Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

AS XXX on Tallinnas, XXX asuva mitteeluruumi suurusega 937m2 omanik. 06.05.2009 sõlmisid AS XXX ja hageja ühinemislepingu, millega AS XXX ühendati hagejaga ja loeti lõppenuks ilma likvideerimismenetluseta. Hageja nõuab hagis kommunaalteenuste eest tasumist perioodil jaanuar 2010 – september 2012 ja täiendatud nõude järgi kuni september 2013. Viivis tuleneb Korteriühistuseaduse (KÜS) § 7 lg-st 4. Kostja vastus Kostja vaidleb hagile vastu. 2010a veebruari lõpus oli kostja korteriomandi reaalosa soojusega varustanud küttesüsteem lõhki külmunud. Hageja ei avaldanud mingit huvi selle parandamiseks. Seetõttu paigaldas kostja kaupluseruumide kütmiseks õhksoojuspumbad. Hageja ei ole suutnud tõendada kommunaalteenuste kulude suurust. 14.04.2009 ja 22.05.2012 üldkoosolekutel ei ole vastu võetud otsuseid tariifide kinnitamise kohta kuna rikutud on koosoleku kokkukutsumise korda. Alternatiivselt oleks hageja nõutud summade kostjalt väljamõistmine vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja keskküttesüsteem oli lõhki külmunud. Mitmete rahasummade tasumine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kuna keskküttesüsteem ei tööta. Kostja ei pääse juurde ka trepikojale ja keldrile, mistõttu nende remondi eest tasuda ei tule. Kostja teostab alternatiivse tasaarvestusavalduse. Kostja korteriomandi küttega varustamine läks kostjale maksma 35 000 krooni, lisanduvad õigusnõustamise kulud. Kokku tekitas hageja kostjale kahju 6 429,50 eurot. Selle nõude tasaarvestab kostja hageja nõudega. Hageja on kahju tekitanud sellega, et oli 2009 mais nõus, et kostja paigaldab ja ehitab omal kulul endale välja keskküttesüsteemi, kuid muutis siis meelt, millega tekitas kostjale kahju. Menetluse käigus tegi kostja täiendava tasaarvestuse paludes tasaarvestada 452 546 eurot, mis seisneb ajavahemikus 2008-2011 saamata jäänud tulus. Tulu vähenemise tõi kaasa XXX hoone juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu, mis vähendas külastajate parkimisvõimalusi. Kostja ei ole keskküttesüsteemist eraldunud, kuna kostja mitteeluruumi varustab võrreldes teiste korteriomanikega eraldi keskküttetorustik. Soojuspumba paigaldamine läks maksma 146 240,33 krooni ehk 9 346,46 eurot. Lumekoristusarve on 66,78 eurot. Kostja tasarvestab ka selle hageja nõudega. Alternatiivselt taotleb kostja viiviste vähendamist 80% võrra, kuna viivis on ebamõistlikult suur. Kostja märgib, et tsiviilasjas nr 2-12-32279 on tühistatud 22.05.2012 üldkoosoleku otsuse p 3 2012a majandustegevuse aastakava kinnitamise kohta ning tsiviilasjas nr 2-13-31830 on tuvastatud 25.04.2013 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 3 tühisus. Hageja ei saa nõuda kostjalt ka õigusabikulude hüvitamist, kuna need õigusabikulud on tekkinud kostja kasuks lahendatud vaidlusest.

Vastuhagi Vastuhagis palub kostja tuvastada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisus või alternatiivina tühistada see otsus ning tühistada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsus nr 1.1 ja 1.2. Hageja üldkoosoleku 25.10.2012 otsusega nr 5 lükati tagasi kostja ettepanek hageja põhikirja muutmiseks. Hageja käitumine pärast kompromissi sõlmimist tsiviilasjas 2-11-39167 on vastuoluline ja sõnamurdlik ning seega vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei kavatsegi kompromissi täita. 25.10.2012 üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1 otsus tuleb tühistada kuna rikuti koosoleku kokkukutsumise korda – kostjale teatati koosolekust 15 päeva asemel 1 päev ette. Seetõttu otsus tühine. 25.10.2012 üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1.2 otsus tuleb tühistada, kuna on teenuste saamise osas ebaõige. Ebaõige otsus on ebaseaduslik otsus, mis tuleb KÜS § 13 lg 3 alusel tühistada. Vastuhagis palus kostja kohustada hagejat täitma Harju Maakohtu poolt tsiviilasjades 2-1139167 ja 2-10-23166 kohtumäärusega kinnitatud kompromisse, kuid seda nõuet keeldus kohus menetlusse võtmast. Kostja on esitanud 14.04.2009 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 6.1 suhtes vastuväite tühisuse kohta. Alternatiivselt esitas kostja nõude nende otsuste tühisuse tuvastamiseks. 14.09.2009 üldkoosolek oli korduskoosolek, millest pidanuks samuti ette teatama vähemalt 15 päeva. Hageja teavitas kostjat e-kirjaga 13.04.2009. Teavitati kostja õiguseellase endist juhatuse liiget XXX. Kostja ei ole koosoleku aega kooskõlastanud. Kostja palub nendes asjaoludes üle kuulata XXX ja võtta vande all seletuse kostja juhatuse liikmelt XXX. Hageja vastus vastuhagile Hageja vaidleb vastuhagile vastu. Kostja osales vaidlustatud otsuste vastuvõtmisel. MTÜS § 24 lg 3 kohaselt saab ta otsuste kehtetuks tunnistamist nõuda vaid siis, kui ta on lasknud protokollida oma vastuväite. Kostja vastuväidet ei esitanud ja seetõttu otsust vaidlustada ei saa. Koosolek on kokku kutsutud vastavalt seaduse ja põhikirja nõuetele. Kostja ei ole tõendanud vastupidist. Kostja ei ole esitanud nõuet otsuste kehtetuks tunnistamiseks 3 kuu jooksul. Õigusabikulud on seotud elamu majandamisega ning seetõttu põhjendatud. 14.04.2009 üldkoosoleku aja määramisel osales ka kostja esindaja ning vastuväiteid sellele ei esitanud. Kostja on väidetavalt tühiste üldkoosolekute otsuseid täitnud kuni 2010a-ni, kuid nüüd asunud hagejat kohtuvaidlustega survestama, et saavutada majandamiskulude tasumise osas eriregulatsiooni. Kostja arvamus hageja vastuhagi vastusele

Kostja leiab, et hageja ei ole teinud piisavaid pingutusi kompromisslepingu täitmiseks, hageja on käitunud sõnamurdlikult, üldkoosoleku otsused ei oma õiguslikku jõudu, kuna on seadusega vastuolus. Kohtu põhjendused 09.12.2013 istungil olid pooled nõus asja arutamisega kirjalikus menetluses. Kohus arutab asja kirjalikus menetluses Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 403 alusel. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et Tallinnas, XXXmitteeluruumi, üldpinnaga 937 m2 omanikuks on AS XXX (I kd, t lk 16-17). Kostja registrikaardi kohaselt on kostja ühinenud AS-iga XXX ning viimane kustutati registrist (I kd, t lk 18, 173-174). Sama kinnitab ka kostja ja AS XXX vaheline 06.05.2009 ühinemisleping (I kd, t lk 19-24). Seega on viidatud mitteeluruumi omanik kostja. Nendes faktilistes asjaoludes puudub vaidlus ja kohus loeb need asjaolud tuvastatuks. Vastavalt Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 1 korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud. Seega tuleneb korteriühinstu liikmelisus korteriomandi omamise faktist, mitte isiku tahtest. Korteriühistu ei ole isikute vabatahtlik ühendus. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-77-11 märkinud, et korteriühistu eristub teistest mittetulundusühingutest just oma n-ö sundliikmelisusega. Seetõttu ei saa ka korteriühistust välja astuda. Kostjale kuulub XXX elamus asuv mitteeluruum. XXX asuvas elamus on asutatud korteriühistu. Ka mitteeluruumi omanik on korteriühistu liige. Kohus leiab, et kostja väljaastumisavaldus korteriühistust (I kd, t lk 27-29) ei oma õiguslikku tähendust, s.o on tühine seoses vastuoluga KÜS § 5 lg-ga 1. Korteriühistu kehtivad otsused on kostjale kohustuslikud. Vaidluse all olevate otsuste kehtivusele annab kohus hinnangu allpool. Hageja nõuab hagis kommunaalteenuste eest tasumist perioodil jaanuar 2010 – september 2013. KÜS § 15‘ järgi „majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.“ KÜS § 13 lg 4 kohaselt „korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.“ Poolte vahel on õiguslik vaidlus kas kostjal on kohustus tasuda hageja poolt esitatud arved. Hageja tugines arvete esitamisel mh üldkoosoleku otsustega kehtestatud tariifidele. Kostja on need üldkoosoleku otsused vaidlustanud või peab neid tühiseks. Andmaks hinnangut hageja nõude suurusele, tuleb anda esmalt hinnang hageja üldkoosoleku otsuste kehtivusele.

Hageja on esitanud oma nõude tõendamiseks kostjale esitatud arved (I kd, t lk 74-106; II kd, t lk 207, 211, 217, 219; IV kd, t lk 183-194). Arvetel märgitud teenuste loetelu on: remondifond, juhatuse liikmetasu, üldelekter, vesi ja kanalisatsioon, vee soojendus, haldus, koristamine ja avariiremont, samuti osadel arvetel küte. Nn tariifidena on kehtestatud remondifond, haldus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikmetasu (I kd, t lk 111). Ülejäänu kuulub tasumisele vastavalt tarbitud teenusele. Teenuste saamise kohta teenuse osutajalt on hageja esitanud ka nn üldarved (I kd, t lk 107-110; II kd, t lk 209-210, 213-216, 218) ning kohus leiab, et hageja on sellega tõendanud nende teenuste osutamist ja maksumust. Kostja ei ole esitanud ka täpsemaid vastuväiteid, mida kohus saaks hinnata ning kohtul puudub kahtlus, et majale osutati soojus-, üldelektri ning vee- ja kanalisatsiooni teenust. Kütteprobleemi seoses kostja avariilise küttesüsteemiga analüüsib kohus allpool. Kohus märgib täiendavalt, et hageja on kostjale ka varem tõendeid esitanud majandamiskulude tasumist teenuse osutajatele, millele viitab 26.03.2012 menetlusdokument tsiviilasjas 2-1139167 (II kd, t lk 6-7). Kohus leiab, et kostja pidev üldsõnaline viitamine majandamiskulude kandmise tõendamatusele hageja poolt ei ole kooskõlas oma õiguste kasutamise hea usu põhimõttega. Kohus leiab, et hageja on piisavalt tõendanud tarbitud teenuste eest teenuse osutajatele tasumist. Remondifond, haldusteenus, koristamine, avariiremont ja juhatuse liikme tasu on kehtestatud hageja üldkoosoleku otsustega. Kohtule on esitatud mitmeid üldkoosolekute otsuseid.(I kd, t lk 32-39, 46-50, 62-73, 210-214, II kd, t lk 100-103; III kd, t lk 56-58, 136-140, 190-211; IV kd, t lk 57-60). Antud vaidluses omavad tähendust 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosoleku otsused. 25.10.2012 on hageja üldkoosolek kinnitanud tagasiulatuvalt kommunaal-, haldus-, juhtimisja muude korteriomanikelt kogutavate maksete tariifid järgnevalt: tariifid aastatel 2010, 2011, 2012 jäävad sama suurteks nagu kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul (otsuse p 1.1). Õiguspärasteks, õiglasteks ja põhjendatuteks tunnistati 2009, 2010, 2011 ja 2012 korteriühistu poolt korteriomanikele igakuiselt esitatud arved, nende koostamise, tariifide põhimõtted ja suurused (otsuse p 1.2). Otsuse nr 5 järgi jäeti kostja pakutud hageja põhikirja muudatus tegemata ja otsustati jätta põhikiri muutmata. Nende otsuste poolt oli 37 liiget, vastu 2 ja erapooletuid 1 (I kd, t lk 46-50; III kd, t lk 56-58). 14.04.2009 hageja üldkoosoleku otsusega otsustati võtta hageja poolt pangalaenu summas 3 000 000 krooni tähtajaga 15 aastat (otsuse p 2.1), kinnitada 2009.a majandustegevuse kava (otsuse p 2.2). ning nähti ette maja valitsemise korraldamine juhatuse liikme XXX poolt tasuga 7 575 krooni (koos maksudega; otsuse p 6.1; I kd, t lk 62-66; III kd, t lk 190-196). Täiendavalt on kohtule esitatud ka kostja poolt varem vaidlustatud otsused. Hageja 22.05.2012 üldkoosoleku otsustega nr 2 ja 3 on kinnitatud revisjonikomisjoni 2011a aastaaruanne ning ühistu 2012a majandustegevuskava (I kd, t lk 210-214). Hageja on selle üldkoosoleku otsuseid kohtus vaidlustanud (I kd, t lk 215-221). Hageja on vaidlustanud ka 25.04.2013 üldkoosolekute otsused nr 2 ja 3 ning kohus on tsiviilasjas nr 2-13-31830 tuvastanud nende otsuste tühisuse seoses üldkoosoleku kokkukutsumise nõuete rikkumisega (V kd, t lk 13-18). Kuivõrd hageja aga viimatinimetatud otsustele oma nõudes ei tugine, ei oma need üldkoosoleku otsused käesolevas vaidluses tähendust. Asjaolu osas, et 25.10.2012 ja 14.04.2009 üldkoosolekud võtsid vastu hageja arvetes kajastatud tariifid, vaidlus puudub. Kostja vaidlustab otsuste kehtivust.

Vastuhagis palub kostja tuvastada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisus või alternatiivina tühistada see otsus ning tühistada hageja 25.10.2012 üldkoosoleku otsus nr 1.1 ja 1.2. Kostja on esitanud 14.04.2009 üldkoosoleku otsuste nr 2 ja 6.1 suhtes vastuväite tühisuse kohta. Alternatiivselt esitas kostja nõude nende otsuste tühisuse tuvastamiseks. KÜS § 13 lg 4 järgi „korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.“ Mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 24’ lg 1 kohaselt üldkoosoleku otsus on mh tühine, kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub avalikku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Hageja leiab, et kostjal puudub õigus antud hagi esitamiseks, kuna seda pole tehtud 3 kuu jooksul. Kostja leiab, et üldkoosoleku otsuse tühisusele võib ta tugineda ka vastuväites hagi esitamata. Esmalt analüüsib kohus neid menetluslikke küsimusi. Hageja on esitanud vastuhagi paludes tuvastada 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse nr 5 tühisus või alternatiivselt tühistada see otsus ning tühistada otsused 1.1 ja 1.2. 14.04.2009 üldkoosoleku otsuste 2 ja 6.1 osas palub kostja tuvastada otsuste tühisus. Seega on 25.10.2012 üldkoosoleku vastavad otsused vaidlustatud alternatiivsete nõuetena. Kohtuotsuse tühistamine toimub KÜS § 13 lg 4 sätestatud korras, otsuste tühisuse tuvastamine toimub MTÜS § 24’ lg 1 järgi. Kuna 14.04.2009 otsuste puhul ei ole kostja esitanud alternatiivseid nõudeid nõustub kohus kostjaga, et 14.04.2009 üldkoosoleku otsuse tühisusele saab tugineda ka vastuväites. 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste vaidlustamisel on kostja esitanud aga alternatiivse nõude, millest alternatiiv eeldab hagi esitamist, mistõttu tuleb tuleb selline nõue esitada vastuhagina. Muidugi ei ole keelatud üldkoosoleku tühisuse tuvastamise nõue esitada vastuhagi nõudena. Vastuväite esitamine või tuvastusnõudele ei ole sätestatud aegumistähtaega ning samuti ei kehti nende suhtes KÜS § 13 lg 4 sätestatud 3-kuuline tähtaeg. Seetõttu saab kostja neid väiteid või nõudeid käesolevas menetluses esitada. Kostja palub 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühisus tuvastada seetõttu, et koosoleku kokkukutsumise korda on rikutud. KÜS § 1 lg 2 kohaldab kohus koosoleku kokkukutsumise korra kindlakstegemiseks MTÜS sätteid, kuivõrd KÜS antud küsimust ei reguleeri. MTÜS § 20 lg 5 järgi „üldkoosoleku kokkukutsumisest peab ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega.“ Hageja põhikirja § 13 lg 2 kohaselt üldkoosoleku kokkukutsumisest informeeritakse liikmeid vähemalt 15 päeva ette. Teade üldkoosoleku toimumisest pannakse välja trepikodades (I kd, t lk 53-61; III kd, t lk 124-132). Kohus leiab, et üldkoosoleku kokkukutsumiseks tuleb ühistu liikmeid informeerida trepikodadesse üles pandud teatega vähemalt 15 päeva enne üldkoosoleku toimumist. Kuivõrd põhikirjas ei ole erinevat üldkoosoleku kokkukutsumise korda korralistele ja erakorralistele üldkoosolekutele, kehtib see kord iga üldkoosoleku suhtes. Seejuures ei oma tähendust see, kas hageja on eraldi (näiteks e-kirjaga) täiendavalt kostjat üldkoosolekust teavitanud. Ainuüksi asjaolu, et hageja on kostjat täiendavalt üldkoosolekust teavitanud, ei tähenda seda, et hageja on üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikkunud. Kohus leiab, et korteriühistu võib alati oma liikmetele täiendavaid teavitusi saata. Antud juhul tuli põhikirja järgi informeerida liikmeid trepikodadesse üles pandud teatega. Kostja ei ole väitnud seda, et trepikotta ei ole teadet üles pandud. Selle asjaolu tõendamiskoormis lasub kostjal tulenevalt Riigikohtu lahendist nr 3-2-1-53-10 (p 15). Nagu märgitud, ei ole kostja väitnud, et trepikotta ei ole teadet üles pandud, vaid ainult seda, et kostjat on teavitatud 1 päev üldkoosolekust ette. Kohus jõudis järeldusele, et kostja eraldi teavitamine ei ole põhikirja mõttes üldkoosoleku

kokkukutsumise kord, mille rikkumist saaks ette heita. Seetõttu ei anna kostja väited alust pidada üldkoosoleku otsust tühiseks. Täiendavalt märgib kohus, et koosoleku kokkukutsumisega ja pidamisega ei ole rikutud kostja subjektiivseid õigusi. Kostjal oli korteriühistu liikmena subjektiivne õigus osa võtta korteriühistu üldkoosolekutest. Üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumine rikub korteriühistu liikme subjektiivseid õigusi sellega, et liige ei saa üldkoosolekul osaleda. Hageja üldkoosoleku 25.10.2012 protokollist nähtub, et üldkoosolekul viibis kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu. Seega viibis kostja üldkoosolekul. Üldkoosoleku protokollist, vastuhagist ega muudest tõenditest ei nähtu, mil viisil koosoleku kokkukutsumisega on kostja subjektiivseid õigusi rikutud. Kohus leiab, et kostja subjektiivseid õigusi 25.10.2012 üldkoosoleku pidamisega rikutud ei ole. Kui kostja subjektiivseid õigusi rikutud ei ole, puudub alus tuvastusnõude rahuldamiseks. Samuti märgib kohus, et kostja ei ole üldkoosoleku protokollist nähtuvalt esitanud üldkoosoleku toimumisele (tulenevalt väidetavast ebaõigest kokkukutsumisest vms) vastuväiteid, vaid on sellel osalenud. Mh on üldkoosolekul arutatud kostja enda ettepanekut põhikirja muutmiseks. Kohus leiab, et hea usu põhimõtte kohaselt pidanuks kostja koheselt üldkoosolekut informeerima üldkoosoleku kehtetuse alustest. TsÜS § 32 kohaselt „juriidilise isiku osanikud, aktsionärid või liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve.“ Antud juhul on kostja osalenud üldkoosolekul, hääletanud otsuste üle ning ebasoodsa otsuse tõttu aasta hiljem tuginenud sellele, et üldkoosolek oli tegelikult tühine. Seega on kostja käsitanud kohapeal üldkoosolekut kehtivana. Praegu on kostja vastupidisel seisukohal leides, et üldkoosoleku otsus on kehtetu. Kohus leiab, et selline vastuoluline käitumine on hea usu põhimõtte vastane käitumine. TsÜS § 138 lg 1 järgi „õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus.“ Hea usu põhimõtte rikkumine tähendab seda, et isik kaotab õiguse oma õigust realiseerida. Kohus leiab, et kostja on käesolevaks hetkeks kaotanud õiguse tugineda 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse tühisusele. Kui kostja otsuse tühisusele tugineda ei saa, ei tuvasta seda ka kohus. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kostja ei ole suutnud tõendada, et 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse kokkukutsumisel oleks rikutud seadusest ja põhikirjast tulenevat korda, 25.10.2012 üldkoosoleku toimumine ei riku kostja subjektiivseid õigusi ning kostja on hea usu põhimõtte rikkumise tõttu kaotanud õiguse tugineda selle üldkoosoleku otsuse tühisusel ning kostja väited ei anna kohtul alust pidada 25.10.2012 üldkoosoleku otsuseid tulenevalt kokkukutsumise korrast tühisteks. MTÜS § 24’ lg 1 järgi võib olla üldkoosoleku otsus tühine ka siis, kui see on vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja leiab, et 25.10.2012 üldkoosoleku otsus nr 5 on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühine. Kostja väidab, et hageja käitumine pärast kompromissi sõlmimist tsiviilasjas nr 2-11-39167 on vastuoluline ja sõnamurdlik, kuna hageja ei kavatsegi kompromissi täita. Hageja vaidleb sellele väitele vastu. Harju Maakohtu 24.05.2012 määruses tsiviilasjas nr 2-11-39167 on kohus kinnitanud poolte kompromissi ning pooled on mh kinnitanud, et teevad tõsiseid jõupingutusi jõudmaks kokkuleppeni, mis osapooli rahuldab. Samuti võimaldatakse kostjal 22.05.2012 üldkoosolekul esineda ettekandega, milles kostja selgitab korteriomanikele oma nägemust olukorra lahendamise kohta. Analoogiline sõnastus on Harju Maakohtu 14.06.2012 poolte kompromissi kinnitavas määruses, mis on tehtud tsiviilasjas nr 2-10-23166 (III kd, t lk 90-97). Kohus leiab, et hageja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. 25.10.2012 üldkoosolekul on kostja saanud sõna ning arutati kostja ettepanekut põhikirja muutmiseks. Pooled on kokkulepet arutanud, kuid selleni ei ole jõudnud

(I kd, t lk 25-26, 30-45,175-178, 184-206; II kd, t lk 44-47; III kd, t lk 4-11, 69-81, 88-123). Kompromissile on püütud edutult jõuda ka käesolevas menetluses (IV kd, t lk 114, 141-146). Etteheidet hagejale, et ta ei ole lahendusi kostjaga arutanud või kostjat üldkoosolekul ära kuulanud, teha ei saa. Seevastu on kostja vaidlustanud 25.10.2012 üldkoosoleku otsuse, mida kohus ei pidanud heauskseks käitumiseks. Kohus märgib, et kompromissini jõudmiseks on vaja mitte ühe, vaid mõlema poole jõupingutusi. Kompromiss ei saa olla ka sunduslik. Samuti ei saa sekkuda korteriühistu liikmete õigusesse vabalt hääletada nende pädevusse kuuluvates küsimustes. Kohus leiab, et 25.10.2012 üldkoosoleku otsus nr 5 ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Seega ei ole 25.10.2012 üldkoosoleku otsused tühised. Alternatiivselt palub kostja vaidlusalused 25.10.2012 üldkoosoleku otsused tühistada. Hageja leiab, et see nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna nõue ei ole esitatud 3 kuu jooksul. Vastavalt KÜS § 13 lg 3 „korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates.“. Kostja viibis sellel üldkoosolekul. Üldkoosoleku otsusest sai kostja koheselt üldkoosolekul teada. Vastuhagi on esitatud 24.01.2013 seega hiljem kui 3 kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Seetõttu jätab kohus hageja nõuded 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste tühistamiseks rahuldamata ja neid väiteid täpsemalt analüüsima ei hakka. Seega jääb vastuhagi 25.10.2012 üldkoosoleku otsuste nr 1.1, 1.2 ja 5 tühistamiseks või tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Kohus peab 25.10.2012 üldkoosoleku otsuseid kehtivaks. 25.10.2012 on hageja üldkoosolek kinnitanud tagasiulatuvalt kommunaal-, haldus-, juhtimisja muude korteriomanikelt kogutavate maksete tariifid järgnevalt: tariifid aastatel 2010, 2011, 2012 jäävad sama suurteks nagu kehtestati 14.04.2009 üldkoosolekul. Seega on üldkoosolek kinnitanud tariifid tagasiulatuvalt aastast 2010. Kohus leiab, et tariifide tagasiulatav kinnitamine on lubatav ning teatud olukordades ka möödapääsmatu, eriti juhul, kui varasemad üldkoosoleku otsused on formaalsete vigade tõttu tühised või kehtetud. Seetõttu tuleb kehtetud otsused uuesti vastu võtta ning seda saabki teha retrospektiivis. Hageja nõue puudutab perioodi jaanuar 2010 kuni september 2013. Seega puudutab hageja nõue 25.10.2012 üldkoosoleku otsust ning 14.09.2009 üldkoosoleku otsus enam tähendust ei oma. Siiski märgib kohus, et ei ole tuvastanud ka 14.09.2009 üldkoosoleku otsuste tühisust. Kostja vastuväited piirduvad samuti koosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega ja sellega, et kostjat teavitati üldkoosolekust vähem kui 15 päeva ette (I kd, t lk 207-209; III kd, t lk 134135). Analoogiliselt varem esitatud argumentatsiooniga leiab kohus, et üldkoosoleku kokkukutsumise teade peab hageja põhikirja järgi olema välja pandud trepikodades ning kostja eraldi teavitamine ei ole põhikirja järgi nõutav. Kostja ei ole väitnud, et trepikodades teadet üldkoosoleku kohta ei olnud, samuti viibis kostja üldkoosolekul ka ise kohal, koosoleku toimumisele vastuväiteid ei esitanud. Koosolekul arutati ka kostja (õiguseellase) ettepanekut seoses parkimisega. Samuti oli kostja endine juhatuse liige selle üldkoosoleku toimumise ajal hageja juhatuses. Kostjale ei saanud tulla antud üldkoosolek üllatusena. Kohapeal üldkoosoleku kehtivana käsitamine ja tühisusele tuginemine aastaid hiljem ei ole kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega. Seetõttu ei leia kohus analoogiliselt varemesitatud põhjendustega, et 14.09.2009 üldkoosoleku otsus oleks tühine. Kostja märgib oma vastuses, et 14.04.2009 ja 22.05.2012 üldkoosoleku otsused tariifide osas on tühised vastuolu tõttu hea usu põhimõttega, kuna kostja keskküttesüsteem on lõhki

külmunud. Kohus leiab, et üldkoosoleku otsusega tariifide kehtestamine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, vaid tavapärane hageja majandustegevus. Tariifid tuleb kehtestada sõltumata sellest, millises seisus on küttesüsteem. Tariifid iseenesest ei saa olla hea usu põhimõttega seetõttu vastuolus. See kostja vastuväide on alusetu. Kohus jätab vastuhagi rahuldamata. Kostja palus pärast kohtuistungit esitatud taotluses tunnistajana üle kuulata XXX, kes oskab anda ütlusi selle kohta millisest ajast ei ole tema enam AS XXX juhatuse liikmeks. Vande all soovis kostja üle kuulata seaduslik esindaja XXX, kes annab ütlusi selle kohta, et 31.03.2009 üldkoosolekul korduskoosoleku toimumisest ei räägitud ning üldkoosolekust sai kostja teada päev varem. Kohus on 09.12.2013 eelistungil jätnud nende isikute ülekuulamise taotluse juba rahuldamata, siis esitas kostja ülekuulamise taotluse muudel motiividel. Hageja vaidleb nendele taotlustele vastu. Kohus jätab need taotlused rahuldamata, kuna tähendust ei oma XXXAS XXX juhatuse liikmeks olek ega ka 31.03.2009 üldkoosolekul uue koosoleku ajast rääkimine. Samuti ei anna hageja nõusolekut kostja seadusliku esindaja vande all seletuse võtmiseks TsMS § 268 järgi ning seda nõusolekut ei anna ka kohus, sest see tõend ei oma tähendust TsMS § 268’ mõttes. Kostja on hageja nõudele esitanud vastuväiteid. Kostja leiab, et hageja nõutud nõue on vastuolus hea usu põhimõttega seetõttu, et kostja keskküttesüsteem ei tööta. Kostja väitel külmus veebruari 2010 lõpus kostja korteriomandi reaalsosa varustanud keskküttesüsteem lõhki. Kostja on väitnud, et enne radiaatorite lõhkikülmumist oli tema ruumides jahe (I kd, t lk 179-183). Seetõttu paigaldas kostja kaupluseruumide kütmiseks õhksoojuspumbad. Alternatiivselt on kostja teinud tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestab kostja korteriomandi küttega varustamise kahju summas 6 429,50 eurot, soojuspumba paigaldamine läks maksma 9 346,46 eurot. Kohus leiab, et hageja ei ole kohustatud hüvitama kostjale küttesüsteemi paigaldamise kulusid (III kd, t lk 12-18, 61-68; IV kd, t lk 91-94, 168-170). Samuti ei pea hageja hüvitama soojuspumpade paigaldamise kulusid (III kd, t lk 29-35, 82-87, IV kd, t lk 171-177). Kui elamus toimub keskküttesüsteemi avarii (näiteks keskküttesüsteem külmub lõhki), tuleb avarii kõrvaldada ja süsteem parandada. Käesoleval juhul on kostja aga ehitanud endale paralleelse küttesüsteemi. Kohus leiab, et korteriomanikel ei ole keelatud kasutada täiendavaid soojusallikaid, kuid see ei vabasta teda kommunaalteenuste eest tasumisest. Kostja väidab, et hageja on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt ning seetõttu ei pea kostja kommunaalteenuste eest tasuma. Kohtul puudub alus tuvastada hageja hea usu põhimõtte vastane käitumine. Hageja ei ole keeldunud küttesüsteemi parandamisest, küttesüsteemist ei ole huvitatud eelkõige kostja. Hageja ei nõua kostjalt pärast avarii toimumist soojuse eest tasu (V kd, t lk 21). Samuti ei saa väita, et hageja poleks pidevalt tegelenud keskkütteprobleemiga. Keskküttesüsteemi osas on hageja püüdnud olukorda pidevalt parandada ning augustis 2011 tellinud torustike survepesu teenuse (II kd, t lk 56), juunis 2011 tarbeveesoojusvaheti keemilise läbipesu ja soojussõlme primaarkontuuri survestuse (II kd, t lk 76) jm, samuti on hageja tellinud igakuiselt automaatsoojussõlme ja tehnosüsteemide hooldusteenuseid (II kd, t lk 62, 64, 69, 73-74, 77, 81, 84, 87, 94-95, 99, 181, 184, 190, 193, 198, 200), 2010 on hoone keldris asendatud osaliselt torustik (II kd, t lk 153-162). Ka on hageja tegelenud avariiremondiga, tasudes remondiarveid (II kd, t lk 29-35, 48-50, 53-55, 57-58, 105, 108, 110-117, 131, 164-165). Hageja on tasunud ka muid elamu hooldusega seotud arveid (II kd, t lk 37-38, 52, 59-60, 62, 64, 65, 82, 86, 91-93, 98, 107, 118-120, 122, 126-128, 132-136, 138145, 148, 151, 166-176, 179-180, 183, 185-190, 194-196, 199, 201). Hageja on kohtu hinnangul piisavalt üles näidanud hoolsust keskküttesüsteemi korrashoiuks ning kohus ei saa

tuvastada hageja hea usu põhimõtte vastast käitumist. Samuti ei ole hageja vastu võtnud otsuse või põhikirja muudatuse, milles lubab kostjal kanda majandamiskulusid erinevalt teistest korteriomanikest või lubanud kostjat keskküttesüsteemist eralduda. Esitatud tõenditest sellist nõusolekut ei nähtu (III kd, t lk 19-28), üldkoosoleku vastav otsus puudub. Kostja omaalgatuslikult keskküttesüsteemist eralduda ei või. Kui kostja ehitab ise endale täiendava kütteallika, ei pea hageja seda kulu kostjale hüvitama. Kohus leiab, et kostja tasaarvestusavaldus on põhjendamatu. Eeltoodud asjaolud ei vabasta kostjat tasumast kommunaalteenuste eest. Kostja tasaarvestab ka lumekoristustasu summas 66,78 eurot. Kostja esitas enda poolt tellitud lumekoristuse kohta arved (III kd, t lk 37, 141). Nendest arvestest nähtub, et kostja on lumekoristust tellinud. See aga ei tähenda, et kostjal oleks õigus see summa tasaarvestada. Kohus leiab, et hageja ei ole jätnud lume koristamata, sest ka hageja on teenuseosutajatelt tellinud seda teenust läbi aastate (II kd, t lk 36, 51, 106, 109, 121, 123-124) ning ei saa väita, et lumi oli pidevalt koristamata, mis takistanuks klientide pääsemist kostja kauplusesse. Kahtlemata võib kostja lund koristada enda korteriomandi mõtteliselt osalt selleks, et soodustada klientide juurdepääsu kauplusele, kuid see ei anna alust seda kulu tasaarvestada kommunaalteenuste tasu nõudega. Õiguslik alus, sh käsundita asjaajamine, selleks puudub. Kostja on lumekoristuse tellinud 09.01.2012, hageja 27.02.2012. Kohtu hinnangul on tavapärane, et korteriühistu tellib suuremahulise lumekoristuse kord või paar aasta jooksul vastavalt vajadusele ning hageja käitumine vastab sellele praktikale. Kohus peab lumekoristustasu tasaarvestust summas 66,78 eurot põhjendamatuks. Kostja tasaarvestab 452 546 eurot ajavahemikus 2008-2011 saamata jäänud tulu nöol, mille tõi kaasa elamu juures asuva parkimisplatsi sissesõidu ette paigaldatud tõkkepuu, mis vähendas külastajate parkimisvõimalusi (III kd, t lk 35-36; III kd, t lk 59-60, 166-179; IV kd, t lk 37-45, 107-110). Puudub vaidlus, et selline tõkkepuu on paigaldatud. VÕS § 128 lg 2 järgi on kahju üheks liigiks saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et tõkkepuu paigaldamine on korteriomanike diskretsiooniotsus ning lubatav. Kohus arvestab eelkõige seda, et tegemist on eluamajaga ning seetõttu tuleb eelkõige arvestada elanike huvidega. Elanike selge huvi on olnud nende kinnisasjal piirata juhuslike sõidukite parkimist. Parkimisprobleem Tallinna kesklinnas on üldteada. Selleks, et tagada majaelanike juurdepääs endale kuuluvale parkimisplatsile oli kohtu hinnangul õigustatud tõkkepuu paigaldamine. Kostja ei väida, et ta ise ei saa parkida. Kostja väidab, et tema kliendid ei saa parkida. Kahtlemata peavad korteriomanikud arvestama vastastikuste huvidega, sh mitteeluruumi omaniku võimalike ärihuvidega. Kuivõrd aga tegemist on siiski elumajaga, peab kohus kaalukamateks elanike huve. Kohus leiab, et hageja ei ole õigusvastaselt käitunud ega sellega kostjale kahju tekitanud ning seega ei vastuta kostja saamata jäänud tulu eest. Vastav tasaarvestusavaldus on põhjendamatu. Kostja leiab, et mitmete rahasummade tasumine oleks vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja ei pääse juurde ka trepikojale ja keldrile, mistõttu nende tasumise eest tasuda ei tule. Samuti on kostjal etteheited hageja juhtimisele ja sellega seotud kulutustele. Kohus märgib, et hageja tegevuse majanduslikku otstarbekust kohus antud vaidluses ei hinda, mistõttu ei oma tähendust hageja juhtorgani liikmete telefoni, koolituse jm arved (II kd, t lk 39, 41-43, 61, 63, 66-68, 70-72, 75, 78-80, 83, 85, 90, 96-97, 125, 129-130, 137, 147, 149-150, 152, 178, 182, 191-192, 197, 202). Hooldusteenuste lepingu (II kd, t lk 8-12, 15-23), töölepingu (II kd, t lk 13-14, 24-26), ja raamatupidamisalase teeninduslepingu (II kd, t lk 27-28) sõlmimine hageja poolt ei mõjuta kostja kohustusi. Lepingutest nähtub, et hageja on tegelenud elamu nõuetekohase hooldusega ning sõlminud enda kohustuse täitmiseks vastavad lepingud. Õigusabi seoses elamu haldamise küsimuste lahendamisega (II kd, t lk 163) peab kohus

samuti põhjendatuks. Ühistu juhtimise hindamine toimub läbi revisjoni ning ühistu liikmel on juhtimise kohta õigus esitada küsimusi juhatusele, sh üldkoosolekutel. Üldkoosoleku pädevusse kuulub ka juhatuse valimine ning tasustamine, kui üldkoosolek seda vajalikuks peab. Oma huve ühistu paremaks juhtimiseks saab kostja realiseerida ühingu sisesuhete kaudu, kostja juhatuse liige on ka olnud hageja juhatuse liikmeks. Asjaolu, et kostja ei pääse juurde trepikojale ja keldrile ei vabasta teda kommunaalteenuste eest tasumisest. Trepikoda ja kelder kuulub kostja omandisse. Kostjal on õigus juurdepääsuks. Samas ei ole kostjal õigus elamu mõttelisest osast loobuda ega ka loobuda mõtteliste osadega seotud kulutuste kandmisest. Kohus peab kostja vastavasisulisi vastuväiteid põhjendamatuteks. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et kostja vastuväited ei anna alust hagi rahuldamata jätmiseks. Kohus peab hagi põhjendatuks. Hageja palub kostjalt väja mõista perioodi jaanuar 2010 – september 2013 eest esitatud arvete alusel 37 884,83 eurot. Kohus rahuldab selle nõude. Hageja palub kostjalt välja mõista ka viivise summas 9 823,63 eurot tulenevalt KÜS § 7 lg 4. Vastavalt KÜS § 7 lg 4 „majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.“ Kostja palub alternatiivselt vähendada viiviseid 80% võrra, kuna viivis on ebamõistlikult suur. Kohus jätab viivise vähendamata. Kohus leiab, et viivisemäär tuleneb seadusest ning ei ole ebamõistlikult suur. Kohtupraktika on aktsepteerinud mõistliku viivise kogusummana viivist põhinõude ulatuses. Antud juhul on viivis ca 4 korda väiksem kui põhivõlg ning seetõttu ei ole viivis ebamõistlikult suur. Kohus rahuldab ka viivisenõude. Kokku mõistab kohus kostjalt välja (37 884,83 + 9 823,63) 47 708,46 eurot. Teiste tsiviilasjade menetlusdokumendid ei oma antud vaidluses tähendust (I kd, t lk 117-127; II kd, t lk 40, 88-89, 146, 177). Menetluskulud jäävad tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus leidis, et 14.04.2009 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks ei olnud vaja esitada eraldi vastuhagi, kuna seda sai teha ka vastuväite korras. Seetõttu käsitleb kohus vastuhagilt tasutud riigilõivu TsMS § 150 lg 1 p 1 järgi summas 250 eurot kui enamtasutud riigilõivu ja tagastab selle vastavalt taotlusele kostja esindajale. Kostja esindaja on selle riigilõivu tasunud 06.01.2014 maksekorraldusega. /Allkirjastatud digitaalselt/ Meelis Eerik Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.