Planeerimine ja ehitus › Muu planeerimine ja ehitus

päeva jooksul apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

konkreetse ÜP siduva tingimusega on taotletav PT otseses vastuolus (vt otsuse lk 5 ja 8). Kaebaja hinnangul ei ole otsuses viidatud tingimuste puhul tegemist tingimustega, millest saaks tuleneda vastuolu ÜP-ga. Esiteks, kaebaja rõhutab, et vastustaja on viidanud üldiselt erinevatele ÜP tingimustele selgitamata millisest võrsub konkreetne ja vältimatu vastuolu selles kehtestatud tingimustega. Viidatud ÜP tingimused sellist vastuolu ei sisalda, vaid annavad üksnes üldisi suuniseid ning jätavad võimaluse kaaluda hoonestamise lubamist. Seejuures möönab vastustaja vaidlustatava otsuse lk 8 toodud põhjendustes, et kuivõrd ÜP ei sätesta imperatiivset keeldu kavandada ÜP järgi väärtuslikuks põllumaaks määratud maa-alale ning veel vähem juhtotstarbeta maa-alale ehitisi, antakse ehitusõigus sellisel juhul kaalutlusõiguse alusel. Seejärel asub vastustaja aga taaskord põhjendama ehitusõiguse andmisest keeldumist ÜP tingimustega, mis ei sätesta siduvat keeldu (eriti juhtotstarbeta maa-ala osas). Tegemist on kaalutlusveaga, sest vastustaja on sisuliselt möönab kaalumise vajadust, kuid jätab meelevaldselt ja vastuoluliselt asjaolud kaalumata, viidates ebaõigesti ÜP-st võrsuvale keelule, mida ei eksisteeri. Tegemist on selge loogikaveaga, mis on toonud kaasa sisuliselt põhjendamata otsuse. Teiseks, vastustaja on viidanud ka ÜP tingimustele, mis konkreetsel juhul üldse Atsi maaüksusele kohalduda ei saa. Vastustaja märgib otsuses, et Atsi maaüksus asub juhtotstarbeta maal, kuid seejärel leiab, et sellele kohalduvad nii põllu- ja metsamajandusmaa maakasutuse tingimused. See on ebaõige – olukorras, kus vastustaja möönab, et sellele maaalale ei ole juhtotstarvet määratud, ei saa sellele kohaldada teiste ÜP juhtotstarvete tingimusi. Seega on asjakohatu viide ÜP punkidest 2.12 võrsuvale väidetavale vastuolule. Nimetatu asjaolu ei too kaasa imperatiivset vastuolu ÜP-ga. Vastustaja on täiendavalt otsuses mitmel korral põhjendanud, et ÜP järgi tuleb kohaldada juhtotstarbeta maale põllu- ja metsamajandusmaa kasutustingimusi. See väide ei põhine kehtival ÜP-l. Kehtiva ÜP seletuskiri seesugust kohustust või põhimõtet ei sätesta ning vastustaja ei ole ka põhjendanud, millel selline järeldus põhineb. ÜP põhijoonisel on maakasutuse juhtotstarvet tingmärkidega määratletud. Seejuures on maakasutuse tingmärkide juures mh toodud ka metsamaa tingmärk, kuid väärtusliku põllumaa määratlemine on toodud eraldi välja eraldi jaotises. Väärtuslike põllumaade määratlemine üldplaneeringus on juhtfunktsioonide ja -otstarvete määramisest eraldiseisev. Sellest, et kinnistud asuvad osaliselt väärtuslike põllumaade alal, ei saa järeldada ÜP järgset maakasutuse juhtfunktsiooni. Olukorras, kus vastustaja on ÜP-le juurde mõelnud tingimusi, mida see ei sisalda, on selge, et vaidlustatav otsuse tegemisel on tehtud kaalutlusviga. Kaebaja märgib etteruttavalt, et vastustaja on täielikult ja asjakohatult jätnud arvestamata, et kogu Atsi maaüksusele ei saa kohaldada väärtusliku põllumaa kriteeriume ja tingimusi, vaid osaliselt on tegemist juhtotstarbeta maaga, millel puuduvad piirangud ja kasutustingimused. Kolmandaks, väärtuslike põllumaade osas näeb ÜP selgelt ette erandi tegemise võimaluse hoonestamise lubamise osas. Seega ei ole taotletav PT vastuolus ÜP-st võrsuva siduva tingimusega. Riigikohus on selgitanud, et kuigi üldplaneeringul on põhimõtteliselt kohustuslik iseloom, ei saa erandi tegemata jätmist põhjendada viitega sättele, mis ise näeb ette erandi võimaluse. Omavalitsus peab taotluse üle otsustama, arvestades kaalutlusreegeid, sh volituse piire, kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve (HMS § 4 lg 2; HKMS § 158 lg 3). Lisaks üldplaneeringule peab omavalitsus arvestama taotleja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma tasakaalu (PlanS § 10 lg 1), järgides proportsionaalsuse põhimõtet (põhiseaduse (PS) § 10) ja ehitise sobivust ümbrusesse (ehitusseadustiku § 13 lg 1). Planeerimisel peab võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist (PlanS § 12 lg 1).1

Riigikohtu 30.03.2021 otsus nr 3-18-1901/36, p 14

Kuivõrd PT-ga antakse ehitusõigus, on eelviidatud põhimõtted kohaldatavad ka PT-de puhul. Käesoleval juhul ei ole ÜP-s ühtegi tingimust, mis välistaks otseselt igasuguse ehitusõiguse andmise Atsi maaüksusele. Kohtupraktikas on leitud, et kui ÜP-ga on jäetud maa juhtotstarve määramata, siis ei saa detailplaneeringut (või kui ehitusõigus antakse PT-ga, siis PT-d) pidada ÜP-ga vastuolus olevaks ainuüksi seetõttu, et detailplaneeringust selgub maa kasutamise otstarve.2 Neljandaks, kehtiv ÜP ei määratle Atsi kinnistut otseselt väärtusliku maastikuna. Väärtusliku maastiku osas on eelnõus viidatud kehtivas ÜP punktis 4.1 toodule, kus on selgitatud kuidas on ÜP-ga täpsustatud Saare maakonna teemaplaneeringut „Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused”. ÜP-s toodud täpsustus „Määratletud väärtuslikud põllumaad, mis tuleb hoida avatuna, et säilitada vaated merele“ ei sisalda otsesõnalist keeldu nende kinnistute või alade hoonestamiseks. Vaadete säilitamine ei tähenda keeldu ehitada, sest vaateid saab säilitada ka hoonestusega kooskõlaliselt. Viiendaks, kaebaja märgib, et ÜP punktis 2.1 viidatud Lümanda valla üldised elamumaa maakasutus- ja ehitustingimused määratlevad, et uushoonestus ei tohi häirida vaateid merele või merelt. Vaate häirimine on määratlemata õigusmõiste, kuid seda ei saa sisustada nimetatud punkti kontekstis selliselt, et igasugune vaate mõjutamine välistab ehitusõiguse andmise – vastasel juhul ei saakski ühelgi juhul ehitusõigust anda, sest igasugune uushoonestus võib omada põhimõttelist mõju vaadetele. Seega ei ole vaateid puudutav selline ÜP tingimus või kriteerium, mille puhul saab igal juhul väita vastuolu olemasolu. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja ebaõigesti tuginenud EhS § 32 p-le 2. Taotletav PT ei ole vastuolus ÜP-ga, sest ÜP võimaldab Atsi maaüksusele kavandada hoonestuse ja seda nii väärtusliku põllumaa kui ka juhtotstarbeta maa-ala osas kaalutlusõiguse alusel. Kaalutlusõiguse kohaldamisel ei saa vastustaja tugineda väidetavatele vastuolule tingimustega, mis näevad kaalumise võimaluse ette. Seetõttu on ebaõige ka vaidlustava otsuse lk 7 toodud vastustaja väite, et „üldplaneering ei võimalda sinna ehitamist“. See väide on vale ega põhine kehtival ÜP-l ning seejuures vastuolus ka otsuses toodud põhjendusega.

TlnRnKo 30.06.2022, 3-20-1830/47 p 13 Põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne, § 32, p 6

katusekorrus, elamu ja 2 kuni 60 m2 ehitisealuse pinnaga 1-korruselist abihoonet. Vastustaja on meelevaldselt lähtunud eeldusest, et kaebaja on taotlenud 250 m 2 ehitisaluse pindalaga eluhoonet ning pole menetluses ühelgi moel kaalunud väiksema ehitusaluse pindala, kõrguse või hoonete arvuga PT väljastamist. Ka see viitab olulisele kaalutlusveale, sest PT menetluse tuumaks peab olema huvide tasakaalustamine, mis saab seisneda asjakohase ehitusmahu määramises ning huvisid tasakaalustavate ehituslike- ja arhitektuursete tingimuste määramises EhS § 26 lg 4 alusel4. Vastustaja ei ole vastanduvaid huvisid isegi proovinud tasakaalustada, vaatamata sellele, et kaebaja juhtis ka eelnõu vastuväidetes sellele tähelepanu. See on toonud kaasa õigusvastase haldusakti, sest vastustaja on jätnud kaalumata võimaluse leida ÜP-ga kooskõlas olevad hoonestamise tingimused.

TlnRnKo 20.01.2022, 3-20-2248/5, p 17 Riigikohtu 18.10.2016 otsus nr 3-3-1-31-16, p 16

on tagada maaüksuse täielik puutumatus. Selline kaalutlus on asjakohatu ning ebaõige ning seega tuleb jätta tähelepanuta. Ebaõige on vastustaja väide, et kehtiv ÜP näeb ette senise maakasutuse täieliku muutmise keelu. Sellist põhimõtet ÜP ei sisalda, vastupidiselt ÜP näeb ette ehitusõiguse andmise hajaasustuse põhimõttel, märkides DP kohustuse kontekstis, et maakasutuse sihtotstarbe muutmine neil aladel elamute, nende kõrvalhoonete ja maatulundusliku iseloomuga hoonete ja rajatiste ehitamisel toimub vastavalt kehtiva maakatastriseaduse paragrahv 18 lg 7 ja 8-le ning seda ei loeta üldplaneeringu muutmiseks6. Eeltoodu tähendab, et kehtiv ÜP lubab eelduslikult muuta maakasutuse sihtotstarvet ja anda ehitusõigust PT-de alusel, mis ongi hajaasustuse põhimõtte tuumaks. Veelgi enam, vastustaja väide, et üldplaneeringu kohaselt on kokkuleppeliselt Lümanda vallas määratud väärtuslikuks kõik põllumaad, millel on olemasolev või potentsiaalne kasutusväärtus, seega võib väärtuslikele põllumaadele seatud tingimusi kohaldada otseselt ka antud juhtotstarbeta alale, on otseselt vale. ÜP ei anna vastustajale mistahes alust laiendada omavoliliselt väärtusliku põllumaa tingimusi juhtotstarbeta maale ning see ei ole ka sisuliselt ühelgi moel põhjendatud. Tegemist on meelevaldse kaalutlusega, mis on toonud kaasa kontrollimatu ja õigusvastase otsuse. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja tõlgendanud kehtivat ÜP-d meelevaldselt, tuletades sellest tingimusi, mida ÜP ei sisalda, et õigustada PT andmisest keeldumist. Selline tegevus viitab otsesele diskretsiooni kuritarvitamisele. Selline haldusakt on õigusvastane ja tuleb tühistada.

Viidatud sätteid kehtiv maakatastriseadus enam sisalda, mistõttu tuleb lähtuda maakatastriseaduse § 18 lg 1 p-st 3

Kaebajale jääb eeltoodud väide arusaamatuks. Esiteks, nagu eelnevalt mainitud, ei ole kaebaja PT taotlust sidunud jäigalt maksimaalse taotletava kõrguse ja korruselisusega – juhul, kui vastustaja on seisukohal, et madalam hoone vaadet ei häiri, siis oleks pidanud vastustaja juhtima kaebaja tähelepanu, et maksimaalset taotletavat kõrgust ei ole võimalik tagada või paluma taotlust täiendada, sh osundama, kui kõrge hoone oleks sobiv (vajadusel koostama selleks ka uuringuid). Seda vastustaja ei teinud, mis kinnitab kaebaja väidet, et huvisid ei ole isegi proovitud tasakaalustada ning leida sobivat hoonestusvõimalust, vaid vastustaja on otsinud põhjusi, miks formaalsel viisil PT andmisest keelduda. Vastustaja on otsusele lisanud ka joonise ja fotod, mille puhul jääb selgusetuks, mida need peaks tõendama. Vastustaja on otsuses märkinud, et „Skeemil on kajastatud kõrgeima kadastiku kõrgus, maapinna kõrguste vahe ning hoone kõrgus vastavalt soovitud 250 m 2 ehitisealuse pindalaga kahekorruselisele hoonele ning võrdluseks 60 m 2 ehitisealuse pindalaga kahekorruselisele hoonele“. Kaebajale jääb arusaamatuks mida vastustaja sellega väidab. Isegi kui skeem on korrektselt koostatud (sellelt ei selgu, kes on selle autor, laius jms mõõdud), siis see pigem tõendab vastupidiselt vastustaja väidetule seda, et Atsi maaüksusele on maapinna kõrguste vahe ja olemasoleva puistu (kadakate) tõttu võimalik kavandada hoonestust, mis ei häiri vaateid. Oluline on seegi, et nimetatud skeemi ei olnud lisatud otsuse eelnõule ning kaebaja ei saanud selle osas esitada oma seisukohta või vastuväiteid. Selles osas on rikutud kaebaja ärakuulamisõigust (HMS § 40).

kehtestatud Lümanda Vallavolikogu 27.11.2007 otsusega nr 132

tingimusi (lubatud seejuures ehitusalune pindala 200 m2 ja maksimaalne kõrgus 8 m), millest saaks tuletada konkreetse piirkonna hoonestuslaadi. Veelgi enam, Sääre DP ei sätesta kohustuslikuna viilkatuse olemasolu. Sääre DP seletuskirja punktis 2.2 märgitakse, et ala tuleb välja arendada väga hea arhitektuurse lahendusega terviklikult, taotledes visuaalselt ühtlast ja terviklikku üldmuljet. Hoonete suuruste sobitamine maastikku – vältida liiga suure ja stiililt võõra hoone ehitust alale, rannikualade stiilis väike ühe- või poolteisekorruseline maja ei tohiks lõhkuda liigselt loodust ega visuaalset miljööd. Keelatud rajada torne. Kaebaja hinnangul tõendab eeltoodu, et väiksemahuline hoonestus ei kahjusta piirkonna vaateid ja miljööd, eriti kui seda ei eksponeerita teadlikult ning ei rajata torne vms. Samas, kuivõrd Sääre DP-d ei ole valdavas osas hoonestuse osas ellu viidud, ei saa vastustaja tõsikindlalt väita, milline on piirkonna väljakujunenud hoonestuslaad, sest see kujuneb Sääre DP elluviimise tulemusel. Niikaua kuni seda DP-d ei ole hoonestuse osas ellu viidud, ei saa vastustaja ka väita, et PT-s taotletu oleks sobimatu. Lisaks jääb otsusest ebaõige mulje, justkui on Sääre DP-ga ettenähtud kruntidele kavandatud hooned selliselt, et need ei oleks üldse vaadeldavad ning ei mõjutaks üldse piirkonna miljööd ja vaateid. See seisukoht on eksitav, sest nt Sääre DP-ga ehitusõiguse saanud Katresalu (katastritunnus 43301:001:0898) ja Katrepõllu (katastritunnus 43301:001:0899) kinnistutel ei ole oluliselt rohkem kõrghaljastust, kui Atsi maaüksusel – vt väljavõte Maa- ja Ruumiameti kaardirakendusest (dtl 10) Kaebaja hinnangul on ka Katrepõllu kinnistule hoonestuse rajamisel see igakülgselt vaadeldav ning Sääre DP-ga ettenähtud hoonestuse tõttu muutub piirkonna miljöö ja maastikuline üldilme paratamatult (st piirkonda rajataks kuni 9 hoonet, mis jääks igal juhul merelt vaadeldavad). DP kehtestamisega on vastustaja (õiguseellase kaudu) pidanud seda võimalikuks ning avalikke huve mitterikkuvaks. Atsi maaüksuse hoonestamine ei tooks kaasa sellega võrreldes märkimisväärset täiendavat negatiivset mõju vaadetele või nn külamaastikule. On selge, et piirkonda on kavandatud uushoonestus, mis tähendab, et tegemist ei saa enam olla museaalmaastikuga. Vastustaja ei ole eelmärgitud asjaolu asjakohaselt kaalunud, sest on vaadete hindamisel Sääre DP-ga kavandatu täielikult arvesse võtmata, väites ebaõigesti, et alale ei ole üldse hoonestust kavandatud, mistõttu on selle juures vaja kaitsta nn puutumatust. See tähendab, et vastustaja ei ole igakülgselt ja objektiivselt kaalunud kõiki asjas tähtsusomavaid asjaolusid. Kuivõrd oluline asjaolu on jäänud kaalumata on toonud see kaasa ka ilmselgelt ebaratsionaalse lõpptulemuse. Lisaks märgib vastustaja, et eelnevat arvesse võttes ning arvestades ka külale omast hoonestusstiili, ei sobitu soovitud hoone vallavalitsuse hinnangul väljakujunenud keskkonda, kuna jääks juhtotstarbeta alal liiga tee äärde ning väärtusliku põllumaa alal liiga lagedale ja vaadeldavale alale. Kaebaja märgib veelkord, et PT menetluses ei ole määratletud konkreetseid arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, mille pinnalt saaks asjakohaselt hinnata piirkonna sobivust EhS § 26 lg 3 p 1 tähenduses. Nimetatud sätte eesmärk ei ole hoonestamise välistamine pidades hoonestamist üleüldse sobimatuks. Nagu korduvalt mainitud, siis kehtiv ÜP vastustajale selleks alust ei anna (eriti juhtotstarbeta maa osas) – seega saab sobivuse hindamine toimuda üksnes konkreetsele hoonele EhS § 26 lg 4 tingimusi sisustades, mitte hoonestamist välistades. Vastustaja jätab tähelepanuta ka selle, et EhS § 26 lg 3 p 1 rakendatakse siis, kui PT antakse ning see ei ole PT andmisest keeldumise alus. Kaebajale jääb arusaamatuks ka üldsõnaline väide, et hoone jääks juhtotstarbeta alal „liiga tee äärde“. Vastustaja seisukoht on põhjendamatu, sest vastustaja ei ole viidanud ühelegi

õigusnormile või planeeringust tulenevale kriteeriumile, mis annaks selleks väiteks aluse. Vastustaja ei ole üldsõnalist väidet ka sisustanud ega selgitanud miks see toob kaasa PT andmisest keeldumise. Tegemist on taaskord ebakohase kaalutlusega, mis on toonud kaasa õigusvastase kaalutlusega, sest see ei põhine kehtival õigusel. Nimetatud alusel PT andmisest keelduda ei saa. Vastustaja on jätnud seejuures tähelepanuta, et vajadusel saaks PT-ga ette näha kohustuse lisada täiendavat kõrghaljastust, et vähendada hoonestuse visuaalset mõju. Vastustaja ei ole seda võimalust kaalunud, jättes ka sel moel huvid tasakaalustamata. Kokkuvõttes kinnitab eeltoodu, et vastustaja ei ole sisuliselt ega igakülgselt kaalunud erinevaid huvisid, sh neid tasakaalustanud vaid on otsinud üksnes argumente miks PT andmisest keelduda. Seejuures on vastustaja mõelnud ÜP-le juurde tingimusi mida see ei sisalda ning põhjendab seeläbi vajadust keeldumiseks. Sellised põhjendused on meelevaldsed ning sellest piisab otsuse tühistamiseks.

RKHKo 20.01.2021, 3-19-569 , p 11 TlnRnKo 22.02.2024, 3-22-1311/17, p 15

RKHKo 24.05.2010, 3-3-1-29-10, p 22

Vastustaja on Sääre DP-st tulenevaid asjaolusid seega kohaldanud üksnes nende argumentide toetuseks, mis toetavad PT-andmata jätmist, kuid selle osas, mis toetaks PT-andmist on vastustaja kaebaja argumendid jätnud tähelepanuta, rikkudes seega asjaolude igakülgse kaalumise põhimõtet. Vastustaja on jätnud seejuures arvestamata ka selle, et Sääre DP on tunnistatud Atsi maaüksuse osas kehtetuks. HMS § 60 lg 2 järgi peab vastustaja mh lähtuma ka enda poolt antud haldusaktidest – seega ei saa vastustaja väita, et DP kehtetuks tunnistamise eesmärk oli võimaldada kaebajal üksnes taotleda ehitusõigust, et vastustaja saaks sellest siis otsitud põhjendustel keelduda. Selline tegevus on vastuoluline ja vastuolus hea halduse põhimõttega.

TlnRnKo 20.01.2022, 3-20-2248/51

vastustaja käesoleva hetkeni teinud. Eeltoodust tulenevalt on viide väidetavale vastuolule maakonnaplaneeringuga asjakohatud ning vastustaja ei saanud sellele tugineda PT andmisest keeldumisel.

pindala on vähemalt 2 ha. Kuivõrd Atsi maaüksuse boniteet on 25 siis ei kvalifitseeru see maaüksus sisuliselt väärtusliku põllumaana. Seega pidi vastustaja seda arvesse võtma PT andmist toetava asjaoluna, mitte nentima, et hoonestamise lubamiseks toetavad asjaolud puuduvad üldse. Vastustaja on kaebaja argumentide kaalumise sisuliselt välistanud, mis viitab veelkord õigusvastasele kaalutlusotsusele. Kokkuvõtvalt on PT andmisest keeldumise otsus on nii formaalselt kui ka materiaalselt õigusvastane ja tuleb tühistada. Seetõttu tuleb kaebus rahuldada.

menetlusdokumendis esitatud väide, et Atsi maaüksusel asub rannaniidu kooslus. Eelviidatud tõend lükkab vastustaja väite üheselt ümber. Samuti puuduvad kohtuasja toimikus mistahes tõendid nn väärtusliku biotoobi osas. Tegemist on vastustaja väljamõeldud ja õigusliku tähenduseta mõistega, millega vastustaja õigustab keelduvat otsust – tõendamata asjaolule tuginemine on selge kaalutlusviga. Samuti on asjakohatu viide rändlindude häirimisele. Vastustaja enda esitatud tõend kinnitab, et mõju rändlindudele on ebaoluline (dtl 201) ning olukorras, kus hoonestus kavandatakse juba ehitusõiguse saanud krundi lähedale, võib eeldada, et see mõju ei suurene. Kokkuvõttes on vastustaja tuginenud vaidlustatud otsuses KSH järeldusele, mida sellest teha ei saa. Kaebajale ei ole KSH aruannet ärakuulamise käigus tutvumiseks esitatud ja sellega rikuti ka ärakuulamisõigust. Alles kohtumenetluses on selgunud, et vastustaja on rajanud otsuse KSH osas otseselt ebaõigetele väidetele.

järgima. Muuhulgas on DP kehtetuks tunnistatud osas kruntideks jaotamine ehk maakorralduse toimingud vastustaja heakskiidul ellu viidud, sh moodustatud Atsi maaüksus. Tõend kinnitab sedagi, et vastustaja (õiguseellane) pidas DP osalist kehtetuks tunnistamist võimalikuks just ehitusõigusega kruntide moodustamise eesmärgil. Pahatahtlik on seejuures vastustaja spekulatiivne käsitlus, et kuivõrd ehitusõiguse all ei mainitud konkreetselt elamut, siis võinuks kaebaja eesmärk olla näiteks lambalauda rajamine. See ei vasta tõele, kaebaja eesmärk on läbivalt olnud eluhoonete rajamine. Kaebaja rõhutab, et tavakeelelises mõistes kruntideks jagamine ehitusõiguse saamise eesmärgil tähendab mõistliku inimese arusaama järgi ehitusõiguse andmist just elamute, mitte lautade vms jaoks. Samas ei ole küsimus võimaliku hoone kasutusotstarbest ka oluline, sest vastustaja seisukohast ei selgu, mida see konkreetselt muudaks PT andmise otsuse õigusvastasuse osas. Oluline on seegi, et ehitusõiguse mõiste on tuletatav PlanS § 126 lg-st 4 (eelkõige hoonete arv, ehitisealune pind, maksimaalne kõrgus). Ehitusõiguse määramisel ei oma otsest tähtsust hoone kasutusotstarve – see ei mõjuta ehitise ruumilist mahtu ja sellest tulenevat mõju ümbruskonnale. Ehitusõiguse andmine ei eelda täpse kasutusotstarbe kindlaksmääramist ja seega väide, et vastustaja võis eeldada, et kaebaja soov on rajada varjualuseid või lautasid, on ilmselgelt tagantjärgi otsitud väide õigustamaks vastuolulist käitumist. Veelgi enam, kui vastustaja pidas hoone kasutusotstarvet ehitusõiguse andmiseks DP kehtetuks tunnistamisel oluliseks asjaoluks, oleks selle menetluses välja selgitanud ja vastavalt põhjendatud. Vastustaja ei ole tõendanud, et seda oleks tehtud, DP kehtetuks tunnistamisel on hoopis selgelt märgitud, et DP põhilahendust see kehtetuks tunnistamine ei mõjuta – seega möönis vastustaja, et võimalik täiendav kruntide hoonestamine ei mõjutaks piirkonda negatiivselt. Seda kinnitavad mh ka teised asjas esitatud tõendid, miks haakuvad kaebaja, mitte vastustaja väidetega. Kuna vastustaja peamine argument seisneb ka selles, et mistahes moel Atsi kinnistu hoonestamine häiriks piirkonna vaateid, siis jääb ka arusaamatuks, kuidas näiteks lambalaudale ehitusõiguse andmine saaks tuua vaadete osas kaasa mistahes erisuse, sest piirkonna vaateid mõjutab eelkõige hoone kõrgus ja arhitektuurne lahendus, mitte see, kas selles elavad lambad või inimesed. Seda asjaolu ei ole vastustaja selgitanud. Kuna vastustaja on võtnud omaks, et Sääre DP osaline kehtetuks tunnistamine ei mõjuta DP põhilahendust, on arusaamatu ka vastustaja menetluses esitatud argumentatsioon sellest, et see ala peab olema puutumatu. Vastustaja enda varasem seisukoht seda ei toeta ning tegemist on seega otseselt vastuolulise käitumisega. Kohtupraktikas on leitud, et ilma mõjuva põhjuseta ei tohi isikut ebavõrdselt kohelda ning avalik haldus peab vältima vastuolulist tegutsemist. Kaalutlusõiguse teostamisel ei tule arvestada üksnes õigusaktidega, vaid kõigi oluliste asjaoludega (HMS § 4 lg 2). Seega on selge, et vastustaja argument Sääre DP osas on toimetu ning vastustaja argumendid, mis toetuvad varasema DP de facto kohaldatavusele, on sisult valed ja toonud kaasa õigusvastase keeldumise. Vastustaja ei ole arvestanud enda varasema seisukohaga DP kehtetuks tunnistamisel, sellest kaebajale võrsunud õiguspärase ootuse ja kokkuvõttes ka võrdse kohtlemisega samaväärsete ÜP tingimuste (so väärtusliku põllumaa) tõlgendamisel. Kokkuvõttes on olulised asjaolud jäetud arvestamata ning vastustajal puuduvad ratsionaalsed kaalutlused PT andmisest keeldumiseks. Seetõttu palub kaebaja kaebuse rahuldada.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

soovitakse hoonestada kinnistuid, mille näol on tegemist maatulundusmaadega, tuleb kaalutleda, kas antud kinnistule on võimalik määrata (ka osalist) elamumaa funktsiooni. Kaalutlemisel lähtub vastustaja ÜP-s seatud tingimustest elamumaadele ning arvestame lisatingimusi, mis on seatud konkreetses asukohas elamute kavandamisel.

ülesanne. Lisaks märgime, et väärtuslikust põllumaa alast jääb välja vaid 1700 m 2 maa-ala, millele kehtivad siiski põllu- ja metsamajandusmaa maakasutustingimused.

ÜP-ga ei ole Atsi kinnistule määratud väikeelamumaa või perspektiivse väikeelamumaa juhtfunktsiooni. Kuna tingimata pole vajalik konkreetse funktsiooni määratus, siis üldjuhul tuleb leida seda toetavaid tegureid. Kui arutleda teemal, kas Atsi kinnistu läheduses on määratud väikeelamumaa või perspektiivse väikeelamumaa juhtfunktsiooni, siis vastus on jaatav. Atsi kinnistust üle kohaliku Karala-Panga tee põhja suunal, on määratud suurele alale perspektiivne väikeelamumaa ala. See annab võimaluse kaaluda, kas elamumaa laiendamine Atsi kinnistule oleks põhjendatud. Selles osas saab lähtuda küsimusest, mille alusel konkreetne perspektiivne väikeelamumaa ala on üldplaneeringuga määratud. Elamumaid on reserveeritud Karala külas tihendamise ja laiendamise eesmärgil, eelkõige endistel taluõuedel ning nende läheduses. Kuna ÜP koostamisel on lähtutud olulisel määral 2007. aastal koostatud Saare maakonnaplaneeringu teemaplaneeringust ,,Asustust ja maakasutust suunavad keskkonnatingimused“ 12, võib järeldada, et vastavalt kultuurilis-ajalooliste ja identiteediväärtusega maastike maakasutustingimustele ning esteetilise ja puhkeväärtusega maastike maakasutustingimustele, mis konkreetsel alal kehtivad, on konkreetne perspektiivne väikeelamumaa suunatud taotluslikult olemasolevast kohalikust teest maismaa suunal, kuna merega piirnevatel maastikel peab kavandatav uushoonestuse asukoht olema võimalikult vähe eksponeeritud ega tohi häirida vaateid merelt või merele. Ära on ka märgitud, et hoonete ja rajatiste kõrgus üldjuhul ei tohi kõrghaljastuse olemasolul seda ületada, maastiku avatuse ja loodusväärtuse säilitamiseks on elamumaid reserveeritud esmajoones ajalooliste külakeskuste aladele ning määratletud on väärtuslikud põllumaad, mis tuleb hoida avatuna, et säilitada vaated merele. Kui vaadelda täpsemalt konkreetselt Karala-Panga teest mere poole jäävat ala, kuhu mõningale poole on siiski väikeelamumaid määratud, siis tekib küsimus, kas samadel alustel oleks võimalik ka Atsi kinnistule anda võimalus elamuhoonestuseks. Elamumaid on merepoolsemal maastikul määratud ning elamuid on püstitatud aladele kõrgema ning tihedama puistuga ja/või on tegemist vanade talukohtade või maadega, mis on olnud hoonestatud juba enne ÜP kehtestamist. Atsi kinnistul puudub kõrgem ning tihedam puistu, mis tasakaalustaks traditsioonilise hoonetüübi (35-45 kraadise kaldega viilkatusega hoone) püstitamist (puistu maksimaalne kõrgus 3 m) kinnistule ning samuti puuduvad andmed, et kinnistul oleks kunagi asunud ajaloolist hoonestust. Kuna Atsi kinnistu asub alal, mis on määratud valdavas osas ÜP-ga väärtuslikuks põllumaaks, tuleb lähtuda ka väärtuslikele põllumaadele seatud tingimustest, milles on viidatud, et väärtuslikud põllumaad tuleb (üldjuhul) hoida hoonestamata ja kasutuses põllumajandusliku maana, kusjuures põllumaa väärtus ei seisne vaid selle boniteedis.

Kättesaadav veebis: https://planeeringud.ee/plank-web/#/planning/detail/10100022

hoonetes kui sellistes, vaid ka hoonete funktsioonis. EhS § 26 lõike 1 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone või olulise avaliku huviga rajatise ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus. Ehitusloakohustuslik hoone on vastavalt EhS Lisa 1 tabelile elamu ja selle teenindamiseks vajaliku hoone puhul- hoone ehitisealuse pinnaga üle 60 m 2 ja/või üle 5 m kõrge. Sellest tulenevalt on minimaalseks hoone suuruseks toodud ka 60 m 2 ehitisealuse pindalaga hoone. Seega on vastustaja kaalunud erinevaid lahendusi.

illustratsioonides oli toodud, ei ole piirkonnale omane. Vastustaja on keeldunud, kuna sellele alale eluhoone püstitamine ei ole meie hinnangul põhjendatud. Võimatu on püstitada hooneid nii, et nad ei omaks mõju maastikule ja seda ükskõik kui kõrge või madala hoone püstitamisel. Antud on võimalus hoonestada üle tee asuvat kehtiva Sääre detailplaneeringu ala ning vaidlustatav Atsi kinnistu ala on selgelt vajalik elamualade tasakaalustamiseks säilitada hoonestamata.

eksponeerimise vähendamiseks ja olemasoleva väärtusliku maastiku keskkonna võimalikult vähese häirimuse saavutamiseks. Uus kavandatav hoonestus Sääre detailplaneeringualal on suunatud Karala-Panga teest eemale, puistute juurde. Planeeringuga on tagatud ka oluliste vaadete säilimine merelt ning merele. Ruumiline areng ja uue hoonestuse kavandamine peab olema väljakujunenud asustusstruktuurist ja hoonestuslaadist lähtuv ning põhinema selle hoidlikul täiendamisel. Arvestades ka kehtiva Sääre detailplaneeringuga, on lähtutud põhimõttest olemasolevat looduslikku keskkonda maksimaalselt säästa, säilitades maastiku traditsioonilist ilmet ja kultuuripärandit. Uus kavandatav hoonestus planeeringualal on suunatud Karala-Panga teest eemale, puistute juurde. Planeeringuga on tagatud ka oluliste vaadete säilimine merelt ning merele. Elamuala laiendamine Atsi kinnistule ei ole Sääre detailplaneeringu põhimõtetega kooskõlas. Mereäärsele alale ei olegi hoonestust kavandatud eeltoodud põhimõtete alusel. Selgelt tuleb eristada ala, mis jääb teest sisemaa poole ja ala, mis jääb teest mere poole. On tõsi, et konkreetselt ei ole hoonete paiknemise kirjeldust eraldi konkreetse EhS viite all vaidlusaluses otsuses välja toodud. Küll aga on otsuse erinevates punktides kirjeldatud mitmeid kordi, et olemasolev hoonestus külas paikneb valdavalt teest eemal, puistute vahel. Hoonestus on kõrge viilkatusega hoone jne. Vastustaja märgib, et EhS § 26 lg 3 p 1 ei ole võetud vaidlustatava otsuse õigusliku alusena, vaid seda on puudutatud kaalutlusotsust tehes. Vastustaja selgitab, et projekteerimistingimuste andmisel tuleb vastavalt EhS § 26 lg 3 punktile 1 arvestada hoone või olulise rajatise asukohas väljakujunenud keskkonda, sealhulgas hoonestuslaadi. Hoonestuslaad on piirkonna hoonestusele iseloomulike tunnuste kogum, mis võib seisneda hoone kõrguses, mahus, krundijaotuses, hoonete paiknemises üksteise suhtes või krundil. Vastustaja märgib, et täiendava kõrghaljastuse lisamine eesmärgiga, et saaks eluhoonetega hoonestada ala, mis ei ole ette nähtud elamute püstitamiseks, kuna on väärtuslik ja hästi vaadeldav rannaniitudega maastik, oleks samuti põhjendamatu.

lambalauda/varjualuse püstitamiseks. Tänases olukorras on väga aktuaalne rannakarjamaade hooldamine kas veiste või lammaste poolt. Seega ei saa väita, et vastustajale pidi olema ilmselge, et Atsi kinnistule soovitakse rajada eluhooned. Kokkuvõttes on vastustaja seisukohal, et EhS § 32 p 5 alusel otsuse andmisest keeldumine on asjakohane. Kaebuse esitaja viitab ka avalikule huvile. Vastustaja märgib, et EhS § 26 lg 3 p 2 ei ole võetud vaidlustatava otsuse õigusliku alusena, vaid seda on puudutatud kaalutlusotsust tehes. Kaebuse esitaja on toonud välja, et tema hinnangul ei ole asjakohane viidata varasemalt, 2019 aastal väljastatud projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsusele. Vastustaja on selgelt väljendanud, et Saaremaa valla ruumilise planeerimise põhimõtted ega muud kohaliku omavalitsuse planeerimisalased alusdokumendid (üldplaneering) või õigusaktid ei ole vahepealsel perioodil muutunud. Seega ei ole muutunud ka vastustaja seisukohad võrreldes 17.05.2019 väljastatud projekteerimistingimustest keeldumise otsusega. Vastustaja hinnangul on see vägagi oluline ja asjakohane viide.

(vaated merelt ja merele). Haldusaktis esitatud põhjendused näitavad kaalutlusprotsessi tulemusi ega ole käsitatavad tagantjärele otsitud argumentidena. Vastustaja on ka täna seisukohal, et üldplaneeringust ei tulene otsest keeldu Atsi katastriüksuse hoonestamiseks. Samas ei tulene üldplaneeringust ka ühtegi toetavat argumenti Atsi katastriüksuse hoonestamiseks (üldplaneering pigem välistab sinna ehitamist). Alati on võimalik teha erandeid, kui seadus võimaldab, kuid antud juhul ei ole erandi tegemine vastustaja hinnangul põhjendatud. Märgime, et kõiki üldplaneeringu tingimusi ja põhimõtteid tuleb vaadelda siiski tervikuna ja koosmõjus. Sh tuleb arvestada väärtuslike põllumajandusmaade ja väärtuslike maastike tingimusi. Seetõttu ongi vastustaja kaalutlenud poolt ning vastu argumente ja leidnud, et Atsi katastriüksuse hoonestamine ei ole põhjendatud, kuna vastustaja soovib säilitada väärtuslikku maastikku, sh soovime tagada avatud vaateid merele (mis on ka üldplaneeringus välja toodud ja mis toetab vastustaja lõppjäreldust). Mis puudutab üldplaneeringus toodud tingmärke, siis märgib vastustaja, et kuivõrd tõesti ei ole leppemärkides toodud eraldi põllu ja metsamajandusmaa juhtotstarbe leppemärki, siis võib eeldada, et alad, mida ei ole eraldi juhtotstarbega alaks määratud on käsitletavad põllu- ja metsamajandusmaana. Sest ka eraldi juhtotstarbeta alasid ei ole üldplaneeringus käsitletud. Seisukohas on märgitud, et kehtiva kohtupraktika järgi ei saa vastustaja tugineda erandi tegemata jätmisel ÜP sättele, mis võimaldab erandi tegemist. Vastustaja selgitab, et asjaolu, et erandi tegemine on üldplaneeringu alusel lubatav, ei tähenda, et seda peab alati tegema, vaid vastustajal on sellisel juhul võimalus kaalutleda erandi tegemist. Erandi tegemine peab olema põhjendatud ning kui piisavalt tugevaid põhjendusi ei ole, ei saa erandi tegemist automaatselt eeldada. Erandi tegemist ei saa põhjendada ainuüksi võimalusega erandit teha. Vastustaja selgitab, et on keeldunud projekteerimistingimuste andmisest eelkõige väärtuslikule põllumajandusmaa tingimustele tuginedes, mitte viidates, et maatulundusmaale pole üldse võimalik ehitada. Kaebaja seisukohas on välja toodud, et vastustaja on omaks võtnud, et ei kaalunud Atsi kinnistu selle osa hoonestamist, kus puuduvad mistahes piirangud. Vastustaja märgib, et projekteerimistingimuste keeldumise otsuses on seda kaalutud (otsuse lk 8). KSH aruandes võrreldakse erinevaid alternatiivseid lahendusi Sääre detailplaneeringu koostamise raames, kuid ühegi alternatiivi raames ei ole käsitletud ehitamist Atsi katastriüksuse asukohas. Seetõttu saab järeldada, et Atsi katastriüksusele ehitamist ei ole algusest peale üldse kaalutud, vaid KSH ja detailplaneeringu menetluse raames leiti asukohad planeeringualal, mida oleks võimalik hoonestada keskkonnamõju strateegilise hindamise tulemusti arvestades. Lisaks märgime, et vastustaja ei ole väitnud, et väikese mahulise hoonestuse rajamisega kaasneb oluline keskkonnamõju, vaid oleme selgitanud, et kuna varasema planeeringu ja selle KSH koostamise käigus ei ole isegi kaalutud Atsi katastriüksuse asukoha hoonestamist, siis võib järeldada, et keskkonnaaspektidest tulenevalt ei ole ala hoonestamine võimalik. Veel märgime, et ehitustegevusega kaasneb häiriv mõju, kuid vastustaja pole väitnud, et tegemist on olulise negatiivse keskkonnamõjuga. Seisukohas toodud väide, et vastustaja ei ole vaadete ja arhitektuurse sobivusega seonduvat nõuetekohaselt uurinud, ei vasta tõele (vt vaidlustatud otsuse lk 9). Vastustaja ei ole ka väitnud, et varasemad keelduvad otsused annavad täiendava aluse keeldumiseks. Vastustaja on selle välja toonud pigem eesmärgil, et näidata, et asjaolud ei ole muutunud, ning vastustaja on oma otsuses järjepidev. Vastustaja väited planeerimispraktika muutumatuse osas ei ole vastuolulised. Vaadata tuleb konkreetset asukohta ja tingimusi.

5.22.Vastustaja palub kokkuvõtvalt jätta kaebus rahuldamata ja kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustajalt menetluskulude väljamõistmisel palub vastustaja kontrollida kulude põhjendatust. Vastustaja leiab, et kulud on üle paisutatud.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Taotluse lahendamine

kinnistule ei ehitata, säilivad olemasolevad vaated ning olustik. Seega oleks tegemist nende kolmandate isikute õiguste riivega. Lisaks tuleb projekteerimistingimuste andmisel vastavalt EhS § 26 lg 3 punktile 2 arvestada, et projekteerimistingimuste andmine ei oleks vastuolus õigusaktide, isikute õiguste või avaliku huviga. Antud juhul on tegemist avaliku huviga, kuna üldplaneering on oma olemuselt ühiskondlik kokkulepe ning üldplaneering ei võimalda sinna ehitamist, mistõttu oleks projekteerimistingimuste väljastamine vastuolus avalike huvidega. Antud asukohas KaralaPanga tee ääres on sealne avatud mereäärne maastik ja rannaniidud olulise avaliku huvi objektiks, mida väljendab ka kehtiv Lümanda valla üldplaneering. Vallavalitsus on seisukohal, et elamuala laiendamine konkreetsele Atsi kinnistule ei ole põhjendatud. Konkreetses piirkonnas on võimaldatud hoonestada kinnistuid selleks ette nähtud perspektiivsete väikeelamumaade alal, säilitades seeläbi selle ümbrusesse jääva olemasoleva väärtusliku maastiku ja selle keskkonna võimalikult vähene häirumine. Hoiualaga piirnedes moodustab kinnistu kompaktse loodus- ja keskkonnakaitseliselt väärtusliku biotoobi. Maaüksuste hoonestamisega kaasneb otsene püsiva iseloomuga häiriv mõju, mida ei ole võimalik leevendada. Saaremaa Vallavalitsus on seisukohal, et eelnevad põhimõtted on üldplaneeringus, alale varasemalt koostatud detailplaneeringus, KSH aruandes ning Atsi kinnistule projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumise otsustes läbi kaalutud ja on endiselt pädevad.“

eriti maanteedega külgnevaid ja külade vahetus läheduses asuvaid põlde. Vältida põldude struktuuri lihtsustamist, säilitada metsatukad, üksikud puud, kiviaiad ja –vared. (dtl 110-111).

põllu- ja metsamajandusmaa, väärtuslike põllumaade kaitse- ja kasutustingimustes ning kas nendest tingimustest saab üldse lähtuda. Kohus nõustub siinkohal kaebajaga ja leiab, et vastustaja ei saa olukorras, kus juhtfunktsioon on jäetud üldse määramata (tegemist on ÜP kaardil osaliselt väga hele kollase ja osaliselt valge alaga) asuda seisukohale, et kinnistu hoonestamine on igal juhul vastuolus ÜP-ga. ÜP-s on sätestatud siinkohal konkreetsed tingimused ja asjaolud, mida tuleb kaaluda. Kohtule ei nähtu vaidlustatud otsusest, et vastustaja oleks nõuetekohaselt vastava kaalumise läbi viinud ning oma otsust põhjendanud kaaludes kõigi osapoolte huve. Vastustaja on tsiteerinud hulgaliselt ÜP sätteid, kuid otsusest ei ole võimalik aru saada, milles seisneb taotluse konkreetne vastuolu ÜP-ga. Vastustajal tuli kaaluda nii positiivseid kui negatiivseid asjaolusid ning arvestada tuli nii kaebaja Põhiseadusega tagatud omandipõhiõiguse kui ka ÜP-st võrsuvate põhimõtetega ning need omavahel kaalukausile asetada. Kõiki seisukohti tuli nõuetekohaselt põhjendada ja sealjuures arvestada kaalumisel proportsionaalsuse põhimõttega. Vaidlustatud otsus kohtu hinnangul neile nõuetele ei vasta ja kaebaja juhib õigustatult tähelepanu asjaolule, et Põhiseaduses sätestatud omandiõiguse käsitlus kaitseb eelkõige omanike õigusi oma omandit vabalt vallata ja kasutada ning nõuab omandiõiguse teostamise piiramise õiguse puhul avalikult võimult selle piiramise seaduslikkust ja asjakohastel juhtudel vastavate kaalutlusotsuste igakülgset kaalumist, huvide tasakaalustamist ja lõpplahenduse üheselt arusaadavat põhjendamist. Kaebaja toob asjakohaselt välja ka selle, et olukorras, kus ÜP ise näeb ette kaalumiskohustuse ei saa vastustaja üldsõnaliselt viidata, et kaebaja PT taotlus ei ole kooskõlas ÜP-ga. Vastustajal tuli selgitada, millisest võrsub konkreetne ja vältimatu vastuolu selles kehtestatud tingimustega viidades konkreetsele tingimusele. Seejuures märgib kohus, et nõustub kaebajaga selles, et väärtuslik põllumaa ei ole juhtfunktsioon ÜP tähenduses, vaid see on eraldi alakategooria. Eeltoodut toetab üheselt asjaolu, et ÜP kaardil ei ole see märgitud mitte maakasutuse all, vaid eraldi alapunktis väärtuslikud põllud, maaparandus. Vastustajal tuli lisaks arvestada, et mitte kogu kaebaja kinnistu ei ole väärtuslik põllumaa. Selle üle vaidlus puudub (vt ka ülal). Otsusest selle asjaoluga arvestamist ei nähtu ning seda on kinnitanud vastustaja ka kohtumenetluses, et hindas kinnistut tervikuna lähtudes väärtusliku põllumaa kohta ÜP-s sätestatust.

Põhjendatud on ka kaebaja seisukoht selles, et vaate häirimine (vt ÜP p 2.1) on määratlemata õigusmõiste, kuid seda ei saa sisustada nimetatud punkti kontekstis selliselt, et igasugune vaate mõjutamine välistab ehitusõiguse andmise – vastasel juhul ei saakski ühelgi juhul ehitusõigust anda, sest igasugune uushoonestus võib omada põhimõttelist mõju vaadetele. Otsusest ei nähtu nõuetekohast analüüsi vaate häirimise osas. Vastustaja on sisustanud häiringut nii, et igasugune häiring vaate osas peab puuduma, mida ei saa ÜP vastava punkti mõtte kohaselt, mis eeldab vastava analüüsi läbi viimist, pidada õiguspäraseks. Asjaolu, et uushoonestus oleks vaadeldav antud juhul kinnistul kõikidest ilmakaartest vaadates (vt otsuse lk 5 eelviimane lõik dtl 61) ei saa võrduda sellega, et uushoonestus häirib vaateid merelt ja merele ja toob vältimatult kaasa PT andmisest keeldumise. Vastustajal tuleb vastav vaate häirimise mõiste sisustada adekvaatselt. Seejuures tuleb vastustajal asetada kaalukausile kaebaja huvid (omandipõhiõigus) ning ÜP-st võrsuv avalik huvi vaadete säilitamiselele. Seejuures kohtule ei ole ära tuntav, et ühe elamu rajamine (koos kuni kahe kõrvalhoonega) ca 1 ha suurusele kinnistule oleks selline häiring, mis tingimata kaaluks üles kaebaja omandipõhiõiguse oma kinnistut kasutada. Seejuures on vastustajal kaalutlusõigus PT alusel antava ehitusmahu, täpse asukoha ning arhitektuuriliste nõuete kindlaks määramisel, mida kõike saab ja tuleb mh arvesse võtta ka vaate küsimusega seonduvalt. Hooned on võimalik paigutada kinnistule ka selliselt komplekselt, et vaate häiring on minimaalne nii maalt kui ka merelt. Samuti on vastustajal võimalik kaaluda hoonestamise lubamist väiksemas mahus, kui on soovinud kaebaja. Vastustaja selliseid asjaolusid ilmselgelt ei kaalunud. Vaidlustatud otsusele lisatud skeemilt ja fotodelt ei ole võimalik järeldada, et igasugune ehitustegevus tooks kaasa sellise vaate häiringu, mis kaaluks tingimata üles kaebaja huvi oma kinnistut hoonestada. Lihtsalt faktiline asjaolu, et hoone(te) rajamisel ei oleks tegemist enam nö puhta avara vaatega mereäärsele maastikule ei saa kaasa tuua automaatselt keelduvat otsust olukorras, kus vastustajal on kaalumiskohustus koos põhjendamiskohustusega. Siinkohal on asjakohane ka kaebaja poolt välja toodu, et vastustaja on meelevaldselt lähtunud eeldusest, et kaebaja on taotlenud 250 m2 ehitisaluse pindalaga eluhoonet ning pole menetluses ühelgi moel kaalunud väiksema ehitusaluse pindala, kõrguse või hoonete arvuga PT väljastamist. Ka see viitab olulisele kaalutlusveale, sest PT menetluse tuumaks peab olema huvide tasakaalustamine, mis saab seisneda asjakohase ehitusmahu määramises ning huvisid tasakaalustavate ehituslike- ja arhitektuursete tingimuste määramises EhS § 26 lg 4 alusel. Vastustaja ei ole vastanduvaid huvisid isegi proovinud tasakaalustada, vaatamata sellele, et kaebaja juhtis ka PT menetluses vastavale asjaolule tähelepanu (vt dtl 54). Lisaks juhib veel kohus vastustaja tähelepanu sellele, et ÜP kohaselt tähendab väärtuslike põllumaade avatud hoidmine seda, et seal välditakse võsa teket ja ala niidetakse (vt ÜP p 4.2 dtl 111). Kohus leiab, et vastava põhimõttega ei ole vastuolus PT alusel ala osaline hoonestamine, kuivõrd kinnistu kasutamisel ka ala hooldatakse (niidetakse ja ei lasta võssa kasvada). Vastustaja viited sellele, et Atsi kinnistule ehitamine tooks kaasa olulise maastikulise üldilme muutuse, kuna hoone püstitamisega kinnistul laienevad mõjutused ka väärtuslikule põllumaa alale ning et vallavalitsuse hinnangul ei saa vaadelda eraldiseisvalt vaid hoonet ja selle mõju, vaid arvestada tuleb ka sellega kaasnevate inimmõjutustega, jääb kohtule ebaselgeks. Väärtusliku põllumaa mõte on selle kasutamiseks st selle ala niitmises, seal vilja või köögivilja kasvatamises, karjatamises jne (mitte inimmõjutustest puutumatuna hoidmises). Seega viide nagu peaks vastav ala olema inimtegevusest puutumatu, ei ole siinkohal asjakohane – tegemist on ebakohase kaalutlusega.

otsusega nr 132) alal üldplaneeringujärgsetele elamumaadele kavandatud kruntidele on antud ehitusõigus, ehitusõigus kehtib ning nende omanikel on õiguspärane eeldus, et merelähedasele maastikule, sealhulgas tänasele Atsi kinnistule ei ehitata, säilivad olemasolevad vaated ning olustik. Seega oleks tegemist nende kolmandate isikute õiguste riivega. Kohus ei nõustu siinkohal vastustaja seisukohtadega ning leiab, et tegemist ei ole kohase kaalutlusega. Esiteks - nagu kohus juba faktiliste asjaolude juures välja tõi - on vastustaja Lääne-Saare Vallavolikogu 21.08.2017 otsusega nr 1-3/17/52 tunnistanud osaliselt kehtetuks Karala küla Sääre detailplaneeringu (OÜ Kuressaare Kommunaalprojekt töö nr T – 134-05) Sääre maaüksuse (katastriüksuse katastritunnus 43301:001:0897, sihtotstarve maatulundusmaa, pindala 43,58 ha) osas (dtl 30-31). Nimetatud menetlusse oli kaasatud ka Sääre detailplaneeringu järgselt moodustatud Katrepiiri, Katreveere, Kopli-Katre, Vana-Katre, IdaKatre, Lõuna-Katre, Katre-Küngu, Katrepõllu ja Katresalu maaüksuste omanik, kes omapoolselt seisukohta ei avaldanud (vt dtl 30, 4 lõik). Kehtetust haldusaktist ei saa kolmandatele isikutele tekkida subjektiivseid õigusi ega riiveid (vt ka HMS § 60 lg 1). Seega on vastustaja vastav seisukoht otseselt vastuolus kehtiva õigusega. Kolmandatel isikutel puudub õiguslik alus nõuda kehtetu haldusakti täitmist või järgimist. Seejuures on käesolevas asjas tõendamist leidnud, et detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisel on kinnistu omanik selgelt avaldanud soovi kinnistule ehitusõiguse saamiseks. Kui vastustaja (ja kolmandate isikute, kelle kinnistud olid detailplaneeringuga hõlmatud) sooviks oleks olnud Atsi kinnistule ehitusõiguse andmist vältida, siis oleks tulnud vastustajal keelduda detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamisest. Vastustaja seda teinud ei ole, vaid on käitunud vastupidiselt tunnistades detailplaneeringu osaliselt kehtetuks teadlikuna kaebaja eesmärgist saada oma kinnistule ehitusõigus, mida tal DP kehtivuse ajal ei olnud. Seega on vastustaja minetanud võimaluse keelduda PT andmisest Atsi kinnistule viitega selle vastuolule Sääre DP-le. Sama põhjusel ei saa pidada asjakohaseks ka vastustaja viiteid nimetatud detailplaneeringu menetluses läbi viidud KSH-le, mille asjakohasus on kindlasti vähenenud ka tulenevalt selle tegemisest möödunud aja tõttu. Seejuures ei ole vaidlust selles, et PT taotlemisel KSH-d läbi viia ei tule ning Atsi maaüksusel puuduvad looduskaitselised piirangud. Selles osas nõustub kohus kaebaja poolt avaldatud seisukohtadega neid kordamata (vt käesoleva kohtuotsuse p 4.5.3, 4.9 ja 4.10). Vastustaja poolt kohtumenetluses esitatud argumendid KSH sisu suhtestamisel kaebaja kinnistuga on ilmselgelt otsitud, väheloogilised ja pigem ennast õigustavad kui tõendid tõsise kaalutlusõiguse teostamise kohta. Teiseks ei ole vastustaja kolmandaid isikuid kohtule esitatud andmete põhjal PT menetlusse üldse kaasanud ega nende arvamust küsinud rääkimata sellest, et vastustaja oleks üldse hinnanud võimaliku riive intensiivsust võrreldes kaebaja huvidega. Seega ei saa vastustaja tugineda kolmandate isikute väidetavatele huvidele, mida vastustaja ei ole tegelikult välja selgitanudki. Tegemist on haldusorgani uurimiskohustuse tõsise rikkumise ning olulise menetlusveaga.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.