Tartu Ringkonnakohus Tanel Saar 20. juuli 2026, Tartu 3-26-1780 X.X.-i kabus Lüganuse Vallvalitsuse 27.05.2026 korralduse nr 355 p-de 1 ja 2 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 6. juuli 2026. a määrus X.X.-i määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja X.X. Vastustaja Lüganuse vald
RESOLUTSIOON
1.Jätta kaebaja määruskaebus rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 6. juuli 2026. a määruse resolutsiooni punkt 1 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasi kaevatav (HKMS § 252 lg 7 ja § 235 lg 1).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Vastustaja teavitas kaebajat 20. juuni 2025. a kirjaga nr 4-13/1043, et on algatanud avalikes huvides omandamise menetluse Erra alevikus kaebajale kuuluva korteriomandi suhtes (kin.reg osa nr xxx).
2.Pärast kaebaja keeldumist korteriomandi võõrandamisest kokkuleppel otsustas vastustaja 27. mai 2026. a korraldusega nr 355 sundvõõrandada kaebajale kuuluv korteriomand ja määrata kaebajale korteriomandi omandamise tasu ja asjaajamisega seotud kulude eest kokku 503 eurot.
3.Kaebaja esitas Tartu Halduskohtule hiljem täiendatud kaebuse, milles palub tühistada vastustaja 27. mai 2026. a korralduse resolutsiooni punktid 1 ja 2. Kaebaja esitas ühtlasi taotluse vaidlustatud korralduse täitmise peatamiseks esialgse õiguskaitse korras.
Vastustaja vaidles esialgse õiguskaitse taotlusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Vastustaja leidis, et korralduse täitmise peatamine põhjustaks olulust kahju avalikele huvidele. Kaebaja õiguste kaitse on tagatud halduskohtumenetluses, mistõttu ei kaasneks kaebajale pöördumatult negatiivseid tagajärgi. Vaidlustatud korraldusega otsustatud sundvõõrandamine on osa riikliku meetme elluviimisest, mille eesmärkiks on muuhulgas lahendada kohalike omavalitsuste probleemi amortiseerinud ja alakasutatud elamute osas.
Selle raames Lüganuse Vallavalitsusele eraldatud riikliku toetuse kasutamise tähtaeg on 30. august 2026.
5.Tartu Halduskohus 6. juuli 2026. a määrusega jättis kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 1), võttis kaebuse menetlusse (p 2), tunnistas vastustaja Lüganuse valla (p 3) ja kohustas ta kaebusele vastama (p 3). Määruse põhjenduste kohaselt on kaebajal esialgse õiguskaitse vajadus, kuna korralduse täitmisega kaotab kaebaja omandiõiguse korteriomandile. Korterelamu lammutamise järel ei saa omandiõigust enam taastada. Kaebuse rahuldamine on samas ebatõenäoline. Vastustaja on saavutanud korterelamus korteriomandeid omanud omanike enamusega on kokkulepe hoonest loobumise. Kaebajal üksikkaasomanikuna ei ole perspektiivi hoone, s.h mahajäetud korterite ülalpidamiseks ka juhul, kui sundvõõrandamist ei toimu. Tõendid pigem kinnitavad, et korterelamu seisund on suhteliselt halb ja selle taastamine pole majanduslikult põhjendatud. See asjaolu, et haldusmenetluse käigus hakkas kaebaja oma korterit aktiivselt renoveerima, et näidata sellega seost ja korteri paremat seisundit, ei lükka tegelikult ümber korterelamu terviklikku halba seisundit. Nendel asjaolude kaalub vastustaja soov parandada kohalike elanike elutingimusi, tagada elukoha ohutus ja rahaliste vahendite mõistlik ja säästlik ning efektiivne kasutamine üles kaebaja omandiõiguse riive. Vaidlustatud korralduse täitmise peatamisel võib esineda oht, et vastustaja ei saa projektitoetust, mistõttu võib amortiseeritud hoone lammutamine ja hüvitiste väljamaksmine üle kanduda määramata ajaks tulevikku või jääda üldse teostamata või sellega peaks vastustaja tegelema oma eelarveliste vahendite arvel.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kaebaja esitas 7. juulil 2026 määruskaebuse, milles ta palub tühistada Tartu Halduskohtu 6. juuli 2026. a määrus ja rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Määruskaebuses leiab kaebaja, et vastustaja tegevus ja halduskohtu määrus on vastuolus seadusega ning põhinevad valedel ja kontrollimata andmetel. Kaebaja kinnitusel võetakse kõik süüdiolevad ametiisikud vastutusele karistusseadustiku § 89 järgi kui kaasosalised.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.HKMS § 2 lg 4 lause 2 kohaselt tõlgendab kohus menetlusosaliste avaldusi ja lähtub nende lahendamisel esitaja tegelikust tahtest. Eeltoodust lähtudes leiab ringkonnakohus, et kaebaja taotleb määruskaebuses Tartu Halduskohtu 6. juuli 2026. a määruse resolutsiooni punkti 1tühistamist. Ringkonnakohtu hinnangul tuleb määruskaebus jätta rahuldamata. Määruskaebuses heidab kaebaja küll halduskohtule ette kontrollimata andmetele tuginedes esialgse õiguskaitse taotluse õigusvastast rahuldamata jätmist, kuid ei selgita täpsemalt, milles seisneb halduskohtu eksimus. Ringkonnakohus ei näe, et halduskohus oleks eksinud esialgseõiguskaitse kohaldamise eelduste tuvastamisel, jätnud huvide kaalumisel mõne olulise asjaoluga arvestamata, tuginenud asjakohatule kaalutlusele või ilmselgelt eksinud kaalutluse teostamisel.
8.Halduskohus nõustus kaebajaga, et vaidlustatud korralduse täitmise peatamata jätmise korral saabub kaebajale tagajärg, mida ei ole hiljem võimalik enam heastada – kaebaja jääb
lõplikult ilma korteriomandi omandi õigusest. Sellele vaatamata pidas halduskohus avalikku huvi korralduse täitmise vastu kaalukamaks kaebaja omandiõiguse riivest. Ringkonnakohus jagab halduskohtu seisukohta.
9.Vaidlust ei ole selles, et 20. juuni 2025. a sundvõõrandamise teate (dtl 47) esitamise ajaks oli enam kui 3⁄4 vaidlusaluse korterelamu korteritest kasutusest välja langenud. Ka kaebaja ei kasutanud talle kuuluvat korterit elukohana. Seega oli sundvõõrandamise menetlus ja selle tulemusel ka kaebaja korteriomandi sundvõõrandamine lubatav KAHOS § 4 lg 1 p 10 järgi. Kaebaja kinnitusel oli ta asunud remontima talle kuuluvat korterit. Ta peatas remondi pärast seda, kui sai naabritelt teada vastustaja kavatsusest korterelamu lammutada. Olukorras, kus valdav enamus korteritest olid eluruumina kasutusest välja langenud, ei muutnud kaebaja poolt talle kuuluvas korteris remondi teostamine sundvõõrandamist lubamatuks.
10.Vastustaja on kontrollinud ka teise KAHOS § 4 lg 1 p-s 10 nimetatud sundvõõrandamise eelduse esinemist. Nimelt kinnitab vastustaja tellitud kortermaja tehnilise seisundi audit (dtl 57-94), et korterelamu üldine tehniline seisukord on mitterahuldav, hoone kooskõlla viimine tänapäevaste tuleohutus- ja energiatõhususe nõuetega ning elamiseks vajalike tingimuste loomine nõuab märkimisväärseid kulutusi kogu maja rekonstrueerimiseks, mis ei ole majanduslikult eesmärgipärane arvestades, et hoones on ainult kaks asustatud korterit. Kaebaja väidetest võib aru saada, et eelkõige seab ta kahtluse alla kortermaja tehnilise seisundi auditi järeldused, leides, et need tuginevad üksnes vaatlusele ja korterelamu renoveerimise kulude kohta puudub arvestus. Seejuures vaatab kaebaja aga mööda sellest, et ka korterelamu remondikalkulatsioonita on ilmselge, et elamus asuvate korterite väärtusega (vt eksperthinnang dtl 7-45) võrreldes on elamu renoveerimine kulu mitme suurusjärgu võrra suurem. Halduskohus osutas põhjendatult, kui vastustaja teiste korteriomandite omanikuna ei ole valmis renoveerimise kulu kandma, siis puudub reaalne väljavaade hoone taastamiseks. Kuigi kaebaja väitel olid 2025. aasta kevadel hoones kasutatavad kõik kommunikatsioonid, suureneb hoone kõigi teiste korterite kasutusest välja langemise järel tõenäosus, et ka selles osas olukord muutub. Kokkuvõttes ei saa asjas esitatud tõendite pinnal järeldada, et tegelikkuses oleks korterelamu sedavõrd heas korras, et selle lammutamist tuleks pidada põhjendamatuks. Kaebaja ei sea sisuliselt kahtluse alla kortermaja tehnilise seisundi auditi järeldusi hoone tehniliste puuduste kohta ega sedagi, et maja kasutamise jätkamiseks on vajalik vähemalt osa neist kõrvaldada. Vastustaja märkis juba sundvõõrandamise menetluse ajal, et kui kaebaja ei nõustu hinnanguga hoone seisukorra kohta, siis saab ta esitada konkureeriva hinnangu. Kaebaja seda ei teinud. Isegi, kui möönda, et hinnangu tellimine ei olnud kaebajale jõukohane, saanuks kaebaja täpsemalt selgitada, miks tema arusaamisel on hoone tehniline seisund erinev vastustaja tellitud tehnilise seisundi auditis märgitust. Ka seda ei ole kaebaja teinud. Seega puuduvad kohtumenetluses praegusel hetkel tõendid, mis seaks kahtluse alla sundvõõrandamise eelduse täidetuse. Asja sisulisel lahendamisel võib ilmneda uusi tõendeid, kuid esialgse õiguskaitse taotluse peab kohus lahendama viivitamatult ega saa jääda ootama võimalike uute asjaolude ilmnemist.
11.Kaebajal on õigus selles, et omandiõigus on olulise tähtsusega õigus ning isiku sellest õigusest ilma jätmine ei saa olla suvaotsus. Samas ei too kaebaja välja, et vastustaja oleks otsustanud kaebajale kuuluva korteriomandi sundvõõrandada KAHOS-e sätteid rikkudes või jätnud sundvõõrandamise menetluses olulise asjaolu tuvastamata või sellega arvestamata. Praeguses menetlusetapis ei näe ka ringkonnakohus, et vastustaja oleks rikkunud menetluskorda vaidlustatud korralduse andmisel või muul moel kaebaja õigusi ülemääraselt riivanud. Kaebaja õiguste riivet vähendab see, et kuigi korterid on tavapäraselt kasutatavad elukohana, ei ole kaebaja vaidlusalusesse korterisse elama asunud. Selge ei ole, kas kaebaja oli 2025. aasta kevadel alustanud korteri remontimist sinna elama asumiseks või muul eesmärgil või on õigus vastustajal, et kaebaja asus tegutsema alles pärast seda, kui sai teada
elamu lammutamise kavatsusest. Igal juhul ei väida kaebaja, et korteriomandi omandiõiguse kaotamise järel ei oleks tal elukohta. Seetõttu on võimalik omandi kaotusega kaasnevate negatiivsete tagajärge kõigi aspektide heastamine kaebajale kohase hüvitise maksmise kaudu.
12.Teisalt tuleb nõustuda halduskohtuga, et kujunenud olukorras esineb kaalukas avalik huvi sundvõõrandamise lõpuleviimiseks ja ka hoone lammutamiseks. See aitab kaasa elamumajanduse ümberkorraldamisele, kasutuseta seisvast hoonest lähtuvate riskide maandamisele, samuti avalike vahendite säästvale kasutusele ja hoone säilitamiseks tulevikus tekkida võivate kulutuste ärahoidmisele.
13.Eeltoodud asjaoludel saab avalikku huvi pidada kaalukamaks kaebaja omandiõiguse riivest. Kaebaja omandiõiguse lõppemine ei takista kohtumenetluses vaidlustatud korralduse õiguspärasuse igakülgset hindamist. Kohus saab muu hulgas otsustada, kas kaebajale määratud sundvõõrandamise tasu ja hüvitis on õiguspärane ja piisav ka kaebaja hinnangul talle sundvõõrandamisega tekitatud kahju (kasutuks muutunud kulutused) osas.
14.Ringkonnakohus märgib veel, et kaebajal tuleb kasutada oma menetlusõigusi heauskselt (HKMS § 28 lg 1). Kohtumenetluses vastustaja ja kohtu ametnike ähvardamine kriminaalkaristusega ei ole kohane viis oma õiguste kaitsmiseks. Kohtumenetluses kohtu otsustusega mittenõustumisel saab menetlusosaline oma õigusi kaitsta kohtu tegevusele vastuväite esitamise kaudu või edasikaebeõigust kasutades. Määruskaebus jääb rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 6. juuli 2026. a määrus muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.