AB „Lietuvos draudimas“ AB „Lietuvos draudimas“ Eesti filiaali kaudu avaldus Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu vastu kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 12. jaanuari 2026. a määrus
Kaebuse esitaja ja liik
Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Avaldaja: AB „Lietuvos draudimas“ (välisriigi registrikood 110051834) AB „Lietuvos draudimas“ Eesti filiaali kaudu (registrikood 12831829), lepinguline esindaja Arvi Luhakooder Puudutatud isik: Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu (registrikood 80261950), lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Keelduda määruskaebusega esitatud tõendite vastuvõtmisest ja eemaldada need asja materjali hulgast.
2.Jätta Harju Maakohtu 12. jaanuari 2026. a määruse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt määruse põhjendusi.
Jätta määruskaebemenetluse kulud Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. Edasikaebamise kord Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest. Määruskaebemenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada ise või advokaadi vahendusel. Kui menetlusosaline taotleb määruskaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka määruskaebus.
2-25-3791
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Avaldus ja selle aluseks olevad asjaolud
1.AB „Lietuvos draudimas“ AB „Lietuvos draudimas“ Eesti filiaal (avaldaja) esitas 11.03.2025 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Tartu mnt 84a korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) vastu, milles palus puudutatud isikult avaldaja kasuks välja mõista kahjuhüvitise 3080 eurot, 11.03.2025 seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 545,21 eurot ja seadusjärgses määras viivise kahjuhüvitiselt alates 12.03.2025 kuni nõude täitmiseni. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
1.1.Avalduse kohaselt sai 04.05.2023 Tartu mnt 84a korteris nr 152 tekkinud sprinklersüsteemi rikke tõttu korter nr 128 veekahjustusi. Kahjustatud korteri omanikul oli avaldajaga kodukindlustuse leping ja avaldaja hüvitas korteri omanikule kahju kõrvaldamise kuludest 3080 eurot (omavastutus 200 eurot jäi kindlustusvõtja kanda). Kahjustatud korteri omaniku nõue läks sellega üle avaldajale. Avaldaja saatis 07.09.2023 korteriühistule kohtuvälise nõude, millele korteriühistu vaidles vastu. Puudutatud isiku vastuväited
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
2.1.Nõue on esitatud vale isiku vastu, sest kahju põhjustas korteri nr 152 üürnik.
2.2.Korteriühistu ei ole korrashoiukohustust rikkunud. Korteriühistu on teinud kõik endast oleneva sprinklersüsteemi korrashoiu ja nõuetekohasuse tagamiseks. Sprinklersüsteem on osaliselt igat üksikut korterit teenindav tehnosüsteem. Seega kuulub see iga korteri eriomandi piirides eriomandi hulka, sealjuures on see eemaldatav kaasomandit oluliselt kahjustamata.
2.3.Kindlustusandja nõude rahuldamine oleks äärmiselt ebaõiglane. Maakohtu määrus ja põhjendused
3.Maakohus rahuldas avalduse ja mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja 3080 eurot, määruse tegemise seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 817,52 eurot ja seadusjärgses määras viivise alates 13.01.2026 kuni põhinõude täitmiseni. Menetluskulud jättis maakohus puudutatud isiku kanda ning mõistis puudutatud isikult avaldaja kasuks välja menetluskulude hüvitise 2032,50 eurot ja sellelt viivise seadusjärgses määras alates määruse jõustumisest kuni kohustuse täitmiseni.
3.1.Maakohus tuvastas, et kahjustatud korteri omanik sõlmis avaldajaga kindlustuslepingu, mille poliisi kohaselt oli korter asukohaga Tartu mnt 84a-128, Tallinn ajavahemikul 22.07.2022–24.07.2023 avaldaja poolt kindlustatud. Avaldaja tasus kindlustusvõtjale kindlustushüvitisena 3080 eurot. Kindlustusandjale läks sellega võlaõigusseaduse (VÕS) § 492 lg 1 alusel üle nõudeõigus kolmanda isiku vastu. Vaidlus puudub selles, et veeleke lähtus korteris 152 asuvast sprinklerpeast. Sprinklersüsteem on korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 4 lg 3 järgi kaasomandi ese.
3.2.Päästeameti selgituste kohaselt peab standardi „EVS-EN 12845:2015+A1:2020
PAIKSED
TULEKUSTUTUSSÜSTEEMID
Automaatsed sprinklersüsteemid Projekteerimine, paigaldamine ja hooldus“ p 20.3.2 järgi korterites hooldust tegema kvartaalselt. Vaatamata antud võimalusele ei esitanud korteriühistu viidatud standardit
2-25-3791 kohtule. Korteriühistu kinnitas, et tulekustutussüsteemi hooldamiseks sõlmitud leping ei hõlma korteritesiseseid vaatlusi. Korteriühistu ei tõendanud, et korterisisese kaasomandi eseme korrashoiukohustus oleks korteriomanike kohustus. Tähtsust ei oma hoolduste teostamist kinnitavad aktid ega protseduuride lehed, sest korteriühistu ei ole väitnud, et ta oleks tellinud korterites sees asuvate tulekustutussüsteemi osade hooldamise. Seejuures kinnitas Päästeamet, et 15.02.2023 tuleohutuskontroll oli osaline. Seega on korteriühistu jätnud Päästeameti välja toodud hoolduse vähemalt osaliselt teostamata. Korteriühistu ei ole kinnitanud ega tõendanud, et ta oleks korterites asuvate tulekustutussüsteemi osade hooldamist teinud. Seega vastutab korteriühistu kaasomandi korrashoiukohustuse rikkumisega tekitatud kahju eest.
3.3.Korteri nr 152 üürniku kirjaliku seletuse kohaselt hakkas vesi sprinklerpeast aeglaselt pihustuma ilma mistahes sekkumiseta. Tugeva survega hakkas vesi purskama enne seda, kui üürnik seda rätikuga puutus. Väide, et sprinklerpea sees asuv ampull oli purustatud, on tõendamata. Kuna veeleke lähtus kaasomandi osaks olevast tehnosüsteemist, mida ei olnud standardi järgi hooldatud, ja muid asjaolusid, mis oleksid võinud veelekke põhjustada, ei ole tuvastatud, on korteriühistu kohustuse rikkumine ja kahju tekkimine põhjuslikus seoses.
3.4.Korteriühistu ei esitanud vastuväiteid kahju suurusele ja ulatusele. Fotod tõendavad, et korter sai veelekke tõttu kahjustusi. Remont maksis 3280 eurot. Korteriühistu viitas, et temalt kahju väljamõistmine oleks äärmiselt ebaõiglane VÕS § 140 mõttes, kuid ei toonud esile selliseid asjaolusid, mis võiksid sätte kohaldamist õigustada. VÕS § 139 kohaldamiseks puudub alus. Puudutatud isiku määruskaebus
4.Korteriühistu palub maakohtu määruse tühistada ning teha uue määruse, millega jätta avaldus rahuldamata ja menetluskulud avaldaja kanda.
4.1.Kaebuse kohaselt tuvastas maakohus vääralt kahju tekkepõhjuse, millest tulenevalt on väär ka korteriühistu vastutuse õiguslik käsitlus. Maakohtu järeldus, et tõendatud ei ole, et süsteem rakendus üürniku tegevuse tõttu, on väär. Maakohus ei arvestanud ega käsitlenud korteriühistu väiteid ja tõendeid sprinklerpea omaduste ning süsteemi rakendumise kohta. Maakohus jättis välja selgitamata, mis põhjustas tulekustutussüsteemi rakendumise.
4.2.Korteriühistu ei rikkunud kaasomandi eseme korrashoiukohustust. Maakohus ei arvestanud korteriühistu osundatuga, et antud kortermajas kasutatavatele sprinkleritele standard ei kohaldu. Etteheide standardi kohtule esitamata jätmise kohta on seetõttu arusaamatu.
4.3.Maakohus jättis põhjendamatult arvestamata tõenditega, mille kohaselt oli sprinklersüsteem töökorras ja nõuetekohaselt hooldatud. Kuna sprinklersüsteem käivitus, oli süsteem nõuetekohaselt hooldatud.
4.4.Maakohus ei tuvastanud korrektselt põhjuslikku seost kohustuste rikkumise ja kahju vahel. Avaldaja ei tõendanud, et süsteem rakendus korteriühistu väidetavalt teostamata hoolduste tõttu. Isegi, kui kohalduks standardi p-s 20.3.2 nimetatud hooldamiskohustus ja korteriühistu oleks süsteemi vastavalt hooldanud, ei oleks see ära hoidnud süsteemi rakendumist.
4.5.Maakohus jättis käsitlemata korteriühistu väite, et avaldajal puudub nõudeõigus.
2-25-3791
4.6.Maakohus jättis VÕS §-d 139 ja 140 põhjendamatult kohaldamata ja korteriühistu vastavad väited käsitlemata. Avaldaja seisukoht ja menetluse edasine käik
5.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle Määruskaebemenetluse kulud palub avaldaja jätta puudutatud isiku kanda.
rahuldamata.
6.Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja edastas selle tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu määruse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 1 (koosmõjus TsMS §-ga 659) alusel jätta muutmata ning määruskaebus rahuldamata, kuid maakohtu määruse põhjendusi tuleb osaliselt muuta.
8.Maakohus tuvastas õigesti, et sprinklersüsteem tervikuna on kaasomandi ese sõltumata sellest, et sprinklerpead asuvad korteriomanike eriomandi eseme piirides. Selline järeldus on kooskõlas KrtS § 4 lg-ga 3. Seda maakohtu järeldust ei ole korteriühistu ka määruskaebemenetluses vaidlustanud. Määruskaebuse väite kohaselt leidis maakohus vääralt, et korteriühistu rikkus kaasomandi eseme korrashoiukohustust. Korteriühistu on jätkuvalt seisukohal, et ta ei ole sprinklersüsteemi hooldamise kohustust rikkunud ning kahju tekitamise eest vastutab kolmas isik (korteri nr 152 üürnik).
9.Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus lõppastmes õigesti, et korteriühistu vastutab avaldajale tekkinud kahju eest. Küll aga tuleb osaliselt muuta maakohtu määruse põhjendusi, sest siinsel juhul ei oma tähtust see, kas korteriühistu rikkus kaasomandi eseme, s.o sprinklersüsteemi korrashoiukohustust. Kolleegium põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt.
9.1.Kahjustatud korteri omanikul on võimalik nõuda kahju hüvitamist teiselt korteriomanikult nii juhul, kui kahju lähtus teise korteriomandi eriomandi esemest, kui ka siis, kui kahju lähtus kaasomandi esemest. Korteriomanike vastutus oma kohustuste rikkumise eest ei välista aga korteriühistu või muu isiku (nt KrtS §-s 26 sätestatud valitseja) võimalikku vastutust oma kohustuste rikkumise eest (VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103, § 115 jt). Need isikud võivad VÕS § 137 lg 1 järgi vastutada kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikuga juhul, kui on tuvastatud, et rikutud on mõnda korteriomandite kaasomandi osa eseme valitsemisega seotud kohustust, mida korteriomanikud täidavad KrtS § 12 lg 1, § 34 lg-te 1 ja 2 kohaselt korteriühistu kaudu.
9.2.Olukorras, kus kahjustatud korteri omanikule on tekkinud kahju kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik nõuda kahju hüvitamist ikkagi korteriühistult. KrtS § 12 lg-st 2 tulenevalt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Sama põhimõte tuleneb kaasomanikevahelistes suhetes üldiselt asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 teisest lausest. Kuivõrd kaasomandisse kuuluva esemega seotud kasu kuulub AÕS § 71 lg 2 kohaselt kaasomanikele ühiselt ning kaasomandi esemega seotud riske valitsevad kaasomanikud ühiselt, siis tulenevalt KrtS § 12 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg 5 teisest lausest kannavad nad ühiselt ka kaasomandi esemega seotud riskide realiseerumisega seotud kahju sõltumata sellest, kas sellise kahju kandjaks on kolmas isik (VÕS § 1059) või üks kaasomanikest (KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teine lause). AÕS § 75 lg 1 järgi kannavad kaasomanikud sellist kahju
2-25-3791 omavahelises suhtes vastavalt kaasomanikule kuuluva osa suurusele (RKTKm 19.03.2021, 218-13649, p-d 16–18; 09.03.2022, 2-19-9543, p 15, 30.03.2023, 2-19-9500, p 16).
9.3.Silmas tuleb aga pidada seda, et kui kahjustatud korteri omanikule tekkis kahju kaasomandi osa esemest ja ükski korteriomanik ega korteriühistu ei ole oma kohustusi rikkunud, saab kahjustatud korteri omanik siiski nõuda üksnes sellise kahju hüvitamist, mis tekkis tema eriomandi esemele ja tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele. Korteriühistu kohustuse rikkumisest sõltub üksnes sellise kahju hüvitatavus, mis on tekkinud eriomandi piires olevatele vallasasjadele (RKTKm 19.03.2021, 2-18-13649, p 18–19).
10.Ringkonnakohus leiab, et kuna siinses asjas on kahju tekitamine korteri nr 152 üürniku poolt tõendamata ja avaldaja nõuab üksnes kahju kannatanud korteriomaniku eriomandi esemele ja tema ainukasutusse antud kaasomandi esemele tekitatud kahju hüvitamist, vastutab korteriühistu kahjustatud korteri omanikule tekkinud kahju eest sõltumata sellest, kas ta rikkus kaasomandi eseme korrashoiukohustust. Maakohus on avalduse õigesti rahuldanud ja määruskaebuse väited ei anna alust maakohtust erinevate järelduste tegemiseks. Vastuseks määruskaebuse väidetele märgib kolleegium järgmist.
10.1.Korteriühistu leiab, et ta ei vastuta tekkinud kahju eest, kuna selle põhjustas tegelikult kolmas isik, s.o korteri nr 152 üürnik. Maakohus leidis õigesti, et asjas kogutud tõendid ei võimalda teha korteriühistu soovitud järeldust, nagu oleks üürnik mõjutanud sprinklerpead füüsiliselt ja purustanud klaasampulli (vt p 3.3 ülal). Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja ei pea vajalikuks neid korrata (TsMS § 654 lg 6 koosmõjus TsMS §-ga 659). Pelgalt väide, et klaasampull võib tavaliselt puruneda ainult kahes olukorras (s.o kõrge temperatuuri või mehaanilise mõjutamise tulemusena), ei võimalda tuvastada, et üürnik ampulli lõhkus. Seda arvestades ei ole põhjendatud ka korteriühistu etteheide, et maakohus jättis arvestamata sprinklersüsteemi rakendumise tehnilise mehhanismiga. Menetluses esile toodud asjaolud ja tõendid ei võimaldanud tuvastada klaasampulli purunemise tegelikku põhjust, mida maakohus ka vaidlustatud määruses nentis. See ei vabasta aga korteriühistut vastutusest.
10.2.Asja materjalist nähtub, et tekkinud veekahju kõrvaldamiseks tehti järgmised kulud: kuivatite rent, niiskuse kogumine kogu korteris, kahjustunud parketi ja vettinud alusmattide eemaldus ja utiliseerimine, uue parketi ja alusmattide paigaldamine ning kipsi, pahteldamise ja värvitööd koos materjaliga (remondiarve, dtl 27). Seega on remonditööd seotud kaasomandi ja eriomandi esemega, s.t tegemist on kahjuga, mille hüvitamise eest vastutab korteriühistu KrtS § 12 lg 2 ja AÕS § 72 lg 5 teise lause alusel sõltumata sellest, kas ta rikkus kaasomandi eseme korrashoiukohustust.
11.Eeltoodut arvestades ei oma siinse asja lahendamisel tähtsust, kas korteriühistu rikkus sprinklersüsteemi hooldamise kohustust. Vastavad põhjendused tuleb maakohtu määrusest välja jätta ja asendada siinse määruse põhjendustega. Seetõttu ei hinda ringkonnakohus ka määruskaebuse vastavaid väiteid ning ei võta asja materjali juurde määruskaebusega esitatud uusi tõendeid (TsMS § 238 lg 1).
12.Korteriühistu heidab maakohtule ette, et maakohus jättis hindamata tema väite avaldajal nõudeõiguse puudumise kohta. Samas ei ole korteriühistu määruskaebuses esile toonud, millised konkreetsed väited jättis maakohus arvestamata. Maakohus tuvastas õigesti, et avaldajale kui kahjustatud korteri omaniku kindlustusandjale läks kahjustatud korteri omaniku kahju hüvitamise nõue üle seoses viimasele kahju hüvitamisega VÕS § 492 lg 1 alusel. Sellega omandas kindlustusandja kahjustatud korteri omaniku õigusliku positsiooni (vt ka RKTKm 22.04.2020, 2-19-19561, p 14 teine lõik). Kuna korteriomanikul on õigus esitada nõue korteriühistu vastu, on sellise nõude esitamise õigus ka tema kindlustusandjal.
2-25-3791
13.Korteriühistu heidab maakohtule ette, et maakohus jättis hindamata ka väited kahju vähendamise aluste kohta. Korteriühistu ei ole aga määruskaebuses esile toonud ka seda, millised konkreetsed väited maakohus väidetavalt arvestamata jättis. Korteriühistu viitab üldiselt 18.12.2025 seisukohale, kus omakorda viidatakse 22.08.2025 seisukohale. Viidatud seisukohtades ei ole korteriühistu esile toonud asjaolusid, mis annaksid aluse kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS §-de 139 või 140 alusel. Asjaolu, et kahju oleks põhjustanud või selle tekkimisele oleks kaasa aidanud korteri nr 152 üürnik, ei ole siinses menetluses tõendamist leidnud. Kahjuhüvitise vähendamiseks ei anna alust ka asjaolu, et kahjustatud korteri omaniku nõuet paneb seaduse alusel maksma kindlustusandja. Kahjuhüvitise korteriühistult kindlustusandja kasuks väljamõistmine ei ole ebaõiglane ka põhjusel, et korteriühistul ja kindlustusandjal on erinev majanduslik positsioon ning kindlustusandja tegeleb äritegevusega. Vastasel korral ei olekski kindlustusandjatel regressinõudeid võimalik terves ulatuses maksma panna. Korteriühistu lähenemist ei toeta ka kohtupraktika.
14.Eeltoodut arvestades tuleb määruskaebus jätta rahuldamata. Määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad määruskaebemenetluses kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel korteriühistu kanda. Avaldaja ei ole kohtule menetluskulude nimekirja esitanud. Seega rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud puuduvad. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.