AS-i PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ kaebus Tallinna linnaga 28.04.2022 sõlmitud halduslepingu osaliseks tühistamiseks või halduslepingu osa tühisuse tuvastamiseks, halduslepingu osa õigusvastasuse tuvastamiseks, vastustaja keelamiseks, vastustaja kohustamiseks ning varalise kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 12.02.2026 määrus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Kaebajad – AS PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ, ühised esindajad v-adv Carry Plaks ja v-adv Kaido Loor Vastustaja – Tallinna linn, esindaja Inge Lumiste
Menetluse alus ringkonnakohtus
AS-i PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Võtta menetlusse AS-i PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ määruskaebus Tallinna Halduskohtu 12.02.2026 määruse resolutsiooni punktide 2, 3, 4 ja 5 peale.
2.Jätta AS-i PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 12.02.2026 määruse resolutsiooni punktid 2, 3, 4 ja 5 muutmata.
Jõustunud määruse arvutivõrgus avaldamisel asendada füüsiliste isikute nimed initsiaalidega.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale võib kaebetähtaja ennistamist ja kaebuse menetluse lõpetamist puudutavas osas esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates
3-26-155 (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 124 lg-d 3, § 155 lg 5, § 235 lg-d 1 ja 3). Esialgset õiguskaitset puudutavas osas ei saa määruse peale edasi kaevata (HKMS § 252 lg 7).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ ja Hepsor Phoenix 3 OÜ sõlmisid 28.04.2022 Tallinna linnaga notariaalse lepingu „Kinnistu tasuta võõrandamise võlaõiguslik leping, hüpoteegi seadmise leping ja avaldused eelmärgete kinnistamiseks, kokkulepped kinnistule lasteaia ehitamiseks“ (haldusleping), millega nad mh kohustusid andma neile kuulunud Manufaktuuri tn 6 ja 4 kinnistud tasuta Tallinna linnale, tasuma 1 049 073 eurot munitsipaallasteaia projekteerimise ja ehitamise finantseerimiseks ning seadsid lepinguliste kohustuse tagamiseks hüpoteegi tänaseks Hepsor PHX5 OÜ-le kuuluvale Manufaktuuri tn 3 kinnistule.
2.AS PHOENIX LAND, Hepsor Phoenix 2 OÜ, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ (kaebajad) esitasid 19.01.2026 Tallinna Halduskohtule ühise kaebuse Tallinna linnaga (vastustaja) 28.04.2022 sõlmitud halduslepingu osaliseks tühistamiseks või halduslepingu osa tühisuse tuvastamiseks, halduslepingu osa õigusvastasuse tuvastamiseks, vastustaja keelamiseks, vastustaja kohustamiseks ning varalise kahju hüvitamiseks. Koos kaebusega esitasid kaebajad ka esialgse õiguskaitse (EÕK) taotluse halduslepingu osa täitmise peatamiseks. Kaebuse põhjendused olid kokkuvõttes järgmised. Arvestades Riigikohtu lahendeid asjades nr 5-24-34 ja 5-25-6, on haldusleping vaidlustatud osas (st osas, millega see paneb kaebajatele kohustuse finantseerida linna poolt Manufaktuuri tn 6 ja Manufaktuuri tn 4 kinnistutele ehitatava lasteaiahoone ehitamist, lepingu punktid 5.2 – 5.4.) ilmselgelt õigusvastane (tühine), kuna vastustajal puudus ja puudub tänaseni kaasrahastamiskohustuse seadmiseks volitusnorm, kaebajatele pandud finantseerimise kohustuse ulatus pole vähimalgi määral läbipaistev, arusaadav, õiglane, kulu-tulu põhine, puudub otsene põhjuslik seos jne. Kaebajad ei peaks ilmselgelt õigusvastase (tühise) halduslepingu alusel vastustajale 1 049 073 eurot tasuma. Haldusmenetluse seaduse (HMS) § 103 lg 2 kohaselt kohaldatakse tühisele halduslepingule tsiviilõiguslike lepingute tühisuse kohta sätestatut. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Kaebajate jaoks seisneb halduslepingu täitmise jätkamisel kahjuliku ja hiljem raskesti kõrvaldatava tagajärje oht selles, et: (a) nad maksavad vastustajale ära väga suure summa raha sõltumata sellest, kas või millal kaebajad üldse saavad tulu (ja ehitusõigust realiseerivad), ja (b) kui haldusleping on vaidlustatud osas õigusvastane või tühine, siis ei ole selge, kas ja kuidas kaebajad selle summa vastustajalt üldse tagasi saavad. Haldusleping ei sätesta vastustajale alusetult makstud summade tagastamist. Kui kohus leiab, et tühistamis- või kohustamiskaebus ei ole kaebajate 1–3 poolt esitatud tähtaegselt, tuleb kaebetähtaeg ennistada, sest kaebajatele ei olnud kuni Riigikohtu 18.12.2025 otsuseni nr 5-25-6 teada, et Tallinna Linnavolikogu 15.12.2022 määruse nr 24 (kaasrahastamise määrus) § 18, mis sätestab finantseerimiskohustuse summa arvutamise aluse, on põhiseadusega vastuolus ja seega on vastustaja on nõudnud kaebajatelt 1–3 üldsuse huvides munitsipaallasteaia kaasrahastamist põhiseadusevastaselt. Kaebajatel polnud võimalik varem kaebust esitada. Kaebaja 4 Hepsor HPX5 OÜ omandas halduslepingu üheks esemeks oleva Manufaktuuri tn 3 kinnistu alles 18.12.2025 lepinguga ja talle ei saanud lepingu sisu ega kinnistut koormavad kohustused varem teada olla.
Tallinna linn esitas 03.02.2026 seisukoha kaebajate EÕK taotlusele.
2(10)
3-26-155 Kaebajate esitatud taotlus tuleb jätta rahuldamata, kuna EÕK kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Taotlus ei ole lubatav, sest tegemist on tsiviilõigusliku vaidlusega, mille lahendamine ei ole halduskohtu pädevuses. Lepingu punktis 5 on pooled kokku leppinud, et Tallinna linn ehitab lasteaiahoone ning kaebajad 1–3 finantseerivad lasteaia projekteerimist ja ehitamist 1 049 073 euroga. Lepingu punkti 5.9 kohaselt ei ole Tallinna linnal õigust nõuda finantseeringu maksmist või on kohustus see tagastada juhul, kui linn ei ehita lasteaeda kokku lepitud tähtajaks või ei anna ehitusõigust lepingu punktis 5.5 nimetatud mahus või aegadel. Lepingu punktis 5.11. on pooled kinnitanud, et sõlmitav leping ei muuda „Arendajate ja Linna vahel sõlmitud või sõlmitavast halduslepingust (Teede ja tehnovõrkude leping) tulenevaid kohustusi“. Lepingu punktis 5.13 on kokku lepitud, et pooled sõlmivad Sitsi tänav T2, Manufaktuuri tänav T2 ja Manufaktuuri tänav T3 avalikult kasutatavate rajatiste ehitamiseks halduslepingu. Vaidlustatud kokkulepetega ei ole kaebajatele 1–3 antud iseseisvaks täitmiseks linna avaliku halduse ülesandeid, vaid on lepitud kokku, et kaebajad hüvitavad osaliselt lasteaiahoone projekteerimise ja ehitamise kulusid. Võttes arvesse, et 7–10-rühmalise lasteaiahoone rajamise maksumus on ca 10–11 miljonit eurot, moodustab kaebajate finantseerimiskohustus kogu lasteaia rajamise kulust väikese osa. Riigikohus on leidnud, et tsiviilõigusliku lepinguga võib olla tegemist juhul, kui eraisik üksnes kaasatakse teenuse tellimise korras avaliku ülesande täitmisele, ilma et talle oleks üle antud võimuvolitusi või lepinguga reguleeritaks kolmandate isikute õigusi (20.10.2003 otsus nr 3-3-1-64-03, p 12). Tallinna Ringkonnakohus on rõhutanud, et halduslepingu esemeks saab olla ainult avaliku ülesande vahetu täitmine, mitte selle sooritamiseks kaasabi osutamine (16.10.2014 otsus nr 2-13-5792; 26.02.2025 määrus nr 2-23-17955/29, p 26). Isegi kui lasteaia ehitamist puudutavaid kokkuleppeid oleks võimalik käsitada haldusülesande täitmiseks volitamisena (millega vastustaja ei nõustu), on tegemist tsiviilõigusliku lepinguga, kuna puuduvad halduskoostöö seaduse § 3 lg-s 4 sätestatud halduslepingu eeldused. Kokkuleppega ei reguleerita avaliku teenuse kasutaja või muu kolmanda isiku õigusi ega kohustusi, Tallinna linna ei vabastata tal lasuvatest kohustustest ning lepinguga ei ole antud avaliku võimu volitusi. Pooled on eristanud selgelt kõnealust kokkulepet halduslepingust (Teede ja tehnovõrkude leping) (lepingu punktid 5.11 ja 5.13). Alternatiivselt tuleks kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus jätta rahuldamata õiguskaitsevajaduse puudumise tõttu. Kokkuleppe kehtivus kohtumenetluse ajal ei too kaasa ühtegi pöördumatut tagajärge ega kohtuotsuse täitmise võimatust. Ei saa eeldada, et Tallinna linn jätaks kohtuotsuse täitmata. EÕK taotluse rahuldamine kaebajate soovitud viisil tähendaks, et kohus otsustaks sisuliselt ära ka põhivaidluse.
Kaebajad esitasid 10.02.2026 vastuse vastustaja 03.02.2026 menetlusdokumendile.
Leping ei ole tsiviilõiguslik. Kaebajad ei võtnud lasteaia finantseerimiskohustust endale vabast tahtest, vaid tegu oli vastustaja haldusvõimu teostamisel seatud tingimusega. Raha maksmise kohustus on seotud ehitusloa ja kasutusloa väljastamisega. Seega on linn ühemõtteliselt tegutsenud haldusorgani (võimu)positsioonis. Sotsiaalse taristu rajamine on haldusorgani kohustus, mida tohib haldusakti või halduslepinguga panna huvitatud isiku kanda vaid teatud tingimustel. Tühise kohustuse täitmise nõudmine tooks kaasa rasked tagajärjed. Kui kaebajad kohustust ei täida, siis realiseerib vastustaja talle tühise kohustuse tagamiseks antud tagatise, misjärel jäävad kaebajad omandist ilma ja arendusprojekt pole faktiliselt realiseeritav. See ei ole tagasi pööratav ja lepingu kohaselt juba tasutud finantseeringut linn ei tagasta.
3(10)
3-26-155
5.Tallinna Halduskohus jättis 12.02.2026 määrusega Tallinna linna taotluse kaebuse tagastamiseks rahuldamata (resolutsiooni p 1); luges kaebuse nii halduslepingu osalise tühistamise kui halduslepingu osa õigusvastasuse tuvastamise nõudes mittetähtaegselt esitatuks (resolutsiooni p 2); jättis kaebajate taotluse kaebuse esitamise tähtaja ennistamiseks rahuldamata (resolutsiooni p 3); lõpetas halduslepingu osalise tühistamise ja halduslepingu osa õigusvastasuse tuvastamise nõude osas haldusasja nr 3-26-155 menetluse (resolutsiooni p 4); jättis kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata (resolutsiooni p 5). Halduskohtu põhjendused olid järgmised. HKMS § 6 lg 1 kohaselt loetakse halduskohtumenetluses haldusaktiks ka haldusleping HMS § 95 tähenduses. HKMS § 46 lg 1 sätestab, et tühistamiskaebuse võib esitada 30 päeva jooksul kaebajale haldusakti teatavaks tegemisest arvates. HKMS § 46 lg 5 sätestab, et kaebuse haldusakti või toimingu õigusvastsuse kindlakstegemiseks võib esitada kolme aasta jooksul haldusakti andmisest või toimingu tegemisest arvates. Menetlus tuleb HKMS § 152 lg 1 p 2, § 152 lg 3 ja § 124 lg 2 alusel halduslepingu osalise tühistamise ning selle osa õigusvastasuse tuvastamise nõudes lõpetada kaebust menetlusse võtmata. Kuna haldusleping sõlmiti 28.04.2022 ja kaebajad pöördusid halduskohtusse alles 19.01.2026, on kaebus esitatud hilinenult. Kohus ei nõustu kaebajate seisukohaga, justkui peaks kaebaja Hepsor HPX5 OÜ osas arvestama tühistamiskaebuse esitamise tähtaega alles Manufaktuuri tn 3 kinnistu omandamisest. Isegi kui möönda, et nimetatud äriühingul (kes pole halduslepingu pooleks) võiks olla tühistamisnõude esitamiseks kaebeõigus, on ka tema osas kaebetähtaeg ületatud. Kuigi juriidilise isiku juhtorgani liikmeid ei saa samastada juriidilise isikuga, tuleb arvestada, et vaidlusalusel juhul kattuvad kaebajate Hepsor Phoenix 2, Hepsor Phoenix 3 OÜ ja Hepsor PHX5 OÜ juhatuse liikmed, st kõigi nimetatud kolme kaebaja juhatuse liikmeteks on MM ja TT. Seega pidi kaebaja Hepsor HPX5 OÜ juba äriregistrisse kandmise hetkel (15.12.2025) olema halduslepingust teadlik ning järelikult on ka tema kaebus esitatud hilinenult (vrd HKMS § 46 lg 7). Kaebetähtaja ennistamiseks ei ole alust. HKMS § 71 lg 1 sätestab, et kui menetlusosaline lasi mööda seaduses sätestatud menetlustähtaja, ennistab kohus tähtaja menetlusosalise avalduse alusel, kui menetlusosaline ei saanud tähtaega järgida mõjuval põhjusel. Tähtaja ennistamine on kohtu kaalutlusotsus. Üldjuhul peaksid tähtaja ennistamist õigustama objektiivsed takistused, kuid erandlikel juhtudel võib arvestada ka menetlusosalise subjektiivseid võimeid asjadest aru saada ja oma käitumist õigusaktidele vastavalt juhtida. Mõjuva põhjusena HKMS § 71 lg 1 tähenduses võib olla käsitatav kogenematusest tingitud eksimus, mille tõttu isik ei saanud aru näiteks kaebuse esitamise vajadusest või kaebetähtaja arvestamisest (Riigikohtu halduskolleegiumi 16.01.2009 määrus asjas nr 3-3-1-75-08, p-d 16 ja 17; 21.06.2013 määrus asjas nr 3-3-1-30-13, p 12; 11.05.2016 määrus asjas nr 3-3-1-18-16, p 13). Kohtu hinnangul puudub alus kaebetähtaja ennistamiseks. Kaebajad on õigesti viidanud sellele, et kaasrahastamise määrus, mille Riigikohus tunnistas 18.12.2025 otsusega põhiseadusevastaseks ja kehtetuks, võeti vastu alles 231 päeva pärast halduslepingu sõlmimist (vt kaebuse p 4.4, dtl 16). Seega ei sõlmitud vaidlusalust halduslepingut kaasrahastamise määruse alusel ning Riigikohtu 18.12.2025 otsuses antud hinnang kaasrahastamise määruse § 18 põhiseadusevastasuse kohta ei saanud mõjutada kaebajatega sõlmitud halduslepingu osas kaebetähtaja kulgemist. Ka juhul, kui vaidlustatud haldusleping oleks sõlmitud kaasrahastamise määruse alusel, ei annaks see alust lugeda kaebust tähtaegseks. Põhiseaduse kommenteeritud väljaandes1 on selgitatud: „[õ]igusnormi
Ülle Madise (peatoimetaja) jt: „Eesti Vabariigi põhiseadus. Kommenteeritud väljaanne.“ Tallinn 2020. Kommentaar paragrahvi 152 kohta, p 130. Leitav arvutivõrgus: https://pohiseadus.ee/public/PSkomm2020.pdf
4(10)
3-26-155 põhiseadusvastaseks tunnistamine ei käivita aga uuesti kaebetähtaega haldusakti vaidlustamiseks ning see ei saa ka olla kaebetähtaja ennistamise aluseks, sest asjaolu, et Riigikohus polnud veel teinud otsust normi põhiseadusvastaseks tunnistamiseks, ei takista haldusakti tähtaegset vaidlustamist ega ühes sellega ka põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamist.“ Isegi kui pidada Riigikohtu 18.12.2025 lahendis antud hinnangu varasemat puudumist selliseks mõjuvaks põhjuseks, mis õigustaks tähtaja ennistamist, ei oleks tähtaja ennistamine võimalik. HKMS § 71 lg 2 kohaselt võib tähtaja ennistamist taotleda seaduses sätestatud tähtaja jooksul pärast menetlustähtajast kinnipidamist takistanud mõjuva põhjuse äralangemist, kuid mitte hiljem kui 14 päeva möödumisel päevast, kui nimetatud takistus ära langes. Arvestades viidatud Riigikohtu otsust, oleksid kaebajad pidanud kaebuse koos tähtaja ennistamise taotlusega esitama hiljemalt 02.01.2026, kuid kaebus esitati alles 19.01.2026. Kaebajatel puudub esialgse õiguskaitse vajadus. EÕK taotluse rahuldamata jätmine ei too vältimatult kaasa kaebajate viidatud negatiivseid tagajärgi, vaid tulemuseks on üksnes see, et kaebajatel on jätkuvalt kohustus täita lepingus kokkulepitut. Lepingu alusel nõutav summa on suur, kuid tegemist ei ole kaebajate jaoks ootamatu kohustusega, vaid rahaga, mille tasumisega pidid nad äriplaani realiseerima asudes ja hiljemalt halduslepingut sõlmides niikuinii arvestama, lisaks on osa rahast juba tasutud. Haldusorganile rahasumma tasumist ei saa pidada tagajärjeks, mille kõrvaldamine kohtulahendiga (st raha kaebajate kasuks väljamõistmine) oleks võimatu või raske.
6.Kaebajad esitasid 27.02.2026 määruskaebuse, milles paluvad tühistada Tallinna Halduskohtu 12.02.2026 määruse osas, milles kaebus loeti halduslepingu osalise tühistamise ja halduslepingu osa õigusvastasuse tuvastamise nõude osas mittetähtaegselt esitatuks, jäeti menetlusse võtmata, kaebetähtaeg ennistamata ja lõpetati menetlus (määruse resolutsiooni p-d 2–4) ning jäeti EÕK taotlus rahuldamata (resolutsiooni p 5). Kaebajad paluvad lugeda kaebuse halduslepingu osalise tühistamise ja halduslepingu osa õigusvastasuse tuvastamise nõuete osas tähtaegseks, alternatiivselt rahuldada taotlus kaebuse esitamise tähtaja ennistamiseks, ja võtta kaebus selles osas menetlusse; rahuldada EÕK taotlus ja peatada halduslepingu täitmine vaidlustatud osas kuni asja lahendamiseni. Tühistamis- ja õigusvastasuse tuvastamise nõuded tulnuks menetlusse võtta, need ei ole esitatud tähtaega ületades. Kaebaja 4 ei saanud aastaid enne enda õigusvõime tekkimist halduslepingust teada, tal tekkis puutumus halduslepinguga alles 02.01.2026 kinnistu omanikuks saades. Samuti ei ole kohane omistada füüsilise isiku (esindaja) teadmist automaatselt tema poolt juhitavale juriidilisele isikule. Kaebaja 4 juhatuse liige MM ei olnud ühegi halduslepingu osapoole esindaja ega juhtkonnas halduslepingu sõlmimise ajal. TT üksinda samas kaebaja 4 esindusõigust ei oma, st ainult tema teadmist kaebajale 4 omistada ei saa. Kohus on HKMS § 46 lõikeid 1 ja 5 valesti kohaldanud. Vaidlustatud haldusleping ei ole oma olemuselt ühekordse , vaid kestva õigusmõjuga haldusakt, kuna kaebajatele kehtestati pidev ja jätkuv finantseerimiskohustus, kusjuures maksekohustus seotakse otseselt tulevaste haldusaktidega (ehitus- ja kasutusload). Halduslepinguga pandud kohustuste tegelik mõju realiseerub alles ajas, sh maksetähtaegade saabumisel ja tagatiste realiseerimisel. Sellises olukorras ei tohiks tühistamis- ja õigusvastasuse tuvastamise nõude kaebetähtaja kulgemist hinnata pelgalt halduslepingu sõlmimise kuupäevast (28.04.2022), vaid hetkest, mil kaebajatele sai objektiivselt selgeks haldusorgani poolne rikkumine. Kuni 18.12.2025 ei näinud alama astme (jõustunud) kohtupraktika kaasrahastamisega seoses täna selgelt ebaseaduslikuks hinnatud halduspraktikas mingit probleemi – nt kaasrahastamisnõude volitusnormiks on kohtupraktikas varem peetud planeerimisseaduse (PlanS) §-e 1–4 ja 5(10)
3-26-155 kohaliku omavalitsuse ehitusmäärusi. Lootus kohtust õigust saada sai saabuda alles pärast Riigikohtu 18.12.2025 lahendi asjas nr 5-25-6 avaldamist, millega tuvastati kohaliku omavalitsuse sotsiaalse taristu kaasrahastamise regulatsiooni põhiseadusvastasus ning loetleti mh kriteeriumid, milliste mittejärgmisel on haldusleping seadusevastane ja vaidlustatav. Kaebus esitati 19.01.2026, s.o mõistliku aja jooksul pärast õigusliku olukorra selginemist, mistõttu tuleb kaebust pidada tähtaegseks. Halduskohus on jätnud kasutamata HKMS § 71 lg-ga 1 antud kaalutlusõiguse. Asjas esinevad selgelt erandlikud asjaolud, mis õigustavad tähtaja ennistamist ja kaebuse menetlusse võtmist: vaidlusalune kohustus on väga suure rahalise mahuga (üle 1 miljoni euro); kohustus on seotud avaliku võimu teostamisega (ehitus- ja kasutusloa kõrvaltingimused); tegemist on põhiseaduslikult olulise küsimusega, mis puudutab omavalitsuse õigust panna eraõiguslikele isikutele sotsiaalse taristu rahastamise kohustusi; kaebajatele ei saa ette heita passiivsust või hooletust, kuna kaasrahastamise seaduslikkuse kriteeriumid selgusid alles Riigikohtu lahendiga. Sellises olukorras on kaebuse menetlusse mittevõtmine ebaproportsionaalne ning rikub kaebajate PS §-ga 15 tagatud õigust tõhusale kohtulikule kaitsele. Kohtu järeldus kaebuse tähtaegsuse osas lähtub üleliia formaalsest ja kitsendavast tõlgendusest HKMS §-dele 46 ja 71 koostoimes ning ei arvesta nende sätete eesmärki tagada isikutele tegelik ja tõhus õiguskaitse. Kaebetähtaeg ei ole mitte “karistusnorm”, vaid õiguskindlust tagav instrument. Õiguskindlust ei vääri isiku põhiseaduslikke õigusi õigusvastaselt rikkuv haldusleping, millega kehtestatud vaidlusalune avalik-õiguslik koormis materialiseerub alles tulevikus. HKMS § 46 reguleerib kaebetähtaja kulgemist, kuid ei välista olukordi, kus isikul ei ole võimalik mõistlikult aru saada, et tema õigusi on rikutud. Kohus ei peaks § 71 kohaldamisala kitsendama pelgalt viitega sellele, et haldusleping sõlmiti varasemal kuupäeval. Vastustaja lähtus nn kaasrahastamise määruse põhimõtetest juba enne selle vastuvõtmist ja on otseselt sellele ka halduslepingu sõlmimisel viidanud. Kuivõrd määruses sisalduv põhimõte on põhiseadusega vastuolus, oli iseenesest mõistetavalt põhiseadusevastane sellesama põhimõtte kasutamine enne määruse vastuvõtmist. Isegi kui nõustuda halduskohtuga, et Riigikohtu lahend ei käivitanud uut kaebetähtaega HKMS § 46 tähenduses, siis tuleb vähemasti võtta arvesse seda, et kuni Riigikohtu 18.12.2025 otsuseni puudus kaebajatel objektiivselt alus väita, et halduslepinguga kehtestatud finantseerimiskohustus on põhiseadusvastane volitusnormi puudumise tõttu. Sel juhul ei ole küsimus mitte kaebetähtaja „uuesti algamises“, vaid selles, et kaebetähtaja järgimata jätmine oli vabandatav HKMS § 71 lg 1 mõttes, kuna kaebuse esitamise eeldus – arusaam õigusrikkumisest – ei saanud objektiivselt varem tekkida. Kohus on samastanud olukorra ekslikult pelga õigustõlgenduse muutusega, kuid tegelikkuses on tegemist uue ja määrava õigusliku asjaolu ilmnemisega, mis muutis halduslepingu õigusvastasuse kaebajatele alles hiljem objektiivselt tuvastatavaks. Volitusnormi olemasolu ei sõltu tõlgendusest, see kas on või ei ole. Kohus möönab, et Riigikohtu lahendi puudumist võiks käsitada mõjuva põhjusena, kuid leiab põhjendamatult, et isegi sel juhul ei oleks tähtaja ennistamine võimalik HKMS § 71 lg 2 tõttu (p-d 21–22). HKMS § 71 lg 2 eesmärk on välistada olukorrad, kus isik viivitab põhjendamatult kaebuse esitamisega pärast takistuse äralangemist. Käesolevas asjas esitasid kaebajad kaebuse 19.01.2026, s.o vähem kui üks kuu pärast Riigikohtu 18.12.2025 otsuse avaldamist. Arvestada tuleb aasta lõpu pühade perioodi ning vaidluse keerukust. Sellist ajavahemikku ei saa käsitada ebamõistliku viivitusena ega tõlgendada HKMS § 71 lg 2 eesmärgiga vastuolus olevana. Kohtu osundatud 14-päevases ajavahemikus 19.12.202502.01.2026 oli formaalselt 5 täistööpäeva, mis polnud valdavalt üksteisele järgnevad. Puhkuste periood kestis kuni 05.01.2026, seega reaalne võimalus kaebust koostada ja esitada sai tekkida alles pärast seda. 6(10)
3-26-155 Halduskohus on jätnud tähelepanuta, et HKMS § 71 eesmärgi sisustamisel on põhjendatud arvestada teistmise regulatsiooni loogikat. Kui HKMS § 240 jj kohaselt on isegi jõustunud kohtulahendi puhul võimalik menetlus uuendada, siis ei saa olla põhjendatud tõlgendus, mille kohaselt haldusakti või halduslepingu puhul pole see võimalik. Vaidlustatud lepingu täitmine kohtuvaidluse ajal on kaebajaid ebamõistlikult kahjustav. Halduslepingu alusel on kaebajatel kohustus tasuda vastustajale väga suur rahasumma ajahetkel, mis sõltub täielikult ainult vastustajast ning hoida märkimisväärsed rahalised vahendid pidevas valmisolekus ja tasuda selle eest intressi. Seda sõltumata sellest, kas nende ehitusõigus tegelikult üldse realiseerub. Kui kaebajad kohustust ei täida, on vastustajal õigus realiseerida tagatis (hüpoteek), mille tagajärjeks on kaebaja 4 omandiõiguse kaotus ja arendusprojekti faktiline nurjumine. Selline olukord vastab selgelt HKMS § 249 lg 1 mõttes „raskesti kõrvaldatava ja pöördumatu tagajärje“ tunnustele. Kohus on ekslikult lähtunud abstraktsest eeldusest, et rahasumma maksmine on alati tagasipööratav. On reaalne oht, et vaidluse lõpuks on vastustaja kasutanud raha ära avalikuks otstarbeks, mida kaebajad ei pidanud finantseerima, muutes tagasinõude ebakindlaks. Kohus on jätnud kaebajate ja vastustaja huvid kaalumata, vastustaja huvi saada arendajatelt finantseeringu maksed ei kaalu üles kaebajate huvi õigusselguse ja lepingu peatamise vastu kuni kohtuvaidluse lõpuni. EÕK kohaldamine ei halvaks avaliku ülesande täitmist ega tooks kaasa pöördumatuid tagajärgi avalikule huvile ega takista vastustajal lasteaia ehituse ettevalmistamist, kuna osa raha on vastustajal juba käes. Vastupidi, avaliku huviga kooskõlas ei ole olukord, kus isikud sunnitakse täitma vaidlustatud avalik-õiguslikku kohustust enne selle seaduslikkuse ja kehtivuse kohtulikku kontrolli. HKMS § 249 lg 1 eesmärk ei ole oodata, kas kaebajal kahju tekib, vaid ennetada olukorda, kus kaebuse eesmärgi saavutamine muutub võimatuks.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
7.Ringkonnakohus võtab HKMS § 207 lg 1 alusel määruskaebuse menetlusse. Määruskaebuse esitamine on seaduse kohaselt lubatud (HKMS § 155 lg 5 ja § 252 lg 7), määruskaebus on tähtaegne (HKMS § 204 lg 1) ning vastab HKMS §-des 52–54 ja 205 toodud nõuetele. Määruskaebuse esitamine on riigilõivuvaba (HKMS § 104 lg 1 ja riigilõivuseaduse § 22 lg 1 p 9).
8.Määruskaebuse väited ei anna alust selle rahuldamiseks ja halduskohtu 12.02.2026 määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu määruse põhjendustega ega pea HKMS § 201 lg-le 4 ja § 203 lg-le 2 tuginedes vajalikuks neid täiel määral korrata.
9.Kaebajate põhiargument seoses kaebuse tähtaegsusega seisneb selles, et Riigikohtu 18.12.2025 otsus oli uus asjaolu, millega neile sai nende õiguste rikkumine teatavaks. Selline seisukoht on õiguslikult põhjendamatu. Viidatud otsuses selgitas Riigikohus mh seda, et erinevalt planeerimismenetlusest ei ole kohalikul omavalitsusel ehitusloa- ja projekteerimistingimuste menetlustes alust haldusakti andmisest keelduda põhjusel, et vastava haldusakti alusel antava ehitusõiguse realiseerimisega kaasnevad avaliku ehitise rajamise kulud on ülemäärased või ebaotstarbekad (otsuse p 43) ning kui detailplaneering ei reguleeri ilmnenud vajadust avaliku ehitise järele, tuleb see puudus vajadusel kõrvaldada planeerimismenetluses (p 45). Riigikohus kujundas need seisukohad aga konkreetselt kaasrahastamise määruse põhiseaduspärasuse hindamise kontekstis ja tunnistas Tallinna linna määruse põhiseadusevastaseks mitte üksnes nende järelduse põhjal, vaid sõnaselgelt koosmõjus asjaoluga, et seaduses puudus ka volitusnorm taolise halduslepingu sõlmimise kohustuse määrusega reguleerimiseks (p 44). Riigikohus ei väljendanud samas selgesõnalist 7(10)
3-26-155 seisukohta, kas või kuidas mõjutavad sellised järeldused projekteerimistingimuste menetluses sõlmitud halduslepingute kehtivust või õiguspärasust, eriti kui neid ei ole sõlmitud kaasrahastamise määruse alusel. Ringkonnakohus siiski nõustub, et Riigikohtu autoriteetsed seisukohad võivad iseenesest olla käesoleva vaidlusega seostatavad ja ka ilma määrusega kehtestatud regulatsioonita, n-ö otse seaduse alusel sõlmitud halduslepingu õiguspärasuse hindamiseks vähemalt ühe kaalutlusena asjakohased.
10.Sellest, et Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi seisukohad võivad olla asja lahendamisel kohaldatavad, ei saa samas teha järeldust, et Riigikohtu otsus oleks asjaolu, millega algas kaebajate õiguste rikkumine, mis muutis objektiivse olukorra kaebajate õigusi rikkuvaks või millega neil tekkis võimalus oma õiguste rikkumisest teada saada. Halduskohus on asjakohaselt viidanud kohtupraktikale ja õiguskirjandusele, mille kohaselt ei ole õigusnormi põhiseadusevastaseks tunnistamine alus kaebetähtaja uuesti kulgema hakkamiseks ega ennistamiseks. Riigikohtu poolt põhiseaduslikkuse järelevalve teostamine ei kujuta endast seadusandlikku ehk normiloome funktsiooni, sh tagasiulatuvalt, vaid Riigikohus saab üksnes tuvastada, et mingi õigusnorm on põhiseadusega vastuolus. Kuigi seeläbi võib eluline tõenäosus mingi õigusliku käsitluse alusel nõude rahuldamiseks tõepoolest kasvada, ei tähenda see, et vastav kaebuse ese rikuks isiku õigusi alles pärast Riigikohtu otsust või rikuks neid rohkem. Liiatigi ei ole praegusel juhul Riigikohus tunnistanud põhiseadusevastaseks ühtegi normi, mis käesolevas asjas kohaldamisele oleks kuulunud. Kaebajate õigusi ei saanud rikkuda kaasrahastamise määruse normid ega nende kehtetuks tunnistamine ja õiguste rikkumine ei saanud ilmneda kaasrahastamise määruse kehtetuks tunnistamisega, kuna sellele ei olnud halduslepingus tuginetud. Kaebajate väide, et vastustaja lähtus halduslepingu nõudmisel kaasrahastamise määruse „põhimõtetest“, ei ole õiguslikult relevantne. Õigusnormi, mis kohustanuks kaebajaid ehitusloa saamiseks vaidlusalust halduslepingut sõlmima, selle sõlmimise ajal ei kehtinud. Tõhus õiguskaitse, millele kaebajad viitavad, ei pea võimaldama tõrjuda endale ebameeldivaid kohustusi absoluutselt ja tähtajatult, kuni ilmneb mõni vaidluse eduväljavaateid soodustav asjaolu, vaid tagama õiguste kaitse võimaluse, kui isik on otsustanud oma õigusi tähtaegselt ja kohase nõudega kaitsta.
11.Kui kaebajad leidsid, et kaasrahastamise kohustus rikub nende õigusi, oleks neil olnud võimalik vaidlustada haldusleping, projekteerimistingimused või muus vormis esitatud vastustaja nõue halduslepingu sõlmimiseks või ehitusloa andmata jätmine, kui seda oleks tehtud halduslepingu puudumise ettekäändel. Kaebajatel 1–3 ei olnud takistust selliseid nõudeid tähtaegselt esitada ja asjaoludest tulenevalt tuleb nende teadmine omistada ka kaebajale 4. Kaebaja 4 asutajad ja kõigi osade omanikud on avalike äriregistri andmete kohaselt kaebaja 1 ja Hepsor AS, kes on ka kaebajate 2 ja 3 kõigi osade omanikud. Kaebajad 2, 3 ja 4 asuvad samal aadressil ning jagavad äriregistri andmetel ühist e-posti aadressi. TT on kõigi kaebajate juhatuse liige ja MM on kaebajate 2, 3 ja 4 juhatuse liige. Asjasse ei puutu kaebajate väide, et TT ei oma üksinda kaebaja 4 esindamise õigust. Juhatuse liikme roll ei seisne ainult esindusõiguses, vaid hõlmab ka sisemist juhtimis- ja hoolsuskohustust. Juriidiline isik on õiguslik fiktsioon, mis saab midagi teada ning huve ja õigusi teostada üksnes läbi selle kaudu tegutsevate füüsiliste isikute. Ringkonnakohtule nähtub asjaoludest, et kaebaja 4 ei soovi kohtus kaitsta õigusi, mille suhtes ta ei oleks teiste kaebajate õigusjärglaseks ja mida teised kaebajad ei oleks saanud kaitsta varem. Vaidlust ei ole, et kaebaja 4 on asutatud konkreetse kinnisvaraarendusprojekti elluviimiseks ja õigused, mida ta kaebuse esitamisega teostab, kuulusid varem teistele kaebajatele. Seda kinnitab nii kaebajate seisukoht, kuidas kaebaja 4 kinnistule seatud hüpoteegi realiseerimine seaks ohtu „kogu arendusprojekti“, kui avalik kommunikatsioon, mille kohaselt on tegemist ühtse kinnisvaraarendusega, st ühtsete ärihuvide ja ühise tegutsemisega.2 Kaebetähtaja regulatsiooni
3-26-155 mõttega oleks vastuolus tõlgendus, et samade huvide teostamiseks järjest uute juriidiliste isikute asutamisega ja riskide hajutamiseks kontserni struktuuri keerukamaks muutmisega oleks võimalik kaebetähtaega ja seega õigusrahu saabumist määramata aja edasi lükata.
12.Ringkonnakohus nõustub ka halduskohtu põhjendustega, miks puudub alus kaebetähtaja ennistamiseks. HKMS § 71 lg 1 kohaselt annab aluse kaebetähtaja ennistamiseks see, kui menetlusosaline ei saanud kaebetähtaega järgida mõjuval põhjusel. Tähtaja ennistamist õigustavad üldjuhul objektiivsed asjaolud, mille tekkimist ja kulgemist isik ise vahetult mõjutada ei saa. Erandjuhtudel võib küllaldane põhjus tähtaja ennistamiseks olla ka õiguslikes küsimustes kogenematu inimese eksimus protsessitoimingutes (nt Riigikohtu 01.10.2002 määrus nr 3-3-1-57-02; 16.01.2009 määrus nr 3-3-1-75-08). Tähtaja ületamine ei saa siiski olla vabandatav, kui kaebaja pole olnud piisavalt hoolikas selleks, et selgitada välja vaidluse algatamise kord, sh tähtajad. Oodatava hoolsuse hindamisel tuleb arvestada nii objektiivseid asjaolusid (protsessiõigusliku küsimuse keerukus) kui ka subjektiivset külge, lähtudes kaebaja isikust ja tema kogemustest (nt Riigikohtu 11.05.2016 määrus nr 3-3-1-18-16, p 13; 16.01.2009 määrus nr 3-3-1-75-08, p 17; 01.10.2002 määrus nr 3-3-1-57-02, p 19). Mõjuvaks põhjuseks on objektiivsed ja kaebaja tahtest sõltumatud asjaolud, mis takistasid kaebuse õigeaegset esitamist või mille tõttu võis kaebaja mõistlikult arvata, et halduskohtule kaebuse esitamine ei ole (veel) vajalik. Samuti tuleb kaebetähtaja ennistamine kõne alla, kui haldusorgan on isikut tema õiguste kaitse vajaduse või võimalustega seonduvalt eksitanud, nt jätnud märkimata vaidlustamisviite või jätnud ebaõige mulje akti õiguslikest tagajärgedest.
13.Kaebajad ei ole ühtegi sellist põhjust esile toonud ja neid ei nähtu ka asjaoludest. Kuigi kohtupraktikas on mõjuvana tunnustatud ka selliseid kaebetähtaja ületamise põhjuseid, mis otseselt ei takistanud isikul kaebuse esitamist, kuid jätsid talle mulje, et kaebuse esitamine ei ole veel vajalik, saab kaebuse ennistamise aluseks olemuslikult siiski olla vaid eksimus menetlusnormide järgimisel. Käesoleval juhul kaebaja viidatud Riigikohtu otsus põhiseaduslikkuse järelevalve asjas (ega selle varasem puudumine) ei ole sedalaadi asjaolu, kuna sellest ei saanud kaebajale jääda ebaõiget muljet kaebetähtajast või kaebuse esitamise vajalikkusest. Eksimus kaebuse esitamise otstarbekuses või perspektiivikuses tuleb lugeda isiku enda riskiks, see ei ole õiguslikult võrreldav eksimusega kaebuse esitamise vajalikkuses ega saa olemuslikult olla mõjuv põhjus kaebetähtaja ületamiseks. Seda arvestades ei oma määravat tähtsust halduskohtu märkus, et ka Riigikohtu 18.12.2025 otsusest arvestades on kaebetähtaja ennistamise taotlus esitatud HKMS § 71 lg-s 2 sätestatud tähtaega rikkudes.
14.Kuna tähtaja minetamise tõttu tuli menetlus lõpetada kaebust menetlusse võtmata, on halduskohus õigesti jätnud kaebaja EÕK taotluse rahuldamata. Ringkonnakohus märgib siiski, et nõustub ka halduskohtu sisuliste põhjendustega. EÕK taotluse rahuldamata jätmise tulemuseks on see, et kaebajatel on jätkuvalt kohustus täita lepingus kokkulepitut ning ka juhul, kui vastustaja lepingu täitmist nõuab, on võimalik rahaline nõue kohtuotsusega tagasi pöörata. Võimalus, et tagatise puudumise tõttu ei ole Tallinna linn võimeline tulevikus kohtuotsust täitma, ei ole piisavalt tõenäoline, et tunnustada kaebajate õiguskaitsevajadust. Iseseisvat õiguskaitsevajadust ei saa tuleneda eeldusest, et kaebajad võivad jätta lepingu täitmata, mistõttu võidakse hüpoteek realiseerida jne, kuna sellise tagajärje ärahoidmine on kaebajate võimuses.
15.Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 12.02.2026 määrus vaidlustatud osas muutmata.
16.Määruses kajastatud füüsiliste isikute isikuandmete kaitseks asendab kohus HKMS § 175 lg 3 alusel määruse avaldamisel nende nimed initsiaalidega.
9(10)
3-26-155
/allkirjastatud digitaalselt/
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.