AS Pindi Kinnisvara hagi TT ja OÜ Hengen vastu solidaarselt põhivõla 3000 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 17. aprilli 2015 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
2175,36 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
TT apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: AS Pindi Kinnisvara (registrikood 10677258), lepinguline esindaja Aet Peetso Kostja I: TT (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ants Nõmmik Kostja II: OÜ Hengen (registrikood 10868917), seaduslik esindaja TT
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Pärnu Maakohtu 17. aprilli 2015 otsus muutmata.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
MENETLUSKULUD
1.Jätta apellatsioonimenetluses kantud kulud TT kanda.
2.Välja mõista TT-lt AS Pindi Kinnisvara kasuks apellatsioonimenetluse kulude katteks 136 eurot.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AS Pindi Kinnisvara esitas 20.06.2013 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse TT vastu 3121,95 euro saamiseks. Kohus tegi 02.08.2013 makseettepaneku. Seoses TT 22.08.2013 vastuväitega maksekäsu kiirmenetlus lõpetati ja anti nõue üle Pärnu Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hagiavalduses palus AS Pindi Kinnisvara välja mõista TT-lt ja OÜ-lt Hengen solidaarselt maakleritasu 3000 eurot, seisuga 04.09.2013 sissenõutavaks muutunud viivise 108 eurot ja alates 24.09.2013 viivis 0,023% päevas põhinõudest kuni käesolevas tsiviilasjas kohtulahendi jõustumiseni.
3.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 23.01.2009 kostjale I kuuluva kinnistu, asukohaga Vana-Sauga 26a, Pärnu linn, Pärnumaa võõrandamiseks ostja leidmiseks suulise tähtajatu maaklerilepingu, mille alusel kohustus maakler vahendama kinnistu notariaalse eellepingu/müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga ning kostja maksma maaklerile tasu 3000 eurot. Kuni kinnisasja müümiseni pidi hageja leidma sellele üürnikud.
4.Hageja teostas kinnistu ülevaatuse ja avaldas objekti müügikuulutuse erinevates veebiportaalides, tutvustas objekti erinevatele ostuhuvilistele, vastas kinnistuga seonduvatele ostuhuvi omavate isikute küsimustele, esitas täiendavaid küsimusi kolmandatele isikutele jms. 17.01.2013 pidas maakler kirjavahetust kinnistu praeguse omaniku OÜ Helliston juhatuse liikme MH-ga, milles täpsustati kinnistuga seonduvaid asjaolusid.
5.Kostja I müüs 27.02.2013 kinnistu talle kuuluvale ettevõttele kostja II, kes müüs samal päeval kinnistu edasi OÜ-le Helliston. Hagejat tehingu sõlmimisest ei informeeritud.
6.Hageja esitas 11.04.2013 kostjale I maakleritasu nõude, milles palus sissenõutavaks muutunud maakleritasu maksta hiljemalt 19.04.2013. Kostja I ei ole täiendava tähtaja jooksul maakleritasu maksnud. Hageja nõue muutus sissenõutavaks 20.04.2013.
7.Hageja loobus 16.03.2015 kohtuistungil oma nõudest kostja II vastu ja täpsustas, et jääb hageja I vastu esitatud viivise nõude juurde seisuga 23.09.2013 summas 108 eurot ja loobub edasise viivise nõudest. Kostja vastuväited
8.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
9.Hageja ja kostja I vahel ei ole olnud maaklerilepingut kinnistu võõrandamiseks. Kostja I on vaid pöördunud hageja poole kostja II juhatuse liikmena seoses üürnike leidmisega samale
kinnistule. Maakler pani lisaks rendikuulutusele üles ka müügikuulutuse ja on pidanud klientidega kirjavahetust, kuid puudub dokument, mis näitaks, et hageja ja kostja I vahel on sõlmitud leping. Maakler on teinud isetegevust, mis on tema risk. Kostja I ei ole kinnistu müügiks nõusolekut andnud.
10.Müüja esindajana tegutsev maakler peab vastavalt Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenuste standardile EN 15733 informeerima müüjat viivitamata kõigist pakkumistest, mis varaga seoses on tehtud, samuti andma pakkujale viivitamata tagasisidet müüja seisukohast selle pakkumise osas. Maakler ei ole seda 2009. aastast alates kordagi teinud. See viitab sellele, et lepingut sõlmitud ei ole.
11.Kostja I ei ole hagejaga kokku leppinud maakleritasus fikseeritud määras 3000 eurot. Hageja ja kostja I vaheline väidetav suuline leping sõlmiti 2009. aastal, mistõttu pole loogiline, et lepiti kokku tasu maksmine eurodes, mitte kroonides.
12.Kuigi maakleri ja OÜ Hellistoni esindaja vahel toimus kirjavahetus, ei viinud see kinnisasja müügini. Hageja ei ole müügitehingut vahendanud. OÜ Hellistoni esindaja ei võtnud pärast esimesi kirju maakleriga kinnistu ostmiseks enam ühendust. Kinnistu võõrandamistehing toimus teise maakleri vahendamise tulemusena, kes viibis ka notari juures tehingu sõlmimisel. Esimese astme kohtu otsus
13.Maakohus võttis vastu hagist loobumise ja lõpetas menetluse hagis kostja II vastu ja loobumise hagis kostja I vastu edasise viivise nõudes. Kohus rahuldas hagi kostja I vastu osaliselt ning mõistis kostjalt I hageja kasuks välja maakleritasu 2100 eurot ja viivise 75,36 eurot. Kohus jättis kostja II menetluskulud hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja II kasuks menetluskulude katteks välja 210 eurot. Hagis kostja I vastu jättis kohus menetluskulud 35,26% hageja kanda ja 64,74% kostja I kanda ning mõistis kostjalt I hageja kasuks menetluskulude katteks välja 161,85 eurot.
14.Hageja müügikuulutuse, e-kirjavahetuse ja tunnistaja KK ütlustega on tõendatud, et hageja sõlmis kostjaga I suulise tähtajatu maaklerilepingu kostja I omandis oleva kinnistu võõrandamiseks ja maakler oli kohustatud vahendama ostu-müügilepingu sõlmimist kolmanda isikuga. Kostja I vande all antud ütlused selle kohta, et maaklerilepingut ei sõlmitud, ei ole usutavad. Ei ole tõenäoline, et kinnisvarabüroo paneb omal algatusel kellegi kinnistu müüki, avaldab müügikuulutuse kinnisvara müügiportaalis ja suhtleb e-posti teel kinnistu ostu vastu huvi tundnud ostuhuvilistega. Kostja ei ole tõendanud oma väidet, et ta leidis ostja ühe teise kinnisvarabüroo maakleri kaudu, kes vahendas müüki.
15.Tõendatud on, et OÜ Helliston esindaja pöördus ostusooviga hageja poole. Tunnistaja KK ütluste ja e-kirjavahetusega on tõendatud, et KK andis ostuhuvilise OÜ Helliston kohta info edasi kostjale I ja ütles ostuhuvilisele müügihinna, millega omanik on nõus kinnistut müüma.
16.Kinnistu võõrandati 27.02.2013, s.o 1 kuu ja 10 päeva hiljem kostjale II, kelle osanik ja juhatuse liige on kostja I. Samal päeval võõrandati kinnistu edasi OÜ-le Helliston. Seega on tõendatud, et kinnistu on võõrandatud hageja tegutsemise tulemusena leitud ostjale. Ostja sai esmase info kinnistu kohta hagejalt, kes selgitas ostjale kinnistuga seotud asjaolusid ja saatis plaanid ning ostja selle kinnistu ka omandas. Kostja ei ole tõendanud, et tehing oleks sõlmitud teise maakleri vahendamisel või osundamisel.
17.Tunnistaja KK ütlustega on tõendatud maakleritasu kokkulepe suurusega 50 000 krooni. Hageja poolt nõutav maakleritasu ei ole suurem kui kohalik tavaline maakleritasu Pärnu linnas.
18.Hagi maakleritasu saamiseks on põhjendatud, kuid lähtudes hea usu põhimõttest ei ole põhjendatud hagi rahuldamine täies ulatuses. Kuna kinnistu müüdi maakleri osavõtuta, jäi hagejal maaklerilepingu täitmisel teostamata objekti näitamine ostjale, hinna läbirääkimised, lepingu sõlmimiseks vajalikud ettevalmistused ja lepingu projekti ettevalmistamine. Arvestades hageja poolt teostatut maaklerilepingu täitmisel, kuulub nõue rahuldamisele 70% ulatuses, summas 2100 eurot (3000 eurost).
19.Viivisenõue perioodi eest 20.04.2013-23.09.2013 on põhjendatud ja välja tuleb mõista 75,36 eurot (seadusejärgne viivis 157 päeva eest).
20.Kuna hageja loobus hagist OÜ Hengen vastu, tuleb temalt välja mõista OÜ Hengen kasuks õigusabikulud 210 eurot. Kostjalt I tuleb hagi osalise rahuldamise tõttu välja mõista hageja kasuks menetluskuluna 64,74% riigilõivust, s.o 161,85 eurot. Apellatsioonkaebus
21.Kostja I palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus rahuldas hagi tema vastu osaliselt ning mõistis välja maakleritasu 2100 eurot ja viivise 75,36 eurot, jättis menetluskulud 64,74% ulatuses kostja I kanda ja mõistis temalt hageja kasuks menetluskulude katteks välja 161,85 eurot. Kostja I palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi kostja I vastu täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
22.Kohus hindas tõendeid, sh tunnistaja ütlusi ja kostja I seletusi ühepoolselt ja põhjendamatult hageja kasuks. Juhindudes Riigikohtu lahendist tsiviilasjas nr 3-2-1-72-08 puudub hagil õiguslik alus. Maakleri tegevuse ja lepingu sõlmimise vahel peab esinema põhjuslik seos – müügileping peab olema sõlmitud just maakleri tegevuse tulemusena ja kui asi võõrandatakse käsundiandja või teise maakleri tegevuse tulemusena, ei teki esimesel maakleril õigust tasule.
23.Alates 2012. aasta novembrist Eestis kehtima hakanud Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenusestandardi järgi on kirjaliku maaklerilepingu sõlmimine kohustuslik. Maakleril puudub õigus alustada sh ka potentsiaalse kliendi kinnisvara müüki enne kokkuleppe sõlmimist.
24.Hageja ei ole tõendanud fakti, et reaalne ostja leiti tema vahendamisel. Maakohus on ebaõigesti pannud tõendamiskoormise kostjale I. Kostja I on kinnitanud, et tal ei olnud hagejaga maaklerilepingut ja seetõttu puudus hagil seaduslik alus. Vastustaja seisukoht
25.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
26.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kostja I vaidlustas maakohtu otsuse osas, millega rahuldati osaliselt tema vastu esitatud hagi ja temalt mõisteti välja menetluskulud.
27.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjalidega leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks vaidlustatud osas. Ringkonnakohus jätab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg 1 p 1 alusel apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 alusel neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebusesle märgib ringkonnakohus järgmist.
28.Võlaõigusseaduse (VÕS) § 664 kohaselt on maakleril õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Maakohus jõudis tõendeid kogumis hinnates õigesti järeldusele, et hageja sõlmis kostjaga I suulise tähtajatu maaklerilepingu ja kostjale I kuulunud kinnistu ostu-müügileping sõlmiti hageja tegutsemise tulemusel. Apellatsioonkaebuse väide, nagu puuduks põhjuslik seos maakleri tegevuse ja ostu-müügilepingu sõlmimise vahel, ei ole kooskõlas tsiviilasja materjalidega.
29.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja I ei ole esitanud kohtutele ühtegi tõendit, mis kinnitaks tema väiteid teise maakleri kasutamise ja teise maakleri vahendamisel või osundamisel ostu-müügilepingu sõlmimise kohta.
30.Õige ei ole apellatsioonkaebuse väide, et hagejal puudus Euroopa Liidu kinnisvaramaaklerite teenusestandardi EVS 15733:2010 kohaselt õigus alustada potentsiaalse kliendi kinnisvara müüki enne kirjaliku kokkuleppe sõlmimist. Kuna võlaõigusseaduse maaklerilepingut reguleerivas peatükis ei ole nimetatud standardile kohustuslikku viidet, ei ole see täitmiseks kohustuslik ja omab üksnes soovituslikku iseloomu. Võlaõigusseadus ei sätesta maaklerilepingule kohustuslikku kirjaliku vormi nõuet. Menetluskulude jaotus
31.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad kaebuse menetlemise kulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja I kanda.
32.Hageja palus kostjalt välja mõista apellatsioonimenetluse esindajakulud suurusega 136 eurot. Taotluse spetsifikatsiooni järgi on hageja esindaja teinud toiminguid 1,40 tundi (apellatsioonkaebuse, kohtu kirjade ja e-toimikuga tutvumine ning vastuse koostamine apellatsioonkaebusele). Ringkonnakohus leiab, et eelmärgitud toimingud ja ajakulu on esindatava huvide kaitsmiseks põhjendatud ning vajalikud. Esindaja töötunni hind 85 eurot on mõistliku suurusega. Seega tuleb kostjalt I hageja kasuks menetluskulude hüvitamiseks välja mõista 136 eurot. Reet Allikvere /allkirjastatud digitaalselt/
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.