Otsuse avalikult teatavakstegemise 6. novembril 2014, Tallinn, Kentmanni kohtumaja aeg ja koht Tsiviilasja number
2-13-21939
Tsiviilasi / hagi ese
OÜ XXXhagi XXXOÜ vastu 267273,11 eurot tasumise nõudes
Tsiviilasja hind
267273,11 eurot
kahju
hüvitise
Menetlusosalised ja nende esindajad Hageja
OÜ XXX, registrikood XXX Aadress: XXX
lepinguline esindaja
vandeadvokaat Paul Keres vandeadvokaadi abi Artur Sanglepp Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid Liivalaia 45, 10145 Tallinn E-post: [email protected]
Kostja
XXXOÜ registrikood XXX XXX
lepinguline esindaja
vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff vandeadvokaat Andreas Veeret Advokaadibüroo FORT OÜ A.Lauteri 5, 10114 Tallinn E-post: [email protected] E-post: [email protected]
Menetluse liik
Kirjalik menetlus, viimase kohtuistungi toimumise aeg 25. august 2014.
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada OÜ XXX hagi XXXOÜ vastu kahju hüvitise nõudes osaliselt.
Mõista XXXOÜ-lt (registrikood XXX) OÜ XXX(registrikood XXX) kasuks välja kahjuhüvitis summas 240 190,75 (kakssada nelikümmend tuhat ükssada üheksakümmend) eurot ja 75 senti. Menetluskulude jaotus
2-13-21939
3.Jätta menetluskulud täielikult kostja kanda Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotluse esitamise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
KOHTUOTSUSE KIRJELDAV OSA
Hagiavaldus
1.Hageja esitas 8. mail 2013 Harju Maakohtusse hagiavalduse XXXOÜ vastu kahjuhüvitise nõude summas 267 273,11 eurot.
1.1.Vastavalt hagiavaldusele sõlmisid 28.04.2010 hageja ning OÜ XXX müügipinna üürilepingu, mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile XXX keskuses müügipinna suurusega 67,0 m2 ja laopinna üürilepingu, mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile laopinna suurusega 150,0 m2. Pärast üürilepingute sõlmimist leppisid hageja ja OÜ XXX kokku üürilepingutes sätestatud üürihindade muutmises suusõnaliselt kokku, et üüri tasutakse vähem kui kirjalikes lepingutes. 01.07.2012 läksid üürilepingutest tulenevad OÜ XXX üürileandja õigused ja kohustused üle kostjale (kd I tl 61).
1.2.Vaatamata eelnevale kokkuleppele asus kostja ühepoolselt esitama hagejale üüriarveid märkimisväärselt suuremas ulatuses kui hageja oli kokku leppinud OÜ-ga XXX. Hageja keeldus suurendatud üüri maksmast ning pidas läbirääkimisi lepingu seniste tingimuste jätkumiseks. Kostja esitas 04.09.2012 hagejale viivisearve üürimaksete viivitamise eest. Koos sama arvega saatis kostja hoiatuse, et nõude täitmata jätmise korral üürileping lõpetakse. Hageja möönis, et võlgnes septembris 2012 kostjale üüri nii juulikuu kui augustikuu eest, kuid keeldus maksete tegemisest seetõttu, et kostja ühepoolselt tõstis üüri. Hageja pidas kostjaga alates juulist kuni septembrini läbirääkimisi, et tekkinud vaidlus lahendada ning teatas, et kuni õiguskindluse saabumiseni üüri ei maksa. Hageja leidis, et kostja, nõudes hagejalt üüri üle kokkulepitud määra, rikkus ise hageja poolt OÜ-ga XXX suuliselt muudetud üürilepingut, milline kokkulepe läks alates 01.07.2012 muudatusteta ning kogu ulatuses üle kostjale.
1.3.Kostja saatis hagejale 06.09.2012 e-kirja (kd I tl 66), milles teatas, et kuna hageja üürivõlg ületab kahe kuu summa, ütleb kostja hageja sõlmitud üürilepingud üles alates 27.09.2012.
1.4.Kostja võttis 07.09.2012 müügi- ja laopinna ning kõik seal asuvad kaubad ning muud esemed enda valdusesse viidates pandi kasutamise õigusele
2.Hageja arvates rikkus kostja pandiõiguse kasutamisel VÕS § 307 lg-s 1 sätestatud piiranguid, et pandiõiguse teostamisel ei tohi üürileandja mingil juhul võtta enda valdusesse rohkem asju, kui on 2 (16)
2-13-21939 vajalik asjade äravõtmise seisuga sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamiseks ja üürileandjal on õigus võtta enda valdusesse asju vaid siis, kui üürnik soovib asju ära viia või kui üürnik tahab ära kolida.
2.1.Hageja hinnangul ei saanud pandiõiguse teostamise ajal olla hageja väidetav võlgnevus kostja ees olla suurem kui 896,98 eurot. seda isegi eeldusel, et kostja rahalised nõuded on õigustatud.
2.2.Kostja võttis pandiõiguse teostamise sildi all aga enda valdusesse esemeid enam kui 100 korda suuremas väärtuses: (i) Müügipinnal kaupluses “XXX” oli hageja valduses kaup, mille väärtus sisseostuhindades oli 11 472,42 eurot ja müügihindades 26 361,65 eurot; (ii) Laopinnal oli hageja valduses kaup, s.h. ettevõttesse “XXX” kuuluv sisustuskaup, mille väärtus sisseostuhindades oli 119 975,63 eurot ja müügihindades 217 160,46 eurot; (iii) Kokku oli hagejal kaupa, mille kostja õigusvastaselt enda valdusesse võttis, sisseostuhindades väärtuses 131 448,05 eurot ja müügihindades 243 522,11 eurot. Lisaks võttis kostja oma valdusesse ja müüs müügi- ja laopinnal olnud inventari, mille väärtus oli 23 751 eurot. Hageja on seisukohal, et kaupade ja inventari harilik väärtus TsÜS § 66 mõttes on nende harilik müügihind – antud asjas kokku 267 273,11 eurot.
2.3.Kuigi kostja kinnitas 16.10.2012 seisuga üürivõla puudumist, mille tagamiseks kostja 07.09.2012 üürileandja pandiõigust teostas, müüs kostja kauba ja inventari OÜ-le XXX hinnaga 15 000 eurot, rikkudes sellega VÕS § 6 lg-st 2, § 23 lg-st 2 tulenevat hea usu põhimõtet ja koostöökohustust. Samuti ei ole kostja teatanud, milliseid „nõudeid“ ta enampakkumise teel saadud tulemi arvelt rahuldas ega pakkunud hagejale tulemi ülejäägi tagastamist (AÕS § 295 lg 2).
2.4.Kooskõlas VÕS § 305 lg-ga 4 kohaldatakse üürileandja pandiõigusele AÕS-is käsipandi kohta sätestatut. Käsipandi sätete järgi ei tohtinud kostja hagejalt äravõetud esemeid 18.10.2012 OÜ-le XXX müüa. AÕS § 292 lg 2 alusel tekib üürileandjal pandiga koormatud eseme müügiõigus vaid siis, kui tal on VÕS § 82 lg 7 mõttes sissenõutav nõue üürniku vastu. Kuna pandiõigus on olemuselt realiseerimisõigus (vt 3-2-1-165-12 p 63), peab pandi realiseerimiseks esinema mittevaieldav ja sissenõutav nõue (vt ka AÕS § 292 lg 2). Hageja on ülal tõendanud, et kostjal puudusid sissenõutavad nõuded. Seega on kostja rikkunud VÕS § 305 lg 4 koosmõjus AÕS § 292 lg 2.
2.5.Hageja tugines VÕS § 307 lg 1 rikkumisele. Kostjal lasus VÕS § 307 lg-st 1 tulenevalt üürilepingutest tulenev kõrvalkohustus mitte rikkuda hageja valdust asjadele, mis asusid müügi- ja laopinnal. Kostja on seda kohustust rikkunud ning kooskõlas VÕS § 115 lg-ga 1 tuleb tal hüvitada oma kohustuse rikkumisega tekitatud kahju.
2.6.Eeltoodust lähtudes on hagejal tekkinud kahju kokku summas 267 273,11 eurot. Kostja vastus
3.Kostja palus 6.06.2014 täiendava vastusega (VII kd lk 2-24) jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3.1.Hageja väited suuliste kokkulepete sõlmimise kohta Üürilepingutes sätestatud üüri püsivaks alandamiseks on ebaõiged. Enne XXX Kaubanduskeskuse Kostjale võõrandamist kehtis keskuses nn käskkirjade süsteem, mis tähendab, et XXX juhatuse igakuise eraldi otsuse (käskkirja) alusel võis XXX otsustada üürnikule soodustuse tegemise, st lubada viimasel tasuda vastava kuu eest soodsamat üüri.
3.2.Kostja poolt saadetud 22. augustil 2012. a meeldetuletusele teatas hageja, et tema üüri maksta ei kavatsegi.
2-13-21939
6.septembril 2012. a laekus Kostja arvelduskontole Hagejalt makse summas 1363,20 eurot, kuid see ei kõrvaldanud võlgnevust. Seisuga 6. september 2012. a võlgnes Hageja Kostjale põhivõlgnevusena jätkuvalt 899,16 eurot. Hageja oli viivituses eranditult kõigi hagile lisatud üüriarvete (17 tk) tasumisega, mis tähendab, et Hageja hilines järjestikku 10 kuu üürimaksetega (s.o perioodil 1. september 2011. a kuni 1. juuni 2012. a väljastatud üüriarved). Nii üüri tervikuna tasumata jätmine kui selle tasumine osaliselt Hageja enda poolt meelevaldselt määratud osas (ja sedagi olulise hilinemisega), on käsitatavad Üürilepingu olulise rikkumisena VÕS § 116 lg 2 p-de 2 ja 4 mõttes (koostoimes VÕS § 116 lg-ga 6 ja § 196 lg-ga 2). Samuti osutab Kostja VÕS § 117 lg-le 1, millest tulenevalt, kui enne ühe lepingupoole kohustuse sissenõutavaks muutumist on ilmne, et see lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, eelkõige kui ta teatab, et ei kavatse lepingut täita, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne kohustuse sissenõutavaks muutumist. VÕS § 117 on analoogia korras kohaldatav ka lepingu ülesütlemisele.
3.3.Seetõttu leidis kostja, et tal oli õigus tugineda 6. septembril 2012. a Üürilepingute ülesütlemisel lisaks juba sissenõutavaks muutunud võlgnevuse olemasolule ka eeldusele, et hageja ei täida nõuetekohaselt septembri ja järgnevate kuude üüri tasumise kohustust.
3.4.Täielikult põhjendamata on hagiavalduse väide, et Üürilepingute p 13.3.1 on tüüptingimus, üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja seega tühine. Müügipinna Üürilepingu p-s 21.3 ja Laopinna Üürilepingu p-s 22.3 kinnitasid pooled expressis verbis, et kõigis lepingu sätetes on kokku lepitud ja kummalgi poolel oli võimalik iga sätte sisu mõjutada.
3.5.Kostja teatas Hagejale müügi- ja laopinnal asuvate vallasasjade suhtes seadusest (ja Üürilepingutest) tuleneva üürileandja pandiõiguse teostamisest samaaegselt Üürilepingute ülesütlemise avalduse esitamisega, s.o 6. septembril 2012. a Kostja võis asju kinni pidada kuna hageja andis kostjale üürilepinguga, juhuks mil Kostja soovib teostada üürileandja pandiõigust, tagasivõetamatu nõusoleku ja volituse eemaldada üüripinnal asuvad Hageja vallasasjad üüripinnalt ning hoiustada need Hageja kulul Kostja poolt valitud kohas. Üürilepingute eelviidatud sätted ei näinud lisaks pandiõiguse teostamise faktile ette mis tahes täiendavaid eeldusi, pärast milliste täitumist võinuks Kostja asju kinni pidada (asjade äraviimise kahtlus vms). Ülesütlemise tulemusena kohustus Hageja müügi- ja laopinna vabastama ning Kostjal oli igati alus eeldada, et pindade vabastamise käigus eemaldab Hageja ruumides asuvad esemed. Selliseks veendumuseks andsid muu hulgas alust Hageja enda avaldused. Poolte vahel kokku lepitud Üürilepingute regulatsioon ei näinud ette mis tahes piiranguid asjade kinnipidamise ulatusele.
3.6.Kostja ei rikkunud AÕS § 294 lg 1 nõudeid, kuna kostja korraldas enampakkumise, samuti oli üürilepingute kohaselt Kostja õigustatud võõrandama vallasasjad enda vabal valikul kas enampakkumise teel või müües asjad enda poolt vabalt valitud kolmandale isikule.
3.7.Ebaõige on Hageja väide, et Kostja rikkus AÕS § 292 lg-t 2, kuna Kostjal puudusid Hageja vastu sissenõutavad nõuded.
3.8.Hagejal ei ole õigust nõuda kahju hüvitamist, kuna puudub lepingulise kohustuse rikkumine, hageja ei ole nõudnud asjade tagastamist, seega pole täidetud VÕS § 115 lg 2 eeldused. Samuti on tõendamata kahju suurus, sest Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks tasunud tarnijatele sisseostuhinna ega talle endale kuulunud esemete soetamist.
3.9.Tõendamata on põhjusliku seose olemasolu rikkumise ja kahju vahel, kuivõrd Hageja on oma põhjendamatu keeldumisega asju vastu võtta põhjusliku seose katkestanud.
3.10.Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millelt nähtuks asjade harilik väärtus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 65 mõttes. 4 (16)
2-13-21939
3.11.Lisaks müügihinna tõendamata jätmisele, ei ole Hageja väited müügi- ja laopinnal asunud kaupade sedavõrd kasumliku võõrandamise kohta (s.o väidetav sisseostuhind 131 448,05 eurot vs väidetav müügihind 243 522,11 eurot) eluliselt usutavad.
3.12.Hageja on teistes menetlustes käsitlenud asjade hinnana oluliselt väiksemat summat.
3.13.Müügi- ja laopinnal asunud esemete tegelik väärtus on maksimaalselt 12 284,17 eurot.
3.14.Juhuks, kui kohus peaks asuma seisukohale, et Hagejal on õigus nõuda Kostjalt kahju hüvitamist, palub kostja kahjuhüvitist VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 ning VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada nullini.
3.15.Juhul kui kohus peab siiski vajalikuks kahjuhüvitis välja mõista, soovib kostja sellisel juhul kahjunõudega tasaarvestada kostja nõude hageja vastu. Kostjal on Hageja vastu seisuga 6. juuni 2014. a sissenõutavad rahalised nõuded vähemalt summas 26 498,12 eurot.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDAV OSA
4.Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 442 lg 7 ja § 444 lg 1 lihtsustatud kirjeldava osaga. Lihtsustatud kirjeldava osaga tehtud kohtuotsuse täiendamist ei saa mistahes asjaoludel nõuda.
5.Kohus leiab, et kuivõrd hageja etteheide (VÕS § 307 rikkumine) tuleneb pooltevaheliste 28.04.2010 hageja ning OÜ XXX äriruumi üürilepingu nr 30187 (kd I tl 18-30) ja laopinna üürilepingu nr 30188 (kd I tl 31) täitmisest ja Kostja on lepingulistes suhetes OÜ XXX lepinguline õigusjärglane, on tegemist lepingulise kahju hüvitamise nõudega. Tulenevalt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 20. märtsi 2012 otsuse 3-2-1-5-12 p-st 27 peavad lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: • kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); • kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); • kostjale on antud täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks, v.a kui tegemist on olulise rikkumisega, on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust või kui asjaolude kohaselt on kahju kohene hüvitamine muul põhjusel mõistlik (VÕS § 115 lg-d 2 ja 3); • hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); • kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); • kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kostjapoolne lepingu rikkumine
6.Vastavalt hagiavaldusele rikkus kostja VÕS § 307 lg 1 nõuet. VÕS § 307 lg 1 sätestab: Kui üürnik tahab ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, võib üürileandja asju kinni pidada ulatuses, mis on vajalik tema nõuete täitmise tagamiseks. Üürileandja võib oma pandiõiguse teostamiseks kasutada omaabi. Seega on VÕS § 307 lg 1 järgi pandiõiguse realiseerimiseks vajalik: 1) nõude olemasolu ja 2) üürniku tahe ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia VÕS § 307 lg 1 pandiõigus on piiratud ulatusega, mis on vajalik üürileandja nõuete täitmise tagamiseks. Kohtu hinnangul ei ole pandiõiguse realiseerimine seotud lepingu lõpetamisega.
2-13-21939
7.Kostja on asunud seisukohale, et pandiõiguse kasutamise õigus on seotud pelgalt sissenõutavaks muutunud nõude olemasoluga. Kohus sellega ei nõustu. Tulenevalt VÕS § 305 lg 1 teisest lausest on pandiga tagatud jooksva ja sellele eelneva aasta üüri nõuded, samuti hüvitisnõuded. Seega on kohus seisukohal, et pandiga on tagatud juba sissenõutavaks muutunud (eelneva ja jooksva aasta) nõuded ja jooksval aastal veel tekkivad nõuded ning võimalikud hüvitisnõuded. Seda seisukohta toetab ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. märtsi 2008. a otsuse nr 3-2-1-8-08 p-s 16 avaldatud seisukoht, mille järgi on üürileandja pandiõigusega VÕS § 305 lg 1 teise lause kohaselt tagatud üürilepingust tulenevad jooksva ja sellele eelneva aasta üürinõuded, samuti hüvitisnõuded. Kolleegiumi arvates tagab üürileandja pandiõigus VÕS § 305 lg 4 ning AÕS § 279 lg-te 4 ja 6 koostoimes ka kõrvalnõudeid, nagu viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi. Sama lahendipunkti teises lõikes leiab tsiviilkolleegium, et üürileandja võib VÕS § 307 lg-s 1 nimetatud õigust kasutada üksnes selliste nõuete tagamiseks, mis on asjade valdusse võtmisel muutunud sissenõutavaks, v.a võimalikud edasised kulud asjade hoidmiseks, säilitamiseks ja müügiks. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas kostjal kui üürileandjal olid hageja vastu pandiõiguse realiseerimise hetkel olemas sissenõutavaks muutunud nõudeid ja viivise- ja leppetrahvinõuded, samuti menetluskulusid, asja müügiga seotud kulutusi ja pandipidaja poolt pandieseme säilitamiseks tehtud vajalikke kulutusi, mis olid pandiõigusega tagatud.
8.Hageja leidis, et hageja ja OÜ XXX vahel oli sõlmitud kokkulepe üüri alandamiseks. Hageja põhjendas seda XXX25.08.2014 antud ütlustega, ja sellega, et OÜ XXX esitatud arved olid väiksemad võrreldes lepingus tooduga. Hageja leidis, et Maksete regulaarsus ja tasutud summade ühetaolisus kinnitab, et hageja luges enda suhtes siduvaks üüri vähendatud suuruses (VII kd tl 148 pöördel). Kostja leidis, et Hageja ning XXX ei sõlminud suulisi kokkuleppeid üüri püsivaks alandamiseks kuid loobus igakuiselt osaliselt üürinõudest juhatuse liikme käskkirjaga. Kostja on seisukohal, et tunnistaja XXX ütlused kinnitavad Kostja poolt 6. juuni 2014. a kostja täiendavas vastuses selgitatud käskkirjade süsteemi olemasolu, milline süsteem kehtis XXX Kaubanduskeskuses ajal, mil keskuse omanikuks oli XXX (vt ka 6. juuni 2014. a kostja vastuse p 2.1). XXX tunnistas selgelt, et XXX juhatuse väljastatud käskkirjad olid igakuised ning käskkirja andmata jätmise korral kohustus Hageja tasuma vastava kuu eest üüri Üürilepingutes kirjalikult fikseeritud määras. 28.04.2010 sõlmisid hageja ning OÜ XXX äriruumi üürilepingu nr 30187 (kd I tl 18-30, edaspidi Müügipinna üürileping), mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile müügipinna suurusega 67,0 m2. Müügipinna kasutamise eest kohustus hageja tasuma ajavahemikul 01.11.2010 kuni 31.10.2011 igakuiselt üüri kokku summas 4020 krooni ehk 256,92 eurot (koos käibemaksuga) ja alates 01.11.2011 üüri summas 8040 krooni ehk 513,85 eurot (koos käibemaksuga). Kostja poolt hagejale esitatud arvetega 11120021 (I kd tl 54), 12010022 (I kd tl 55), 12020020 (I kd tl 56), 12030020 (I kd tl 57), 12040019 (I kd tl 58), 12050020 (I kd tl 59) ja 12060015 (I kd tl 60) on tõendatud, et kostja nõudis hagejalt müügipinna kasutamise eest detsembris 2011 kuni juunis 2012 eest üüri 321,60 eurot kuus (koos käibemaksuga). 28.04.2010 laopinna üürilepingu nr 30188 (kd I tl 31, edaspidi Laopinna üürileping), mille alusel OÜ XXX andis hagejale üürile laopinna suurusega 150,0 m2. Laopinna kasutamise eest kohustus hageja tasuma igakuiselt üüri 9000 krooni ehk 575,20 eurot. Kostja poolt hagejale esitatud arvetega nr 11090024 (I kd tl 44) ja 11100021 (I kd tl 45) on tõendatud, et kostja nõudis hagejalt laopinna kasutamise eest septembris 2011 ja oktoobris 2011 6 (16)
2-13-21939 üüri 287,60 eurot ja arvetega 11110021 (I kd tl 46), 11120022 (I kd tl 47), 12010023 (I kd tl 48), 12020021 (I kd tl 49), 12030021 (I kd tl 50), 12040020 (I kd tl 51), 12050021 (I kd tl 52) ja 12060016 (I kd tl 53) on tõendatud, et kostja nõudis hagejalt Laopinna kasutamise eest detsembris 2011 kuni juunis 2012 üüri 360 eurot kuus (koos käibemaksuga).
9.Kohus on seisukohal, et hinnates müügipinna ja laopinna üürilepinguid, OÜ XXX poolt esitatud arveid ja Nordea panga väljavõtet OÜ XXX laekumiste kohta (VII kd tl 42-44) ja tunnistajate XXX(25.08.2014 istungi salvestis kell 10:17:41) ja XXX ütlusi (25.08.2014 istungi salvestis kell 11:09:00) kogumis, tuleb Müügipinna üürilepingu p 2.6 ja 2.7 järgne üüritasu ja Laopinna üürilepingu p 2.6 järgne üüritasu kokkulepped lugeda näilikuks. Kohus ei nõustu kostjaga, et XXX ütlused ei ole usaldusväärsed, kuivõrd ta on hagejaga seotud. Kohus leiab, et tunnistajat hoiatati teadvalt valeütluste eest, ta andis vande ja tema ütlused on kooskõlas teiste tõenditega, muuhulgas olulises osas ka XXX poolt antud ütlustega.
10.TsÜS § 89 lg 1 järgi on Näilik tehing, mille puhul pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Sama sätte lg 2 järgi on näilik tehing tühine ja lg 3 sätestab, et kui näiliku tehinguga varjatakse teist tehingut, kohaldatakse varjatud tehingule selle tehingu kohta sätestatut. Tunnistaja XXX andis ütlusi (25.08.2014 istungi salvestis kell 10:26:45), et OÜ XXX leppis üürnikega kokku, et nad peavad maksma võrreldes kirjaliku lepinguga vähem üüri, kuna peale põlengut 2009. aastal ei maksnud kindlustus kohe raha ja Nordea pank nõudis kindlat üürnikega täituvust ja rahavooge ning seetõttu oli vaja rentnikke tagasi meelitada, kirjutada lepingusse ühed summad ja tegelikult kokku leppida teised summad. Kohtu hinnangul olid nimetatud asjaolud motiiviks kirjalikus lepingus üürihinna näitamisega tegelikult kokkulepitust suuremana. XXX ütlustega haakuvad ka OÜ XXX poolt esitatud arvetes (I kd tl 44-60) toodu ja Nordea panga väljavõte (VII kd tl 42-44), milledest tulenevalt ei tasutud ühtegi makset kirjaliku lepingu järgses summas, samuti olid kõik menetluses uuritud OÜ XXX arved väiksemas summas võrreldes lepingus tooduga. Ka XXX ütlused (25.08.2014 istungi salvestis kell 11:13:30), mille järgi tegi OÜ XXX üürnikele ka soodustusi vormistades neid käskkirja või lepingutena, kusjuures soodustuse otsuse sai teha ainult juhatus, toetab eeltoodut selles osas, et kirjalikus lepingus sisalduvat hinnakokkulepet muudeti ja sellega nõustus üürileandja juhatus. Samas nõustub kohus hageja 8.09.2014 seisukohas esitatud seisukohaga, et tõendamist pole leidnud ja eluliselt pole usutav, et OÜ XXX alandas hinda igakuiste käskkirjadega, millega loobuti ühepoolselt osaliselt üürinõudest. Kohus leiab, et ilmselgelt ei saa rääkida siin hinna alandamisest lepingu muutmise või igakuse nõudest loobumise näol, sest juba viidatud tõenditest nähtub, et madalamat hinda maksti algusest peale. Samuti toimus alandamise põhjuseks olnud põleng XXX keskuses 2009. aastal (nagu viitas tunnistaja XXX), avalikest allikatest ilmneb, et XXX keskuse põleng toimus täpsemalt 5. märtsil 2009. Lepingud sõlmiti aga 2010 a. 28. aprillil, seega üle aasta hiljem. Järelikult oli pooltele lepingu sõlmimise ajal teada asjaolud, mille tõttu väidetavalt hinda alandati. Pole loogiline, et sellisel juhul ei oleks pooled juba lepingu sõlmimisel neid asjaolusid arvestanud. Samuti pole loogiline ega usutav, et üürileandja oleks hiljem olnud nõus kas ühepoolselt või suulise kokkuleppe alusel üüri vähendama üürilepingu sõlmimise ajal teada olnud asjaolu alusel. Nimetatud seisukohta toetab ka asjaolu, et vastavalt XXX ütlustele ei lepitud kokku hinna alandamise ajas. Seega peab kohus eluliselt usutavaks, et kirjalikus lepingus kajastatust väiksema üüri tasumises lepiti kokku samaaegselt üürilepingu sõlmimisega. Samas oli lepingupooltel ka motiiv näiliku tehingu sõlmimiseks: vastavalt tunnistaja XXX ütlustele ei maksnud kindlustus 2009. aastal kohe raha välja ja Nordea pank nõudis kindlat üürnikega täituvust ja rahavooge ning seetõttu oli vaja rentnikke tagasi meelitada. Kohtu hinnangul toetavad seda seisukohta ka XXX ütlused, sest miks muidu oli vaja üldse n-ö osaliselt üürinõudest loobuda.
2-13-21939
11.Tulenevalt TsÜS § 85 võib tühine olla ka tehingu üks osa. Seega saab näilik olla ka ainult üks tehingu osa. Kohtu hinnangul muud osad tehingust ei olnud näilised, kuna kohtul pole põhjust muudes tehingu osades arvata, et poolte tahe ei vastanud lepinguga väljendatud tahtele.
12.Lähtuvalt eeltoodust on näilikud ja seetõttu TsÜS § 89 lg 2 alusel tühised Müügipinna üürilepingu p 2.7 ja Laopinna üürilepingu p 2.6 ning TsÜS § 89 lg 3 alusel olid kehtivad tegelikud kokkulepped, mille järgi alates 1.11.2011 oli müügipinna üür 321,60 eurot (koos käibemaksuga) ja laopinna üür 360 eurot (koos käibemaksuga). Seega pidi hageja tasuma ka 2012 juuli ja augusti eest Müügipinna eest üüri 321,60 eurot ja Laopinna eest üüri 360 eurot.
13.Kohus selgitab, et andes õigussuhtele poolte seisukohtadest erineva hinnangu, ei ole kohus käitunud üllatuslikult ega väljunud hagi piiridest. Kuigi kohus on seotud poolte poolt esitatud asjaoludega ning nõuetega, ei ole kohus seotud poolte poolt antud kvalifikatsiooniga. TsMS § 436 lg 4 järgi ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest. TsMS § 436 lg 5 järgi ei kehti selline piirang kõrvalnõudele. Kuigi hinnangu andmine üürihinnale on kõrvalnõue, andis kohus siiski pooltele 14.10.2014 menetluse uuendamise määrusega võimaluse avaldada seisukohta, kas üürilepingus sisalduva üüritasu kokkuleppe puhul võib olla tegemist näilikkusega TsÜS § 89 mõttes. Hageja leidis, 28.10.2014 kirjas (VIII kd tl 2-4), et üürilepingus sisalduvate üüritasude kokkulepete puhul võib olla tegemist näilikkusega, kostja leidis 28.10.2014 kirjas (VIII kd tl 20-22), et üürilepingu kirjalikes redaktsioonides sisalduvad üüritasu kokkulepped ei ole näilikud. Üürilepingu ülesütlemise põhjendatus ja seaduslikkus
14.Kostja ütles üürilepingud nr 30188 ja 30187 üles 6. septembri 2012 e-kirjaga (I kd tl 66). Vastavalt e-kirjale oli üürilepingu ülesütlemise õiguslikuks aluseks üürniku võlgnevus üürileandja ees üle kahe kuu üürisumma ulatuses, mis oli kvalifitseeritud lepingu punkti 13.3.1 rikkumisena ja lepingu lõppemise päevaks oli nimetatud 27. september 2012. VÕS § 325 sätestab elu- ja äriruumi üürilepingu ülesütlemise vormi. Vastavalt selle paragrahvi lg-le 1 tuleb üürileping üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vaidlus pole, et e-kiri on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vaidlust pole ka selles, et ülesütlemise avaldus kui üürileandja tahteavaldus on üürnikule kätte toimetatud. VÕS § 325 lg 2 sätestab miinimumandmed, mida ülesütlemise avaldus peab sisaldama ja mille puudumisel on ülesütlemine tühine. Äriruumi üürilepingu korral oleksid miinimumandmed: 1) üüritud asi, 2) lepingu lõppemise päev, 3) ülesütlemise alus. Kuigi ülesütlemise avaldus ei nimeta sõnaselgelt üüritud asja, võib suurte mööndusetega öelda, et üüritud asi määratleti e-kirjas nimetatud lepingunumbrite kaudu: Üürilepingu nr 30188 esemeks oli Laopinna üürilepingu p 4.1 ja p 2.5 järgi aadressil Tammsaare tee 116 Tallinn asuva kaubanduskeskuse „XXXs“ ruumid pindalaga 150 m2, mis on piiritletud üürilepingu lisa 1 plaanil. Üürilepingu nr 30188 esemeks oli Müügipinna üürilepingu p 4.1 ja p 2.5 järgi aadressil Tammsaare tee 116 Tallinn asuva kaubanduskeskuse „XXXs“ ruumid pindalaga 67,0 m2, mis on piiritletud üürilepingu lisa 1 plaanil. Samas ülesütlemise õiguslik alus ei ole kohtu hinnangul antud juhul piisavalt konkretiseeritud, kuivõrd ülesütlemise avaldusest peaks välja tulema missugune on kummagi lepingu osas võlgnevus ja missugust lepingusätet see rikub.
8 (16)
2-13-21939 Kohus juhib tähelepanu, et napp viide p-le 13.3.1 on ebakorrektne, kuivõrd lepingus nr 30187 sätestab punkt 13.3.1 õiguse ilma täiendavat tähtaega andmata leping erakorraliselt üles öelda, kui üürniku koguvõlgnevus lepingust tuleneva üürisumma, reklaamitasu, tagatisraha kommunaalteenuste ja lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste täitmisel ületab 2 kuu üürisummat. Etteheide oleks pidanud olema piisavalt konkreetne, et saaks selle vastavust kontrollida. Üürileandja esitas 4. septembril 2014 ülesütlemise hoiatuse (I kd tl 64), milles palus arved ja viivisarve koheselt tasuda, hoiatades vastasel korral lepingu lõpetamise eest. Hageja tasus 5. septembril 2012 kostjale 1363,20 eurot (I kd tl 65).
15.Kostja heitis üürnikule ette 1. juuli 2012 arve nr A212022 (VII kd tl 39) summas 1089,76 eurot ja 1. augusti 2012 arve nr A212087 (VII kd tl 40) summas 1089,76 eurot tasumata jätmist. Kohus eelnevalt tuvastas, et hageja pidi tasuma ka 2012 juuli ja augusti eest Müügipinna eest üüri 321,60 eurot kuus ja Laopinna eest üüri 360 eurot kuus. Järelikult olid kostja poolt esitatud arved suuremad lepingus sätestatust ja kostjal oleks olnud õigus nõuda hagejalt kummagi kuu eest üüri kokku 681,60 ja järelikult oli hageja võlgnevus mõlema kuu üüride eest kokku 1363,20 eurot. Samuti ei olnud eeltoodust tulenevalt õigustatud ka kostja poolne viivisarve nr A212187 (I kd tl 63). Seega oli hageja üürilepingu ülesütlemise hetkeks üürivõlgnevuse kustutanud.
16.Üürilepingute (nr 30187 ja 30188) p 13.3.1 sätestab üürileandja õiguse leping erakorraliselt üles öelda sellest üürnikule kirjalikult 20 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata kui: Üürniku koguvõlgnevus Lepingust tuleneva Üürisumma, Reklaamitasu, Tagatisraha, Kommunaalteenuste ja Lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste täitmisel ületab 2 (kahe) kuu Üürisummat. Juhul, kui selline võlgnevus tekib üüriaastas esmakordselt, kaotab Üürileandja ülesütlemise õiguse, kui Üürnik etteteatamistähtaja jooksul võlgnevuse likvideerib. Juhul, kui selline võlgnevus tekib üüriaastas teist või rohkemat korda, on Üürileandjal õigus Leping üles öelda isegi juhul, kui Üürnik võlgnevuse ülesütlemistähtaja jooksul likvideerib;
17.Hageja väitis hagiavalduses (I kd tl 5), et juhul, kui kahe kuu üüri koguvõlgnevus tekkis üüriaastas esmakordselt, minetab üürileandja ülesütlemise õiguse, kui üürnik etteteatamistähtaja jooksul võlgnevuse likvideerib. Hageja leidis, et puudub vaidlus, et juuli ja augusti maksete viibimine oli hageja puhul esmakordne. Kostja sellega 6.06.2014 täiendavas seisukohas ei nõustunud (VII kd tl 16). Kostja hinnangul ei olnud maksete viibimine hageja puhul esmakordne, sest hageja tasus üürimakseid järjepidevalt viivitusega (maksetähtpäev oli iga kuu 10. kuupäev, aga maksed laekusid pahatihti alles kuu teises pooles).
18.Kohus leiab, et tulenevalt grammatilisest tõlgendamisest pidasid pooled p 13.3.1 teises lauses nimetatud „sellise võlgnevuse all“ esimeses lauses nimetatut s.t lepingust tuleneva üürisumma, reklaamitasu, tagatisraha, kommunaalteenuste ja lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste koguvõlgnevust summas üle 2 kuu üürisumma sama üüriaasta jooksul. Seega ei pidanud pooled silmas mitte igasugust võlgnevust vaid 2012. aasta jooksul varasemat üle 2 kuu üüri suurust rahaliste kohustuste võlgnevust. Kohtu hinnangul ei ilmne kostja poolt esitatud konto väljavõttest (VII kd tl 42-44), et üürnikul oleksid olnud 2012. aastal varasemalt üle 2 kuu üüri suurust võlgnevust olnud. Seega kaotas kostja peale üüri tasumist 5. septembril 2012 üürniku kohustuse rikkumise tõttu ülesütlemise õiguse ning seega oli ülesütlemine tühine. Samuti leiab kohus, et lähtuvalt eeltoodust puudus kostjal hageja vastu 7. septembril 2012 selline sissenõutavaks muutunud nõue, mis oleks olnud pandiõiguse realiseerimise eelduseks.
19.Kohus nendib, et üürnik hilines pidevalt maksete tegemisega ja see oleks olnud üürilepingu ülesütlemise aluseks p 13.3.2 järgi, kuid nimetatud asjaolule ei ole kostja ülesütlemise avalduses tuginenud.
2-13-21939 Lisaks eeltoodule juhib kohus tähelepanu, et isegi kui ülesütlemine oleks olnud kehtiv, oleks üürileping lõppenud vastavalt ülesütlemise avaldusele 27. septembrist 2012. Varasem üürniku äritegevuse takistamine n-ö pandiõiguse realiseerimisega oleks ka sellisel juhul rikkunud üürilepingute p-i 9.2 kohustust ja üürniku p-s 10.4 sätestatud õigust. Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et üürilepingute ülesütlemine oli tühine ja järelikult ei saanud kostjal tekkida hageja vastu ka nõudeid seoses üürilepingu ülesütlemisega.
20.Kuivõrd kostjal puudusid pandiõiguse kasutamise ajal hageja vastu nii üürinõuded (otsuse p 813) ning üürilepingu ülesütlemisest tulenevad nõuded (otsuse p 14-19), puudus pandiõiguse realiseerimiseks vajalik nõue.
21.Kuigi kohus tuvastas, et kostjal puudus selline sissenõutavaks muutunud nõue, mis oleks olnud pandiõiguse realiseerimise eelduseks, ei olnud isegi sellise nõude olemasolu iseenesest pandiõiguse realiseerimise õigustuseks. Määravaks on pandiõiguse rakendamisel kohtu hinnangul hoopis see, et üürnik põhjustab üürileandjale ohutunde, et tema üürilepingust tulenevad olemasolevad või tulevikus tekkivad nõuded võivad jääda täitmata. Niisuguste põhjustamiste alustena on seaduseandja nimetanud üürniku tahet ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Siinjuures on kohus seisukohal, et selline üürniku tahe ei saa olla üürileandja seisukohalt oletuslik, vaid peab tuginema faktilistele asjaoludele. Näiteks üürniku tegevusele, mis viitab vastavale tahtele või suuliselt või kirjalikult teatavaks tehtud kavatsusele.
22.Kostja on 6.06.2014 oma vastuses väljendanud: Ebaõige on Hageja väide, et Kostja ei tohtinud asju kinni pidada, kuna Hageja ei soovinud ruumidest ära kolida ega asju ära viia. Esiteks osutab Kostja Müügipinna Üürilepingu p-le 14.4 ja Laopinna Üürilepingu p-le 15.4, mille järgi andis Hageja juhtumiks, mil Kostja soovib teostada üürileandja pandiõigust, tagasivõetamatu nõusoleku ja volituse eemaldada üüripinnal asuvad Hageja vallasasjad üüripinnalt ning hoiustada need Hageja kulul Kostja poolt valitud kohas (VII kd tl 10).
23.Kohus leiab, et niisugune seisukoht on ekslik. Kõigepealt reguleerivad Müügipinna Üürilepingu p 14.4 ja Laopinna Üürilepingu p 15.4 mitte pandiõiguse teostamise aluseid, vaid viisi. Teiseks, ei saa isegi olemasolevast lepingust tulenevalt üürileandja kohaldada pandiõigust suvaliselt, vaid ainult pandiõiguse kasutamise eelduste olemasolul. Müügipinna Üürilepingu p-le 14.4 ja Laopinna Üürilepingu p-le 15.4 ei ole lisatud täiendavaid aluseid pandiõiguse teostamiseks, see läheks vastuollu pandiõiguse asjaõigusliku olemusega, millele laieneb numerus clausus’e põhimõte. Sellest tulenevalt ei saa pandiõiguse asjaõiguslikku sisu muuta. VÕS §-s 305 sätestatud üürileandja pandiõiguse dispositiivsus seisneb ainult poolte õiguses leppida kokku pandiõiguse kasutamist välistada. Järelikult sai pandi realiseerimise õigus isegi olemasolevas lepingu sõnastuses tekkida vaid siis, kui üürnik oleks tahtnud ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia. Sellist seisukohta on väljendanud ka Riigikohtu tsiviilkolleegium 11. märtsi 2008. a otsuse nr 3-2-18-08 p-s 15: Kohtud on lisaks jätnud tähelepanuta VÕS § 307 lg 1 kohaldamise eeldused. Nimetatud sätte kohaselt võib üürileandja üüritud ruumis olevaid ja üürileandja pandiõigusega koormatud vallasasju võtta oma valdusse mh omaabi korras esmajoones üksnes juhul, kui üürnik tahab ruumis leiduvaid asju ära viia. Sellisteks juhtudeks tuleb pidada eelkõige olukordi, mil üürnik on üritanud asju üürileandja pandiõiguse teostamise vältimiseks ruumist ära viia või kui seda on ilmselt karta ja asjade valvamine ja säilitamine üürniku ruumis oleks üürileandjale ebamõistlikult koormav.
24.Kuivõrd tõendamist ei ole leidnud, et üürnik soovis ära kolida või ruumides leiduvaid asju ära viia, ei olnud täidetud pandiõiguse teostamise olulisim eeltingimus e ajend.
10 (16)
2-13-21939 Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et pandiõiguse kasutamise eeldused ei olnud täidetud ja kasutades pandiõigust, rikkus kostja VÕS § 307 lg 1 nõuet. Nimetatud sätte eesmärk on ära hoida üürileandja omavoliga üürnikule kahju tekitamine, seega ei ole kahju hüvitamine välistatud ka VÕS § 127 lg 2 alusel. Kostja vastutab lepingu rikkumise eest
25.Tulenevalt VÕS § 103 lg-st 1 vastutab võlgnik rikkumise eest välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav ja ainsaks rikkumise vabandatavuseks on vääramatu jõud. Pole vaidlust, et kostja rikkumine ei toimunud vääramatu jõu mõjul. Seega ei olnud kostja rikkumine vabandatav. Tulenevalt VÕS § 104 lg-st 1 vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Süü vormid on hooletus, raske hooletus ja tahtlus. Kohtu hinnangul pani kostja rikkumise toime tahtlikult. VÕS § 104 lg 5 järgi on tahtlus õigusvastase tagajärje soovimine võlasuhte tekkimisel, täitmisel või lõpetamisel. Kohtu hinnangul ilmneb asjaolu, et kostja pani rikkumise toime tahtlikult selles, et ruumide sulgemine ja hagejale kuuluvate asjade eemaldamine ruumist sai toimuda ainult teadliku ja sihipärase tegevuse tulemusel, seega ilmselgelt soovis kostja õigusvastase tagajärje saabumist. Veel enam, kohtu hinnangul on kostja käitunud pahatahtlikult ja head äritava rikkudes. Sellele viitavad asjaolud, et ülesütlemiseks puudus alus, kostja tegi takistusi hagejale üüritud ruumidesse pääsemisel ja asus pandiõigust realiseerima enne kostja enda poolt antud lepingu lõppemise tähtaega, pandiõiguse realiseerimise eeltingimused olid täitmata. Samuti takistas kostja oma tegevusega ka hageja võimalust oma õigusi kaitsta ning kostja realiseeris pandiõigust ebaproportsionaalselt suures ulatuses isegi eeldusel, et kostja väited nõude suuruse ja vara väärtuse kohta on olnud õiged. Lähtuvalt eeltoodust vastutab kostja rikkumisega tekitatud kahju eest. Kuivõrd kostja tekitas hagejale kahju tahtlikult, siis võttes aluseks VÕS § 127 lg 3 ei analüüsi kohus kahju tekkimise ettenähtavust. Täiendav tähtaeg kostjale kohustuse täitmiseks
26.Riigikohtu tsiviilkolleegium on korduvalt väljendanud seisukohta, et olukorras, kus hagejal on võimalik AÕS § 80 alusel kostjalt välja nõuda talle kuuluvad asjad, saab ta nõuda asjade väljaandmise kohustuse asemel kahju hüvitamist asjade väärtuse ulatuses üksnes VÕS § 115 lgtes 2 ja 3 sätestatud tingimustel (näit RKTKo 3-2-1-8-08 otsuse p 21; 3-2-1-127-08, p 12).
27.Hageja nõudis 7. septembri 2012 kirjaga (I kd tl 75) üürilepingu rikkumise lõpetamist ja lepingujärgse valduse taastamist. Kostja nõuet ei täitnud ja teatas 9. septembri 2012 kirjas (I kd tl 147), et müüb pandipidajana alghinda määramata avalikul kirjalikul enampakkumisel üürileandja pandiõigusega koormatud üürniku Osaühing XXX Tallinnas XXX üüritud ruumides asuva tervikvara. Vastavalt kirjale tuli kirjalik pakkumine esitada kostjale hiljemalt 17.10.2012. a. kell
28.Hageja esitas oma õiguste kaitseks ja vara tagasisaamiseks kostja vastu üürilepingu tühisuse tunnustamise nõude, millega koos esitas ka taotluse hagi tagamiseks Hageja esitas 19.10.2012 taotluse hagi tagamiseks. Kohus tagas 22.10.2012 määrusega tsiviilasjas 2-12-41382 (I kd tl 154159) hagi ja reguleeris esialgselt poolte vahelist õigussuhet selliselt, et kostja on kohustatud taastama viivitamatult üüripindade valduse, kostjal on keelatud edaspidi takistada hagejal valduse teostamist ja teostada pandiõigust, v.a. juhul kui hageja rikub hagi tagamise määrusest tulenevaid rahalisi kohustusi ja hageja omalt poolt on kohustatud tasuma kuni tsiviilasjas tehtava otsuse jõustumiseni kindlaksmääratud ulatuses üüri.
2-13-21939 Kohtutäitur Kaire Põltsil ebaõnnestus määruse täitmine, kuivõrd ruumid on antud üle OÜ-le XXX, kellega oli sõlmitud ka üürileping (VIII kd tl 11-15), ning ruumid on hagejale kuuluvast inventarist ja muust varast tühjendatud ning eeltoodud põhjustel loobus hageja ruumide vastuvõtmisest (I kd tl 160-163).
29.17. oktoobri 2012 enampakkumise protokolliga (VIII kd tl 16) Kostja ja Osaühing XXX vahelise 18.10.2014 lepinguga (I kd tl 152) on tõendatud, et kostja võõrandas OÜ-le XXX hagejalt pandiõiguse realiseerimise nime all äravõetud vara, seega keeldus hageja oma tegevusega 7. septembri 2012 kirjas esitatud vara tagastamise nõude täitmisest.
30.Seega asub kohus seisukohale, et hageja täitis eeltingimuse anda tähtaeg vara tagastamise kohustuse täitmiseks ja kostja keeldus tagastamise kohustuse täitmisest, muutes täitmise ühtlasi võimatuks. Nimetatud seisukohta ei väära ka asjaolu, et kostja tegi hagejale 7. novembril 2012 kompromissettepaneku (V kd tl 46-47) teatades, et OÜ XXX on põhimõtteliselt valmis tervikvara hagejale tagasi võõrandama ega ka asjaolu, et kostja on ise 29. mail 2013 eelpoolnimetatud tervikvara tagasi omandanud (V kd tl 51-52). Kohtu hinnangul oli kostja väide OÜ XXX nõusoleku kohta paljasõnaline, kuivõrd selle kohta puudus igasugune OÜ XXXi poolne kinnitus või volitus kinnituse esitamise kohta. Hiljem aga kaotas hageja tervikvara suhtes huvi. Huvi kaotuse põhjuseks oli disaini aegumine, samuti kauba riknemine nii ümbertõstmise kui ka XXX keskuse remonditööde käigus. Nimetatud asjaolude esinemine on leidnud tõendamist ka tunnistaja Jaak Liinsoo ütlustega (25.08.2014 istungi salvestis kell 11:06:20). Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et hagejal on õigus nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist VÕS § 115 lg 2 alusel.
31.Kuivõrd hageja kahju tekkis kostjapoolse pandi õiguse realiseerimise tagajärjel ja kohus tuvastas p-s 24, et pandiõiguse realiseerimisega rikkus kostja VÕS § 307 lg 1 nõudeid, on kohtu hinnangul rikkumise ja kahju tekkimise vahel põhjuslik seos. Kahju suurus
32.Vaidlust ei ole selles, et kostja võttis 7. oktoobril 2012 nn pandiõiguse realiseerimise käigus oma valdusesse kõik hageja poolt renditud ruumides asunud asjad. Hageja hinnangul ongi kahjuks äravõetud asjade väärtus.
33.Hageja nõuab kahju järgmise vara äravõtmise tõttu:
1.Hageja müügipinnal olnud XXX OÜ, XXXOÜ, XXX, XXXOÜ, XXXOÜ ja XXX OÜ kaup väärtuses 23 219,91 eurot.
2.Hageja laopinnal olnud XXX OÜ, XXXOÜ, XXX, XXXOÜ, XXXOÜ ja XXX OÜ kaup väärtuses 42 691,61 eurot.
3.Hageja laopinnal olnud XXX OÜ ja XXXOÜ sisustuskaubad väärtuses 93 455,02 eurot.
4.Hageja müügipinnal olnud hageja enda kaup kokku väärtuses 3 141,74 eurot.
5.Hageja laopinnal olnud hageja enda kaup kokku väärtuses 47 207,79 eurot.
6.Hageja inventar väärtuses 23 751 eurot.
7.Hageja laopinnal olnud praaktooted väärtuses 2875,31 eurot. Hageja esitas vara koosseisu ja hinna kohta hagi lisas 16 tabeli (I kd tl 77-80) ja inventari kohta tabeli lisas 17 (I kd tl 80).
34.Kohus leiab, et kahju kuulub rahuldamisele osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust äravõetud vara koosseisus vaid ainult vara hinnas. 12 (16)
2-13-21939
34.1.Kostja leidis, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, millelt nähtuks asjade harilik väärtus TsÜS § 65 mõttes. Hageja on esitanud üksnes terve rea arusaamatuid tabeleid, mille üheks veeruks on märgitud „müügihind“. Hageja esitatud tabelid väidetava müügihinna kohta on kostja arvates käsitatavad hageja kirjaliku seletusena, mis ei ole TsMS § 229 kohaselt tõendiks. Kohus nõustub kostjaga, et hagi lisas 16 (tl 77-80) toodud tabel, aga ka Lisas 18 sisalduv tabel „Realisatsioonis olevad sisustuskaubad XXX keskuse 2 korruse laos, ei ole tõendiks vaid on käsitletav hageja kirjaliku seletusena. Samas leiab kohus, et väljatrükid hageja raamatupidamisprogrammist, mis käsitlevad lao seisu tuleb käsitleda tõendina. Kohus leiab, et ühelgi tõendil ei ole kohtu jaoks ettemääratud tõendamisjõudu, samas tuleb kohtul hinnata tõendeid kogumis ja arvestades ka tõendamisasjaolusid. Kohus on arvestanud tõendite hindamisel ka asjaolu, et kostja võttis oma valdusesse ka dokumendid ja arvutid, mis asusid üüripindadel, raskendades sellega hagejal tõendite esitamist.
34.2.Kohus leiab, et laoseisu väljavõttega (I kd tl 87-106) on tõendatud, et kaupluses oli XXX nime all müüdavat kaupa 7.09.2012 seisuga kauba ostuhinnaga 11 472,42 eurot ja müügihinnaga 26 361,65 eurot. Lisaks hindadele on tõendatud laoseisu väljavõttes ka laos olnud kauba kogused. Samuti leiab kohus et laoseisu aruandega (I kd tl 107-115) on tõendatud, et laos oli Juste See nime all müüdavat kaupa 7.09.2012 seisuga kauba ostuhinnaga 39 442,08 eurot ja müügihinnaga 89 899,40 eurot. Lisaks hindadele on tõendatud laoseisu aruandes ka laos olnud kauba kogused.
34.3.Üksik-kaubaartiklite ostuhind on tõendatud ka XXX OÜ saatelehtedega (I kd tl 167 -200, I kd tl 1-194, III kd tl 1-30), XXXOÜ saatekirjadega (III kd tl 31-35), XXX saatekirjadega (II kd tl 3690), XXXOÜ saatekirjadega (III kd tl 91-99), XXXOÜ saatekirjadega (III kd tl 100-110, laos arvel kui XXXOÜ kaubad), XXX OÜ saatelehed (III kd tl 111-112), XXXOÜ arve (III kd tl 185), XXX OÜ arve (III kd tl 186), XXXOÜ arve (II kd tl 187), XXX AS arve (III kd tl 188), XXX OÜ arve (III kd tl 189), OÜ XXX arve (III kd tl 190), Invotis b.v. arve (III kd tl 191-193), XXX arved (III kd tl 194-200, IV kd tl 1-53), XXX OÜ arve (IV kd tl 54), XXX arve 53-57). Kohus leiab, et saatelehtedel ja arvetel näidatud kogused ja üleandmise ajal ei ole kahju suuruse hindamisel olulised, kuivõrd kogused muutusid peale nende vastuvõtmist jaemüügi tõttu. Oluline on ainult arvetel näidatud kauba artikli nimetuse ja hinna vastavus laoseisu väljavõttes esitatule. Kostja juhib tähelepanu, et mitmete Hageja esitatud saatelehtede/arvete järgi soetas Hageja kaubad pärast 6. septembrit 2012. a ehk ajal, mil Hageja enam üüripindu ei kasutanud. Vaidlust ei saa olla selles, et pärast 6. septembrit 2012. a soetatud kaupade sisseostu- ja müügihind ei saa olla hagis esitatud kahjunõude aluseks. Kohus sellega ei nõustu. Kuivõrd kohtu hinnangul tõendavad saatelehed sisseostuhindade suurust (täpsemalt hinda, millega on hagejal võimalus samaväärne kaup omandada) mitte kauba saamist, ei ole kohtu hinnangul oluline et mõned saatelehed on valduse äravõtmisest hilisema kuupäevaga. Kostja on seisukohal, et hageja ei ole tõendanud kolmandatele isikutele kuulunud esemete osas otsese varalise kahju tekkimist, kuivõrd tõendatud ei ole, et esemete hankimisega seotud kulu oleks reaalselt kantud. Kohus sellega ei nõustu. Kahju olemasolu seisukohalt ei oma tähendust, kas hageja on kauba eest tasunud või tuleb tal kauba eest tasuda tulevikus. VÕS § 128 lg 3 järgi hõlmab otsene varaline kahju eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Seega ei eelda ostsese varalise kahju olemasolu, et kahjusumma oleks ka reaalselt kantud. Kohus ei kontrollinud kõikide laoväljavõttes esitatud kaubaartiklite hinna vastavust saatekirjas märgitule, vaid pisteliselt artiklite väga suure hulga tõttu ning leidis, et artikli nimetus ja ostuhind mõlemates dokumentides oli vastav.
2-13-21939
34.4.Kohus leiab, et hageja poolt Lisas 18 sisalduv tabel „Realisatsioonis olevad sisustuskaubad XXX keskuse 2 korruse laos (XXX OÜ ja XXXOÜ kaubad)“ ei ole käsitletav tõendina, kuivõrd ei ole arusaadav mis tähendusega see dokument on. Erinevalt samas lisas sisalduvatest laoseisu aruandest ja laoseisu väljavõtetest ei ole tegemist raamatupidamisprogrammi väljatrükiga, mida kohus käsitles tõenditena. Kohus arvestab seda abistava tabelina, hageja kirjaliku seletuse tähenduses. Siiski leiab kohus, et kuivõrd pooltel ei ole vaidlust tabelis esitatud kauba koguste üle, küll aga on vaidlus kauba hinna üle ja kohtu hinnangul on aga hind tõendatud XXXOÜ arvega (III kd tl 138) ja XXX OÜ Saatelehtedega (III kd tl 139-181), on tõendatud ka hagejale realisatsiooniks antud sisustuskauba äravõtmisega tekitatud kahju summas 46 727,51 eurot.
34.5.Hageja nõuab kahju hüvitamist ka laopinnal asunud praaktoodete eest summas 2875,31 eurot. Hageja tõendas praaktoodete olemasolu hagiavalduse lisas 48 (mis reaalselt jõudis kohtuni 28. oktoobri 2014 seisukohaga) esitatud laoseisu aruandega. Kohus ei nõustu küll kostjaga selles osas, et praaktootel puudub üldse turuväätuis ja seda ei saa müüa lõpptarbijale, kuid nõustub et praaktoodete hinnad on tõendamata. Kohus on seisukohal, et praaktoodete hinnad ei saa olla võrdsed sisseostuhinnaga, millele kohtu hinnangul viitab tabelis tulp „kesk. o-hind“. Hageja poolt esitatud laoseisu aruandest ei ilmne, kui suur on praaktoote n.ö tarbimisväärtus ja kas ja kuipalju on praaktooteid alla hinnatud. Lähtuvalt eeltoodust jätab kohus selles osas kahjuhüvitise nõude rahuldamata.
34.6.Kohus leiab, et 09.08.2012 Kauba-üleandmis-vastuvõtmis aktiga (I kd tl 144-146) on tõendatud, et XXX OÜ andis XXXOÜ lattu hoiule kaupa 161 ühikut summas 30 930,73 eurot. Niisugusele seisukohale asumisel on kohus arvestanud ka, et pooltel puudub vaidlus kaubakoguste üle, kauba hinna osas arvestab kohus ka VÕS § 127 lg-le 6, mille järgi on kohtul õigus määrata hüvitise suurust, kui kahju tekitamine on kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, leides, et aktis näidatud hinnad on usutavad.
34.7.Kohus leiab, et kaupluse ja lao inventari äravõtmisega tekitatud kahjunõue tuleb rahuldada osaliselt. Kohus leiab, et XXX oü arvega 390082 (I kd tl 83) on tõendamist on leidnud ja kostjalt tuleb kahjuhüvitisena välja mõista hageja kulutused moodulripplaele summas 900 eurot ja vaipkatetele Desso Lita summas 1675 eurot. Samuti leiab kohus, et XXX arvega 390089 (I kd tl 82) on tõendamist leidnud ja kostjalt tuleb välja mõista kahjuhüvitisena hageja kulutused seoses Fagerthult valgustitele koos valgusallikaga summas 1900 eurot ja kassavalgustile summas 150 eurot. Samuti leiab kohus, et XXX arvega 390118 (I kd 85) on tõendamist leidnud ja kostjalt tuleb välja mõista kahjuhüvitisena hageja kulutused Metallist (klaasidega) letile müügisaali ja lao mööblile summas 5100 eurot. Samuti leiab kohus, et XXX arvega 3900101 (I kd tl 81) on tõendamist leidnud ja kostjalt tuleb välja mõista hageja kulutused lao riiulile ja kontorimööblile summas 4276 eurot. Kohus leiab, et rahuldamata tuleb jätta hageja nõuded seoses sisustusega kasutatud turvaväravaga. Vastavalt AS xxx arvele 11045979 (I kd tl 86) paigaldati turvaväravad hoopis xxx. Kohus leiab, et XXX Oü arvega 390113 (I kd tl 84) on tõendamist küll leidnud valgusreklaami paigaldamine kaupluse vitriinakende kohal summas ja keskuse fassaadil, kuid kuivõrd need ei asunud üüripinnal, ei ole tõendamist leidnud, et ka neile puudus hagejale ligipääs, et neid näiteks mõnele muule oma kauplusele paigaldada seega ei pea kohus valgusraamiga tehtud kulutusi kahjuks. Samuti leiab kohus, et tõendamata on hageja kulutused arvutisüsteemidele jms XXX kaupluses summas 1400 eurot ja 2. korruse laos summas 3600 eurot. 14 (16)
2-13-21939 Lähtuvalt eeltoodust rahuldab kohus hageja nõude seoses kaupluse ja lao inventarile summas 13 976 eurot.
35.VÕS § 127 lg-s 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. VÕS § 128 lg 1 järgi võib hüvitamisele kuuluv kahju olla varaline või mittevaraline. Hageja nõuab kostjalt ainult varalist kahju. VÕS § 128 lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu.
36.Kohus leiab, et otseseks varaliseks kahjuks tuleb lugeda kauba sisseostuhinda, sest selle hinna eest oleks hagejal võimalus samu kaupu osta s.t endine olukord taastada. Ostuhinna ja väljamüügi hinna vahet käsitleb kohus saamata jäänud tuluna, kuivõrd juhul, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud oleks hageja kauba müügiga niisuguse tulu teeninud. Hageja poolt esitatud nõuded on esitatud käibemaksuta. Kohus leiab, et tõendamist on leidnud hageja poolt otsese varalise kahju tekitamine hageja müügisaalis olnud nii hagejale kui kolmandatele isikutele kuulunud kaupade äravõtmisega summas 11 472,42 eurot, laos olevat XXX kaubamärgi all müüdavat nii hagejale kui kolmandatele isikutele kuuluva kaupade äravõtmisega summas 39 442,08 eurot, laos olevat sisustuskaupade äravõtmisega summas 46 727,51 eurot ja kaupluse ja lao sisustuse äravõtmisega summas 13 976 eurot. Kokku kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele otsene kahju summas 142 548,74 eurot.
37.Hageja leiab, et saamata jäänud tuluna tuleks kostjalt välja mõista kaubakate s.t sisseostuhinna ja väljamüügihinna vahe, mis oleks vastavalt hageja poolt lisas 16 toodud tabeli järgi arvutatuna 112 074,06 eurot. Kostja leiab, et lisaks müügihinna tõendamata jätmisele, ei ole Hageja väited müügi- ja laopinnal asunud kaupade sedavõrd kasumliku võõrandamise kohta (s.o väidetav sisseostuhind 131 448,05 eurot vs väidetav müügihind 243 522,11 eurot) eluliselt usutavad. Hagiavaldusele lisatud saatelehtedelt ja arvetelt nähtuvalt pärineb suurem osa kaubast aastatest 2010 või 2011 – s.o pandiõiguse teostamise hetkeks oli kaup üüripinnal müümata seisnud kuni kaks aastat. Kohus leiab, et kostja seisukoht on paljasõnaline. Samas ei ole hageja ei ole tõendanud, et n.n. väljamüügi hindade eest kaupa ka tegelikult realiseeriti. Samas andis tunnistaja Jaak Liinsoo ütlusi, et Eesti tavakliendile, erakliendile oli keskmine juurdehindlus x2 – 100%, samuti andis ta ütlusi, et vastuseks küsimusele, kas jaehind oli tootja poolt ette kirjutatud: Üldjuhul jah, st, et kui meie ostsime 100 euroga, pidime müüma 200 euroga. Kohus peab seda usutavaks, samuti ei ole kohtul põhjust Jaak Liinsoo ütlusi kahtluse alla panna, seda ka hoolimata sellest, et Jaak Liinsoo on hagejaga seotud isik. Tunnistaja andis enne ütluste andmist vande, teda hoiatati teadvalt valeütluste andmisega kaasneva vastutuse eest ja kohtul ei tekkinud ka kahtlusi tema ütluste tõepärasuse suhtes. Lähtuvalt eeltoodust leiab kohus, et välja tuleb mõista saamata jäänud tuluna juurdehindlus 100% sisseostuhinnast, seega müügisaalis olnud nii hagejale kui kolmandatele isikutele kuulunud kaupade puhul 11 472,42 eurot, laos olnud XXX kaubamärgi all müüdud nii hagejale kui kolmandatele isikutele kuulunud puhul 39 442,08 eurot ja sisustuskaupade puhul 46 727,51 eurot, kokku 97 642,01 eurot. Kokku kuulub seega kostjal hageja kasuks väljamõistmisele kahjuhüvitis nii otsese kahju kui saamata jäänud tulu eest summas 240 190,75 eurot.
38.Kohus leiab, et kahjuhüvitise vähendamine VÕS § 139 lg-te 1 ja 2 ning VÕS § 140 lg 1 alusel ei ole põhjendatud, kuivõrd kahju tekkimise põhjuseks ei olnud hageja tegevus, samuti ei ole kahjuhüvitise väljamõistmine kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane või muudel põhjustel mõistlikult vastuvõtmatu, kuivõrd kohtu hinnangu on kahju tekkimine hagejale kostja enda pahatahtliku tegevuse tagajärg.
2-13-21939
39.Samuti ei ole kostja tasaarvestamise taotlus õigustatud, kuivõrd kohtu hinnangul puuduvad kostjal tasaarvestamisele kuuluvad nõuded eelkõige seetõttu, et kostja poolt loetletud nõuded on põhjendamatud käesoleva otsuse p 6-19 toodud põhjustel.
40.Kuivõrd hageja nõudis 267 273,11 euro väljamõistmist, kohus rahuldab aga hagi määravas osas summas 240 190,75 eurot, jätab kohus kooskõlas TsMS §-ga 163 lg 1 menetluskulud täielikult kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kohtuotsus on allkirjastatud digitaalselt. Velmar Brett kohtunik
16 (16)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.