Tsiviilasja number
2-14-52730
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
8. detsember 2015, Tallinn
Kohtukoosseis
Kohtunikud Ülle Jänes, Margo Klaar ja Indrek Parrest
Tsiviilasi
SP hagi OÜ Eametsa Vara vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind
3500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 20.04.2015 otsus koos 21.04.2015 vigade parandamise määrusega
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Eametsa Vara apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
19. november 2015, avalik kohtuistung
Menetlusosalised, nende esindajad
Hageja SP (IK XXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Ants Piirsalu Kostja OÜ Eametsa Vara (RK 11101649), seaduslik esindaja Jane Liitmaa
Pärnu Maakohtu 20.04.2015 otsus koos 21.04.2015 vigade parandamise määrusega tühistada ning saata tsiviilasi uueks läbivaatamiseks samale esimese astme kohtule. Apellatsioonkaebus osaliselt rahuldada. Menetluskulud jaotatakse asjas tehtava uue kohtulahendiga. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest alates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Asjaolud ja hageja nõue SP esitas 02.06.2014 hagi Pärnu Maakohtusse OÜ Eametsa Vara vastu kaasomandi lõpetamiseks ja õiglase hinna määramiseks.
Hageja soovib lõpetada kaasomand Pärnus XXXXX XX-X asuvale korteriomandile, kinnistusraamatu registriosa nr XXXXXXXX. Hageja ja kostja kaasomandis on Pärnus XXXXX XX-X asuv korteriomand üldpinnaga 43,9 m2, millest hagejale kuulub 5/6 mõttelist osa (36,9 m2) ja kostjale 1/6 osa (7,3 m2). Hageja sooviks on jätta korteriomand tervikuna temale ning määrata tema poolt kostjale tasutava rahalise hüvitise suurus. Kostjale kuuluva 1/6 kaasomandiosa (7,3m2) väärtuseks on hageja hinnangul 3260 eurot (hageja esitas kohtule OÜ Uus Maa Pärnu büroo hinnangu maist 2014, mille kohaselt on korteriomandi väärtuseks 26 400 eurot). Kostja vastus Kostja on kaasomandi lõpetamisega nõus, kuid hageja pakutud variant ei ole kostja hinnangul õiglane, sest hageja nimetatud hind on põhjendamatult madal. Kostja on nõus müüma kaasomandi osa (registriosa nr XXXXXXXX XXXXX XX-X ja registriosa nr XXXXXXXX XXXXX XXXXX) kokku hinnaga 6500 eurot. Kui hageja ei ole nõus kaasomandit nimetatud tingimustel lõpetama, siis palub kostja lõpetada kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumise teel. Kostja esitas kohtule OÜ Tõnisson Kinnivara hinnangu aprillist 2015, mille kohaselt on vaidlusaluse kinnisvara väärtuseks 32 000 eurot. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi, andis asja hagejale ja kohustas hagejat maksma kostjale välja kostja osa rahas, s.o 3831, 02 eurot. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude katteks 775 eurot. 21.04.2015 tegi maakohus vigade parandamise määruse. Poolte kaasomandis on kinnisasjana (registriosa nr XXXXXXXX) eluruum nr 3 asukohaga Pärnus XXXXX XX, millest hagejale kuulub 5/6 osa suurusega 36,9 m2 ja kostjale 1/6 osa suurusega 7,3 m2. Pooled ei ole suutnud kaasomandit kokkuleppel lõpetada. Seadusest tulenevalt on hagejal kui kaasomanikul igal ajal õigus nõuda kaasomandi lõpetamist. Hageja nõue on anda asi hagejale, pannes talle kohustuse maksta kostjale välja tema osa rahas. Asja väärtust on pooled hinnanud erinevalt. Hageja tugineb OÜ Uus Maa Pärnu büroo eksperthinnangule ja arvab asja väärtuseks 3260 eurot, kostja tugineb Tõnisson Kinnisvara eksperthinnangule ja arvab asja väärtuseks 4402, 03 eurot. Kohus leidis, et asja hinnaks on asja keskmine hind, mis on 3831, 02 eurot. See summa on asja osa mõistlik hind ja ei riiva kostja huve. Ühtlasi märkis kohus, et seaduse järgi on asja lahendamisel kohus seotud hageja ettepanekuga, seega kostja asja jagamise ettepanekud tulevad arutusele, kui hageja nendega nõustub. Hageja on jäänud oma ettepaneku juurde. Kohus ei käsitlenud kostja 02.07.2014 vastuses toodud nõudeid vastuhagina, kuna nõuded pole vormistatud eraldi dokumendina ja pole tasutud riigilõivu, lisaks on kostja 16.04.2015 vastuses nimetatud nõuetest loobunud, esitades uue pakkumise. Hageja menetluskuludeks on 775 eurot, mis koosneb riigilõivust 250 eurot, eksperthinnangu maksumusest 75 eurot ja õigusabikuludest 450 eurot, mis on hageja poolt tõendatud vastavate tõenditega. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega lõpetada korteriomandite nr XXXXXXXX ja nr XXXXXXXX kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumisega, vara alghinnaks määrata 32 000 eurot. Menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja palub jätkuvalt lõpetada kaasomand selliselt, et korteriomand müüakse kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse poolte vahel vastavalt kaasomandi osade suurusele. Selline kaasomandi lõpetamise viis on kõige õigem ja õiglasem, sest see vastab mõlema
kaasomaniku huvidele ja tahtele. Mõlemad kaasomanikud soovivad kaasomandi lõpetamist. Kaasomanikevaheline enampakkumine võimaldab mõlemal kaasomanikul võrdsetel tingimustel säilitada omand enampakkumise võitmisel ning ei sea ühele kaasomanikule paremaid tingimusi Kohus jättis põhjendamatult kostja 18.07.2014 esitatud seisukoha vastuhagina käsitlemata. 05.01.2015 (maakohtu viide 16.04.2015 kuupäevale ei ole õige) esitatud seisukohaga kinnitas kostja, et on esitanud vastuhagi. Maakohus oleks pidanud andma kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, vastuhagi vorminõuetega kooskõlla viimiseks ja riigilõivu tasumiseks. Maakohus jättis lihtsalt kostja 05.01.2015 esitatu tähelepanuta, võtmata mingitki seisukohta. Kohus ei põhistanud, miks ta luges kostjale kuuluva kaasomandi osa suuruseks 7,3 m2, mitte 7,32 m2. Maakohtu arvestuse alusel on korteri üldpind 44,20 m2, mis ei ole kooskõlas kinnistusraamatu andmetega. Kinnitusraamatust nähtuvalt on korteri üldpind kokku 43,90 m2. Maakohtu viidatud VÕS § 76 lg 1 ja § 77 lg 2 ei ole asjasse puutuvad ning kohus sisustas antud norme vääralt. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega, seega leidis kohus üllatuslikult, tuginedes VÕS § 77 lg-le 2, et kohus on seotud hageja ettepanekuga ja kostja asja jagamise ettepanekud tulevad arutusele, kui hageja nendega nõustub. Kostja ei ole kordagi leidnud, et korteriomandi väärtus on 4402, 03 eurot. Kostja üksnes tõdes, et OÜ Uus Maa Pärnu büroo eksperthinnangu kohaselt oleks temale kuuluva kaasomaandi osa väärtuseks 4402, 03 eurot. Korteriomandi väärtuse hindamine toimus ekspertide poolt, mitte menetlusosaliste poolt ning OÜ Uus Maa Pärnu büroo hindas korteriomandi väärtuseks 26 400 eurot (mitte 3260 eurot) ja OÜ Tõnisson Kinnisvara 32 000 eurot (mitte 4402, 03 eurot). Arusaamatu on, kuidas jõudis kohus järeldusele, et õiglase hüvitise suuruseks on 3831, 02 eurot. Korteriomandi väärtuse määramisel tuleb võtta aluseks OÜ Tõnisson Kinnisvara koostatud eksperthinnang, kuna see on tehtud käesoleval ajahetkel ning selles kajastuv turuhind on aktuaalne. OÜ Uus Maa Kinnisvara eksperthinnang on koostatud ca aasta tagasi ning selles kajastuv turuhind ei ole tänaseks enam aktuaalne. Tuginedes OÜ Tõnisson Kinnisvara eksperthinnangule, on tänase seisuga kostja kaasomandi osa väärtuseks 5335, 69 eurot (7,32 m2 x 728, 92 eurot), mitte 3831, 02 eurot. Maakohus jättis hageja menetluskulud kostja kanda, seda vaatamata asjaolule, et hageja palus hagis jätta kohtukulud osapoolte enda kanda. Hageja ei ole seda seisukohta muutnud ega taotlenud menetluskulude hüvitamist. Kostjale ei olnud ka teada, et hageja kasutas kohtumenetluses esindajat, kuna hagi ja muud menetlusdokumendid esitas hageja isiklikult. Samuti ei vasta Ants Piirsalu TsMS §-s 218 sätestatud esindaja tingimustele ning tal puudub õigus olla esindajaks tsiviilkohtumenetluses. Maakohtule esitatud käsitsi kirjutatud volikiri anti välja 30.03.2015, kuid väidetavad õigusabikulud esindaja teenuse kasutamise eest tekkisid enne volituste andmist. Põhjendatud ega ka tõendatud ei ole esindaja õigusabikulud, mis väljuvad esindusõiguse piiridest (kehtiv esindusõigus puudus). Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu kaevatav otsus koos vigade parandamise määrusega tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada
ning saata tsiviilasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kolleegiumi hinnangul on maakohus rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. TsMS § 392 lg 1 p-de 3 ja 4 kohaselt peab kohus eelmenetluses muu hulgas välja selgitama menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete kohta ning tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Kohtuotsuse saab langetada alles pärast seda, kui asja on arutatud ammendavalt ja asi on lahendi tegemiseks valmis (TsMS § 435 lg 1). Asi on otsuse tegemiseks valmis siis, kui kohus saab TsMS § 438 lg 1 kohaselt hinnata asjas kogutud tõendeid ning otsustada, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb kohaldada ehk lahendatava küsimuse õiguslikult õigesti kvalifitseerida ning teha järelduse, kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 392 lg 3 järgi võib kohus eelmenetluse ülesannete täimiseks nõuda menetlusosalistelt selgitusi ja neid küsitleda. Kohtul tuleb eelmenetluses pooltele vajadusel selgitada, milliseid asjaolusid peavad nad tõendama. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus viinud eelmenetluse läbi puudulikult. Praegusel juhul on hageja pöördunud kohtusse hagiga kaasomandi lõpetamiseks, paludes jätta korteriomand temale ning mõista temalt kostja kasuks välja rahaline hüvitis, lähtudes hageja määratud hinnast. Kostja ei vaielnud vastu vajadusele kaasomand lõpetada, kuid ei nõustunud hageja nimetatud vara väärtusega, vaid esitas omapoolse nägemuse (18.07.2014 kohtule edastatud menetlusdokument – tl 18-20). Kostja hinnangul on tema omandiosa väärtuseks 6500 eurot. Ühtlasi avaldas kostja selgelt, et ei nõustu OÜ Uus Maa Pärnu büroo arvamusega, sest vara tegelik turuhind on selles märgitust oluliselt kõrgem. Kõnealuses menetlusdokumendis esitas kostja muu hulgas oma nõude kaasomandi lõpetamise viisi osas, paludes kaasomand lõpetada kaasomanikevahelise enampakkumise teel (nõudes seda küll tingimuslikult, s.o siis, kui hageja kostja pakutud hinnaga ei nõustu). Samas on kostja ka märkinud, et kaasomand tuleks lõpetada korteriomandi XXXXX XXX (registriosa nr XXXXXXXX) kõrval ka XXXXX XX-XXX suhtes (registriosa nr XXXXXXXX), sest need kinnisasjad on kasutatavad ühiselt. 12.11.2014 menetlusdokumendis on kostja korranud oma soovi kaasomandi lõpetamise viisi kohta ning leidnud jätkuvalt, et omanikevaheline enampakkumine on antud juhul sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks õiglase hinna alusel, sest võimaldab mõlemal omanikul võrdsetel tingimustel omandit säilitada (tl 39-41). 08.12.2014 vastuses on hageja välistanud kaasomandi lõpetamist kostja pakutud viisil (tl 64-65). 06.01.2015 kohtule edastatud seisukohas on kostja korranud varasemas menetlusdokumendis sisalduvad nõudeid ning rõhutanud, et varasem dokument sisaldab vastuhagi (tl 87-88). Maakohus ei ole kostja vastuses toodud asjaoludele mingit tähelepanu pööranud. Kohus ei selgitanud kostjale, et omapoolse nõude esitamisel tuleb tasuda sellelt riigilõiv. Kui kohus leidis, et kostjal tuleb vastuhagi vormistada eraldi dokumendina, siis tuli tal seda kostjale ka öelda. Vastavalt seadusele tuleb kohtul kõrvaldatavate puuduste korral määrata menetlusosalisele nende kõrvaldamiseks tähtaeg (TsMS § 3401). Vajaduse korral tuleb kohtul nõuda ka hagejalt nõude täpsustamist. Kaasomandi lõpetamine on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduse asendamine, seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta. Nii hagiavaldus kui otsuse resolutsioon peab seda kajastama. Kohtuotsuse resolutsioon peab olema ka muus osas täpne ning täidetav. Kui korteriomandi juurde kuulub eraldi kinnisasjana panipaik, peab otsus ka seda hõlmama. Kuna maakohus on jätnud eelmenetluse ülesanded olulises osas täitmata ning asja lahendamiseks vajalikud asjaolud tuvastamata, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule.
Puuduliku eelmenetluse tõttu ei ole ringkonnakohtul võimalik asja ise sisuliselt lahendada, sest apellatsiooniastmes esmakordselt asja lahendamiseks oluliste faktiliste asjaolude kogumi olulises ulatuses tuvastamisel rikutaks kassatsioonimenetluse eripära arvestades poolte õigust kohtuotsuse peale faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite hindamise osas edasi kaevata. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul kohaldada asjakohaseid õigusnorme. Kaasomaniku õigus nõuda kaasomandi lõpetamist on sätestatud asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg-s 1. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumise teel, lähtudes õiglusest. Ühtlasi tuleb arvestada, et kaasomandi lõpetamisel tagab õiglase hüvitise see, kui kaotatud omandi väärtus määratakse kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga. Kuivõrd asi saadetakse maakohtule tervikuna uueks läbivaatamiseks, ei pea ringkonnakohus vajalikuks käsitleda apellatsioonkaebuse väiteid konkreetsete menetlusõiguse normide rikkumiste (s.h menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise) kohta, samuti materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise kohta. Menetluskulude jaotus Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohus sõltuvalt asja uue lahendamise tulemusest.
/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes
/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.