lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
KohtulahendidÕigusaktidEL õigusKüsiKohtudValdkonnadMCPKonto
Otsi
  • Kohtulahendid
  • Õigusaktid
  • ELi õigus
  • Kohtud
  • Valdkonnad
Tööriistad
  • Brauserilaiendus
  • MCP-server
  • Minu konto
  • Paketid ja hinnad
Nimistu
  • Kontakt
  • Privaatsus
  • nimistu.ee
  • Toeta tegevust
Allikad
  • Riigi Teataja
  • EUR-Lex
  • HUDOC
  • Riigikohus
lahend.eeKohtulahendid ja seadused Riigi Teatajast, ELi õigus EUR-Lexist, ettevõtete andmed nimistu.ee-st.Nimistu MTÜ
Kohtulahendid/2-13-42397/71

Muud › Muud hagiasjad

TsiviilasiJõustunudTartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium · 16.04.2015

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium
Kohtuasja number
2-13-42397/71
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Muud › Muud hagiasjad
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
16.04.2015
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
2852
Lahend PDF →Riigi Teatajas →
Salvesta kogumikku
Väljavõte Wordi

Viidatud sätted

Riigi Teataja
VÕS § 325 lg 1, 2, 5Elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormTsMS § 174 lg 1Menetluskulude kindlaksmääramine koos kulude jaotusegaVÕS § 196 lg 2Lepingu erakorraline ülesütlemineVÕS § 316 lg 1Üürilepingu erakorraline ülesütlemine tasumisega viivitamise tõttuTsMS § 173 lg 3Menetluskulude jaotuse kindlaksmääramine kohtulahendisTsMS § 177 lg 1Kohtulahend menetluskulude kindlaksmääramise kohtaTsMS § 371 lg 3Hagi menetlusse võtmisest keeldumise alused

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. aprill 2015. a Tartu

Tsiviilasja number

2-13-42397

Tsiviilasi

Sergei Ryzhankovi hagi Ants Leek’i vastu eluruumi vabastamise nõudes

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

3 459,01 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 15. mai 2014 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Ants Leeki apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

31. märts 2015

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (I astme menetluses kostja): Ants Leek (isikukood: XXXXXXXXXXX); Vastustaja (I astme menetluses hageja): Ryzhankov (isikukood: XXXXXXXXXXX)

RESOLUTSIOON

Sergei

1.Tühistada Viru Maakohtu 15. mai 2014.a otsus. Teha asjas uus otsus, millega jätta rahuldamata Sergei Ryzhankovi hagi Ants Leek’i vastu eluruumi vabastamiseks tulenevalt üürilepingu ülesütlemisest.
2.Rahuldada Ants Leek’i apellatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotus

Jätta maakohtus ja ringkonnakohtus menetluskulud Sergei Ryzhankovi kanda.

kantud

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Sarnased lahendid

Muud
  • 03.09.20263-26-2562/4Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium
  • 02.09.20263-26-2562/3Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja
  • 01.09.20262-26-9094/13Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 31.08.20262-25-17676/28Viru Maakohus Narva kohtumaja
  • 27.08.20262-26-114817/3Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 27.08.20263-26-2652/2Tartu Halduskohus Jõhvi kohtumaja
TsMS § 414Asja sisuline lahendamine poole osavõtuta
TsMS § 657 lg 1Ringkonnakohtu õigused apellatsioonkaebuse lahendamisel
TsÜS § 136 lg 8Tähtpäeva saabumine
VÕS § 291Üürilepingu üleminek üüritud kinnisasja omaniku vahetumisel
VÕS § 304 lg 1Üürinõue üüritud asja omaniku vahetumisel
VÕS § 323 lg 1Üürilepingu ülesütlemine üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekul
VÕS § 329 lg 1Ülesütlemise vaidlustamise ja lepingu pikendamise kord
VÕS § 78Kohustuse täitmine kolmanda isiku poolt

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1.Sergei Ryzhankov (hageja) esitas 12. septembril 2013 hagi Ants Leeki (kostja) vastu kostja eluruumist X-XX, XXX väljatõstmiseks. Hagiavalduse kohaselt omandas hageja vaidlusaluse korteriomandi 06. märtsil 2013 kohtutäitur Andrei Krek büroos toimunud enampakkumisel ning hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse 14. märtsil 2013. Enampakkumisel omandatud eluruumi kasutab alates 01. maist 2009 korteri endise omaniku Ljudmila Rjabovaga sõlmitud tähtajalise (kestvusega kuni 01. maini 2015) üürilepingu alusel kostja. Hageja saatis 03. mail 2013 kostjale Eesti Posti kaudu tähitud kirjaga üürilepingu ülesütlemisavalduse. 07. mail 2013 saatis hageja ülesütlemisavalduse kostja e-posti aadressile. Ülesütlemisavalduse põhjuseks oli märgitud hageja soov asuda korterisse elama. Kostja sai ülesütlemisavalduse 07. mail 2013 kätte (I kd tl 6) ning pidi korteri vabastama hiljemalt 07. augustiks 2013. Hageja saatis 08. juulil 2013 kostjale teistkordse üürilepingu ülesütlemisavalduse kostja kohustuste rikkumise tõttu. Kostja üürnikuna ei ole pikemat aega tasunud kõrvalkulusid, mille võlgnevus seisuga 31. mai 2013 oli 1 639,62 eurot. Alates 01. septembrist 2012 kuni 31. augustini 2013 moodustab kostja võlg hageja ees kõrvalkulude eest 2 225,34 eurot (I kd tl 37), mis ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Arusaamatu on, milliseid arveid soovib kostja hagejalt saada. Kommunaalmaksete võlgnevuse korteriühistu ees tasus hageja. Kostja ei pöördunud VÕS § 329 lg-s 1 sätestatud 30-päevase tähtaja jooksul ülesütlemise vaidlustamiseks kohtusse ja üürikomisjoni. Kostja ei ole korterit hagiavalduse esitamiseni vabastanud.
2.Kostja vaidles hagile vastu, paludes jätta see läbi vaatamata TsMS § 371 lg 3 alusel. Hageja poolt kohtule esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduse sisu ei ühti 08. juulil 2013 kostjale esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduses avaldatuga. Hageja on eiranud süstemaatiliselt kostja soovi saada korrektne arve, et olla arve õigsuses kindel (I kd tl 113). Usutava arve sai kostja esmakordselt oktoobris. Kostja on edastanud hagejale maksekoopiaid (I kd tl 114–116), mis kinnitavad kostjal võlgnevuse puudumist.

MAAKOHTU LAHEND

3.Viru Maakohus rahuldas hagi 15. mai 2014 otsusega, mõistis eluruumi asukohaga X-XX, XXX välja kostja valdusest hageja valdusesse ja määras valduse vabastamisest keeldumise korral tõsta kostja A. Leek eluruumist välja. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda.

Maakohus vaatas asja 15. aprillil 2014 avalikul kohtuistungil ilma kostja osavõtuta. Kostja teatas kohtule 14. aprillil 2014 haigestumisest, kuid ei ole kohtule vastavaid tõendeid esitanud. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peab kohus valduse taastamise nõude lahendamiseks võtma seisukoha, kas hagejal on olemas õiguslik alus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Maakohus leidis, et kostjal puudus mõistlik võimalus 03. ja 07. mail 2013 saadetud ülesütlemisavaldustega tutvuda ja neid ei saa kättetoimetatuks lugeda. Tähitud postiga 03. mail 2013 saadetud kiri on hagejale tagastatud, hageja poolt esitatud elektroonilisest kirjavahetusest (I kd tl 6) nähtub, et kostjal polnud võimalik saadetud dokumentidega tutvuda. Järelikult pole nimetatud kuupäevadel toimunud üürilepingu ülesütlemist. Maakohus luges 08. juuli 2013 üürilepingu ülesütlemise (I kd tl 110–112) õiguspäraseks ja kehtivaks VÕS § 196 lg 2 ja § 316 lg 1 p 1 ja 3 järgi ning üürilepingu erakorraliselt ülesöelduks ja lõppenuks alates hagiga kohtusse pöördumisest 12. septembril 2013. Eluruumi üürilepingu (I kd tl 36) p 5.4. kohaselt pidi kostja tasuma kõrvalkulude eest üürileandjale vastavalt eluruumi haldaja poolt esitatud arvetele. Hageja ütles üürilepingu erakorraliselt üles põhjusel, et kostja oli rikkunud lepingutingimust kõrvalkulude tasumise osas, jättes nende eest maksmata või maksis ebaregulaarselt ja oluliselt väiksemas ulatuses. Maakohtule pole esitatud põhjendusi, milles väljendus kostja arvates arvete ebakorrektsus ja kas ta oli eelnevalt selguse saamiseks pöördunud arve esitaja, s.o korteriühistu poole. VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 3 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksepäeval tasumisele kuuluvate kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega või võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva kõrvalkulude summa. Maakohus tuvastas, et kostja võlg kõrvalkulude eest perioodil 01. september 2012 kuni 31. august 2013 ehk 12 kuu eest moodustas 2 225,34 eurot (I kd tl 37). Kostja on esitatud maksekorraldustest tulenevalt maksnud vaidlusalusel perioodil korteriühistule XXX kokku 239,48 eurot (I kd tl 114–116), seega ületab kõrvalkulude võlgnevus enam kui kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa (2 225,34/12x3). Kostja väide arvete tasumisega viivitusse sattumisest hagejast tulenevatel põhjustel on paljasõnaline ja tõendamata. Maakohus leidis, et hageja andis kostjale VÕS § 196 lg-st 2 tulenevat mõistliku aja kohustuse täitmiseks enne hagi esitamist kohtusse. Maakohus leidis, et kostja sai 08. juuli 2013 ülesütlemisavalduse kätte hiljemalt 07. augustil 2013 (I kd tl 113), seega pidi võla kustutamise tähtaeg vastavalt avaldusele saabuma kolme päeva pärast, s.o 10. augustil 2013. Kuna 10. august 2013 langes laupäevale, saab TsÜS § 136 lg 8 järgselt lugeda tähtpäev saabunuks 12. augustil 2013. Hageja esitas hagi kohtusse 12. septembril 2013, s.o kuu aja pärast.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4.Kostja A. Leek esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles taotleb maakohtu otsuse tühistamist ning hagi läbivaatamata jätmist. Apellatsioonkaebuse kohaselt: 1) toimus istung maakohtus ilma apellandi osavõtuta, kuid apellandil oli mõjuv põhjus istungilt puudumiseks. Apellant on palunud lükata maakohtuistung edasi; 2) ei ole vastustajal õigust nõuda apellandilt kommunaalteenuse võla tasumist, kuna vastustaja ei olnud perioodil 01. september 2012 kuni 14. märts 2013 korteri X-XX, XXX omanik. Apellant on tasunud kommunaalmakseid vastavalt korteriühistu poolt saadetud arvetele ning üürilepingu ple 5.4. L. Rjabovale, kes oli kuni 13. märtsini 2013 korteri omanik; 3) ei vasta tõele vastustaja väide, et apellant ei ole maksnud kommunaalarveid perioodi aprill 2013 kuni august 2013 eest. Nimetatud perioodi eest on korteriühistu arveid tasunud apellandi poeg, mille kohta on esitatud tõendid.
5.Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata ning menetluskulud apellandi kanda. Vastuse kohaselt: 1) ei esitanud apellant 14. aprillil 2014 maakohtule tõendit enda haigestumise kohta ega kinnitanud, et ta esitab selle hiljem. 14. aprilli 2014 e-kiri ei sisalda taotlust istungi edasilükkamiseks; 2) ei ole vastustaja nõudnud apellandilt kommunaalteenuse võlgnevust 2 225,34 eurot. Hagi esemeks on eluruumi vabastamine. Võlgnevus summas 2 225,34 eurot oli varasem võlgnevus, mille vastustaja tasus enampakkumise menetluses. Vastustaja on nõudnud apellandilt võlgade tasumist, mis on tekkinud pärast eluruumi omandamist. Vastustajal on vähe usku, et tal on võimalus saada apellandilt võlasumma kätte. Vastustaja soovib, et apellant vabastaks eluruumi, mida on vastustajal endal tarvis, ja milles edasi elades tekitab apellant vastustajale järjest suuremat kahju. Alates oktoobrist 2013 ei ole apellant kõrvalkulusid maksnud, v.a elektriteenuste eest. Vastustaja on sunnitud maksma ise apellandi kulusid selleks, et ei kasvaks võlgnevusega kaasnevate viiviste summa, mida ühistu esitab vastustajale kui korteri omanikule; 3) on apellant valmis esitama ükskõik millise sisuga avaldusi ja paluma arutamist kohtuistungil ainsa eesmärgiga jätkata eluruumi tasuta kasutamist.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormi ebaõige kohaldamise ja menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus peab võimalikuks teha TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uus otsus, jättes rahuldamata Sergei Ryzhankovi hagi Ants Leek’i vastu eluruumi vabastamise nõudes tulenevalt üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus täitnud asja lahendamisel vajalikus ulatuses selgitamiskohustust ega ole kohaldanud kõiki asjassepuutuvaid võlaõigusseaduse sätteid, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise.
7.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja on omandanud X-XX, XXX asuva korteri sundenampakkumisel 06.03.2013.a ja on kantud kinnistusraamatusse nimetatud korteri omanikuna 14.03.2013.a. Kostja kasutas kõnealust korterit 01. mail 2009.a sõlmitud tähtajalise üürilepingu alusel ning üürilepingu kestuseks oli üürilepingu järgi 6 aastat (s.o kuni 01. maini 2015.a). Hageja on koostanud ja kostjale edastanud kaks üürilepingu ülesütlemisavaldust – 07. mai 2013.a avaldus (I kd tl 9) ja 08. juuli 2013.a avaldus (I kd tl 110-112). Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt 07. mai 2013.a avalduse kostjale (üürnikule) kättetoimetamist ei ole asjas tõendatud ning seega ei toonud 07. mai 2013.a avalduse endaga kaasa üürisuhte lõppemist.
8.Tähtajalist üürilepingut on üürileandjal võimalik üles öelda VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o juhul, kui üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused on VÕS § 291 järgi üle läinud varasemalt üürileandjalt uuele üürileandjale, võib uus üürileandja lepingu üles öelda kolme kuu jooksul omandi üleminekust arvates. Seega oli hagejal võimalik üürileping VÕS § 323 lg 1 alusel üles öelda hiljemalt 14. juunil 2013.a. Kuna 07. mai 2013.a ülesütlemisavalduse kostjale kättetoimetamise kohta tõendeid ei esitatud ja teine ülesütlemisavaldus (08.07.2013.a) on hilisem, siis ei ole üürileandja käesoleval juhul öelnud üürilepingut üles VÕS § 323 lg 1 alusel. Ringkonnakohus märgib lisaks, et 07. mai 2013.a ülesütlemisavaldus ei vasta VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele ning selline ülesütlemine oleks VÕS § 325 lg 5 kohaselt tühine ka juhul, kui üürnik oleks selle õigeaegselt kätte saanud. Seega ei toonud 07. mai 2013.a avaldus kaasa õiguslikke tagajärgi, s.o üürisuhte lõppemist.
9.Lisaks VÕS § 323 lg-s 1 sätestatule on tähtajalist üürilepingut võimalik üles öelda erakorraliselt VÕS §-de 313 – 319 kohaselt. Käesoleva asja materjalide põhjal sai kõne alla tulla ülesütlemine VÕS § 316 alusel, s.o üürniku poolt tasumisega viivitamise tõttu. Oma 08. juuli 2013.a ülesütlemisavalduses tuginebki hageja (üürileandja) VÕS §-le 316 ning asjaoludele, mille kohaselt on üürnikul (kostjal) maksevõlgnevus kolmel järjestikusel maksetähtpäeval tasumisele kuuluvate kõrvalkulude osas. Tulenevalt kostja vastuväidetest tuli kohtul kontrollida nii seda, kas ülesütlemiseks esineb seda õigustav seaduses sätestatud alus (käesoleva vaidluse puhul: üürniku poolne oluline makseviivitus üüri ja/või kõrvalkulude tasumisel), kui ka seda, kas ülesütlemisavaldus vastas seaduses sätestatud vorminõuetele (VÕS § 325).
10.Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole järginud üürniku (kostja) makseviivituse tuvastamisel VÕS-is sätestatut. Kohus luges tuvastatuks kostjal võlgnevuse olemasolu perioodil 01.09.2012.a kuni 31.08.2013.a. Seejuures on kohus aga jätnud kohaldamata asjassepuutuva õigusnormi, s.o VÕS § 304 lg 1. Nimetatud sätte kohaselt tekib üüritud asja omaniku vahetumisel uuel üürileandjal õigus nõuda üürnikult üüri maksmist alates omandi ülemineku kalendrikuule järgnevast kalendrikuust. Üür varasema aja eest tuleb maksta senisele üürileandjale. Kuna käesoleval juhul omandas hageja üürilepingu esemeks oleva korteri märtsis 2013.a, tekkis tal VÕS § 304 lg 1 kohaselt õigus nõuda kostjalt endale üüri jm maksete tasumist alates aprillist 2013.a. Kuna võlaõigusseaduse kohaselt ei lähe varasema üürileandja üüri- ja kõrvalkulude nõue üürieseme võõrandamise korral automaatselt üle uuele üürileandjale, siis ei ole kolleegiumi arvates uuel üürileandjal alust üürilepingut VÕS § 316 järgi üles öelda varasemal perioodil tekkinud võlgnevuse tõttu. Seega tulnuks hagejal tõendada, et kostjal on tekkinud võlgnevus üürilepingu järgi tasumisele kuuluvate rahasummade osas ajavahemikus aprillist juulini 2013.a, millise aja eest tuli kostjal tasuda üürilepinguga seotud rahasummasid uuele üürileandjale. Hageja (vastustaja) selgitas ringkonnakohtu istungil, et ta tugineb üksnes kommunaalkulude võlgnevusele üürilepingu p 5.4 kohaselt, kuid ei tugine üüritasu võlgnevusele (üürilepingu p 5.2), mis on sõlmitud üürniku ja varasema üürileandja vahel ning mille tasumise tähtaega ja korda ei ole lepingus konkretiseeritud.
11.Ringkonnakohus on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud kostjal vaidlusaluse ajavahemiku (s.o aprillist juulini 2013.a) eest kommunaalkulude võlgnevuse olemasolu. Kostja on esitanud kohtule maksekorraldused (I kd tl 114 – 116), millest nähtuvalt on Jüri Leek tasunud kostja eest XXX korteriühistu arveldusarvele 16.04.2013.a 85,50 eurot (viitega arvele nr 10870313); 31.05.2013.a 65,69 eurot (viitega arvele nr 10870413) ja 12.07.2013.a 88,29 eurot juuni ja juuli eest (viitega arvetele nr 10970513 ja 10870613). Nimetatud maksekorralduste põhjal loeb ringkonnakohus tõendatuks, et ajavahemiku eest aprill kuni juuli 2013.a on kostja tasunud korteriühistule võlgnetavate kommunaal- e majandamiskulude eest täies ulatuses. Hageja ei ole esile toonud, nagu oleks vaidlusalusel perioodil tegelikult tasumisele kuulunud oluliselt suuremad summad võrreldes kostja poolt kohtule esitatud maksekorraldustel näidatuga. Kolleegium kordab, et arvesse ei tule üürniku maksekäitumine varasemal perioodil (s.o enne märtsi 2013.a), kuna sel ajal oli tal kohustus tasuda üüri ja kommunaalkulusid korteri varasemale omanikule. Korteril nr X lasuva korteriühistu XXX poolt väljastatud arvetelt nähtuva võlgnevuse suurus ei näita ka vahetult seda, et tegemist oleks kostja kui üürniku kohustuste täitmatajätmisega. Kostja on tuginenud menetluses asjaolule, et enne korteri omandi hagejale üleminekut tasus ta üürilepingu järgseid makseid vahetult korteri varasemale omanikule, kuid ei vastuta selle eest, kas omanik ühistu ees oma kohustusi täitis või mitte.
12.Kolleegiumi arvates ei anna alust lugeda kostjat perioodi eest aprill kuni juuli 2013.a kommunaalkulude eest võlgnevuses olevaks hageja viidatav asjaolu, et üürilepingu p 5.4 järgi kohustus üürnik tasuma kommunaalteenuste eest sularahas üürileandja kätte. Kuna üürnik ei ole tasunud üürileandjale midagi, tuleb hageja arvates lugeda kostja makseviivituses olevaks vaatamata sellele, et kostja esitatud tõendite põhjal on ta teostanud maksed otse korteriühistule ja ühistu ees

vaidlusaluste kuude osas võlgnevus puudub. Kostja selgituste kohaselt ei tasunud ta majandamiskulude eest üürileandjale seetõttu, et üürileandja nõudis temalt suuremaid summasid kui nähtus korteriühistu poolt väljastatud arvetelt, ega põhjendanud nende summade kujunemist. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus üürnik on esitanud tõendid, mille kohaselt on ta ajavahemikus aprillist juulini 2013.a tasunud korteriühistule korteriga seotud majandamiskulude eest kokku 239,48 eurot, puudub alus lugeda teda hageja ees selles ulatuses makseviivituses olevaks. Kostja on seega täitnud korteriühistu ees hagejal kui korteri omanikul lasuva kohustuse VÕS § 78 mõttes, millega hageja ise on vastavas ulatuses korteriühistu ees oma kohustustest vabanenud. Eeltoodust lähtudes on maakohus ebaõigesti lugenud tuvastatuks kostjal hageja ees 08. juuli 2013.a seisuga niisuguse võlgnevuse olemasolu, mis andnuks aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 316 alusel. Üürilepingu ülesütlemiseks seadusest tuleneva aluse puudumise tõttu ei toonud 08. juuli 2013.a ülesütlemisavaldus kaasa selles märgitud õiguslikku tagajärge, s.o üürilepingu lõppemist.

13.Ringkonnakohus märgib lisaks, et 08. juuli 2013.a ülesütlemisavaldus ei vasta ka VÕS §-s 325 sätestatud vorminõuetele. Avaldusest ei nähtu selgelt üürilepingu lõppemise päev (VÕS § 325 lg 2 p 2). Avalduse lk 1 teises lõigus annab üürileandja üürnikule esmalt tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks – 3 päeva alates teate kättesaamisest, seejärel on aga märgitud, et „Eluruum peab olema vabastatud hiljemalt 11.07.2013.a“ ehk samuti 3 päeva möödudes teate edastamisest. Avalduse lk 2 on pealkirja all „Lepingu ülesütlemine“ märgitud, et „Üürileping lõpetatakse 11.06.2013.a, selleks ajaks peab olema eluruum vabastatud.“ Seega on avaldus üürilepingu lõppemise päeva puudutavas osas eksitav. Üürilepingu erakorraline ülesütlemine ei ole võimalik tagasiulatuvalt ning 08. juuli 2013.a ülesütlemisavalduse alusel ei saanud seega olla lepingu lõppemise päevaks 11. juuni 2013.a. Lisaks ei ole 08. juuli 2013.a avalduses märgitud korrektselt üürilepingu ülesütlemise vaidlustamise korda ega tähtaega (VÕS § 325 lg 1 p 4). Avalduse lk 3 on pealkirja all „Ülesütlemisavalduse vaidlustamine“ küll märgitud, et „Eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise vaidlustada üürikomisjonis või kohtus“. Puudub aga igasugune viide ülesütlemise vaidlustamise tähtajale. Nimetatud asjaoludel on 08. juuli 2013.a ülesütlemisavaldus ringkonnakohtu hinnangul VÕS § 325 lg 5 järgi tühine. VÕS §-s 325 sätestatu näol on tegemist imperatiivsete sätetega, mis on kehtestatud üürniku kui üürisuhtes nõrgema poole kaitseks ning nendest kõrvalekaldumine ei ole seaduse kohaselt lubatud. VÕS § 325 lg 5 mõtte kohaselt lasub riisiko, et ülesütlemisavaldus on vormistatud korrektselt, üürileandjal. Seetõttu ei toonud 08. juuli 2013.a ülesütlemisavaldus kaasa üürilepingu lõppemist.
14.Kuna üürileping ei ole lõppenud ülesütlemise tagajärjel, siis puudub kohtul alus hagiavaldust selles esiletoodud asjaoludel rahuldada. Hageja ei ole tuginenud üürilepingu lõppemisele selle tähtaja möödumise tõttu 01. mail 2015.a. Nimetatud kuupäev ei ole ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks veel saabunud. Kostja (apellant) kinnitas ringkonnakohtu istungil, et ei kavatse hoiduda korteri vabastamisest pärast üürilepingu tähtaja möödumist. Eeltoodust lähtudes ei oleks kohtul etteulatuvalt alust hagi ka sellel alusel rahuldada. Ringkonnakohus märgib, et maakohtu otsuse tühistamise aluseks ei ole iseenesest asjaolu, et maakohus vaatas asja kohtuistungil läbi ilma kostja isikliku osavõtuta. Maakohus edastas pooltele kutsed 15.04.2014.a kohtuistungiks. Istungile eelneval päeval, s.o 14.04.2014.a saatis kostja kohtuistungisekretärile e-kirja (I kd tl 157), milles teatab oma haigestumisest. Kohtul oli TsMS § 414 alusel võimalik lahendada asi sisuliselt ka kostja istungist osavõtuta. Oma 14.04.2014.a teates ega varasemas menetluses ei ole kostja kohtule teatavaks teinud, et ta ei soovi asja läbivaatamist ilma temata. Kostja ei taotlenud kohtult ka asja arutamise edasilükkamist.
15.Kuna ringkonnakohus muudab maakohtu otsust ja jätab hagi tervikuna rahuldamata, siis tuleb TsMS § 173 lg 3 ja § 162 lg 1 alusel jätta asjas kantud menetluskulud hageja kanda. Alates 1. jaanuarist 2015.a on muutunud menetluskulude kindlaksmääramise kord (vt ka Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14, p 22). Kuna käesolevas asjas on lõpplahend tehtud maakohtu poolt enne 1. jaanuari 2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude nimekirja ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja või ei teata, et ta kulude hüvitist ei soovi, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv).

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Kai Kullerkupp

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 19.08.20262-26-15254/5Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 18.08.20262-26-5905/13Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja