(Eesistuja) kohtunik Krista Kirspuu, (liikmed) kohtunik Indrek Soots ja kohtunik Mati Maksing
Määruse tegemise aeg ja koht 28.08.2026, Tallinn Kohtuasja number
2-23-18348
Kohtuasi
Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu avaldus osaühing Apollona vastu võla saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 20.05.2025 määrus
Kaebuse esitaja ja liik
osaühing Apollona määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja (vastustaja): Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu (registrikood 80503318), lepinguline esindaja Jelena Smorodina Puudutatud (määruskaebuse esitaja): osaühing Apollona (registrikood 10066715), lepinguline esindaja Oksana Versal
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 20.05.2025 määruse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta ja täiendada määruse õiguslikke põhjendusi.
2.Osaühing Apollona määruskaebus jätta rahuldamata.
3.Jätta määruskaebuse esitamisest tingitud menetluskulud ringkonnakohtus määruskaebuse esitaja kanda.
4.Rahuldada avaldaja Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu taotlus menetluskulude kindlaks määramiseks osaliselt.
5.Määrata avaldaja Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu põhjendatud ja vajalike menetluskulude hüvitise suuruseks 460 eurot (käibemaksuta) ning mõista puudutatud isikult osaühingult Apollona avaldaja Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu kasuks välja menetluskulud summas 460 eurot (käibemaksuta). Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.
2-23-18348 Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu (avaldaja) esitas 31.12.2023 Harju Maakohtule avalduse, milles palus osaühingult Apollona (puudutatud isik) välja mõista seisuga 31.12.2023 põhivõlgnevus 5196,83 eurot, viivised 602,72 eurot ja edasiulatuvad seadusjärgsed viivised põhinõudelt.
2.Avalduse kohaselt on puudutatud isik Maardu linnas, Keemikute tn 18 asuva elamu korteriomandite nr 9 ja 10 omanik alates 01.04.2014. Puudutatud isik on jätnud majandamiskulude arved tasumata. Arved koosnevad haldustasust, remondifondi maksetest ja tasudest osutatud kommunaalteenuste eest, mis arvestatakse korteriühistu põhikirja punkti
4.2.5.alusel ja seda lähtudes korteriomanikule kuuluvate korteriomandite pinnast. Maardu linnas, Keemikute tn 18 majas on korteriühistu loodud 12.01.2018 ja sellest ajast puudutatud isik korteriühistu liige, kellel on korteriühistu liikme õigused ja kohustused, sh majandamiskulude tasumiskohustus. Korteriühistu põhikiri kinnitati 21.05.2019 üldkoosoleku otsusega. Eelnimetatud üldkoosoleku otsust ei ole vaidlustatud. Vaatamata sellele, et korteriühistu esitab igakuiselt korteriomanikule majandamiskulude arveid, on puudutatud isik jätnud arved täies ulatuses tasumata. Puudutatud isik on kohustatud arved tasuma korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 12 lg 1, 40 lg 1, 42 lg 1 ning korteriühistu põhikirja p 2.1, 3.1, 4.2.1, 4.2.5 alusel.
3.Menetluse käigus täpsustas avaldaja, et puudutatud isiku võlgnevus tekkis alates 31.05.2019. Avaldaja täpsustas oma nõudeid kahel korral:
3.1.Seisuga 31.03.2024 nõudis avaldaja puudutatud isikult põhivõlgnevust summas 5816,20 eurot, viivist summas 770,65 eurot ja alates 01.04.2024 viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras kuni võla täieliku tasumiseni. Seisuga 31.03.2024 on korteri nr 9 põhivõlgnevus 2833,61 eurot ja korteri nr 10 põhivõlgnevus 2982,59 eurot.
3.2.Seisuga 28.02.2025 on korteri nr 9 põhivõlgnevus 4060,63 eurot ja viivise võlgnevus 744,11 eurot; korteri nr 10 põhivõlgnevus 4210,60 eurot ja viivise võlgnevus 800,01 eurot. Seega puudutatud isiku põhivõlgnevus korteriühistu ees on kokku 8271,23 eurot (4060,63 eurot + 4210,60 eurot = 8271,23 eurot) ja viivise võlgnevus kokku 1544,12 eurot (744,11 eurot + 800,01 eurot = 1544,12 eurot).
4.Vastuseks puudutatud isiku vastusele märkis avaldaja, et kutse 21.05.2019 üldkoosolekule pandi üles maja trepikoja seinale. Puudutatud isik ei teatanud avaldajale oma kontaktandmeid. Perioodil 12.01.2018 – 21.05.2019 ei olnud korteriühistul juhatust ning teda juhtis ja esindas valitseja – OÜ Maket Kinnisvara, mis nähtub ka avaldaja registriandmetest. 21.05.2019 üldkoosolekul võeti vastu 2019.a majanduskava, milles kehtestati haldusteenuse tasu määraks 0,122 eurot/m2 ja raamatupidamise tasu määraks 0,077 eurot/m2. Koosolekul otsustati sõlmida OÜ-ga Maket Kinnisvara haldusleping ja sellest nähtub haldusteenuse sisu ja hind. Kanne põhikirja kohta on tehtud 19.03.2020 ning täna ei saa võlgnik enam tugineda 21.05.2019
2-23-18348 otsuse tühisusele. Puudutatud isik ei ole ka täpsustanud, milles seisneb põhikirja heade kommete vastasus. 01.07.2022 üldkoosolekul kehtestati 2022.a majanduskava, mille kohaselt kehtestati haldusteenuste tasu määraks 0,191 eurot/m2, raamatupidamise tasu määraks 0,09 eurot/m2, tehnohoolduse tasu määraks 0,084 eurot/m2, avarii-dispetšerteenuse tasu määraks 0,036 eurot/m2,elamu remondifondi makse määraks kehtestati 0,5 eurot/m2. Korteriomandite kasutuskõlbmatus ei mõjuta korteriomaniku õigusi ega kohustusi. Puudutatud isiku seisukoht
5.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu. Korteriühistu (avaldaja) on moodustatud seaduse alusel 12.01.2018 põhikirja kinnitamata. Põhikiri kinnitati 2019.a üldkoosolekul. Sellele koosolekule ei saanud puudutatud isik kutset. Kuigi korterid 9 ja 10 ei olnud veel ehitatud, oleks pidanud puudutatud isik koosolekule kutsuma. Avaldaja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et puudutatud isik oleks üldkoosolekule kutsutud. Sellega on rikutud oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda ning üldkoosoleku otsused on tühised. Valitsejale oli puudutatud isik teada ning e-posti aadress on nähtav ka äriregistrist. Teine oluline rikkumine seisnes selles, et põhikirja tekstil (dateeritud 21.05.2019) puudub korteriühistu juhatuse liikme allkiri ja dokumendi kinnitamise kuupäev. Protokollija OS pole kunagi olnud juhatuse liige. Põhikiri ei vasta ka headele kommetele ning on tühine.
6.Puudutatud isik vaidlustas arvete sisu. Haldusteenuse puhul ei ole arusaadav, mis see teenus on ning milline on selle teenuse hind ja arvestusmetoodika. Puudutatud isik pole nõus ka raamatupidamise, remondifondi, avarii-dispetšerteenistuse ja tehnohoolduse eest tasumisega, kuna kumbagi korterit veel valmisehitatud pole. Ruumi pinnad võeti projektist ning kinnistusraamatu kandel selles osas õigust loovat tähendust ei ole. Arved sisaldavad ka enne 29.09.2021 tekkinud võlgnevust ja selge ei ole, kust need summad on tekkinud.
7.Nõude suurendamisele vaidles puudutatud isik vastu ja palus nõude suurendamist mitte menetlusse võtta. Maakohtu määrus ja põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas avalduse 20.05.2025 määrusega, mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja põhivõla 8271,23 eurot ja viivise 1544,12 eurot koos viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras alates 29.02.2025 kuni põhivõla (8271,23 eurot) tasumiseni. Menetluskulud jättis kohus puudutatud isiku kanda. Kohus määras rahaliselt kindlaks avaldaja menetluskulud summas 2000 eurot, mõistis need puudutatud isikult avaldaja kasuks välja koos viivisega VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni.
10.Avaldaja on suurendanud nõuet. Puudutatud isik vaidles nõude suurendamisele vastu ja leidis, et nõude suurendamine tuleks jätta menetlusse võtmata. Kohus lubas TsMS § 376 lg 1 ja lg 4 p 2 järgi nõude suurendamist, sest see tuleneb samast õigussuhtest kui esialgne nõue.
2-23-18348
11.Puudub vaidlus järgmistes faktilistes asjaoludes: puudutatud isik osaühing Apollona on Maardu linnas, Keemikute tn 18 asuvate korteriomandite nr 9 ja 10 omanikuna kinnistusraamatusse kantud alates 01.04.2014 (dtl 7-10).
12.KrtS § 12 sätestab korteriomanike omavaheliste suhete korraldamise läbi korteriühistu. Selle sätte järgi teostavad korteriomanikud oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja täidavad kohustusi käesolevas seaduses sätestatud ulatuses korteriühistu kaudu. Korteriomanikud peavad omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Eeltoodud sättest lähtudes peavad kõik korteriomanikud, sh ka puudutatud isik arvestama hea usu põhimõtet ja üksteise õigustatud huve. Oma korteriomandist tulenevaid õigusi ja kohustusi tuleb teostada mitte individuaalselt, vaid kõigi õigusi ja huve arvestades. Tuleb arvestada, et korteriomanikule ei kuulu mitte ainult tema korteri reaalosa (eriomand), vaid ka mõtteline osa kogu majast. See tähendab seda, et korteriomanik on kohustatud panustama ka mõttelise osa ülevalpidamisse, s.o kandma korterelamu majandamisega seotud üldiseid kulusid. Korteriomaniku käitumine ei saa olla vastuoluline, sest see oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte rikkumine tähendab TsÜS § 138 mõttes seda, et isik võib kaotada oma õiguste realiseerimise võimaluse.
13.Puudutatud isik leiab, et ta ei pea tasuma korteriühistu esitatud arveid, sest temale kuuluvad korteriomandid ei ole valmis ehitatud. Kohus selle seisukohaga ei nõustunud. Avaldaja esitatud arvetest (dtl 22-91, 194-209, 325-403) nähtub, et arved on esitatud haldusteenuse, raamatupidamise, tehnohoolduse, avariidispetšerteenistuse, elamu remondi ja üldvee eest. Kõik need kulud on maja üldisest hooldamisest tekkinud kulud, mille korteriomanik peab kandma sõltumata sellest milline on tema korteri valmidusaste. Tegemist on korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemisega KrtS § 35 mõttes. Korteriomandi kaasomandi osa eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2), mistõttu avaldajal on õigus sellist nõuet puudutatud isiku suhtes maksma panna.
14.Puudutatud isik leiab, et ühistu põhikiri, mis kohustab valmis ehitamata korteri omanikku tasuma eelnimetatud kulusid on vastuolus hea usu põhimõttega (KrtS § 40 lg 3). Kohus leidis, et kohustus üleval pidada korteriomandi hulka kuuluvat kaasomandi osa, ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, vaid on elementaarne korteriomaniku kohustus. Korteriomandi kaasomandi tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel (KrtS § 35 lg 1), mistõttu kõik korteriomanikud ei peagi kõigi valitsemisküsimuste puhul oma nõusolekut andma – loeb häälteenamus. Kuna kaasomandi eset valitsetakse korteriühistu kaudu, selgitatakse see häälteenamus korteriühistu üldkoosolekul.
15.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Korteriühistu põhikirja (dtl 12-19, 161-168) p 4.2.5 kohaselt on selleks perioodiks üks kuu juhatuse kindlaksmääratud kuupäeval. See kuupäev nähtub arvest.
16.Puudutatud isik leiab, et korteriühistu põhikiri ei kehti ja on tühine, kuna see kinnitati 2019.a üldkoosolekul, kuhu puudutatud isikut ei kutsutud. KrtS § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on
2-23-18348 esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida.
17.Kohus leidis, et korteriühistu põhikiri on kehtiv. KrtS § 29 lg 2 sätestab, et korteriühistu organi otsuse tühistuse tuvastamisel nõude lahendamisel kohaldatakse TsÜS sätteid. TsÜS § 38 lg 7 järgi otsuse tühisusele ei saa tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat. Põhikiri on kantud registrisse 21.05.2019 (dtl 11). Põhikirja tühisusele tugines puudutatud isik vastuses avaldusele 19.02.2024. Seega on vastuväite esitamiseks möödunud kande tegemisest rohkem kui 2 aastat ning tühisusele tugineda enam ei saa. Seetõttu leidis kohus, et korteriühistu põhikiri kehtib ja jättis sellega seotud tõendid tähelepanuta (dtl 284-285). Ühtlasi pole vaja analüüsida küsimust, et põhikirja tekstil puudub korteriühistu juhatuse liikme allkiri.
18.KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kaasomandi suurus on aga otseses seoses korteriomandi eriomandi suurusest. Arvetest nähtub, et korteri nr 9 suurus on 114 m2 ja korteri nr 10 suurus on 114,1 m2. Puudutatud isik leiab, et need ei ole õiged, sest korteriomandid pole välja ehitatud. Avaldaja lähtub kinnistusraamatusse kantud eriomandi suurusest. Puudutatud isik leiab tuginedes Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-156-11, et kinnistusraamatusse kantud pindala andmed ei ole õigust loovad, vaid ainult informatiivsed.
19.Kohus nõustus puudutatud isikuga, et iseenesest ei ole kinnistusraamatusse kantud korteriomandi suurusel õigust loovat, vaid ainult informatiivne tähendus, sest kinnistusraamatu kanne ei muuda korteriomandi tegelikku suurust. Samas ei tähenda see, et korteriühistu ei võiks kinnistusraamatusse kantud andmetele tugineda. Nii ei ole näiteks ka äriregistrisse kantud andmetel õigust loovat jõudu, vaid ainult informatiivne iseloom, samas nendele andmetele praktikas pidevalt tuginetakse (näiteks juriidilise isiku esindusõiguse tuvastamiseks). Kohtu hinnangul on kinnistusraamatu andmetele tuginemine praktikas tavaline ning reeglina usaldusväärne. Nimelt tuleneb kinnistusraamatuseadusest (KRS) jt õigusaktidest terve rida nõudeid, mida tuleb täita selleks, et teha kinnistusraamatusse kanne (näiteks KRS § 35). Mh kehtib kinnistamisavalduse notariaalne vorm (KRS § 34 lg 2’) ning kannet tegev kohtu registriosakond kontrollib kõik dokumendid üle (KRS § 46 lg 1 p 1, lg 3). See tähendab, et kinnistusraamatu kande tegemisel kehtib asjatundlikkuse põhimõte. Seetõttu on kohtu hinnangul mõistlik, et korteriühistu lähtub kinnistusraamatusse kantud andmetest.
20.Kui kinnistusraamatusse kantud andmed on mingil põhjusel ebaõiged, on mõistlik, et parandatakse vastavalt ka kinnistusraamatu kannet. Antud juhul ei ole puudutatud isik veenvalt kohtule tõendanud seda, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged ega tegelenud kande parandamisega. Projekt korterite nr 13, 14, 15 ja 16 kohta (dtl 286) kohtu seisukohta samuti ei mõjuta. Kohtu seisukohta ei mõjuta ka asjaolu, et kunagi oli elamus vastavalt ehitusregistri andmetele 8 korterit (dtl 115, 119-128). Puudub vaidlus, et tänaseks on puudutatud isikule kuuluvad korteriomandid olemas ja kinnistusraamatusse kantud. Puudutatud isik soovib aktiivselt realiseerida ka korteriomanikule kuuluvaid õigusi heites korterühistule ette üldkoosolekule mittekutsumist. Korraga ei saa püüda realiseerida korteriomaniku õigusi kuid jätta täitmata korteriomaniku kohustused. Arvetel märgitud korterite suurust ei ole puudutatud isik vaidlustanud ka kõik need aastad, mil ta on olnud
2-23-18348 korteriomanik ja saanud arveid. Kohus leidis, et korteriühistu on õigustatud tuginema kinnistusraamatus märgitud korteriomandite suurusele.
21.Puudutatud isik vaidlustas ka arvete sisu. Puudutatud isik leiab, et pole selge milles seisneb ning millisel alusel on esitatud arveid haldusteenuse, raamatupidamise, tehnohoolduse, avarii-dispetšerteenistuse, elamu remondi ja üldvee eest. Avaldaja on selgitanud, et 21.05.2019 üldkoosolekul võeti vastu 2019a majanduskava, milles kehtestati haldusteenuse tasu määraks 0,122 eurot/m2 ja raamatupidamise tasu määraks 0,077 eurot/m2. Koosolekul otsustati sõlmida OÜ-ga Maket Kinnisvara haldusleping ja sellest nähtub haldusteenuse sisu ja hind (dtl 147160, 169-172). 01.07.2022 üldkoosolekul kehtestati 2022.a majanduskava, mille kohaselt kehtestati haldusteenuste tasu määraks 0,191 eurot/m2, raamatupidamise tasu määraks 0,09 eurot/m2, tehnohoolduse tasu määraks 0,084 eurot/m2, avariidispetšerteenuse tasu määraks 0,036 eurot/m2,elamu remondifondi makse määraks kehtestati 0,5 eurot/m2 (dtl 179-185). 23.08.2021 üldkoosolekul kehtestati 2022.a majanduskava mille kohaselt kehtestati haldusteenuste tasu määraks 0,179 eurot/m2, raamatupidamise tasu määraks 0,09 eurot/m2, tehnohoolduse tasu määraks 0,148 eurot/m2, avarii-dispetšerteenuse tasu määraks 0,074 eurot/m2, elamu remondifondi makse määraks kehtestati 0,5 eurot/m2 (dtl 173-178). Kohtu hinnangul on avaldaja suutnud tõendada arvetel esitatud positsioonide õiguslikku alust ja sisu.
22.Puudutatud isik on vaidlustanud võlgnevust tulenevalt sellest, et korteriomandid pole valmis ehitatud. Sellele positsioonile on kohus hinnangu eelnevalt andnud. Arvestustele matemaatilises mõttes ei ole puudutatud isik vastuväiteid esitanud. Ka kohus ei ole võlaarvestuses (dtl 186-193, 321-403) arvutusvigu tuvastanud ei põhivõla ega viivise osas. Kohus rahuldas avalduse. Kohus mõistis puudutatud isikult välja korteri nr 9 põhivõlgnevuse perioodi 31.05.2019- 28.02.2025 eest summas 4060,63 eurot ja viivise seisuga 28.02.2025 summas 744,11 eurot; korteri nr 10 põhivõlgnevuse perioodi 31.05.2019-28.02.2025 eest summas 4210,60 eurot ja viivise seisuga 28.02.2025 summas 800,01 eurot, kokku põhivõlgnevuse 8271,23 eurot ja viivise 1544,12 eurot. Kuna avaldaja ei ole loobunud ka tulevikku ulatuva viivise nõudest, mõistis kohus puudutatud isikult välja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras alates 29.02.2025 kuni põhivõla (8271,23 eurot) tasumiseni.
23.Kuna kohus rahuldas avalduse, jättis kohus TsMS § 172 lg 1 alusel menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja menetluskulud on riigilõiv 50 eurot ja lepingulise esindaja tasu 1950 eurot 19,5 h eest tunnihinnaga 100 eurot (käibemaks ei lisandu). Kohus leidis, et avaldaja menetluskulud on põhjendatud. Nii riigilõiv kui lepingulise esindaja tasu on käsitatav menetluskuluna TsMS § 139 ja § 144 p 1 järgi, avaldaja lepingulise esindaja kulu on TsMS § 175 lg 1 mõttes põhjendatud ja vajalik. Antud vaidlus oli seotud kinnisvara ning juriidilise isiku organi otsuse kehtivuse küsimusega, mis vajas lepingulise esindaja abi. Lepingulise esindaja töö maht vastab asja mahukusele ja keerukusele. Tunnihind vastab turusituatsioonile. Kohus määras kindlaks avaldaja menetluskulude suuruse summas 2000 eurot, mis koosneb riigilõivust 50 eurot ja lepingulise esindaja tasust 1950 eurot. Avaldaja palus välja mõista menetluskulude viivise, mille kohus TsMS § 177 lg 4 järgi rahuldas.
2-23-18348 Määruskaebus
24.Puudutatud isik esitas määruskaebuse, milles palub maakohtu määrus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta avaldus rahuldamata; alternatiivselt, saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks ning jätta kõik menetluskulud vastustaja kanda.
25.Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kohus rikkunud menetlusnorme, kohaldanud valesti materiaalõiguse norme ja hinnanud ebaõigesti tõendeid, mis tõi endaga kaasa ebaõiglase otsuse. Maakohus on lahendi tegemisel rikkunud selgitamiskohustust, kohtu järeldused on ebaloogilised ning vastuolulised, muu hulgas on rikutud tõendite hindamist.
26.Kaebaja ei ole nõus avalduse eseme ega nõude aluse muutmisega. Avaldaja on suurendanud nõuet ning esitas vastava avalduse alles põhiistungil. Puudutatud isik vaidles nõude suurendamisele vastu ning leidis, et nõude suurendamine tuleks jätta menetlusse võtmata ja avaldas, et ei ole nõus avalduse eseme ega nõude aluse muutmisega ning vaidleb selle vastu. Kohus on nõude suurendamist lubanud vastuolus seaduse ja kohtupraktikaga.
27.Puudutatud isik esitas avalduse Maardu linn, Keemikute tn 18 korteriühistu korteriomanike 21.05.2019 üldkoosoleku protokolli tühisuse tuvastamiseks. Kohus otsustas, et korteriühistu põhikiri on kehtiv, kuid kohtuasjas jäi lahendamata küsimus puudutatud isiku avalduse korteriühistu otsuse kehtetuks tunnistamise kohta. Kaebaja leiab, et tema avalduse otsuse tühisuse tuvastamiseks läbivaatamata jätmine on oluline menetlusnormi rikkumine. Puudutatud isik vaidles kaebusele vastu ning esitas vastuhagi.
28.Kaebaja on vaidlustanud võlgnevust tulenevalt sellest, et korteriomandid pole valmis ehitatud ning tegelikud ruutmeetrid ei vasta kinnistusraamatusse kantud andmetele. Kaebaja ei ole nõus kohtu järeldustega, et antud juhul ei ole puudutatud isik veenvalt kohtule tõendanud seda, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged ega tegelenud kande parandamisega. Kaebaja on seisukohal, et projekti kohaselt oleks vastupidi võimalik tuvastada korteriomandi tegelikud ruutmeetrid.
29.Kuivõrd polnud alust avalduse rahuldada, siis ei olnud põhjendatud ka välja mõista kaebajalt menetluskulusid. Menetlusosaliste seisukohad
30.Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Nõude aluseks olevad asjaolud nõude suurendamisel ei ole muutunud. Nõuet suurendas avaldaja viis nädalat enne kohtuistungit. Puudutatud isik ei ole seni selgitanud, mis põhjustel ei vasta avaldaja põhikiri headele kommetele. Puudutatud isik esitas kohtule hoopis mansardkorruse eskiisi, mis pole kellegagi kooskõlastatud. Puudutatud isik ei ole kinnistusraamatu kande parandamisega tegelenud. Menetluse edasine käik
31.Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja edastas selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
32.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, on seisukohal, et vaidlustatud Harju Maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuses esitatud väited ei anna
2-23-18348 määruse tühistamiseks alust. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 21 ja §-le 659 jätab ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni muutmata ning määruskaebuse rahuldamata, kuid muudab ja täiendab kohtumääruse õiguslikke põhjendusi vastavalt käesolevale määrusele. Ringkonnakohus nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu määruses toodud põhjendustega, mida käesoleva määrusega ei muuda ning sellest tulenevalt põhjendusi ei korda. Vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
33.Ringkonnakohus ei nõustu määruskaebuse esitaja etteheitega, et lahendi tegemisel on maakohus rikkunud selgitamiskohustust ja kohtuasjas jäi lahendamata küsimus puudutatud isiku avalduse korteriühistu otsuse kehtetuks tunnistamise kohta.
33.1.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt võttis maakohus avaldaja esitatud avalduse menetlusse 19.01.2024 määrusega, selgitades, et TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus asja läbi hagita menetluses (dtl 101). See oli ka põhimõtteliselt õige, kuna TsMS § 613 lg 1 kohaselt lahendab kohus hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi ning korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud nõude, mis korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 33 järgi on esitatud korteriomandi võõrandamise kohustamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei saanud siinses asjas vastuhagi esitamine kõne alla tulla, kuna TsMS § 373 lg 1 kohaselt on vastuhagi esitamine lubatud üksnes hageja vastu (vt selle kohta ka RKTKo, 03.10.2012, 3-2-194-12, p 20), kuid siinses asjas puudub hageja.
33.2.Lisaks eelnevale nähtub tsiviilasja materjalidest, et maakohus on asjaolu, et puudutatud isiku vastuse näol ei ole tegemist vastuhagiga ning kohus kontrollib üldkoosoleku otsuse kehtivust automaatselt, menetlusosalistele selgitanud 26.03.2024 e-kirjas (dtl 139). Kuivõrd kohtupraktika kohaselt ei pea korteriomanik tühist üldkoosoleku otsust vaidlustama, kuid kui ta tahab sellisele tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7) (RKTKm, 01.06.2022, 2-19-16450, p 15), on maakohus selgitamiskohustust korrektselt täitnud.
33.3.Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus puudutatud isiku vastuväite vaidlustatud määrusest nähtuvalt lahendanud ka sisuliselt. Avaldusele esitatud vastusest nähtuvalt tugines puudutatud isik väitele, et avaldaja 21.05.2019 üldkoosoleku otsus põhikirja vastu võtmise kohta ja põhikiri on sellest tulenevalt tühised põhjusel, et teda koosolekule ei kutsutud (dtl 131-132). Vaidlustatud määruse õiguslikest põhjendustest nähtuvalt (lõigud 8 ja 9), on maakohus seda väidet kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite alusel analüüsinud, leides, et arvestades otsuse tegemise ja põhikirja kinnitamise aega ning TsÜS § 38 lg-s 7 sätestatud piiranguid, puudutatud isik tühisusele enam tugineda ei saa. Ringkonnakohtu hinnangul on see maakohtu seisukoht ka põhimõtteliselt õige. Kuigi otsuste tühisuse tuvastamise nõudele ei näe seadus üldjuhul ette nõude maksmapaneku tähtaega, on ainus tähtaeg, mis piirab otsuse tühisusele tuginemise aega, üldnormina sätestatud TsÜS § 38 lg 7 teises lauses. Viidatud sätte kohaselt ei saa otsuse tühisusele tugineda, kui otsuse alusel on tehtud kanne avalikku registrisse ja kande tegemisest on möödunud kaks aastat. Sama sätestab ka MTÜS § 241 lg 3 (RKTKo, 03.03.2021, 2-17-13391, p 26).
33.4.Seoses määruskaebuse väitega, et maakohus on jätnud lahendamata puudutatud isiku avalduse korteriühistu otsuse kehtetuks tunnistamise kohta, märgib ringkonnakohus, et ei ole vastava nõude esitamist suutnud tuvastada mitte ühestki puudutatud isiku poolt maakohtu menetluses esitatud menetlusdokumendist. Ringkonnakohus juhib ka tähelepanu, et
2-23-18348 korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue on erinevad nõuded. Kuna KrtS § 29 lg 3 sätestab, et korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates ning sama põhimõte kehtis ka vaidlusaluse otsuse tegemise ajal (21.05.2019) kehtinud KrtS redaktsioonis, on puudutatud isik võimaluse selle üldkoosoleku otsuse kehtetusele tuginemiseks käesolevaks ajaks minetanud.
34.Määruskaebuse esitaja on maakohtule ette heitnud ka nõude suurendamise lubamist vastuolus seaduse ja kohtupraktikaga.
34.1.Sellega seoses juhib ringkonnakohus esmalt tähelepanu, et tõele ei vasta ja kolleegiumi eksitav on määruskaebuse väide, et avaldaja on nõuet suurendanud alles põhiistungil. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt toimusid asjas istungid 01.10.2024 (dtl 305) ja 23.04.2025 (dtl 414-415). Kummastki protokollist nõude suurendamise avalduse esitamine maakohtule tuvastatav ei ole. Ringkonnakohtule nähtuvalt on avaldaja oma nõuet esmakordselt suurendanud 09.04.2024 menetlusdokumendis (dtl 144) ning teistkordselt 17.03.2025 menetlusdokumendis (dtl 318) ehk enne istungeid ning puudutatud isikul tuli oma seisukoht selles osas anda 03.05.2024 (dtl 211) ja 02.05.2025 (dtl 414).
34.2.Siinset asja menetles maakohus hagita menetluse sätete alusel. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 376 lg 4 p 2 kohaselt ei peeta hagi muutmiseks hageja põhinõude või kõrvalnõuete suurendamist, vähendamist, laiendamist või kitsendamist. Kuna TsMS § 376 lg 4 p 2 järgi ei peeta nõude suurendamist hagi muutmiseks (RKTKo, 29.05.2013, 3-2-1-5031, p 15), kestvate nõuete suurendamist eelneva või järgneva perioodi suhtes ei käsitleta hagi muutmisena (RKTKo, 04.12.2013, 3-2-1-136-13, p 16) ning majandamiskulud on korduvad maksed TsÜS § 154 mõttes (RKTKm, 14.02.2012, 3-2-1-174-11, p 11), ei ole praegusel juhul tegemist TsMS § 376 lg 1 mõttes hagi (avalduse) muutmisega. Seega ei ole avaldaja nõuete suurendamiseks vajalik puudutatud isiku või kohtu nõusolek. Eeltoodust tulenevalt tuleb maakohtu määruse õiguslikest põhjendustest välja jätta otsustus, mille kohaselt kohus lubas TsMS § 376 lg 1 ja lg 4 p 2 järgi nõude suurendamist, ning asendada see käesolevas punktis toodud ringkonnakohtu põhjendustega. Maakohtu määruse õiguslikke põhjendusi tuleb lisaks täiendada järgnevaga: kuna avalduse eesmärgiks saab pidada seda, et lahendada lõplikult vaidlus selle üle, kas puudutatud isik on kohustatud avaldajale majandamiskulusid tasuma, saavutada seeläbi õigusrahu ning vältida uute kohtumenetluste algatamist, võtab kohus avaldaja suurendatud nõudeid arvesse ega nõustu puudutatud isiku seisukohaga, et nõude suurendamine tuleks jätta menetlusse võtmata.
35.Määruskaebusest nähtuvalt tugineb puudutatud isik endiselt väitele, et võlgnevuse vaidlustamine on õigustatud põhjusel, et temale kuuluvad korteriomandid ei ole valmis ehitatud.
35.1.Selles osas järgib ringkonnakohus kõiki maakohtu põhjendusi ning TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda. Vaidlus puudub, et puudutatud isik on korteriomandite nr 9 ja 10 omanik. Seega on puudutatud isik Maardu linn, Keemikute tn 18 kinnisasja korteriomanik KrtS § 1 lg 4 tähenduses ning olenemata sellest, et tema eriomandid ei ole tema väite kohaselt valmis ehitatud, kohalduvad talle kõik KrtS-st ja avaldaja põhikirjast tulenevad korteriomaniku kohustused, sh majandamiskulude tasumise kohustus. Üldjuhul teevad korteriomanikud KrtS § 40 lg 1 kohaselt majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid korteriühistule vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Sellest sättest loob erisuse KrtS § 40 lg 2 esimene lause, mille kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades
2-23-18348 korteriühistu põhikirjaga ette näha käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kuna sellist kokkulepet, mille kohaselt ei pea majandamiskulusid tasuma see korteriomanik, kelle eriomandid ei ole valmis ehitatud, ei ole siinses asjas esitatud ning puudutatud isik ei ole sellisele väitele ka tuginenud, on puudutatud isik kohustatud avaldajale tasuma majandamiskulud.
36.Määruskaebuse esitaja ei nõustu ka maakohtu järeldusega, mille kohaselt ei ole puudutatud isik veenvalt tõendanud seda, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged ega tegelenud kande parandamisega.
36.1.Ringkonnakohtu hinnangul maakohtu järeldused ebaõiged ei ole. Avaldusele lisatud kinnistusraamatu väljatrükkidest (dtl 7-10) nähtuvalt kuuluvad puudutatud isikule kaks korteriomandit asukohaga Harju maakond, Maardu linn, Keemikute tn 18. Registriosa nr 12265502 esimese jao kande kohaselt kuulub korteriomandi koosseisu 1140/8399 mõttelist osa kinnistust, ja reaalosa eluruum nr 9, mille üldpind on 114,00 m2 ja mille tähistus plaanil on nr 9. Registriosa nr 12265602 esimese jao kande kohaselt kuulub korteriomandi koosseisu 1141/8399 mõttelist osa kinnistust, ja reaalosa eluruum nr 10, mille üldpind on 114,10 m2 ja mille tähistus plaanil on nr 10. Kaasomandi teostamine on kitsendatud kandes märgitud korteriomandite koosseisu kuuluvate reaalosadega seotud õigustega. Muus osas on korteriomandi ese ja sisu määratud 15.06.2007 asjaõiguslepinguga.
36.2.Kuigi kõrgem kohus on väljendanud seisukohta, et kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku kantud andmetel ei ole õigustloovat tähendust (RKTKo, 08.02.2012, 3-2-1156-11, p 31), ei väära see (endiselt kehtivat) AÕS § 56 lg-st 1 tulenevat põhimõtet, mille kohaselt kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. Tegemist on kinnistusraamatusse kantud andmete avaliku usaldatavuse põhimõttega (RKTKm, 28.12.2023, 2-22-2008, p 17), millega seoses on rõhutatud, et ehitisregistri andmetel ei ole kinnistusraamatusse kantud andmete õigsusega võrreldavat õiguslikku tähendust ning seetõttu ei saa vastuoluliste tõendite olemasolul asjaolusid tuvastada üksnes ehitisregistri andmete alusel (RKTKm, 09.11.2017, 2-16-6354 p 12.1).
36.3.Eelnev tähendab, et vaidluse korral andmete õigsuse üle võisid nii maakohus kui avaldaja praegusel juhul lähtuda sellest, et puudutatud isikule kuuluvate korteriomandite eriomandi (varasemalt reaalosa) pindala andmed on õiged. Vastupidist väites tulnuks puudutatud isikul aktiivselt tegeleda ebaõigete andmete parandamisega. Kuigi TsMS § 662 lg 3 kohaselt võib määruskaebuse põhjendamiseks esitada uusi tõendeid, ei ole puudutatud isik määruskaebemenetluses tõendit selle kohta, et ebaõiged andmed oleksid parandatud, esitanud. Eeltoodust tulenevalt puudub kolleegiumil võimalus nõustuda ka selle kaebuse väitega, et puudutatud isikule kuuluvate korteriomandi tegelikud ruutmeetrid tuleb kindlaks teha projekti alusel.
37.Kuna määruskaebuse esitaja väidetud materiaalõiguse väär kohaldamine, tõendite ebaõige hindamine, selgitamiskohustuse rikkumine, järelduste ebaloogilisus ja vastuolulisus maakohtule ette heidetav ei ole, jääb maakohtu määrus tühistamata ja määruskaebus rahuldamata.
2-23-18348 Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine, edasikaebeõigus
38.Määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jäävad selle rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 172 lg-st 1 tulenevalt määruskaebuse esitaja, so puudutatud isiku kanda.
39.Ringkonnakohus määrab TsMS § 174 lg 1 ja § 175 lg 1 alusel kindlaks hüvitamisele kuuluvate menetluskulude suuruse. TsMS § 175 lg 1 esimese lause kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Hagita menetlustes kohaldatakse esindajakulude väljamõistmisel üldnormina TsMS § 175, mille järgi tuleb lähtuda esindajakulude vajalikkusest ja põhjendatusest (RKTKm, 02.10.2013, nr 3-2-1-93-13, p 11).
40.TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt.
41.Avaldaja 22.06.2026 menetluskulude nimekirja kohaselt on temale osutatud õigusabi 5,5 h ulatuses summas 580 eurot lähtudes korteriühistu lepingulise esindaja tunnitasust 2023-2025 aastatel 100 eurot/h (käibemaks ei lisandu) ja 120 eurot/h alates 01.01.2026 (käibemaks ei lisandu) seoses järgnevate õigustoimingutega: Harju Maakohtu 20.05.2025 kohtumääruse ja OÜ Apollona 06.06.2025 määruskaebusega tutvumine ja nende õiguslik analüüs - 1h; korteriühistuga konsulteerimine kohtumääruse ja määruskaebuse põhjenduste kohta – 0,5h; 01.07.2025 vastuse määruskaebusele koostamine – 2,5h; Tallinna Ringkonnakohtu 17.06.2026 kirjaga tutvumine ja 22.06.2026 menetlusdokumendi koostamine 0,5h; OÜ Apollona menetluskulude nimekirjaga tutvumine, selle analüüs ja menetluskulude nimekirjale vastuväidete koostamine 1h. Kõik kulud on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. Avaldaja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohustuslane.
42.Ringkonnakohtu hinnangul kuulub avaldaja taotlus rahuldamisele osaliselt. Põhjendatud ei ole kulu seoses OÜ Apollona menetluskulude nimekirjaga tutvumise, selle analüüsi ja menetluskulude nimekirjale vastuväidete koostamisega 1h ulatuses, kuna vastuväiteid käsitlevat dokumenti ei ole avaldaja ringkonnakohtule esitanud. Ülejäänud osas (4,5 h) saab avaldajale osutatud õigusabitoimingutele kulunud aega pidada mõistlikuks ja põhjendatuks, arvestades menetlusdokumentide sisu ja mahtu, vaidluse kestust, keerukust ja lepingulise esindaja kvalifikatsiooni (jurist).
43.Avaldajale õigusabi osutanud lepingulise esindaja ühe tööühiku (tunni) hinnad 100 eurot (käibemaksuta) ja 120 eurot (käibemaksuta) on põhjendatud, arvestades asja liiki, vaidluse kestust, mahtu ja keerukust, sh esitatud menetlusdokumente, lepingulise esindaja kvalifikatsiooni (jurist) ning viimaste aastate kohtupraktikat, milles on leitud, et põhjendatud on juristist lepingulise esindaja tunnitasu 120 eurot (TlnRnKm, 15.01.2024, 2-22-6347, p 11; TlnRnKm, 22.12.2023, 2-23-6280, p 16.3).
44.Eeltoodust tulenevalt tuleb kindlaks määrata avaldajale puudutatud isiku poolt hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus ning mõista puudutatud isikult avaldajalt kasuks välja määruskaebemenetlusega seotud menetluskuludena 460 eurot (käibemaksuta).
45.Käesolev määrus on edasikaevatav tulenevalt TsMS § 617 lg-st 1 ja § 178 lg-st 1.
2-23-18348
46.Vastavalt Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegiumi tööjaotusplaanile kohtukoosseisu liiget Iris Kangur-Gontšarovi kohtunik Mati Maksing.