Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kaupo Paal ja Urmas Volens
Kohtuasi
Nelli Õispuu avaldus Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15. märtsi 2023. a erakorralise üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 12. aprilli 2024. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Nelli Õispuu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Nelli Õispuu, lepinguline esindaja advokaat Kaspar Koppel Puudutatud isik Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar Puudutatud isik Silvet Säde Puudutatud isik Aino Grupmann Puudutatud isik Silvar Algpeus Puudutatud isik Rene Laanemets
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. aprilli 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-23-7156 osas, milles jäeti rahuldamata Nelli Õispuu avaldus tuvastada Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15. märtsi 2023. a üldkoosoleku nende otsuste tühisus, millega otsustati juhatusest tagasi kutsuda Nelli Õispuu, Silvet Säde ja Aino Grupmann. Teha tühistatud osas uus määrus, millega avaldus vastavas osas rahuldada. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt määruse õiguslikke põhjendusi.
4.2.Tuvastada järgmiste Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15. märtsi 2023. a üldkoosolekul tehtud otsuste tühisus: • kutsuda juhatusest tagasi juhatuse liige Nelli Õispuu; • kutsuda juhatusest tagasi juhatuse liige Silvet Säde; • kutsuda juhatusest tagasi juhatuse liige Aino Grupmann; • valida juhatuse esimeheks Silvar Algpeus.
4.3.Tunnistada kehtetuks järgmine Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike
15.märtsi 2023. a üldkoosolekul tehtud otsus: • valida juhatuse liikmeks Silvar Algpeus.
4.4.Muus osas jätta avaldus rahuldamata.
4.5.Jätta menetluskulud kõigis kohtuastmetes menetlusosaliste endi kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Nelli Õispuu (avaldaja) esitas 15. mail 2023 Pärnu Maakohtule avalduse Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriühistu (korteriühistu, puudutatud isik I) vastu korteriomanike 15. märtsi 2023. a üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks.
1.1.Avalduse kohaselt kuulub avaldajale kolm korteriomandit korteriühistu valitsetavas korterelamus. 7. märtsil 2023 sai avaldaja korteriühistult teate korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise kohta, mis pidi toimuma 15. märtsil 2023. Teate kohaselt oli üldkoosoleku päevakorras juhatuse liikmete valimine. Avaldaja väitel võeti toimunud üldkoosolekul vastu järgmised otsused: 1) kutsuda juhatusest tagasi juhatuse liige Nelli Õispuu; 2) kutsuda juhatusest tagasi juhatuse liige Silvet Säde (puudutatud isik II); 3) kutsuda juhatusest tagasi juhatuse liige Aino Grupmann (puudutatud isik III); 4) valida juhatuse liikmeks Silvar Algpeus (puudutatud isik IV); 5) valida juhatuse liikmeks Rene Laanemets (puudutatud isik V); 6) valida juhatuse esimeheks S. Algpeus; 7) kanda korteriühistu registrikaardile, et korteriühistut esindab S. Algpeus ainuisikuliselt või ühiselt kaks juhatuse liiget, kellest üks on R. Laanemets; 8) kustutada registrikaardilt korteriühistu täiendav nimi Korteriühistu Fööniks.
1.2.Avaldaja hinnangul rikuti üldkoosoleku kokkukutsumisel selleks ettenähtud korda, kuna kõik korteriomanikud ei saanud üldkoosoleku teadet. Eelkõige ei saadetud teadet Valentina Kotsalainenile, kes on üks korteriomandite nr 1, 2 ja 12 ühisomanikest. Samuti otsustati üldkoosolekul küsimuste üle, mida ei olnud üldkoosoleku teates päevakorras kajastatud. Avaldaja kahtlustab, et üldkoosoleku päevakorda ja protokolli on täiendatud tagantjärele, kuna üldkoosoleku toimumise hetkel ei olnud otsustega 1-3 tagasi kutsutud isikud juhatuse liikmetena ametis. Otsustes nimetatud isikud kutsuti juhatusest tagasi juba varasema üldkoosoleku otsusega, mille kohus tunnistas kehtetuks alles kaks päeva pärast vaidlusaluse üldkoosoleku toimumist.
1.3.27. märtsil 2023 esitas S. Algpeus korteriühistu nimel registripidajale kandeavalduse, mille sisu vastas avaldaja nõudes otsustena 7 ja 8 kajastatule. Nimetatud otsuste vastuvõtmist järeldas avaldaja asjaolust, et kandeavaldusele oli lisatud vaidlusalusel üldkoosolekul osalenute nimekiri ja protokoll. Kuna registripidajale esitati kandeavaldus kannete tegemiseks küsimustes, mida korteriomanike üldkoosolekul ei otsustatud, nõudis avaldaja ka protokollis kajastamata otsuste 7 ja 8 tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist.
2(9)
2-23-7156
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu. Üldkoosoleku teade saadeti kõigile korteriomanikele e-kirja teel. Ühtlasi riputati üldkoosoleku teade samal päeval ka kortermaja välisuksele. Seega ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud. Samuti ei muudetud üldkoosoleku päevakorda, kuna päevakorras märgitud juhatuse liikmete valimine hõlmab vajaduse korral ka juhatuse liikmete tagasikutsumist. Otsuseid 7 ja 8 ei ole vaidlusalusel üldkoosolekul vastu võetud.
3.Maakohus rahuldas 23. novembri 2023. a määrusega avalduse ja tunnistas korteriomanike üldkoosolekul vastu võetud otsused kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus korteriühistu kanda.
3.1.Maakohus tuvastas, et vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadeti e-posti teel kõigile korteriomanikele, v.a V. Kotsalainenile, kes on üks korterite nr 1, 2 ja 12 ühisomanikest. Juhindudes Riigikohtu praktikast (RKTKm 21.12.2022, 2-20-11256/51, p 12.4), asus maakohus seisukohale, et korteriühistul on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 20 lg-st 4 tulenevalt kohustus saata korteriomanike üldkoosoleku teade igale ühise korteriomandi omanikule, kes on ühistule teatanud oma e-posti aadressi. Jättes üldkoosoleku teate V. Kotsalainenile saatmata, rikuti korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumise korda.
3.2.Nõue otsuste kehtetuks tunnistamiseks on esitatud KrtS § 29 lg-s 3 sätestatud tähtaega järgides. Maakohus nõustus avaldajaga, et üldkoosoleku päevakorrapunkt juhatuse liikmete valimise kohta ei hõlma juhatuse liikmete tagasikutsumist ega juhatuse esimehe valimist. Mõistlik korteriühistu liige ei pidanud päevakorrast teisiti aru saama, seda eriti olukorras, kus tagasi kutsuti isikud, kes ei olnud ühistu juhatuse liikmed. Maakohus tuvastas, et üldkoosoleku otsustega tagasi kutsutud juhatuse liikmed kutsuti tagasi juba korteriomanike 7. oktoobri 2022. a üldkoosoleku otsustega, mille kehtetuse tuvastas kohus alles 17. märtsi 2023. a määrusega tsiviilasjas nr 2-22-16053. Järelikult täiendati vaidlusaluse üldkoosoleku päevakorda ebaseaduslikult.
3.3.Maakohus tuvastas, et väidetud otsuste 7 ja 8 üle otsustamist ei nähtu üldkoosoleku teates märgitud päevakorrast ega üldkoosoleku protokollist. Seega puuduvad nendes küsimustes otsused, mille tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist saaks avaldaja nõuda.
4.Korteriühistu esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ning teha uus määrus, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda. Kaebuse kohaselt ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud, kuna V. Kotsalainen ei ole ühistule oma e-posti aadressi teatanud. Ka ei ole üldkoosoleku päevakorda ebaseaduslikult täiendatud, kuna uute juhatuse liikmete valimine hõlmab ka seniste juhatuse liikmete tagasikutsumist.
5.Avaldaja vaidles korteriühistu määruskaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
6.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule.
7.Ringkonnakohus kaasas 16. veebruari 2024. a määrusega menetlusse puudutatud isikud II-V, kes avalduse ega kaebuse suhtes seisukohta ei avaldanud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Ringkonnakohus rahuldas määruskaebuse osaliselt ning tühistas maakohtu määruse osas, milles maakohus tunnistas korteriomanike üldkoosoleku otsused (v.a otsuse 4) kehtetuks ning jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega tuvastas otsuse 6 tühisuse,
3(9)
2-23-7156 jättes avalduse ülejäänud osas rahuldamata. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jäid menetlusosaliste endi kanda.
8.1.Ringkonnakohus leidis, et maakohus tuvastas õigesti ja menetlusnorme rikkumata vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud. Küll aga on maakohus oluliselt rikkunud määruse põhjendamise kohustust, kui ei eristanud üldkoosoleku otsuste tühisuse ja kehtetuks tunnistamise aluseid. Selle puuduse sai ringkonnakohus ise kõrvaldada.
8.2.Ringkonnakohus nõustus korteriühistu ja maakohtuga, et otsuseid 7 ja 8 vaidlusalusel üldkoosolekul vastu ei võetud. Kuna korteriomanik ei saa nõuda selliste otsuste tühisuse tuvastamist ega ka kehtetuks tunnistamist, mida ei ole tegelikult tehtud, siis tuli avaldus otsuste 7 ja 8 osas jätta rahuldamata.
8.3.Vaidlustatud üldkoosoleku otsustest on tühine vaid otsus 6. Käesolevas menetluses ei nähtu asjaolusid, mis viitaks otsuste vastuolule heade kommetega või avaliku huvi tõttu kehtestatud normiga, ega otsuse vastuvõtmise korra olulist rikkumist. Üldkoosoleku teate saatmata jätmine V. Kotsalainenile e-posti teel ei ole käsitatav üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisena, kuna viimane ei olnud ühistule oma e-posti aadressi teatanud. Olukorras, kus seadus ega korteriühistu põhikiri ei reguleeri, kuidas tuleb niisugusel juhul üldkoosoleku teadet korteriomanikule saata, tuleb seda teha mõistlikul viisil, milleks on muuhulgas teate avaldamine korterelamu üldkasutatavates ruumides. Üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikuti aga sellega, kui otsustati küsimust (otsus 6), mida ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras.
8.4.Kokkukutsumise korra rikkumisena ei ole käsitatav see, et juhatuse liikmete valimise päevakorrapunkti all otsustati ka juhatuse liikmete tagasikutsumist. Kuna KrtS § 24 lg 2 näeb ette, et korteriühistu juhatuses võib olla üks kuni kolm liiget, siis saab mõistlik korteriomanik päevakorrapunktist „juhatuse liikmete valimine“ aru, et vähemalt osa seniseid juhatuse liikmeid võidakse ka tagasi kutsuda. Seejuures ei takistanud juhatuse liikmete tagasikutsumist ka asjaolu, et sama küsimus oli juba otsustatud varasema kohtus vaidlustatud üldkoosoleku otsusega. Ringkonnakohtu hinnangul on korteriomanikel võimalik varasema, aga vaidlustatud otsuse sisuga kas osaliselt või tervikuna kattuv otsus uuesti vastu võtta.
8.5.Ringkonnakohus leidis, et allesjäänud otsustest (otsused 1-5) tuli kehtetuks tunnistada otsus 4, millega valiti S. Algpeus juhatuse liikmeks. Kuna S. Algpeus oli juba juhatuse liikmena ametis, siis on see otsus olemuslikult juhatuse liikme ametiaja pikendamine. Kuna vaidlusaluse üldkoosoleku toimumise hetkel oli S. Algpeusi ametiaja lõpuni aega rohkem kui aasta, on otsus 4 vastuolus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 28 lg 11 kolmandas lauses sätestatuga. Ülejäänud otsused ei ole seadusega vastuolus.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu määruse tühistada osas, milles avaldus jäeti rahuldamata. Ta palub teha tühistatud osas uue määruse, millega avaldus kas otsuste tühisuse tuvastamise või alternatiivselt kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldada. Kõik menetluskulud palub avaldaja jätta korteriühistu kanda.
9.1.Avaldaja ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, nagu peaks mõistlik korteriomanik eeldama, et üldkoosoleku päevakorrapunkt juhatuse liikmete valimise kohta hõlmab ka juhatuse liikmete tagasikutsumist. Veel enam ei peaks mõistlik korteriomanik eeldama, et tagasi asutakse kutsuma juhatuse liikmeid, kes on juba varasema üldkoosoleku otsusega tagasi kutsutud. Nii juhatuse 4(9)
2-23-7156 tagasikutsumisele kui ka varasema üldkoosoleku otsuse kinnitamisele tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Juhatuse liikmete tagasikutsumine ei olnud ettenähtav ja nende tagasikutsumine oli vastuolus heade kommetega.
9.2.Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et korteriühistu valitsetavas elamus ei ela ükski korteriomanikest. Olukorras, kus on ette teada, et üldkoosoleku teade korteriomanikeni ei jõua, ei saa ka pidada mõistlikuks teate avaldamist elamu üldkasutatavates ruumides.
10.Korteriühistu vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu määruse muutmata.
11.Puudutatud isikud II-V määruskaebuse suhtes seisukohta ei avaldanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis rahuldamata avalduse tuvastada korteriomanike üldkoosoleku nende otsuste tühisus, millega otsustati juhatusest tagasi kutsuda N. Õispuu, S. Säde ja A. Grupmann. Kolleegium teeb tühistatud osas uue määruse, millega rahuldab avalduse ning tuvastab nimetatud otsuste tühisuse. Ülejäänud osas jääb ringkonnakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta määruse õiguslikke põhjendusi. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
13.Riigikohus on seotud kaebuse piiridega ning kontrollib TsMS § 688 lg 1 ja § 695 järgi ringkonnakohtu määrust üksnes osas, mille peale on kaevatud. Käesolevas asjas on avaldaja vaidlustanud kokku kaheksat korteriomanike üldkoosoleku otsust (vt otsuste numeratsiooni määruse kirjeldava osa p-st 1.1), millest ühe (otsuse 6) tühisuse on ringkonnakohus tuvastanud ning teise (otsuse 4) kohta jätnud jõusse maakohtu määruse, millega tunnistati otsus kehtetuks. Riigikohtule esitatud määruskaebuses palub avaldaja tuvastada kõigi vaidlusalusel üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada need kehtetuks. Kuna ringkonnakohtu määrust ei ole vaidlustatud otsuse 6 tühisuse tuvastamise osas, siis on ringkonnakohtu määrus nimetatud osas TsMS § 456 lg 4 teise lause ja § 463 lg 2 järgi jõustunud. Kolleegium vaatab ringkonnakohtu määruse läbi osas, milles ta jättis rahuldamata avaldaja nõuded tuvastada ülejäänud otsuste tühisus või tunnistada need kehtetuks. Kolleegium kontrollib, kas ringkonnakohus on õigesti jätnud avalduse otsuste 1-3, 5, 7 ja 8 tühisuse tuvastamise ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamise osas rahuldamata. Kuna avaldaja nõue on käsitatav ühtse puudustega otsusest vabanemise nõudena (RKTKo 03.03.2021, 2-17-13391/43, p 27), kehtetuks saab tunnistada üksnes kehtivat otsust (RKTKm 04.10.2023, 2-22-5382/27, p 12) ning avaldaja on oma määruskaebuses taotlenud avalduse rahuldamist ka otsuse 4 tühisuse tuvastamise nõudes, kontrollib kolleegium lisaks, kas alama astme kohtud on õigesti jätnud rahuldamata avaldaja avalduse tuvastada otsuse 4 tühisus.
14.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus jättis avalduse otsuste 7 ja 8 tühisuse tuvastamiseks ja alternatiivselt kehtetuks tunnistamiseks õigesti rahuldamata, kuna mõlema puhul puudub otsus kui selline, mida saaks kohtus vaidlustada.
14.1.Kohtupraktika kohaselt saab otsusest kui tehingust sarnaselt muude tehingutega tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas
5(9)
2-23-7156 ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-16450/58, p 14).
14.2.Kohtud on menetlusnorme rikkumata tuvastanud, et avalduses väidetud otsuste 7 ja 8 vastuvõtmist vaidlusaluse üldkoosoleku protokollis ei kajastu. Kuigi vastuvõetud otsuseid on võimalik tuvastada ka muul viisil kui koosoleku protokolliga (RKTKm 02.12.2020, 2-18-9475/52, p 13.4), on kohtud õigesti leidnud, et üksnes korteriühistu esitatud kandeavalduse põhjal ei ole võimalik korteriomanike sellekohaseid tahteavaldusi tuvastada.
15.Kassatsiooniastmes vaidlevad menetlusosalised jätkuvalt selle üle, kas vaidlusaluse üldkoosoleku otsused on kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühised. Avaldaja tugineb määruskaebuses peamiselt kahele rikkumisele: esiteks sellele, et üldkoosoleku teadet ei saadetud ühele korteriomanikule (korterite nr 1, 2 ja 12 ühisomanikule V. Kotsalainenile), ja teiseks sellele, et üldkoosolekul otsustati küsimuste üle (juhatuse liikmete tagasikutsumine, vt otsused 1-3), mida ei olnud üldkoosoleku teates päevakorras märgitud.
16.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu lõppjäreldusega, et käesoleval juhul ei ole korteriomanike üldkoosolekust korteriomanik V. Kotsalainenile teatamisel oluliselt rikutud seaduse nõudeid, mis saaksid KrtS § 29 lg 1 kohaselt olla alus sellel koosolekul tehtud otsuste tühisusele. Küll aga ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu põhjendustega, millele ta oma järelduse rajas. Need põhjendused tuleb ringkonnakohtu määrusest välja jätta ja asendada Riigikohtu alljärgnevate põhjendustega.
16.1.KrtS § 20 lg 1 teise lause kohaselt kohaldatakse korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisele lisaks KrtS-s sätestatule ka MTÜS §-s 20 sätestatut. Korteriomanike üldkoosoleku kutsub MTÜS § 20 lg 1 kohaselt üldjuhul kokku korteriühistu juhatus või selle asemel tegutsev valitseja (KrtS § 26 lg 1). Olenemata sellest, kes korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsub, tuleb üldkoosoleku toimumisest kõigile korteriomanikele vähemalt seitse päeva ette teatada, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega (MTÜS § 20 lg 5). Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord (MTÜS § 20 lg 6 esimene lause). Igale korteriomanikule peab seega üldkoosoleku kokkukutsumise reeglite kohaselt olema tagatud võimalus saada teada, kus ja millal üldkoosolek toimub ja mida seal otsustama hakatakse, samuti üldkoosolekul osaleda ja informeeritult hääletada.
16.2.Korteriomanik on kohustatud teatama korteriühistule oma olemasolevate sidevahendite andmed, eelkõige telefoninumbri või e-posti aadressi (KrtS § 46 lg 1). Kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil (KrtS § 20 lg 4). Üldkoosoleku teade tuleb edastada igale korteriomanikule tema teatatud e-posti aadressile selliselt, et teade jõuaks korteriomaniku e-posti aadressile vähemalt nädal enne üldkoosoleku toimumist.
16.3.Üldkoosoleku teate saatmise erisused ühise korteriomandi puhul tulenevad KrtS §-st 15. KrtS § 15 lg 3 kohaselt, kui korteriomanikud ei ole määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühist esindajat, loetakse korteriühistu poolt ühiste korteriomanike suhtes tehtud tehing kehtivaks ka siis, kui see on tehtud üksnes ühe korteriomaniku suhtes. Eeltoodust koostoimes KrtS § 20 lg-ga 4 tuleneb üldkoosoleku teate saatmisel e-posti teel korteriomandi ühistele omanikele alljärgnev. Kui korteriomandil on mitu ühist omanikku ja nad on määranud endale korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks endi hulgast või kolmanda isiku näol ühise esindaja, on üldkoosoleku teate
6(9)
2-23-7156 saatmise nõudeid selle korteriomandi ühiste omanike suhtes järgitud, kui üldkoosoleku teade on nõudeid järgides saadetud üksnes nende korteriomanike ühise esindaja e-posti aadressile. Kui korteriomandi ühised omanikud ei ole määranud ühist esindajat, kuid vähemalt üks korteriomandi ühine omanik on teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi, on üldkoosoleku teate saatmise nõudeid selle korteriomandi ühiste omanike suhtes järgitud, kui üldkoosoleku teade on nõudeid järgides saadetud nende korteriomandi ühiste omanike e-posti aadressile, kes on korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud. Juhul, kui kõik ühised korteriomanikud on teatanud korteriühistule oma e-posti aadressi, tuleb üldkoosoleku teade saata eelduslikult neile igaühele nende e-posti aadressile (vt sarnaselt 2-20-11256/51, p 12.4). Kui üldkoosoleku teadet ei saadeta korteriomandi iga ühise omaniku e-posti aadressile, millest on korteriühistule teatatud, kuid teade saadetakse selle korteriomandi vähemalt ühe ühise omaniku e-posti aadressile, ei ole selline rikkumine käsitatav üldkoosoleku kokkukutsumise korra olulise rikkumisena KrtS § 29 lg 1 tähenduses.
16.4.Tuvastatud asjaoludel on V. Kotsalainen koos Anatoli Kotsalaineniga korteriomandite nr 1, 2 ja 12 ühised omanikud ning teade vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumisest saadeti neist vaid viimasele. Samuti on ringkonnakohus tuvastanud, et V. Kotsalainen ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud. Ei ole tuvastatud ja menetlusosalised pole ka väitnud, et kõnealuste korteriomandite ühised omanikud oleksid määranud korteriomandist tulenevate õiguste teostamiseks ühise esindaja. Seega ei olnud korteriühistul kohustust saata vaidlusaluse üldkoosoleku teade kõigile korteriomandite nr 1, 2 ja 12 ühistele omanikele, sh V. Kotsalainenile. Kirjeldatud olukorras võis korteriühistu KrtS § 15 lg 3 kohaselt saata üldkoosoleku kokkukutsumise teate vaid sellele korteriomandite nr 1, 2 ja 12 ühistest omanikest, kes oli oma e-posti aadressi korteriühistule teatanud. Avaldaja ei ole väitnud ja kohtud ei ole ka tuvastanud ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et A. Kotsalainenile saadetud üldkoosoleku teade ei vastanud nõuetele või et see oleks edastatud hilinemisega. Seega saab korteriühistu teatamiskohustuse V. Kotsalaineni suhtes lugeda täidetuks üldkoosoleku teate saatmisega A. Kotsalainenile.
17.Korteriomanike üldkoosoleku teate edastamise kohta märgib kolleegium järgmist.
17.1.Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning ka korteriühistu põhikirjas puudub täpsem kord üldkoosoleku teate saatmiseks (MTÜS § 20 lg 6 teine lause), siis tuleb teade edastada korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile. Seejuures on korteriomanikul kohustus teatada korteriühistule oma elu- või asukoha postiaadress, kui see erineb korteriomandi asukohast (KrtS § 46 lg 2).
17.2.Kui korteriomanik ei ole korteriühistule oma elu- või asukoha postiaadressi teatanud, on ühistul õigus lugeda tema elu- või asukohaks korteriomandi asukoht (KrtS § 46 lg 3). Kohtupraktika kohaselt võib KrtS § 46 lg-le 3 tuginemine olla hea usu põhimõttest tulenevalt välistatud, kui korteriühistu pidi muudest asjaoludest tulenevalt aru saama, et korteriomaniku elu- või asukoht on mujal (2-20-11256/51, p 12.1). Viimane tuleb siiski kõne alla vaid juhul, kui korteriühistule on teada korteriomaniku õige elu- või asukoha postiaadress.
17.3.Ühise korteriomandi (KrtS § 15) puhul tuleb üldkoosoleku teade saata korteriomanike elu- või asukohta juhul, kui ükski korteriomandi ühistest omanikest ei ole korteriühistule oma e-posti aadressi teatanud ning nad ei ole määranud ka ühist esindajat. Erinevalt käesoleva määruse p-s 16.3 märgitust ei ole aga korteriühistul sellisel juhul kohustust saata üldkoosoleku teadet kõigile korteriomandi ühistele omanikele, kes on ühistule teatanud oma elu- või asukoha postiaadressi. Kirjeldatud olukorras piisab üldkoosoleku teate saatmisest üksnes ühe ühise korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile (KrtS § 15 lg 3). 7(9)
2-23-7156
17.4.Kui korteriühistu põhikiri ei näe ette teisiti, on üldkoosoleku teate saatmise viis korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile koosoleku kokkukutsuja otsustada, kuid arvestada tuleb sellega, et teate saatmine oleks vaidluse tekkimise korral kontrollitav. Üldjuhul on sobiv viis nt teate saatmine posti teel või teate panemine korteriomaniku postkasti tunnistajate juuresolekul. Juhul, kui korteriomaniku elu- või asukoht on või selleks saab lugeda korteriomandi asukoha, piisab üldkoosolekust teatamise kohustuse täitmiseks ka sellest, kui teade avaldatakse mõistlikul viisil (eelkõige kõigile korteriomanikele nähtavas kohas) korterelamu ühiskasutatavates ruumides (nt trepikojas asuval teadetetahvlil).
17.5.Korteriomanike üldkoosoleku teate kohaletoimetamise riski kannab korteriomanik, kellel on KrtS §-st 46 tulenevalt kohustus tagada, et korteriühistule oleks teatatud õige aadress, kust ta teate kätte saab. Korteriühistu peab teate edastama üksnes selliselt, et teate eeldatava kättesaamise ja üldkoosoleku toimumise vahele jääks seaduses või põhikirjas ette nähtud etteteatamise tähtaeg (MTÜS § 20 lg 5). Üldkoosoleku teate eeldatav kättesaamise hetk sõltub teate edastamise viisist. E-posti teel teate edastamisel tuleb eeldada, et e-kiri jõuab adressaadini samal päeval, kui see saadeti. Posti teel saatmisel tuleb teated saata korteriomaniku elu- või asukoha postiaadressile selliselt, et need postitöö tavalistel tingimustel jõuaks korteriomaniku aadressile vähemalt seitse päeva enne üldkoosoleku toimumist (RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-10-17, p 15). Teate kaotsiminek korteriomanikule edastamise käigus ja selle võimalik kätte saamata jäämine ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine. Vastasel juhul muudetaks üldkoosoleku korrektse kokkukutsumise tõendamine korteriühistule põhjendamatult raskeks, mis võib hakata takistama ühistu efektiivset juhtimist (vt sarnaselt osanike koosolekuga ka RKTKo 30.05.2018, 2-16-17508/52, p 13).
18.Kolleegiumi hinnangul on aga ekslik ringkonnakohtu järeldus, et juhatuse liikmete tagasikutsumine oli hõlmatud vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud päevakorraga.
18.1.Kolleegium on varem selgitanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks, mis toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa otsuse tühisuse, on see, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, millele ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidatud (RKTKm 07.06.2023, 2-20-16710/30, p 14). Hinnates, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, tuleb lähtuda sellest, kas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, milliseid küsimusi võib olla vaja selle päevakorrapunkti juures otsustada (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14). Eelkõige saab päevakorrapunktiga lugeda hõlmatuks need küsimused, mis on päevakorrapunktis märgituga tihedalt seotud. Näiteks saab koosoleku päevakorda märgitud kaasomandi eseme remondiga üldjuhul lugeda hõlmatuks ka küsimuse, kuidas remondiga tekkivad kohustused kanda (vt eelmine viide).
18.2.Tuvastatud asjaolude kohaselt oli vaidlusaluse üldkoosoleku kokkukutsumise teates koosoleku päevakorda märgitud vaid üks punkt, s.o juhatuse liikmete valimine. Kolleegium leiab, et kõnealune päevakorrapunkt on sõnastatud niivõrd selgelt ja üheselt mõistetavalt, et see ei põhjusta mõistlikule korteriomanikule segadust ega mitmeti mõistetavusi üldkoosolekul otsustamisele tulevate küsimuste osas. Mõistlikule korteriomanikule pidi olema arusaadav, et sellise päevakorrapunkti juures tuleb otsustamisele üksnes juhatuse liikmete valimine. Kolleegium on varasemas praktikas selgitanud, et kui üldkoosolekul hakatakse otsustama juhatuse liikme valimise üle, peab see olema korteriomanikule selgelt arusaadav. See tähendab, et sellisele asjaolule tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidata (2-20-16710/30, p 14). Kolleegium leiab, et sama põhimõte kehtib ka juhatuse liikmete tagasikutsumise ja varasemate samasisuliste otsuste kinnitamise puhul.
8(9)
2-23-7156
18.3.Kuna vaidlusalusel üldkoosolekul otsustati juhatuse liikmete tagasikutsumise üle, millele ei olnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates viidatud, siis on üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud. See rikkumine toob KrtS § 29 lg 1 järgi kaasa juhatuse liikmete tagasikutsumise otsuste (otsused 1-3) tühisuse. Nimetatud rikkumine ei mõjuta teiste sellel üldkoosolekul vastu võetud otsuste kehtivust (RKTKo 05.11.2014, 3-2-1-99-14, p 16).
19.Kolleegiumi hinnangul ei ole muid otsuste tühisusele viitavaid asjaolusid käesolevas asjas esile toodud. Muuhulgas nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et puuduvad asjaolud, mis viitaksid otsuste vastuolule heade kommetega. Avaldaja sellekohased väited seostuvad eelkõige etteheidetega korteriühistu juhatuse tegevusele otsuste vastuvõtmisel ja ühistu juhtimisel üldiselt. Heade kommete vastasus saab aga korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse alusena kõne alla tulla vaid siis, kui heade kommete vastasus seostub otsuse sisuga, mitte sellega, kuidas toimus otsustamine (vt RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017/101, p 27).
20.Kokkuvõttes võeti vaidlusalusel üldkoosolekul kehtivalt vastu üksnes otsused 4 ja 5. Nimetatud otsuste tühisuse aluseid ei esine. Otsuse 4 on ringkonnakohus juba kehtetuks tunnistanud ning korteriühistu ei ole ringkonnakohtu määrust selles osas vaidlustatud. Otsuse 5 kehtetuks tunnistamise aluste osas järgib kolleegium ringkonnakohtu määruse põhjendusi ning neid TsMS § 689 lg 5 kohaselt ei korda.
21.Asja menetlus lõpeb Riigikohtus, mistõttu jaotab kolleegium TsMS § 173 lg 3 esimese lause järgi ka menetluskulud. Võttes arvesse, et avaldus rahuldatakse osaliselt, tuleb menetluskulud kõikides kohtuastmetes jätta TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel menetlusosaliste endi kanda. Menetluskulusid ei ole vaja kindlaks määrata (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.