Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

väidetud ühegi tehingu tühisuse aluse olemasolu ega tuginetud ühelegi TsÜS §-des 84-89 sätestatud tehingu tühisuse alusele, tuleb hagi jätta läbi vaatamata. Samuti leidis kostja, et kostja on õiguspäraselt pooltevahelise üürilepingu VÕS § 316 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel erakorraliselt üles öelnud. VD väited, et talle ei edastatud 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatust, on paljasõnalised ja ebausaldusväärsed. Kostja vastuhagi 07.02.2014 esitas kostja vastuhagi, milles palus kohustada hagejat, A-AD-t ja KD-t andma kostjale Tallinnas XXXXX XXX XX-XX asuva korteriomandi (registriosa nr XXXXXXXX) valdus ja jätta kõik vastuhagiga seonduvad menetluskulud solidaarselt hageja, A-AD ja KD kanda. Seonduvalt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega lõppes üürileping ja hageja ning temaga koos elavad isikud on kohustatud tagastama kostjale üürilepingu esemeks oleva korteriomandi valduse. Arvestades, et üürileping lõppes 20.12.2013, kasutavad hageja, A-AD ja KD üürilepingu esemeks olnud ning kostjale kuuluvat korteriomandit ilma õigusliku aluseta. Arvestades, et seniseks üürileandjaks oli hageja ämm LD, kes oli ka täitemenetluse võlgnik, kellele kohtutäitur oli TMS § 10 lg 1 alusel kohustatud kätte toimetama muu hulgas ka enampakkumise akti, siis oli hageja ilmselgelt teadlik asjaolust, et alates 06.06.2012 on uueks üürileandjaks kostja. Lisaks kostja seaduslik esindaja AT külastas 29.06.2012 hageja valduses olevat üüripinda, eesmärgiga fikseerida üürilepingu eseme seisukord ning informeerida hagejat korteriomandi omaniku vahetumisest ning anda üürnikule pangakonto number, kuhu ta saab edaspidi igakuiselt üüri tasuda. Tõendamata on hageja väide, et hageja oli enne korteriomandi müüki tasunud LD-le ettemaksuna üüritasu 10 aasta eest summas 120 eurot. Hageja on jätnud maksmata enam kui poole aasta kõrvalkulude võlgnevuse maja haldavale korteriühistule, millest võib järeldada, et hageja ei tasunud ka üüri. Vastus vastuhagile Hageja, A-AD ja KD olid seisukohal, et kohtul puudub alus kostja vastuhagi menetlusse võtmiseks ja vastuhagi ei kuulu rahuldamisele, sest üürileping on kehtiv. Kostja ei ole hageja, A-AD ja KD väitel esitanud üüriarveid, mistõttu võib järeldada, et kostjal puudus huvi üüri saamiseks. Antud olukorras üürilepingu ülesütlemine on kunstliku iseloomuga ja vastuolus hea usu põhimõttega. Kostjal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks seoses võlgnevusega, sest hageja oli enne korteriomandi müüki tasunud LD-le ettemaksuna üüritasu 10 aasta eest summas 120 eurot. Maakohtu otsus 11.06.2014 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja tuvastas hageja ja LD vahel 01.01.2011 sõlmitud üürilepingu, mille esemeks on korteriomand asukohaga XXXXX XXX XX-XX Tallinn, kehtivuse hageja ja kostja suhtes. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 2 alusel kostja kanda. Kohus tuvastas, et hageja üürnikuna ja LD üürileandjana sõlmisid 01.01.2011 rendilepingu korteri asukohaga XXXXX XXX XX-XX Tallinn kasutamiseks tähtajaga 01.01.2021 rendimaksega 1 euro kuus. LD üüritulu ühelgi aastal deklareerinud ei ole. LD võlgnevuse tõttu müüs kohtutäitur korteriomandi enampakkumisel. Kostja ostis korteriomandi avalikult kordusenampakkumiselt 21.05.2012 ja kanti kinnistusraamatusse omanikuna 06.06.2012. Kostja koostas 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatuse, milles nõudis võlgnevuse 15

eurot tasumist 21 päeva jooksul. 20.11.2013 koostas kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, öeldes üürilepingu erakorraliselt üles. Pooled vaidlevad selle üle, kas 20.11.2013 oli hageja viivituses enam kui kolme kuu üüri või kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri olulise osa tasumisega, kas kostja oli informeerinud hagejat korteri omanikuvahetusest ja oma kontaktandmetest ning kas hageja oli kätte saanud 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatuse. Hinnates, kas 20.11.2013 oli hageja viivituses enam kui kolme kuu üüri tasumisega, tugines maakohus VÕS § 316 lg 1 p-dele 1 ja 2 ning märkis, et üürilepingu ülesütlemine viidatud sätete alusel on kehtiv, kui üürivõlgnevus eksisteerib ülesütlemise jõustumise hetkel. Kohus märkis, et viidatud eelduse tuvastamiseks peab kohus hindama, kas vastab tõele hageja väide, et hageja tasus enne 06.06.2012 LD ettemaksuna üüritasu 10 aasta eest summas 120 eurot. Hageja seletuse kohaselt ostis vaidlusaluse korteriomandi LD-le 2007. aastal BD, kes oli LD poeg ja sel ajal hageja abikaasa. BD lahutas hagejast ja 2 ühist last jäid hageja juurde, samal ajal tekkisid BD-il majanduslikud raskused, mistõttu kolis LD tagasi talle kuuluvasse korterisse Lasnamäel ning vaidlusalusesse korterisse asus elama hageja koos kahe lapsega. Kuigi pooled ei ole vaidlustanud üürilepingu ehtsust, siis on sellises olukorras lepingu sõlmimine turutingimustest oluliselt soodsamalt arusaadav. BD, LD ja hageja on seotud perekondlike suhete kaudu ning kõigi osapoolte ühiseks sooviks võis pidada elukoha kindlustamist hagejale ja BD-i ja hageja ühistele lastele. Seega võib eeldada, et hagejal oli igal juhul soov üürilepingut kogu perioodi vältel täita, seda enam, et leping oli tema jaoks äärmiselt soodsatel tingimustel. Et üüritasu oli kõigest 1 euro kuus, siis pidi hagejal olema ka kergesti võimalik lepingut täita, seda isegi juhul kui tal poleks jätkunud raha kõrvalkulude koheseks tasumiseks. Seega on kohtu arvates mõistlik järeldada, et hageja oli väga motiveeritud üürimakseid tasuma ning oli selleks majanduslikult väga võimeline. Tunnistaja LD andis kohtuistungil ütlusi, et on saanud ettemaksuna 10 aasta eest sularahas 120 eurot. Tunnistaja seletuse kohaselt maksti ettemaks seetõttu, et BD-i ja hageja lahutuse tõttu muutusid suhted halvaks ning selleks, et vältida isiklikke kontakte, tehti üüri ettemaks. Kohus märkis, et tunnistaja küsitlemisel oli märgata, et tunnistaja kognitiivsed võimed on kas ea tõttu (üle 70 aasta) või muul põhjusel langenud ning tunnistajal oli kohati raskusi küsimustest arusaamisega ning suuri raskusi sündmuste meenutamisega. Samas on kohus tunnistaja küsitlemisel saadud vahetu mulje põhjal arvamusel, et tunnistaja on üldiselt usaldusväärne isik, tal on pikaajaline töökogemus õpetajana ning ta vastas küsimustele oma mälu piires kohusetundlikult. Seetõttu oli kohus seisukohal, et tunnistaja väike suutlikkus ettemaksu andmisega seotud sündmuste kirjeldamisel ei tulenenud mitte soovimatusest ütlusi anda, vaid kognitiivse võimekuse vähenemisest. Kohus leidis, et tunnistaja ütlused on usaldusväärsed ja kinnitavad, et tunnistaja on saanud ettemaksuna 120 eurot. Kohus pidas võimalikuks, et ettemaksu tasumise kohta ei vormistatud kirjalikku dokumenti, kuivõrd pooled on perekondlikult seotud ning ettemaksu summa on suhteliselt väike. Samuti on usutav ja tavapärane, et selline summa tasuti sularahas, mitte ülekandena. Samuti ei lükka kohtu arvates hageja väiteid ümber asjaolu, et tunnistaja üüritulu ei deklareerinud. Tunnistaja on kohtu mulje põhjal asjaajamises kogenematu, mistõttu pidas kohus tõenäoliseks, et tunnistaja jättis kas tahtlikult või hooletusest üüritulu deklareerimata. Raha üleandmise aja kohta märkis kohus, et tunnistaja avaldas kohtule, et ta informeeris hagejat, et korter on müüdud. Sellest võib järeldada, et tunnistaja sai korteri müügist teada ning ka seda, et raha sai ta vähemalt enne korteri müüki. Asjaolu, et tunnistaja ei suutnud meenutada ei raha üleandmise täpset aega ega korteri müügi täpset aega, ei lükka nimetatud järeldust ümber. Pärast korteri müüki ei oleks tunnistajal olnud alust üüri ettemaksu enam vastu võtta.

Võttes arvesse analüüsitud tõendeid ja elulist situatsiooni, milles ettemaksu tasumine aset leidis, muuhulgas asjaolu, et hageja oli väga motiveeritud üüri tasuma ja majanduslikult ettemaksu tasumiseks väga võimeline, leidis kohus, et tõendatud on hageja väide, et hageja tasus enne 06.06.2012 LD ettemaksuna üüritasu 10 aasta eest summas 120 eurot. Vastuseks kostja väidetele seoses ettemaksu tasumisega märkis kohus, et üldiselt võib kohtumenetluses tõendite hindamisel võtta arvesse ka seda, millal tõenditega seotud väide on kohtumenetluses ajaliselt esitatud (Tallinna Ringkonnakohtu lahend nr 2-07-14769). Samas leidis kohus, et antud juhul ei saa asjaolust, et hageja esitas üüri ettemaksmise väite alles 25.02.2014 ja mitte hagiavalduses, järeldada, et üüri ettemakset tegelikkuses ei toimunud. Kohus nõustus hageja esindajaga, et see oli tingitud puudulikust infovahetusest hageja esindaja ja kliendi vahel. Hageja esindaja on selgitanud, et arvestades tema väikest tunnitasu, ei olnud mõistlik kliendiga isiklikult kohtuda ega läbi viia täiendkontrolli kliendi väidete suhtes (tl 164). Arvestades hageja esindaja üldist informeerituse taset vaidluse asjaoludest ning kohtuistungil kogetud vahetut muljet esindaja seletusest, on esindaja seletus kohtu arvates usutav. Samuti leidis kohus, et hagi p-s 4 ei ole hageja otseselt ega kaudselt võlgnevust tunnistanud, hageja on osundanud väidetavale võlgnevusele. Asjaolust, et hageja 29.06. kohtumisel kostja esindajatega ei avaldanud, et ta on teinud üüri ettemakse, ei saa järeldada, et üüri ettemakset tegelikkuses ei toimunud. Kohus pidas usutavaks, et 29.06. kohtumisel ei tulnud jutuks ega pidanudki jutuks tulema üürivõlgnevus. Seda kinnitab asjaolu, et sel kuupäeval koostatud aktis üürivõlgnevust ei fikseeritud. Kuivõrd üürivõlgnevust aktis märgitud ei olnud ning hageja ja kostja esindajate vahel oli keelebarjäär, ei pidanud kohus põhjendatuks eeldust, et hageja oleks 29.06. kohtumisel pidanud kostja esindajaid informeerima sellest, et on teinud üüri ettemakse. Samuti ei saa üüritasu maksmata jätmist järeldada asjaolust, et hageja jäi võlgu mitme kuu kõrvalkulud. Nimetatud järeldus oleks liiga kaudne. Kuivõrd hageja tasus enne 06.06.2012 LD ettemaksuna üüritasu 10 aasta eest summas 120 eurot, ei olnud hageja 20.11.2013 viivituses enam kui kolme kuu üüri või kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri olulise osa tasumisega ning üürilepingu ülesütlemine VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 2 alusel on tühine ja üürileping kehtiv. Kuivõrd kohus on tuvastanud üürilepingu ülesütlemise tühisuse, ei pidanud kohus vajalikuks hinnata teisi poolte väiteid. Apellatsioonkaebus 11.07.2014 esitatud apellatsioonkaebuses palub OÜ BestTrans Grupp tühistada Harju Maakohtu 11.06.2014 otsuse ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi ja jätta menetluskulud VD, A-AD ja KD kanda. OÜ Best Trans Grupp leiab, et maakohus on TsMS § 405 lg-t 1 oluliselt rikkudes kvalifitseerinud kohtuasja lihtmenetluse asjaks olukorras, kus kohtu menetluses olnud hagi ega ka vastuhagi polnud TsMS § 405 lg 1 tähenduses varalise nõudega hagid. Seega puudus maakohtul õiguslik alus piirata otsuses apellatsioonkaebuse esitamise õigust. Juhul kui ringkonnakohus peaks siiski leidma, et maakohus on õigesti kvalifitseerinud asja lihtmenetluse asjaks, on kaebuse menetlemine TsMS § 637 lg 21 alusel siiski põhjendatud. Samuti leiab OÜ Best Trans Grupp Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-59-14 p-le 10 ja nr 3-2-1-49-11 p-le 7 viidates, et kaebuse menetlemine on põhjendatud ka Riigikohtu praktika valguses. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, rajades otsuse sisuliselt väidetavale asjaolule, et hageja tasus 01.01.2011 üürilepingu sõlmimisel tol ajal üürileandjaks olnud LD-le 10 aasta eest üüri ette. Sellest on maakohus järeldanud, et OÜ-l BestTrans Grupp,

kes on hageja üürileandjaks alates korteriomandi täitemenetlusest omandamisest 06.06.2012, puudub õigus saada hagejalt üüri. Apellant on seisukohal, et maakohtu selline seisukoht veenab selles, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 79 lg-t 1 ja selgelt eiranud VÕS §-i 271. Ühtlasi tekitab maakohtu selline tõlgendus olukorra, kus üürniku ettemakse korral pole uuel üürileandjal nõuet ei üürniku ega ka vana üürileandja suhtes, kuna viimasega pole uuel üürileandjal ei tehingulist ega ka lepinguvälist võlasuhet. Asjaolu, et üürnik maksab esialgsele üürileandjale 10 aasta eest ehk kogu üürilepingu perioodi eest üüri ette ära, ei tähenda seda, et ta üürileandja vahetumise korral ei peaks uuele üürileandjale üüri maksma. Uuel üürileandjal on VÕS § 271 alusel õigus saada üüri asja kasutusse andmise eest. Isegi kui lugeda tõendatuks, et üürilepingu sõlmimisel maksis hageja oma ämmale LD-le kui üürileandjale 10 aasta eest üüri ette, siis alates 06.06.2012 on VÕS § 79 lg 1 alusel tegemist olukorraga, kus üür on tasutud valele isikule. Seejuures rõhutab apellant, et ta ei ole andnud hagejale nõusolekut tasuda pärast 06.06.2014 apellandi asemel üüri LD-le, vaid vastupidi informeeris hagejat koheselt pärast korteriomanikuks saamist, et apellant on uus üürileandja ja et üür tuleb edaspidi maksta apellandile. Vaidlus puudub selles, et alates 06.06.2012 pidi hageja tasuma üüri apellandile, mida pole tehtud. Seega ütles apellant seaduslikult ja põhjendatult üüri tasumata jätmise tõttu üürilepingu 20.11.2013 ülesütlemisavaldusega üles. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 316 lg 1 p-e 1 ja 2. Hagejal on samal ajal VÕS § 1028 lg 1 alusel LD vastu alusetu rikastumise nõue, mis seisneb ettemakstud üüri tagastamise nõudes. Maakohtu seisukohtade järgi peaks apellant leppima asjaoluga, et üürnik kasutab üüripinda ca 8 aastat apellandile üüri maksmata, ilma et apellandil kellegi vastu üüri tasumise nõuet oleks. On ilmne, et maakohtu seisukohad ei põhine seadusel. Apellant on seisukohal, et üürilepingu ülesütlemisel üüri tasumata jätmise tõttu loeb üksnes kohustuse täitmine, mitte isiku valmisolek, võimelisus või soov kohustust täita. Samuti on maakohus ebaõigesti jätnud kohaldamata täitemenetluse seadustiku (TMS) § 84 lg 1 p 6 ja § 158 lg 1. Apellant leiab, et üüri kogu lepingu kehtivusaja eest ette maksmisest ning sellise seisundi või argumendi (õiguse) säilitamiseks pidi hageja informeerima ka kohtutäiturit, mida pole aga tehtud. Sellest johtuvalt ning TMS § 84 lg 1 p-i 6 ja § 158 lg 1 alusel on apellant seisukohal, et üürileping on täitemenetluse tulemusena apellandile üle läinud sellisena, et hageja pole üüri tasumise kohustusest vabastatud. Apellant omandas korteriomandi koos üürilepinguga ning õigusega saada alates 06.06.2012 igakuiselt hagejalt üüri. Maakohus on tõendeid ühekülgselt ning ebaõigesti hinnates jõudnud põhjendamatu järelduseni, et hageja tasus 01.01.2011 üürilepingu sõlmimisel LD-le 10 aasta üüri ette ära. Kõiki asjaolusid kogumis hinnates ei ole hageja väide üüri 10 aasta eest ette tasumise kohta veenvalt tõendatud ega ka eluliselt usutav. Maakohus on oluliselt rikkunud TsMS § 436 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8. Kohus nõustus apellandiga, et tõendite ja väidete hindamisel on võimalik arvestada ka sellega, kuidas ning millal on väide kohtule esitatud. Apellant rõhutab, et hageja ei ole 13.12.2013 hagiavalduses sõnagagi väitnud, et ta tasus üürilepingu sõlmimisel eelmisele üürileandjale 10 aasta üüri ette ära. Hageja on alles 25.02.2014 kohtule esitatud vastuses vastuhagile hakanud esmakordselt väitma, et ta on üüri tervikuna ette ära tasunud eelmisele üürileandjale. Apellant on veendunud, et olukorras, kus isikul reaalselt on üüri ette ära tasunud, ei ununeks selline väide ära ning isik ei hakkaks üürilepingu ülesütlemisavaldusele muude vastuväidete esitamisega vaeva nägema, vaid tugineks kohe argumendile, et üür on tasutud. Sellise vastuväite kohtule esitamise viis ja ajastus veenavad, et tegemist pole reaalse ning eluliselt usutava väitega, vaid otsitud ning tagantjärele menetluse kestel välja mõeldud argumendiga. Apellandi hinnangul eiravad jämedalt elulise usutavuse kriteeriumit ega põhine tunnistajate ütlustel maakohtu seisukohad, et 29.06.2012 kohtumisel ei tulnud jutuks ega pidanudki jutuks tulema üürivõlgnevus, mida kinnitab asjaolu, et sel kuupäeval koostatud aktis üürivõlgnevust ei fikseeritud ja et kuivõrd üürivõlgnevust aktis märgitud ei olnud ning hageja ja kostja esindajate

vahel oli keelebarjäär, ei pea kohus põhjendatuks, et hageja oleks 29.06.2012 kohtumisel pidanud kostja esindajaid informeerima sellest, et on teinud üüri ettemakse. Tunnistaja vandeadvokaat MM on kohtule selgitanud, et ta suhtles hagejaga 29.06.2012 kohtumise juures vene keeles. Sama asjaolu on kohtule kinnitanud ka kohtumise juures viibinud apellandi seaduslik esindaja AT. Ühtlasi on tunnistaja MM kohtule selgitanud, et ta selgitas 29.06.2012 kohtumisel vene keeles hagejale lahti 29.06.2012 seisukorra akti (lisatud hagi vastusele), mille p-s 7 on muu hulgas märgitud, et hageja on teadlik, et alates 06.07.2012 tuleb eluruumi kasutamise eest tasutav üür ja kommunaalkulude võlg tasuda OÜ BestTrans Grupp pangakontole 10220029100010 AS-is SEB Pank. Sellise hagejale kohapeal tõlgitud kinnituse valguses on mitteveenev kohtu seisukoht, et 29.06.2012 kohtumisel üüri tasumisest ei räägitud. Samuti märgib apellant, viidates apellandi taotlusel kohtu poolt Maksu- ja Tolliametile teostatud järelpärimisele, et kuigi hageja paljasõnaliste väidete kohaselt on LT saanud üüritulu, pole Eesti Vabariigile vastavalt tulumaksuseadusele deklareeritud sentigi üürituluna. Samuti tõendab apellandi poolt kohtule esitatud tõendist nähtuv hageja pikaajaline kõrvalkulude võlgnevus, et hageja ei ole 15 kuu jooksul apellandile üürilepingu alusel üüri tasunud. Lisaks leiab apellant, et kui hageja väide üüri 10 aasta eest ette maksmise kohta vastaks tõele, oleks üürilepingusse samuti märgitud, et üür on üürilepingu sõlmimisel 10 aasta eest ette ära tasutud. Samuti märgib apellant, et hageja poolt 25.02.2014 vastuhagi vastuses esitatud väited üüri ettemaksmise kohta on otseselt vastuolus hageja 13.12.2013 hagiavalduses väljendatuga, kus hageja on leidnud, et pidas jätkuvalt üürileandjaks LD-t ning tasus igakuiselt rendimakseid temale. Selliselt on hageja 13.12.2013 hagiavalduses täielikult omaks võtnud asjaolu, et mingit üüri ettemaksu pole kunagi eksisteerinud. Kui üür oleks reaalselt 10 aasta eest ette makstud, ei peaks hageja oma hagis selgitama, et kui ta oleks teadlik üürileandja vahetumisest, siis kindlasti tasuks tema üüri BestTrans Grupp OÜ-le. Olukorras, kus apellant on tähitud kirjadena toimetanud hagejale kätte nii 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatuse kui ka 20.11.2013 üürilepingu ülesütlemisavalduse, kus on viidatud üüri tasumata jätmisele ja nõutud võlgnetava üüri tasumist, ei saanud hagejale mitte teada olla, miks temaga üürileping üles öeldi. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja ja vastuhagis kostjad paluvad jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata, maakohtu otsuse muutmata ja menetluskulud OÜ BestTrans Grupp kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, leiab, et Harju Maakohtu 11.06.2014 otsus tuleb tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Asjas on võimalik teha uus otsus, millega jätta põhihagi rahuldamata ja rahuldada vastuhagi. Vaidlus puudub selles, et hageja üürnikuna ja LD üürileandjana sõlmisid 01.01.2011 rendilepingu korteri asukohaga XXXXX XXX XX-XX Tallinn kasutamiseks tähtajaga 01.01.2021 rendimaksega 1 euro kuus (t.l. 8-9). Märge üürilepingu kohta on kantud kinnistusraamatusse (t.l. 10). LD üüritulu ühelgi aastal deklareerinud ei ole. LD võlgnevuse tõttu müüs kohtutäitur korteriomandi enampakkumisel (t.l.45). Kostja ostis korteriomandi avalikult kordusenampakkumiselt 21.05.2012 ja kanti kinnistusraamatusse omanikuna 06.06.2012. Kostja koostas 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatuse, milles nõudis võlgnevuse 15 eurot tasumist 21 päeva jooksul. 20.11.2013 koostas kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, öeldes üürilepingu erakorraliselt üles (t.l.12-15).

Pooled vaidlevad selle üle, kas 20.11.2013 oli hageja viivituses enam kui kolme kuu üüri või kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri olulise osa tasumisega, kas kostja oli informeerinud hagejat korteri omanikuvahetusest ja oma kontaktandmetest ning kas hageja oli kätte saanud 15.10.2013 üürilepingu ülesütlemise hoiatuse. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Vaidlus puudub selles, et hageja ei ole tasunud kostjale BestTrans Grupp OÜ-le üüri. Hagiavalduses on hageja tuginenud asjaolule, et ta ei teadnud, et üürileandja on vahetunud. Juhul, kui hageja oleks teadnud nimetatut, siis oleks ta kindlasti tasunud kostjale I (t.l. 3). Hilisema menetluse käigus on hageja hagiavalduses esile toodud asjaolusid muutnud ja avaldanud, et on kogu üüri 10 aasta eest ettemaksuna tasunud esialgsele üürileandjale ehk LDle ning seetõttu puudub üürnikul kohustus tasuda üüri kostjale I. Ringkonnakohus hageja sellise seisukohaga ei nõustu. VÕS § 79 lg 1 kohaselt, kui kohustus on täidetud isikule, kes ei ole võlausaldaja, või isikule, kes ei ole võlausaldaja asemel õigustatud täitmist vastu võtma, loetakse kohustus täidetuks, kui kohustus sellele isikule täideti täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku nõusolekul või kui täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isik kiitis sellele isikule täitmise hiljem heaks. Kohustus loetakse samuti täidetuks VÕS § 169 lõikes 1 nimetatud juhul. Kostja I ei ole sellist heakskiitu andnud. Ringkonnakohus nõustub siin kostja I seisukohaga, mille kohaselt on maakohus sisuliselt üürniku poolt kohustuse ennetähtaegse tasumise riisiko jätnud kostja I kanda, kes peaks taluma olukorda, kus hageja enam kui 8 aastat kasutab tasuta kostjale I kuuluvat korteriomandit. Ringkonnakohus leiab, et hagejal oli VÕS § 76 lg 3 ja § 271 alusel kohustus tasuda üüri kostjale I. Seega ei ole asjas oluline tuvastada, kas ettemaksuna oli üür kogu perioodi eest makstud LDle või mitte. Üürilepingu p 2.2 kohaselt tuli rendimaks tasuda hiljemalt jooksva kuu 05. kuupäevaks iga järgneva kuu eest (t.l.8). Üürileping ei sätesta arve esitamise kohustust. Vaidlus puudub selles, et hageja ei ole üüri kostjale I tasunud. Põhjendatud ei ole hageja väited selle kohta, et üürileandja vahetus. Korteriomand võõrandati kohtutäituri poolt kordusenampakkumisel (t.l. 45). Paljasõnalised on hageja väited, et ta ei teadnud korteriomandi omaniku vahetumisest. Esialgseks üürileandjaks oli hagejale lähedane isik ehk ämm. Korteriomand müüdi täitemenetluse käigus, kus kohtutäitur korduvalt püüdis suhelda ka hagejaga, kes aga tegi kõik selleks, et täitemenetlust venitada. See nähtub selgelt asjas esitatud tõenditest. T.l. 66 asuvast tõendist nähtub, et üürnik ja ka omanik ei lasknud enampakkumisel osaleda soovijaid korteriga tutvuma 22.02.2012 kl 19 (t.l.66). Seda, et enampakkumine nurjus just hageja käitumise tõttu on kinnitanud kohtutäitur Elin Vilippuse spetsialist KT 29.02.2012 elektronkirjas (t.l. 67). Sama nähtub kohtutäitur Elin Vilippuse büroo kohtutäituri abi Sergei Volfi 01.03.2012 elektronkirjast, kus märgitakse, et Sergei Volf on suhelnud nii korteriomanikuga kui ka üürnikuga, kes on nn „head tahet“ välja näidanud ning vara näitamise päevadel tsirkust teinud (t.l. 68). 16.03.2012 pöördus kohtutäitur Harju Maakohtu poole avaldusega, milles paluti luba kohtutäituril siseneda koos potentsiaalsetel huvilistega vaidlusalusesse korterisse (t.l. 70-71). Nimetatud avaldusest nähtub, et üürnik, s.o hageja viibis enampakkumise päeval kodus ja teatas läbi fonoluku, et tema on üürnik ja kohtutäiturile juurdepääsu tagamist tema üürileping ette ei näe (t.l. 71). Et hageja oli teadlik üürileandja vahetumisest on kostja tõendanud tunnistajate MM T.l. 162), AP (t.l. 162-163) ja JT ütlustega (t.l.163) ning 29.06.2012 eluruumi asukohaga XXXXX XXX XX-XX seisukorra kohta koostatud aktiga (t.l. 49-50). Tunnistajad on kõik olnud 29.06.2012 vaidlusaluses korteris, kus oli ka kohal hageja, kellele anti üle eelnimetatud akt. Tunnistaja AP

kinnitab, et hageja ise näitas talle akti, mille oli eelnevalt kätte saanud ja oli teadlik, et korteril on uued omanikud. Tunnistaja MM ütlustest nähtub, et tema koostatud akt anti hagejale üle, kes sellele allkirja ei andnud, kuid akt jäeti hagejale. Aktis oli kirjas, kes on uus omanik ja kuhu üür tasuda (t.l. 162). Ringkonnakohus leiab, et nimetatud tõenditega on kostja I tõendanud, et hageja oli teadlik vähemalt alates 29.06.2012 omaniku vahetusest ja talle oli teatatud, kuhu tuleb üür maksta. Peale selle on omaniku vahetuse kohta tehtud ka kanne kinnistusraamatusse (t.l. 10). Hageja nimetatud tõendeid ümber lükanud ei ole. Vaidlus puudub selles, et hageja ei ole üüri maksnud kostjale I. 15.10.2013 esitas kostja I hagejale rendilepingu ülesütlemise hoiatuse ja tegi ettepaneku tasuda rendivõlg 21 päeva jooksul kirja kättesaamisest (t.l.52). Hageja on eitanud kirja kättesaamist ja kinnitanud, et teates oli vaid valge paberileht. Ringkonnakohus leiab, et hageja sellekohased paljasõnalised väited ei ole tõsiseltvõetavad. Valgete lehtede olemasolu ei tõenda ka hageja poolt esitatud avaldus (t.l.16-17). Nimetatud avaldusest nähtub, et hageja võttis tähitud posti vastu 21.10.2013 ja seejärel pöördus ta 4 päeva hiljem, s.o 25.10.2013 Eesti Post poole ja avas ümbriku postitöötaja juuresolekul. Mis põhjusel läks hageja 4 päeva hiljem kirjaga Eesti Posti kirja avama, seda asja materjalidest ei selgu. AS Eesti Post kinnitab oma 25.11.2013 esitatud vastuses, et saadetis on hagejale väljastatud allkirja vastu ja pretensioonideta. Kui pretensioone oleks olnud, siis tulnuks need esitada koheselt ja fikseerida sellekohase avaldusega (t.l. 17-18). Eeltoodud tõendite alusel leiab ringkonnakohus, et on leidnud tõendamist kostja poolt väljastatud pretensiooni vastuvõtt 21.10.2013. Vaidlus puudub selles, et hageja ei ole ka peale hoiatuse saamist võlga tasunud. Lepingu erakorraline ülesütlemine on sätestatud VÕS §-s 196, üürilepingu erakorralist ülesütlemist reguleerib erisättena VÕS § 313. Viimati viidatud sätte lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui ka tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on sama sätte järgi mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. 20.11.2013 esitas kostja I hagejale lepingu ülesütlemise avalduse (t.l.12-15). Selle on hageja kätte saanud. VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja erakorraliselt üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmele üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega ja lg 2 kohaselt, kui võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Vaidlus puudub selles, et hageja ei ole kostjale I üüri tasunud alates 29.06.2012, kui ta sai teada omaniku vahetusest ja kostja I tegi teatavaks ka oma arvelduskonto, kuhu üür kanda. Seega on täidetud VÕS § 316 lg-tes 1 ja 2 sätestatud eeldused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Hageja ei ole hagiavalduses esile toonud VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud täiendavaid põhjuseid, mida tuleks kaaluda üürilepingu ülesütlemise mõjuvale põhjusele lisaks. Kostja I on esile toonud lisaks VÕS § 316 lg-tes 1 ja 2 alustele, et korteriomandi ostis ta selleks, et sinna majutada oma töötajaid, kes tegutsevad üle Eesti (vt ringkonnakohtu 05.11.2014 istungi protokoll) ning siiani pole ta seda teha saanud. Ringkonnakohus leiab, et kostja I on mõjuval põhjusel üürlepingu üles öelnud ning ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et kostja I lepingu täitmist jätkab kuni 01.01.2021 olukorras, kus hageja vastuses apellatsioonkaebusele leiab, et ta ei pea kostjale I üüri tasuma kuni üürilepingu tähtaja lõpuni. Sellisel juhul ei oleks pooltevaheline õigussuhe käsitletav üürisuhtena, vaid tegemist oleks vara tasuta kasutusse andmisega.

Ringkonnakohus leiab ülaltoodu alusel, et põhihagi tuleb jätta rahuldamata ning rahuldamisele kuulub kostja I poolt esitatud vastuhagi. VÕS § 334 lg 1 alusel peab üürnik üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Eeltoodu alusel on hageja koos kostjaga II ja kostjaga III kohustatud tagastama korteriomandi XXXXX XXX XX-XX hagejale valduse üleandmisega. Apellant on apellatsioonkaebuses tuginenud ka asjaolule, mille kohaselt maakohus menetles tsiviilasja ebaõigesti TsMS § 405 lg 1 alusel lihtmenetlusena. Ringkonnakohus nõustub selles osas apellandiga, kuid see rikkumine iseenesest ei toonud kaasa ebaõige lahendi tegemist. Apellant ei ole esile toonud, millised menetlustoimingud seetõttu tegemata jäid. Apellandil oli võimalus osaleda menetluses, esitada oma seisukohti ja vajalikke tõendeid ning osaleda kohtuistungil. Menetluskulud Kõik menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 ja 171 lg1 alusel hageja VD kanda. Ringkonnakohus leiab, et kuna üürlepingu pooleks ole VD, siis oleks ebaõige menetluskulud jätta VD laste AAD ja KD kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere

/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.