Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Indrek Parrest
Määruse tegemise koht ja aeg
Tartu, 2. juuli 2026
Tsiviilasja number
2-24-17887
Tsiviilasi
Anželika Vahteri avaldus üleskutsemenetluse algatamiseks, uue registriosa kinnistusraamatusse kandmiseks ja omaniku kande tegemiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 9. detsembri 2025. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Anželika Vahteri määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Avaldaja Anželika Vahter (isikukood XXXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Urmas Karulaas Puudutatud isik Viljandi linn Viljandi linnavalitsuse kaudu, esindaja linnasekretär Ene Rink Puudutatud isik Eesti Vabariik Maa- ja Ruumiameti kaudu, lepinguline esindaja Toomas Kutti
Asja läbivaatamise viis
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tartu Maakohtu 9. detsembri 2025. a määruse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-24-17887 muutmata, muutes ja täiendades maakohtu määruse põhjendusi.
Võtta asja materjalide juurde Eesti Vabariigi 9. jaanuari 2026. a seisukohale lisatud fotokoopia Riigi Teatajast 23.07.1940, 77,744...74. Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada Riigikohtule määruskaebuse 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättetoimetamisest (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 501 lg 3). Hagita menetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Anželika Vahter (avaldaja) esitas 26. novembril 2024 Tartu Maakohtule avalduse, milles palus algatada üleskutsemenetlus kinnisasja asukohaga XXXXXXXXX linn, X maakond, katastritunnus XXXXXXXXXXXXX, (kinnisasi) omaniku õiguste välistamiseks, avada uus registriosa kinnisasja kinnistusraamatusse kandmiseks ning kanda avaldaja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Avaldaja lähedased sugulased ja avaldaja on kinnisasjal asuvat garaažiboksi nr 13 üle 30 aasta heauskselt vallanud ja seda parendanud. Kinnisasi, millel garaažiboks asub, ei ole kinnistusraamatusse kantud. Kinnisasja valdusega seotud algdokumendid ei ole säilinud. Päringud dokumentide leidmiseks ei andnud tulemusi. Avaldaja soovib üleskutsemenetluse algatamist ning seda, et kinnisasja osas avatakse kinnistusraamatus registriosa ning et avaldaja kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Avaldaja nõude aluseks on asjaõigusseadus (AÕS) § 124 lg 1, mis annab avaldajale õiguse nõuda enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. Kinnisasi ei ole õigusvastaselt võõrandatud maa, mida tuleb tagastada, kompenseerida, erastada, munitsipaliseerida või jätta riigi omandisse omandireformi käigus. Tegemist ei ole seega omandireformi objektiga. Asjaõigusseaduse sätted, sh § 124 lg 1, kohalduvad. Eesti Vabariigi omandireformi aluste seadusel (ORAS) ning sellest tulenevatel õigusaktidel ei ole asjas tähtsust.
2.Maa- ja Ruumiamet (MaRu) leidis, et avaldus tuleb jätta rahuldamata. Kinnisasja osas ei ole maareformi läbi viidud, st maad ei ole ostueesõigusega erastatud ega ole seatud ka hoonestusõigust maaüksusel asuva ehitise omaniku kasuks. Tegemist on seega reformimata maaga, mis on maareformi seaduse (MaaRS) § 31 lg 2 järgi riigi omandis. Riigi omandis olev reformimata maa ei ole tsiviilkäibes. Selle maa valitsemine toimub Vabariigi Valitsuse
3.septembri 1996. a määrusega nr 226 kinnitatud “Maa riigi omandisse jätmise korra” alusel. Kuna riigi omandis olev reformimata maa ei ole tsiviilkäibes, ei saa seda käsutada ega ka igamisega omandada. Riigi omandis olevat reformimata maad on võimalik omandada üksnes MaaRS-is sätestatud alustel ja korras. Igamist ei ole seal ette nähtud. Reformimata maa omandamine igamisega on välistatud ka seetõttu, et teada on maa
omanik, kelleks on seaduse alusel riik. Igamine ei kuulu riigi omandis oleva vara puhul kohaldamisele. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 2 lg 2 järgi toimub omandireformi käigus vara tagastamine, kompenseerimine, erastamine, vara riigi omandisse jätmine, munitsipaliseerimine ja taasriigistamine ORAS-e ning sellest tulenevates õigusaktides sätestatud alustel ja korras. Asjaõigusseadus seega ei kohaldu. Avaldaja õiguseellased ja avaldaja teadsid, et kinnisasja osas on maareform läbi viimata. Avaldaja ei käitunud igamise avalduse esitamisel seega heauskselt. MaRu esitas eelnevat arvestades üleskutsemenetluses vastuväite.
3.Viljandi linn ei vaidle avaldusele vastu. Avaldaja tõendas, et tema ja ta eelkäijaid on katkematult ja heauskselt kinnisasjal asuvat garaažiboksi 30 aastat vallanud. Maa on riigi omandis. Selle osas on maareform lõpetamata. Viljandi linnale ei ole esitatud taotlusi maa tagastamiseks, maa ostueesõigusega erastamiseks ega maa riigi omandisse jätmiseks. Vabariigi Valitsuse 3. septembri 1996. a määruse nr 226 "Maa riigi omandisse jätmise korra kinnitamine" p 20 kohaselt on reformimata riigimaa ajutine valitseja MaRu. Ehitisregistri kohaselt ei ole kinnisasjal ehitisi. Füüsiliselt on kinnisasjal garaažiboks. Tavapäraselt on taolistes olukordades seatud riigimaale hoonestusõigus, et tegelikul valdajal oleks võimalik maad ja hoonet kasutada. Avaldaja esitas 4. augustil 2023 Viljandi linnale taotluse kinnisasjale hoonestusõiguse seadmiseks. Avaldaja ei esitanud aga dokumente, mis tõendaksid ehitise omandiõigust. Kui avaldajal tõendaks omandiõigust, oleks Viljandi linnal võimalik läbi viia hoonestusõiguse seadmise menetluse eeltoimingud.
MAAKOHTU LAHEND
4.Maakohus jättis 9. detsembri 2025. a määrusega avalduse rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda, märkides, et kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Kohus võib seaduses ettenähtud juhul teha üleskutsemenetluses nõuete või muude õiguste esitamiseks avaliku üleskutse, mille tagajärjeks on nõudest või õigusest teatamata jätmise korral õiguse lõppemine või muu õiguslikult negatiivne tagajärg (TsMS § 498). Kui kohtu määratud ajaks ei ole kolmandad isikud oma nõuetest või muudest õigustest kohtule teatanud, teeb kohus avaldaja taotlusel välistusmääruse, millega välistatakse kolmandate isikute nõuded ja õigused (TsMS § 501 lg 1). Kohus avaldas 4. veebruaril 2025 üleskutse väljaandes Ametlikud Teadaanded. Maakohus märkis, et üleskutsele tähtaegselt ei vastatud. Avaldaja omandiõigust maatükile ei saa AÕS § 124 alusel igamisega siiski tuvastada. AÕS § 124 lg 1 ei kuulu AÕSRS § 2 lg 2 järgi kohaldamisele. Kinnisasja ostueesõigusega erastamise menetlust ei ole läbi viidud. Maa omandamine ja kinnistamine saab toimuda seega maa ostueesõigusega erastamist reguleerivate sätete alusel. Igamise võimaluse sätestas vallasomandi tekkeviisina 1. detsembril 1993. a jõustunud asjaõigusseadus. Vastavalt AÕSRS §-le 7 algab enne seda tähtpäeva omandatud valduse suhtes igamistähtaja kulgemine 1993. aasta 1. detsembrist. Samas ei kuulu igamine AÕS § 110 alusel kohaldamisele vara puhul, mis on riigi omandis riigivõimu teostamise akti alusel. Eesti riigi omand kinnisasjale tekkis 1. juulist 1990 kuni 1. detsembrini 1993 kehtinud Eesti Vabariigi omandiseaduse (OS) § 35 lõige 1 alusel. See norm nägi ette, et maa on Eesti Vabariigi omanduses. Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. detsembri 1990. a otsuse punktiga 1 loeti kogu maa, sh sundvõõrandatud maa, kuni selle tagastamise, kompenseerimise ja edasise kasutamise tingimuste ja korra seadusandliku kindlaksmääramiseni Eesti Vabariigi omandiks.
Lubamatu on, et tsiviilkohtumenetluse kaudu sekkutakse haldusmenetlusse. Seda seisukohta toetab Riigikohtu 10. aprilli 2002. a määrus kohtuasjas nr 3-2-1-52-02, milles kohus märkis, et kui asi ei ole omandireformi objektiks, kohalduvad AÕS sätted, mitte AÕSRS § 2 lg 2. Kuna kinnisasi on omandireformi objektiks, ei saa avaldaja taotletud eesmärki AÕS § 124 alusel saavutada. AÕSRS § 13 lg 2 järgi ei toimu ehitise kui vallasasja omandamine igamisega. MaaRS § 22 lg 1 järgi saavad maad ostueesõigusega erastada isikud, kellel on õigus osta maad ehitise omanikuna. Avalduse kohaselt on avaldaja erastamise avalduse esitanud, kuid see jäi tulemuseta, kuna avaldajal ei olnud võimalik esitada tõendeid omandiõiguse kohta. Avalduse suhtes otsustuse tegemisel tuleb tuvastada, kas avaldaja on ehitiste omanik. Ehitise omandi küsimuse kontroll toimub haldusmenetluses ja järgnevas halduskohtumenetluses. MaaRS § 38 lg 1 näeb ette, et maareformi viivad läbi Vabariigi Valitsus MaRu kaudu ning kohalikud omavalitsused MaaRS-i alusel Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. Kui avaldaja kantaks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse, jätaks see riigi kinnisasja seaduse alusel tekkinud omandiõigusest ilma ning MaRu ilma õigusest ja kohustusest viia kinnisasja osas läbi maareformi toiminguid. Avaldaja saaks kinnisasja omanikuks ilma, et selle maa osas oleks maareform läbi viidud. See oleks aga vastuolus kõikide omandireformi läbiviimist reguleerivate õigusaktide sätete ja mõttega.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
5.Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha uus määrus, millega avaldus rahuldada. Kinnisasi ei ole omandireformi objekt. Tegemist ei ole õigusvastaselt võõrandatud maaga, mida tuleb tagastada, kompenseerida, erastada, munitsipaliseerida või jätta riigi omandisse omandireformi käigus. AÕS, sh igamise regulatsioon, seega kohaldub. MaRu ei esitanud tõendeid, et kinnisasi oleks olnud õigusvastaselt võõrandatud maa. Omandireformi objektide loetelu ei saa omavoliliselt laiendada. Viljandi linnavalitsus ei vaidle avaldusele vastu ja leiab, et avaldaja eelkäijad on 30 aastat katkematult ja heauskselt kinnisasja vallanud. MaRu märkis, et neile ei ole teada, et Viljandi linnas reformimata maal asuvad ehitised oleksid riigivõimu teostamiseks riigivara valitsejale vajalikud. Kuna avaldaja eelkäijad ja avaldaja on 30 aastat katkematult kinnisasja vallanud, on avaldajal õigus nõuda enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.
Eesti Vabariik MaRu kaudu palub jätta määruskaebuse rahuldamata.
Eesti NSV Riigivolikogu võttis 23. juulil 1940 mh vastu "Deklaratsioon maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks", millega Riigivolikogu otsustas järgmist: "Kogu maa ühes selle põue varadega, kõik metsad, järved ja jõed kuulutatakse kogu rahva omanduseks, s.o riigi omanduseks.". NSVL võttis seega enda omandisse kogu Eesti Vabariigi territooriumil asunud kinnisvara koos maavaradega. Pärast Eesti Vabariigi iseseisvuse taastamist otsustas Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 19. detsembri 1990. a otsuse "Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest" punktiga 1 tunnistada Eesti NSV Riigivolikogu 23. juuli 1940. a deklaratsiooni ebaseaduslikuks. See otsus oli aluseks omandi- ja maareformi õigusaktidele. Väide, et kinnisasi ei ole omandireformi objekt, kuna tegemist ei ole õigusvastaselt võõrandatud maaga, on vale. Omandireformi objektid on sätestatud ORAS §-s 3. Viidatud paragrahvi lõike 2 punkti 2 kohaselt antakse riigi omandis olev vara omandireformi käigus tasu eest või tasuta eraomandisse. MaaRS § 31 lõike 2 kohaselt on reformimata maa riigi
omandis. Seega, kuigi ORAS § 3 lõige 1 näeb omandireformi objektina ette õigusvastaselt võõrandatud vara, siis sama paragrahvi lõike 2 punkti 2 kohaselt on omandireformi objektiks ka muu riigi omandis olev vara. Tähtsust ei ole, et keegi ei ole esitanud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise avaldust. Tähtis on see, et kinnisasja osas on maareform läbi viimata. Maareformi läbi viimata jätmist ei saa igamisega asendada. Riigikohtu 10. aprilli 2002. a määrus asjas nr 3-2-1-52-02 ei ole oluline. Tegemist ei ole omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud varaga, mille osas on esitatud restitutsiooninõue. Omandireformi objektiks oleva vara osas tuleb omandireform seega muul viisil läbi viia. See, et riigi huvi puudub, ei anna alust kalduda maareformi õigusaktidest tulenevatest nõuetest kõrvale ning anda isikutele õigusliku aluseta maad.
7.Viljandi linn leiab, et määruskaebuse võiks rahuldada. Avaldaja tõendas, et ta eelkäijad ja tema on katkematult ja heauskselt kinnisasja 30 aastat vallanud. MaRu on avaldanud, et garaaž ei ole riigile vajalik. See ei ole vajalik ka Viljandi linnale. Tekkinud õiguslikult segane olukord tuleks lahendada avaldajat võimalikult vähe koormavalt.
8.Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ning saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja asja materjalidega, leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid maakohtu määruse põhjendusi tuleb muuta, sh täiendada (TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 21). Määruskaebus jääb rahuldamata. Ringkonnakohus võtab TsMS § 662 lg 3 ja § 667 lg 3 alusel asja materjalide juurde Eesti riigi 9. jaanuari 2026. a seisukohale lisatud fotokoopia Riigi Teatajast 23.07.1940, 77,744...
10.Avaldaja soovib saada kinnisasja omanikuks AÕS § 124 lg-te 1 ja 2 alusel igamisega. AÕS § 124 lg 1 järgi võib isik, kes on 30 aastat katkematult vallanud kinnisasja, mis ei ole kantud kinnistusraamatusse või mille omanikku kinnistusraamatust ei nähtu või mille omanik oli enne valdaja poolt valduse saamist surnud ja 30 aasta jooksul ei ole tehtud kinnistusraamatusse niisugust kannet, mille tegemiseks on vajalik omaniku nõusolek, nõuda enda kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmist. AÕS § 124 lõikes 1 sätestatud eelduste täidetusest kinnisasja igamisega omandamiseks siiski ei piisa. Isik saab AÕS § 124 lõikest 2 tulenevalt saada kinnisasja omanikuks igamisega juhul, kui tema AÕS § 124 lg 1 alusel esitatud nõudele ei esitata üleskutsemenetluses tähtaegselt vastuväiteid või kui vastuväited lükatakse tagasi. Sellest järeldub, et kui üleskutsemenetluses esitatakse tähtaegselt põhjendatud vastuväide, ei ole kinnisasja igamisega omandamine võimalik.
11.Maakohus algatas üleskutsemenetluse 4. veebruari 2025. a määrusega ning avaldas Ametlikes Teadaannetes teate, mille kohaselt palus teatada vastuväidetest avaldaja nõudele hiljemalt 1. aprilliks 2025. Maakohus andis sama määrusega Viljandi linnale ja Eesti Vabariigile MaRu kaudu tähtaja avaldaja taotluse osas seisukoha esitamiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu määruses märgituga, et üleskutsele ei vastatud tähtaegselt. Eesti Vabariik MaRu kaudu esitas avaldaja nõudele 6. märsil 2025 vastuväite (dtl 56). Kohus saab AÕS § 124 lõikest 2 tulenevalt teha määruse, mis on avaldaja kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse kandmise aluseks, seega juhul, kui Eesti riigi vastuväide lükatakse tagasi.
12.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole Eesti riigi vastuväite tagasilükkamiseks alust. Eesti riigi väide, et ta on kinnisasja omanik ja avaldaja ei saa kinnisasja igamisega omandada, on põhjendatud.
12.1.Riigivolikogu võttis 23. juulil 1940 vastu "Deklaratsiooni maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks", mille kohaselt kuulutati maa riigi omandiks (dtl 148–149). Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 19. detsembri 1990. a otsusega "Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest" tunnitati Riigivolikogu 23. juuli 1940. a "Deklaratsiooni maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks" ning neile järgnenud teiste omandisuhteid muutnud normatiivaktide vastuvõtmine ja rakendamine ebaseaduslikuks. Samas, Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 20. detsembri 1990. a otsusega "Maareformist" loeti maa, sh sundvõõrandatud maa, kuni selle tagastamise, kompenseerimise ja edasise kasutamise tingimuste ja korra seadusandliku kindlaksmääramiseni jätkuvalt Eesti Vabariigi omandiks. Maa kuulub kuni selle omandisuhte esmase muutumiseni seega Eesti Vabariigile.
12.2.Maa omandiõigus saab Eesti riigilt esmakordselt üle minna ORAS-e ja muude omandireformi aluseks olevate seaduste järgi (ORAS § 3 lg 2), kuna maa on omandireformi objekt. Omandireformi objektiks on muuhulgas õigusvastaselt võõrandatud maa koos sellega püsivalt seotud loodusobjektidega ja ehitised (ORAS § 11 lg 1). Õigusvastaselt võõrandatud varaks on muuhulgas Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 19. detsembri 1990. a otsusega "Omandiõiguse järjepidevuse taastamisest" ebaseaduslikuks tunnistatud normatiivaktide alusel natsionaliseeritud vara (ORAS § 3 lg 1 p 1). Eesti Vabariigi Ülemnõukogu 19. detsembri 1990. a otsusega ebaseaduslikuks tunnistatud normatiivaktiks oli muuhulgas Riigivolikogu 23. juuli 1940. a "Deklaratsioon maa kuulutamisest kogu rahva omanduseks", millega kuulutati maa riigi omandiks. Kuna Riigivolikogu kuulutas deklaratsiooniga kogu maa ebaseaduslikult riigi omandiks, võttis ta sellega maa ebaseaduslikult sunniviisiliselt riigi omandusse, s.o võõrandas selle algselt omanikelt õigusvastaselt. Kuivõrd maa võõrandati õigusvastaselt, on see omandireformi objekt. Kuna maa omandiõigus saab Eesti riigilt esmakordselt üle minna ORAS-e ja muude omandireformi aluseks olevate seaduste järgi, ei saa AÕS-i, sh selle § 124 lõikeid 1 ja 2, kohaldada (AÕSRS § 2 lg 2). Maad, mis kuulub kuni selle omandisuhte esmase muutumiseni Eesti riigile, ei saa AÕS § 124 lg 1 ja 2 alusel seega igamisega omandada.
12.3.Avaldaja ei väida, et kinnisasja kui maatüki omandiõigus on Eesti riigilt kui algselt omanikult ORAS-e ja muude omandireformi aluseks olevate seaduste alusel üle läinud. Vastupidist ei nähtu ka Eesti riigi (dtl 52) ja Viljandi linna seisukohtadest (dtl 45). Avaldaja ei saa eelnevat arvestades kinnisasja AÕS § 124 lg-te 1 ja 2 alusel igamisega omandada.
13.Ehitise kui vallasasja omandamine ei saa toimuda igamisega (AÕSRS § 13 lg 2). Avaldaja ei saa kinnisasjal asuvat garaažiboksi seega ka igamisega omandada.
14.Ringkonnakohus jätab maakohtu põhjendustest välja viite AÕS §-le 110. AÕS §-s 110 ei ole sätestatud, et igamine ei kuulu kohaldamisele vara puhul, mis on riigi omandis riigivõimu teostamise akti alusel.
15.Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebuse menetlusega seotud menetluskulud avaldaja kanda (TsMS § 171 lg 1). Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud puuduvad. Avaldaja pidi tasuma määruskaebuse eest riigilõivu 50 eurot (riigilõivuseadus § 59 lg-d 15 ja 5 nende koosmõjus). Avaldaja tasus määruskaebuselt riigilõivu 70 eurot, s.o 20 eurot ettenähtust rohkem. Avaldajal on õigus taotleda enamtasutud riigilõivu tagastamist (TsMS § 150 lg 1 p 1 ja lg 4). Riigilõivu tagastamiseks tuleb esitada vastavasisuline taotlus. Taotluses
tuleb märkida pangakonto number, millele riigilõivu tagastamist soovitakse, ja pangakonto omaniku nimi. Riigilõivu tagastamise nõue lõpeb kahe aasta möödumisel selle aasta lõpust, millal riigilõiv tasuti, kuid mitte enne menetluse jõustunud lahendiga lõppemist (TsMS § 150 lg 6). (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.