C.H avaldus Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15.03.2023 erakorralise üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud määrus
Pärnu Maakohtu 23.11.2023 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (vastustaja määruskaebemenetluses): C.H, lepinguline esindaja advokaat Kaspar Koppel Puudutatud isik I (määruskaebuse esitaja): Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Aldo Vassar Puudutatud isik II: E.K Puudutatud isik III: H.T Puudutatud isik IV: S.F Puudutatud isik V: Q.D
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
I.
RINGKONNAKOHTU MÄÄRUSE RESOLUTSIOON
I.1. Rahuldada avaldaja ja korteriühistu 21.03.2024 taotlused ning võtta vastu sama päeva menetlusdokumentide lisadena esitatud dokumentaalsed tõendid. I.2. Mitte menetleda avaldaja 28.03.2024 taotlust võtta vastu korteriühistu registriandmete väljavõte ja tagastada see avaldajale elektrooniliselt. I.3. Pärnu Maakohtu 23.11.2023 määrus tühistada osas, milles I.3.1 jäi lahendamata korteriomanike 15.03.2023 erakorralise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõue, ja teha selles osas uus määrus, millega tuvastada järgmise korteriomanike otsuse tühisus: - valida juhatuse esimeheks S.F ja jätta sama nõue ülejäänud osas rahuldamata; I.3.2 rahuldati korteriomanike 15.03.2023 erakorralise üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamise nõue ka otsuste suhtes, millega otsustati - juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige C.H, - juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige E.K, - juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige H.T,
valida juhatuse liikmeks Q.D, kanda korteriühistu registrikaardile, et korteriühistut esindab S.F ainuisikuliselt või 2 juhatuse liiget ühiselt, kellest üks on Q.D, - kustutada registrikaardilt korteriühistu täiendav nimi Korteriühistu Fööniks, ja teha selles osas uus määrus, millega jätta avaldus samade otsuste kehtetuks tunnistamise nõudes rahuldamata; I.3.3 jäid avaldaja menetluskulud korteriühistu kanda, ja teha uus otsustus, millega jätta avaldaja menetluskulud tema enda kanda; I.3.4 otsustati määrata menetluskulude rahaline suurus kindlaks pärast määruse jõustumist, ja teha uus otsustus, et menetluskulud jäävad rahaliselt kindlaks määramata. I.4. Ülejäänud osas jätta p-s I.3 viidatud määruse resolutsioon muutmata, arvestades käesoleva määruse põhjendustega. I.5. Määruskaebus rahuldada osaliselt. I.6. Määruskaebusega seonduvad menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda ja rahaliselt kindlaks määramata. II.
KOHTUMÄÄRUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS II.1. Avaldus rahuldada osaliselt. II.2. Tuvastada Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15.03.2023 erakorralisel üldkoosolekul tehtud järgmise otsuse tühisus: - valida juhatuse esimeheks S.F. II.3. Jätta rahuldamata nõue tuvastada Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15.03.2023 erakorralisel üldkoosolekul tehtud ülejäänud otsuste tühisus. II.4. Tunnistada kehtetuks Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15.03.2023 erakorralisel üldkoosolekul tehtud järgmine otsus: - valida juhatuse liikmeks S.F. II.5. Jätta rahuldamata nõue tunnistada kehtetuks Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15.03.2023 erakorralisel üldkoosolekul tehtud järgmised otsused: - juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige C.H, - juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige E.K, - juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige H.T, - valida juhatuse liikmeks Q.D, - kanda korteriühistu registrikaardile, et korteriühistut esindab S.F ainuisikuliselt või 2 juhatuse liiget ühiselt, kellest üks on Q.D, - kustutada registrikaardilt korteriühistu täiendav nimi Korteriühistu Fööniks. II.6. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta menetlusosaliste endi kanda. II.7. Jätta menetluskulud rahaliselt kindlaks määramata.
Edasikaebamise kord 2 (12)
Kohtumääruse peale (v.a resolutsiooni p-d I.1 ja I.2) võib esitada määruskaebuse vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel määruse tegemisest. Hagita menetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks, riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
MENETLUSE KÄIK
1.C.H (avaldaja) esitas 15.05.2023 Pärnu Maakohtule avalduse Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriühistu (edaspidi: korteriühistu, kohtumenetluses: puudutatud isik I) vastu. Avaldaja vaidlustas korteriomanike 15.03.2023 erakorralise koosoleku (edaspidi: vaidlusalune koosolek) otsused.
1.1.Avaldaja sõnastas ja järjestas oma nõuded järgmiselt: (1) tuvastada vaidlusalusel koosolekul tehtud otsuste tühisus (avalduse resolutsiooni p 3); (2) alternatiivselt tunnistada kehtetuks vaidlusalusel koosolekul tehtud otsused (avalduse resolutsiooni p 4 ja alapunktid 4.1–4.8, edaspidi: otsus (a) jne): (a) juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige C.H (avaldaja); (b) juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige E.K (puudutatud isik II); (c) juhatusest tagasi kutsuda juhatuse liige H.T (puudutatud isik III); (d) valida juhatuse liikmeks S.F (puudutatud isik IV); (e) valida juhatuse liikmeks Q.D (puudutatud isik V); (f) valida juhatuse esimeheks S.F; (g) kanda korteriühistu registrikaardile, et korteriühistut esindab S.F ainuisikuliselt või kaks juhatuse liiget ühiselt, kellest üks on Q.D; (h) kustutada registrikaardilt korteriühistu täiendav nimi Korteriühistu Fööniks.
1.2.Avaldaja tõi esile järgmist: -
-
avaldajale kuulub korteriühistu hallatavas korterelamus kolm korterit ja avaldaja on seega korteriühistu liige; 07.03.2023 saatis korteriühistu avaldajale kutse 15.03.2023 kell 18 korteriomanike erakorralisel üldkoosolekul osalemiseks, kutse kohaselt oli päevakorras juhatuse liikmete valimine ja toimumiskohana märgiti Tööstuse 24, Türi; 27.03.2023 esitas S.F korteriühistu nimel registrile kandeavalduse, mille sisu vastas avaldaja nõudes otsustena (g) ja (f) kajastatule ning millele olid lisatud vaidlusalusel koosoleku osalejate nimekiri ja sama koosoleku protokoll Q.D ja C allkirjaga.
1.3.Avaldaja hinnangul rikuti koosoleku kokkukutsumise korda. Kõik korteriomanikud ei saanud koosoleku teadet, eelkõige pole seda saadetud e-kirjaga Wle, kes on koos Qga korterite nr 1, 2 ja 12 ühisomanik.
1.4.Samuti muudeti päevakorda ebaseaduslikult, lisades sinna punktid juhatuse liikmete tagasikutsumise kohta (otsused (a)–(c)). Samad juhatuse liikmed olid juba tagasi kutsutud 07.10.2022 otsustega. Vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise ja toimumise ajal ei olnud 3 (12)
veel teada, et kohus otsustab 17.03.2023 tsiviilasjas nr 2-22-16053 tunnistada varasema otsuse kehtetuks. Seega ei olnud avaldaja, E.K ja H.T juhatuse liikmed ning nende tagasi kutsumise otsused (a)–(c) lisati päevakorda ja protokolli hiljem. Korteriomanikele ei pidanud algsest päevakorrast olema arusaadav, et hakatakse otsustama ka juhatuse liikmete tagasi kutsumist. Samadel põhjustel on vaidlusaluse koosoleku protokoll oluliste puudustega. Lisaks puudus koosoleku teates päevakorra punkt otsuse (f) ehk juhatuse esimehe valimise kohta.
1.5.Korteriühistu juhatuse liige S.F esitas registrile kandeavalduse ja nõudis kannete tegemist asjades, mida korteriomanike koosolekul ei otsustatud, mistõttu nõuab avaldaja ka protokollis kajastamata otsuste (g) ja (h) tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist.
1.6.Vaidlusalune koosolek kutsuti kokku 25 km kaugusel korteriühistu hallatava korterelamu asukohast. Korteriomanikel ei ole võimalik vahetult pärast tööpäeva lõppu osaleda koosolekul, mis toimub nende kodust kaugel. Sel viisil koosolekut kokku kutsudes rikutakse hea usu põhimõttest tulenevat kohustust arvestada teiste korteriomanike õiguste ja huvidega ning hoiduda teiste isikute huvide kahjustamisest. Varasemalt on koosolekud toimunud Paides ja nädalavahetusel. Lisaks sõlmis korteriühistu juhatuse liige S.F 28.09.2022 lepitaja juures mh avaldajaga kokkuleppe, mille kohaselt lubati edaspidised koosolekud viia läbi seaduse järgi ja arutada omavahel küsimusi rohkem. Vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumisel neid lubadusi ei järgitud.
2.Korteriühistu vaidles avaldusele vastu. Koosoleku teade saadeti kõigile korteriomanikele. Lisaks pandi teated kortermaja välisuksele 07.03.2023. Seega ei ole korteriühistu rikkunud koosoleku kokkukutsumise korda. Samuti ei muudetud koosoleku päevakorda, sest juhatuse liikmete valimine hõlmab endas ka vajadusel juhatuse liikmete tagasikutsumist. Koosoleku protokollis pole puudusi. Otsuseid (g) ja (h) vastu ei ole võetud.
MAAKOHTU MÄÄRUS
3.Maakohus tegi 23.11.2023 määruse (vaidlustatud määrus), milles märkis, et rahuldab avalduse ja tunnistab vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsused kehtetuks. Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 172 lg 1 alusel korteriühistu kanda ja otsustas määrata need rahaliselt kindlaks edaspidi.
3.1.KrtS § 29 lg 2 ls 1 kohaselt lahendas maakohus korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõuded hagita menetluses. KrtS § 29 lg 3 järgi on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Vaidlusalune koosolek toimus 15.03.2023 ja avaldus esitati kohtule 15.05.2023 – seega tähtaegselt.
3.2.Maakohus tuvastas järgmised vaidlustamata asjaolud: -
-
avaldaja on korteriühistu liige; 07.03.2023 edastas S.F korteriühistu e-posti aadressilt korteriomanikele erakorralise üldkoosoleku teate, mille kohaselt pidi erakorraline üldkoosolek toimuma 15.03.2023 kell 18 Türil, Tööstuse 24 ja päevakorras oli juhatuse liikmete valimine; 15.03.2023 toimus korteriomanike erakorraline üldkoosolek, millel avaldaja ei osalenud ja kus võeti vastu otsused (a)–(f); vaidlusaluse koosoleku toimumise aja seisuga olid korteriomanikud järgmised: o korterite nr 1, 2 ja 12 ühisomanikud olid A. ja W, o korterite nr 3 ja 4 omanik oli H.T, o korteri nr 5 omanik oli C, o korterite nr 6, 9, 10 ja 22 omanik oli avaldaja, o korteri nr 7 omanik oli Järva Elamumaa OÜ, o korteri nr 8 omanik oli WASTECOM OÜ, 4 (12)
o korteri nr 11 omanik oli TGZ Projekt OÜ, o korterite nr 13 ja 14 omanik oli Z, o korterite nr 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 23 ja 24 omanik oli OÜ Järva KV.
3.3.Esmalt kontrollis maakohus avaldaja väidet, et rikuti koosoleku kokkukutsumise korda.
3.3.1.Maakohus tuvastas, et 07.03.2023 e-kirjaga saadeti vaidlusaluse koosoleku kutse üheksale e-posti aadressile ja seega ka üheksale omanikule. Kokku on korteritel 10 omanikku. Kutset ei saadetud ainult Wle, kes on korterite nr 1, 2 ja 12 ühisomanik koos Qiga. Maakohus juhindus Riigikohtu praktikast, et kui korteriomandi omanikud on ühised omanikud (KrtS § 15) ja nad kõik on korteriühistule teatanud oma e-posti aadressi, tuleb otsuse eelnõu saata eelduslikult neile igaühele nende e-posti aadressile (RKTKm 21.12.2022, 2-20-11256, p 12.4). Jättes koosoleku teate Wle saatmata, rikkus korteriühistu koosoleku kokkukutsumise korda.
3.3.2.Lisaks muudeti koosolekul selle päevakorda. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduv MTÜS § 201 lg 5 sätestab tingimused, mille korral saab koosoleku päevakorda võtta uue küsimuse, mida teates ei kajastatud. Need tingimused ei ole täidetud. Maakohus nõustus avaldajaga, et päevakorra punkt „juhatuse liikmete valimine“ ei hõlma juhatuse liikmete tagasikutsumist ega juhatuse esimehe valimist. Mõistlik ühistu liige ei pidanud aru saama, et juhatuse liikmete valimine hõlmab juhatuse liikmete tagasikutsumist, seda eriti olukorras, kus 15.03.2023 ei olnud avaldaja, E.K ja H.T enam ühistu juhatuse liikmed. Nad kutsuti juhatusest tagasi 07.10.2022 otsustega, mille kehtetuse tuvastas kohus alles 17.03.2023 määrusega tsiviilasjas nr 2-22-16053. Järelikult täiendati vaidlusaluse koosoleku päevakorda ebaseaduslikult. Samadel põhjustel on vaidlusaluse koosoleku protokoll oluliste puudustega, sest ei kajasta koosolekul tegelikult toimunut. KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduva MTÜS § 21 lg 6 järgi peab koosoleku protokoll kajastama koosolekul toimunut.
3.4.Otsuste (g) ja (h) osas leidis maakohus, et need ei nähtu koosoleku teatest ega protokollist. Seega puudub otsus, mille tühisuse tuvastamist või kehtetuks tunnistamist saaks avaldaja nõuda. Menetlusosaliste vastavaid väiteid pole vaja sisuliselt käsitleda.
MÄÄRUSKAEBUS JA SELLE MENETLUS
4.Korteriühistu esitas 08.12.2023 määruskaebuse, milles palub vaidlustatud määruse tühistada ja uue määrusega jätta avaldus rahuldamata. Menetluskulud palub korteriühistu panna avaldaja kanda. Kaebuse väited on kokkuvõtvalt järgmised: -
koosoleku kokkukutsumise korda ei rikkunud mh W suhtes, kes ei ole ühistule teatanud oma e-posti aadressi; juhatuse liikmete valimine hõlmab ka juhatuse liikmete tagasikutsumist; maakohus jättis tähelepanuta, et protokolli kohaselt tingisid tagasikutsumise uuesti otsustamise pooleliolevad kohtuvaidlused ja neist tingitud õigusselgusetus.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse ja andis avaldajale tähtaja sellele vastamiseks. Avaldaja vaidles kaebusele vastu. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule, kuhu tsiviilasi saabus 03.01.2024.
6.Ringkonnakohus kaasas 16.02.2024 määrusega menetlusse puudutatud isikud II–V, kes avalduse ega kaebuse kohta seisukohti ei esitanud.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus tühistab vaidlustatud määruse osas, milles vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamise nõue jäi lahendamata, ja rahuldab selle osaliselt juhatuse esimehe valimise otsuse (f) osas. Samuti tühistatakse määrus otsuste kehtetuks tunnistamise osas peale S.F-i uuesti juhatuse liikmeks valimise otsuse (d) osas. Ühtlasi tuleb 5 (12)
muuta menetluskulude jaotust, jättes need menetlusosaliste endi kanda. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
8.Esmalt käsitleb ringkonnakohus avaldaja nõuete sisu ja nende kaebemenetluses läbivaatamise ulatust ning lahendab seni lahendamata menetluslikud taotlused.
8.1.Avaldaja soovis esimese võimalusena vaidlusaluse koosoleku kõigi otsuste tühisuse tuvastamist (avalduse resolutsiooni p 3). Maakohus ei võtnud vaidlustatud määruse resolutsioonis selle nõude kohta seisukohta, vaid tunnistas otsused kehtetuks (määruse resolutsiooni p 2). Nii rikkus maakohus TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvat § 438 lg 1 ls 2, mille järgi peab kohus lahendama kõik esitatud nõuded. Kirjeldatud rikkumine on oluline TsMS § 656 lg 4 tähenduses ja õigustab kaebuse lahendamisel ka vaidlusaluste otsuste tühisuse väidete kontrollimist, kuigi avaldaja maakohtu lahendit ei vaidlustanud.
8.2.Teise võimalusena palus avaldaja tunnistada vaidlusalused otsused kehtetuks (avalduse resolutsiooni p 4 ja selle alapunktid 4.1–4.8). Avaldaja esitas avalduse lisana koosoleku protokolli (dtl 18–19), millest nähtuvad alapunktides 4.1–4.6 kajastatud otsused (a)–(f), aga ei nähtu ülejäänud kahes alapunktis 4.7 ja 4.8 märgitud otsused (g) ja (h). Korteriühistu väitel korteriomanikud kahte viimast otsust vastu ei võtnud. Maakohus tuvastas, et neid otsuseid vastu ei võetud, aga ei eristanud neid vaidlustatud määruse resolutsioonis. Ka selles osas on ühistu määruse vaidlustanud.
8.3.Maakohus tuvastas õigesti ja menetlusnorme rikkumata eespool p-s 3.2 refereeritud asjaolud, mida menetlusosalised ei seadnud kahtluse alla ka määruskaebemenetluses. Menetlusosalised ei vaidle ja kohtul ei ole alust kahelda, et vaidlusalusel koosolekul osales otsustusvõime saavutamiseks piisav arv korteriomanikke (KrtS § 20 lg 2) ja otsuste poolt anti piisavalt poolthääli (KrtS § 22 lg 1 ls 1, MTÜS § 22 lg 1). Ringkonnakohus saab neist asjaoludest lähtuda. Ühtlasi lahendas maakohus asja õigesti hagita menetluses.
8.4.Avaldaja ja korteriühistu esitasid 21.03.2024 menetlusdokumentide lisadena täiendavad dokumentaalsed tõendid, mis ringkonnakohus võtab vastu. Lisaks esitas avaldaja 28.03.2024 korteriühistu registriandmete väljavõtte. Taotluste esitamise tähtaeg lõppes 21.03.2024. Ringkonnakohus jätab hiljem esitatud taotluse TsMS § 331 lg 1 alusel menetlemata, sest teistelt menetlusosalistelt selle osas seisukoha küsimine viivitaks menetlust põhjendamatult. Toimikus on piisavalt andmeid korteriühistu registrikannete kohta (dtl 55–56, 60). Hilinenult esitatud tõend tagastatakse esitajale elektrooniliselt.
9.Maakohus eristas ebapiisavalt otsuste tühisuse ja kehtetuks tunnistamise aluseid, millega rikkus TsMS § 465 lg 2 p-s 8 sätestatud määruse põhjendamise kohustust.
9.1.TsÜS § 38 lg 1 ls 1 järgi võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. TsÜS § 38 lg 2 ls 1 kohaselt on juriidilise isiku organi otsus tühine, kui see on tagajärjena seaduses otse sätestatud või kui otsus on vastuolus heade kommetega või kui see rikub juriidilise isiku võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui selle vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. TsÜS § 38 lg 1 ja lg 2 ei saa samal ajal kohaldada. Kui juriidilise isiku organi otsus on TsÜS § 38 lg 2 järgi tühine, ei saa enam kohaldada sama paragrahvi esimest lõiget (vt nt RKTKm 30.01.2013, 3-2-1-187-12, p 14 kolmas lõik ja RKTKo 05.06.2019, 2-16-19017, p 17.2).
9.2.Korteriomanike üldkoosoleku otsuseid käsitlevad eriseadustena KrtS ja teatavas osas selles viidatud MTÜS. Kummaski ei nähta ette otsuse tühisusele ja kehtetuks tunnistamisele eelmises p-s 9.1 kirjeldatust erinevat vahekorda. Seega kehtib korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul sama põhimõte: tühist otsust ei saa kehtetuks tunnistada. Eelnevast tuleneb, et korteriomanike üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel tuleb kohtul esmalt kontrollida, kas esile toodud ja tuvastatud asjaoludel on otsus tühine. Alles tühisuse eitamise järel saab kontrollida, 6 (12)
kas esineb alus tunnistada otsus kehtetuks. Käesoleval juhul eksis maakohus nende põhimõtete vastu. Ringkonnakohus saab kõnealuse puuduse ise kõrvaldada.
10.Eelneva põhjal kontrollib ringkonnakohus vaidlusaluste otsuste vastuvõtmist (p 11), seejärel otsuste tühisuse aluseid (p 12) ja lõpuks kehtetuks tunnistamise aluseid (p 13).
11.Ringkonnakohus nõustub korteriühistu ja maakohtuga, et otsuseid (g) ja (h) vaidlusalusel koosolekul vastu ei võetud. Need otsused ei nähtud protokollist. Samuti ei ole võimalik kandeavalduse (dtl 10) põhjal tuvastada, et vaidlusalusel koosolekul oleks arutatud ja otsustatud neid küsimusi. Maakohus tuvastas otsuste puudumise õigesti, aga jättis tegemata asjakohase järelduse. Korteriomanik ei saa edukalt nõuda selliste otsuste tühisuse tuvastamist ega ka kehtetuks tunnistamist, mida tegelikult vastu ei võetud. Neil põhjustel jääb avaldus otsuste (g) ja (h) osas rahuldamata nii tühisuse tuvastamise kui ka kehtetuks tunnistamise nõuetes.
12.Tühiseks osutub otsus (f) S.F-i juhatuse esimeheks valimise kohta. Teiste vastu võetud otsuste puhul ringkonnakohus tühisuse aluseid ei tuvasta. Põhjendused on järgmised.
12.1.TsÜS § 38 lg 2 kohaselt peab tühisuse aluse sätestama seadus. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, v.a juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Muid korteriomanike otsuse tühisuse aluseid KrtS ette ei näe. Lisaks võib korteriomanike üldkoosoleku otsus olla tühine TsÜS § 38 lg 2 järgi, kui see on vastuolus heade kommetega või rikub võlausaldajate kaitseks vm avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või kui vastuvõtmisel rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda.
12.2.Hagita menetluses rakendub uurimispõhimõte (TsMS § 5 lg 3, § 477 lg-d 5 ja 7). See ei vabasta avaldajat kohustusest tuua selgelt esile asjaolud, mis viitavad vaidlusaluste otsuste tühisusele (vrd RKTKm 03.10.2018, 2-16-3663, p 23 teine lõik ja seal viidatu). Avaldaja käsitleb tühisuse alusena koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist, täpsemalt teadete saatmise ebapiisavust, ja otsuste vastuvõtmist küsimustes, mida koosoleku teade ei kajastanud. Samuti võib tühisusele viidata koosoleku kokkukutsumine korteriomanditest ebatavaliselt kaugel, mis avaldaja väitel on vastuolus hea usu põhimõttega. Käesolevas menetluses ei nähtu asjaolusid, mis viitaks vastu võetud otsuste vastuolule heade kommetega või avaliku huvi tõttu kehtestatud normi ega otsuse vastuvõtmise korra olulist rikkumist.
12.3.Koosoleku kokkukutsumise korda käsitlevad peamiselt KrtS § 20 lg 4 ja sama paragrahvi esimese lõike kaudu kohalduvad MTÜS § 20 lg-d 5–7. Lisaks võib korteriühistu põhikiri näha ette täiendavaid tingimusi korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumiseks, aga vaidlusaluse koosoleku kokku kutsumise ja toimumise ajal korteriühistul kehtiv põhikiri puudus (dtl 60).
12.4.Koosoleku kokkukutsumise korra rikkumist tühisuse alusena käsitleb KrtS § 29 lg 1. Selle sätte sõnastuse järgi peab rikkumine olema oluline. Koosoleku kokkukutsumise reeglid on seaduses sätestatud selleks, et tagada osalejatele võimalus saada teada, kus ja millal koosolek toimub ning mida seal otsustama hakatakse, ja ennast koosolekuks ette valmistada ning seal informeeritult hääletada (vt osanike koosoleku kohta RKTKo 12.04.2017, 3-2-1-1017, p 13 teine lõik, aga sama kehtib mutatis mutandis ka teiste juriidiliste isikute, samuti korteriomanike üldkoosoleku kohta). Kui rikkumine on oluline, siis saab sellele tugineda iga korteriomanik, st ka need, kelle suhtes rikkumist toime ei pandud (RKTKm 21.12.2022, 2-2011256, p 11.5).
7 (12)
12.5.Avaldaja heidab koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisena ette seda, et korterite nr 1, 2 ja 12 ühisomanikele A. ja Wle saadeti ainult üks teade vaidlusaluse koosoleku kohta, kuigi KrtS § 20 lg 4 järgi tulnuks see saata kõigile omanikele.
12.5.1.Maakohus viitas vaidlustatud määruse p-s 16 õigesti Riigikohtu praktikale ja leidis asjakohaselt, et viidatud säte kohustab korteriühistut saatma koosoleku teate igale ühisomanikule, kes on ühistule teatanud oma e-posti aadressi. Samas jättis maakohus tuvastamata, kas W on korteriühistule teatanud oma e-posti aadressi. See tõi kaasa ebaõige järelduse, mida ringkonnakohus järgnevalt muudab.
12.5.2.Korteriühistu esitatud korteriomanike nimekirjades (dtl 202, 209–214) W e-posti aadressi ei nähtu. Kohtule pole esitatud andmeid ega dokumente, millal ja kuidas oleks W teatanud ühistule oma e-posti aadressi. Avaldaja on ka ise olnud korteriühistu juhatuse liige, st tal pidi olema piisavalt teavet, et muuta W e-posti aadressi ühistule teatamine vähemalt usutavaks. Eelneva põhjal tuvastab ringkonnakohus, et W ei ole korteriühistule teatanud oma e-posti aadressi. Järelikult ei pidanud korteriühistu saatma talle vaidlusaluse koosoleku teadet KrtS § 20 lg-s 4 ettenähtud korras.
12.5.3.Piisav oli vaidlusaluse koosoleku kohta teate avaldamine korteriomandite asukohas (dtl 44–45). Ringkonnakohus leiab, et seadusandja on teadlikult jätnud reguleerimata korteriomanike koosoleku kokkukutsumise korra osas, mis puudutab korteriomanikele teate saatmist või avaldamist juhul, kui korteriomanik ei ole ühistule teatanud oma e-posti aadressi. Nimelt on sarnast korda reguleeritud näiteks äriühingute puhul. ÄS § 172 lg 1 ls-d 1 ja 2 näevad ette osaühingu juhatuse kohustuse saata osanike koosoleku toimumise teate kõigile osanikele osanike nimekirja kantud aadressil või elektronposti aadressil. ÄS § 294 lg 1 sätestab aktsionäride üldkoosoleku kokkukutsumise teatava korra. KrtS ega asjakohased MTÜS sätted ei kirjelda, kuidas tuleb kokku kutsuda korteriomanike koosolek (v.a KrtS § 20 lg 4). KrtS § 20 lg 1 ls 2 kaudu kohalduva MTÜS § 20 lg 2 järgi kutsutakse koosolek kokku seaduses või põhikirjaga ettenähtud korras. Kuivõrd korteriühistul ei pea olema põhikirja (KrtS § 17 lg 1), siis tähendab see, et põhikirja või selles koosoleku kokkukutsumise korra tingimuste puudumise korral saab korteriomanike koosoleku kokku kutsuda teatades sellest korteriomanikele mõistlikul viisil. Selline viis on teate avaldamine korterelamu üldkasutatavates ruumides.
12.5.4.Järelikult ei rikutud W ega teiste korteriomanike suhtes koosoleku kokkukutsumise korda koosoleku kohta teate saatmisel ja avaldamisel.
12.6.Korteriomanike üldkoosoleku otsus võib olla kokkukutsumise korra olulise rikkumise tõttu tühine ka siis, kui otsustati küsimust, mis ei olnud märgitud varem teatatud päevakorras (RKTKo 13.02.2013, 3-2-1-181-12, p 14 esimene lõik). Siinjuures tuleb hindamisel, kas päevakorrapunkt hõlmab mingi otsuse vastuvõtmist, lähtuda sellest, kuidas mõistlik korteriomanik pidi aru saama, millised küsimused asjaomase päevakorrapunkti juures võivad otsustamist vajada (ibid).
12.6.1.Esiteks on avaldaja ja korteriühistu erimeelsed, kas koosoleku teates (dtl 15) märgitud p 1 „juhatuse liikmete valimine“ hõlmab seniste juhatuse liikmete tagasikutsumist. Erinevalt maakohtust leiab ringkonnakohus, et juhatuse liikmete valimise päevakorrapunkt hõlmab ka seniste juhatuse liikmete tagasikutsumist. KrtS § 24 lg 2 ls 1 näeb ette, et korteriühistu juhatuses võib olla üks kuni kolm liiget. Seega ei ole võimalik korteriühistu juhatusse liikmeid piiramatult juurde valida. Mõistlik korteriomanik saab päevakorrapunktist „juhatuse liikmete valimine“ aru, et vähemalt osa seniseid juhatuse liikmeid võidakse ka tagasi kutsuda. Siinjuures ei ole asjakohane avaldaja viide hilisemale, 21.06.2023 teatele 29.06.2023 koosoleku kohta (dtl 58), sest see toimus pärast vaidlusalust koosolekut. Korteriomanikel ei saanud hilisema teate ja selles kajastatud päevakorra põhjal tekkida mõistlikku ootust varasemate elusündmuste suhtes. Samas nähtub 01.08.2021 protokollist (dtl 200), et ka siis 8 (12)
arutati juhatuse liikmete volituste lõppemist päevakorra osas, mille pealkiri oli „uue juhatuse valimine“.
12.6.2.Menetlusosalised vaidlevad siinjuures lisaks küsimuses, kas vaidlusalusel koosolekul sai otsustada avaldaja ning E.K ja H.T juhatusest tagasikutsumist. Maakohus tuvastas õigesti, et viidatud juhatuse liikmed kutsuti juba varem tagasi 07.10.2022 otsusega, mis tunnistati kehtetuks alles kaks päeva pärast vaidlusalust koosolekut. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu järeldustega, et see viitab vaidlusealuse koosoleku päevakorra või protokolli muutmisele.
12.6.3.Ringkonnakohtu hinnangul on korteriomanikel võimalik varasema, aga vaidlustatud otsuse sisuga kas osaliselt või tervikuna kattuv otsus uuesti vastu võtta. Kohtupraktikas on leitud, et osanikel on õigus võtta vastu algselt tühise otsuse asemel uus samasisuline otsus, millel on iseseisev õigusjõud, kuid millel ei ole mõju esialgsele, tühisele otsusele. Kui osanikud võtavad vastu uue sama sisuga otsuse, on sellel iseseisev edasiulatuv õigusjõud ehk see kehtib alates otsuse tegemisest (RKTKo 20.03.2019, 2-17-3069, p 11). Sama põhimõte kohaldub ka korteriomanike üldkoosoleku ja kehtetuks tunnistatava otsuse puhul. Õige on korteriühistu väide, et protokolli p 1 kohaselt sooviti otsustega (a)–(c) kõrvaldada võimalik ebakindlus, sest varasemad samasisulised otsused olid vaidlustatud. Nii saavutasid korteriomanikud vaidlusalusel koosoleku otsustega tulemuse, et olenemata 17.03.2023 kohtumäärusega otsustatust, pole avaldaja, E.K ja H.T enam korteriühistu juhatuse liikmed, kui otsuste (a)–(c) vaidlustamine pole edukas. Neil kaalutlustel ei viita varasema otsuse kordamine vaidlusealuse koosoleku päevakorra või protokolli muutmisele.
12.6.4.Teiseks on vaidlusalune, kas juhatuse liikmete valimine hõlmab juhatuse esimehe valimist. KrtS ega selle § 24 lg 1 ls 2 kaudu kohalduvad MTÜS sätted ei käsitle juhatuse esimehe rolli. Varem on korteriomanike üldkoosolekute päevakorras eraldi olnud ka juhatuse esimehe valimine (dtl 200). Seetõttu ei pidanud mõistlik korteriomanik päevakorrapunktist „juhatuse liikmete valimine“ aru saama, et hakatakse valima juhatuse esimeest. Vaidlustamata asjaoludel polnud vaidlusalusel koosolekul täidetud MTÜS § 201 lg 6 tingimused, sest üldkoosolekul ei osalenud üle poole korteriomanikest. Järelikult on juhatuse esimehe valimise otsus (f) MTÜS § 20 lg 6 ls 1 olulise rikkumise tõttu KrtS § 29 lg 1 järgi tühine.
12.7.Järgmiseks kontrollib ringkonnakohus, kas vaidlusaluse koosoleku otsused võivad olla tühised hea usu põhimõtte vastase käitumise tõttu.
12.7.1.KrtS § 12 lg 2 kohustab korteriomanikke omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Kui korteriomanike koosolek kutsutakse kokku viisil või kohas, mis ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega ega arvesta piisavalt korteriomanike mõistlike huvidega, võib olla viidatud sätet rikutud. Kui kõnealune rikkumine on oluline, võib see KrtS § 29 lg 1 ls 1 esimese alternatiivi ja ls 2 järgi tuua kaasa koosolekul vastu võetud otsuste tühisuse. KrtS § 12 lg 2 rikkumist tuleb hinnata konkreetse juhtumi asjaoludel.
12.7.2.Vaidlusalune koosolek kutsuti kokku korteriomanditest 25 km kaugusel. Samas on tegemist olukorraga, kus ükski korteriomanik ei kasuta korteriomandit elamiseks. Avaldaja märkis oma elukohaks Helsinki, mistõttu ei ole tal oma elukoha suhtes märkimisväärset vahet, kas minna koosolekule korterelamu asukohta või Türile. Asjas pole toodud konkreetselt esile, et ühelgi teisel korteriomanikul oleks takistatud koosolekul osalemine selle toimumise koha ja aja tõttu. Piisav ei ole avaldaja üldsõnaline tõdemus, et tööpäeval kell 18 on Türile jõudmine korteriomanikel raskendatud. Samuti ei tulene 28.09.2022 kokkuleppest (dtl 27), et korteriomanike koosolekud toimuvad korteriomandite asukohas või Paides. Neil kaalutlustel ei ole käesoleval juhul koosoleku kokkukutsumine korteriomanditest 25 km kaugusel vastuolus hea usu põhimõttega. 9 (12)
12.7.3.Avaldaja tõi lisaks esile, et S.F soovib saada rahalist tulu ühistu juhtimisest ning allutada ühistu enda ja temaga seotud isikute kontrollile. Vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise vaatekohast ei oma need asjaolud tähtsust. Avaldaja esitatud täiendavatest tõenditest (dtl 222–245) ei nähtu hea usu põhimõtte vastast käitumist just vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumisel. Ka üldisemalt ei ole hea usu põhimõttega vastuolus, et korteriühistu juhatuse liige saab tasu oma tegevuse eest ühistu juhtimisel. Korteriomanike käitumist ei muuda hea usu vastaseks see, kui nad soovivad ühiselt ühistu juhtimist või toimimist teataval viisil, mis ei koorma teisi korteriomanikke ülemääraselt.
12.8.Vaidlusaluse koosoleku kutsusid kokku kolm korteriomanikku, st tegemist oli KrtS § 20 lg 1 ls 1 kaudu kohalduva MTÜS § 20 lg-te 3 ja 4 alusel korraldatud koosolekuga. Sel viisil korraldatud koosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lg 1 ls 2 järgi tühised, kui ei ole järgitud seaduses ette nähtud korda, st korteriomanikud pole eelnevalt pöördunud samasisulise koosoleku kokkukutsumise sooviga juhatuse poole (vrd RKTKm 10.07.2023, 221-16466, p-d 16 ja 17). Ringkonnakohus tuvastab, et samad korteriomanikud esitasid 07.03.2023 korteriühistu juhatusele koosoleku kokkukutsumise taotluse ja juhatus enda nimel koosolekut kokku ei kutsunud (dtl 198–199). Maakohtu tuvastatud asjaoludel oli korteriomanikke kokku 10, st kolm neist võisid eelnevas kirjeldatud korda järgides koosoleku kokku kutsuda. Järelikult pole vaja täiendavalt kontrollida, kas S.F-i (korteriühistu juhatuse liikme) osalemine koosoleku kokkukutsumisel on käsitatav ühistu juhatuse tegevusena.
12.9.Vahekokkuvõttena saab märkida, et otsus (f) juhatuse esimehe valimise kohta on tühine, aga teiste otsuste puhul tühisuse aluseid ei esine. Viidatud otsuse tühisuse jättis maakohus ebaõigesti tuvastamata, aga eespool p-s 8.1 märgitud põhjendustel saab ringkonnakohus ise teha vastava otsustuse.
13.Teise võimalusena palus avaldaja tunnistada vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsused kehtetuks. Eelmärgitu põhjal on vaja veel kontrollida otsuste (a)–(e) kehtetuks tunnistamise aluseid TsÜS § 38 lg 1 ls 1 järgi, st nende vastuolu seadusega. Kehtetuks tuleb tunnistada otsus (d), millega S.F valiti juhatuse liikmeks. Põhjendused on järgmised.
13.1.Kohtupraktikas on leitud, et juhatuse liikmete ametiaja pikendamine ja samade isikute juhatusse valimine on sisuliselt samatähenduslikud (vt nt RKTKm 10.10.2018, 2-18-4121, p 17 teine lõik). Seda põhjendatakse otsuse kui tehingu (TsÜS § 67 lg 1 mõttes) tõlgendamise võimalustega vastavalt VÕS §-le 29, st eelkõige tuleb lähtuda osapoolte ühisest tegelikust tahtest või selle kindlakstegemise võimatuse korral arusaamast, kuidas osapooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (ibid esimene lõik ja seal viidatud varasem praktika). Samuti on Riigikohus möönnud, et erandlikult võib kõne alla tulla mõne muu otsuse lugemine juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsuseks, kui sellega on sisuliselt tunnustatud isikut juhatuse liikmena ja asjaomane otsus vastab formaalselt juhatuse liikme nimetamise otsuse nõuetele (RKTKo 25.02.2009, 3-2-1-152-08, p 12 viies lõik ja seal viidatu).
13.2.KrtS § 24 lg 1 ls 2 kaudu kohalduv MTÜS § 28 lg 11 ls 3 sätestab, et juhatuse liikme ametiaja pikendamist ei või otsustada varem kui üks aasta enne ametiaja kavandatavat möödumist ja pikemaks ajaks kui seaduses või põhikirjas ettenähtud ametiaja ülemmäär. Sama sätte esimese lause järgi on juhatuse liikme ametiaeg eeldatavasti kolm aastat. Registriandmete kohaselt algas S.F-i ametiaeg 06.10.2021 (dtl 55) ja korteriühistu andmetel valiti ta juhatuse liikmeks 01.08.2021 (dtl 200). Kummastki kuupäevast ei olnud vaidlusaluse koosoleku toimumise ajaks möödunud veel kahte aastat ja ametiaja kavandatava möödumiseni oli enam kui aasta. Sellises olukorras on juhatuse liikme ametiaja pikendamise otsustamine vastuolus MTÜS § 28 lg 11 ls-ga 3, mis annab aluse tunnistada vastav otsus TsÜS § 38 lg 1 ls 1 alusel kehtetuks. 10 (12)
13.3.Teiste otsuste (a)–(c) ja (e) osas vastuolu seadusega ja seega kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine. Maakohus tunnistas kehtetuks kõik vaidlusalusel koosolekul vastu võetud otsused, st maakohtu määrust tuleb muuta teiste otsuste puhul peale otsuse (d).
14.Kokkuvõttes rahuldatakse nii avaldus kui ka kaebus osaliselt. Otsus (f) on tühine ja otsus (d) tuleb kehtetuks tunnistada. Teiste otsuste osas jääb avaldus rahuldamata.
15.Mõlema senise kohtuastme menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda, mida ringkonnakohus põhjendab järgmiselt.
15.1.Esmalt võtab ringkonnakohus kulude jaotamisel arvesse, avalduse ja kaebuse osalist rahuldamist. Teiseks on asjakohane seegi, et vaidlusaluse koosoleku kutsusid kokku korteriomanikud, st selle päevakorra määramisel ei olnud korteriühistu roll tavapärane. Kolmandaks hindab ringkonnakohus avaldaja ja korteriühistu väidete edukuse ulatust: mõlema nimetatud menetlusosalise väited osutusid põhjendatuks ja tõendatuks üksnes osaliselt, kusjuures kummagi osapoole väidete edukuse määr ei ole märkimisväärselt suurem.
15.2.Puudutatud isikud II–V ei ole avaldusele ega kaebusele vastanud, seega neil eeldatavasti kulusid ei tekkinud. Nad kaasati menetlusse kohtu algatusel, mistõttu pole põhjust jätta nende võimalikke kulusid avaldaja või korteriühistu kanda.
15.3.Maakohus jättis nii avaldaja kui ka korteriühistu kulud viimase kanda. Ringkonnakohtu muudetud kulujaotuse tõttu tühistatakse maakohtu määrus osas, milles korterühistu pidi kandma avaldaja kulud ja jäetakse need kulud avaldaja enda kanda.
15.4.Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata, mistõttu kuulub tühistamisele ka maakohtu otsustus, et kulud määratakse kindlaks edaspidi.
16.Juhindudes TsMS § 463 lg 2 kaudu kohalduvast § 654 lg-st 22 esitab ringkonnakohus määruse resolutsiooni juures kohtumääruse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse, milles märgib TsMS § 173 lg 1 ls 2 järgides kõigi seniste menetluskulude jaotuse.
17.Kui kohtuotsusega on muudetud registrisse kantavaid isikuandmeid, saadab kohus kohtuotsuse ärakirja registripidajale (TsMS § 455 lg 2). Määrusele kohaldatakse vastavalt otsuse kohta sätestatut, kui seadusest või määruse olemusest ei tulene teisiti (TsMS § 463 lg 2). Käesoleval juhul ei mõjuta kohtulahend korteriühistu registrikaardile kantud isikuandmeid, mistõttu pole vaja lahendit saata registripidajale.
18.Käesoleva määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule (TsMS § 696 lg 3 ls 1), v.a tõenditaotlustega seonduvad otsustused. (allkirjastatud digitaalselt) Tühistatud osaliselt Riigikohtu 18.12.2024 määrusega
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. aprilli 2024. a määrus tsiviilasjas nr 2-23-7156 osas, milles jäeti rahuldamata C.H avaldus tuvastada Paide linn, Viisu küla, Pargi tee 2 korteriomanike 15. märtsi 2023. a üldkoosoleku nende otsuste tühisus, millega otsustati juhatusest tagasi kutsuda C.H, E.K ja H.T. Teha tühistatud osas uus määrus, millega avaldus vastavas osas rahuldada. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt määruse õiguslikke põhjendusi. 11 (12)
2.Rahuldada määruskaebus osaliselt.
3.Jätta menetluskulud kõikides kohtuastmetes menetlusosaliste endi kanda.