Otsuse avalikult teatavaks 28. märts 2025, Jõhvi tegemise aeg ja koht Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu hagi X vastu võla ja korteriomandi võõrandamise nõudes
Kohtuasi Hagi hind Menetlusosalised esindajad
ja
3865, 95 eurot nende Hageja: Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu (RK 80183182, asukoht: Kohtla-Järve, Ravi tn 5-2 30326, epost: xxx) Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Hillar Villers (e-post: [email protected] Kostja: X (IK XXX, elukoht: xxx, e-post: xxx) Kostja lepinguline esindaja: Tatjana Kalin (e-post: xxx)
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu hagi.
2.Välja mõista X Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu kasuks põhivõlgnevus 312, 34 eurot, sisse nõutavaks muutunud viivis 15, 35 eurot ja alates 01.09.2024 viivis põhinõudelt (312, 34 eurot) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
3.Kohustada X (IK XXX) võõrandama talle kuuluv korteriomand asukohaga XXX, Kohtla-Järve (registriosa number xxxxx) 2 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kui X selle tähtaja jooksul talle kuuluvat korteriomandit ei võõranda, võõrandada XXX, Kohtla-Järve (registriosa number xxxxx) asuv korteriomand täitemenetluse korras sundenampakkumisel. Menetluskulud
Välja mõista Xlt Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu kasuks menetluskulud 2013, 55 eurot.
6.Välja mõista Xlt Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu kasuks viivis menetluskuludelt (2013, 55 eurot) alates kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud määras.
EDASIKAEBAMISE KORD
Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.
I HAGEJA NÕUE
1.Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale korteriomand asukohaga Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5, korter nr xx ja kostja on korteriühistu liige. Kostjal on tekkinud võlgnevus korteriühistu ees. Seisuga 31.08.2024 on kostja põhivõlg hageja ees 312,34 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivise võlgnevus 15,35 eurot, milline suureneb menetluse käigus, kuna kostja ei tasu jätkuvalt arveid täies mahus. Kostja ei tasu kütte eest täies mahus, kuna ekslikult arvab, et ei pea seda tasuma ruutmeetri põhiselt. Ses osas on hageja ja kostja vahel juba vaidlus olnud (tsiviilasjas nr 2-21-141298) ja kohus jaatas hageja seisukohta, et kostjal on kohustus tasuda kütte eest lähtudes korteriomandi reaalosa suurusest. Kostja ei ole täitnud korteriühistu 10.02.2021 üldkoosoleku otsust küttesüsteemi taastamise osas ja pidevalt rikub põhikirja p. 3.2. alapunktides 1, 6, 7, 14, 15,16 ja 17 sätestatud kohustusi. Kostjal puudub korteriomanike nõusolek kostja korteris gaasiküttele üleminekuks. Väär ja asjakohatu on kostja käsitlus, et elamus ei ole ühist küttesüsteemi. Kostja hagivastuse lisaks 4 olevast dokumendist nähtub, et EHR kohaselt on soojusvarustuse liigiks kaugküte ja elamus ühise küttesüsteemi olemasolu on tõendatud ka tsiviilasjas nr 2-21- 141298 tehtud kohtuotsusega.
2.Kostja rikub süstemaatiliselt ja järjepidevalt maksekohustusi, mistõttu on hageja korduvalt olnud sunnitud pöörduma kohtu poole (menetleti tsiviilasjades 2-16-109672, 2- 21-141298) ja hagi esitamise ajaks on jällegi tekkinud võlgnevus (kajastatud hagis). 22.03.2024 toimus korteriühistu üldkoosolek, kus osalesid 9 hageja liiget (sh osales ka kostja) 11-st ja seal otsustati esitada kostjale korteriomandi võõrandamisnõue, s.o üldkoosoleku otsus nr 2. Kostja pidi võõrandama korteriomandi 3 kuu jooksul. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse 312, 34 eurot, sisse nõutavaks muutunud viivis 15,35 eurot ja edaspidi viivis alates 01.09.2024 kuni põhinõude täitmiseni. Kohustada kostjat võõrandama korteriomandi asukohaga XXX, Kohtla-Järve (reg nr xxxxx). Määrata kindlaks otsuse täitmise viis ning anda kostjale korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks aega 2 (kaks) kuud alates kohtuotsuse jõustumisest. Otsuse vabatahtliku täitmata jätmise korral määrata korteriomandi võõrandamine sundenampakkumisel täitemenetluse korras.
KOSTJA VASTUS
3.Kostja maksab igakuiselt KÜ poolt esitatud arvete alusel. Kostjal on gaasiküte ja seega on arvetel märgitud teenus “Küttetasu” kogus 48 m2 väär. Vastavalt OÜ RevPro Est koostatud
“Küttekulude jaotamine korterelamus Ravi tn 5 korter xx hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral” on korteri xx soojakulude protsentuaalne jaotus korteri pinnast 7,60%. Vastavalt nendele arvestustele on kostja küttetasu ka maksnud. Seega jääb arusaamatuks millisel õiguslikul alusel Hageja nõuab võla tasumist. Kostja ei ole nõus korteriomandi võõrandamise nõudega. Hageja 26.06.2020 üldkoosoleku otsuse kohaselt on ühehäälselt p 5 hääletatud selle poolt, et lubada korteri üleviimine gaasiküttele (vajalikud tingimused – võlgnevuse puudumine, kooskõlastatud projekt KÜ juhatusega ja ligipääsu võimaldamine keskkütte püstakule). Kostja on kõik nõuded gaasiküttele üleminekuks täitnud. Kuna kostja on täitnud kõik juhatuse poolt esitatud nõuded gaasiküttele üleminekuks ja esitanud juhatusele ka kõik vajalikud dokumendid ja arvestused ning juhatus on need omaks võtnud, siis puudub hagejal alus nõuda võlgnevust ja korteriomandi võõrandamist. Majas ei ole ühist küttesüsteemi ja Kohtla-Järve ehitisregistri andmebaasis on kajastatud elamumaja erinevad küttesüsteemid.
KOHTU PÕHJENDUSED
4.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 lg 1 kohaselt võib kohus poolte nõusolekul lahendada asja seda kohtuistungil arutamata. Pooled olid nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja uurinud tõendeid, leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja omandis on korteriomand asukohaga XXX, Kohtla-Järve, kortermajas on moodustatud Kohtla-Järve linn, Ravi tn 5 korteriühistu ja kostja on korteriühistu liige. Kostja võlgnevuse osas on hageja õigesti märkinud, et vaidlus poolte vahel tulenevalt sellest, kas kostja peab küttekulude eest tasuma korteriomandi pindala järgi (48 m2), või siis OÜ RevPro Est poolt kindlaks määratud korteri pindala jääkväärtuse (3,6m2) järgi, on kohus juba jõustunud lahendiga lahendanud (tsiviilasi 2-21141298, lahend hagi lisa 6) ja kohus jääb selle seisukoha juurde, et kostjal on kohustus tasuda kaugkütte eest KrtS § 40 lg 1 ja põhikirja p 3.2.7) b) alusel kaasomandi osa suurusel põhineval jaotusel, olenemata sellest, et hageja on korterisse paigaldanud gaasikütte. Väär on kostja väide, et korterelamus puudub ühine küttesüsteem, kuna ehitisregistris kajastatud erinevate korterite erinevad küttesüsteemid sellist järeldust teha ei võimalda. Korterelamu mitmed korterid kasutavad kaugkütet ja ilma ühise elamu küttesüsteemita see võimalik ei ole.
5.Ekslik on kostja väide, et ta on täitnud kõik nõuded gaasiküttele üleminekuks. Asja materjalidest ei nähtu, et kostjal oleks selleks kõigi korteriomanike nõusolek. Kostja väited, OÜ RevPro Est koostatud arvutustest on sisutud, kuna majandamiskulude suurus ja arvutamise alus määratakse seaduse ja põhikirjaga. Tasu kaugkütte eest on majandamisulu ja ka alternatiivküttele üle läinud korteriomanikul on kohustus selle eest tasuda (kuni 31.12.2017 kehtinud KÜS §-d 4 lg 2 ja 151 lg 1 ja alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) §-st 40). Eeltoodud sätete järgi on korteriomanikul kohustus tasuda majandamiskulude eest lähtudes korteriomandi reaalosa pindalast, kui põhikirjas ei ole sätestatud erinevat regulatsiooni. Kostja põhikirjas ei ole kütte eest tasumisel seda ette nähtud. Hageja on kohtule esitanud võla ja viivise arvestuse, ja kostjale esitatud ning kostja poolt tasumata arved. Seega on võlgnevuse kujunemine jälgitav ja arusaadav. Eeltoodu alusel tuleb hagi selles osas rahuldada ja kostjalt tuleb välja mõista põhivõlgnevus 312, 34 eurot, sisse nõutavaks muutunud viivis 15, 35 eurot ja alates 01.09.2024 viivis põhinõudelt (312, 34 eurot) kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.
6.KrtS § 32 lg 1 alusel on korteriomanikel ja korteriühistul õigus nõuda korduvate rikkumiste esinemisel korteriomandi võõrandamist. KrtS § 32 lg 2 kohaselt võib võõrandamisnõude esitada eelkõige, kui korteriomanik on p 2 kohaselt on vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. KrtS § 33 lg 1 sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes
lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest. Kohus leiab, et hageja kostja vastu esitatud sundvõõrandamise nõude esitamise eeldused täidetud: kostja on võõrandatava korteri omanik, korteriühistu on esitanud kostjale 22.03.2024 korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsusega võõrandamise nõude ning kostja nõuet vabatahtliku täitmise tähtaja jooksul ei täitnud. Kostjale anti korteriomandi omanikuna korteriomandi vabatahtlikuks võõrandamiseks 3 kuud. Kostja võttis 22.03.2024 üldkoosolekust isiklikult osa ja kohtule teadaolevalt ei ole ka otsust vaidlustanud.
7.Hageja esitatud võlgnevuse arvestusest ja arvetest (hagi lisad 4, 5) nähtub, et kostjal on 6 kuu majandamikulude võlgnevus, mis on tekkinud peale tsiviilasjas 2-21-141298 tehtud jõustunud lahendit, kus on selgelt öeldud, et kostjal on kohustus tasuda kaugkütte eest vastavalt korteriomandi reaalosa pindalast, mitte OÜ RevPro Est poolt määratud korteri pindala jääkväärtuse järgi. Poolte kirjavahetusest (hagi lisa 9) nähtub, et kostja eirab jõustunud kohtulahendeid ja üldkoosoleku otsuseid, tegutsedes jätkuvalt oma nägemuse ja arusaamade järgi, sh. tasudes kütte eest lähtudes oma arvamusest. Kostja selline käitumismuster nähtub ka kostja vastusest, kus on leitud, et kostja on kõik nõuded gaasiküttele üleminekuks täitnud ning hagejal ei ole alust nõuda võlgnevust ja korteriomandi võõrandamist. Kostja selline seisukoht on väär, mida on kostjale selgitatud ka tsiviilasjas 2-21-141298 (vt. otsuse p-d 4, 5). Korteriomandi võõrandamisele sundimine on küll äärmuslik abinõu, kuid võttes arvesse kostja käitumist pika aja vältel ja vastukaaluks olevat kostja huvi korteris elada, et hageja nõue on põhjendatud ja hagi tuleb ka korteri võõrandamise nõude osas rahuldada. Menetluskulud
8.Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses (TsMS § 173 lg 1). Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses (TsMS § 174 lg 2). TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud kostja kanda.
9.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud kokku 2562, 55 eurot. Lepingulise esindaja kulud on 2013 eurot. Esindaja tunnitasu on 120 eurot ja koos käibemaksuga 146, 40 eurot. Õigusabi on osutatud kokku 12, 25 h. TsMS § 175 lg 1 järgi lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb arvestada mh kohtuvaidluse asjaoludega, asja keerukuse ja mahukuse, samuti menetlusdokumentide sisu ja mahuga. Lisaks tuleb hinnata ka esindaja ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust (RKTKm 2-20114596 p 11). Riigikohus on leidnud, et keskmisest mõnevõrra keerukama ja mahukama asja puhul on põhjendatud tunnihinnaks 200 eurot ilma käibemaksuta (RKTKo 2-16-3785 p 31.4.). Hageja esindaja tunnihind 120 eurot käibemaksuta on põhjendatud.
10.Kohtu hinnangul on, arvestades menetlustoimingute ja -dokumentide mahtu, sisu ja asja keerukust, TsMS § 175 lg 1 esimese lause järgi kostja lepinguliste esindajate ajakulu vajalik ja põhjendatud osaliselt. Pool ei pea vastutama igasuguse vastaspoole menetluskulu eest. Menetluskulude väljamõistmisel tuleb eelkõige arvestada, missuguses ulatuses oli osutatud õigusabi seotud menetlusosalise kohtus esindamisega, so. kohtule menetlusdokumentide koostamisega ja kohtuistungitel osalemisega. Kohus ei pea sellisteks vajalikeks ja põhjendatud toiminguteks suhtlust ja kooskõlastamist kliendiga ja tema seisukohtadega tutvumist. Eeltoodu alusel peab kohus põhjendatud ja vajalikuks kostjate esindajate ajakuluks 10 tundi tunnihinnaga 146, 40 eurot käibemaksuga, so. 1464 eurot.
11.Menetluskulude nimekirja kohaselt on menetluskuludeks veel tasutud riigilõiv 455 eurot ja tõlkekulud 94, 55 eurot. Kohtu hinnangul on kulud põhjendatud ja vajalikud ning need tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. Kokku tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulud 2013, 55 eurot. Hageja taotlusel ja TsMS § 177 lg 4 alusel tuleb kostjal tasuda viivist menetluskuludelt.
Tarmo Tina Kohtunik /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtuotsus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 22.09.2025. a otsusega nr 2-24-14549.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.