Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Kaija Kaijanen ja Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
12.02.2014, Tallinn
Tsiviilasja number
2-12-50816
Tsiviilasi
Liivalaia 5 KÜ hagi AS-i MV Kaubad vastu võla väljamõistmiseks ja AS-i MV Kaubad vastuhagi üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
51 208,46 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 19.02.2014 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS-i MV Kaubad apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
27.01.2015
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Liivalaia 5 KÜ (registrikood 80074490, asukoht Liivalaia 5, Tallinn), seaduslik esindaja Galina Tšernavskaja ja lepinguline esindaja Jüri Asari Kostja AS MV Kaubad (registrikood 10102339, asukoht Mäealuse 12, Tallinn), seaduslik esindaja Rait Viitkar ja lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 19.02.2014 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata, arvestades ka käesolevas otsuses toodud motiive.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta AS-i MV Kaubad kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.Liivalaia 5 KÜ esitas 03.12.2012 hagi Harju Maakohtusse AS-i MV Kaubad vastu. Hageja palus kostjalt välja mõista põhivõla 23 813,93 eurot ja viivise 7823,78 eurot, kokku 31 637,71 eurot. Menetluse käigus suurendas hageja nõuet ja palus välja mõista põhivõla 37 884,23 eurot ja viivise 9823,63 eurot.
2.AS Sarmiko oli Tallinnas, Liivalaia 5 asuva mitteeluruumi suurusega 937 m2 omanik. 06.05.2009 sõlmisid AS Sarmiko ja kostja ühinemislepingu. Hageja nõuab kommunaalteenuste eest tasumist perioodi jaanuar 2010 – september 2012 eest ja täiendatud nõude järgi kuni september 2013. Viivis tuleneb korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-st 4. Kostja vastuväited ja vastuhagi
3.Kostja hagi ei tunnistanud. 2010. a veebruari lõpus külmus kostja korteriomandi reaalosa soojusega varustanud küttesüsteem lõhki. Hageja ei avaldanud mingit huvi selle parandamiseks, seetõttu paigaldas kostja kaupluseruumide kütmiseks õhksoojuspumbad. Hageja ei ole suutnud tõendada kommunaalteenuste kulude suurust.
4.14.04.2009 ja 22.05.2012 üldkoosolekutel ei ole vastu võetud otsuseid tariifide kinnitamise kohta, kuna rikutud on koosoleku kokkukutsumise korda.
5.Alternatiivselt oleks hageja nõutud summade kostjalt väljamõistmine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja keskküttesüsteem oli lõhki külmunud. Kostja teostas alternatiivse tasaarvestusavalduse. Korteriomandi küttega varustamine läks kostjale maksma 35 000 krooni, lisanduvad õigusnõustamise kulud. Kokku tekitas hageja kostjale kahju 6429,50 eurot. Selle nõude tasaarvestas kostja hageja nõudega. Hageja tekitas kahju sellega, et oli 2009 mais nõus, et kostja paigaldab ja ehitab omal kulul endale välja keskküttesüsteemi, kuid muutis siis meelt.
6.Menetluse käigus tegi kostja täiendava tasaarvestuse, paludes tasaarvestada 452 546 eurot, mis seisneb ajavahemikus 2008 - 2011 saamata jäänud tulus. Tulu vähenemise tõi kaasa Liivalaia 5 hoone juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu, mis vähendas külastajate parkimisvõimalusi.
7.Soojuspumba paigaldamine läks maksma 146 240,33 krooni ehk 9346,46 eurot. Lumekoristusarve on 66,78 eurot. Kostja tasaarvestab ka selle hageja nõudega.
8.Alternatiivselt taotles kostja viiviste vähendamist 80% võrra, kuna viivis on ebamõistlikult suur.
9.Tsiviilasjas nr 2-12-32279 on tühistatud 22.05.2012 üldkoosoleku otsuse p 3 majandustegevuse 2012.a aastakava kinnitamise kohta ning tsiviilasjas nr 2-13-31830 on tuvastatud 25.04.2013 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 3 tühisus.
10.Hageja ei saa nõuda kostjalt õigusabikulude hüvitamist, kuna need on tekkinud kostja kasuks lahendatud vaidlusest.
11.Vastuhagis palus kostja tuvastada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisuse või alternatiivselt tühistada see otsus ning tühistada üldkoosoleku otsus nr 1.1 ja 1.2. Otsusega nr 5 lükati tagasi kostja ettepanek hageja põhikirja muutmiseks. Hageja käitumine pärast kompromissi sõlmimist tsiviilasjas 2-11-39167 on vastuoluline ja sõnamurdlik ning seega vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei kavatsegi kompromissi täita. Üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1 otsus tuleb tühistada, kuna rikuti koosoleku kokkukutsumise korda – kostjale teatati koosolekust 15 päeva asemel 1 päev ette. Päevakorrapunkti nr 1.2 otsus tuleb tühistada, kuna on teenuste saamise osas ebaõige.
12.Kostja esitas 14.04.2009 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 6.1 suhtes vastuväite tühisuse kohta. Alternatiivselt esitas kostja nõude nende otsuste tühisuse tuvastamiseks. 14.09.2009 üldkoosolek oli korduskoosolek, millest pidanuks samuti ette teatama vähemalt 15 päeva. Hageja teavitas e-kirjaga 13.04.2009 kostja õiguseellase endist juhatuse liiget VM. Üldkoosoleku otsused ei oma õiguslikku jõudu, kuna on seadusega vastuolus. Hageja vastus vastuhagile
13.Hageja vastuhagi ei tunnistanud. Kostja osales vaidlustatud otsuste vastuvõtmisel. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt kostja vastuväidet ei esitanud ja seetõttu otsust vaidlustada ei saa. Koosolek kutsuti kokku vastavalt seaduse ja põhikirja nõuetele. Kostja ei ole tõendanud vastupidist. Kostja ei ole esitanud nõuet otsuste kehtetuks tunnistamiseks 3 kuu jooksul.
14.Õigusabikulud on seotud elamu majandamisega ning seetõttu põhjendatud. 14.04.2009 üldkoosoleku aja määramisel osales ka kostja esindaja ning vastuväiteid sellele ei esitanud. Kostja on väidetavalt tühiste üldkoosolekute otsuseid täitnud kuni 2010. a-ni, kuid nüüd asunud hagejat kohtuvaidlustega survestama, et saavutada majandamiskulude tasumise osas eriregulatsiooni.
Esimese astme kohtu otsus
15.Harju Maakohus rahuldas 19.02.2014 otsusega hagi, jättis rahuldamata vastuhagi ja jättis menetluskulud kostja kanda.
16.Korteriühistu liikmelisus tuleneb korteriomandi omamise faktist, mitte isiku tahtest. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-77-11 märkinud, et korteriühistu eristub teistest mittetulundusühingutest just oma n-ö sundliikmelisusega. Seetõttu ei saa ka korteriühistust välja astuda. Kostjale kuulub Liivalaia 5 elamus asuv mitteeluruum. Liivalaia 5 asuvas elamus on asutatud korteriühistu. Ka mitteeluruumi omanik on korteriühistu liige. Kohus leidis, et kostja väljaastumisavaldus korteriühistust ei oma õiguslikku tähendust, s.t on tühine seoses vastuoluga KÜS § 5 lg-ga 1. Korteriühistu kehtivad otsused on kostjale kohustuslikud.
17.Poolte vahel oli vaidlus selle üle, kas kostjal on kohustus tasuda hageja poolt esitatud arved. Hageja tugines arvete esitamisel mh üldkoosoleku otsustega kehtestatud tariifidele. Kostja vaidlustas need üldkoosoleku otsused või peab neid tühiseks. Hageja esitas nõude tõendamiseks arved, millel on märgitud teenuste loetelu: remondifond, juhatuse liikmetasu, üldelekter, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendus, haldus, koristamine ja avariiremont, samuti osadel arvetel küte. Nn tariifidena on kehtestatud remondifond, haldus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikmetasu. Ülejäänu kuulub tasumisele vastavalt tarbitud teenusele. Teenuste saamise kohta teenuse osutajalt esitas hageja nn üldarved ning kohus leidis, et hageja on sellega tõendanud nende teenuste osutamist ja maksumust. Kostja ei esitanud täpsemaid vastuväiteid, mida kohus saaks hinnata ning puudus kahtlus, et majale osutati soojus-, üldelektri ning vee- ja kanalisatsiooni teenust. Kohus leidis, et kostja üldsõnaline viitamine majandamiskulude kandmise tõendamatusele hageja poolt ei ole kooskõlas oma õiguste kasutamise hea usu põhimõttega. Hageja tõendas piisavalt tarbitud teenuste eest teenuse osutajatele tasumist.
18.Remondifond, haldusteenus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikme tasu on kehtestatud hageja üldkoosoleku otsustega. Kohus leidis, et vaidluses omavad tähendust 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosoleku otsused. 25.10.2012 kinnitas hageja üldkoosolek tagasiulatuvalt kommunaal-, haldus-, juhtimis- ja muude korteriomanikelt kogutavate maksete tariifid järgnevalt: tariifid aastatel 2010, 2011, 2012 jäävad sama suurteks nagu kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul - otsuse p 1.1. Õiguspärasteks, õiglasteks ja põhjendatuteks tunnistati 2009, 2010, 2011 ja 2012 korteriühistu poolt korteriomanikele igakuiselt esitatud arved, nende koostamise, tariifide põhimõtted ja suurused - otsuse p 1.2. Otsuse nr 5 järgi jäeti kostja pakutud hageja põhikirja muudatus tegemata ja otsustati jätta põhikiri muutmata. Nende otsuste poolt oli 37 liiget, vastu 2 ja erapooletuid 1. 14.04.2009 hageja üldkoosoleku otsusega otsustati võtta hageja poolt pangalaenu 3 000 000 krooni tähtajaga 15 aastat - otsuse p 2.1, kinnitada 2009.a majandustegevuse kava - otsuse p 2.2, ning nähti ette maja valitsemise korraldamine juhatuse liikme Galina Tšernavskaja poolt tasuga 7575 krooni.
19.Hageja 22.05.2012 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 3 osas tuvastas kohus tsiviilasjas nr 213-31830 nende tühisuse seoses üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete rikkumisega. Kuivõrd hageja aga viimatinimetatud otsustele oma nõudes ei tuginenud, leidis kohus, et need otsused ei oma käesolevas vaidluses tähendust. Asjaolu osas, et 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosolekud võtsid vastu hageja arvetes kajastatud tariifid, vaidlus puudus. Kostja vaidlustas otsuste kehtivust.
20.Vastuhagis palus kostja tuvastada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisuse või alternatiivselt tühistada see otsus ning tühistada otsus nr 1.1 ja 1.2. Kostja esitas 14.04.2009 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 6.1 suhtes vastuväite tühisuse kohta. Alternatiivselt esitas kostja nõude nende otsuste tühisuse tuvastamiseks. Seega on 25.10.2012 üldkoosoleku vastavad otsused vaidlustatud alternatiivsete nõuetena. Kohtuotsuse tühistamine toimub KÜS § 13 lg 4 sätestatud korras, otsuste tühisuse tuvastamine toimub MTÜS § 241 lg 1 järgi. Kuna 14.04.2009 otsuste puhul ei ole kostja esitanud alternatiivseid nõudeid, nõustus kohus kostjaga, et 14.04.2009 üldkoosoleku otsuse tühisusele saab tugineda ka vastuväites. 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel esitas kostja alternatiivse nõude, millest alternatiiv eeldab hagi esitamist, mistõttu tuleb selline nõue esitada vastuhagina. Vastuväite esitamisele tuvastusnõudele ei ole sätestatud aegumistähtaega ning samuti ei kehti nende suhtes KÜS § 13 lg 4 sätestatud 3-kuuline tähtaeg. Seetõttu võis kostja neid väiteid või nõudeid käesolevas menetluses esitada.
21.Kostja palus 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastada seetõttu, et koosoleku kokkukutsumise korda on rikutud. Kohus leidis, et üldkoosoleku kokkukutsumiseks tuleb ühistu liikmeid informeerida trepikodadesse üles pandud teatega vähemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist. Kuivõrd põhikirjas ei ole erinevat üldkoosoleku kokkukutsumise korda korralistele ja erakorralistele üldkoosolekutele, kehtib see kord iga üldkoosoleku suhtes. Seejuures ei oma tähendust see, kas hageja on eraldi (näiteks e-kirjaga) täiendavalt kostjat üldkoosolekust teavitanud. Ainuüksi asjaolu, et hageja on kostjat täiendavalt teavitanud, ei tähenda seda, et hageja on üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud. Korteriühistu võib alati oma liikmetele täiendavaid teavitusi saata. Antud juhul tuli põhikirja järgi informeerida liikmeid trepikodadesse üles pandud teatega. Kostja ei ole väitnud seda, et trepikotta ei ole teadet üles pandud. Kohus leidis, et kostja eraldi teavitamine ei ole põhikirja mõttes üldkoosoleku kokkukutsumise kord, mille rikkumist saaks ette heita. Seetõttu ei anna kostja väited alust pidada üldkoosoleku otsust tühiseks.
22.Kohus leidis, et koosoleku kokkukutsumisega ja pidamisega ei ole rikutud kostja subjektiivseid õigusi. Kostjal oli korteriühistu liikmena subjektiivne õigus osa võtta korteriühistu üldkoosolekutest. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine rikub korteriühistu liikme subjektiivseid õigusi sellega, et liige ei saa üldkoosolekul osaleda. Hageja üldkoosoleku 25.10.2012 protokollist nähtub, et üldkoosolekul viibis kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu. Seega viibis kostja üldkoosolekul. Üldkoosoleku protokollist, vastuhagist, ega muudest tõenditest ei nähtu, mil viisil koosoleku kokkukutsumisega on kostja subjektiivseid õigusi rikutud, seega puudub alus tuvastusnõude rahuldamiseks. Kostja ei ole üldkoosoleku protokollist nähtuvalt esitanud üldkoosoleku toimumisele vastuväiteid, vaid on sellel osalenud. Mh on üldkoosolekul arutatud kostja enda ettepanekut põhikirja muutmiseks. Kohus leidis, juhindudes TsÜS §-st 32, et hea usu põhimõtte kohaselt pidanuks kostja koheselt üldkoosolekut informeerima üldkoosoleku kehtetuse alustest. Hea usu põhimõtte rikkumine tähendab seda, et isik kaotab õiguse oma õigust realiseerida. Kohus leidis, et kostja on kaotanud õiguse tugineda 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse tühisusele.
23.Harju Maakohtu 24.05.2012 määruses tsiviilasjas nr 2-11-39167 kinnitas kohus poolte kompromissi ning pooled kinnitasid, et teevad tõsiseid jõupingutusi jõudmaks kokkuleppeni, mis osapooli rahuldab. Samuti võimaldatakse kostjal 22.05.2012 üldkoosolekul esineda ettekandega, milles kostja selgitab korteriomanikele oma nägemust olukorra lahendamise kohta. Analoogiline sõnastus on 14.06.2012 poolte kompromissi kinnitavas määruses, mis on tehtud tsiviilasjas nr 2-10-23166. Kohus leidis, et hageja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. 25.10.2012 üldkoosolekul sai kostja sõna ning arutati kostja ettepanekut põhikirja muutmiseks. Kompromissile on püütud edutult jõuda ka käesolevas menetluses. Etteheidet hagejale, et ta ei ole lahendusi kostjaga arutanud või kostjat üldkoosolekul ära kuulanud, teha ei saa. Kohus leidis, et kompromissini jõudmiseks on vaja mitte ühe, vaid mõlema poole jõupingutusi. Samuti ei saa sekkuda korteriühistu liikmete õigusesse vabalt hääletada nende pädevusse kuuluvates küsimustes. Kohus leidis, et 25.10.2012 üldkoosoleku otsus nr 5 ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, seega ei ole üldkoosoleku otsused tühised.
24.Alternatiivselt palus kostja vaidlusalused 25.10.2012 üldkoosoleku otsused tühistada. Kohus leidis, et vastuhagi esitati 24.01.2013, seega hiljem kui 3 kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates, mille tõttu tuleb nõuded 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks jätta rahuldamata.
25.25.10.2012 kinnitas hageja üldkoosolek tagasiulatuvalt kommunaal-, haldus-, juhtimis- ja muude korteriomanikelt kogutavate maksete tariifid järgnevalt: tariifid aastatel 2010, 2011, 2012 jäävad sama suurteks nagu kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul. Kohus leidis, et tariifide tagasiulatav kinnitamine oli lubatav ning teatud olukordades ka möödapääsmatu, eriti juhul, kui varasemad üldkoosoleku otsused on formaalsete vigade tõttu tühised või kehtetud. Seetõttu tuleb kehtetud otsused uuesti vastu võtta ning seda saabki teha retrospektiivis. Hageja nõue puudutas perioodi jaanuar 2010 - september 2013. Seega puudutas hageja nõue 25.10.2012 üldkoosoleku otsust ning 14.09.2009 üldkoosoleku otsus enam tähendust ei oma.
26.Tuvastamist ei leidnud 14.09.2009 üldkoosoleku otsuste tühisus. Kostja vastuväited piirdusid koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega ja sellega, et kostjat teavitati üldkoosolekust vähem kui 15 päeva ette. Analoogiliselt varem esitatud argumentatsiooniga leidis kohus, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade peab hageja põhikirja järgi olema välja pandud trepikodades ning kostja eraldi teavitamine ei ole põhikirja järgi nõutav. Kostja ei ole väitnud, et trepikodades teadet üldkoosoleku kohta ei olnud, samuti viibis kostja üldkoosolekul ka ise kohal, koosoleku toimumisele vastuväiteid ei esitanud. Koosolekul arutati ka kostja (õiguseellase) ettepanekut seoses parkimisega. Samuti oli kostja endine juhatuse liige selle üldkoosoleku toimumise ajal hageja juhatuses. Kostjale ei saanud tulla üldkoosolek üllatusena. Kohapeal üldkoosoleku kehtivana käsitamine ja tühisusele tuginemine aastaid hiljem ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Seetõttu ei leidnud kohus, et 14.09.2009 üldkoosoleku otsus oleks tühine.
27.Kohus leidis, et 14.04.2009 ja 22.05.2012 üldkoosoleku otsusega tariifide kehtestamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, vaid tavapärane hageja majandustegevus. Tariifid tuleb kehtestada sõltumata sellest, millises seisus on küttesüsteem. Tariifid iseenesest ei saa olla hea usu põhimõttega seetõttu vastuolus.
28.Kohus leidis, et hageja ei ole kohustatud hüvitama kostjale küttesüsteemi paigaldamise kulusid. Samuti ei pea hageja hüvitama soojuspumpade paigaldamise kulusid. Kui elamus toimub keskküttesüsteemi avarii, tuleb avarii kõrvaldada ja süsteem parandada. Käesoleval juhul ehitas kostja endale paralleelse küttesüsteemi. Kohus leidis, et korteriomanikel ei ole keelatud kasutada täiendavaid soojusallikaid, kuid see ei vabasta teda kommunaalteenuste eest tasumisest. Hageja ei keeldunud küttesüsteemi parandamisest, küttesüsteemist ei ole huvitatud eelkõige kostja. Hageja ei nõudnud kostjalt pärast avarii toimumist soojuse eest tasu. Samuti ei saa väita, et hageja poleks pidevalt tegelenud keskkütteprobleemiga. Keskküttesüsteemi osas on hageja püüdnud olukorda pidevalt parandada ning augustis 2011 tellinud torustike survepesu teenuse, juunis 2011 tarbeveesoojusvaheti keemilise läbipesu ja soojussõlme primaarkontuuri survestuse jm, igakuiselt tellis hageja automaatsoojussõlme ja tehnosüsteemide hooldusteenuseid, 2010 on hoone keldris asendatud osaliselt torustik. Ka on hageja tegelenud avariiremondiga, tasudes remondiarveid. Hageja tasus ka muid elamu hooldusega seotud arveid. Hageja näitas piisavalt hoolsust üles keskküttesüsteemi korrashoiuks ning kohus ei tuvastanud hageja hea usu põhimõtte vastast käitumist. Samuti ei ole hageja vastu võtnud otsust või põhikirja muudatust, milles lubab kostjal kanda majandamiskulusid erinevalt teistest korteriomanikest või lubanud kostjat keskküttesüsteemist eralduda. Esitatud tõenditest sellist nõusolekut ei nähtu, üldkoosoleku vastav otsus puudub. Kui kostja ehitab ise endale täiendava kütteallika, ei pea hageja seda kulu kostjale hüvitama. Kohus leidis, et kostja tasaarvestusavaldus on põhjendamatu. Eeltoodud asjaolud ei vabasta kostjat tasumast kommunaalteenuste eest.
29.Kostja tasaarvestas ka lumekoristustasu 66,78 eurot. Kostja esitas enda poolt tellitud lumekoristuse kohta arved. See aga ei tähenda, et kostjal oleks õigus see summa tasaarvestada. Kohus leidis, et hageja ei ole jätnud lund koristamata, sest ka hageja on teenuse osutajatelt tellinud seda teenust läbi aastate ning ei saa väita, et lumi oli pidevalt koristamata, mis takistanuks klientide pääsemist kostja kauplusesse. Kahtlemata võib kostja lund koristada enda korteriomandi mõtteliselt osalt selleks, et soodustada klientide juurdepääsu kauplusele, kuid see ei anna alust seda kulu tasaarvestada kommunaalteenuste tasu nõudega. Õiguslik alus, sh käsundita asjaajamine, selleks puudub. Kostja on lumekoristuse tellinud 09.01.2012, hageja 27.02.2012. Kohtu hinnangul on tavapärane, et korteriühistu tellib suuremahulise lumekoristuse kord või paar aasta jooksul vastavalt vajadusele ning hageja käitumine vastab sellele praktikale. Lumekoristustasu tasaarvestus on põhjendamatu.
30.Kostja tasaarvestas 452 546 eurot ajavahemikus 2008 - 2011 saamata jäänud tuluna, mille tõi kaasa elamu juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu, mis vähendas külastajate parkimisvõimalusi. Puudus vaidlus, et selline tõkkepuu on paigaldatud. Kohus leidis, et tõkkepuu paigaldamine on korteriomanike diskretsiooniotsus ning lubatav. Tegemist on elumajaga ning seetõttu tuleb eelkõige arvestada elanike huvidega. Elanike selge huvi on olnud nende kinnisasjal piirata juhuslike sõidukite parkimist. Parkimisprobleem Tallinna kesklinnas on üldteada. Selleks, et tagada majaelanike juurdepääs endale kuuluvale parkimisplatsile, oli õigustatud tõkkepuu paigaldamine. Kostja ei väida, et ta ise ei saa parkida. Kostja väidab, et tema kliendid ei saa parkida. Kahtlemata peavad korteriomanikud arvestama vastastikuste huvidega, sh mitteeluruumi omaniku võimalike ärihuvidega. Kuivõrd aga tegemist on siiski elumajaga, peab kohus kaalukamateks elanike huve. Kohus leidis, et hageja ei ole õigusvastaselt käitunud ega sellega kostjale kahju tekitanud ning seega ei vastuta kostja saamata jäänud tulu eest. Vastav tasaarvestusavaldus on põhjendamatu.
31.Hageja tegevuse majanduslikku otstarbekust kohus antud vaidluses ei hinda, mistõttu ei oma tähendust hageja juhtorgani liikmete telefoni, koolituse jm arved. Hooldusteenuste lepingu, töölepingu, ja raamatupidamisalase teeninduslepingu sõlmimine hageja poolt ei mõjuta kostja kohustusi. Lepingutest nähtus, et hageja on tegelenud elamu nõuetekohase hooldusega ning sõlminud enda kohustuse täitmiseks vastavad lepingud. Õigusabi seoses elamu haldamise küsimuste lahendamisega peab kohus samuti põhjendatuks. Ühistu juhtimise hindamine toimub läbi revisjoni ning ühistu liikmel on juhtimise kohta õigus esitada küsimusi juhatusele, sh üldkoosolekutel. Üldkoosoleku pädevusse kuulub ka juhatuse valimine ning tasustamine, kui üldkoosolek seda vajalikuks peab. Oma huve ühistu paremaks juhtimiseks saab kostja realiseerida ühingu sisesuhete kaudu, kostja juhatuse liige on ka olnud hageja juhatuse liikmeks. Asjaolu, et kostja ei pääse juurde trepikojale ja keldrile, ei vabasta teda kommunaalteenuste eest tasumisest. Trepikoda ja kelder kuulub kostja omandisse. Kostjal on õigus juurdepääsuks. Samas ei ole kostjal õigus elamu mõttelisest osast loobuda ega ka loobuda mõtteliste osadega seotud kulutuste kandmisest. Kohus peab kostja vastavasisulisi vastuväiteid põhjendamatuteks.
32.Kokkuvõtvalt leidis kohus, et hageja nõue esitatud arvete alusel 37 884,83 euro saamiseks tuleb rahuldada. Hageja palus kostjalt välja mõista ka viivise 9823,63 eurot tulenevalt KÜS § 7 lg 4. Kohus leidis, et viivisemäär tuleneb seadusest ning ei ole ebamõistlikult suur. Viivis on ca 4 korda väiksem kui põhivõlg.
Apellatsioonkaebus
33.Kostja palub tühistada maakohtu otsuse, jätta uue otsusega hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi või saata tsiviilasi tagasi maakohtusse uueks arutamiseks, menetluskulud jätta vastustaja kanda.
34.Kohtuotsus oli kostja jaoks üllatuslik, kuna kohus leidis, nagu oleks hageja põhikirja § 13 lg 2 kohaselt piisanud üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete järgimiseks sellest, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade pannakse hoone trepikodadesse ja üldkoosoleku kokkukutsumise ja pidamisega ei ole rikutud apellandi subjektiivseid õigusi. Kohtuotsus on ka vastuoluline, mis seisneb selles, et kohus nendib, et vastustaja poolt apellandi vastu esitatud rahaline nõue hõlmab aastaid 2010-2013, kuid samas peab kohus asjassepuutuvateks üksnes vastustaja 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosolekute otsuseid.
35.Maakohus tugines väitele, mida kostja ei ole kunagi esitanud. Kostja seisukohtadeks on olnud, et hageja 14.04.2009 üldkoosoleku kokkukutsumisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, mille tõttu on vastuvõetud otsused tühised ja seega oli ka tühine päevakorrapunkti nr 2 juures vastuvõetud otsus 2009. a majandustegevuse aastakava kinnitamise kohta; korteriühistu tühise otsuse kinnitamine sama korteriühistu mõnel järgmisel üldkoosolekul ei ole õiguslikult võimalik. Seetõttu ei olnud vastustaja 25.10.2012 üldkoosolekul õiguslikult võimalik kinnitada tariife, mis otsustati kehtestada hageja 14.04.2009 üldkoosolekul.
36.14.04.2009 üldkoosolek oli kordusüldkoosolek, kusjuures kvoorumi puudumise tõttu ära jäänud üldkoosolek pidi toimuma 31.03.2009. Kuivõrd hageja põhikirjas puudub eraldi regulatsioon korduskoosolekute kokkukutsumise kohta, siis järelikult tuleb ka kordusüldkoosolekute kokkukutsumisest informeerida oma liikmeid vähemalt 15 päeva ette. On ilmne, et kordusüldkoosoleku kutsete väljapanemisele/ väljasaatmisele järgnevast päevast alanud ning kordusüldkoosoleku toimumisele eelnenud päevaga lõppenud ajavahemiku pikkuseks ei saanud kuidagi olla 15 päeva. Hageja teavitas kostjat 14.04.2009 üldkoosolekust 13.04.2013 e-kirja teel. Seega kostja teavitamisel on hageja oluliselt rikkunud põhikirja § 13 lg-t 2, teavitades kostjat kordusüldkoosolekust üks päev ette. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt toob igasugune üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine kaasa sellel üldkoosolekul vastuvõetavate otsuste tühisuse. Isegi juhul, kui hagejal oleksid olemas Liivalaia 5 hoone trepikodade võtmed, siis ka sellises situatsioonis puuduks hagejal mõistlik võimalus Liivalaia 5 hoone trepikodadesse ülespandavate üldkoosoleku kokkukutsumise teadetega tutvumiseks. Ebamõistlik oleks hagejalt nõuda, et ta n-ö igaks juhuks käiks regulaarselt hoone trepikodades vaatamas, kas ja milliseid teateid on üles pandud. Väljakujunenud praktika kohaselt on hageja teavitanud kostjat üldkoosolekutest ning on üldkoosolekutega seonduvad materjalid edastanud kas eposti teel või posti teel.
37.Mitte ükski seadus ei näe ette regulatsiooni, mille kohaselt tuleb üldkoosolekul vastuvõetava otsuse tühisusest teavitada juba üldkoosoleku toimumise ajal, lastes protokollida sellesisulise vastuväite.
38.Hageja poolt kostjalt nõutud majandamiskulude võlgnevust esineda ei saa ja seda muuhulgas põhjustel, et 2010, 2011 ja 2012 majandamiskulud on hageja 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1. juures vastuvõetud otsusega kinnitatud sama suured, nagu need otsustati kinnitada 14.04.2009 üldkoosolekul. Seega, kuna puuduvad kehtivad otsused tariifide kinnitamise kohta, siis on ka tõendamata kostja võlgnevus hageja ees.
39.Ainsad õigusabikulud, mis hagejal on tekkinud, on kostjaga peetavate vaidluste õigusabikulud. Riigikohtu poolt tsiviilasjas nr. 3-2-1-89-13 tehtud lahendi kohaselt ei saa hageja nõuda, et tasuks majandamiskulude läbi oma osa hageja õigusabikuludest.
40.Hagi oleks tulnud tõendamatuse tõttu jätta rahuldamata, kuna puuduvad kehtivad üldkoosoleku otsused, millega oleks perioodi 2010 jaanuar - 2013 september osas kehtivalt kehtestatud majandustegevuse aastakavad. Kui puuduvad majandustegevuse aastakavad, siis ei ole võimalik rääkida ka sellest, milliseid rahasummasid peab tasuma.
41.Hageja majandamiskulude tasumise väidetav nõue kostja vastu oleks väga mitmete rahasummade osas vastuolus hea usu põhimõttega. Vastuolu korral hea usu põhimõttega ei lasu korteriühistu liikmel majandamiskulude eest tasumise kohustust.
42.Jättes põhjendamatult rahuldamata kostja taotluse Viktor Kulikovi tunnistajana ülekuulamiseks, on maakohus jätnud olulised asjaolud välja selgitamata ning on eksitavalt käsitlenud lumekoristusega seonduvat.
43.Kostja on seisukohal, et hageja hea usu vastane käitumine seonduvalt 16.05.2012 sõlmitud kohtuliku kompromissilepinguga toob kaasa hageja 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 5 juures vastuvõetud otsuse vastuolu hea usu põhimõttega. Vastuvõetud otsus on vastuolus hea usu põhimõttega veel ka teisel põhjusel. Nimelt järeldub otsusest, nagu tuleks kostjal osaleda kõikide Liivalaia 5 kinnistu ja hoone kaasomandis olevate osadega seonduvate kulude kandmisel vastavalt oma korteriomandi reaalosa suurusele. Samas omab tähtsust, et kostjale kuuluva korteriomandi reaalosa on eripärane: tegemist on mitteeluruumiga, mis paikneb hoone keldri- ja esimesel korrusel, kusjuures see mitteeluruum on vaid piiratud ulatuses seotud teiste hoone osade ja kommunikatsioonidega. Nii näiteks puudub kostjal sisspääs Liivalaia 5 hoone trepikodadesse. Kostja on seisukohal, et tema poolt ka nende Liivalaia 5 hoone osade remondi ja korrashoiuga seonduvate kulude kandmine 25% ulatuses, millega kostjal puudub igasugune puutumus, oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Sellisteks hoone osadeks on näiteks hoone keskküttesüsteem (see on kostja korteriomandi reaalosal aastaid tagasi lõhki külmunud); hoone trepikojad, kuhu kostja sisse ei pääse; hoone keldri see osa, kus paiknevad korterite keldriboksid ja kuhu kostja sisse ei pääse. Nähtuvalt TsÜS § 86 lg-st 1 on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Juhul, kui kohtu arvates on hageja 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 5 juures vastuvõetud otsus hea usu põhimõtte rikkumise tõttu vastuolus heade kommete või avaliku korraga, siis palub kostja tuvastada selle otsuse tühisuse TsÜS § 86 lg 1 alusel. Juhul, kui kohtu arvates ei ole päevakorrapunkti nr 5 juures vastuvõetud otsus tühine, siis palub kostja alternatiivina selle otsuse KÜS § 13 lg 3 alusel tühistada vastuolu tõttu hea usu põhimõttega.
44.Samuti jääb kostja nõude juurde tühistada 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunktide nr 1.1. ja 1.2. juures vastuvõetud otsused. Päevakorrapunkti nr
1.1.juures otsustati, et 2010, 2011 ja 2012 tariifid jäävad sama suurteks, kui need kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul. Kuivõrd 14.04.2009 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 2 juures vastuvõetud otsus 2009 majandustegevuse aastakava kinnitamise kohta ning päevakorrapunkti nr 6.1. juures vastuvõetud otsus maja valitsemise korraldamise panemise kohta G. Tšernavskajale ning igakuise ülalpidamiskulu ettenägemise kohta 7575 krooni on tühised, siis ei olnud hagejal 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1.1. juures võimalik otsustada, et 2010, 2011 ja 2012 tariifid jäävad sama suurteks, kui need kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul. Seda põhjusel, et 14.04.2009 üldkoosolekul mitte ühtegi tariifi õiguslikult ei kehtestatud ning tegemist oli tühiste otsustega. Sellest tulenevalt tuleks 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1.1. juures vastuvõetud otsus tühistada.
45.Mis puutub 25.10.2012 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 1.2. juures vastuvõetud otsuse tühistamisesse, siis jääb kostja 24.01.2013 vastuhagis toodud seisukohtade juurde. KÜS-s ei sisaldunud seisuga 25.10.2012 ja ei sisaldu ka käesoleval ajal õigusnormi, mis kohustaks esitama korteriühistu üldkoosolekul osalevat ühistu liiget vastuväidet, et sellel ühistu liikmel oleks hiljem võimalik korteriühistu otsuse tühistamiseks esitada kohtusse hagi.
46.Riigikohus leidis asjas nr 3-2-1-63-05, et TsÜS § 38 lg 1 kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist käsitleb erisättena KÜS § 13 lg 3, mille järgi on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtusse kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Mittetulundusühingute üldkoosolekute kehtetuks tunnistamise korda reguleerib erisättena ka MTÜS § 24 lg 1. Käesolevas asjas vaidlustab hageja korteriühistu üldkoosoleku otsused. Seega tuleb kohaldada korteriühistuseadust kui eriseadust ning puudub alus viidata mittetulundusühingute seaduse sellekohastele sätetele. Hagejal oli õigus esitada hagi KÜS § 13 lg 3 alusel kolme kuu jooksul alates üldkoosoleku otsusest teadasaamisest. Nimetatust tulenevalt ning pidades silmas KÜS-i regulatsiooni, leiab apellant, et 25.10.2012 üldkoosoleku toimumise ajal ei pidanud apellant lähtuma põhimõttest, et igal juhul tuleb esitada korteriühistu üldkoosoleku otsusele vastuväide, et hiljem oleks võimalik esitada kohtusse hagi selle otsuse tühistamise nõudes. Riigikohtu seisukoht asjas nr 3-2-1-1613, millest järeldub, nagu oleks KÜS § 13 samasisuline MTÜS §-iga 24 ning sellest tulenevalt on ka korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühistamise nõude esitamiseks tarvilik eelnevalt vastuväite esitamine üldkoosolekul, on vaadeldav kostja arvates Riigikohtu senise praktika muutmisena. 25.10.2012 ei saanud kostja näha ette, et 27.03.2013 asub Riigikohus oma varasemat praktikat muutma.
47.Kostja esitas siiski 25.10.2012 üldkoosolekul vastuväite päevakorrapunktide 1.1. ja
1.2.juures. Kahjuks ei ole kostja vastuväidet kajastatud üldkoosoleku protokollis. Tõendamaks, et kostja vastuväite esitas, edastas apellant kohtule ja vastustaja esindajale vastustaja koosoleku helisalvestise. 09.12.2013 toimunud kohtuistungil otsustas maakohus mitte võtta mainitud helisalvestist kohtuasja materjali juurde.
48.Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, nagu ei oleks hageja käitumine seonduvalt 16.05.2012 kompromissilepinguga vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus jättis hinnangu andmata apellandi poolt esile toodud faktidele selle kohta, et hagejal puudus sisuline soov kostjaga läbirääkimiste pidamiseks ja hageja ei olnudki huvitatud kostjaga kompromissi saavutamisest. Samuti on ebaõige kohtu seisukoht, nagu oleks kostja esitanud 25.10.2012 üldkoosoleku punkti 1 juures tehtud otsuste tühistamise nõude 3-kuulist kaebetähtaega rikkudes. Üldkoosolek toimus 25.10.2012 ning seega lõppes 3-kuuline kaebetähtaega 25.01.2013. Vastuhagi on kostja esitanud 24.01.2013, seega päev enne 3-kuulise aegumistähtaja möödumist.
49.Maakohus on põhjendamatult keeldunud tunnistajate ning kostja seadusliku esindaja vande all ülekuulamisest. Kostja arvates on käesoleva kohtuasja õigeks lahendamiseks hädatarvilik tunnistajate VK, KK, TH ja VM ülekuulamine ning kostja seadusliku esindaja RV vande all ülekuulamine. Seetõttu esitab kostja uuesti taotluse nimetatud tunnistajate ning kostja seadusliku esindaja ülekuulamiseks. Vastustaja seisukoht
50.Hageja palub jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu põhjendused
51.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on lõppjärelduses õige ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks.
52.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et vastuhagi esitati hiljem kui 3 kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates, mille tõttu tuleb sel põhjusel nõuded 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks jätta rahuldamata. Üldkoosolek toimus 25.10.2012 ja kostja esitas vastuhagi 24.01.2013, mis ei ole rohkem kui 3 kuud hiljem. Küll on aga hageja palunud jätta kostja vastuhagi 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks jätta rahuldamata lisaks sisulistele põhjendustele ka sel põhjusel, et kostja viibis üldkoosolekul kohal ja ei ole lasknud oma vastuväidet protokollida. Kostja märgib apellatsioonkaebuses, et ta esitas 25.10.2012 üldkoosolekul vastuväite päevakorrapunktide 1.1. ja 1.2. juures, kuid ei märgi, et ta oleks taotlenud vastuväite protokollimist ja tema taotlus jäeti rahuldamata. Vastavalt MTÜS § 24 lg-le 3 saab üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda mittetulundusühingu liige, kes ei osalenud otsuse tegemisel. Mittetulundusühingu liige, kes otsuse tegemisel osales, võib otsuse kehtetuks tunnistamist nõuda üksnes juhul, kui ta on lasknus protokollida oma vastuväite otsusele. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 27.03.2013 otsusest tsiviilasjas nr. 3-2-1-16-13 järeldub, et KÜS § 13 on samasisuline MTÜS §-iga 24 ning sellest tulenevalt on ka korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühistamise nõude esitamiseks vajalik eelnevalt vastuväite esitamine üldkoosolekul. Kuna kostja osales üldkoosolekul ja ei ole lasknud oma vastuväidet protokollida, ei ole tal õigust nõuda otsuste kehtetuks tunnistamist ja kostja alternatiivne nõue hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks tuleb sel põhjusel jätta rahuldamata
53.Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
54.Maakohtu otsust ei saa pidada kostja jaoks üllatuslikuks selle tõttu, et kohus ei arutanud menetlusosalistega läbi oma järeldust, et põhikirja kohaselt piisab koosoleku kokkukutsumise teate väljapanemisest maja trepikojas. Tegemist ei ole õigusliku hinnanguga, vaid tõendi hindamisel põhineva järeldusega.
55.Maakohtu otsus ei ole nõude määratlemisel vastuoluline. Esialgses hagis nõudis hageja kommunaalteenuste võla tasumist perioodi eest 2010 jaanuar kuni 2012 september. Menetluse kestel hageja suurendas oma nõuet ja nõudis võla tasumist perioodi eest seisuga 30.september 2013. Hageja on esitanud oma nõude tõendamiseks kostjale esitatud arved, millel on märgitud teenuste loetelu. Tariifidena on kehtestatud remondifond, haldus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikmetasu. Ülejäänu kuulub tasumisele vastavalt tarbitud teenusele. Teenuste saamise kohta teenuse osutajalt on hageja esitanud ka korteriühistule esitatud arved ning kohus leidis õigesti, et hageja on sellega tõendanud nende teenuste osutamist ja maksumust. Kostja ei esitanud täpsemaid vastuväiteid, mida kohus oleks pidanud veel hindama. Kohtul puudus õigustatult kahtlus, et majale osutati sellises mahud teenuseid, mille üle ka vaidlus puudus. Ühelgi hageja poolt kostjale esitatud arvel ei ole kajastatud õigusabikulusid, mida saaks seostada hageja ja kostja vahelise vaidlusega, mistõttu kostja viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-89-13 ei ole asjakohane.
56.Kostja ei vaidle kommunaalteenuste arvetele vastu mitte sel põhjusel, et arvetel oleks näidatud valed tariifid või et arvetes esines vigu, vaid sel põhjusel, et tariifid ei kehti, kuna koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise tõttu on seal vastuvõetud otsused tühised. Ringkonnakohus kostja seisukohaga tariifide kehtetuse osas ei nõustu. Tariifid võeti vastu hageja 14.04.2009 üldkoosolekul, kus kostja viibis ise kohal ja koosoleku toimumisele vastuväiteid ei esitanud. Samuti oli kostja endine juhatuse liige selle
üldkoosoleku toimumise ajal hageja juhatuses, kes koosoleku korraldas ja ette valmistas. Seega ei saanud tulla antud üldkoosolek kostjale üllatusena. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kohapeal üldkoosoleku kehtivana käsitamine ja tühisusele tuginemine aastaid hiljem ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega.
57.Lisaks sellele kinnitas hageja 25.10.2012 üldkoosolek tariifid uuesti üle, sisuliselt võttis vastu uue otsuse tariifide kehtivuse kohta tagasiulatuvalt, mitte ei kinnitanud tühist otsust, nagu kostja leiab. Maakohus leidis õigesti, et tariifide tagasiulatav kinnitamine on lubatav ning teatud olukordades ka möödapääsmatu, kui varasemad üldkoosoleku otsused on formaalsete vigade tõttu tühised.
58.Ringkonnakohus nõustub ka maakohtu põhjendustega tasaarvestuse kehtetuse ja vastuhagi põhjendamatuse osas.
59.Põhjendatud on maakohtu seisukoht, et hageja käitumine seoses 16.05.2012 kompromisslepingu sõlmimisega ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus ei jätnud hinnangut andmata kostja väidetele, et hagejal puudus sisuline soov läbirääkimiste pidamiseks ja ta ei olnudki huvitatud kompromissi saavutamisest. Hageja ei ole oma väiteid tõendanud. 25.10.2012 üldkoosolekul sai kostja sõna ning arutati kostja ettepanekut põhikirja muutmiseks. Etteheidet hagejale, et ta ei ole lahendusi kostjaga arutanud või kostjat üldkoosolekul ära kuulanud, seega teha ei saa. Kohus leidis, et kompromissini jõudmiseks on vaja mitte ühe, vaid mõlema poole jõupingutusi. Korteriühistu liikmete vaba hääletamise tulemust ei saa pidada hea usu põhimõttega vastuolus olevaks.
60.Samuti ei ole kostja kohtlemine võrdselt teiste korteriomanikega vastuolus seaduse ja ühistu põhikirjaga vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja kohustus osaleda kõigi korteriühistu kandmises võrdselt teiste kaasomanikega tuleneb AÕS § 72 lg-st 1 ja KÜS §-st 151 ning hageja põhikirja sätetest. Seadus ei näe ette võimalust jaotada ühisele asjale tehtavaid kulutusi teisiti, kui on teinud hageja. Kaasomandi koormatiste ja kulutuste kandmist kaasomanike poolt reguleerib muu kokkuleppe puudumisel AÕS § 75. Nii KOS § 13 lg 1 kui ka asjaõigusseaduse § 75 järgi kannavad korteriomanikud kaasomanikena ühised maja valitsemisega seotud kulud vastavalt kaasomandiosa suurusele. Maja valitsemisel korteriühistu vahendusel näeb KÜS § 151 ette ühiste kulude kandmise sarnaselt vastavalt eluruumide pindala osatähtsusele, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Seega korteriühistusse kuuluvad mitteeluruumide omanikud on kohustatud KÜS §-s 151 loetletud teenuste tarbimise eest tasuma eluruumide omanikega võrdsetel alustel ja sellist otsust pole alust pidada tühiseks vastuolu tõttu heade kommete või avaliku korraga (TsÜS § 86 lg 1).
61.Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kostjal puuduvad nõuded hageja vastu, mida ta tasaarvestuseks kasutas ning seetõttu ei ole tasaarvestus kehtiv.
62.Maakohus leidis õigesti, et hageja ei ole kohustatud hüvitama kostjale täiendava küttesüsteemi paigaldamise kulusid. Kostja ei ole tõendanud, et hageja oleks keeldunud küttesüsteemi parandamisest, sellest ei olnud huvitatud kostja ise, kes soovis ühisest küttesüsteemist eralduda ja ehitas endale paralleelse küttesüsteemi. Kaasomanikud võivad AÕS § 72 lg-st 1 tulenevalt kaasomandis oleva asja valdamist ja kasutamist reguleerida kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse alusel, kusjuures kaasomandiga seotud kõige olulisemad küsimused tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Ka korteriomandiseaduse sätete kohaselt võivad korteriomanikud kaasomandi eset kasutada omavahelise kokkuleppe või häälteenamuse alusel tehtud otsuse kohaselt. Korteriomandi valitsemist reguleerib KOS § 15, mille lg-s 3 märgitakse, et korteriomanikud võivad kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise
piiresse. Riigikohus on lahendis 3-2-1-50-11 asunud seisukohale, et korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Sellist korteriühistu üldkoosoleku otsust ega kaasomanike kokkulepet, mis oleks lubanud kostjal keskküttesüsteemist eralduda ja kanda majandamiskulusid erinevalt teistest korteriomanikest, asjas esitatud ei ole.
63.Maakohus leidis õigesti, et kostja pole õigustatud nõudma täiendavat lumekoristustasu 66,78 eurot. Kaasomanikud on moodustanud korteriühistu kinnisasja ühiseks hooldamiseks, mille hulka kuulub ka lumekoristuse organiseerimine. Kostjal oli õigus nõuda hagejalt lume regulaarset koristamist. Kostja pole tõendanud, et ta pöördus selles küsimuses hageja poole, kuid hageja jättis oma kohustuse täitmata.
64.Kostja tasaarvestas 452 546 eurot ajavahemikus 2008 - 2011 saamata jäänud tuluna, mille tõi kaasa elamu juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu, mis vähendas kaupluse külastajate parkimisvõimalusi. Tegemist ei ole vaidlusega parkimiskohtade jagamise üle. Kostja ei väida, et ta ei saa parkida. Kostja saab parkida tõkkepuu taga, samuti on kostjale eraldatud 6 kohta ka tõkkepuu ees. Kostja soovib, et maja hoovis oleks parkimine vaba kõigile kaupluse külastajatele. Kohus leidis õigesti, et hageja ei ole tõkkepuu paigaldamisega seoses õigusvastaselt käitunud ning seega ei vastuta kostja saamata jäänud tulu eest. Tõkkepuu paigaldamine on korteriomanike diskretsiooniotsus, mida maakohus hindas. Maakohus pidas põhjendatult kaalukamateks elanike huve piirata kinnisasjal juhuslike sõidukite parkimist kui kostja ärihuve, kuna tegemist on eelkõige elumajaga. Kui võimaldada kõigile soovijatele vaba sissepääs hoovi, nagu kostja soovib, poleks korteriomanikel endil võimalik enam oma sõidukeid maja juurde parkida.
65.Maakohus jättis põhjendatult rahuldamata kostja viivise alandamise taotluse. Seadusest tulenev viivisemäär ei saa olla ebamõistlikult suur. Kohtupraktika aktsepteerib mõistliku viivise kogusummana viivist põhinõude ulatuses. Antud juhul on viivis ca 4 korda väiksem kui põhivõlg. Menetluskulude jaotus ja selgitus
66.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Alates 01.01.2015 kehtiva protsessiõiguse kohaselt saab menetlusosaline taotleda menetluskulude summaarset kindlaksmääramist nende menetluskulude osas, mis tsiviilasja toimikust ei kajastu, üksnes siis, kui menetlusosaline on esitanud igas kohtuastmes kohtu poolt määratud tähtaja jooksul kohase menetluskulude nimekirja. Käesolevas tsiviilasjas tegi maakohus lõpplahendi enne 2014 lõppu ning lähtudes kehtivast menetlusseadustikust ei küsinud menetlusosaliste käest menetluskulude nimekirja ning märkis kohtuotsusesse, et menetlusosalistel on õigus esitada menetluskulude summaarse kindlaksmääramise taotlus asjas lõpplahendi teinud maakohtule 30 päeva jooksul asjas tehtud lõpplahendi jõustumisest alates.
67.Arvestades seda, et isikutele tuleb tagada õigus nõuda enne 01.01.2015 tehtud kohtuotsuste puhul menetluskulude hüvitamine ja tagada ka see, et ühe ja sama tsiviilasja puhul toimuks erinevate kohtuastmete menetluskulude kindlaksmääramine samade põhimõtete järgi , leiab ringkonnakohus, et kuni 31.12.2014 kehtinud TsMS § 174 lg 1 lauset 1 ja TsMS §-i 6 tuleb tõlgendada selliselt, et nendes tsiviilasjades, kus esimene lõpplahend tehakse enne 01.01.2015, tuleb kõikide menetluskulude osas
kohaldada TsMS-i kuni 31.12.2014 kehtinud redaktsiooni. Sellisel juhul on tagatud menetlusosalisele põhiseadusega kaitstud õigus nõuda kahju hüvitamist.
68.Eespool toodust tulenevalt ei määranud ringkonnakohus käesolevas tsiviilasjas menetlusosalistele apellatsioonimenetluse kulude nimekirjade esitamiseks tähtpäeva ning määrab käesolevas kohtuotsuses kindlaks üksnes menetluskulude jaotuse ning selgitab menetluskulude summaarse kindlaksmääramise korda selliselt nagu seda nägi ette kuni 31.12.2014 kehtinud TsMS-i redaktsioon.
69.Lähtudes TsMS § 162 lg-st 1 ja § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda.
70.Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 (kuni 31.12.2014.a kehtinud redaktsioonis) järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 (kuni 31.12.2014.a kehtinud redaktsioonis) kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Kaija Kaijanen /allkirjastatud digitaalselt/
Tiit Kollom /allkirjastatud digitaalselt/
Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/
Tühistatud osaliselt Riigikohtu 23.09.2015 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2014. a otsus tsiviilasjas nr 2-1250816 osaliselt - osas, millega Harju Maakohtu 19. veebruari 2014. a otsus jäeti hagi rahuldavas osas muutmata, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Jätta ringkonnakohtu otsus muutmata osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus osas, millega vastuhagi jäeti rahuldamata, arvestades põhjenduse osas Riigikohtu otsuses märgitut.