Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Hagejal ei ole etteheiteid kostja ainukasutuses garaažile kinnistul ehitusseaduse ja tuleohutusseaduse mõttes. Garaaži asukoht tekitab suure tõenäosusega vaidlusi tulevikus isikuga, kes soovib kinnistul sõidukit/sõidukeid parkida teisiti võrreldes praegusega, kui hageja ei saa kinnistut enda ainuomandisse. Kostja ei ole tasunud alates 2012.a augusti veemõõtja paigaldamisest tema poolt tarbitud vee eest. Hageja arusaamise järgi ei ole XXXXXXX XXX XX kostja ainus elukoht, sest kostja ei ela seal aastaringselt. Kostja teise elukoha kohta ei ole hagejal õnnestunud rahvastikuregistrist andmeid saada. Otstarbekas juurdepääs avalikult teelt sõidukiga kostja ainukasutuses kinnistu osale puudub. Ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga liitumispunkt asub hageja elamuosas, mis põhjustab ühisveevärgi- ja kanalisatsiooniteenuse tarbimisel keerukat asjaajamist ja eeldatavasti vaidlusi ka tulevikus. Puudub ehituslik lahendus elamu osade komplekssuse ja kasutusotstarbe säilimiseks, kui hageja või kostja ainukasutuses elamu osa peaks hävima. Hageja ainukasutuses elamuosa renoveerimiseks vajalike tööde tegemiseks on hädavajalik avada ka kostja ainukasutuses elamuosa kandekonstruktsioone. Elamu on ehitatud ühepereelamuks ja koos õuealaga kasutamiseks tervikuna ühele perekonnale. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Enne seda, kui hageja omandas 2/5 mõttelist osa Pärnus, XXXXXXX XX asuvast kinnistust, oli kaasomanike vahel sõlmitud kinnistu valdamise ja kasutamise korra kindlaksmääramise kokkulepe ning koostatud avaldus kinnistusosakonnale. Kinnistul on juba pikka aega olnud kolm kaasomanikku, ka ehitisregistris on elamu registreeritud kolme või enama korteriga elamuna. Seoses sellega ei ole asjakohane hageja seisukoht, et kinnistu ongi hoonestatud elamiseks ühele perele. Kostja ei ole kuidagi takistanud ega seganud kaasomandi kasutamist, samuti on ta alati olnud nõus tegema mõistlikke kulutusi kaasomandi säilitamiseks. Hageja väited sellest, et mõistlikud kulud tekitavad vaidlusi kaasomanikega, ei vasta tõele selles osas, et hageja ei ole siiani ühtegi arvestust mõistlikest kulutustest esitanud. Kostja leidis, et kaasomandi lõpetamine kokkuleppega on sisuliselt võimalik, kuid seda mitte viisil, millise on välja pakkunud hageja. Kapitaalremondi tegemine hageja poolt on ilmselt liialdus, sest vähemalt maakohtu poolt teostatud paikvaatluse ajal see valmis ei olnud. Sama puudutab nn omal kulul hageja poolt uue veevarustuse väljaehitamist. Tegemist on üksnes ühe veetoru läbiviimisega ühes seinas. Hageja ei ole väljendunud selgelt, milline summa tuleks kostjal selle eest maksta. Otstarbekas juurdepääs kinnistule avalikult teelt on olemas ja hageja kasutab seda. Ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni liitumiskoha asukoht ei kujuta endast takistust kaasomandi lõpetamisel mõne teise viisi valimisel. Ehitusliku lahenduse puudumine ehitiste osade komplekssuse ja kasutusotstarbe säilimiseks teiste osade hävimisel on ilmselgelt ekspertide hindamise küsimus, mitte hageja paljasõnalise väitega lahendatav. Hageja seisukohad sellest, nagu ei saakski kaasomandit kinnistule lõpetada muul viisil, kui hageja poolt pakutud moel, ei ole põhjendatud.

Tänaseks on vastavalt eksperthinnangule kostja omandiosa väärtuseks 13 400 eurot. Arvestades korteriturgu Pärnus, pole nimetatud summa eest võimalik ühtegi praegusele kaasomandi osale vastavat, võrdväärset korterit omandada. VK-l teist elamispinda ei ole. Selline kaasomandi lõpetamise viis riivaks täiesti selgelt VK huve. Isegi, kui oletada, et selline lahend oleks võimalik, ei saaks kostja uue elamispinna otsimisel olla kindel selles, kas hageja on üldse võimeline nimetatud rahasummat tasuma. VK elab XXXXXXX XXX XX-X juba 1999-st aastast, KM omandas osa kinnistust aastal 2011 ja on näidanud, et ta ei ole huvitatud sellel elamispinnal elamisest, sest tema omandiosa kasutavad teised inimesed, hageja elab ise Soomes. Selles olukorras oleks äärmiselt ebaõiglane, kui VK peaks kaotama kodu, mille ta on väheste vahenditega heakorrastanud. Kaasomandi lõpetamisel, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet asja jagamise viisi osas, on kohtul diskretsiooniõigus ja see eeldab, et kohus kaalub kõiki asjaolusid, enne kui otsustab konkreetse jagamise viisi kasuks. Maakohtu põhjendused 19.08.2015 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud 1290 eurot hageja kanda ning KM-l tuleb tasuda VK-le hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. AÕS § 76 lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 kohaselt jagatakse kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. AÕS § 77 lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Riigikohus on korduvates kaasomandi lõpetamist puudutavates lahendites (nt 3-2-1-104-05, 32-1-45-06) selgitanud, et kohus saab kaasomandit lõpetada vaid hagis/vastuhagis taotletaval viisil ning kui selline viis/viisid ei ole õiglane, on võimalik ka hagi rahuldamata jätta. Praegusel juhul oli kohtul kaaluda vaid üks kaasomandi lõpetamise viis – kogu kinnistu jätmine hagejale kohustusega kostjale tema osa rahaliselt hüvitada. Riigikohus märkis tsiviilasjas nr 3-2-1-4506, et asja jagamine (kaasomandi lõpetamine) peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Tegemist on kohtu diskretsiooniotsusega. Kohus leidis, et vaidluse all ei olnud asjaolu, et kostja on elanud kõnealusel kinnistul asuvas elamus 1999.aastast ehk 16 aastat ja see on tema ainus teadaolev elukoht. Kostja on 72-aastane pensionär ega oma kohtu hinnangul mõistlikke võimalusi omandi kaotuse eest saadava hüvitise arvel soetada endale Pärnus eluaset selliste tingimustega nagu praeguses elukohas. Pooled ei vaielnud ekspertarvamusest tuleneva kostjale kuuluva mõttelise osa väärtuse üle. 1-toalised korterid on üldjuhul hinnavahemikus 20 000 – 30 000 eurot. Isegi kui nt maapiirkonnas oleks võimalik saadava hüvitise eest korter soetada, ei ole ilmselt see võimalik selliste lisaväärtustega nagu praegusel kinnistul. Vaatlusel ilmnes üheselt, et reaalselt vastab kinnistu kasutamine kasutuskorra lepingus 11.05.2009 kokkulepitule – s.t kinnistu kolm kaasomanikku kasutavad nii elamut kui selle juurde kuuluvat maatükki eraldi sissepääsude ja esmavajalike kommunikatsioonidega, maatükkide osad on aedadega piiritletud ja sisuliselt on seega kinnistu kolmeks iseseisvaks kasutuseks jagatud. VK kasutuses on kahel korrusel väikesed eluruumid, mis on igati elamiskõlblikud, tema kasutuses oleval kinnistu maaosal on nõuetekohane garaaž ning kinnistu tagumine ja tema kasutuses olev osa on eraldi aiaga piiritletud. Kohus leidis, et

ebaveenvad olid hageja esitatud väited parkimisprobleemide kohta, kuivõrd VK kasutuses oleva tagumise maatüki värava suuruse muutmisel on võimalik vajadusel sõidukeid ka sinna parkida. Hagi rahuldamata jätmise tagajärjed ei ole hagejale koormavad, sest tegelik olukord kinnistul ei muutunud märkimisväärselt ka hageja poolt kolmanda kaasomaniku A-RS osa ostmisega. Nimetatud ostu-müügilepingu p 3.3.1. kohaselt jäi A-RS endiselt oma varasemat kasutuskorraga määratud kinnistuosa kasutama. Seega ei välista ka hagi rahuldamine probleeme kinnistu kasutamisel nt veeavarii korral seoses liitumispunkti paiknemisega hageja kasutuses olevas osas, pealegi ei vasta selles olukorras tõele hageja tegelik tahe kogu elamu oma perele vastavate elamistingimustega koduks luua. Asjaolud, et poolte vahel on vaidlused nii kinnistu veekasutuse (tsiviilasi nr 2-12-25795) kui vundamendi ja katuseparanduste osas, ei tähenda, et sellised takistused oleks ületamatud. AÕS § 72 lg 5 alusel saab hageja vajadusel nõuda, et kaasomandis oleva asja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, sama sätte järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoidudes kaasomanike õiguste kahjustamisest. Olukorras, kus poolte ühine katuseosa vajab vahetamist või on oht maja vajumisele, ei ole kostjapoolne probleemi ignoreerimine hea usu põhimõttega kooskõlas ning hageja peaks saama vajadusel õiguskaitset. AÕS § 75 järgi peab kaasomanik asja alalhoidmise kulutusi kandma vastavalt temale kuuluva osa suurusele. Oluline on, et hageja ise ei ole vaatamata kinnistu 2/5 mõttelise osa omandamisele 2011.a enampakkumisel tegelikult kinnistule elama asunud, remonttööd on maja keskmises, ehk hageja ainukasutuses olevas osas, pooleli ning seal on elanud muud isikud. Kohus leidis, et hageja huvi kogu kinnistu omandamiseks/ümberehitamiseks oma perele ei kaalu esitatud asjaoludel üles kostja huve jääda vanaduspäevadeks elama majja, kus tema majaja kinnistuosa on selgelt piiritletud ja millise kasutuskorra lepingu on ta ise 2009.aastal allkirjastanud, olles selleks ajaks juba 10 aastat majas elanud. Kohus leidis, et kostja menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kohus määras kindlaks kostja lepingulise esindaja vajalikud ja põhjendatud kulud 300 + 300 + 120 + 420 + 150 = 1290 eurot (sh käibemaks). Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse, rahuldada uue otsusega hagi ning jätta menetluskulud vastustaja kanda. Alternatiivselt, kui hagi jääb rahuldamata, vähendada kostja kasuks välja mõistetud menetluskulu 540 euro võrra. Hageja ei nõustu maakohtu seisukohaga, et kostjal ei ole tema osa kinnistu hinna 13 400 euro eest võimalik soetada uut elamispinda. Tänase seisuga on kinnisvaraportaalis müügis Pärnus asuvad 2-toalised korterid hinnaga 13 500 eurot ja 15 900 eurot, asjasse puutub ka müügikuulutuses avaldatud hinnas sisalduv maakleri tasu. Kostjale makstava hüvitise suurus 13 400 eurot on välja selgitatud eksperdi arvamusega. Kaasomandit lõpetamata jätta sõltumata sellest, et omandist ilmajäämise eest õiglase hüvitise kaasomanik küll saaks, kuid see isik on eakas ja/või jagataval kinnistul aastaid elanud, ei saa. Maakohtu viited Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-104-05 on ekslik, sest selles lahendis ei selgita Riigikohus kaasomandi lõpetamisel ebaõigluse aspekti tulenevalt kaasomanikule omandist ilmajäämisel makstava hüvitise suurust võrrelduna analoogsete korterite müügihinnaga, vaid

selgitab, et kostja peab selleks, et jagada kinnisasja reaalosadeks teistmoodi kui hageja, esitama vastuhagi; kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, on kohtul võimalus määrata rahaline tasaarvestus osade ühtlustamiseks. Ka lahendis nr 3-2-145-06 ei selgita Riigikohus kaasomandi lõpetamisel ebaõigluse aspekti tulenevalt kaasomanikule omandist ilmajäämisel makstava hüvitise suurust võrrelduna analoogsete korterite müügihinnaga. Riigikohus leidis lahendis nr 3-2-1-141-09, et õiglast hüvitist on võimalik maksta, kui pooled taotlevad, et omandi väärtus määrataks kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Samuti on Riigikohus asunud seisukohale, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Hageja arusaamise järgi ei ole XXXXXXX XXX XX ka kostja ainus elukoht. Kostja enda kinnitusest, et see on tema ainus elukoht Pärnus, järeldub, et kostjal on tegelikult ka teine elukoht Eestis. Kaasomandi lõpetamisel ei saa õigluse aspekti hindamisel omada tähtsust, et kostjale makstav hüvitis omandi kaotamise eest peaks võimaldama tal soetada eluaseme ilmtingimata Pärnus. A-RS kasutab tema ainukasutuses elamu osa ka pärast 10.04.2015 sõlmitud müügilepingut mitte seetõttu, et hageja oma pere jaoks seda elamuosa tegelikult ei vaja. Hagejal selles elamuosas oma perele vastavaid elamistingimusi ei ole praegu võimalik luua, sest selleks on vaja teha kulutusi, milleks hagejal praegu vahendeid ei ole, ka sel põhjusel, et hagejale positiivse kohtulahendi korral peab ta maksma hüvitise kostjale. Hageja ostis A-RS kaasomandi osa hinnaga 20 000 eurot, s.t ligikaudu 25% kallima hinnaga eksperthinnangu järgi selle vara väärtusest 14 300 eurot. See asjaolu ja tähtajatu tasuta isiklik kasutusõigus A-RS kasuks tõendab selgeimal võimalikul viisil hageja tegelikku tahet omandada kogu elamu oma perele. Hageja renoveerib elamut vastavalt oma võimalustele. Hageja töötab Norra Kuningriigis alates 2013.a märtsist, sest leidis seal tasuvat tööd. Ligikaudu 1,5 kuud aastas elab hageja XXXXXXX XXX XX elamus, ülejäänud aja elavad seal hageja sugulased. Kaua hagejal on tööd Norras, sõltub tema sealsest tööandjast ja Norra majanduslikust olukorrast. 27.12.2013 e-kirjades kirjeldatud sündmused tõendavad hageja (ja tema lähikondsete) halba läbisaamist kostjaga, sest kostja on hagejat ka varem ähvardanud. Ilmekas näide kostja pahatahtlikust suhtumisest tema kaasomandiga seotud kulutuste kandmise kohustuse täitmisse on, et alates 2012.a augustist tarbitud vee eest tasus kostja hagejale esimest korda 2015.a juulis ja ka siis mitte kogu võlga, vaid ainult pool sellest. AS-ile Pärnu Vesi on XXXXXXX XXX XX elanikud kohustatud tasuma tarbitud vee eest regulaarselt. Hageja pakkus 20.04.2015 kompromissettepanekus kostjale samasugust lahendust nagu A-SSle, kellega 10.04.2015 müügilepingus lõpetati kaasomand kokkuleppega. Hagi rahuldamine ei tähenda ilmtingimata, et kostja tema eluruumide valdusest ilma jääb. Hageja on nõus maksma kostjale hüvitist 15 000 eurot.

Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ka menetluskulude suuruse osas. Hageja palub lugeda põhjendatuks kostja menetluskulud 750 eurot koos käibemaksuga, kui ringkonnakohus teeb hagejale muus osas negatiivse otsuse.

Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. KM apellatsioonkaebus tuleb rahuldada. KM ja VK kaasomandis on kinnistu, mis asub Pärnus, XXXXXXX XXX XX, millest hagejale kuulub 4/5 ja kostjale 1/5 osa. Hageja esitas kohtule nõude kaasomandi lõpetamiseks selliselt, et kaasomandis olev kinnistu jääks hagejale ning hageja kohustub hüvitama kostjale tema kaasomandi osa rahas. Kostja vaidles hageja nõudele vastu ja palus selle jätta rahuldamata. Poolte esile toodud asjaolusid arvestades pidas maakohus põhjendatuks jätta hagi rahuldamata ja kaasomandi lõpetamata. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on asjaolusid kaaludes taolisele järeldusele jõudnud ekslikult. Kaasomandi lõpetamise nõude esitamise korral saab kohus jätta nõude rahuldamata üksnes väga erandlikel juhtudel. Kolleegium on seisukohal, et praeguses asjas selliseid erandlikke asjaolusid menetlusosalised kohtu ette toonud ei ole. Kaasomandi lõpetamist saab kaasomanik nõuda igal ajal, kaasomanik ei pea põhjendama, miks ta kaasomandit lõpetada soovib. Kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust. Kohus ei või jätta vaidlust lahendamata põhjusel, et kostja vaidleb hagile vastu. Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks tuleb rahuldada hageja poolt taotletud viisil. Kaasomanikul on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist teatud tingimustel ja viisil, mis on sätestatud AÕS §-des 76 ja 77. Kuivõrd AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, siis AÕS § 77 lg 1 alusel tuleb kaasomand lõpetada. AÕS § 77 lg 2 kohaselt saab kohus kaasomandi lõpetamise viiside vahel valida üksnes sellekohase nõude, s.t hagi või vastuhagi alusel (vt. Riigikohtu lahend nr. 3-2-1-143-04). Kostja ei taotlenud jätta kinnistut tema omandisse. Kostja loobus ka esitatud vastuhagist kinnistu jagamiseks teisel viisil. Järelikult saigi maakohus praeguses asjas kaaluda üksnes võimalust kaasomand lõpetada hagis taotletud viisil. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi jagamise viis, mille kohaselt asja ühele või mitmele kaasomanikule jätmisel pannakse kaasomanikule kohustus maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, tähendab seda, et arvestatav hüvitis peab vastama kaasomaniku omandiosa suuruse väärtusele ühises asjas. Selleks, et tagada kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest, tuleb hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvestada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku harilikust väärtusest. Kostja vaidles hagile vastu põhjusel, et eksperdi poolt määratud kostjale kuuluva kinnistuosa eest saadava turuväärtuse ~ 13 400 euro eest ei ole kostjal võimalik endale uut eluaset Pärnu linnas soetada. Kostja leidis, et kompensatsioon, mis talle pakutakse, on ebaõiglane. Samas ei

vaielnud kostja vastu eksperthinnangus antud kostja kinnistuosa väärtusele. Hageja lähtus kompensatsioonisumma määramisel kinnistu ja sellest kostjale kuuluva osa väärtusest vastavalt eksperthinnangule. Hageja pakkus mh kostjale kompromissina eksperdi poolt määratud väärtusest kõrgemat summat ehk 15 000 eurot. Hageja jäi oma pakkumise juurde ka esitatud apellatsioonkaebuses (t lk 7, IV kd). Hageja poolt apellatsioonmenetluses esitatud 30.12.2015 koostatud Arco Vara hinnangu kohaselt ei ole vaidlusaluse kinnistu turuväärtus võrreldes 10.10.2014 eksperthinnanguga tõusnud. Ringkonnakohus leiab, et praegusel juhul saab hüvitise suuruse määramisel arvestada maakohtus esitatud ekspertarvamuses toodud kostja osa väärtusega. Kostja ei avaldanud kohtule, millises teises suuruses kompensatsiooni ta mõistlikuks peab. Pooltel ei olnud vaidlust selle üle, et tänaseks päevaks ei ole kinnisvaraturul olukord muutunud sedavõrd, et asjas oleks õigustatud uue ekspertiisi läbiviimine. Olukorras, kus hageja jätkuvalt pakub hüvituse suuruseks 15 000 eurot, mis ületab eksperdihinnangus määratud kostja osa maksumuse, leiab ringkonnakohus, et 15 000 eurot on kostjale õiglane ja piisav hüvitus omandi kaotuse eest. ja kaasomandi lõpetamisel peab hageja selle summa kostjale tasuma.. Eeltoodust tulenevalt on kolleegium seisukohal, et kaasomandi lõpetamine hageja poolt pakutud viisil on võimalik, mõlema poole huvides ning koormab kaasomanikke kõige vähem. Arvestada tuleb asjaoluga, et muul viisil, kui hageja välja pakkus, ei ole pooled kaasomandit lõpetada soovinud. Et kostja loobus esitatud vastuhagist, ei saa ringkonnakohus kaaluda teisi alternatiivseid kaasomandi jagamise viise. Seega leiab kolleegium, et põhjendatud on hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks hageja taotletud viisil ning hagejal tuleb kostjale tasuda hüvitist kostja omandi kaotuse eest 15 000 eurot. Kolleegium leiab, et ühe kaasomaniku hagi alusel kaasomandi lõpetamise nõude rahuldamise korral tuleb jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda, sest kaasomandi lõpetamine on mõlema poole huvides (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-70-10). Muuhulgas on kolleegium seisukohal, et praegusel juhul oleks ebaõiglane ning kostjale liigselt koormav jätta hageja menetluskulud tema kanda olukorras, kus kostja kaotab endale kuulunud omandiosa ühises asjas. Seega tuleb nii maakohtus kui ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 4 alusel poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

Tiit Kollom

Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.