Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp
Otsuse tegemise aeg ja koht
30. november 2015.a, Tartu
Tsiviilasja number
2-12-27576
Tsiviilasi
A.D.i hagi Y.L. ja V.Z. vastu kaasomandi lõpetamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
3 500 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 28. oktoobri 2014.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
A.D.i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
10. november 2015.a
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): A.D. (sünd: XXX), esindaja Marko Tiirik; Vastustajad (kostjad): Y.L. (sünd: XXX); V.Z. (sünd: XXX
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada A.D.i apellatsioonkaebus.
2.Tühistada Viru Maakohtu 28. oktoobri 2014.a otsus.
3.Teha asjas uus otsus, millega rahuldada A.D.i hagi Y.L. ja V.Z. vastu kaasomandi lõpetamiseks kinnistu suhtes asukohaga XXX Jõhvi (registriosa nr XXX).
4.Kohustada Y.L.’t ja V.Z.’t andma nõusolek kaasomandi jagamiseks selliselt, et Jõhvis XXX (registriosa nr XXX) asuv kinnistu jääb tervikuna A.D.i ainuomandisse. Samuti kohustada Y.L.’t ja V.Z.’t andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistu, mille kinnistusraamatu registriosa nr on XXX, teise jao omanikukande, mille kohaselt on Y.L. ja V.Z. viidatud kinnisasja kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse A.D..
5.Lugeda Jõhvis XXX (registriosa nr XXX) asuva kinnistu väärtuseks kaasomandi lõpetamisel 35 300 eurot, millest A.D.il tuleb hüvitada Y.L.’le 8 825 eurot ning V.Z.’le 8 825 eurot (kokku 17 650 eurot).
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus menetluskulud poolte endi kanda.
kantud
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.K.D. esitas 13. juulil 2012.a. hagiavalduse Y.L. vastu kaasomandi lõpetamiseks. K.D. suri
04.oktoobril 2013.a. Menetlusse astus üldõigusjärglasena K.D. abikaasa A.D.. Menetluse käigus võõrandas Y.L. mõttelise osa temale kuuluvast kaasomandist oma abikaasale V.Z.le ja kohus kaasas viimase menetlusse kostjana. Hagiavalduse kohaselt kuulub poolte kaasomandisse kinnistu aadressil XXX Jõhvi (registriosa nr XXX). Hagejale kuulub 1⁄2 kaasomandist ja kummalegi kostjale 1⁄4 kaasomandist. Viru Maakohtu 19.06.2009 ja 11.11.2009 määrustega on määratud kindlaks kinnistu kasutuskord, kuid kinnistusraamatusse on kantud märkus vaid maakohtu 19.06.2009 määruse alusel. Hageja palus lõpetada kaasomand selliselt, et jätta kinnistu A.D.i ainuomandisse, pannes talle kohustuse hüvitada kostjate kaasomandi osade väärtus rahas. Samuti palus hageja asendada kostjate tahteavaldus ja kanda ta kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna. Hageja palus asendada kostjate tahteavaldus kustutada kinnistusraamatust märkus kinnistu kasutuskorra kohta. Nimetatud kasutuskorrast ei saa enam lähtuda, kuna kinnistu omanike ring on muutunud. Hageja väitel ei võta kostjad osa elamule tehtud kulutuste kandmisest. Üksnes tänu hageja tegevusele on väljastatud elamule kasutusluba; samuti on hageja teostanud omal kulul elamu ühiste kommunikatsioonisüsteemide hoolduse ja kandekonstruktsioonide remonti. Kostjad ei ole hageja poolt kantud kulutusi neile langevas osas hüvitanud. Kinnistul asuv hoone on ehitustehniliselt mõeldud kasutamiseks ühele perele. Kinnisasja jagamine reaalosadeks pole võimalik. Kostjad on keeldunud kaasomandi lõpetamisest poolte kokkuleppel. Kostjad elavad Peterburis ning ei ole viimaste aastate jooksul elamut kasutanud ega seal ka viibinud. Erinevalt kostjatest kasutab hageja kinnistut aktiivsemalt (nädalavahetustel), mistõttu oleks õiglane jätta kinnistu
tema omandisse. Samuti on kostjad andnud nende kasutuses olevat kinnistuosa ilma hageja nõusolekuta kolmanda isiku L.M. kasutusse, mis häirib hageja poolset kinnistu kasutamist. Poolte vahel puudub usalduslik suhe. Hagiavalduses taotletud kaasomandi lõpetamise viis koormab hageja hinnangul kaasomanikke kõige vähem. Hageja nõustus lugema kinnistu väärtuseks 35 300 eurot ja on valmis hüvitama kummalegi kostjale 8 825 eurot nende kaasomandi osade eest.
2.Kostjad Y.L. ja V.Z. vaidlesid hagile vastu ja ei ole nad nõus kaasomandi lõpetamisega hageja pakutud viisil. Kostjad soovivad jätkata kinnisasja ühist kasutamist Viru Maakohtu 19. juuni 2009.a ja 11. novembri 2009.a määrustega kindlaksmääratud kasutuskorra järgi. Hageja eiras Viru Maakohtu 19. juuni 2009.a määruses sätestatut ja ei teostanud ehitustöid, mis on vajalikud elamu kasutamiseks kasutuskorra järgi. Hageja ehitas oma kaasomandi osale juurdeehitise ning suurendas ebaseaduslikult tema käsutuses oleva hoone osa pindala. Ehitustööde käigus lõhuti kostjate elamu ossa viiva veeäravoolu süsteem. Kostjad olid sunnitud ehitama endale eraldi veevärgi, lisaks sellele ehitasid kostjad endale eraldi elektrisüsteemi. Hageja teostas elektritöid ainult omal osal. Elamus puudub keskküttesüsteem, kumbki pool kütab oma elamu osa eraldi ahjuga, korsten on ühiskasutuses. Kummalgi poolel on eraldi sissekäik majja. Seega toimivad kummalgi poole kasutuses olevad süsteemid, mis on vajalikud elamu hooldamiseks, teineteisest sõltumatult. Ei vasta tõele hageja väide, et kostjad ei teostanud elamus remonti. Tõele ei vasta hageja väide, et kostjad kinnistut ei kasuta. Sarnaselt hagejaga ei ela kostjad kinnistul asuvas hoones püsivalt, vaid kasutavad seda kevad-suvisel perioodil puhkekohana. Sarnaselt hagejaga on kostjad Venemaa kodanikud ja kummalgi neist on õigus viibida Eesti territooriumil 180 päeva aastas. Ebaõige on hageja väide, et kostjad ei soovi osaleda elamu remontimise kulude kandmises. Y.L. ei nõustunud hageja katuseremondi pakkumisega seetõttu, et hageja ei esitanud talle piisavaid andmeid kavandatavate tööde mahu ega maksumuse kohta. Y.L. kinkis menetluse käigus kaasomandi mõttelise osa oma abikaasale, sest maa erastamise ja maja remonditööde käigus kasutati perekonna ühist eelarvet. Kostjate kaasomandisse kuuluval elamu osal elab L.M., kes on üks kinnistu endiseid omanikke ja kes võõrandas talle varem kuulunud mõttelise osa vaidlusalusest kinnistust Y.L.le. Mõttelise osa võõrandamisel leppisid Y.L. ja L.M. kokku, et viimane saab elamut kasutada eluasemena. L.M. elab hoones püsivalt. Kui pooled ei ela elamus, vaatab L.M. maja järele. Eksperthinnangu kohaselt on vaidlusaluse kinnistu väärtus 35 300 eurot.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus jättis 28. oktoobri 2014.a otsusega hagi kaasomandi lõpetamiseks rahuldamata. Menetluskulud jäid hageja kanda. Maakohus märkis, et käesolevas asjas on taotletud üksnes selliselt, et vaidlusalune kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse ja tema hüvitab kostjatele nende osade väärtuse rahas. Kumbki pooltest ei ole taotlenud kaasomandi lõpetamist reaalosadeks jagamise teel; kostjad ei ole esitanud vastuhagi. Seega on kohtul võimalik kohaldada üksnes hageja taotletud jagamisviisi. Poolte vahel puudub vaidlus, et kumbki pool kasutab vaidlusalust kinnistut aeg-ajalt ja on oma kaasomandi osas teostanud remonttöid. Maakohus leidis, et Y.L. seletustest nähtub selgelt, et kostjad ei keeldu maja korrashoidmiseks/säilitamiseks vajalike remonttööde finantseerimisest,
vaid soovivad, et vastavate tööde läbiviimine toimuks nendega kooskõlastades ja nende seisukohta arvestades (AÕS § 72 lg-d 1 ja 5). Maakohus selgitas AÕS § 72 lg-st 4 tulenevat kaasomaniku õigust teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ning nõuda kaasomanikelt kulutuste hüvitamist. Hageja ei ole tõendanud, et on nõudnud kostjatelt kulutuste hüvitamist ja kostjad on sellest keeldunud. Maakohtu hinnangul ei välista eksperthinnangutes ja kasutusloas märgitu hoone kasutamist mitme pere poolt. Poolte soov kasutada kinnistut mitme pere elamuna on järeldatav kehtestatud kinnistu kasutuskorrast, millest nähtuvalt anti kinnistul asuvate ehitiste osad erinevate isikute kasutusse. Hageja teadlikkust, et hoone on kasutatav mitme pere poolt, kinnitab asjaolu, et käesoleva hageja õiguseellane algatas kohtumenetluse kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramiseks. Maakohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et enam ei saa lähtuda kindlaksmääratud kinnistu kasutuskorrast, kuna omanike ring on kasutuskorra kehtestamise ajaga muutunud. Tulenevalt AÕS §-st 79 on kindlaksmääratud kasutuskord kohustuslik ka käesolevas asjas menetlusosalisteks olevatele isikutule kui varasemate kaasomanike õigusjärglastele. Maakohus leidis, et kinnistu kasutuskorra järgi poolte kasutusse määratud elamu osasid on võimalik kasutada teineteisest sõltumatult. Kostjate selgituste kohaselt on nemad teinud eraldi sissepääsu elamu oma ossa ja ehitanud enda osas eraldi tehnosüsteemid maja hooldamiseks. Hageja ei vaidlustanud, et kostjatel on eraldi elektrisüsteem ja kostjad on teinud veevarustuse korraldamise töid. Poolte esitatud kinnistu hindamisaktidest nähtub, et hageja kasutatavas juurdeehitises on eraldi sissepääs, esik ja WC-duširuum. Maakohus leidis, et asjakohatu on hageja etteheide Y.L.le tema kaasomandi mõttelise osa võõrandamise osas menetluse käigus. Kaasomanik ei pea küsima teiste kaasomanike nõusolekut/luba oma kaasomandi mõttelise osa võõrandamiseks, eriti veel oma abikaasale. Samuti ei oma kaasomandi lõpetamise asjas tähtsust võimalikud võlaõiguslikud koormamislepingud (sh kinnistu osa andmine kolmanda isiku kasutusse). Nimetatud asjaolud ei viita iseenesest ka pooltevaheliste suhete konfliktsusele. Poolte kohtuistungil antud seletustest nähtub, et suhted poolte vahel võivad olla keerulised, kuid poolte seletused on vastuolulised.
19.mail 2014.a toimunud kohtuistungil väitsid mõlemad pooled, et konflikti nende vahel ei ole. Ehkki kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja mõjuvat põhjust, peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Maakohtu hinnangul ei kaalu hageja poolt välja toodud põhjendused kaasomandi lõpetamiseks taotletud viisil üles kostjate huve kaasomandi säilitamise ja kasutamise vastu. Hagi rahuldamata jätmisel omab tähtsust see, et kumbki pooltest ei kasuta vaidlusalust kinnistut püsielukohana ja menetlusosalised saavad kinnistul kokku harva. Hageja enda sõnul kasutab ta kinnistut nädalavahetustel, kostjad aga kevad-suvisel perioodil puhkekohana. Hageja kinnitas, et ta näeb kostjaid kinnistul peamiselt suvel. Kostjate sõnul ei ole nemad hagejaga vahel ka suvel kinnistul kokku saanud. Oluline on ka see, et Y.L. on tihe isiklik side vaidlusaluse kinnistuga. Y.L. seletustest nähtuvalt on ta saanud oma kaasomandi osa isalt pärandina, kes on majas püsivalt elanud ja seda ülal pidanud. Kinnistul asuva maja ehitasid Y.L. vanaisa ja vanaema. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kumbki neist hooldab oma kaasomandi osa (nt teeb remonti jne). Riigikohus on väljendanud seisukohta, et kohus saab kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada poolte suhete ja senise läbisaamisega (Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-61-12 p 12). Maakohtu hinnangul oleks ebaõiglane lõpetada kaasomand hageja taotletud viisil sellisel põhjusel, et pooled ei suuda ületada varasemaid pooltevahelistes suhetes esinenud lahkhelisid ja leppida kokku kaasomandi ühiste ülalpidamiskulude kandmises. Seadus sätestab regulatsiooni,
mis võimaldab kaasomanikul nõuda teistelt kaasomanikelt kaasomandi säilitamiseks tehtud vajalikke kulutuste hüvitamist. Maakohus juhtis poolte tähelepanu ka AÕS § 72 lg-le 5, mis sätestab, et kaasomanikud peavad üksteiste suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest ja kasutama kaasomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Oluline on, et kinnistule on määratud kasutuskord, millest pooled peavad kinni pidama. Maakohtu hinnangul võis hagi esitamise põhjuseks olla hageja soov saada ebameeldivatest kaasomanikest lahti, kuna puudub tahe ja valmisolek ületada varasemaid lahkarvamusi ning otsida kompromisslahendusi kinnistu ühiste hooldamiskulude kandmise osas ja hageja ei ole valmis sõbralikeks suheteks kostjatega. Taolist hageja käitumist ei saa pidada hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.A.D. esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Viru Maakohtu 28. oktoobri 2014.a otsuse tühistamist ning uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on maakohus ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ja vääralt hinnanud esitatud tõendeid; 2) on hagi esitatud AÕS §77 lg 2 alusel. Hageja tugines hagiavalduses Riigikohtu otsuses nr 32-1-1-03 väljendatud seisukohale, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kaasomandi lõpetamine on õiglane selliselt, et kaasomand jääb huvitatud poolele ning sellest mittehuvitatud poolele hüvitatakse temale kuuluv osa rahas; 3) jättis maakohus hagi ebaõigesti rahuldamata põhjendusel, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja kasutama kaasomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele; 4) nähtub hageja seletustest maakohtu 19. mai 2014.a istungil, et kostjad takistasid 2010.a kapitaalremondi tegemist, kostjate poolt võeti maha üldväravad ja viidi vanametalli, mille kohta tegi hageja avalduse politseisse, kostjad keelduvad osalemast remondi tegemisest, maja ei ole remonditud alates 1965. aastast. Kostjad on hagejale politsei välja kutsunud. Hageja seletuste kohaselt on suhted konfliktsed juba pikemat aega, s.o. ajast, kui pärand vormistati. Kostja Y.L. süüdistab hagejat oma isa surmas. Y.L. on takistanud hagejat ja tema õiguseellast majale juurdeehituse tegemisel, sh esitanud kaebuse Jõhvi Vallavalitsusele hageja väidetava ebaseadusliku ehituse kohta. Hagejal on halvad suhted ka kostjate poolt majja elama võetud üürniku L.M.ga; 5) puudub pooltel tahe ja valmisolek kinnistu ühiseks kasutamiseks ning kaasomandi lõpetamine hageja pakutud viisil koormab kaasomanikke kõige vähem; 6) ei ole asjassepuutuv maakohtu otsuse p-s 5 toodud järeldus, et kumbki pool on oma kaasomandi osas teinud remonditöid. Kaasomandi teostamisel omab tähtsust asjaolu, kas kaasomanikud võtavad osa vajalike ühiste ülalpidamiskulude kandmisest; 7) tuleb arvestada, et ehkki seadus võimaldab teistelt kaasomanikelt kulutuste hüvitamist, on käesoleval juhul hageja pidanud kõik tööd ise teostama või tellima ja iga kord pöörduma kulutuste hüvitamise nõudes kohtusse. Hageja on teostanud elamus töid (elektripaigaldise kontroll ja rekonstrueerimine, kütteseadmete puhastuse, tellinud veevarustuse- ja kanalisatsioonivõrkude rekonstrueerimise tehnilised tingimused) ettenähtud projektide alusel, mille tulemusel on XXX Jõhvi asuvale elumajale väljastatud kasutusluba nr.2033. Kasutusloast nähtub, et kasutamise otstarve on ühepereelamu. Kostjad ei ole teinud ühtegi ettepanekut ega esitanud ühtegi projekti elamu säilitamiseks ja remondiks;
8) on hageja tellinud Eesti Ehitusettevõtjate Liidu Ehitusjuhi ülevaatuse, mille kohaselt vajab elamu vundament lahtikaevamist, hüdroisolatsiooni paigaldamist ning soojustamist, sokli lagunenud osa tuleb parandada, paigaldada hüdrotõke ning soojustada, tuleb sillutusriba koheselt valada, kuna selle puudumine aitab kaasa pinnasevee imbumisele vundamendi alla ja keldrisse, välisseina silikaatvooder tuleb lammutada ning välissein krohvida, et tagada hoone välisseina soojapidavus, põrandad tuleb osaliselt lahti võtta ning kontrollida põrandatalade seisukorda, siseseinte viimistlus uuendada, katusekate tuleb välja vahetada, vahelaele lisada soojustust 400 mm, lokaalne kogumiskaev tuleb likvideerida ning elamu kaasomanikul, s.o. kostjal suunata reovesi linna kanalisatsiooni üldvõrku, kuna antud kaev on otsene reostusallikas; 9) on apellant tellinud kanalisatsiooniprojekti ja ühinenud kanalisatsiooni üldvõrguga, kostjad seda ei ole teinud, kahjustades oma tegevusega hageja kaasomandi osa. Kostjad ja nende üürnik kasutavad kanalisatsiooniks lokaalset kaevu, millel puudub tühjendusluuk, seega kahjustab reovesi otseselt elamu vundamenti. Kaasomandi kasutamisel tuleb arvestada hageja huve ning puudub põhjendus, miks peab hageja omal kulul teostama kostjale kuuluval kaasomandi osal kanalisatsioonitöid ning on ebaselge, kuidas toimuks kulude hüvitamine; 10) tõendab kostjate huvi puudumist kaasomandi kasutamise ja säilitamise vastu kaasomandiosa andmine üürniku kasutusse, samuti kaasomandi säilitamiseks vajalikes töödes ning kulude kandmises mitteosalemine. Kostjate huvi kinnistu kasutamiseks kevad-suvisel ajal ei saa lugeda piisavaks hagi rahuldamata jätmisel; 11) ei nõustu apellant maakohtu järeldusega, et vaidluse lahendamisel on oluline Y.L. tihe isiklik side vaidlusaluse kinnistuga. Kui isikul oleks pärandina saadud majaga tihe isiklik side, siis oleks ta elamut ka vajalikul määral hooldanud. Apellant märgib samuti, et ka temal ja ta pojal on majaga tihe emotsionaalne side, kuna elamu on tema surnud abikaasa K.D. ja nende ühise poja ema lapsepõlvekodu. Nimetatud asjaolu maakohus ei arvestanud; 12) oli apellant nõus kostja poolt esitatud eksperthinnangus määratud hinnaga, mis on õiglane hüvitus kaasomandi lõpetamisel, seega on kaasomandi lõpetamine igati vastavuses poolte huvidega. Apellant on võimeline koheselt kostjatele nende osa välja maksma. Apellant leiab, et arvestada tuleb ka eksperthinnangus esitatud arvamusega, et elamu on mõeldud kasutamiseks ühepereelamuna. Tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-45-06 ei ole olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks vaja. Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Seega tuleb kaasomand lõpetada ühel seaduses märgitud viisil (vt ka Riigikohtu otsus nr 3-2-1-143-04). Kostjad kaasomandi lõpetamiseks omapoolseid AÕS § 77 lg 2 sätestatud nõudeid esitanud ei ole.
5.Y.L. ja V.Z. vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Vastuväidete kohaselt: 1) ei ole maakohus rikkunud asja lahendamisel õigusnorme; 2) tuleb kaasomanikule, kes kaotab omandi, tagada õiglane hüvitis. Kinnistu hinnati 12. mai 2014.a ekspertarvamusega 35 600 eurole, millega hageja nõustus; 3) ei kavatse vastustajad loobuda oma kaasomandiosast ning soovivad seda edaspidi korras hoida ja kasutada; 4) ei vaidlustatud apellant maakohtus vastustajate tõendeid, mille kohaselt ei ole hageja nende majaosas teinud vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteemi rekonstrueerimistöid. Hageja ei vaidlustanud, et kostjad on teinud kulutusi oma majaossa veemõõdusüsteemi paigaldamiseks,
samuti elektritöödeks ja oma kinnistuosa rekonstrueerimiseks. Vaidlustatud ei ole ka lepinguid vee-, elektri- ega prügiveofirmaga; 5) tunnistas apellant 19. mai 2014.a kohtuistungil asjaolu, et maja on jagatud kahte ossa, millel on omad küttesüsteemid ja kummalgi kaasomanikul oma sissepääs majja, samuti on maatükid eraldatud piirdega; 6) määrati 19. juuni 2009.a kohtulahendiga tsiviilasjas nr 2-07-47940 kindlaks kaasomandi haldamise ja kasutamise kord. Kohtumääruse resolutsioonis ei ole lahendatud kulutuste tegemise ja hüvitamise korda; 7) said vastustajad apellandi kinnistuosa rekonstrueerimise ja juurdeehitise seadustamist käsitlevad dokumendid kätte kohtu kaudu. Kasutusloa taotlusel pidid olema elamu kõigi kaasomanike allkirjad ja nõusolekud. Vastustajatel puudus võimalus dokumenti varem esitada ja nad taotlevad dokumendi asja juurde võtmist apellatsioonimenetluses; 8) esitas Y.L. Jõhvi Vallavalitsusele taotluse tunnistada Jõhvis XXX asuva kinnistu 28. septembri 2011.a kasutusluba nr XX ja 27. septembri 2011.a kasutusluba nr XX kehtetuteks, kuna § 38 p 3 alusel kasutusloa taotlemiseks on esitatud teadvalt valeandmeid – puuduvad vajalikud eluaseme kõigi kaasomanike allkirjad. Vastustajad taotlevad kohtult esitada järelepärimine Jõhvi Vallavalitsusele seoses vastusega Y.L. 06. oktoobri 2014.a taotlusele (taotluse koopia lisatud); 9) ei soovi apellant vastustajatega suhelda, ei sõlmi kompromisse ega kuula kaasomanikke. 20. novembril 2010.a pärast juurdeehitise rajamist blokeerisid hagejad veevarustuse peaveetoru sulgemisega, jättes G.L. ja L.M.i veeta. Oma tegevusega rikkus hageja kaasomanike õigusi. Pärast hagejate mitmekuulisi remonditöid jäeti kostjatele kuuluv majaosa veetorustikuta. G.L. oli sellest teost emotsionaalselt rõhutud ja alandatud. Ta oli koos vanematega terve elu elanud selles majas, hoolitsenud maja ja vanemate eest. Kõige selle tagajärjel ei pidanud G.L. psüühika vastu – ta süütas end põlema. Kuna tema majaosas ei olnud vett, ei suudetud teda päästa ja ta suri 21. novembril 2010.a valušoki tagajärjel. Seetõttu on ebaõiged hageja väited, nagu poleks alates 1961. aastast majas remonti tehtud. 1961. aasta vastuvõtuakti järgi oli majas ahiküte. 1986. aasta oktoobris toodi sisse keskküte. Rekonstrueeriti saun ja garaaž. Hagejad ei külastanud seda kinnistut enne 2005. aastat, ei hoidnud seda korras ega aidanud oma vanemaid, samuti ei viibinud nad Olga Lutto matustel; 10) elab vastustajate pooles majaosas L.M., kes oli G.L., majaosa endise omaniku, elukaaslane. Tal on Eesti elamisluba ja ta on ainus sellesse elamusse registreeritu, pensionär. 11. augustil 2011.a kinkis L.M. notariaalse kinkelepinguga oma osa Y.L.le, klausliga, mis võimaldab tal elada selles majas oma elu lõpuni. L.M.il on see ainus eluase. Hageja ja kostjad on Venemaa kodanikud ja elavad Peterburis. Nad saavad viibida Eesti territooriumil ainult kumbki 180 päeva aastas. L.M. vaatab pidevalt hagejate ja kostjate kinnistu järele; 11) on 12. mai 2014.a kinnistu hindamise kohaselt majal kaks eraldi sissepääsu, täielik eraldatus hageja omandi ja kostjate omandi osade vahel ning vajalik sõltumatu taristu – veevarustus, elektrivarustus ja küte. Vajalikud tööd tegid kostjad 19. juuni 2009.a kohtuotsuse tsiviilasjas nr 2-07-47940 järgi (K.D. avaldus kaasomandi haldamise ja kasutamise korra kindlaksmääramiseks). Hageja tegevusest võib järeldada, et hageja on aegsasti kavatsenud saada selle kinnistu ainsaks kasutajaks. Rikkudes maja kaasomanike õigusi, on ta töid kooskõlastamata jättes jätnud nad ilma veetorustikust ja jätnud eraldamata oma kinnistu kaasomanikest. Kõik need tööd tegid kostjad iseseisvalt ära. Kostjad on esimesena avaldanud soovi läbi rääkida maja ühise korrashoiu küsimused, mida tõendavad vestlused hageja esindajaga, õigusbüroo külastused, telefonikõne hagejaga. Hageja on aga nõus suhtlema vaid kohtu vahendusel;
12) ei ole käesolevas asjas asjassepuutuvad hoone seisukord või kapitaalremondi vajadus, kuna hagi ei ole suunatud kulutuste hüvitamisele ega sisalda sellekohaseid nõudeid; 13) on kohtuliku arutamise algatajaks olnud alati hagejad. V.Z. on invaliid. Y.L. ja V.Z. ülalpidamisel on alaealine laps ja eakas invaliidist ema; 14) on Jõhvi Vallavalituse korraldusega 04. augustist 2015 nr 1008 tunnistatud kehtetuks Jõhvi Vallavalitsuse 27. septembri 2011.a korraldus nr 2033 „Kasutusloa väljastamine“ ehitisele Muru 7 Jõhvi linn.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et A.D.i esitatud apellatsioonkaebus on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha asjas uus otsus ilma asja maakohtule uueks arutamiseks saatmata. Kohus rahuldab A.D.i hagi Y.L. ja V.Z. vastu kaasomandi lõpetamiseks kinnistu XXX Jõhvi, registriosa nr XXX, suhtes hageja taotletud viisil, s.o jättes kinnistu A.D.i ainuomandisse ning kohustades teda hüvitama kostjate kaasomandi osade väärtus rahas. Y.L. ja V.Z. on kohustatud andma nõusoleku kaasomandi jagamiseks selliselt, et Jõhvis XXX (registriosa nr XXX) asuv kinnistu jääb tervikuna A.D.i ainuomandisse. Lisaks on Y.L. ja V.Z. kohustatud andma nõusoleku (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kõnealuse kinnistu teise jao omanikukande, mille kohaselt on Y.L. ja V.Z. viidatud kinnisasja kaasomanikud, kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantakse kinnisasja ainuomanikuna kinnistusraamatusse A.D.. Kohus loeb Jõhvis XXX (registriosa nr XXX) asuva kinnistu väärtuseks kaasomandi lõpetamisel 35 300 eurot, millest A.D.il tuleb hüvitada Y.L.’le 8 825 eurot ning V.Z.’le 8 825 eurot (kokku 17 650 eurot).
7.Maakohus on küll õigesti märkinud, et kaasomandi lõpetamiseks ei ole kaasomanikul vaja esile tuua mõjuvat põhjust, kuid jätnud siiski hagi rahuldamata põhjendusel, et käesoleval juhul ei võimalda kaasomandi lõpetamine arvestada piisaval määral kõigi kaasomanike õigustatud huve. Ringkonnakohus nende põhjendustega ei nõustu ning leiab ühtlasi, et apellant on õigesti tuginenud apellatsioonkaebuses maakohtu poolt tõendite ebaõigele hindamisele. See on kaasa toonud ebaõige kohtulahendi tegemise. Hageja palus poolte kaasomandi lõpetada seoses sellega, et kaasomanike vahelised suhted on konfliktsed, kostjad ei võta vajalikul määral osa kaasomandi eseme korrashoiust ega kulutuste tegemisest ning kaasomandi ühise teostamise jätkamine on muutunud pikemas perspektiivis võimatuks. Ringkonnakohus nõustub apellandi seisukohaga, et kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole tõdemus, et kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja kasutama kaasomandit vastavalt kõigi kaasomanike huvidele.
8.Ringkonnakohus leiab, et need asjaolud on menetluses tõendamist leidnud. Menetluse vältel on mõlemad pooled esitanud väiteid, mille kohaselt teine pool on käitunud pahatahtlikult ja teis(t)e kaasomanike huve mittearvestavalt. Hageja on muuhulgas tuginenud sellele, et kostjad on andnud oma majaosa kasutada kolmandale isikule, mis häirib hageja poolset kinnistu kasutamist. Samuti ei ole kostjad osalenud kinnistul asuva elamu põhikonstruktsioonide (sh katuse) renoveerimisel, mis raskendab kaasomandi rahumeelset teostamist. Hageja väitel on kostjad takistanud kapitaalremondi tegemist, viinud väravad vanametalli jne. Pooled on vastastikku kutsunud teineteise tegevuse tõttu välja politsei. Kostjad on oma vastustes samuti
viidanud juba praeguste menetlusosaliste õiguseellaste vahelistele pidevatele tülidele, kuni selleni välja, et hageja õiguseellase K.D. tegevuse (veevarustuse väljalülitamine) tõttu olevat kostja Y.L. isa, kes elas vaidlusaluses majas, sooritanud enesetapu. Kostjad on sellele lisaks esitanud hulgaliselt väiteid, mille kohaselt on K.D. nende hinnangul käitunud kaasomanike suhtes omavoliliselt, hõivanud ühepoolselt elamus asuvaid ruume, esitanud väärinformatsiooni ametiasutustele jne. Kaasomanike vahelisi lahkhelisid kinnitab ka asjaajamine Jõhvi vallavalitsusega, mille käigus taotleti elamu ümberehitamiseks projekteerimistingimusi, kaasamata sellesse kõiki kaasomanikke. Kaasomanike vaheliste erimeelsuste tõttu on tühistatud ka elamule varem väljastatud kasutusluba. Eeltoodu põhjal on ringkonnakohus seisukohal, et pooltel puudub sisuline tahe ja suutlikkus jätkata kaasomandi ühist teostamist.
9.Iseenesest on maakohus õigesti leidnud, et ainuüksi kaasomanike vahelised erimeelsused kaasomandile tehtavate kulutuste osas ei pruugi kaasa tuua kaasomandi lõpetamist, kuna kulutuste tegemist ja hüvitamist reguleerivad ka AÕS § 72 lg 4 ja § 75. Siiski tuleb kaasomandi lõpetamise otsustamisel arvestada kõiki asjaolusid kogumis. Kaasomanike vahelised püsivad erimeelsused selle üle, kas ja milliseid kulutusi tuleks teha kaasomandi eseme säilitamiseks (sh kapitaalremondiks), pigem toetavad kaasomandi lõpetamise taotlust. Jätkusuutlikuks ei saa pidada kaasomandisuhte jätkamist viitega sellele, et üks kaasomanik võib esmalt teha ise kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused ning seejärel nõuda teistelt kaasomanikelt nende mõttelise osa suurusele vastava osa kulutuste hüvitamist. Käesoleval juhul on hageja viidanud vajadusele teha elamus kapitaalremonti, mida ei ole pärast 1965. aastat tehtud. Vaidlustatud ei ole asjaolu, et remonti vajab elamu katusekate ning seda saab lugeda elamu säilimist mõjutavaks kulutuseks. Ringkonnakohtu arvates on kinnitust leidnud hageja väited, et kostjad ei ole osalenud niisuguste kulutuste tegemisel, mis aitaksid kaasa elamu kui terviku säilitamisele ja seisundi parendamisele (nt katuse remont), ega näidanud selleks ka tegelikku valmisolekut. Kostjad on esile toonud (nt oma seisukohtades III kd tl 26-29) enda kasutuses olevas majaosas remonditööde teostamist, mis aga on peamiselt käsitatavad jooksvate kulutustena ning mis ei mõjuta oluliselt elamu põhikonstruktsioone ega üldseisundit – nt kipsplaatide paigaldamine, värvimine, uste vahetus, uue põrandakatte (linoleum) paigaldamine, uue mööbli paigaldamine.
10.Ringkonnakohus leiab, et kaasomandi lõpetamise hagi rahuldamata jätmise piisavaks aluseks ei ole kostja Y.L. tihe isiklik side vaidlusaluse kinnistuga ning soov jätkata oma perekonnaga XXX elamus puhkuste veetmist olukorras, kus kaasomanikud ei ole aastate vältel suutnud lahendada omavahelisi erimeelsusi ega korraldada mõistlikult elamu kaasajastamist ega selle säilitamiseks vajalike kapitaalremonttööde teostamist. Asja materjalidest nähtub, et poolte isiklik side elamuga on sarnane, kuna kinnistu mõttelised osad on omandatud pärimise teel lähisugulastelt. Hagi rahuldamata jätmise aluseks ei ole ka asjaolu, et kostjate (vastustajate) nõusolekul elab XXX elamus L.M., kes ei ole käesoleva menetluse pool ega ka vaidlusaluse kinnisasja kaasomanik. Ülejäänud vastustajate poolt esitatud väited kinnitavad peamiselt asjaolu, et kaasomandisuhte jätkamine on poolte keerukate suhete tõttu problemaatiline. Eeltoodut arvestades ei ole ringkonnakohtu hinnangul alust arvata, et kaasomandi lõpetamata jätmine teeniks kõigi kaasomanike huve ja see võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamisele suunatud hagi erandina rahuldamata. Seega on põhjendatud hageja taotlus kaasomandi lõpetamiseks.
11.Kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Kohus
võib AÕS § 77 lg 2 järgi valida üksnes selliste kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Käesoleval juhul on hageja taotlenud kaasomandi lõpetamist selliselt, et kinnistu jäetakse hageja ainuomandisse, kohustades teda hüvitama kostjatele nende mõtteliste osade väärtuse rahas.
11.1.Kostjad ei ole esitanud omalt poolt kaasomandi lõpetamiseks vastuhagi. Viru Maakohtu 19. mai 2014.a istungi protokollist nähtuvalt on maakohus seda kostjatele selgitanud. Kostjad on jäänud seisukoha juurde, et ei soovi kaasomandit lõpetada ja neile sobib jätkata kaasomandi teostamist senisel viisil. Ringkonnakohtu istungil avaldas apellant, et oleks nõus ka maja müümisega avalikul enampakkumisel. Vastustajad avaldasid, et tal ei ole soovi omandada tervet kinnistut, kuna neil puuduvad rahalised vahendid apellandi osa maksumuse hüvitamiseks. Vastustajad ei ole huvitatud ka kinnistu müügist avalikul enampakkumisel ning soovivad oma majaosa säilitada.
11.2.Kumbki pooltest ei ole taotlenud kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist. Ringkonnakohus märgib, et vastavalt Riigikohtu praktikale saab kaasomandis olevat kinnisasja koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel (RKTKo 3-2-1-61-12). Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Käesolevas asjas ei ole sellekohaseid tõendeid ega taotlusi esitatud. Ehkki asja materjalidest nähtub, et elamu on hädapäraselt kohaldatud nn paariselamuks, mis võimaldab kahe pere poolset kasutust, ei tulene sellest kohtu jaoks piisava selgusega, et võimalik oleks elamu jagamine korteriomanditeks. Hoones on elamispinda 50,2 m2 ning kohtule esitatud eksperthinnangute kohaselt on elamu parimaks kasutusviisiks ühepereelamu. Käesoleval ajal on pesemisvõimalus vaid ühel elamuosal, ümberehituste tulemusena on ruumide jaotus muutunud ebaratsionaalseks ning kostjate kasutuses olev elamuosa ei ole ühendatud tsentraalse kanalisatsiooniga.
11.3.Ringkonnakohus leiab, et esiletoodud asjaolusid arvestades koormab hageja poolt hagis esitatud kaasomandi lõpetamise viis – asja jätmine hageja ainuomandisse, kohustades teda hüvitama teistele kaasomanikele nende osade väärtuse rahas – kaasomanikke kõige vähem. Sellisel juhul ei kaota omandit kõik senised kaasomanikud, vaid ainult kostjad, kusjuures hagejal omand säilib. Ringkonnakohtu arvates ei annaks kinnistu müük avalikul enampakkumisel soodsamat ega kaasomanike huve vähem koormavat tulemust, kuna eelduslikult kaasnevad avaliku enampakkumise läbiviimisega täiendavad kulud. Arvestades asjaolu, et hageja on huvitatud kogu kinnistu omandamisest ja ta on väljendanud valmidust hüvitada kostjatele nende mõtteliste osade maksumus, on hageja poolt väljapakutud kaasomandi lõpetamise viis käesoleval juhul kõige enam põhjendatud.
12.Maakohtu menetluses ei vaielnud pooled kinnistu turuväärtuse üle. Mõlemad aktsepteerisid AS Pindi Kinnisvara 12.05.2014.a eksperthinnangus märgitut, mille kohaselt vara väärtuseks 2014.a maikuu seisuga oli 35 300 eurot. Apellant esitas ringkonnakohtule AS-i Arco Vara eksperthinnangu 2015.a oktoobrikuu seisuga, mille kohaselt on käesoleval ajal vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 30 400 eurot.
12.1.Ringkonnakohus leiab, et ehkki apellant on esitanud tõendi kaasomandi eseme väärtuse kohta asja lahendamisele lähedase aja seisuga ning varasem hinnang on koostatud ca 1 1⁄2 aastat tagasi, on käesoleval juhul õiglane ja põhjendatud lähtuda AS Pindi Kinnisvara 12.05.2014.a eksperthinnangust, lugedes vaidlusaluse kinnistu väärtuseks 35 300 eurot. Ringkonnakohus arvestab seejuures asjaolu, et eelnimetatud eksperthinnangu tulemusega nõustusid maakohtu menetluses mõlemad pooled, kuid apellandi poolt 2015.a oktoobris esitatud eksperthinnangule vaidlesid vastustajad ringkonnakohtu istungil vastu. Apellant möönis ringkonnakohtu istungil, et on valmis vastutulekuna vastaspoolele lähtuma ka varasemas
eksperthinnangus näidatud kõrgemast väärtusest, jättes selle asjaolu kohtu hinnata. Varasemale eksperthinnangule tuginemine ei riku omandit kaotavate kaasomanike huve, kuna käesoleval juhul on varasema hinnangu kohaselt kinnisasja väärtus kõrgem ning vastustajate kaotus hüvitatakse võrreldes kinnisvara väärtuse viimase hinnanguga mõnevõrra suuremas ulatuses.
12.2.Lähtudes kinnisasja väärtusest 35 300 eurot, tuleb apellandil vastustajatele (kostjatele) hüvitada kokku 17 650 eurot (35 300 ÷ 2). Jagades nimetatud summa kahe kostja vahel tuleb apellandil hüvitada kummalegi vastustajale 8 825 eurot (17 650 ÷ 2). Apellant on menetluses korduvalt kinnitanud, et on valmis kaasomandi osade kaotuse vastustajatele viivitamata hüvitama.
13.Ringkonnakohus selgitab, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine ning seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-65-10 p 20 ja nr 3-2-1-42-13 p 12). Seega ei ole hageja (apellandi) ainuomandi tekkimise aluseks kohtuotsus, vaid apellant saab ainuomanikuks sellekohase kinnistusraamatu kande tegemisel. AÕS § 641 kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Käesoleva kohtuotsusega tuvastatakse kostjate (vastustajate) kohustus teha tahteavaldus, millega antakse nõusolek senise kinnistusraamatu omanikukande muutmiseks selliselt, et kustutatakse senine kanne kaasomandi kohta ja tehakse apellandi (hageja) kohta ainuomaniku kanne. TsÜS § 68 lg 5 kohaselt asendab käesolev kohtuotsus jõustumise korral kostjate (vastustajate) tahteavaldusi kaasomandi lõpetamisel ning kinnistusraamatu kande muutmisel.
14.Ringkonnakohus leiab, et arvestades käesoleva tsiviilasjas olemust on põhjendatud jätta asjas kantud menetluskulud tervikuna poolte endi kanda. Niisugust menetluskulude jaotust taotles apellant ka ringkonnakohtu istungil. Alates 1. jaanuarist 2015. a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Kuna käesolevas asjas on lõpplahend tehtud enne 1. jaanuari 2015. a, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks (Riigikohtu tsiviilasi nr 3-2-1-147-14, p 22). Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata asja materjalide alusel.
Üllar Roostoja
Kersti Kerstna-Vaks
Kai Kullerkupp
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.