Tsiviilasi X.Z avaldus kinnistule juurdepääsu määramiseks Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
Avaldaja X.Z, isikukood XXX, elukoht XXX, e-post XXX Avaldaja lepinguline esindaja T.V, Õigusbüroo T.V OÜ, e-post XXX Puudutatud isik I J.N, isikukood XXX, elukoht XXX-i , e-post XXX Puudutatud isik II A.M, isikukood XXX, elukoht samas Puudutatud isikute I ja II lepinguline esindaja M.J, e-post XXX Puudutatud isik IV XXX (Vallavalitsuse kaudu), registrikood 77000306, Tallinna 10, Kuressaare, e-post: XXX, esindaja W.I 31.03.2026, 27.05.2026 menetlusosaliste ärakuulamine
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada X.Z avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja puudutatud isikute tahteavalduse asendamiseks.
2.Määrata kinnistu asukohaga XXX L(registriosa number TTTTTT, katastritunnusNNNNN) igakordse omaniku kasuks juurdepääs avalikult kasutatavale M teele nrCCCC (katastrinumberDDDDDDD, kinnistusregistri numberWWWWW) üle kinnistu asukohaga XXX (registriosa numberBBBBBB, katastritunnus KKKKK) järgnevalt:
2.1.juurdepääs kulgeb üle XXX kinnistu mööda olemasolevat juurdepääsuteed, mis algab K alevikku läbivalt M teelt nrCCCC ja on kuni Lkinnistuni 3 m lai ja umbes 38 m pikk. Juurdepääsu ala asukoht on kohtumäärusele lisatud plaanil tähistatud punase joonega;
L mnt 11 kinnistu igakordsel omanikul ja igakordselt omanikult nõusoleku
2-25-12606
saanud isikutel on õigus kasutada juurdepääsu tähtajatult ja ööpäevaringselt jalgsi ja igat liiki sõidukitega;
2.3.Parkimine juurdepääsu alal on keelatud;
2.4.Lkinnistu (registriosa number TTTTTT, katastritunnusNNNNN) igakordne omanik on kohustatud tasuma alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest talumiskohustuse eest XXX (registriosa numberBBBBBB, katastritunnus KKKKK) igakordsele omanikule tasu 100 eurot kalendriaastas hiljemalt iga aasta 01 veebruaril;
2.5.juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud Lkinnistu (registriosa TTTTTT) igakordne omanik; Kohustada XXX kinnistu omanikke J.N ja A.M andma nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nrBBBBBB kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale märkuse kandmiseks järgmises sõnastuses: kinnistu on koormatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriossa nr TTTTTT kantud Lkinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt tsiviilasja nr 2-25-12606 18.06.2026 määruse resolutsiooni punktis 2 ja alapunktides 2.1-2.5 toodud tingimustele ja vastavalt määruse lisaks olevale plaanile. Käesoleva määruse lahutamatu lisa on plaan juurdepääsuala asukoha kohta. Määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. Edastada jõustunud kohtulahend Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemiseks kinnistusraamatusse. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tallinna Ringkonnakohtule Pärnu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.
AVALDAJATE NÕUE
1.Avaldaja X.Z esitas Pärnu Maakohtule avalduse juurdepääsu saamiseks avalikult kasutatavale teele. Avalduse kohaselt X.Z omanduses on 2012. aastal ostetud Saaremaa vallas K alevikus L mnt 11 asuv elamukinnistu. See on avaldaja aastaringselt kasutatav Saaremaa kodu, kus ta viibib perega suvekuudel 6-8 nädalat, lisaks talvel mõned külastused. Samuti pakub majutusvõimalust ka oma sugulastele ja sõpradele ning aeg-ajalt majutusteenust portaal booking.com vahendusel (VV). Kinnistul puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt, milleks on K alevikku läbiv M tee nrCCCC. Ajalooliselt ja tavaõiguse alusel on juurdepääsuks avaldaja kinnistule kasutatud teelt nrCCCC algavat juurdepääsuteed, mis kulgeb läbi naaberkinnistu aadressiga XXX-i kuni pööranguni L mnt 11 õue. Kinnistu ühisomanikud on puudutatud isikud J.N ja A.M. Praeguse omaniku kanne tehti 2014, kaks aastat X.Z-ist hiljem. Seega pidid nad teadma oma kinnistut läbiva juurdepääsu kasutamist naabri poolt. Juurdepääsu asukoht L mnt 11 kinnistule on kujutatud lisatud Maa-ameti kaardil punase joonega. Üle XXX kinnistu kasutatava juurdepääsu tee pikkus on ligikaudu 38 m ja laius ligikaudu 3 m. Pindala on tulenevalt piiranguala ID 919532 väljavõttest ligikaudu 114 m2. Tänaseks juba kruusakatte saanud teed on ajalooliselt kasutatud L mnt 11 (ajaloolise kohanimega Tammearu) omaaegsete omanike poolt ja järjepidevalt hooldatud L mnt 11 kinnistu tänase omaniku poolt. Avaldaja saatis puudutatud isikutele 22.07.2025 kirja, milles tehti ettepanek sõlmida tee servituut L mnt 11 igakordse omaniku kasuks. Puudutatud isik J.N vastas 29. juulil juurdepääsu nõustumisega ainult avaldaja perele. Selline vastus avaldajat ei rahulda. Eelnimetatud põhjendustel leiab avaldaja, et senist tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda ei ole võimalik õiguslikult korrektselt kokkuleppega vormistada ja kohtu poole abi saamiseks pöördumine on asjakohane. Avaldaja hinnangul on juurdepääs kaardil märgitud asukohas maakorralduslikult võimalik. Alternatiivset võimalust ei ole. Avaldaja peab maakorralduslikult
2-25-12606 mõistlikuks ainult olemasolevat juurdepääsu avalikult teelt nrCCCC üle XXX kinnistu järgmistel põhjendustel: juurdepääs on L mnt 11 omanike poolt kasutusel olnud aastaid ja hoitud nende poolt heas korras. On välja kujunenud selle juurdepääsu kasutamise tava. Selle juurdepääsuga seoses ei pea tegema täiendavaid kulutusi, see juurdepääs on tehniliselt olemas; taotletava juurdepääsu pindala on väike – kõigest 114 m2 ja moodustab kinnistusregistri andmete kohaselt 100720 m2 suurusest XXX kinnistust kõigest 0,11 %; vastuseks avaldaja esindaja päringule arvutas Saaremaa Vallavalitsuse maakorraldaja XXX kinnistut läbiva tee osa maamaksu suuruseks 171m2 suuruse pindala juures kõigest 0,31 eurot. See summa koormab puudutatud isikute I ja II kinnistu maamaksu maksukoormust väga vähe ja on korvatav kohtu poolt avaldajale määratava juurdepääsu tasuga. Tegelikult on maamaks 114 m2 suuruse tee pindala korral veelgi väiksem. XXX omanikud kasutavad oma elamu juurde sõiduks teist teed, mille algus avalikult teelt on L mnt 11 juurdepääsu algusest umbes 90 meetrit eemal; L mnt 11 juurdepääsu tee ja XXX hoonete ning õue vahel kasvab tihe läbipaistmatu lehtpuumets ja -võsa. Seega on vähetõenäoline, et auto liikumine taotletaval juurdepääsu teel saaks visuaalselt häirida kinnistu omanikke. Tõenäoliselt ei ole suvisel ajal sõiduki liikumine avaldaja juurdepääsuteel oma kinnistule XXX omanikele ka üldse nähtav. Mets ja võsa summutab tuntavalt ka juurdepääsul aeglaselt liikuva sõiduki müra. Taotletav juurdepääs on teena kasutusele võetud juba enne kui avaldaja ja puudutatud isikud oma kinnistud omandasid. Avaldajal esineb põhjendatud huvi pääseda sõidukitega ja jalgsi talle kuuluvale kinnistule, kus asub tema aastaringses kasutuses olev Saaremaa kodu; juurdepääs on vajalik selleks, et osutada kinnistu igakordsele omanikule teenuseid, mis on seotud elamise, ehitamise, kasutamise ja haldamisega. Avaldaja leiab, et tema huvi juurdepääsu vastu kaalub üle kitsenduse, mis puudutatud isikule juurdepääsust tuleneb. AÕS § 156 alusel kohtusse pöördumise osas on Riigikohus asunud seisukohale, et nimetatud normi kohaldamine on võimalik ka olukorras, kus avaldajat ei ole küll takistatud pääsemast avalikult kasutatavale teele, kuid samas on läbirääkimistel (ja ka alanud kohtumenetluses) keeldutud senist tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast. Avaldaja soovib tähtajatut ja ööpäevaringset avalikult kasutatavalt teelt nrCCCC juurdepääsu oma L mnt 11 kinnistule üle XXX kinnistu kulgeva ligikaudu 3 m laiuse ja ligikaudu 38 m pikkuse olemasoleva tee kaudu kuni L mnt 11 kinnistu piirini jalgsi ja igat liiki sõidukitega ilma ajalise piiranguta. Avaldaja hinnangul on mõistlik tasu juurdepääsu talumise eest 25 eurot aastas. Nimetatud summa hõlmab maamaksu kulu ja hüvitist omandiõiguse riive eest. Avaldaja võtab kohustuse ise hooldada juurdepääsu teed, seega puudutatud isikutel tee korrashoiu kulusid ei tule. Samuti on avaldaja juurdepääsu maa-ala väga väike ja seetõttu ka maa-ala eest tasutav maamaks väike. Juurdepääs paikneb XXX kinnistu servas ja ei riku oluliselt selle kinnistu terviklikkust. Juurdepääs on eemal puudutatud isikute I ja II elamust ja muudest hoonetest, mistõttu omandiõiguse riive on tagasihoidlik. Lisaks nõudele juurdepääsutee määramiseks avaldaja kinnistule üle XXX kinnistu soovib avaldaja, et juurdepääsutee oleks nähtav ka kinnistusraamatust.
2.Vastuseks puudutatud isikutele märkis avaldaja, et A.M tegi 2025 suvel kõik selleks, et takistada mitte ainult avaldaja külaliste, vaid ka avaldaja enda sõiduki liikumist tema ainukesel selleks sobival juurdepääsul avalikult teelt oma kinnistule. A.M blokeeris korduvalt oma sõidukiga selle juurdepääsu tee. Samuti ahistas külalisi nende liikumisel avaldaja kinnistule piki ainsat loogilist juurdepääsu. VV nimelise suvekodu paiknemine linnulennult 36-38 m kaugusel A.M elamust ei oma selles kohtuasjas mingit tähendust, sest kohtuasja esemeks on juurdepääs avaldaja suvekodule. Nagu Maa- ja Ruumiameti kaardilt näha, kulgeb ajalooline juurdepääs avaldaja kinnistule märksa pikemalt üle XXX kinnistu (ca 77 m), kuid avaldaja ei soovi seda terves ulatuses kasutada tulenevalt soovist vähendada tee kasutamise piirangu mõjusid A.M-i omanduses olevale kinnistule. A.M-i peavad juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt L mnt 11 kinnistule üle XXX kinnistu võimalikuks, kuid seda ebamõistlikel tingimustel. Soovist koormata vähem juurdepääsu tee alust XXX kinnistut teehoiukulu osas ja tagada ka edaspidi oma juurdepääsu hoolduse kvaliteet, on avaldaja esitanud kohtule soovi ise korraldada oma juurdepääsu tee hooldust. A.M-i seda teed oma majale juurdepääsuks ei kasuta ega ole ka hooldanud.
2-25-12606
PUUDUTATUD ISIKUTE SEISUKOHAD
3.Puudutatud isik I ja II paluvad avalduse rahuldamata jätta ja märgivad, et XXX on nende pere alaline elukoht. 2025 aasta kevadel X.Z seadis kinnistu õuemaale paiknevale teele tõkked, mis takistasid puudutatud isikutel liikumist mööda teed. Tee oli takistatud moel, mis tagas avaldajale juurdepääsu oma kinnistule, kuid takistas puudutatud isikute pääsu koduni. X.Z küll eemaldas tõkked, kuid mainis, et talle tuleb VVsse palju kliente, kelle jaoks oleks seda teed vaja ning kas puudutatud isikud võiks vältida selle tee kasutamist, millega puudutatud isikud ei nõustunud. Edasiselt tõi avaldaja teele ilma nõusolekuta paksu kruusakihi, mis raskendab tee kasutamist. Avaldajale on alati tagatud juurdepääs, kuid VV kliendid tekitatava lärmi ja valju muusika tõttu on puudutatud isikute kodu privaatsus ja rahu sageli rikutud ning turvatunne häiritud. VV asub puudutatud isikute elumajast umbes 36 meetri kaugusel ja on seega nii nägemis- kui ka kuulmiskauguses. Lisaks kasutavad teed VV hooldajad ja koristajad. X.Z on kasutanud alternatiivset juurdepääsu, mis kulgeb K alevikus läbi kinnistute aadressiga L mnt 5a (hoonestamata, parklana tähistatud ala), QQQQQ tn 5 (riigimaa) ja QQQQQ tn. 2. QQQQQ tn. 2 kinnistu piirneb L mnt 11 kinnistuga põhjasuunast. Kinnistute vahel on kiviaed, milles olev värav tagab juurdepääsu L mnt 11 kinnistule. Puudutatud isikud on nõus, kui juurdepääsuteed kasutavad üksnes L mnt 11 omaniku, tema alaliselt koos elavate pereliikmete ning nende külaliste poolt jalgsi ja ainult ajal, kui kinnisasja omanik ise viibib oma kinnistul. Juurdepääsutee läbimine mootorsõidukiga (B kategooria sõidukid), kiirusel kuni 20 km/h on lubatud üksnes L mnt 11 omanikule ja temaga alaliselt koos elavate pereliikmetele. Juurdepääs järgnevalt loetletud eesmärkide täitmiseks vajalike mootorsõidukitega on lubatud kinnistu ja hoone kütte ja jäätmeveoks, veevarustuse ja kanalisatsioonisüsteemi avarii- ja hooldustöödeks. Juurdepääsutee kasutamine ajal, kui L mnt 11 kinnistu omanik ei viibi kinnistul on keelatud. Juurdepääsuteed ei tohi kasutada ärilistel ega majanduslikel eesmärkidel. XXX kinnistu omanikul on õigus nõuda ärilistel ja majanduslikel eesmärkidel kasutuse kohest lõpetamist, kui juurdepääsutee kasutus läheb vastuollu eelpool toodud punktidega. L mnt 11 kinnistu omanikul on kohustus maksta leppetrahvi summas 150 eurot, igakordse juurdepääsutee sätestatud tingimuste rikkumise korral. L mnt 11 kinnistu omanik X.Z tasub iga aasta esimeseks veebruariks tema kinnistule juurdepääsu võimaldava tee hooldus ja paranduskuludeks 400 (nelisada) eurot, alates 2026 aastast, mida korrigeeritakse tarbijahinnaindeksiga. Puudutatud isikud palusid kirjalikes seisukohtades määrata juurdepääsu tasuks 200 eurot kalendriaastas XXX kinnistu omaniku kasuks iga jooksva aasta 01. veebruariks. Puudutatud isikud soovivad teed ise hooldada.
4.Saaremaa Vallavalitsus leidis, et avaldus on põhjendatud. Avaldajal puudub täna juurdepääs oma kinnistule avalikult kasutatavalt teelt. L mnt 11 kinnistule juurdepääs saab alguseCCCC M teelt (katastritunnusDDDDDDD) mis on riigiomandis, kulgedes edasi mahasõidugaCCCC M tee katastriüksusele YYYYYYY, mis on samuti riigiomandis ning avalikus kasutuses ning seejärel üle XXX kinnistu, mis on eraomandis olev juurdepääs. Vallavalitsusele teadaolevalt ei ole L mnt 11 kinnistule olnud muid ajaloolisi juurdepääse kui see, mida avalduses taotletakse. Ajalooliselt kaardilt aastast 1996-2007 on näha, et soovitud juurdepääs on juba sel ajal olemas olnud. Maakorralduslikult on samuti soovitud juurdepääs mõistlikus asukohas. Vallavalitsuse hinnangul puudub avaldajal täna ka igasugune alternatiivne juurdepääs. XXX kinnistul asuva juurdepääsu sulgemisel kaob avaldajal igasugune võimalus oma kinnistule pääsemiseks. Avaldaja poolt on küll esitatud alternatiivsed võimalikud lahendused, kuid vallavalitsuse hinnangul ei ole need mõistlikud. Avalduses soovitud asukoht on oma olemuselt kõige vähem kellegi õigusi riivav, kuna juurdepääs kulgeb suhteliselt XXX kinnistu piiril ning ei tekita ülemääraseid kitsendusi puudutatud isikute kinnistu kasutamise osas. Samuti on tagatud puudutatud isikute privaatsus. Alternatiivsed juurdepääsud tuleks alles rajada, mis tooks kaasa ka ebamõistlikke kulutusi ja lahendusi, samas kui reaalne juurdepääs oleks võimalik tagada olemasoleva juurdepääsu kaudu. Seda enam, et
2-25-12606 tegelikkuses on puudutatud isikud olnud ka põhimõtteliselt nõus oma kinnistu osa juurdepääsuks kasutada andma, kuid tingimustel, mis avaldajale ei sobi.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
5.Kohus, tutvunud kohtule esitatud avaldusega ning asjas esitatud seisukohtade ja tõenditega, korraldanud paikvaatluse ja kuulanud ära menetlusosalised, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Tulenevalt TsMS § 475 lg 1 p-st 13 koosmõjus TsMS § 613 lg 1 p-ga 1 ja lg-ga 2 vaatab kohus esitatud avalduse läbi hagita menetluses. Hagita asjas selgitab kohus ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti (TsMS § 5 lg 3 esimene lause). Vastavalt TsMS § 477 lg-le 1 vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega ka asjaolud, millele kohus asja lahendamisel tähelepanu ei pööra, ei oma kohtu hinnangul asja lahendamisel tähendust. TsMS § 477 lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Vajaduse korral nõuab kohus avaldajalt tõendite esitamist või kogub neid omal algatusel.
6.Avaldaja taotleb temale kuuluvale kinnistule avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsu määramist. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldiseisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. AÕS § 156 lg 1 esimese lause järgi on avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks juurdepääsu taotleja kinnisasjalt avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (RKTKm 04.03.2020, 2-17-12857/119, p 15). Kui juurdepääsus ja selle kasutamise tasus kokkuleppele ei jõuta, määrab need kohus.
7.Avaldajale kuulub L mnt 11 kinnistu, asukohaga XXX-i, registriosa nr TTTTTT (dtl 211-212). Puudutatud isikutele I ja II kuulub ühisomandina XXX kinnistu asukohaga XXX-i , registriosa nrBBBBBB (dtl 218-219). Avaldaja on esitanud taotluse juurdepääsu saamiseks temale kuuluvale L mnt 11 kinnistule. Vaidlus puudub selles, et avaldajale kuuluvale kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele ja ajalooliselt on juurdepääsuna avaldajale kuuluvale kinnistule kasutatud juurdepääsu üle puudutatud isikutee kuuluva kinnistu XXX.
8.Puudutatud isiku I ja II seisukohad on menetluses olnud vastuolulised. Esmalt on puudutatud isikud olnud seisukohal, et avaldajal on võimalik juurdepääsu saada üle teiste kinnistute, kuid on edasise menetluse käigus nõustunud, et ainuvõimalik juurdepääsu asukoht on tõepoolest üle puudutatud isikutele I ja II kuuluva XXX kinnistu, kuid see peaks olema lühem kui avaldaja soovib (so ca 18 m) ning seda juurdepääsu võivad kasutada üksnes avaldaja ja tema pere liikmed. Kohus leiab, et puudutatud isikute I ja II vastuväited ei anna alust avalduse rahuldamata jätmiseks ja käesoleval juhul on täidetud juurdepääsu määramise esimene tingimus, s.o juurdepääsu puudumine avalikult kasutatavalt teelt avaldajale kuuluvale kinnistule.
9.Puudub vaidlus selles, et teeservituudi seadmise lepingut avaldaja ja puudutatud isik I sõlminud ei ole. Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et 22.07.2025 pöördus avaldaja lepingulise esindaja vahendusel puudutatud isikute I ja II poole ettepanekuga L mnt 11 kinnistule juurdepääsu servituudi seadmiseks üle XXX kinnistu (dtl 220-222). 29.07.2025 edastasid puudutatud isikud I ja II omapoolse vastuse avaldaja ettepanekule, märkides, et juurdepääs avaldajale ja tema perele üle puudutatud isikutele I ja II kuuluva kinnistu on alati olemas, kuid majutustegevuse raames avaldaja klienditele juurdepääsu üle puudutatud isikutele kuuluva maa ei ole võimalik lubada (dtl 226-227). Seega puudub poolte kokkulepe juurdepääsuservituudi seadmise osas.
10.AÕS § 156 lg 1 alusel kohtusse pöördumine ja selle normi kohaldamine on võimalik olukorras, kus avaldajat takistatakse pääsemast avalikult kasutatavale teele, aga ka olukorras, kus avaldajat pole küll takistatud, kuid samas on keeldutud senist tavaõiguse alusel kehtivat juurdepääsukorda
2-25-12606 õiguslikult korrektselt ja kokkuleppel või kohtu määratava asjakohase tasu eest vormistamast (Riigikohtu 28. mai 2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-14, p 14).
11.Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et ajalooliselt on kasutatud juurdepääsuna avalikult kasutatavalt teelt avaldajale kuuluva kinnistuni jõudmiseks puudutatud isikutele I ja II kuuluvat kinnistut. Eeltoodu nähtub Saaremaa Vallavalitsuse esitatud ajaloolistelt kaardilt (dtl 258-259). Kusjuures valla esitatud ajaloolisest kaardist nähtub, et avalduses taotletud juurdepääsuala kasutati vähemalt juba 1996 aastal. Seega on avalduses taotletud maa-ala kasutatud pikaaegse tavana juurdepääsuna M teelt ja katastriüksuselt YYYYYYY, mis on samuti riigiomandis ning avalikus kasutuses avaldajale kuuluvale kinnistule jõudmiseks.
12.Kohus leiab, et juurdepääs üle XXX kinnistu on ka maakorralduslikult võimalik ja see on nii olnud ajalooliselt kasutuses juurdepääsuna L mnt 11 kinnistule. Puudutatud isikud on menetluses korduvalt kinnitanud, et nad ise ka kasutavad sama juurdepääsuteed enda õuealale jõudmiseks, mis omakorda kinnitab, et juurdepääsutee avaldaja taotletud kohas on olemas ja see on seega maakorralduslikult võimalik. Riigikohus on lahendis nr 2-19-517 selgitanud, et maakorralduslikult saab juurdepääs olla välistatud olukorras, kus vaidlusalusesse kohta ei ole juurdepääsu rajamine üldse võimalik. 16.06.2026 toimunud paikvaatlusel kohus vahetult veendus juurdpääsutee olemasolus (dtl 374-378). Seega on täidetud AÕS § 156 lg 1 sätestatud juurdepääsu määramise teine tingimus, so taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus.
13.Puudutatud isikud I ja II on esialgselt märkinud, et alternatiivselt on võimalik avaldajale kuuluvale kinnistule jõuda üle L mnt 5a, QQQQQ tn 5 ja QQQQQ tn. 2 kinnistu, mis piirneb L mnt 11 kinnistuga. Avaldaja on avalduse täienduses välja toonud alternatiivsed juurdepääsu võimalused, kuid pidanud neid siiski ebamõistlikeks. XXX on läbivalt olnud seisukohal, et alternatiivsed, sh alternatiivsed ajaloolised juurdepääsud käesoleval juhul puuduvad. 31.03.2026 toimunud ärakuulamisel kohus selgitas puudutatud isikule menetluslikku olukorda seonduvalt tema poolt välja pakutud alternatiivsete juurdepääsu võimaluste osas ja peale ärakuulamist puudutatud isikud enam alternatiivsetele juurdepääsuteede võimalustele ei tuginenud. Kohus nõustub avaldaja ja valla seisukohaga sellest, et avaldajale kuuluv kinnistu küll piirneb teiste kinnistutega, millel on olemas ligipääs avalikult kasutatavale teele, kuid Maa-ja Ruumiameti geoportaali kaardirakendusest nähtuvalt oleks eeltoodud kinnistute kaudu juurdepääsu rajamine avaldajale kuuluvale kinnistule ebamõistlikult kulukas, juurdepääsuteed oleks oluliselt pikemad ja läbiks mitmeid kinnistuid, sh kinnistute õuealasid (dtl 228-229). Kuivõrd uue juurdepääsu rajamine kujuneks ebamõistlikult kulukaks ja see ei ole otstarbekas ega mõistlik ning seal ei ole kunagi olnud tavaõiguse alusel kasutatavat juurdepääsu avaldajale kuuluvale kinnistule, jättis kohus avaldaja poolt avalduse täienduses nimetatud puudutatud isikud menetlusse kaasamata. Kohus ei ole tuvastanud praegusel juhul ka muid mõistlikke viise avaldajale kuuluvale kinnistule ligipääsemiseks.
14.Puudutatud isikud märkisid 26.05.2026 esitatud kirjalikus seisukohas ja 27.05.2026 toimunud ärakuulamisel, et nad nõustuvad avaldaja poolt pakutud juurdepääsu asukohaga, kuid leiavad, et juurdepääsutee võiks olla oluliselt lühem ja avaldaja kinnistule võiks rajada uue juurdepääsuteelt mahasõidu avaldaja kinnistu piirile (dtl 331-335, 345-347). AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb muuhulgas kaaluda, milliseid kulutusi peab avaldaja tegema oma kinnistult avalikule teele pääsemiseks ning kas puudutatud isiku I ja II kinnistu juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla avaldaja jaoks oluliselt odavam ja puudutatud isikuid I ja II vähem koormav. Seejuures on kaalumine kohtu diskretsiooniotsus.
15.Kaaludes puudutatud isikute poolt pakutud juurdepääsu mahasõidu ala asukohta ja kinnistute omanike huve, on kohus seisukohal, et käesolevas asjas ei ole põhjendatud määrata juurdepääsu mahasõidu ala puudutatud isikute poolt pakutud viisil. 16.06.2026 toimunud paikvaatlusel kohus tuvastas, et puudutatud isikute poolt pakutud mahasõiduala on võsastunud, seal paikneb kiviaed ja mahasõidualale jääb kaev, mis tuleks likvideerida (dtl 375-378). Uue mahasõidu rajamiseks tuleb puud maha võtta, eemaldada vana kiviaed ja muuta mahasõiduala läbitavaks, likvideerides muuhulgas vana kaev, olemasolevale mahasõidualale tuleks aga rajada uus kiviaed. Kohus märgib, et ta ei saa määrata juurdepääsu ega selle mahasõitu sealt, kus tegelik reaalne juurdepääs puudub
2-25-12606 ning võimalik ala ei ole läbitav. Eelpool kirjeldatud juurdepääsu mahasõidu puhul tuleb avaldaja kinnistuni juurdepääsuks rajada vähemalt läbitav mahasõiduala, millega kaasnevad märkimisväärsed kulutused. Arvestades, et avaldaja kinnistule on võimalik tagada juurdepääs ja selle mahasõit ka ilma täiendavaid kulutusi tegemata mööda olemasolevat ajaloolist juurdepääsuala ja selle mahasõitu, oleks juurdepääsu määramine mujalt, kus pinnas ei ole läbitav, ebamõistlik.
16.Kohus leiab mh paikvaatlusel tuvastatu alusel, et ainus võimalik juurdepääs ja selle mahasõit avaldajale kuuluvale kinnistule on tavana kasutuses olnud ja ajalooliselt välja kujunenud juurdepääs üle XXX kinnistu (dtl 355). Kohus leiab paikvaatlusel kogetu põhjal, et juurdepääsuala on terves ulatuses kuni avaldajale kuuluva kinnistu piirini jalgsi ja sõidukitega kergesti läbitav, juurdepääsuala kasutamiseks ei pea tegema täiendavaid kulutusi. Seda, et avaldaja poolt soovitud kujul juurdepääs ei kahjusta puudutatud isikute I ja II huve oluliselt kinnitab ka asjaolu, et puudutatud isikud on menetuses korduvalt väitnud, et nad kasutavad taotletavat juurdepääsuala ka ise. Kohus arvestab juurdepääsu määramisel üle puudutatud isikutele kuuluva kinnistu lisaks selle ajalooliselt välja kujunenud kasutusele ka asjaoluga, et sellega ei kaasne ulatuslikke töid, mis seonduvad juurdepääsutee rajamisega. Avaldajal on kinnistu omanikuna igal juhul põhjendatud huvi oma kinnistule juurde pääseda. Seonduvalt puudutatud isikute väidetega sellest, et seda juurdepääsu kasutavad avaldaja kinnistule jõudmiseks ka erinevad isikud seoses majutusteenuse pakkumisega avaldaja poolt ja see rikub puudutatud isikute privaatsust kuna olemasolev juurdepääsutee läbib vahetult puudutatud isikute õueala, märgib kohus järgnevat. Paikvaatlusel kohus tuvastas, et juurdepääsuala paikneb puudutatud isikutele kuuluva kinnistu piiril, see ei läbi õueala ja see piirneb terves ulatuses tiheda võsastikuga, mistõttu puudutatud isikute kasutuses olev õueala ega elamu juurdepääsualale ei paista ja juurdepääsuala asub elamust ja õuealast piisavalt kaugel, arvestades, et mõlemad kinnistud asuvad alevikus. Seetõttu on puudutatud isikute väited nende privaatsuse rikkumisest põhjendamatud. Eelduslikult ei ole ka võimalik antud juurdepääsualal, mis on ca 38 m pikk ja 3 m lai arendada sõidukite tunnikiirust selliseks, mis riivaks puudutatud isikute õiguseid väga suurel määral. Juurdepääsu vaidluse raames ei ole kohtul võimalik lahendada puudutatud isikute peamist probleemi sellest, et avaldajal tuleb keelata temale kuuluval kinnistul majutusteenuse pakkumine. Kohus on vastavat asjaolu ärakuulamistel korduvalt ka puudutatud isikutele selgitanud.
17.Eeltoodud põhjendusel kohus rahuldab avaldaja taotluse ja määrab L mnt 11 kinnistu igakordse omaniku kasuks juurdepääsu avalikult kasutatavale Mustjala-K- Tehumardi teele üle XXX kinnistu. Juurdepääs kulgeb mööda määrusele lisatud plaanil punase joonega tähistatud XXX kinnistul paiknevat teed ca 38 m pikkuselt ja ca 3 m laiuselt kuni L mnt 11 kinnistu piirini.
18.Kohus võib määrata juurdepääsu tingimustega, kui pooled seda taotlevad (Riigikohtu 3.10.2018 lahend tsiviilasjas nr 2-16-3663). Avaldaja taotleb määrata juurdepääsuala kasutamise tingimused selliselt, et juurdepääs on määratud tähtajatult, ööpäevaringselt, kasutamiseks nii jalgsi kui igat liiki sõiduvahendiga. Poolte vahel ei ole vaidlust olnud selles, kas juurdepääs peaks olema määratud tähtajatult ja ööpäevaringselt. Puudutatud isikud paluvad määrata juurdepääsu üksnes L mnt 11 kinnistu tavapäraseks elamukasutuseks vajalikuks liikumiseks. Kohtu hinnangul ei ole puudutatud isiku poolt pakutud tingimus täidetav, sest üheselt ei ole arusaadav, mis on tavapärane elamukasutus, mistõttu võib see tekitada menetlusosalistes edaspidiselt täiendavaid vaidlusi. Siinkohal märgib kohus sedagi, et koormatava kinnisasja omanikul puudub õigus teha juurdepääsu kasutamisele põhjendamatuid takistusi. Pooled on olnud nõus tingimusega, mille kohaselt juurdepääsualal parkimine on keelatud. Eeltoodu tõttu määrab kohus kuurdepääsuala kasutamise tingimused selliselt nagu avaldaja on taotlenud.
19.Tulenevalt AÕS § 156 lg-st 1 peab kohus juurdepääsu kindlaksmääramise korral määrama koormatavate kinnisasjade omanikele juurdepääsu talumise eest ka tasu, mis tuleb koormatud kinnisasjade igakordsete omanike kasuks välja mõista. Tasu välja mõistmata jätmine on erandina lubatav üksnes juhul, kui teeniva kinnisasja omanik on väljendanud kohtule selgelt, et ta tasu ei soovi (Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 42). AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga
2-25-12606 koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (vt RKTKm 01.06.2022, 2-1920416/41, p 15.3; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Kuivõrd kitsenduse tekkega on ühtlasi seotud kitsenduse seadmisest tulenev hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus, peab juurdepääsu talumise tasu maksmise kohustus AÕS § 156 lg 1 järgi tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.7). Nii juurdepääsu talumise kohustus kui ka selle eest hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus saavad tekkida ajast, mil sellekohane kohtulahed jõustub (vt RKTKm 06.06.2023, 2-21-4128/88, p 11).
20.AÕS § 156 lg 1 järgi hõlmab tasu hüvitist maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude (juhul, kui juurdepääsutee korrashoiu kohustus lasub juurdepääsuteed taluma kohustatud kinnisasja omanikul) ning omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest (RKTKm 01.06.2022, 2- 19-20416/41, p-d 15.3; RTKTm 20.12.2023, 2- 19- 6901/280, p 14; RKTKm 03.10.2018, 2- 16-3663/95, p 18; RKTKm 20.03.2019, 2-16-7011/114, p 12; RKTKm 06.06.2023, 2- 21- 4128/88, p 12; RKTKm 15.03.2023, 2-19-517/133, p 15).
21.Avaldaja palus avalduses määrata tasu suuruseks 25 eurot aastas, puudutatud isikud palusid tasu suuruseks määrata 200 eurot aastas. Kohus arutas juurdepääsutasuga seonduvat menetlusosalistega. 27.05.2026 toimunud ärakuulamisel märkis avaldaja kompromissi arutades, et juurdepääsu tasu on ta nõus maksma 100 eurot aastas, kui aga juurdepääsuala mahasõit määratakse puudutatud isiku poolt pakutud viisil, siis 50 eurot aastas. Eeltoodu nähtub ka kohtule esitatud kompromissi projektidest (dtl 336-337, 362-363). Puudutatud isikul vastuväited avaldaja poolt pakutud tasu suuruse osas puudusid. Pooltel oli ka üksmeel selles, et teed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud avaldaja. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus kindlaks juurdepääsuala kasutamise tingimustel, mille kohaselt juurdepääs kulgeb mööda plaanil punase joonega tähistatud teed ca 38 m pikkuselt ja ca 3 m laiuselt, juurdepääs on tähtajatu ja kasutamiseks ööpäevaringselt jalgsi ja igat liiki mootorsõidukitega, parkimine juurdepääsualal on keelatud, L mnt 11 kinnistu igakordne omanik on kohustatud tasuma alates käesoleva kohtumääruse jõustumisest talumiskohustuse eest XXX kinnistu igakordsele omanikule tasu 100 eurot kalendriaastas hiljemalt iga aasta 01.veebruariks ning juurdepääsuteed korrastab, hooldab ja kannab selleks vajalikud kulud L mnt 11 igakordne omanik.
22.Avaldaja palub teha juurdepääsu kohta AÕS § 63 lg 1 p 4 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse märkuse. Juurdepääsuõiguse siduvaks muutumine kinnistute igakordsetele omanikele saab toimuda AÕS § 63 lg 1 p 4, § 63 1 lg 7 ja § 141 lg 3 alusel kinnistusraamatusse märkuse kandmisega. Kohtu hinnangul on avaldaja taotlus põhjendatud ja kohus kannab kinnistusraamatusse puudutatud isikutele kuuluva kinnistu osas sisse märkuse juurdepääsu asukoha ja tingimuste kohta. KRS § 341 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 34 1 lg 8 kohaselt võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma.
23.TsMS § 478 lg 4 näeb ette, et hagita menetluses tehtav määrus hakkab kehtima ja kuulub täitmisele sõltumata jõustumisest viivitamata alates päevast, kui see tehakse teatavaks isikutele, kelle kohta määrus vastavalt selle sisule on tehtud, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus võib määrata, et määrus kuulub osaliselt või täielikult täitmisele alates hilisemast asjast, kuid mitte hiljem kui alates jõustumisest, kui seadusest ei tulene teisiti. Eeltoodust tulenevalt kohus määrab, et käesolev määrus kehtib ja kuulub täitmisele alates jõustumisest. Kuivõrd avaldaja on menetluses
2-25-12606 taotluse jõustunud kohtulahendi edastamiseks, siis kohus edastab jõustunud kohtulahendi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemiseks kinnistusraamatusse.
24.Menetluses esitatud muud dokumentaalsed tõendid, menetlusosaliste väited ning seisukohad, mis on määruse põhjendavas osas kajastamata, ei omanud kohtu hinnangul tsiviilasja lahendamisel sisulist tähtsust, mistõttu kohus neid täiendavalt ei analüüsi. Kohus lisab kohtumäärusele selle lahutamatu osana plaani (lisa 1). Menetluskulude jaotamine
25.TsMS § 173 lg 1 kohaselt kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel.
26.Kuigi menetlusosalised vaidlesid menetluses muuhulgas menetluskulude jaotuse üle ja palusid menetluskulud jätta avaldaja või puudutatud isikute kanda, siis kohus rõhutab järgmist. TsMS § 172 lg 1 sätestab, et hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kuivõrd kohus on käesolevas juurdepääsu asjas avalduse rahuldanud ja määranud juurdepääsutee kasutamise tingimused kindlaks selliselt, nagu ka puudutatud isikud seda soovisid, siis tegi kohus lahendi kõigi menetlusosaliste huvides, mitte üksnes avaldaja huvides. Seega lähtuvalt TsMS § 172 lg 1 jätab kohus menetlusosaliste menetluskulud käesolevas tsiviilasjas menetlusosaliste endi kanda. Kuivõrd kulud jäävad menetlusosaliste endi kanda, puudub vajadus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määramiseks.
27.Kohus selgitab, et TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Eve Grass kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.