Tallinna Ringkonnakohus
Kohtuasja number
2-15-4407
Määruse tegemise aeg ja koht
6. mai 2015, Tallinn
Kohtukoosseis
Kohtunikud Ülle Jänes, Margo Klaar, Indrek Parrest
Kohtuasi
OÜ Gletcher VVV avaldus märkuse kaasaomandi lõpetamise kokkuleppe kohta ja eelmärke omandiõiguse üleandmise kohta kandmiseks kinnistusraamatusse
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus OÜ Gletcher VVV määruskaebus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
02.03.2015
Menetlusosalised, nende esindajad
Avaldaja OÜ Gletcher VVV (RK 10234288), lepinguline esindaja notar Aivar Mesikäpp
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 02.03.2015 määrus tühistada eelmärke kinnistusraamatusse kandmiseks esitatud kinnistamisavalduse rahuldamata jätmise osas. Saata tühistatud osas kinnistamisavaldus uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Märkuse kinnistusraamatusse kandmisest keeldumise osas jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 02.03.2015 määruse lõppjäreldus muutmata, kuid muuta määruse põhjendusi. Määruskaebus rahuldada osaliselt.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest alates.
1(4)
Menetluse käik OÜ Gletcher VVV esitas 10.12.2014 maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus kanda kinnistusraamatusse kinnistusregistri registriosa nr 17434001 kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta vastavalt 19.11.2014 sõlmitud lepingu punktile 2.2 ning lepingu punkti 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke P&R Kesklinn OÜ kasuks. 12.01.2015 kandemäärusega andis kohtunikuabi puuduste kõrvaldamiseks tähtaja, leides, et avalduses taotletud kande tegemine on takistatud. Kohtunikuabi kohustas avaldajat esitama kinnistusosakonnale kaasomanike nõusolekud märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse ning määras, et hiljemalt 27.01.2015 kande tegemise takistuste kõrvaldamata jätmisel jäetakse kinnistamisavaldus rahuldamata. Avaldaja puudusi ei kõrvaldanud. Esimese astme kohtu määrus ja selle põhjendused Tartu Maakohtu kinnistusosakond jättis 02.03.2015 määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata, kuna 12.01.2015 kandemääruses toodud puudusi ei kõrvaldatud tähtajaks. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kinnistamisavaldusele ei ole lisatud Tallinnas Sõpruse pst 3 asuva kinnisasja kaasomanike nõusolekuid. Määruskaebuse põhjendused Avaldaja palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ning uue määrusega avaldus rahuldada või saata avaldus uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule. Kande tegemiseks kinnistusraamatusse ei ole vajalik avada uut registriosa tulevikus tekkiva korteriomandi kohta. Kannet on võimalik teha olemasolevate korteriomandite kohta avatud registriosadesse. Korteriomandit on võimalik koormata iseseisvalt. Seega on võimalik 19.11.2014 lepinguga ühinenud korteriomanike korteriomandite registriosadesse teha vastavad kanded ilma, et sellega kahjustataks teiste korteriomanike õigusi ja huve. Kui märkuse kandmine on võimalik ainult kõigi korteriomanike nõusolekul, tuleks kohtul analüüsida võimalust asendada märkus eelmärke kandmisega korteriomandi kaasomandi lõpetamiseks ja kinnistu jagamiseks 19.11.2014 lepinguga ühinenud korteriomanike korteriomandite registriossa. Ringkonnakohtu määruse põhjendus Tallinna Ringkonnakohus leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659 alusel tuleb muuta maakohtu määruse põhjendusi märkuse kinnistusraamatusse kandmise osas. Eelmärke kinnistusraamatusse kandmisest on maakohus ebaõigesti keeldunud ja selles osas tuleb maakohtu kandemäärus TsMS § 657 lg 1 p 2 ja § 659 järgi tühistada ning kandeavaldus saata menetlemiseks maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt. Kandeavalduse kohaselt palus avaldaja kanda kinnistusregistri registriosa nr 17434001 kolmandasse jakku märkuse kaasomandi lõpetamise kokkuleppe kohta vastavalt 19.11.2014 sõlmitud lepingu
2(4)
punktile 2.2. Lepingu punktis 2.2 on kokku lepitud kaasomandi lõpetamises lepingu punkti 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi suhtes selliselt, et moodustatav uus korteriomand jääb P&R Kesklinn OÜ ainuomandisse, seejuures ainuomand lepingu punktis 2.1 nimetatud uuele korteriomandile loetakse tekkinuks arvates asjaõiguslepingu alusel kinnistusraamatusse vastava kande tegemisest. Lepingu punktis 2.1 on kokku lepitud moodustada elamu keldrikorrusel paiknevast üldkasutuses olevast pinnast (pinnast, mis ei kuulu ühegi Tallinnas Sõpruse pst 3 asuva korteriomandi reaalosa koosseisu) uus korteriomand, mille reaalosa koosseisu kuuluvad ruumid on lepingu lisaks nr 2 oleva keldrikorruse plaanil piiritletud sinist värvi joonega. Avaldaja on 19.11.2014 lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle võtnud ja andnud nõusoleku märkuse ja eelmärke kinnistamiseks 10.12.2014. Kolleegium nõustub maakohtu kandemääruse lõppjäreldusega, et avaldusega taotletud märkuse kandmine kinnistusraamatusse ei ole lubatud. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 4 järgi võib kanda kinnistusraamatusse märke muude seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks (märkus). AÕS § 79 lg-te 1 ja 2 järgi kaasomanikevahelised kaasomandi valdamist, kasutamist ja kaasomandi lõpetamist puudutavad kokkulepped kehtivad ka kaasomanike õigusjärglaste suhtes ja kui kaasomandis on kinnisasi, siis kehtivad nimetatud kokkulepped kaasomanike õigusjärglaste suhtes vaid juhul, kui need on kantud märkusena kinnistusraamatusse. Kaasomandi lõpetamise kohta saab märkuse kanda kinnistusraamatusse üksnes siis, kui kõik kaasomanikud on kokku leppinud kaasomandi lõpetamises. Kaasomanike kokkulepe AÕS § 79 tähenduses on see, kui kõik kinnisasja kaasomanikud on andnud sellele oma nõusoleku. Seega on märkuse sissekandmise eelduseks, et kõik kaasomanikud on kas esitanud kinnistamisavalduse või annavad kande tegemiseks oma nõusoleku. AÕS § 79 lg 1 järgi ei saa kaasomanike kokkulepet sõlmida ainult osade kaasomanike vahel. Määruskaebuses toodud viide võimalusele asendada märkus kaasomandi lõpetamist puudutava kokkuleppe kohta eelmärke kandmisega kinnistusraamatusse on ekslik. Kandeavaldusest erineva sisuga eelmärke kande tegemine oleks vastuolus AÕS § 631 lg-ga 1 ja KRS § 34 lg-ga 6. Avaldusega taotletud eelmärke kandmine kinnistusraamatusse on kolleegiumi arvates lubatud ja vastupidine maakohtu järeldus ebaõige. AÕS § 63 lg 1 p-st 1 tulenevalt võib kinnistusraamatusse kanda eelmärke omandiõiguse omandamise nõude tagamiseks. Kandeavalduse kohaselt palus avaldaja kanda Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 17434001 kolmandasse jakku 19.11.2014 sõlmitud lepingu punkti 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi tekkimist ja omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke P&R Kesklinn OÜ (RK 12366218) kasuks. 19.11.2014 sõlmitud lepingu punkti 2.1 kohaselt moodustatava korteriomandi omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kandmine kinnistusraamatusse on lubatud. Avaldaja taotleb temale kuuluva korteriomandi registriossa nr 17434001 eelmärke kandmist tulevikus moodustatava korteriomandi P&R Kesklinn OÜ poolt omandamiseks sõlmitud võlaõigusliku kokkuleppe tagamiseks. Seega on tegemist omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks seatava eelmärkega. Eelmärke saab kanda ka tulevikus tekkiva õiguse tagamiseks. Ebaõige on maakohtu järeldus, et eelmärke sissekandmiseks peaks olema kõigi korteriomanike nõusolek. Korteriomandi omaniku, kes on lepinguga ühinenud, kinnisasja registriossa eelmärke kandmine ei kahjusta teiste kaasomandi omanike õigusi. Eelmärke kinnistamist ei takista see, et võlaõiguslikku lepingut ei ole sõlminud kõik kaasomanikud.
3(4)
Eelmärke kinnistusraamatusse kandmise avaldust ei ole võimalik tulenevalt KRS § 46 lg-st 1 ringkonnakohtul kandemäärusega lahendada, kuna see kuulub maakohtu pädevusse. Ringkonnakohtu pädevuses on TsMS § 599 järgi kandemääruse peale esitatud määruskaebuste läbivaatamine. Seoses määruskaebuse osalise rahuldamisega ja tsiviilasja saatmisega osaliselt uueks lahendamiseks maakohtule tuleb menetluskulud jaotada tsiviilasja lõplikul läbivaatamisel maakohtus.
Ü. Jänes /allkirjastatud digitaalselt/
M. Klaar /allkirjastatud digitaalselt/
I. Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.