Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

raamatupidamise algdokumendid. Üüripinnal asuva hageja I vara hulgas oli hulgaliselt mööblit, samuti asus seal hulgaliselt kontoritehnikat ja muud äritegevuse tarbeks vajalikku vara. Lisaks sellele asusid üüripinnal ka hageja I tütarettevõtete OÜ Kermon Invest ja OÜ KRM Liising ning äriühingute OÜ Silvakoolitus, OÜ Stella Borealis, OÜ LibroCS ja OÜ WebBooks raamatupidamisdokumendid ja vara. Hageja I asutajateks on KK ja AK, kes olid ettevõtte juhatuse liikmed ja aktsionärid/osanikud võrdsetes osades kuni 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimiseni, pärast mida sai ettevõtte ainuomanikuks KK. AK kutsuti juhatuse liikme kohalt tagasi 18.11.2010, kanne äriregistrisse on tehtud 22.11.2010. Alates 18.09.2012 on juhatuse liikmeks KK kõrval AK. 2010 detsembris avastas KK, et hageja II töötaja JT ja hageja I töötaja RK olid registreerinud mitmed ettevõtted, kus nad olid osanikud ja juhatuse liikmed ning mis pakkusid sama teenust kui hagejad. Üheks sellistest ettevõtetest oli 12.11.2010 asutatud KRM Advisor OÜ, mille juhatuse liige on alates 15.09.2011 AK. KRM Advisor hakkas hagejate klientidele esitama arveid hagejate osutatud teenuste eest tagasiulatuvalt alates augustist 2010 endise juhatuse liikme AK loal. Sellega seoses halvenes hagejate maksevõime 2011. aasta alguseks selliselt, et hagejal tekkis üürileandja ees võlgnevus summas 188 213,37 krooni (12 029,03 eurot). Kostja suhtes pärast AK juhatuse liikme volituste lõppu edasi üksnes AK-ga, kelle eesmärk oli KRM Advisor OÜ kaudu võtta üle hagejate ettevõtted koos varade ja klientidega. Kuigi KK oli alates 18.11.2010 ainus hageja I juhatuse liige ning selle kohta tehti äriregistrisse kanne 22.11.2010, ei edastanud kostja KK-le ühtki teadet ega maksemeeldetuletust seoses tekkinud üürivõlaga ega teinud ühtki ettepanekut üürivõlgnevuse likvideerimiseks. 28.01.2011 allkirjastas EK ekslikult temale AK poolt antud volitust uskudes kaks lepingut – müügilepingu ja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe. Müügilepingu poolteks on hageja I kui müüja, KRM Advisor kui ostja ja kostja kui üürileandja. Müügilepingu selgitava osa teise lõigu kohaselt on üürileandja üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks teostanud VÕS § 305 alusel üürileandja pandiõigust üüripinnal asuvate vallasasjade suhtes ning müügilepingu punkti 1.1 kohaselt hageja müüb ja KRM Advisor ostab müügilepingu lisas 1 nimetatud kaubad kogumaksumusega 24 000 eurot (summale lisandub käibemaks). Üürilepingu lõpetamise kokkuleppe poolteks on kostja ja hageja I ning kokkuleppe punkti 1 kohaselt lõpetavad pooled nende vahel 08.01.2000 sõlmitud üürilepingu, mille alusel üürileandja andis üürniku kasutusse äriruumid asukohaga Merivälja tee 1, Tallinn. Samal päeval EK poolt müügilepingu ja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe allkirjastamisega, s.o 28.01.2011, helistas kostja juhatuse liige MP KK-le ja teatas, et KK-l enam üüripinnale juurdepääsu ei ole. Pärast 28.01.2011 sündmusi hagejate majandustegevus katkes. Hagejatel ei olnud juurdepääsu üüripinnale, samuti ei olnud hagejatel vara ega dokumentatsiooni, millega senist majandustegevust jätkata. Hagejate sisulist majandustegevust jätkas KRM Advisor, kes sai enda valdusesse hagejate vara, raamatupidamisdokumentatsiooni, kliendiinfo ja klientide raamatupidamisdokumendid. Juurdepääsu üüripinnale takistati üksnes hagejate juhatuse liikmele KK-le, hagejate 11 töötajal oli juurdepääs üüripinnale ka pärast 28.01.2011, kuid nad jätkasid töötamist KRM Advisori heaks, kes oli saanud enda valdusesse kõik hagejate senise majandustegevuse jätkamiseks vajalikud vahendid. Üürileandja ei tagastanud hagejatele nende vara müügist saadud rahasummat, mis ületas hageja tolleaegset üürivõlgnevust. Samuti ei tagastanud üürileandja üürilepingu lõpetamisel hageja I poolt 08.01.2000 tasutud deposiiti. Hageja I edastas kostjale 19.04.2011 teate 28.01.2011 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe ja müügilepingu tühistamise kohta TsÜS § 131 lg 1 alusel, milles märkis, et ta ei ole andnud EK-le volitust üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks ja vara müügiks ning viitas asjaolule, et AK volitused hageja I juhatuse liikmena lõppesid 18.11. 2010. Üürilepingu lõpetamise kokkulepe ja müügileping sõlmiti enam kui kaks kuud (67 päeva) pärast äriregistri

kande tegemist selle kohta, et AK volitused hageja I juhatuse liikmena on lõppenud. Järelikult kehtis äriregistri kanne, mille kohaselt AK ei ole hageja I juhatuse liige kostja suhtes alates 08.12.2010. Hageja I ei ole EK poolt tehtud tehinguid heaks kiitnud. Seega on müügileping ja üürilepingu lõpetamise kokkulepe tühised. Hagejad olid seisukohal, et kostja on teostanud pandiõigust ebaseaduslikult, kuna valdus üüripinnal asuvatele asjadele saadi omavoliliselt. Asjaõigusseadus (AÕS) ega tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) ei anna üürileandjale omaabi kasutamise õigust olukorras, kus poolte vahel on kehtiv üürileping, üürnik ei ole ära kolinud ja ei proovi üüripinnalt asju eemaldada. Lisaks leidsid hagejad, et üürileandja pandiõigus ei ulatunud kõigile üüripinnal asuvatele esemetele, kuna üüripinnal asuvates arvutites asusid tarkvara ja andmebaasid, millele üürileandja pandiõigus VÕS § 305 lõike 1 kohaselt ei ulatu. Samuti ei ulatu üürileandja pandiõigus asjadele, millele ei saa pöörata sissenõuet. TMS § 66 lg 1 p-le 7 viidates leidsid hagejad, et seega ei saa üürileandja raamatupidamisdokumentide suhtes pandiõigust teostada. Hagejad olid seisukohad, et kuna AK ei olnud hageja I juhatuse liige, siis suhtlust temaga ei saa lugeda üürniku teavitamiseks pandiõiguse teostamisest. Seega rikkus üürileandja üürniku teavitamiskohustust (AÕS § 293 lg 1). Kostja pidi pandiõiguse teostamise hetkel olema teadlik, et üüripinnal asuva vara hulgas oli ka üürnikule mittekuuluvat vara. VÕS § 305 lg 3 kohaselt eelnevad üürileandja pandiõigusele kolmanda isiku õigused asjadele, mille kohta üürileandja teadis või pidi teadma, et need ei kuulu üürnikule. Seega oli hagejale I mittekuuluva vara osas pandiõiguse teostamine teavitamiskohustuse rikkumise tõttu ebaseaduslik. Samuti oli hagejate hinnangul esemete müük enampakkumist korraldamata AÕS § 294 lg 1 kohaselt ebaseaduslik. Teistsugune müümise viis on AÕS § 294 lg 4 järgi lubatud ainult pantija ja pandipidaja kokkuleppel. Sellekohast kokkulepet hageja I ja kostja vahel ei olnud. Sellise kokkuleppena ei saa hagejate hinnangul käsitleda ka müügilepingut ja üürilepingu lõpetamise kokkulepet. Kostja väide, nagu oleks hageja I hakanud jaanuari lõpus ruumidest vara eemaldama, on ebaõige. Ka ei ole kostja hagejate arvates tõendanud üürivõlgnevuse aluseks olevaid asjaolusid. Arve koopia esitamine menetlusse ei tõenda võlgnevuse olemasolu, tõendada tuleb rahade laekumata jäämist. Kostja on hagejale I põhjustanud kahju tulenevalt üürilepinguliste kohustuste rikkumisest (sh pandiõiguse ebaõigest teostamisest), samuti tulenevalt õigusvastasest kahju tekitamisest. Hagejate hinnangul on kostja hagejate omandiõiguse rikkumisele ja hagejatele seeläbi kahju tekitamisele vähemalt kaasa aidanud, kuna ta tegutses KRM Advisoriga kooskõlastatult ja teadlikult hagejate huvide vastaselt, eesmärgiga võimaldada KRM Advisoril võtta õigusvastaselt valdus hagejate varale. Tulenevalt VÕS § 137 lg-st 1 ja VÕS § 65 lg 1 saavad hagejad nõuda neile omandiõiguse rikkumisega tekitatud kogu kahju kostjalt sõltumata sellest, milline on kostja ja KRM Advisori proportsionaalne osa hagejatele kahju tekitamises. Üüripinnal asunud vara omandiõiguse rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue on hagejal I. Hageja I suhtes on rikutud ka omandiõigust ja valdust üüripinnal asunud majandustegevuse tarbeks vajalikele vahenditele (kliendiinfo) ligipääsu piiramise läbi. Hageja I omandiõiguse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude õiguslik alus on VÕS § 101 lg 1 p 3, 115 lg 1, 127, 128, VÕS § 278 p 3, alternatiivselt 1045 lg 1 p 5 ja 7 ja lg 3. Hageja II suhtes on rikutud omandiõigust ja valdust üüripinnal asunud majandustegevuse tarbeks vajalikele vahenditele (kliendibaas ja klientide raamatupidamise algandmed), mis põhjustas hageja II majandustegevuse seiskumise. Hageja II majandustegevuse seiskamisega tekitatud kahju hüvitamise nõue põhineb lepinguvälisel alusel. Hageja II nõuab majandustegevuse

seiskamisega tekitatud kahju VÕS § 1043, 1045 lg 1 p 6 alusel, alternatiivselt VÕS § 1045 lg 1 p 6 koostoimes § 1045 lg-ga 4. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagiavaldusele vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja vastuväidete kohaselt teostas kostja seoses üüripinna kasutamise eest tekkinud üürivõlgnevusega VÕS § 305 lg-st 1 tulenevat üürileandja pandiõigust üürilepingust tulenevate nõuete tagamiseks üüritud kinnisasjal asuvatel ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvate vallasasjade suhtes. Pärast üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmimist soovis kostja korduvalt kogu tema valdusesse jäänud üüripinnal asunud vara üle anda KK lepingulistele esindajatele, kuid KK keeldus nimetatud vara vastuvõtmisest. Kostja on veendunud, et hagejad on hagi esitanud pahauskselt ning vale kostja vastu. Isegi juhul kui eeldada, et hagejatele tekkis väidetavalt kahju, ei saa nõudeid kostja vastu esitada, kuivõrd kostja ei ole hagejate vara müünud. Kostja kaasati müügitehingusse üksnes kolmanda osapoolena, kuivõrd hagejal oli tekkinud kostja ees üürivõlg, mistõttu kostja teostas üürileandja pandiõigust ning hageja I poolt KRM Advisorile müüdud vara ostusumma eest tasus hageja I oma üürivõlgnevuse. Samuti oli kostja seisukohal, et hagejad ei ole tõendanud, et EK-le hageja I endise juhatuse liikme AK poolt antud volikiri, mille alusel sõlmis EK müügilepingu ja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe, ei olnud eelnimetatud tehingute tegemise ajal kehtiv. Hoopis KK, kui uus juhatuse liige, on rikkunud oma hoolsuskohustust, sest tema oleks pidanud kõiki oma äripartnereid, kliente ning muid isikuid, kelle jaoks see informatsioon vajalik võis olla, teavitama asjaolust, et alates 18.11.2010 on tema ainsaks hageja I juhatuse liikmeks. Kostja märkis, et ta üritas KK-ga ühendust võtta, kuid KK ei kontakteerunud kostja esindajaga ning sellele eelnevalt oli andnud kostjale katteta lubadusi. Kuivõrd AK pakkus kostjale üürivõla kustutamiseks sobiva lahenduse, suhtleski kostja AK-ga. KK ei olnud kostja kontaktisikuks ning üürilepingu oli allkirjastanud AK. Hageja I juhatuse liikmetel oli eraldi esindusõigus ning sellest tulenevalt ei pidanudki kostja lisaks AK-le KK-ga suhtlema. Kostja oli seisukohal, et VÕS § 278 p 3 alusel esitatud nõude eeldused on täitmata, kuivõrd üüripinna kasutamine oli takistatud alles pärast üürilepingu lõpetamist. Kostja märkis, et vaidlusaluse üüripinna kasutamine oli takistatud alates 28.01.2011, mil üürileping enam ei kehtinud ning kostja ei pidanudki hagejal I võimaldama üüripinna kasutamist. Kostja ei pidanud hagejat I üüripinnale laskma ka põhjusel, et hageja I müüs ise oma vara KRM Advisor OÜ-le, mistõttu ei asunud üüripinnal enam nende vara. Hagejal I ei ole VÕS § 308 lg 1 alusel nõudeõigust, kuna ta on üürilepingu lõpetamise kokkuleppe punktis 2 kinnitanud, et tal ei ole üürileandja vastu mistahes nõudeid või pretensioone. Samuti märkis kostja, et hageja I on ettemaksu tagastamist nõudnud esmakordselt alles hagiavalduses, seega ei ole ta esitanud nõuet mõistliku aja jooksul, kuna üürileping lõppes juba 28.01.2011. Hageja I VÕS § 1045 lg 1 p-st 5 tulenev nõue on esitatud valedel alustel, kuna ta on nõudnud vallasvara omandiõiguse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist summas 10 633,04 eurot. Hageja I omandit ei ole mingil viisil kahjustatud ning hageja ei ole ka vastavasisulist hagi esitanud, seega ei saa hageja kõnealuseid nõudeid omandiõiguse rikkumisest tulenevalt esitada. Ka ei ole hageja I tõendand talle kahju tekkimist. Kostja märkis, et tema tegu ei ole VÕS § 1045 lg 2 p 1 kohaselt õigusvastane, kuna ta teostas oma seadusest tulenevat üürileandja pandiõigust üürivõla tõttu. Kostja hinnangul ei ole ta sekkunud hagejate majandustegevusse ning isegi kui seda eeldada, ei ole kostja sekkunud hageja I majandustegevusse viisil, mis on vahetult suunatud hageja I

majandustegevuse seiskamisele. Hageja I majandustegevus oli seiskunud juba enne kostja poolt üürileandja pandiõiguse teostamist ning üürilepingu lõpetamist. Hageja I ei ole tõendanud VÕS § 1049 kohaldamise eelduseid ning tal on lepinguline suhe kostjaga, mis välistab lepinguväliselt kahju nõudmise. Samuti leidis kostja, et hagejad ei ole tõendanud väidetava kahjunõude suurust ning samuti ei esine põhjuslikku seost kostja väidetava ebaseadusliku tegevuse ja hagejatele väidetavalt tekkinud kahju vahel. Kostja vastuväidete kohaselt ei saa alternatiivset nõuet väidetavalt kahju tekitanud teole kaasaaitamise eest rahuldada, kuna siis peaks hagi olema esitatud ka väidetava peamise kahju tekitaja vastu ehk hageja I endise juhatuse liikme AK või volikirja alusel müügilepingu ja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlminud EK või KRM Advisor OÜ vastu. Lisaks märkis kostja, et kuna üürilepingu sõlmis üksnes hageja I, ei olnud hagejal II õigust üüripinnal tegutseda. Hageja I on rikkunud oma teavitamiskohustust, kuivõrd ei ole üürileandjat teavitanud allrentnikest. Sellest tulenevalt ei saanud kostja pandiõiguse teostamisel teadlik olla, et üüripinnal asub ka teiste üürniku äriühingute ehk kolmandate isikute vara. Menetluse edasine käik 04.06.2012 kohtuistungil rahuldas Harju Maakohus määrusega hagejate vaheotsuse taotluse. Maakohtu otsus 20.11.2014 vaheotsusega tunnustas Harju Maakohus hagejate omandiõiguse ja valduse rikkumisega põhjustatud majandustegevuse seiskamisega tekitatud kahju nõude põhjendatust. Hagejate taotluse osas vaheotsuse tegemiseks viitas kohus TsMS § 449 lg-tele 1 ja 2, 04.06.2014 kohtuistungil vaheotsuse rahuldamisele määrusega ja märkis, et kuna kohus teeb vaheotsuse üksnes hagejate omandiõiguse ja valduse rikkumisega põhjustatud majandustegevuse seiskamisega tekitatud kahju nõude põhjendatuse osas, siis ei käsitle kohus vaheotsuses hagejate muude nõuete põhjendatust. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal I oli üürivõlg ja kas kostja teostas 28.01.2011 pandiõigust õiguspäraselt, kas AK-l ja EK-l oli hageja I esindusõigus ning kas 28.01.2011 sõlmitud kostja ja hageja I üürilepingu lõpetamise kokkulepe ja 28.01.2011 sõlmitud hageja I, OÜ KRM Advisor ja kostja kolmepoolne müügileping kehtivad ja kas kostja põhjustas hagejate omandiõiguse ja valduse rikkumisega hagejate majandustegevuse seiskumise ja seeläbi kahju. Kohus leidis, et KK ja AK 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppega ning väljavõtetega äriregistri kaartidest on tõendatud, et hageja I osanikud olid kuni 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimiseni KK ja AK võrdsetes osades, pärast seda sai ettevõtte ainuomanikuks KK; AK kutsuti juhatuse liikme kohalt tagasi 18.11.2010, kanne äriregistrisse tehti 22.11.2010, alates 18.09.2012 on juhatuse liikmeks KK kõrval AK ning hageja II osanikud võrdsetes osades olid kuni 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimiseni KK ja AK, pärast mida sai ettevõtte ainuomanikuks KK. Ettevõtte juhatuse liige on alates asutamisest olnud KK. Seoses hageja I kohustusega maksta renti ja lisatasu viitas kohus 08.01.2000 rendilepingu pdele 4.01, 4.02 ja lepingu lisa 2 p-le 2.2. Kostja väitel on hagejal I jäänud tasumata üüri- ja kommunaalteenuste arved nr 101146, 101188, nr 101245 ja nr 20110009, millest kolm esimest arvet edastati läbi raamatupidamisteenust pakkuva äriühingu Directo OÜ

tarkvarasüsteemi. Arvetelt (III kd, lk 537-540) nähtuvalt olid nende tasumise tähtaegadeks vastavalt 10.12.2010, 22.12.2010, 16.01.2011 ja 10.01.2011. Kolme esimese arve saatmine on tõendatud arvete saatmise kohta koostatud sündmustega nr 244601.12.2010, nr 2552 07.01.2011 ja nr 2467 13.12.2010 (III kd, lk.541-543). 10.01.2011 arve nr 20110009 saatmine hagejale I on tõendamata. Lepingu punkti 4.07 kohaselt oli hagejal I kohustus tasuda rent iga kuu 10.-ks kuupäevaks ka vaatamata sellele, kas arve on kätte saadud. Järelikult oli hagejal I tekkinud 16.01.2011 seisuga kostja esitatud arvete ja üüri tasumise kohustus kokku summas 12 029,04 eurot. Vaidlusaluste arvete tasumist hageja tõendanud ei ole. Kostja konto väljavõttest (IV kd, lk 85 ja V kd, lk 14) nähtub, et hageja I on teinud viimase makse 24.11.2010 arve nr 101068 eest. Müügilepingu punktist 1.1. nähtuvalt kohustus ostja tasuma üürileandjale üürilepingust tulenevate kohustuste täitmiseks lepingu sõlmimise päeval 24 000 eurot, millise summa laekumisega loeti hageja I kohustused üürileandja ees vastavas ulatuses täidetuks. Üürilepingu lõpetamise kokkuleppe punkti 3 kohaselt kohustus üürnik tasuma üürilepingu lõpetamisel üürileandjale leppetrahvina 12 000 eurot hiljemalt 28.01.2011. Asjas esitatud kostja 22.05.2012 meeldetuletuskirja (IV kd, lk 58) kohaselt oli hageja I võlgnevus arvest 20110009, tasumise tähtaeg 10.01.2011, 29.04 eurot. KRM Advisor OÜ maksetest kostja kontole (V kd, lk 12) nähtub, et KRM Advisor OÜ tasus maksete selgituste kohaselt müügilepingu järgi kostjale 12 000 eurot ja hageja I eest kokku 12 029,04 eurot. Eeltoodud tõenditest kogumis saab kohtu hinnangul järeldada, et hageja I üürivõlgnevus kostja ees oli 2011.a jaanuarikuus 12 029,04 eurot. Kohus ei saa 10.01.2011 arvest nr 20110009 (III kd, lk 540) ega 22.05.2012 meeldetuletuskirjast (IV kd, lk 58) järeldada, et eelnimetatud arve oleks edastatud tasumiseks KRM Advisor OÜ-le, nagu väidab hageja I. Küll on aga kostja kohtuistungil väitnud, et 22.05.2012 meeldetuletuskiri oli suunatud KRM Advisor OÜ-le. Hageja I pearaamatu väljavõttega (I kd, lk 65-66) on tõendatud, et hageja I on üürilepingu sõlmimisel tasunud ettemaksu 37 500 krooni (2396,69 eurot). Kostja vastuväite kohaselt on hageja I poolt tasutud ettemaks 2396,69 eurot juba varasemalt AS-i Regatimaja ja hageja I vahel tasaarveldatud tulenevalt lepingu punktis 4.08 ja lisa 2 punktis 1.1. sätestatust. Kohus viidates lepingu p-le 4.08 ja lisa 2 p-le 1.1 leidis, et antud lepingu punktidest ei saa järeldada tagatise tasaarvestamist 2000. aastal, sest kohtu arvates on sõnaselgelt kokku lepitud minimaalrendi vähendamises 2000. aasta märtsikuust kuni 2000. aasta detsembrikuuni. Lisa 2 punktidest 3-5 saab järeldada, et tasaarvestus teostati seoses üüripinnale tehtud parendustega. Lepingu punktist 4.10 tuleneb, et tagatisdeposiit tagastatakse rentnikule lepingu lõppedes peale kõigi lepingu kehtivuse perioodil tekkinud rentniku võlgnevuse kustutamist. Kuna kohus eelpool tuvastas, et tagatisdeposiiti ei tasarveldatud lepingu lisa 2 järgi, siis on hageja tasutud tagatis realiseerimata ja kostjal oli lepingu punktist 4.10 tulenevalt õigus tagatisdeposiidi arvelt 2010 detsembrikuus ja 2011 jaanuarikuus tekkinud üürivõlgnevust vähendada 2396,69 euro võrra. Hageja I juhatuse liige KK kinnitas vande all, et kostja pole teda kunagi väidetavast üürivõlast teavitanud, kuigi ta viibis igapäevaselt üüripinnal. Seega saab kohus lugeda tõendatuks, et kostja hageja I seaduslikku esindajat üürivõlast ei teavitanud. KK vande all antud ütlustega on ka tõendatud, et hagejal I olid olemas rahalised vahendid, et võlg kohe ära maksta, kui sellest oleks teda vaid teavitatud. Hagejal I oli seifis raha 46 000 eurot, mistõttu oleks väidetav võlg ca 12 000 euro osas olnud hõlpsasti tasutav (V kd, lk 31-36). Seega tekitas kostja olukorra, kus hagejal I jäi üürivõlast teavitamata jätmise tõttu üürivõlg kustutamata.

Kohus viitas otsuses VÕS § 305 lg-tele 1 ja 3 ning muu hulgas Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-808 p-s 16 avaldatud seisukohale, et üürileandja pandiõigus tagab VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, menetluskulud, asja müügiga seotud kulutused ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikud kulutused. Üürilepingu kokkuleppel lõpetamise ajaks oli kostja sissenõutavaks muutunud nõue kokku 12 029,04 eurot, millest ta sai maha arvata tagatisdeposiidi summas 2396,69 eurot. Vastuväidetes hagile on kostja oma pandiga tagatud nõude hulka arvestanud ka leppetrahvi 12 000 eurot. Seega oli kostjal pandiõigus hagejale I kuuluva vara arvel sissenõutavaks muutunud üüri- ja kõrvalkulude ning leppetrahvi katteks kokku vähemalt 21 632,35 euro väärtuses. VÕS § 307 lg-s 1 sätestatule tuginedes märkis kohus, et seega võib üürnik kasutada omaabi pandiõiguse teostamisel eeldusel, et üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Kohus oli seisukohal, et kostja ei ole tõendanud asjaolu, et hageja I oleks pärast üürivõla tekkimist detsembrikuus 2010 ja jaanuarikuus 2011 asunud üüripinnal asuvaid asju ära viima või ära kolima, mistõttu VÕS § 307 lg 1 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Hageja I juhatuse liige KK andis vande all ütlusi, et ta viibis üüripinnal veel 27.01.2011 õhtul ning siis oli kogu kontori sisustus üüripinnal alles. Kolimise ettevalmistamine oleks võtnud aega kaks nädalat ja väljakolimine ise terve päeva, kuna üüripinnal oli 13 töökohta, sekretäride lett, kabinetid, arhiiviruum, serverite ruum, köök, milles olid arvutid, kuvarid, klaviatuurid, hiired, serverid, wifi ruuter, telefonikeskjaam, telefonid, faks, koopiamasinad, skänner, arvutilauad, töötoolid, riiulid, arhiiviriiulid, metallist kapid, tugitoolid, diivanilaud, nõupidamiste laud, toolid, köögilaud, nõudepesumasin, espressomasin, külmkapp, rulood. KK tegevuse tõttu asusid üüripinnal lisaks hagejate raamatupidamisdokumentidele ja varale ka äriühingute Silvakoolitus, Stella Borealis, KÜ Narva mnt 22 ja KÜ Rotermanni 5/7, Eesti Naisettevõtjate Liidu ja Eesti Väikeettevõtete Assotsiatsiooni jt. dokumendid (V kd, lk 31 - 36). Tunnistaja MP ütluste kohaselt käis ta hagejate kontoris 2010. aasta lõpus, novembris-detsembris ning 2011 jaanuari teisel poolel ning siis olid ruumid sisustatud ja olukord endine (V kd, lk 38-39). Tunnistaja RV ütluste kohaselt käis ta mõned päevad enne 28.01.2011 hageja üüripinnal ja siis oli kõik endine, s.o mingit vara ära viidud ei olnud. 28.01.2011 helistas talle KK teatades, et teda ei lasta üüritavale pinnale, kus asus kogu hagejate vara ja klientide andmebaas. Tunnistaja ütluste kohaselt oli KK toimuva pärast mures ega teadnud midagi üürivõlast. KK koos tunnistajaga tahtsid saada varale juurdepääsu, kuid uste lukud olid vahetatud (V kd, lk 59-63). Vande all ütlusi andnud AK kinnitas, et ta käis hageja I kontori ruumides viimati 2730. detsembril. Üüripinnal olid hageja kontorimööbel s.h riiulid, pehme mööbel, serverid, arvutid, monitorid, klaviatuurid jms, köögis kohvimasin, raamatupidamisdokumendid (V kd, lk 65). Kohus leidis, et eeltoodud tõenditega on tõendatud, et hageja I ei olnud viinud enne 28.01.2011 üüripinnalt ära kontori sisutust – mööblit, tehnikat ega dokumente ning tal puudus kavatsus asju üüripinnalt ära viia või ära kolida. Järelikult puudus kostjal 28.01.2011 seisuga pandiõiguse teostamise eeldus. Kohtule esitatud fotodelt (IV kd, lk 37-42) ei nähtu nende tegemise aeg. Kuna fotod edastati Lost24 esindajale 08.03.2011 e-kirjaga, siis saab MP 08.03.2011 e-kirjast ja AK 29.01.2011 e-kirjast (IV kd, lk 34-36) järeldada, et need on tehtud pärast hageja I vara pantimist ja müümist üüripinnale järele jäänud asjadest, mida kostja palus hagejal I kostja nõude lõppemise tõttu ära viia. Kostja vastuväidetest nähtuvalt ei teinud ta üüripinnal olnud vara nimekirja ega inventuuri. Eelnimetatut tõendavad ka MP e-kirjad Lost24 pretensioonile (I kd, lk 131-137) ja MP ja AK e-kirjavahetus (I kd, 116-117). Seega saab kohus järeldada, et kostjal puudus pandiõiguse teostamise ajal ülevaade nii ruumides olevast vallasvarast kui ka selle väärtusest, ühtlasi jättis ta võrdlemata panditud vara väärtuse oma sissenõutavaks

muutunud nõude väärtusega. Kuna müügilepingust nähtuvalt hindasid müügilepingu pooled müüdava vara väärtuseks kokku 24 000 eurot ja kostja ei olnud tagatisdeposiidi summat tasaarvestanud, siis saab järeldada, et üüripinnal olnud vara väärtus ületas kostja nõuet hageja I vastu vähemalt tagatisdeposiidi summa võrra. Tunnistaja JR ütlused (V kd, 69-72) selle kohta, et 2011 jaanuarikuus oli üüripinnalt ära viidud mööblit, arvuteid ja dokumente selliselt, et oli jäänud vaid 6-7 töölauda ja selle juurde kuuluv, on vastuolus KK ja AK ning tunnistajate MP ja RV ütlustega. Kuna tunnistaja väitel nägi ta küll mööbliveo autosid, ning kaste ja ära viidavat mööblit, kuid ei selgitanud välja kellele kuuluvat mööblit ära viidi, siis ei saa lugeda tema ütlustega tõendatuks, et ära viidavad asjad kuulusid hagejale I. Äraviidavad asjad võisid olla AK isiklikud asjad, mille ta pärast juhatuse liikmest tagasikutsumist üüripinnalt ära viis, nagu märkis hageja hagiavalduses. Vastuolus teiste tõenditega on tunnistaja JR ütlused ka selle kohta, et üüripind oli pitseerituna suletud kuni aprillini 2011, sest KK ja tunnistaja RV ütluste (V kd, lk 31-39 ja 59-63) kohaselt põlesid üüripinnal veebruaris 2011 tuled ning pärast isikute sh AK lahkumist ja tulede kustutamist, üritati üüripinnale edutult siseneda. Et üüripinda ei hoitud pitseerituna suletult, tõendavad ka AK e-kirjad hageja I endistele klientidele selle kohta, et neile teenuseid osutanud firma uus nimi on KRM Advisor OÜ ja firma kolib alates 25./28.veebruarist 2011 aadressile Roosikrantsi 2-K270 Tallinnas ning selle kohta, et üüripinna võiks välja rentida (IV kd, lk 36, 51-57). Arvestades eelnimetatud vastuolusid teiste tõenditega, ei pidanud kohus tunnistaja JR ütlusi ka usaldusväärseteks, mistõttu ei lükka need ümber kohtu järeldust, et hagejate vara oli 28.01.2011 seisuga üüripinnal. KK ja AK vande all antud ütlustega ning tunnistajate RV ja MP ütlustega on tõendatud, et üüripinnal asus lisaks hageja I varale ka hageja II vara, muuhulgas raamatupidamisdokumendid ning et panditud vara väärtus ületas kostja üüri- ja leppetrahvi nõudeid. Kohus oli seisukohal, et olukorras, kus vara väärtus ületas nõudeid, puudus kostjal vajadus pantida kogu ruumides olnud vara, sealhulgas hagejale II kuulunud vara. Kuna VÕS 305 järgi ulatub üürileandja pandiõigus üksnes üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele, siis on kostja ebaõigesti teostanud pandiõigust intellektuaalsele varale - andmebaasidele, failidele, raamatupidamisdokumentatsioonile jms varale. TMS § 66 lg 1 p 7 kohaselt ei saa arestida ega täitemenetluses müüa võlgnikule kuuluvaid raamatupidamisdokumente. Seega oleks kostja pidanud tagastama või võimaldama ligipääsu hagejate varale, mis ei saanud seadustest tulenevalt olla pandiesemeks. KK vande all antud ütluste kohaselt tõi just sellise vara kinnipidamine hagejatele kaasa kahju tekkimise. Järelikult rikkus kostja pandiõigust kohaldades VÕS § 305 lg-tes 1 ja 2 ning § 307 lg-s 1 sätestatut. KK vande all antud ütlustega on tõendatud, et kostja esindaja MP oli teadlik hageja II tegutsemisest üüripinnal (V kd, lk 32-35), kuna ta oli tundnud huvi nii osaühingute ostumüügi kui ka raamatupidamisteenuse vastu. MP teadis hageja II üüripinnal tegutsemisest ka seetõttu, et hagejal II oli viis töötajat, kellele normaalsete töötingimuste võimaldamise eesmärgil pöördus KK või töötajad ise, sageli kostja esindajate poole. Et hagejal II olid töötajad, sh raamatupidajad, on tõendatud nii KK, tunnistajate RV ja MP vande all antud ütluste kui ka hageja II majandusaasta aruandega. Ka ei ole eluliselt usutav, et kostja, kes oli hageja I üürileandjaks alates 12.08.2009, ei teadnud hageja II tegutsemisest üüripinnal. VÕS § 306 lg 4 kohaselt kui üürileandja saab üürilepingu kehtivusajal teada, et üürniku poolt ruumi toodud asjad ei kuulu üürnikule, ja ei ütle üürilepingut esimesel võimalusel üles, lõpeb pandiõigus neile asjadele. Seega lõppes kostja pandiõigus hageja II varale üürilepingu kehtivuse ajal ning kostja pidi teadma, et hagejale II kuuluva vara kinnipidamisel rikub ta

VÕS § 306 lg-t 4. KK vande all antud ütlustega (V kd, lk 30-34) ja tunnistaja RV ütlustega (V kd, lk 59-63) saab lugeda tõendatuks hagejate väited, et kostja poolt valduse äravõtmise tulemusena ei saanud hagejad enam osutada alates 28.01.2011 klientidele teenuseid ega jätkata oma majandustegevust, sest selleks oli vajalik füüsiline ligipääs klientide andmebaasidele, raamatupidamisdokumentatsioonile jms. Lost24 e-kirjade, pretensiooni, advokaadibüroo Entsik ja Partnerid teatega, kolimisteenuste väljakutsetega, AK vande all antud ütlustega ja tunnistaja RV ütlustega on tõendatud, et hageja I on korduvalt pöördunud kostja poole üüripinnal olnud esemete tagastamiseks ning kostjat on hoiatatud, et valduse äravõtmine ja vara tagastamata jätmine toovad kaasa olulise kahju, sh majandustegevuse seiskumise ning teenuste osutamise võimatuse (I kd, lk 131-136, 148, IV kd, 30-32, V kd, lk 31-32; 58-59, 5963). Eeltoodud tõenditega on tõendatud põhjuslik seos hagejatel kahju tekkimise ja kostja õigusvastase käitumise vahel. Kostja on väitnud, et kogu suhtlus üürivõla jms üle käis AK-ga ning et ta ei teadnud viimasel esindusõiguse puudumisest. TsÜS § 34 ja ÄS § 181 kohaselt esindab äriühingut juhatuse liige. Kuna AK juhatuse liikmest tagasikutsumise kohta 18.11.2010 tehti kanne äriregistrisse 22.11.2010, siis hiljemalt 15 päeva möödumisel so 08.12.2010 saab lugeda kostja ÄS § 34 lg 2 alusel teadlikuks sellest, et AK volitused hageja I juhatuse liikmena on lõppenud. Kuna juhatuse liikme staatuse kolmandate isikute suhtes määrab äriregister, mille kanded on avalikud ja kõigile kättesaadavad, siis on asjakohatud kostja vastuväited selle kohta, et ta ei teadnud AK juhatuse liikmest tagasi kutsumisest seetõttu, et KK ega AK ei teavitanud kostjat sellest. Kostja juhatuse liikmed pidid hoolsuskohustusest tulenevalt ise kontrollima, kas AK-l on hageja I nimel läbirääkimiste ja toimingute või tehingute tegemise õigust, eriti kujunenud olukorras, kus AK ja KK vahel olid tekkinud erimeelsused. KK vande all antud ütlustega on tõendatud, et ta ei olnud teadlik, et kostja peab üürivõla või üürilepingu lõpetamise üle läbirääkimisi AK-ga ega seda, et AK teeb pärast tema juhatuse liikmest vabastamist hageja I nimel mingeid toiminguid (V kd, lk 35). KK pole AK tehtud toiminguid ega tehinguid ka tagantjärele heaks kiitnud. Järelikult on kõik läbirääkimised, mis kostja hageja I juhatuse liikme KK asemel AK-ga pidas sh pandiõiguse teostamist ja vara müüki puudutav ning vara müügist saadud rahaga üürivõla kustutamist ja üürilepingu lõpetamist, TsÜS § 129 lg 1 järgi tühised. MP ja AK kirjavahetuse põhjal (I kd, lk 116,117) ei ole eluliselt usutav, et kostja ei teadnud AK-l hageja I esindusõiguse puudumisest. Üksnes MP 24.01.2011 e-kirjast nähtub, et ta eiras tahtlikult KK ja suunas üürilepingu lõpetamise ja vara müügi protsessi AK-le sobivas suunas. Varasema pooltevahelise e-kirjavahetusega perioodil 26.11.2009-27.08.2010 (I kd, 111-114) on tõendatud, et kostja saatis teated alati mõlemale juhatuse liikmele. MP teatas KK-le üüripinnale ilmumise keelust alles 28.01.2011 hommikul, so samal päeval müügitehinguga ja üürilepingu lõpetamisega. Kui MP oleks pidanud hagejate esindajaks KK kõrval AK, siis ei oleks tal olnud mingit vajadust eraldi KK üüripinnale ilmumise keelust teavitada, piisanuks AK teadmisest, et vara on 28.01.2011 seisuga panditud ja müüakse ning üürileping lõpetatakse. Ainetu on kostja väide, et KK ei teavitanud teda AK juhatuse liikmest tagasikutsumisest, kuna hagejal I ei olnud sellist kohustust ning kostja ei suhelnud hageja I esindaja KK-ga üürivõla ja tulevaste lepingute sõlmimise teemadel. Hageja I on väitnud, et 28.01.2011 tehtud tehingud on tühised, kuna EK-l puudus esindusõigus hageja I nimel tehingute tegemiseks. Kostja tugineb vastuväidetes sellele, et EKl oli tehingute tegemiseks kehtiv volikiri. Kohtule esitatud volikirjast (II kd, lk 270,271)

nähtub, et AK on 11.11.2010, so üks nädal enne tema juhatuse liikmest tagasikutsumist, andnud hageja I nimel välja nn üldvolikirja kõigi tehingute tegemiseks MJ-le, EK-le ja JT-le. Volikiri on välja antud tähtajaga 1 aasta ja selle on hageja I esindajana digitaalallkirjaga allkirjastanud AK 11.11.2010 kell 19.49. Seega andis AK volikirja ajal, kui ta oli hageja I juhatuse liige. Tehingute tegemise ajal ei olnud volikirja tähtaeg möödunud ja tehingud on hõlmatud volikirjas antud volitusega. Hagejad on väitnud, et kuivõrd EK ei teadnud talle antud volitusest, siis puudub esindusõiguse aluseks olev sisesuhe ja esindusõigus on kehtetu. EK seletusega (I kd, lk 118,119) hagejale I saab siiski lugeda tõendatuks, et EK teadis lepingute alla kirjutamiseks antud volikirjast, kuna AK teatas talle sellest telefoni teel. EK seletusest nähtuvalt ei näinud ta volikirja ega teadnud, et AK on hageja I juhatusest tagasi kutsutud. Kohus oli seisukohal, et EK kirjalikku seletust saab lugeda TsMS § 272 lg 2 alusel dokumentaalseks tõendiks, kuna see on antud hagejale I selgitusena tema poolt lepingute alla kirjutamise asjaolude kohta. Kuna volikiri kui dokument tõendab volituse väljaandmise fakti, siis loetakse TsÜS § 127 lg 3 tulenevalt volikirjast nähtuv volitus seni kehtivaks kuni volikirja ei ole esindatavale tagasi antud või kehtetuks kuulutatud. VÕS §-st 125 lg 2 loetelust ei tulene, et volikirja saaks lõppenuks lugeda seoses AK juhatuse liikme volituste lõppemisega. Hageja I ei ole esile toonud, et volikiri oleks kehtetuks kuulutatud või lõppenud või, et seda oleks piiratud või et volikiri oleks esindatavale tagasi antud. Järelikult ei kuulu kohaldamisele ka TsÜS § 127 lg 4 sätestatu. Kohtule esitatud e-kirjast (III kd, lk 517) nähtub, et kostjale saatis hageja I volikirja 20.01.2011 RK. Kohus nõustus hagejaga selles, et e-kirja pealdisest ei nähtu, kellele on e-kiri saadetud ning e-kirja pealdist võib olla muudetud. Tunnistaja JR ütlustest nähtuvalt nägi ta volikirja ja digitaalallkirja kinnituslehte väljaprinditult. Seejuures ei olnud tunnistaja JR oma ütluste andmisel järjekindel, väites nii seda, et volikiri ja digitaalallkirja leht olid väljaprinditult lepingute juures kui ka seda, et need tõi kaasa lepingud allkirjastanud isik. EK seletusest, milles ta märgib, et lepingute alla kirjutamiseks pidi ta minema kostja kontorisse Liivalaia tänaval, et lepingud olid ette valmistatud, prinditi välja ning AK palus need tal alla kirjutada ning tunnistaja JR ütlustest, et tehingute tegemisel kostja kontoris olid kohal hageja I esindaja EK (keda tunnistaja nimetab EK), tema ja AK ning KK ja RV ütlustest, saab kohtu hinnangul järeldada, et tehingute tegemise juures viibis ka AK. Järelikult ei ole välistatud, et kostja esindaja JR sai 11.11.2010 volikirjast teada volikirja allkirjastanud AK-lt. Seega hoolimata tunnistaja JR ütluste vastuolulisusest ning 20.01.2011 e-kirja puudustest, saab kohus eelnimetatud tõenditest kogumis järeldada, et kostja teadis lepingute sõlmimisel EK-le antud volikirjast. TsÜS § 115 lõikest 3 tulenevalt ei mõjuta hageja I ja EK sisesuhe volikirja tühisust. Järelikult ei ole 11.11.2010 antud volikirja alusel 28.01.2011 tehtud tehingud tühised esindusõiguse puudumise tõttu. Hageja I on alternatiivselt esile toonud, et 28.01.2011 üürilepingu lõpetamise kokkulepe ja 28.01.2011 müügileping on kehtivalt tühistatud. Seejuures viitas kohus TsÜS § 131 lg-tele 1 ja 5, VÕS § 13 lg-le 1, TsÜS § 98 lg-le 1 ja § 69 lg-le 1 ning märkis, et eelnevatest sätetest tuleneb, et kui lepingus on enam kui kaks poolt, tuleb tühistamisavaldus teha kõigile lepingu pooltele. 19.04.2011 teatega nr 1/303 kostjale on tõendatud, et hageja I tegi 28.01.2011 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe ja 28.01.2011 müügilepingu tühistamise avalduse kostjale, kes ei ole vaidlustanud teate kättesaamist. Kuna 28.01.2011 müügileping oli sõlmitud hageja I, KRM Advisor OÜ ja kostja vahel, siis oleks hageja I pidanud tegema tühistamisavalduse ka KRM Advisor OÜ-le. Kostja on sellele ka oma vastuväidetes tuginenud, kuid hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et ta oleks teinud müügilepingu tühistamise avalduse KRM Advisor OÜ-le. Järelikult ei ole hageja

müügilepingu tühistamise avaldus muutunud kõigi tehingu osaliste suhtes kehtivaks, seega ei saa lugeda müügilepingut tühistatuks. Kontrollides, kas üürilepingu lõpetamise kokkuleppe tühistamine on kehtiv, tugines kohus TsÜS §-le 35 ja ÄS § 306 lg-le 2 ning märkis, et kuna äriühingu ja juhatuse liikme vahel on käsundilaadne suhe, siis kohalduvad juhatuse liikmele ja ka juhatuse liikmelt üldvolituse saanud EK-le käsunduslepingut reguleerivad sätted, VÕS § 619 jj. VÕS § 620 lg 2 kohaselt peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Kohus oli seisukohal, et KK vande all antud ütlustega, tunnistaja RV ütlustega, Lost24 e-kirjade ja pretensiooniga on tõendatud, et üürilepingu lõpetamine oli hagejale I ootamatu ning koostoimes vara kinnipidamisega tõi kaasa majandustegevuse seiskumise, sest hagejal I puudus juurdepääs oma töökohtadele ja töövahenditele, mis tegi võimatuks klientidele teenuste osutamise. Majandustegevuse seiskumine tõi omakorda kaasa kahju tekkimise. Järelikult oli üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmimine hageja I huvidega vastuolus ja kujutas endast juhatuse liikme hoolsuskohustuse rikkumist. EK hagejale I antud seletusega on tõendatud, et üürilepingu lõpetamise kokkulepet allkirjastades täitis ta AK antud korraldust, kontrollimata seejuures missuguse volituse alusel ta tehingu tegi ja kas AK oli tehingu tegemise ja talle tehingu allkirjastamise korralduse andmise ajal veel hageja I juhatuse liige. EK ei süvenenud ka sellesse, miks ja missuguse lepingu ta allkirjastas ega lepingu sõlmimise mõju hagejale I. Arvestades kohtu poolt eelnevalt tuvastatut oli kohus seisukohal, et seega eksisteeris alus 28.01.2011 üürilepingu lõpetamise kokkuleppe tühistamiseks esindaja kohustuste rikkumise tõttu. Kohus oli seisukohal, et kostja viidatud TsÜS § 131 lg 2 p 2 tähtaeg hakkab kulgema 21.03.2011, sest siis selgitas üürilepingu lõpetamise kokkuleppe allkirjastanud EK hageja I seaduslikule esindajale lepingu allkirjastamise asjaolusid, mis andsid õiguse tehingu tühistamiseks. Kuna hageja I tegi tühistamise avalduse vähem kui ühe kuu jooksul EK selgituste saamisest, siis ei ole mõistlik aeg tehingu tühistamiseks möödunud. Arvestades kohtu tuvastatut, et TsÜS § 131 lg 1 kohaldamise eeldused on täidetud, esinesid seega õiguslikud alused tühistamisavalduse esitamiseks ja hageja järgis seaduses sätestatud avalduse edastamise korda, mistõttu asus kohus seisukohale, et üürilepingu lõpetamise kokkulepe on õiguspäraselt tühistatud kostjale tahteavalduse kättetoimetamisel ning kehtetu. Kuna kohus tuvastas, et üürilepingu lõpetamise kokkulepe on kehtetu algusest peale ja kostja on takistanud hagejal I üüripinda sihipäraselt kasutada alates 28.01.2011 tööpäeva algusest, siis on VÕS § 278 p 3 alusel esitatud nõude eeldused täidetud. KK ja RV ütluste ning fotode ja e-kirjavahetusega (IV kd, lk 34-57) on tõendatud, et hagejate vara oli üüripinnal vähemalt 2011 veebruarikuu lõpuni ja et seda kasutas edasi KRM Advisor OÜ. Viidates TsÜS § 138 lg-tele 1 ja 2 ja § 86 lg-le 1 ja lg 2 p-le 1 märkis kohus, et KK vande all antud ütlustega, tunnistaja RV ütlustega ja EK hagejale I antud kirjaliku seletusega on tõendatud, et müügilepingut allkirjastades täitis EK AKi korraldust, kontrollimata seejuures missuguse volituse alusel ta tehingu tegi ja kas AK oli tehingu tegemise ja talle tehingu allkirjastamise korralduse andmise ajal veel hageja I juhatuse liige. EK ei süvenenud ka sellesse, miks ja missugused lepingud ta allkirjastas ega lepingute sõlmimise mõju hagejale I ja hagejale II (I kd, lk 118,119, V kd, lk 31-32, lk 60-61). Tunnistaja JR ütlustest nähtuvalt oli tema kostja haldusjuht ja ametikohustusteks oli hoonestu ja süsteemide korrashoid, so tehniline valdkond. Tunnistaja ütluste kohaselt ei teadnud ta täpselt hageja I üürivõla suurust, perioodi ega 28.01.2011 sõlmitud lepingute ja nende lisade ettevalmistamise asjaolusid, kuna sellega tegeles

juhatuse esimees MP. Tunnistaja ütluste kohaselt allkirjastas ta lepingud seetõttu, et MP helistas talle öeldes, et peab kiiresti lahkuma, et lepingud on ettevalmistatud ja küsis kas tunnistaja saab need allkirjastada. Lepingute allkirjastamine pidi toimuma kostja kontoris ning sinna pidid tulema hageja I esindajad, kes täpselt, seda MP ei öelnud. Tunnistaja ütluste kohaselt olid lepingute allkirjastamisel kohal kolm inimest - tema, AK ja EK ning lepingud kirjutati alla esindajate poolt samaaegselt. Tunnistaja ei mäleta, kelle käest ta sai lepingu tekstid ega seda, kas need võis kaasa tuua hageja I esindaja. Siinjuures lähevad tunnistaja JR ütlused vastuollu müügilepinguga, millest nähtuvalt on lepingu allkirjastanud EK, JT ja JR. Eeltooduga on tõendatud, et JR ja EK allkirjastasid varem ettevalmistatud lepingute tekstid MP ja AK initsiatiivil ja korraldamisel. AK ja MP e-kirjavahetusega on tõendatud, et AK soovitas kostjal müügilepingus oleva vara panna kirja üldsõnaliselt - mööbel, arvutid, muud kontoritarbed ja seadmed ning nii ka vara loetelu lepingusse kirja pandi. Kohus tuvastas eelpool, et kostja esindaja MP pidas läbirääkimisi nii müügilepingu kui ka üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmimiseks üksnes AK-ga ning AK ja MP e-kirjavahetusest nähtub, et kostja avaldas valmisolekut kogu „protsessi“ suunata AK-le isiklikult sobivas suunas (I kd, tl 116-117), isegi kui see ei olnud kostja seisukohalt majanduslikult mõistlik samm. Asjas kogutud tõenditest nähtuvalt oli vara müügilepingu sõlmimine hageja I seisukohalt äärmiselt ebasoodus, kuna müüdud vallasvara hulgas oli ka serverites asunud intellektuaalne vara (kliendibaasid jms). Müüdud serverites oli ka hageja II intellektuaalne omand (kliendibaasid jms). Seega asus kohus seisukohale, et müügilepingu sõlmimine oli heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine. Tuginedes AÕS § 294 lg-le 1 märkis kohus, et kuna müügileping on tühine vastuolu tõttu heade kommetega, siis tuleb asuda seisukohale, et pooled ei leppinud kokku panditud asjade müügis enampakkumist korraldamata. Seega rikkus kostja panditud vara müügi kohta sätestatut. Samuti märkis kohus, et kuna hageja I ja kostja vahel oli lepinguline suhe, siis põhineb hageja I kostja vastu suunatud kahju nõue VÕS §-del 101 lg 1 p 3, 115 lg 1, 127 lg 1 ja 4, 128. Kohus oli seisukohal, et kostja põhjustas hagejale I omandiõiguse ja valduse rikkumisega ning majandustegevuse tarbeks vajalikele vahenditele ligipääsu äravõtmisega (varale juurdepääsu takistamine, selle õigusvastane pantimine, üürilepingu lõpetamise kokkuleppe ja müügilepingu sõlmimine, hageja vara müügist saadud rahasumma mittetagastamine) kahju VÕS § 127 lg 1 ja § 128 järgi. Kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel on otsene põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 järgi. Vaheotsuse tegemise seisukohalt ei ole oluline kahju ulatuse kindlaksmääramine. Kostja ei ole tõendanud, et hagejal I oleks kahju tekkinud sõltumata kostja käitumisest või et kostja kohustuste rikkumine oli vabandatav VÕS § 103 järgi. Kuna hageja II ja kostja vahel puudub lepinguline suhe, siis kvalifitseerub hageja II nõue kostja vastu deliktiliseks nõudeks vastavalt VÕS §-st § 1043 ja 1045 lg 1 p 5 ja p 8. Kostja õigusvastane käitumine seisneb hageja II omandiõiguse ja valduse ebaseaduslikus rikkumises alates 28.01.11, majandustegevuse tarbeks vajalikele vahenditele (kliendibaas, intellektuaalomand ja raamatupidamisdokumentatsioon) ligipääsu äravõtmises ja tagastamata jätmises ning heade kommetega vastuolus oleva müügitehingu tegemises, mille käigus võõrandati hageja II serverites asunud intellektuaalne omand. Hagejal II on kostja õigusvastasest käitumisest tekkinud kahju (VÕS § 1043, VÕS § 127 lg 1). Kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel on otsene põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 järgi. Vaheotsuse tegemise seisukohalt ei ole oluline kahju ulatuse kindlaksmääramine. Kostja ei ole tõendanud süü puudumist, VÕS § 1050 lg 1 järgi süüd eeldatakse.

Kohus oli seisukohal, et kuivõrd AK ja KRM Advisor OÜ ei ole käesolevas asjas kostjateks, siis ei saa kohus otsustada nende õiguste ja kohustuste üle, muuhulgas selle üle, kas AK ja KRM Advisor OÜ võtsid kostja kaasabil üle hagejate ettevõtted, millega põhjustasid hagejatele kahju majandus- või kutsetegevuse seiskamisega VÕS § 1045 lg 1 p 6 ja 1049 järgi. Seega jättis kohus sellekohased hagejate väited, vastuväited ja tõendid tähelepanuta. Apellatsioonkaebus 17.12.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada Harju Maakohtu 20.11.2014 vaheotsuse ja saata asja maakohtule uueks arutamiseks ning mõista kostja menetluskulud välja hagejatelt ja jätta hagejate menetluskulud nende enda kanda. Kostja hinnangul on maakohus rikkunud nii materiaal- kui ka menetlusõiguse norme ning apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus. Kostja märgib, et jääb kõigi enda varasemalt esitatud menetlusdokumentides sisalduvate seisukohtade juurde. Kostja hinnangul on kohus teinud otsuse asjaolude kohta, mida hagis ei ole esitatud, tehes selliselt üllatusliku otsuse ja rikkudes kohustust olla seotud hagi aluseks olevate asjaoludega. Hagi on esitatud kostja kui kaasaaitaja vastu VÕS § 1045 lg 4 tähenduses. Kohus, pannes kostja ainuisikuliselt vastutama väidetava kahju tekitamise eest hageja I ees lepingulisel ja hageja II ees deliktilisel alusel ja distantseerides end hagi väidetest, mis puudutasid AK ja KRM Advisor OÜ väidetavat rolli, on sisuliselt lahendanud esitatuga võrreldes teise hagi. Kohus on hälbinud hagi aluseks olevatest asjaoludest, mille kohaselt põhjustasid väidetavalt majandustegevuse ülevõtmisega hagejatele tahtlikult kahju KRM Advisor OÜ ja AK. Asjaolu, et kohus ei ole otsuses mingil viisil analüüsinud VÕS § 1045 lg-le 4 rajatud õiguslikku positsiooni, kujutab endast TsMS § 436 lg 1 rikkumist. Kohus on üllatuslikult leidnud, et 28.01.2011 müügileping on tühine tulenevalt selle vastuolust heade kommetega TsÜS § 86 lg 2 p 1 alusel. Müügilepingu võimalikku tühisust TsÜS § 86 lg 2 p-st 1 tulenevalt ei ole kohus menetluse vältel pooltega arutanud, mistõttu ei ole kostjal selles osas olnud võimalik oma arvamust esitada. Samuti on kohus üllatuslikult tuginenud hageja II nõude osas VÕS § 1045 lg 1 p-dele 5 ja 8. Hagejad ei ole kordagi tuginenud hageja II nõude alusena VÕS § 1043 ega VÕS § 1045 lg 1 p-dele 5 ja

hagejatele tekitatud kahju eest vastavalt VÕS § 278 ja § 1043 ja § 1045 lg-te 5 ja 8 alusel. Viidatud sätteid kohaldades on kohus aga kõigest nentinud, et kahju on tekkinud, kuid ei ole tegelikkuses kahju tekkimist tuvastanud. Samuti ei ole kohus tuvastanud, millal hagejate majandustegevus lõppes ja mis täpselt oli selle põhjustajaks. Seega pole kohus tuvastanud ega selgitanud, milles seisneb põhjuslik seos väidetava rikkumise ja kahju vahel. Kostja hinnangul on kohus rikkunud TsMS § 232 lg-s 1 sätestatud tõendite objektiivse ja igakülgse hindamise nõuet, kuivõrd on vaheotsuse valdavalt rajanud üksnes hagejate poolt esitatud tõenditele – hagejate seaduslike esindajate KK ja AK ning tunnistajate MP ja RV ütlustele, seadmata kahtluse alla ning objektiivselt hindamata nimetatud tunnistajate usaldusväärsust ja võimalikku kallutatust. Kostja on korduvalt juhtinud tähelepanu, et hagejate tunnistajad ei ole usaldusväärsed (vt nt kostja 04.04.2014 menetlusdokumendis). Eriti kõnekalt iseloomustab kohtu puudulikku tegevust tõendite hindamisel asjaolu, et kohus on igasuguse kahtluseta KK vande all antud ütlustele lugenud tõendatuks, et hagejal I oli seifis 46 000 eurot sularaha üürivõla koheseks tasumiseks. Kostja leiab, et nimetatud summas sularaha olemasolu tõendatuks lugemisse tuleks suhtuda eriti ettevaatlikult, võttes arvesse asjaolu, et hageja I on ise väitnud, et tal tekkisid 2010. aasta lõpus sellised majanduslikud raskused, mistõttu hageja I ei jaksanud isegi üüriarveid tasuda. Kohus ei ole üle kuulanud vaidluse võtmeisikuid AK, EK ega ka MP. Kostja leiab, et nimetatud tunnistajate üle kuulamata jätmine ei olnud põhjendatud ja kujutab endast menetlusõiguse rikkumist. Lisaks leiab kostja, et kui kohus luges dokumentaalseks tõendiks EK kirjalikud selgitused, oleks ta analoogselt pidanud dokumentaalsete tõenditena hinnangu andma ka kostja poolt 21.04.2014 menetlusdokumendiga esitatud AK, MP ja JR kirjalikele seletustele, millised tõendid on kohus jätnud sootuks tähelepanuta. Kohus ei ole võtnud seisukohta mitmete asja lahendamise seisukohast äärmiselt oluliste kostja vastuväidete osas. Kostja on terve menetluse vältel selgitanud ning hagejad on ka hagiavalduses kinnitanud, et hagejate majanduslik seisund oli juba 2010. aasta lõpul, st enne üürilepingu lõpetamist ja pandiõiguse teostamist äärmiselt halb, mistõttu tekkis hagejal I ka üürivõlgnevus. Kostja on seisukohal, et kostjale etteheidetava rikkumise ja hagejate väidetava kahju vahel puudub põhjuslik seos. Samuti ei ole kohus, jõudes otsuses järeldusele, et kostja on pandiõigust teostanud ebaseaduslikult, rikkudes mh VÕS § 305 lg-eid 1 ja 2, § 306 lg-t 4 ja § 307 lg-t 1, pööranud tähelepanu ega käsitlenud kostja väidet, mille kohaselt juhindus kostja pandiõiguse teostamisel lisaks vaidlusalusest üürilepingust. Samuti ei ole kohus kostja hinnangul põhjendanud oma seisukohta materiaalõiguse kohaldamisel. Muu hulgas ei ole kohus tuvastanud ega analüüsinud, kas hagejatele kahju tekkis, milles konkreetselt kahju seisnes, põhjuslikku seost kostja rikkumise ja tekitatud kahju vahel ning millise kahju peab kostja hagejatele hüvitama, sh kas rikutud normide eesmärk oli kaitsta kostjaid just sellise kahju eest ning kas see oli hagejale ettenähtav. Kohus on vääralt kohaldanud VÕS § 307 lg-t 1, sest kostjal oli õigus pandiõigust teostada. Kostja leiab, et kohtu järeldus, et KK üürivõlast ei teadnud, on ebaõige ja eluliselt mitteusutav. Samuti leiab kostja, et seadus ei näe antud asjaoludel ette üürileandja pandiõiguse teostamise eeldusena üürniku teavitamist võlast ja pandiõiguse teostamise kavatsusest. Kohtu järeldus, et KK üürivõlgnevusest ei teavitatud, on väär ning ei oma võlakohustuse tekkimise seisukohalt mingit õiguslikku tähendust. Lisaks pidi KK ka ilma üürileandja teavitamiseta hageja I juhatuse liikmena tema niivõrd olulise kohustuse täitmisest või mittetäitmisest teadlik olema. Lisaks on kohtu seisukoht (otsuse p-s 58), milles kohus tuvastas, et KK üürivõlgnevusest ei teavitatud, ka vastuoluline. Otsuse punktides 54 ja 55 tuvastas kohus, et üüriarvete esitamine kostjale I on tõendatud ning üürilepingust tulenevalt

lasus hagejal I üüri maksmise kohustus arve saamisest olenemata. Riigikohtu lahendile nr 3-21-127-11 tuginedes leidis kostja, et VÕS § 307 lg 1 alusel oli pandiõiguse teostamise lubatud, kui a) üürnikul oli üürilepingust tulenev võlgnevus ning b) üüritud pinnalt oli ära viidud kasvõi mõni asi või asjade äraviimist oli ilmne põhjus karta. Kostja märgib, et asjaolu, et AK asus üüripinnalt temale kuuluvaid asju ära viima, on AK kinnitanud ka kostja 21.04.2014 menetlusdokumendi lisaks nr 1 oleva e-kirja punktis 8. Samas on kohus nimetatud tõendit ignoreerinud. Järelikult oli juba AK-le kuulunud asjade äraviimisega üüripinnalt VÕS § 307 lg 1 koosseis täidetud. Lisaks sellele, et hagejate sõnul viidi üüripinnalt ära AK-le kuuluvaid esemeid, kinnitas ka tunnistaja JR, et 2011 jaanuarikuus viidi üüripinnalt asju ära. Kohus on alusetult lugenud JR ütlused ebausaldusväärseteks. Lisaks ei ole kohus analüüsinud alternatiivset Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-127-11 märgitud võimalust VÕS § 307 lg 1 koosseisu täitmiseks, see on olukorda, kus asjade äraviimist oli ilmne põhjus karta. Kostja leiab, et antud juhul oli kostjal ilmselgelt põhjus karta asjade äraviimist juba tulenevalt üürivõla suurusest (üürivõlg oli üle 12 000 eurot) ja asjaolust, et AK oli kostjat informeerinud hagejat I vägagi murettekitavast ja probleemsest majanduslikust olukorrast. Õigus kostjale pandiõiguse teostamiseks tulenes ka üürilepingu p-dest 10.1 (i), (iii), (v) ja (vi), kuid selle asjaolu suhtes pole kohus seisukohta võtnud. Samuti märgib kostja, et kohus, heites kostjale ette, et kostja ei koostanud vara nimekirja ega teinud inventuuri, on jätnud selgitamata, millisest õigusaktist tuleneb kostjale selline kohustus ja milline õiguslik tähendus ja mõju on sellel pandiõiguse teostamisele. Samuti on kohus vääralt kohaldanud VÕS § 305 lg-eid 1 ja 2. Kostja ei nõustu kohtu järeldusega, et üüripinnal olnud vara väärtus ületas kostja nõuet hageja I vastu vähemalt tagatisdeposiidi summa võrra. Kostja selgitab, et isegi, kui kostja ei olnud tagatisdeposiidi summat eelnevalt tasaarvestanud, siis tagatisraha arvel üürileandja nõuete tasaarvestamine on üürileandja õigus, mitte aga kohustus. Tagatise olemasolu korral ei vähene üürivõlgnevus automaatselt tagatisraha summa võrra, tasaarvestamise õiguse teostamiseks on vaja ära tõendada vastavasisulise kostja tahteavalduse esitamine VÕS § 198 tähenduses. Samuti ei nõustu kostja kohtu seisukohaga, et kostja teostas pandiõigust hagejate I ja II intellektuaalse vara osas ebaseaduslikult. Kostja teostas üürileandja pandiõigust üksnes hageja I vallasasjade, mitte intellektuaalse omandi osas. Kostja ei teadnud ega pidanudki hagejate arvutites olevast intellektuaalomandist teadlik olema ega saanud sellele pandiõigust teostada, kuivõrd arvutile ligipääsuks puudus kostjal ka salasõna(d). Lisaks on kohus kostja hinnangul vääralt kohaldanud VÕS § 306 lg-t 4. Kostja ei olnud teadlik hageja II tegutsemisest ja omandist üüripinnal ning kostja ei rikkunud VÕS § 306 lg-t 4. Lisaks, isegi, kui kostja oleks hageja II tegutsemisest üüripinnal teadlik olnud, siis erialakirjanduses avaldatu kohaselt on kõnesoleval alusel pandiõiguse lõppemise eelduseks see, et üürileandja konkreetse asja üürnikule mittekuuluvusest teadis. Kuivõrd käesolevas asjas ei ole hagejad esitanud väiteid, et kostja mingitest konkreetsetest hagejale II kuuluvatest esemetest üüripinnal teada sai ega ole tõendanud muid VÕS § 306 lg 4 eeldusi, kohus ei ole neid kontrollinud ning neid ka ei esine, siis on kohus ekslikult ja põhjendamatult kohaldanud VÕS § 306 lg-t 4. Kohus on vääralt kohaldanud ka TsÜS § 129 lg-t 1. Kohtu seisukohast nähtuvalt on kohus väidetava asjaolu, et kostja oli teadlik AK juhatuse liikme volituste lõppemisest, omistanud lepingueelsetele läbirääkimistele, lugedes need TsÜS § 129 lg 1 alusel tühiseks. Kohtu eelnimetatud seisukoha näol on tegemist ebaloogilise ja väära õigusliku konstruktsiooniga, läbirääkimised kui sellised ei saa antud juhul olla tühised VÕS § 14 tähenduses. TsÜS § 129 lg 1 reguleerib mitmepoolsete tehingute tühisust, kuid läbirääkimiste näol ei ole tegemist (mitmepoolse) tehinguga. Samuti märgib kostja, et müügilepingu ja üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmis kehtiva volikirja alusel EK, mistõttu ei puutu asjasse see, mis hetkest AK

ei olnud enam hageja I juhatuse liige või mis hetkest alates kostja seda väidetavalt teadma pidi. Lisaks põhjendab kostja, et vastupidiselt kohtu seisukohale kostja esindaja MP AK`i volituste lõppemisest teadlik ei olnud. Kostja leiab, et kohus on vääralt kohaldanud ka TsÜS §-i 131. Kostja ei nõustu kohtu seisukohaga, et üürilepingu lõpetamise kokkuleppe sõlmimine oli hagejale I äärmiselt kahjulik. Siinkohal rõhutab kostja vajadust eristada pandiõiguse teostamist VÕS § 307 lg 1 alusel, üürilepingu lõpetamise kokkulepet ja müügilepingut. Sealjuures tuleb eristada ka viidatud toimingutest tulenevaid õiguslikke tagajärgi. Kuivõrd üürilepingu lõpetamise kokkulepe oli tegelikkuses hagejale I kasulik ning olulistes majanduslikes raskustes oli üle jõu käiva üürilepingu lõpetamine mõistlik, siis ei olnud tehingu tühistamise eeldused TsÜS § 131 lg 1 järgi täidetud. Kostja ei olnud ega saanud olla mingist sisesuhtest tuleneva kohustuse rikkumisest ka teadlik, mh oli AK kostjale kinnitanud, et tegemist ei ole mingisuguse skeemiga. Lisaks välistab tühistamisavalduse kehtivuse ka TsÜS § 131 lg 2 p 2, kuivõrd tühistamisavaldus oli tehtud hilinenult. Seega ei oma hageja I üürilepingu lõpetamise kokkuleppe tühistamisavaldus mistahes õiguslikke tagajärgi ja kokkulepe on seaduslik ning kehtiv. Kohus on vääralt kohaldanud TsÜS § 86 lg-t 1 ja TsÜS § 86 lg 2 p-i 1. Kostja leiab, et TsÜS § 86 lg 2 p 1 ega ka lg 1 kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Kohus on müügilepingu tühisuse tuvastamisel tuginenud asjaoludele, et EK ja JR allkirjastasid varem ette valmistatud lepingud AK ja MP initsiatiivil ega süvenenud piisavalt sellesse, miks ja millised lepingud allkirjastasid. Kohtu seisukoht on arusaamatu, kuivõrd vastasel juhul oleks igal isikul võimalik soovi korral väita, et tema poolt allkirjastatud leping on tühine, kuivõrd see on koostatud teise isiku poolt ja allkirjastaja ise ei ole lepingu sisusse süvenenud. Selline käsitlus on ilmselgelt vastuolus TsÜS § 86 mõttega. Lisaks jääb kostjale arusaamatuks, kuidas saaks intellektuaalse vara müümine kui selline iseenesest olla müüjat äärmiselt kahjustav ja seetõttu moodustada heade kommetega vastuolu. Kohus ei ole käsitlenud ega tuvastanud TsÜS § 86 lg 2 p 1 sätte kohaldamiseks vajalikke eeldusi – teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust; pool teab või peab sellist asjaolu teadma. Samuti märgib kostja, et isegi kui nõustuda, et tehing oli mingis osas hagejale I ebasoodne, siis on müügileping esemete järgi osadeks jagatav. Seega, isegi, kui nõustuda, et müügileping oli mingis osas heade kommetega vastuolu tõttu tühine, siis on vaieldamatu, et nt kontorimööbli võõrandamine ei saanud käesoleval juhul hagejat I kuidagi kahjustada, seega ei saa müügileping igal juhul olla tühine kogu ulatuses. Kohus on kostja hinnangul ebaõigesti kohaldanud ka AÕS § 294 lg-t 4. Kostja ei ole AÕS § 294 lg-t 4 rikkunud. Samuti on kostja seisukohal, et viited AÕS § 294 lg-le 4 ja kostja poolt vara müügi kohta sätestatu rikkumisele ei ole asjakohased, kuivõrd kostja hageja I vara ei müünud, vaid seda tegi hageja I ise. Isegi kui eeldada, et AÕS § 294 lg-s 4 märgitud kokkulepe oli nõutav, siis oli see pantija ja pandipidaja vahel olemas, kuivõrd vastavalt kostja põhjendustele oli müügileping seaduslik ja kehtiv. Samuti on kohus ebaõigesti kohaldanud VÕS § 278 p-i 3. Kostja on seisukohal, et VÕS § 278 p-i 3 eeldused on täitmata. Kostja leiab, et, kuivõrd hageja I ligipääsu üüripinnale takistati alles pärast VÕS § 307 lg 1 alusel pandiõiguse teostamist ja üürilepingu lõpetamist ning üürilepingu lõpetamise vajaduse põhjustas hageja I ise, samuti sai üürilepingut lugeda konkludentselt üles öelduks, ei ole hagejal VÕS § 278 p-le 3 tuginedes nõuet. Kohus on vääralt kohaldanud ka VÕS §-i 1043 ja § 1045 lg 1 p-e 5 ja 8. Kohus ei ole kontrollinud ega tuvastanud VÕS §-i 1043 ja § 1045 lg 1 pe 5 ja 8 kohaldamise peamise eeldusena, et hagejale II oleks kahju tekkinud ega selgitanud, milles kahju seisneb. Samuti märgib kostja, et isegi kui kostja tegevus oli vastuolus heade kommetega ja tekitas hagejale II kahju, siis ei olnud see tahtlikult suunatud hageja II kahjustamisele. Hagejal II ei ole VÕS § 1045 lg 1 p-de 5 ja 8 alusel nõudeõigust, kuivõrd

isegi, kui eeldada, et kostja siiski rikkus hageja II valdust ja omandiõigust, ei saanud ta ette näha ega pidanudki ette nägema väidetava rikkumise võimaliku tagajärjena sellise väidetava kahju tekkimist ehk esineb süüd välistav asjaolu. Kostja leiab, et kui hagejale II on mingi kahju tekkinud, siis on see tekkinud hageja I või hageja II enda tegevusest tulenevalt, kuivõrd ei hageja I ega hageja II ei teavitanud kostjat hageja II tegutsemisest või varast üüripinnal. Lisaks on kohus kostja arvates vääralt kohaldanud VÕS § 127 lg-t 4, väites, et esineb põhjuslik seos kostja poolt hagejate valduse äravõtmise ja hagejate majandustegevuse seiskumise vahel. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et Harju Maakohtu 20.11.2014 vaheotsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuivõrd ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Maakohus ei ole vaheotsuse tegemisel menetlusõiguse norme rikkunud, samuti on õigesti kohaldanud materiaalõiguse norme. Apellatsioonkaebuses kordab kostja juba maakohtu esitatud seisukohti. Maakohus on neile andnud üksikasjaliku hinnangu. Pooled vaidlevad selle üle :  kas hagejal I oli üürivõlg ja kas kostja teostas 28.01.2011 pandiõigust õiguspäraselt;  kas AK-l ja EK-l oli 28.01.2011 hageja I esindusõigus ning kas 28.01.2011.a sõlmitud kostja ja hageja I üürilepingu lõpetamise kokkulepe ja 28.01.2011.a sõlmitud hageja I, OÜ KRM Advisor ja kostja kolmepoolne müügileping kehtivad;  kas kostja põhjustas hagejate omandiõiguse ja valduse rikkumisega hagejate majandustegevuse seiskumise ja seeläbi kahju. KK ja AK 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppega ning väljavõtetega äriregistri kaartidest on tõendatud, et hageja I osanikud olid kuni 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimiseni KK ja AK võrdsetes osades, pärast seda sai ühingu ainuosanikuks KK; AK kutsuti juhatuse liikme kohalt tagasi 18.11.2010, kanne äriregistrisse tehti 22.11.2010, alates 18.09.2012 on juhatuse liikmeks KK kõrval AK ning hageja II osanikud võrdsetes osades olid kuni 08.07.2010 abieluvaralepingu ja ühisvara jagamise kokkuleppe sõlmimiseni KK ja AK, pärast mida sai ettevõtte ainuosanikuks KK. Ühingu juhatuse liige on alates asutamisest olnud KK. Hageja I ja kostja vahel eksisteeris üürileping Merivälja tee 1 ruumide osas (kd III, lk 518). 08.01.2000.a sõlmitud üürilepingu punktide 4.01 ja 4.02 kohaselt pidi hageja I tasuma minimaalrenti ja lisatasu, mille all mõisteti mistahes rahasummasid või tasusid, mille maksmist rentnikult lepingu alusel nõutakse. Lepingu lisa 2 punktis 2.2. on kokku lepitud

minimaalüüri automaatne suurendamine iga 12 kuu järel tarbijahinna indeksi alusel (III kd, lk 518-536). Lepingu punkti 4.07 kohaselt tuleb rendina makstavad summad tasuda igakuiselt vastavalt esitatud arvetele arvel näidatud rendileandja kontole. Rendileandja esitab vastava arve rentnikule hiljemalt 10 päeva enne tasumise tähtaega. Vaatamata sellele, kas rentnik on arve kätte saanud või mitte, kohustub rentnik tasuma iga kuu 10.kuupäevaks minimaalrendi summad rendileandja poolt fikseeritud kontole. Kostja väitel on hagejal I jäänud tasumata üüri- ja kommunaalteenuste arved nr 101146, 101188, nr 101245 ja nr 20110009, millest kolm esimest arvet edastati läbi raamatupidamisteenust pakkuva äriühingu Directo OÜ tarkvarasüsteemi. Arvetelt (III kd, lk 537-540) nähtuvalt olid nende tasumise tähtpäevadeks vastavalt 10.12.2010, 22.12.2010, 16.01.2011 ja 10.01.2011. Kolme esimese arve saatmine on tõendatud arvete saatmise kohta koostatud sündmustega nr 244601.12.2010, nr 2552 07.01.2011 ja nr 2467 13.12.2010 (III kd, lk.541-543). 10.01.2011.a arve nr 20110009 saatmine hagejale I on tõendamata. Lepingu punkti 4.07 kohaselt oli hagejal I kohustus tasuda rent iga kuu 10.-ks kuupäevaks ka vaatamata sellele, kas arve on kätte saadud. Järelikult oli hagejal I tekkinud 16.01.2011 seisuga kostja esitatud arvete ja üüri tasumise kohustus kokku summas 12 029,04 eurot. Vaidlusaluste arvete tasumist hageja tõendanud ei ole. Vaidlus puudub ka selles, et kostja poolt oli takistatud hagejatel I ja II alates 28.01.2011 juurdepääs oma tööruumidesse. VÕS § 115 lg 1 järgse lepingulise kahju hüvitamise nõude eeldused on järgmised:

Maakohus, hinnates tunnistajate KK, AK, RV ja MP ütlusi, leidis vaheotsuse p-s 66 põhjendatult, et olukorras, kus vara väärtus ületas nõudeid, puudus kostjal vajadus kinni pidada kogu ruumides olnud vara, sealhulgas hagejale II kuulunud vara. Kuna VÕS 305 järgi ulatub üürileandja pandiõigus üksnes üüritud kinnisasjal asuvatele ja ruumi üürimisel selle sisustusse või kasutamise juurde kuuluvatele vallasasjadele, siis on kostja ebaõigesti teostanud pandiõigust intellektuaalsele varale - andmebaasidele, failidele, raamatupidamisdokumentatsioonile jms varale. TMS § 66 lg 1 p 7 kohaselt ei saa arestida ega täitemenetluses müüa võlgnikule kuuluvaid raamatupidamisdokumente. Seega oleks kostja pidanud tagastama või võimaldama ligipääsu hagejate varale, mis ei saanud seadustest tulenevalt olla pandiesemeks. KK vande alla antud ütlustest saab järeldada, et just sellise vara kinnipidamine tõi hagejatele kaasa kahju tekkimise. Järelikult rikkus kostja pandiõigust kohaldades VÕS § 305 lg- tes 1 ja 2 ning § 307 lg-s 1 sätestatut. Hageja I on hagiavalduses ja järgnevates menetlusdokumentides tuginenud asjaolule, mille kohaselt on 28.01.2011 tehtud tehingud tühised, kuna EK-l puudus esindusõigus hageja I nimel tehingute tegemiseks. Samuti puudus AK-l volitus hageja I nimel pidada läbirääkimisi kostjaga üürilepingu lõpetamise osas. Maakohus on kõiki tõendeid kogumis hinnates leidnud põhjendatult, et 28.01.2011 EK poolt hageja nimel allkirjastatud müügileping (t.l.120, I kd) ja üürilepingu lõpetamise kokkulepe (t.l. 123, I kd) on tühised. Samuti on maakohus piisavalt põhjendanud asjas esitatud tõenditele tuginedes, et kostja juhatuse liige oli teadlik K ja AK lahkuminekust ja nende vahel toimunud tülidest ning seetõttu pidanuks eriti hoolas olema veendumaks, kas AK-l on volitused hagejat I esindada. Seda oli võimalik kontrollida äriregistrist. Kostja esindaja kinnitas ka ringkonnakohtu istungil, et kostja oli teadlik 2010 sügisel A ja KK lahkuminekust ja tülidest. Lisaks on leidnud maakohus, et müügileping on tühine ka TsÜS § 66 lg 1 järgi seetõttu, et on vastuolus heade kommetega otsuses nimetatud asjaolude tõttu. Riigikohus on korduvalt märkinud, et tehingu heade kommete vastasust tuleb hinnata kohtul omal algatusel (Riigikohtu lahend 3-2-1-111-08 p 23). Apellatsioonkaebuses toodud väited kohtuotsuse üllatuslikkusest ei ole põhjendatud ega anna alust ka selles osas maakohtu otsust muuta või tühistada. Kuna maakohus tuvastas, et üürilepingu lõpetamise kokkulepe on kehtetu algusest peale ja kostja on takistanud hagejal I üüripinda sihipäraselt kasutada alates 28.01.2011 tööpäeva algusest, siis on VÕS § 278 p 3 alusel esitatud kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud. KK ja RV ütluste ning fotode ja e-kirjavahetusega (IV kd, lk 34-57) on tõendatud, et hagejate vara oli üüripinnal vähemalt 2011.aasta veebruarikuu lõpuni ja et seda kasutas edasi KRM Advisor OÜ. AÕS § 294 lõike 1 kohaselt tuleb panditud asi müüa avalikul enampakkumisel. Teistsugune müümise viis on lubatud ainult pantija ja pandipidaja kokkuleppel AÕS § 294 lg 4 järgi. Kuna müügileping on tühine, siis tuleb asuda seisukohale, et pooled ei leppinud kokku panditud asjade müügis enampakkumist korraldamata. Seega rikkus kostja panditud vara müügi kohta sätestatut.

Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Kuna hageja I ja kostja vahel oli lepinguline suhe, siis põhineb hageja I kostja vastu suunatud kahju hüvitamise nõue VÕS §-del 101 lg 1 p 3, 115 lg 1, 127 lg 1 ja 4, 128. Maakohus asus seisukohale, et kostja põhjustas hagejale I omandiõiguse ja valduse rikkumisega ning majandustegevuse tarbeks vajalikele vahenditele ligipääsu äravõtmisega (varale juurdepääsu takistamine, selle õigusvastane pantimine, üürilepingu lõpetamise kokkuleppe ja müügilepingu sõlmimine, hageja vara müügist saadud rahasumma mittetagastamine) kahju VÕS § 127 lg 1 ja § 128 järgi. Kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel on otsene põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 järgi. Vaheotsuse tegemise seisukohalt ei ole oluline kahju ulatuse kindlaksmääramine. Kostja ei ole tõendanud, et hagejal I oleks kahju tekkinud sõltumata kostja käitumisest või et kostja kohustuste rikkumine oli vabandatav VÕS § 103 järgi. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna hageja II ja kostja vahel puudub lepinguline suhe, siis kvalifitseerub hageja II nõue kostja vastu deliktiliseks nõudeks vastavalt VÕS §-st § 1043 ja 1045 lg 1 p 5 ja p 8. Kostja õigusvastane käitumine seisneb hageja II omandiõiguse ja valduse ebaseaduslikus rikkumises alates 28.01.11, majandustegevuse tarbeks vajalikele vahenditele (kliendibaas, intellektuaalomand ja raamatupidamisdokumentatsioon) ligipääsu äravõtmises ja tagastamata jätmises ning heade kommetega vastuolus oleva müügitehingu tegemises, mille käigus võõrandati hageja II serverites asunud intellektuaalne omand. Hagejal II on kostja õigusvastasest käitumisest tekkinud kahju (VÕS § 1043, VÕS § 127 lg 1). Kahju tekkimise ja kostja kohustuste rikkumise vahel on otsene põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 järgi. Vaheotsuse tegemise seisukohalt ei ole oluline kahju ulatuse kindlaksmääramine. Kostja ei ole tõendanud süü puudumist, VÕS § 1050 lg 1 järgi süüd eeldatakse. Kuna AK ja KRM Advisor OÜ ei ole käesolevas asjas kostjateks, siis ei saanudki maakohus otsustada nende õiguste ja kohustuste üle, muuhulgas selle üle, kas AK ja KRM Advisor OÜ võtsid kostja kaasabil üle hagejate ettevõtted, millega põhjustasid hagejatele kahju majandusvõi kutsetegevuse seiskamisega VÕS § 1045 lg 1 p 6 ja 1049 järgi. Seega jättis maakohus põhjendatult sellekohased hagejate väited, vastuväited ja tõendid tähelepanuta. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et ilmselgelt esinesid TsMS § 216 lg-s 1 sätestatud alused AK kaasamiseks menetlusse üksnes juba põhjusel, et kohtuvaidluse lahendamise korral kostja kahjuks võib tekkida olukord, kus kostjal võib tekkida nõue AK vastu. Lisaks leiab kostja, et kohtu seisukoht, et müügilepingu sõlmimine oli heade kommetega vastuolus ja seetõttu tühine, kohaldub ka menetlusse mitte kaasatud isikute suhtes, sest 28.01.2011 sõlmitud müügilepingu poolteks olid müüjana hageja I ja ostjana menetlusse mitte kaasatud KRM Advisor OÜ. Seega on kohus teinud otsuse KRM Advisor OÜ õiguste ja kohustuste suhtes. Ringkonnakohus kostja eelneva seisukohtadega ei nõustu. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Käesolevas vaidluses lahendatakse nõuded vaid hagejate ja kostja vahel. Millised on hagejate ja kostja suhted AK-ga ja KMR Advisor OÜ-ga ei ole käesoleva vaidluse esemeks. Maakohus ei ole rikkunud menetlusõiguse norme asja arutamisel nagu väidetakse apellatsioonkaebuses.

Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava vaheotsuse tühistamiseks või muutmiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud TsMS § 173 lg 5 kohaselt kohus ei märgi menetluskulude jaotust vaheotsuses. Menetluskulude jaotus nähakse sel juhul ette lõppotsuses.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.