X kaebus tühistada Jõelähtme Vallavalitsuse 23.07.2026 korraldus nr 567 „Katastriüksuse jagamisel aadresside ja sihtotstarvete määramine“
Menetlusosalised
Kaebaja – X Vastustaja – Jõelähtme vald, esindaja Kätlin Rennel Kaasatud haldusorgan – Maa- ja Ruumiamet, esindaja Toomas Kutti
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Halduskohtu 27.08.2026 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
X määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
Võtta toimikusse X 11.09.2026 menetlusdokumendi lisa (dtl 156–157) ja Jõelähtme valla 15.09.2026 menetlusdokumendi lisa (dtl 170–173).
Jätta toimikusse võtmata määruskaebuse lisad (dtl 138–142).
Jätta X määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 27.08.2026 määruse resolutsiooni punkt 1 muutmata, kuid muuta halduskohtu määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
Täiendada Tallinna Halduskohtu 27.08.2026 määruse resolutsiooni, lisades sellele punkti 3 järgmises sõnastuses: „Jätta X esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata“.
Jätta X 11.09.2026 esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
Jõustunud määruse avaldamisel asendada kaebaja nimi tähemärgiga.
Selgitus Määruse peale saab esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul, arvates määruse kättetoimetamisest (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 121 lg 4, § 235 lg-d 1 ja 3, § 252 lg 7).
1.Jõelähtme Vallavalitsus algatas 13.11.2025 kirjaga nr 5-5/253-20 Neeme külas Ihasalu tee 128 (katastritunnus 24505:001:0185) kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetluse. Kinnisasja osa omandamise algatamise aluseks on kinnisasja avalikes huvides omandamise seaduse (KAHOS) § 4 lg 1 p 8 (eratee avalikuks kasutamiseks) ning omandamise esemeks kinnisasja osa, millel asub eratee Mändneeme tee. Omandatava osa suurus on ca 595 m2.
2.Jõelähtme Vallavalitsus teavitas 16.01.2026 kirjaga nr 5-5/253-25 Ihasalu tee 128 kinnistu omanikku Xt, et koostatud on KAHOS §-s 12 ette nähtud hindamisaruandena eksperthinnang, ja tegi talle pakkumuse kokkuleppel kinnisasja osa omandamiseks. X esitas 16.03.2026 oma vastuväited.
3.Jõelähtme Vallavalitsus andis 23.07.2026 korraldusega nr 567 „Katastriüksuse jagamisel aadresside ja sihtotstarvete määramine“ (edaspidi korraldus nr 567) nõusoleku jagada Ihasalu tee 128 kinnistu kaheks katastriüksuseks (p 1) ning määras jagamisel tekkivate katastriüksuste aadressid ja sihtotstarbed järgmiselt: Mändneeme tee lõik 1 – sihtotstarve transpordimaa 100%; Ihasalu tee 128 – sihtotstarve maatulundusmaa 100% (p 2). Korralduses on selgitatud, et kuna Jõelähtme Vallavalitsus on algatanud Ihasalu tee 128 kinnisasja osalise omandamise menetluse, on tal õigus KAHOS § 10 lg 4 alusel teha vajalikke toiminguid ja esitada maaomaniku asemel taotlusi. Maakorraldustoimingud on maa osaliseks omandamiseks vajalikud ning suunatud lõppastmes maaomandi saavutamisele. Kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses ei ole võimalik teha lõppotsust enne, kui ei ole tehtud maakorraldustoiminguid. Maakorraldustoimingute tegemisele ei pea eelnema haldusakti andmist. Pärast maakorraldustoimingute tegemist maaomaniku omandi ulatus ei muutu. Pärast katastriüksuse jagamist ja uute moodustamist jäävad kõik maaüksused endiselt maaomaniku omandisse kuni Jõelähtme vallaga tehingu sõlmimise või sundvõõrandamiseni. Juhul, kui vald jätab maaeralduse omandamata, saab maakorraldustoimingu maaomaniku soovil tagasi pöörata (taastada katastriüksus endistes piirides). Korralduses on õiguslike alustena märgitud kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 30 lg 1 p 3, asjaõigusseaduse (AÕS) § 54 lg-d 1 ja 2, maakatastriseaduse (MaaKatS) § 18 lg 1 p-d 1 ja 3, § 18 1 lg-d 5 ja 9 ning maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lgd 1 ja 2.
4.X esitas 17.08.2026 Tallinna Halduskohtule kaebuse tühistada Jõelähtme Vallavalitsuse 23.07.2026 korraldus nr 567. Korraldus on käimasoleva kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetlusega vahetult seotud maakorralduslik haldusakt, mille realiseerimisel eraldatakse avalikes huvides omandamiseks kavandatav osa kaebaja kinnisasjast. Kaebaja ei eita, et Mändneeme teele juurdepääs võib kujutada endast avalikku huvi, kuid vastustaja ei ole veenvalt näidanud, miks just kaebaja kinnisasja osa omandamine on selle eesmärgi saavutamiseks vajalik ja sobilik. Praegune olukord ei ole tekkinud kaebaja tegevuse või tema poolt juurdepääsu takistamise teel, vaid piirkonnas kinnistute jagamise ja juurdepääsuteede võõrandamise tõttu, s.o vastustaja enda algatatud menetluste ja valitud abinõude tulemusena. Asjaolu, et korraldus nr 567 ei too veel iseenesest kaasa omandi üleminekut, ei tähenda, et sellel poleks kaebajale õiguslikku mõju. Korralduse realiseerimisel eraldatakse kaebaja senisest tervikkinnisasjast ligikaudu 595 m2 suurune osa eraldiseisvaks transpordimaa sihtotstarbega katastriüksuseks. Selle mõju ei piirdu vaid 595 m2 suuruse osa väärtusega, vaid kontrollida tuleb ka mõju alles jääva kinnisasja konfiguratsioonile, kasutus-, ehitus- ja arendusvõimalustele, väljakujunenud õuealale ning kinnisasja majanduslikule väärtusele tervikuna. Kaebajale teadaolevalt ei ole teiste sama terviklahendusega seotud omanike suhtes kasutatud võrreldava intensiivsusega sundivat menetlust. Kaebajal on mitmeid etteheiteid vastustaja koostatud eksperthinnangule.
2(9)
3-26-2527
5.Kaebusele oli lisatud taotlus peatada esialgse õiguskaitse korras korralduse nr 567 kehtivus, keelata selle alusel (menetlus)toimingute tegemine või kohaldada muud abinõu, mis hoiaks ära Ihasalu tee 128 kinnisasja senise õigusliku ning maakatastris kehtiva olukorra muutumise. Kaebaja ei väida, et iga katastritoiming oleks pöördumatu. Küsimus on õiguskaitse tõhususes. Kui vaidlustatud lahendus viiakse kohtumenetluse ajal ellu, peab hiljem tegelema juba vahepeal muudetud olukorra ja võimalike järgnevate toimingutega. Senise olukorra ajutine säilitamine on seevastu lihtne ega tekita kellelegi kahju.
6.Tallinna Halduskohus tagastas 27.08.2026 määrusega (resolutsiooni p 1) kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel. Kaebus on ennatlik ning sellega ei ole võimalik saavutada kaebaja eesmärki. Saab nõustuda vastustajaga, et korralduse nr 567 resolutsiooni p 1 on menetlustoiming, mis iseenesest ei jaga kinnisasja, vaid on MaaKS ja MaaKatS alusel üks menetlustoiming maakorralduse menetluses. Maakorraldustoiming viiakse ellu katastripidaja otsusega, mille teeb Maa- ja Ruumiamet ning mida ei ole praeguseks tehtud. Neil asjaoludel on nii kaebus kui ka esialgse õiguskaitse taotlus ennatlikud. Kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuvat haldusakti ei ole veel antud. Korralduse nr 567 resolutsiooni p 2 on haldusakt, millega määratakse katastriüksuste sihtotstarbed ja koha-aadressid. Katastriüksustele sihtotstarvete määramine on kohaliku omavalitsuse pädevuses ning ei nõua maaomaniku heakskiitu. Korralduse nr 567 resolutsiooni p-ga 2 on säilitatud jagamisele kuuluva katastriüksuse sihtotstarbena senine maatulundusmaa sihtostarve ning määratud uuele tekkivale faktiliselt looduses olemasolevat teed teenindavale katastriüksusele ehitise kasutusotstarbest tulenevalt transpordimaa sihtotstarve, nagu MaaKatS sätestab. Aadressidena on säilitatud jagamisele kuuluva katastriüksuse olemasolev aadress ning määratud uuele tekkivale teed teenindavale katastriüksusele tee nimetusele ja lõigu arvestusele vastav aadress, nagu ruumiandmete seadus ja selle alusel kehtestatud määrus sätestavad. Seega ei riku ka korralduse resolutsiooni p 2 kaebaja subjektiivseid õigusi. Kinnistu jagamise toimingute jätkamine ei saa kaebaja jaoks kaasa tuua mingisuguseid pöördumatuid ega raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi. Kinnistute jagamist korraldab Maa-amet vastavalt KAHOS § 10 lg-le 4, mille kohaselt on kinnisasja avalikes huvides omandamise menetluses (s.t pärast seda, kui kinnisasja omanikku on teavitatud kinnisasja osalise omandamise menetluse alustamisest) menetluse läbiviijal õigus kinnisasja omaniku eest teha kõiki kinnisasja jagamisega seotud toiminguid ja esitada avaldusi. Kinnisasja jagamine ei võta kaebajalt omandiõigust. Kinnisasja jagamise kui maakorraldustoimingu tulemusena ei jää kaebaja enda omandist ilma ning see iseenesest ei takista tema kinnisomandi senist kasutamist. Kinnisasja osa omandab riik avalikes huvides kaebajalt edaspidi kas kokkuleppel või sundvõõrandamise teel vastavalt KAHOS-e sätetele. Isegi juhul, kui riik peaks kaebaja kinnistu osalise omandamise soovist mingil põhjusel loobuma, on kinnisasja jagamine võimalik tagasi pöörata, s.t taastada enne jagamist valitsenud olukord. Kui kinnisasja jagamist korraldab KAHOS-e alusel kinnisasja omandamise menetluse läbiviija, ei kaasne jagamisega selle kinnisasja omanikule ka mingisuguseid kulusid. Esialgse õiguskaitse kohaldamine on lubatav aga üksnes siis, kui vastasel korral kaasneksid isiku jaoks pöördumatud tagajärjed, mida ei leevenda ka hilisem kaebuse (või vaide) rahuldamine. Seetõttu jääb esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
7.X palub määruskaebuses tühistada halduskohtu 27.08.2026 määrus, saata asi halduskohtule menetlusse võtmiseks, ning rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus. Kui vastustaja väidab, et kinnistu jagamine on järgnevas kinnistu omandamise menetluses vajalik eeldus, siis ei saa seda jagamist pidada samas sisutühjaks tehniliseks toiminguks ja väita, et see ei aitaks saavutada kaebuse eesmärki. Korralduse nr 567 tühistamine aitaks vahetult saavutada kaebaja eesmärki – säilitada olemasolev kinnisasi kuni korralduse 3(9)
3-26-2527 õiguspärasuse kohtuliku kontrollini. Kaebaja ei taotle siinses asjas tulevase KAHOS-e alusel tehtava lõppotsuse, kinnisasja sundvõõrandamise ega lõpliku hüvitise suuruse ennetavat kohtulikku kontrolli. Siinse vaidluse ese on korralduse nr 567 enda õiguspärasus ning selle alusel juba alanud kaebaja kinnisasja ümberkujundamine. Küsimus on selles, kas omanik peab kõigepealt taluma oma kinnisasja katastrilise ümberkujundamise lõpuleviimist ning võib alles pärast seda hakata vaidlustama selle ümberkujundamise õiguslikku alust. Halduskohus ei selgitanud, miks kaebuses tõstatatud küsimused menetlusvigade ning alternatiivide, meetme vajalikkuse ja kinnisasjale avalduva mõju hindamise kohta on juba praeguses staadiumis tähtsusetud. Omandipõhiõiguse riive ning õiguskaitsevajadus võivad tekkida enne omandi formaalset üleminekut. Vahetult ähvardav tagajärg on katastrikanne, millega senisest tervikkinnisasjast kujundatakse eraldi uue aadressi ja transpordimaa sihtotstarbega üksus. Järgnevas menetluses võib sellele lisanduda omandamine ning mõju alles jääva kinnisasja kasutusele, väärtusele ja arendusvõimalustele. HKMS § 45 lg 3 lubab menetlustoimingut eraldi vaidlustada, kui see rikub kaebaja mittemenetluslikke õigusi sõltumata lõppaktist või kui selle õigusvastasus tingiks vältimatult kaebaja õigusi rikkuva lõppakti. Korralduse nr 567 alusel on koostatud 11.08.2026 piiriprotokoll, paigaldatud/restaureeritud piiripunkte ning maamõõtja esitas 19.08.2026 jagamise mõõdistusandmed Maa- ja Ruumiametile. KAHOS § 10 lg 4 ei saa tähendada, et omanikul puudub kuni lõppaktini kohtulik kaitse ka siis, kui vahetoiming vastab HKMS § 45 lg 3 tingimustele. Halduskohus möönis ise, et korralduse nr 567 resolutsiooni p 2 on haldusakt, kuid ometi tagastas kaebuse tervikuna. Kohaliku omavalitsuse pädevus haldusakti anda ei tähenda, et konkreetne haldusakt oleks kaalutlusvigadeta, vajalik, sobiv ja proportsionaalne. Korraldusele nr 567 eelnes 14.05.2026 korraldus nr 358. Kaebaja esitas selle peale vaide, milles tõstatas sisulised vastuväited. Vastustaja tunnistas seejärel korralduse nr 358 kehtetuks ning andis 23.07.2026 korralduse nr 567. Selline menetluse käik välistab järelduse, et kaebus on sisutühi või taotleb ainult tulevase KAHOS-e alusel antava lõppakti ennetavat kontrolli. Kaebaja esitas kaebuses konkreetsed vastuväited vastustaja tellitud eksperthinnangule. Kontrollimist vajab, kas selle tegemisel võeti kõiki olulisi asjaolusid arvesse. Hilisem õiguste kaitse on oluliselt raskendatud, sest vaidlustatud korralduse realiseerimisest on tekkinud uus transpordimaa üksus ning soodsa kohtulahendi korral tuleb hakata juba loodud olukorda vastupidiste haldus- ja katastritoimingutega taastama. Kaebaja ei ole faktilist läbipääsu sulgenud ega taotle esialgse õiguskaitse korras tee füüsilise kasutamise keelamist. Olemasoleva olukorra säilitamine põhjustab eeskätt ajutise viivituse menetluses.
8.X esitas 11.09.2026 täiendava seisukoha ja esialgse õiguskaitse taotluse. Maa- ja Ruumiameti 11.09.2026 katastrikande teatise kohaselt rahuldas katastripidaja maatoimingu nr 2026072022208 raames esitatud taotluse ning tegi kande katastrisse. Senine Ihasalu tee 128 katastriüksus tunnusega 24505:001:0185 lõpetati ja selle asemel moodustati katastriüksus Mändneeme tee lõik 1, sihtotstarbega transpordimaa 100%, ning uus Ihasalu tee 128 katastriüksus. See kinnitab kaebaja seisukohta, et korralduse nr 567 tagajärjed realiseeruvad enne võimalikku KAHOS-e alusel tehtavat lõppotsust ning kaebaja õiguste tõhus kaitse võib ilma esialgse õiguskaitseta osutuda oluliselt raskemaks. Tekkinud on vajadus vältida olukorda, et vaidlustatud korraldusele tuginedes tehakse järgmisi registri-, omandamis- või muid õigustoiminguid juba enne, kui ringkonnakohus on saanud määruskaebuse ja esialgse õiguskaitse küsimuse sisuliselt lahendada. Katastrikande teatises on maatoimingu õigusliku alusena märgitud ka „Omaniku avaldus“. Kaebaja ei ole ise esitanud avaldust oma kinnisasja jagamiseks kirjeldatud viisil ega andnud selleks nõusolekut.
4(9)
3-26-2527
9.Jõelähtme vald palub 15.09.2026 vastuses jätta halduskohtu määrus muutmata ja esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata. Halduskohus leidis õigesti, et vaidlustatud korraldus ei riku kaebaja subjektiivseid õiguseid. Kaebaja ei ole ka määruskaebuses välja toonud, kuidas rikuvad määratud koha-aadress ja maa sihtotstarve tema subjektiivseid õigusi. Kohtulik kontroll menetlustoimingute üle on HKMS-i kohaselt võimalik, kuid seda erandlikel juhtudel, mida siinses asjas ei esine. Kuigi kaebaja küll väidab määruskaebuses, et ei taotle siinses asjas KAHOS-e alusel tehtava lõppotsuse, kinnisasja sundvõõrandamise ega lõpliku hüvitise suuruse ennetavat kohtulikku kontrolli, tugineb kogu kaebaja määruskaebuses esitatud argumentatsioon just nendele asjaoludele. Kaebaja on kohustatud taluma tema suhtes toimuvat haldusmenetlust ja oma õiguste kaitseks peab ootama ära haldusasjas tehtava lõppotsuse. Praeguseks tehtud katastrikanne ei riku kaebaja subjektiivseid õiguseid, ammugi pöördumatult. Katastrikande tagajärjel on kaebajal endiselt üks kinnisasi, mis koosneb kahest eraldiseisvast katastriüksusest. Katastrikande tagajärjel ei ole kaebaja kinnisasja omandi ulatus ei suurem ega väiksem võrreldes senisega. Maakorraldustoimingud on ühed lihtsamini tagasipööratavad toimingud üleüldse, mida saabki 100% olematuks teha – vajadusel eemaldatakse loodusest lisatud piirimärgid ning registris kaotatakse joon, kaks katastriüksust saavad taas ühe katastrinumbri. Oluliseks raskenemiseks saaks pidada nt seda, kui katastritoimingute tagajärjel tekivad õigussuhted kolmandate isikutega, kes ei ole haldusakti subjektiks ning mille tagasitäitmist seetõttu on hiljem keeruline või võimatu teha – praegu sellist olukorda ei esine. Maakorraldustoimingud peavadki saama lõpule viidud enne kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetlust lõpetava haldusakti andmist. Selline on KAHOS-e menetlusloogika ja -süsteem. Kui maakorraldustoiminguid lõpetada ei saa, siis ei saa vallavalitsus anda haldusakti kinnisasja omandamise kohta ja seni kuni ei saa KAHOSe alusel otsust teha, ei saa ka lahendada neid vaidlusküsimusi, mida kaebaja järjepidevalt peab vajalikuks käesoleva kaebusega enne maakorraldustoimingute läbiviimist lahendada – milline on hind, kas valitud on õige instrument, millised oleks alternatiivid jne. Katastrikande avalduse aluseks on katastrikande teatis, mille kaebaja on 11.09.2026 menetlusdokumendi lisana esitanud. See edastatakse eesmärgiga, et jagamise taotleja kontrollib üle maakatastrisse kavandatavad kanded ning seejärel kinnitab oma avaldusega, et selliste kannete tegemist soovib. Õiguslik alus on selleks KAHOS § 10 lg 4 ning sellise avalduse teeb menetluse läbiviijana Jõelähtme Vallavalitsus. See, et registri tehnilise lahendusena on teatisel aluseks märgitud “omaniku avaldus”, pole oluline ning keegi ei arvagi, et maakorralduseks vajaliku avalduse oleks esitanud kaebaja maaomanikuna.
10.Maa- ja Ruumiamet leiab 15.09.2026 vastuses, et esialgse õiguskaitse kohaldamine ei ole põhjendatud ning määruskaebus tuleb jätta rahuldamata. Praeguses asjas jagatakse katastriüksust kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetluse raames. KAHOS § 10 lg 4 kohaselt võib menetluse läbiviija kinnisasja osa omandamise korral teha omaniku eest kinnisasja jagamise ja piiri muutmisega seotud toiminguid. Seega on Jõelähtme Vallavalitsusel kui menetluse läbiviijal õigus teha kinnisasja jagamiseks vajalikke toiminguid ka ilma kinnisasja omaniku enda avalduseta. Korralduse nr 567 p-s 1 antud nõusolek on katastriüksuse jagamise üheks aluseks, kuid see ei tähenda veel katastriüksuse jagamist. Jagamine toimub katastrimenetluses maamõõtja esitatud andmete kontrollimise ning nõuete täitmise korral katastripidaja, s.o Maa- ja Ruumiameti poolt katastriüksuse moodustamise ja kande tegemisega. Maa- ja Ruumiamet kontrollib katastriüksuse moodustamiseks esitatud andmeid ja dokumente ning otsustab nende nõuetele vastavuse korral katastriüksuse moodustamise ja katastrikande tegemise. Maa- ja Ruumiamet ei otsusta seejuures kinnisasja osa avalikes huvides omandamise vajaduse ega põhjendatuse üle ega hinda vastustaja valitud lahenduse proportsionaalsust või võimalikke alternatiive. 5(9)
3-26-2527 11.09.2026 väljastatud katastrikande teatis, mille kaebaja kohtule esitas, on keskkonnas MinuKataster kasutatav eelteatis, millel kajastatakse maatoimingu tulemusel registreerimisele minevaid katastriüksusi ja nende andmeid. See keskkond on alles arenduses ning praeguse tehnilise lahenduse tõttu kasutatakse sama dokumenti nii eelteatisena kui ka pärast lõplikku registreerimist. Enne lõplikku registreerimist võivad teatise andmed, sh omaniku avaldus ja muud õiguslikud alused muutuda ning pärast registreerimist vormistatakse teatis uuesti. Vastustaja esitas 14.09.2026 katastripidajale avalduse katastrikande tegemiseks, milles palus teha kanne katastriüksuse registreerimiseks maakatastris ja kinnistusraamatus vastavalt katastrikande teatisele. Praeguseks ei ole vastustaja avaldust veel rahuldatud. Enne lõpliku teatise väljastamist teeb katastripidaja kande tegemiseks vajalikud toimingud ning korrigeerib katastriandmed vastavalt tegelikule olukorrale. Sellegipoolest jääb Maa- ja Ruumiamet seisukohale, et nii katastriüksuse moodustamine kui ka katastrikande tegemine ei too iseenesest kaasa kinnisasja omandi üleminekut ega muuda kinnisasja omaniku õigusi. Kinnisasja jagamine ei tähenda iseenesest sundvõõrandamist ega määra ette kindlaks, et kinnisasi tuleb ka sundvõõrandada. Kinnisasja avalikes huvides omandamine võib toimuda kokkuleppel ning kokkuleppe mittesaavutamisel on sundvõõrandamiseks vajalik eraldi sundvõõrandamise otsus KAHOS § 29 lg 1 tähenduses. Seega ei ole praeguses menetlusstaadiumis alust eeldada ega ka järeldada, et vaidlustatud menetlustoiming tooks vältimatult kaasa kaebaja omandiõigust rikkuva lõpliku haldusakti. Katastriandmete muutmine ei tähenda iseenesest omandiõiguse muutumist ning katastriandmete hilisem muutmine on võimalik. Järelikult ei muuda katastritoimingu tegemine kohtuotsusega kaebaja õiguste kaitset oluliselt raskemaks või võimatuks HKMS § 249 lg 1 tähenduses.
11.X leiab 15.09.2026 ja 16.09.2026 täiendavates seisukohtades, et kuna Maa- ja Ruumiamet kinnitab, et praeguseks ei ole vastustaja avaldust katastrikande tegemiseks veel rahuldatud, võimaldaks esialgse õiguskaitse kohaldamine veel senist olukorda säilitada. Kaebaja taotleb kohtulikku kaitset juba toimuvate ja tema kinnisomandi õiguslikku seisundit mõjutada võivate sammude suhtes olukorras, kus vastustaja ise kinnitab, et nende sammude lõpuleviimine on vajalik KAHOS-e alusel järgmise haldusakti andmiseks. Kaebaja juhib tähelepanu, et sama maa-ala suhtes toimus varem sundvalduse seadmise menetlus. Seega tekib vajadus kontrollida, mis tingis sundvalduse lahenduse asemel kinnisasja omandamise menetluse ja kas on hinnatud vähem koormava alternatiivi ebapiisavust.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
12.Kaebaja esitas määruskaebusega järgmised lisad: vaidlusaluse kinnistu ostu-müügileping (dtl 138–139), Jõelähtme Vallavalitsuse 27.12.2000 korraldus nr 655 (dtl 140–141), vaidlusaluse kinnistu kinnistamisotsus ja katastri plaanimaterjal (dtl 142). Kaebaja soovib nendega tõendada, et kinnistu ostmise ajal puudus sellel Mändneeme tee. 11.09.2026 menetlusdokumendi lisana esitas kaebaja Maa- ja Ruumiameti 11.09.2026 katastrikande teatise maatoimingu nr 2026072022208 kohta (dtl 156–157). Vastustaja esitas 15.09.2026 vastuse lisana oma 14.09.2026 avalduse Maa- ja Ruumiameti katastritoimingute osakonnale (dtl 170–173). Ringkonnakohus jätab määruskaebuse lisad asja toimikusse võtmata, sest neil pole asja lahendamisel tähtsust (HKMS § 62 lg 2). Määruskaebuse lahendamisel ja sh Jõelähtme Vallavalitsuse 23.07.2026 korralduse nr 567 õiguspärasuse hindamisel ei ole tähtsust küsimusel, millal Mändneeme tee tekkis. Samas saab toimikusse võtta 11.09.2026 menetlusdokumendi lisa ja vastustaja 15.09.2026 vastuse lisad, sest need puudutavad vaidlustatud korralduse alusel tehtavaid toiminguid ja on seega asjakohased.
13.Halduskohus tagastas kaebuse HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel, s.o põhjusel, et kaebuse rahuldamisega ei oleks võimalik saavutada kaebuse eesmärki. HKMS § 121 lg 2 p 2 alusel 6(9)
3-26-2527 saab tagastada kaebuse, milles on esitatud n-ö vale nõue. Näiteks kui kohtusse pöördumise eesmärk on vabaneda haldusaktist tulenevatest piirangutest, kuid kaebuses ei esitata haldusakti tühistamise nõuet, vaid taotletakse üksnes selle õigusvastasuse tuvastamist (vt nt Tallinna Ringkonnakohtu 15.03.2023 määrus nr 3-22-1219, p 12). Praegusel juhul ei ole halduskohus seda väitnud. Seega ei saanud halduskohus tugineda kaebuse tagastamisel HKMS § 121 lg 2 p-s 2 sätestatud alusele.
14.Ringkonnakohus leiab, et eelnevast hoolimata tuleb jätta määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 muutmata, sest kokkuvõttes oli kaebuse tagastamine põhjendatud. Kaebus tuleb tagastada HKMS § 121 lg 2 p 2 1 alusel. Selle sätte kohaselt võib kohus tagastada kaebuse määrusega selle esitajale, kui kaebusega kaitstava õiguse riive on väheintensiivne ning asjaoludest tulenevalt on kaebuse rahuldamine ebatõenäoline.
15.Ringkonnakohtu hinnangul on kaebuse rahuldamine ebatõenäoline.
15.1.Vastustaja andis korralduse nr 567 resolutsiooni p-ga 1 nõusoleku kaebajale kuuluva kinnistu jagamiseks kaheks uueks katastriüksuseks vastavalt maatoimingule. Kuigi AÕS § 54 lg-st 1 ja MaaKS § 13 lg-st 1 tulenevalt saab kinnisasja jagada omaniku soovil, annab KAHOS § 10 lg 4 kinnisasja osa omandamise menetluse läbiviijale õiguse esitada kinnisasja omaniku eest avaldusi ja teha kõiki teisi kinnisasja jagamisega seotud toiminguid. Ringkonnakohus nõustub korralduses nr 567 tooduga, et praegusel juhul oli vastustajal õigus anda KAHOS § 10 lg 4 alusel nõusolek kaebaja kinnistu jagamiseks. Jõelähtme Vallavalitsus oli 13.11.2025 kirjaga algatanud kaebaja kinnisasja osa avalikes huvides omandamise menetluse (KAHOS § 7), kus on mh märgitud, et selle algatamise alus on KAHOS § 4 lg 1 p 8 (s.o eratee avalikuks kasutamiseks) ning omandamise esemeks on kinnisasja osa, millel asub eratee Mändneeme tee (vt dtl 34–35). Kinnisasja omandamise menetlus eeldab menetluse läbiviija ja kinnisasja omaniku vahelisi läbirääkimisi (KAHOS § 22 jj). Menetluse läbiviija teeb kinnisasja omanikule kirjaliku pakkumuse (sh kinnisasja omandamise pakkumuse korral lähtutakse välja selgitatud tasust ja KAHOS-es ettenähtud hüvitistest), määrates talle tähtaja pakkumusega nõustumiseks või vastuväidete esitamiseks (KAHOS § 26 lg-d 2 ja 3). Kinnisasja omandamise menetluses tuleb kinnisasja omanikuga saavutada kinnisasja omandamise kokkulepe menetluse läbiviija määratud tähtaja jooksul, mis arvestab menetlustoimingute keerukust (KAHOS § 27 lg 4). Kui kinnisasja omanik ei esita KAHOS § 26 lg 2 alusel määratud tähtajaks pakkumuse kohta nõusolekut, otsustab kinnisasja omandaja sundvõõrandamise (KAHOS § 27 kg 5). Asja materjalidest nähtub, et vastustaja tegi 16.01.2026 kirjas kaebajale pakkumuse kokkuleppel kinnisasja osa omandamiseks, määrates pakkumusega nõustumise tähtajaks 16.02.2026 (dtl 40–45), ning kaebaja ei ole pakkumusega nõustunud (vt kaebaja vastus, dtl 46–52, samuti vastustaja 06.05.2026 vastus, dtl 53–54). Sellises olukorras on vastustajal kui kinnisasja osa omandajal võimalik otsustada kinnisasja sundvõõrandamise üle. Ringkonnakohus nõustub vastustajaga, et sundvõõrandamise otsustamise eelduseks on see, et omandatavast kinnisasjast moodustatakse eraldi kinnisasi, ning selle saavutamiseks võib menetluse läbiviija teha toiminguid ja esitada avaldusi kinnisasja omaniku asemel KAHOS § 10 lg 4 alusel. Seda on selgitatud ka maakatastriseaduse, asjaõigusseaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse (761 SE) eelnõu seletuskirjas (lk 21). Eelneva põhjal ei nähtu ringkonnakohtule, et vaidlustatud korralduse resolutsiooni p 1 oleks õigusvastane.
15.2.Nagu vastustaja on selgitanud, ei ole praeguseks veel tehtud kaebaja kinnistu osa omandamise otsust. See tähendab, et haldusmenetlus on alles pooleli ning kohtul ei ole võimalik ennetavalt anda hinnangut võimaliku sundvõõrandamise õiguspärasusele. Ringkonnakohtule ei nähtu asja materjalide põhjal, et praegusel juhul ei oleks võimalik kaebaja kinnistu osa üldse õiguspäraselt omandada, s.t pole välistatud, et selleks on piisavalt kaalukas avalik huvi (vt mh Jõelähtme Vallavalitsuse 16.01.2025 kirjas „Neeme küla 7(9)
3-26-2527 Mändneeme tee avalikku kasutusse määramisest“ esitatud selgitusi, miks on Mändneeme tee avalik kasutamine oluline; dtl 12). Ka kaebaja on ise kinnitanud, et ta ei väida, et tema kinnistu osa kasutamise vastu puuduks avalik huvi (vt nt dtl 36). Kaebaja esitatud küsimused sellest, kas vastustaja on kaalunud piisavalt alternatiivide olemasolu, meetme proportsionaalust ning kas kinnisasja osa väärtuse hindamisel on võetud arvesse kõiki asjaolusid, puudutavad juba sundvõõrandamise otsuse materiaalset õiguspärasust, mida halduskohus saab kontrollida alles sundvõõrandamise otsuse peale esitatud kaebuse lahendamisel. Kuigi KAHOS § 4 lg 2 järgi ei ole kinnisasja omandamine lubatud, kui avalik eesmärk on saavutatav ilma teise isiku omandis oleva kinnisasja omandamiseta või avaliku eesmärgi saavutamiseks on otstarbekam seada sundvaldus, ei tähenda see, et vastustaja ei tohiks kinnisasja omandamise menetlust üldse toimetada (vrd nt Tallinna Ringkonnakohtu 15.09.2019 määrus nr 3-18-2196, p 9). Ka KAHOS § 4 lg-s 2 sätestatu järgimisele saab kohus anda hinnangu sundvõõrandamise otsuse õiguspärasuse kontrollimisel.
15.3.Korralduse nr 567 resolutsiooni p-ga 2 määrati jagamisel tekkivatele katastriüksustele aadressid ja sihtotstarbed. Halduskohus märkis õigesti, et tegemist on haldusaktiga (vt nt Riigikohtu 28.04.2005 otsus nr 3-3-1-13-05, p 10). Kohtupraktikas on selgitatud, et krundi sihtotstarbe muutmise eelduseks ei ole kinnistuomaniku nõusolek, kuid kinnistuomaniku soov oma kinnistut kindlal viisil kasutada on kahtlemata üks huvidest, mida kohalik omavalitsus peab sihtotstarvet määrates kaaluma (Riigikohtu 15.12.2022 otsus nr 3-20-1310, p 20). Korralduses nr 567 on viidatud MaaKatS § 18 lg 1 p-dele 1 ja 3 ning § 18 1 lg-tele 5 ja 9. MaaKatS § 18 lg 1 sätestab põhimõtted, mille alusel linna- või vallavalitsus määrab katastriüksuselele MaaKatS §-s 181 nimetatud sihtotstarbe, lähtudes järgmistest põhimõtetest: ehitisteta katastriüksusele määratakse sihtotstarve maa tegeliku kasutuse alusel või detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumisel üldplaneeringu alusel (p 1); ehitist teenindavale katastriüksusele määratakse kogu ulatuses ehitise kasutamise otstarbest tulenev sihtotstarve ehitise tegeliku kasutuse, ehitusloa, ehitisteatise, linna- või vallavalitsuse kirjaliku nõusoleku või kasutusloa alusel (p 3). Praegusel juhul on määratud kaebajale alles jäävale osale sihtotstarbeks maatulundusmaa (s.o sama sihtotstarve mis praegugi) ning eraldatavale Mändneeme tee lõik 1 katastriüksusele sihtotstarbeks transpordimaa. Ringkonnakohtule ei nähtu, et vastustaja oleks sihtotstarbe määramisel teinud selliseid vigu, mis tooksid kaasa haldusakti tühistamise. Ka kaebaja pole väitnud, et määratud sihtotstarbed poleks asjakohased või et sihtotstarbed oleks määratud valel alusel. Kaebaja on ise korduvalt kinnitanud, et ta ei takista tema kinnistul oleva tee kasutamist (nt dtl 135, 154). Järelikult oli põhjendatud määrata eraldatava katastriüksuse sihtotstarbeks transpordimaa (MaaKatS § 18 lg 1 p 3 ja § 181 lg 5) ning ei nähtu ka vastuolu kaebaja kui kinnistuomaniku sooviga, kuidas kinnistut kasutada. Ringkonnakohtu hinnangul hõlmab KAHOS § 10 lg 4 ka võimalust määrata jagatavale kinnisasjale sihtotstarve. Vastasel juhul ei oleks võimalik sundvõõrandamiseks vajalikku kinnisasja jagamist lõpule viia.
16.Ühtlasi saab korraldusega kaasnevat kaebaja õiguste riivet pidada väheintensiivseks. Varaliselt hinnatava hüve puhul on riive vähese intensiivsusega siis, kui kaitstava hüve väärtus ei ületa lihtmenetluse piirmäära (1000 eurot – vt HKMS § 133 lg 1 teine lause), kuid arvestada tuleb ka seda, millise kaaluga õigushüvesse ja kui intensiivselt on sekkutud (nt RKHKm 3-21-1411, p 12). Kaebaja vastuväited seisnevad selles, et tema arvates ei tohiks vastustaja üldse kinnisasja osa omandamise menetlusega jätkata, kuid ta ei ole esile toonud, kuidas tema kinnisasja jagamine ja moodustatavate katastriüksuste sihtotstarbe määramine iseenesest tema õigusi negatiivselt mõjutab. Nagu halduskohus selgitas, ei võta kinnisasja jagamine kaebajalt omandiõigust ega takista ka kinnisomandi jätkuvat kasutamist, samuti ei kaasne praegusel juhul kinnisasja jagamisega kaebajale kulusid, sest kõik kinnisasja omandamisega seotud kulud kannab kinnisasja omandaja (vt KAHOS § 2 lg 3). Kinnisasja jagamine on ühtlasi võimalik vajaduse korral tagasi pöörata. Iseenesest võib transpordimaa 8(9)
3-26-2527 maamaksu määr olla kõrgem kui maatulundusmaal (vt maamaksuseaduse § 5 lg 1, samuti Jõelähtme Vallavolikogu 19.06.2025 määrus nr 66 „2026. aasta maamaksumäärade, maamaksu tõusu piirmäära, kodualuse maa maksusoodustuse kehtestamine ja maamaksu täiendava maksuvabastuse määramine“). Arvestades aga tekkiva transpordimaa pindala ja väärtust, saab maksukohustuse suurus erineda kuni mõnekümne euro ulatuses aasta kohta, jäädes tugevalt alla lihtmenetluse piirmäära. Kaebaja ei ole maamaksuga seonduvat oma menetlusdokumentides üldse esile toonud.
17.Kuna kaebus on perspektiivitu, ei ole põhjendatud kohaldada esialgset õiguskaitset (HKMS § 249 lg 3). Samas nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et kinnistu jagamise toimingute jätkamine ei saa kaebaja jaoks iseenesest kaasa tuua pöördumatuid ega raskesti kõrvaldatavaid tagajärgi. Selliseid tagajärgi ei saa kaasneda ka siis, kui Maa- ja Ruumiamet rahuldab vastustaja 14.09.2026 avalduse katastrikande tegemiseks (dtl 170–173). Seetõttu ei ole põhjendatud kohaldada esialgset õiguskaitset ka selleks ajaks, kuni halduskohtu ja ringkonnakohtu määrused on kaebuse tagastamist puudutavas osas jõustunud. Samas on omandamise menetlusega jätkamise vastu avalik huvi. Kaebaja õigused ei jää omandamise menetluses kaitseta, ta saab võimaliku omandamisotsuse peale esitada edaspidi kaebuse. Kui omandamist ei toimu, saab katastriandmeid hiljem muuta. Eelnevast tulenevalt jättis kohus kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse õigesti rahuldamata. Samamoodi jääb rahuldamata 11.09.2026 ringkonnakohtule esitatud esialgse õiguskaitse taotlus.
18.Kuna halduskohus tagastas kaebuse lõpptulemusena õigesti, jääb kaebaja määruskaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu 27.08.2026 määruse resolutsiooni p 1 muutmata, kuid kaebuse tagastamist puudutavas osas tuleb muuta halduskohtu määruse põhjendusi vastavalt käesoleva määruse põhjendustele.
19.Halduskohus on aga ekslikult jätnud kaebaja esialgse õiguskaitse taotluse kohta määruse resolutsioonis seisukoha võtmata (vt HKMS § 162 lg 1 ja § 178 lg 3). Seetõttu täiendab ringkonnakohus halduskohtu määruse resolutsiooni, lisades sellele p 3 järgmises sõnastuses: „Jätta X esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata“.
20.HKMS § 175 lg 3 ja § 179 lg 4 alusel tuleb jõustunud määruse arvutivõrgus avaldamisel asendada kaebaja nimi tähemärgiga. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.