lahend.ee
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
KohtulahendidÕigusaktidKohtudValdkonnadMCP
lahend.eeKohtudValdkonnadRiigi TeatajaEesti kohtulahendite otsing · nimistu.ee andmetel
Kohtulahendid/2-12-42381/56

Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudHarju Maakohus Kentmanni kohtumaja · 21.10.2014

Lahendi andmed

Riigi Teataja
Kohus
Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja
Kohtuasja number
2-12-42381/56
Asja liik
Tsiviilasi
Kategooria
Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik
Hagimenetlus
Kuulutamise aeg
21.10.2014
Staatus
Jõustunud
Sõnade arv
3322
Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

2-12-42381

KOHTUOTSUS

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Maire Lukk

Otsuse tegemise aeg ja koht 21. oktoober 2014, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number

2-12-42381

Tsiviilasi

OÜ XXXhagi XXXOÜ vastu üürilepingute ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks 8 179,20 eurot

Hagihind

Menetlusosalised ja nende Hageja OÜ XXX(registrikood XXX, asukoht XXX), lepinguline esindajad esindaja vandeadvokaat Paul Keres (Advokaadibüroo Glikman, Alvin & Partnerid, Liivalaia 45, 10145 Tallinn, e-post [email protected]) Kostja XXXOÜ (registrikood XXX, asukoht XXX), lepingulised esindajad vandeadvokaat Andreas Veeret ja vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff (Advokaadibüroo FORT OÜ, Lauteri 5, 10114 Tallinn, e-post [email protected], [email protected]) Kohtuistung Kohtuistungil isikud

11.09.2014 osalenud Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Paul Keres Hageja seaduslik esindaja XXX Kostja lepingulised esindajad vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff ja vandeadvokaat Andreas Veeret

RESOLUTSIOON

1.Rahuldada hagi.
2.Tuvastada, et XXXOÜ 06.09.2012 avaldus OÜ XXX ja OÜ XXX vahel 28.04.2010 sõlmitud üürilepingute nr 30187 ja 30188 ülesütlemiseks on tühine ja üürilepingud nr 30187 ja 30188 on kehtivad. Menetluskulude jaotus
3.

Sarnased lahendid

Võlaõigus
  • 17.07.20262-26-111516/11Viru Maakohus Jõhvi kohtumaja
  • 15.07.20262-26-3243/4Tartu Maakohus Võru kohtumaja Võrus
  • 14.07.20262-26-114762/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 13.07.20262-23-116107/17Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 10.07.20262-26-114513/3Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
  • 09.07.20262-26-113382/3Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
Välja mõista XXXOÜ-lt menetluskulud 100% ulatuses OÜ XXX kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

2-12-42381 jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud ja menetluse käik

1.28.04.2010 sõlmisid hageja ja OÜ XXX äriruumi üürilepingu nr 30187, mille alusel andis OÜ XXX hagejale üürile üüripinna suurusega 67,0 m2 kasutusotstarbega tööstuskaupade müük (edaspidi müügipind) XXX, Tallinn asuvas kaubanduskeskuses XXXtähtajaga 5 aastat (I kd tl 1426).
2.28.04.2010 sõlmisid hageja ja OÜ XXX müügipinna üürilepinguga seotud äriruumi üürilepingu nr 30188, mille alusel andis OÜ XXX hagejale üürile üüripinna suurusega 150,0 m2 kasutusotstarbega ladu (edaspidi „laopind“) XXX, Tallinn asuvas kaubanduskeskuses XXX tähtajaga 5 aastat (müügipinna üürileping ja laopinna üürileping edaspidi koos ka üürilepingud, I kd tl 27-39).
3.10.07.2012 edastasid kostja ja OÜ XXX ühisteate XXX keskuse üürnikele. Teate kohaselt vastavalt 05.07.2012 sõlmitud notariaalsele müügilepingule (II kd tl 193-200) müüs OÜ XXX Tallinnas asuva XXX keskuse aadressil XXX kostjale. Teate kohaselt jäid sõlmitud üürilepingud kehtima vastavalt lepingus sätestatud tingimustele ning kostja võttis üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle alates 01.07.2012. Seoses sellega paluti tasuda 2012.a juulikuu üüriarved uuele omanikule, so kostjale (I kd tl 56).
4.06.09.2012 saatis kostja hagejale e-kirja, milles kostja teatas, et lõpetab vastavalt üürilepingute punktidele 13.3.1 erakorraliselt üürilepingud nr 30188 ja 30187 alates 27.09.2012 (I kd tl 61). Alates 07.09.2012 sulges kostja hagejale ruumidesse sissepääsu ja võttis oma valdusse ruumides olnud vara teostades pandiõigust (I kd tl 199-200).
5.19.10.2012 esitas hageja kohtule hagi kostja vastu, mida hageja täpsustas 05.11.2012 avaldusega (II kd tl 86-87). 06.11.2012 määrusega võttis kohus hagiavalduse menetlusse (II kd tl 97-98). Hageja nõue ja põhjendused
6.Hageja palub vastavalt hagile ja selle täpsustusele tuvastada, et hageja ja OÜ XXX vahel 28.04.2010 sõlmitud üürilepingud nr 30187 ja 30188 on kehtivad ning kostja avaldus üürilepingute ülesütlemiseks on tühine. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes VÕS § 8 lg 2, § 13 lg 3, § 76 lg 3, § 291 lg 1, TsÜS § 6 lg 1.
7.Hageja märgib, et: • hageja leppis OÜ-ga XXX suuliselt kokku üürihindade alandamises; • alates 2011.a oktoobrist tuli laopinna suhtes maksta üüri 360 eurot kuus käibemaksuga ja müügipinna osas alates 2011.a novembrist 321,60 eurot kuus käibemaksuga; • üüri alandamist tõendavad OÜ XXX poolt vähendatud ulatuses esitatud üüriarved; • igakuiste soodusüüri määramise käskkirjade kontseptsioon on kostja poolt välja mõeldud ja see ei ole tõendatud; • üürilepingute punktidest 13.3.1 tulenev ülesütlemise tingimus ei olnud täidetud, so hagejal puudus võlg, mis oleks ületanud kahe kuu eest tasumisele kuuluva üüri kogusummat;

2-12-42381 • üürilepingute punkt 13.3.1 on tühine tüüptingimus, kuna see on ebamõistlikult kahjustav; • kostja käes oli üürilepingute sõlmimisel makstud deposiit, mille arvelt oleks kostja võinud võlgnevust katta; • puudusid ka muud alused üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja vastuväited

8.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
9.Kostja märgib, et: • vastavalt üürilepingutele tuli üürilepingute muudatused sõlmida kirjalikult; • hageja ja OÜ XXX ei sõlminud kirjalikke kokkuleppeid üüri püsivaks alandamiseks; • OÜ XXX töötaja XXX ei olnud pädev üürilepingute muudatusi allkirjastama; • hageja pidi tasuma üüri vastavalt väljastatud arvetele; • hageja poolt lisatud arved tõendavad üksnes vastaval kuul soodusüüri kohaldamist; • kui hagejale teatati üürileandja vahetumisest, ei teatanud kostja ega OÜ XXX hagejale, et hageja võiks jätkata soodusmääras üüri tasumist; • üüri hiline tasumine oli hageja põhikohustuse rikkumine ja täiendava tähtaja andmine võla kõrvaldamiseks ei olnud vajalik; • hageja kinnitas kostjale, et kavatseb tasuda üüri väiksemas ulatuses ka edaspidi, mis õigustas üürilepingu erakorralist ülesütlemist. Kohtuotsuse põhjendus
10.Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 442 lg 7 ja § 444 lg 1 lihtsustatud kirjeldava osaga. Lihtsustatud kirjeldava osaga tehtud kohtuotsuse täiendamist ei saa mistahes asjaoludel nõuda.
11.Kohus, kuulanud ära hageja esindajad ja kostja esindajad, kuulanud üle tunnistajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ja hinnanud neid kogumis on seisukohal, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele alljärgnevatel põhjendustel.
12.TsMS § 5 lg 1 alusel hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 järgi kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Pooled võivad kokku leppida tõendamiskoormise jaotuse erinevalt seaduses sätestatust ja selle, millised on tõendid, millega mingit asjaolu võib tõendada, kui seadusest ei tulene teisiti.
13.Kohus juhindub antud asja lahendamisel võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1, mis sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 järgi kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6 alusel kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja viivist. Vastavalt VÕS § 108 lg 1 kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. VÕS § 313 lg 1

2-12-42381 kohaselt mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Lg 2 kohaselt erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 kohaselt üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa.

14.Kohus on tuvastanud ning puudub vaidlus, et 28.04.2010 sõlmisid hageja ja OÜ XXX äriruumi üürilepingu nr 30187, mille alusel andis OÜ XXX hagejale üürile üüripinna suurusega 67,0 m2 kasutusotstarbega tööstuskaupade müük XXX, Tallinn asuvas kaubanduskeskuses XXX tähtajaga 5 aastat. Müügipinna üürilepingu punktide 2.6 ja 12.1 kohaselt kohustus hageja tasuma ajavahemikul 01.11.2010-31.10.2011 müügipinna kasutamise eest igakuiselt üüri kokku summas 4 020 krooni, so 256,92 eurot käibemaksuga. Müügipinna üürilepingu punktide 2.7 ja 12.1 kohaselt oli hageja alates 01.11.2011 kohustatud tasuma igakuiselt üüri summas 8 040 krooni, so 513,85 eurot käibemaksuga (I kd tl 14-26). 28.04.2010 sõlmisid hageja ja OÜ XXX müügipinna üürilepinguga seotud äriruumi üürilepingu nr 30188, mille alusel andis OÜ XXX hagejale üürile üüripinna suurusega 150,0 m2 kasutusotstarbega ladu XXX, Tallinn asuvas kaubanduskeskuses XXX tähtajaga 5 aastat. Laopinna üürilepingu punktide 2.6 ja 12.1 kohaselt kohustus hageja tasuma laopinna kasutamise eest igakuiselt üüri 9 000 krooni, so 575,20 eurot (I kd tl 27-39). 10.07.2012 edastasid kostja ja OÜ XXX ühisteate XXX keskuse üürnikele. Teate kohaselt vastavalt 05.07.2012 sõlmitud notariaalsele müügilepingule (II kd tl 193-200) müüs OÜ XXX Tallinnas asuva XXX keskuse aadressil XXX kostjale. Teate kohaselt jäid sõlmitud üürilepingud kehtima vastavalt lepingus sätestatud tingimustele ning kostja võttis üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle alates 01.07.2012. Seoses sellega paluti tasuda 2012.a juulikuu üüriarved uuele omanikule, so kostjale (I kd tl 56). Kostja esitas 01.07.2012 hagejale arve nr A212022 üürilepingutest tuleneva üüri tasumiseks summas 1 089,76 eurot (II kd tl 201) ja 01.08.2012 arve nr A212087 summas 1 089,76 eurot (II kd tl 202). 04.09.2012 esitas kostja hagejale viivisearve nr A212187 arvetele nr A212022 ja A212087 summas 80,66 eurot (I kd tl 58). Hageja tasus 05.09.2012 kostjale 1 363,20 eurot selgitusega „arved nr A212022 ja A212087“ (I kd tl 59). 06.09.2012 saatis kostja hagejale e-kirja, milles kostja teatas, et lõpetab vastavalt üürilepingute punktidele 13.3.1 erakorraliselt üürilepingud nr 30188 ja 30187 alates 27.09.2012 (I kd tl 61). Hageja tasus 11.09.2012 kostjale 1 346,36 eurot selgitusega „arve nr A212204 ja A212255“ (I kd tl 60).
15.Poolte vahel on vaidlus üüri suuruse üle alates 2012.a juulikuust ning selle üle, kas üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldused olid täidetud ja kas ülesütlemine on kehtiv või mitte.
16.Müügipinna üürilepingu punkti 17 ja laopinna üürilepingu punkti 18 kohaselt tuli lepingute muudatused ja täiendused vormistada kirjalikult ning allkirjastada poolte poolt (I kd tl 25 ja I kd tl 38). Puudub vaidlus, et kirjalikke kokkuleppeid hageja ja OÜ XXX vahel üürilepingutest tuleneva üüri alandamiseks ei sõlmitud. Vastavat asjaolu on kinnitanud OÜ XXX juhatuse liige XXX17.12.2012 antud kirjalikus kinnituskirjas (II kd tl 191) ning tunnistajana antud ütlustes (IV kd tl 47-48). Kostja on märkinud, et OÜ XXX endisel tegevjuhil XXX, kellega hagejal oli väidetavalt kokkulepped üüri alandamiseks, puudus pädevus kirjalikke kokkuleppeid üüri alandamiseks sõlmida. Vastavat asjaolu on kinnitanud ka XXX kohtuistungil antud ütlustes. XXX ütluste kohaselt puudus tal lepingute allkirjastamise õigus ning allkirjastamiseks läksid lepingud XXX(IV kd tl 41-42). Tunnistaja XXX, kes on XXX keskuses oleva XXX peremarketi juhatuse liige, ütluste kohaselt räägiti asjad läbi XXX , kuid kirjalikud kokkulepped sõlmiti XXX (IV kd tl

2-12-42381 44-45). Vaidlusalused üürilepingud on allkirjastanud OÜ XXX juhatuse liige XXX(I kd tl 14-39). Kohus nõustub kostjaga, et mõistlik isik ei saanud eeldada töötaja pädevust üürilepingute muutmiseks, kui üürilepingud sõlmis ja allkirjastas juhatuse liige. Vastavalt lepingule pidi muutmine olema kirjalik ning lepingutest ei tulenenud, et OÜ XXX töötajal oli volitus lepinguid muuta. Lisaks nähtub kostja ja OÜ XXX poolt 10.07.2012 XXX keskuse üürnikele saadetud teatisest, et sõlmitud üürilepingud jäid kehtima vastavalt lepingus sätestatud tingimustele (I kd tl 56). Asjaolu, et hageja võis üüri alandamiseks saavutada suulisi kokkuleppeid XXX , ei tähenda, et need oleksid pooltele siduvad pärast XXX keskuse omaniku vahetust. Pooltele saavad siduvad olla üksnes kirjalikult sõlmitud muudatused. Kostja ja OÜ XXX vahel 05.07.2012 sõlmitud müügilepingu punktides 1.12.2.1 ja 1.12.2.4 on OÜ XXX kinnitanud, et ei ole sõlminud muid kirjalikke ega suulisi kokkuleppeid üürilepingute muutmiseks või lõpetamiseks või muude üürilepingute sõlmimiseks, välja arvatud kostjale XXX käigus avaldatud osas, mis puudutavad igakuiseid käskkirju üürilepingute alusel tasumisele kuuluva üüri muutmiseks ning müügipiletid (II kd tl 197). Kostja väidete kohaselt otsustas soodusüüri kohaldamise OÜ XXX igakuiselt, mille kohta väljastati käskkiri. Vastavat asjaolu on kinnitanud tunnistajana üle kuulatud XXX, kes märkis lisaks, et nimetatud käskkirjad olid pigem majasisesed ning nende alusel esitati üürnikele arveid (IV kd tl 47-48). Üürilepingute punktide 12.1 kohaselt kohustus hageja üüri tasuma vastavalt üürileandja poolt väljastatud arvele. Tunnistaja XXX ütlustest (IV kd tl 41-42) ja hageja poolt kohtule esitatud OÜ XXX arvetest (I kd tl 40-55) nähtub, et OÜ XXX esitas hagejale soodusmääraga arveid perioodil 01.11.2011-30.06.2012. Kohus leiab, et vastavad arved (I kd tl 10-55a) tõendavad soodusüüri tasumise võimaldamist üksnes nende kuude eest, mil vastavad arved on esitatud. Nimetatud arvetega ei ole võimalik tõendada üüri püsivat alandamist, kuivõrd selles osas puudus pooltel ka kirjalik kokkulepe. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et üüri püsiv alandamine alates 2012.a juulist ei ole tõendatud, mistõttu oli kostja alates 2012.a juulist õigustatud nõudma hagejalt üürilepingutes kokkulepitud üüri, so müügipinna eest vastavalt müügipinna üürilepingu punktile 2.7 (I kd tl 15) 8 040 krooni kuus, so 513,85 eurot käibemaksuga ja laopinna eest vastavalt laopinna üürilepingu punktile 2.6 (I kd tl 28) 9 000 krooni, so 575,20 eurot kuus käibemaksuga.

17.Üürilepingute punkti 13.3 ja 13.3.1 kohaselt oli üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda sellest üürnikule kirjalikult 20 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata (v.a, kui vastavas punktis on sätestatud teisiti) järgmistel juhtudel: üürniku koguvõlgnevus lepingust tuleneva üürisumma, reklaamitasu, tagatisraha, kommunaalteenuste ja lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste täitmisel ületas 2 (kahe) kuu üürisummat. Juhul, kui selline võlgnevus tekkis üüriaastas esmakordselt, kaotas üürileandja ülesütlemise õiguse, kui üürnik etteteatamistähtaja jooksul võlgnevuse likvideeris (I kd tl 22 ja 35). Lähtuvalt müügipinna üürilepingu punktist 2.7 (I kd tl 15) oleks kahekuune üürivõlg olnud suuruses 1 027,70 eurot, so 513,85+513,85. Lähtuvalt laopinna üürilepingu punktist 2.6 (I kd tl 28) oleks kahekuune üürivõlg olnud suuruses 1 150,40 eurot, so 575,20+575,20. Mõlema üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu punktide 13.3.1 alusel oleks seega pidanud olema hageja võlg kokku 2 178,10 eurot. Hageja on leidnud, et üürilepingute punkt 13.3.1 on tühine tüüptingimus, kuivõrd see on üürnikku ebamõistlikult kahjustav. Nimetatud lepingupunkt on võrreldes VÕS §-s 316 sätestatuga üürnikule ebasoodsam. Kohus märgib, et VÕS ei keela äriruumide üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhul kalduda lepinguga kõrvale VÕS §-s 316 sätestatust. Lisaks on müügipinna üürilepingu punktis 21.3 (I kd tl 25) ja laopinna üürilepingu punktis 22.3 (I kd tl 38) pooled kinnitanud, et kõigis lepingu sätetes on kokku lepitud ja kummalgi poolele oli võimalik iga sätte sisu mõjutada. Samuti kinnitasid pooled, et nende mõistliku arvamuse kohaselt ei kahjusta ükski lepingu säte ebamõistlikult ühtegi poolt ning poolte õigused ja kohustused on lepingus tasakaalus. Pooled kinnitasid, et pidasid lepingu kõiki tingimusi mõistlikeks ning kohustusid neid täitma. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et üürilepingute punkt 13.3.1 ei ole tühine tüüptingimus.

2-12-42381 Nähtuvalt kostja poolt hagejale 06.09.2012 saadetud e-kirjast ütles kostja üürilepingud erakorraliselt üles vastavalt üürilepingute punktile 13.3.1 alates 27.09.2012 (I kd tl 61). Seega oli hageja õigustatud ruume kasutama vastavalt kostja saadetud e-kirjale kuni 27.09.2012. Seega kostja tegevus sulgeda hagejale ruumid alates 07.09.2012 oli vastuolus enda saadetud teatega (I kd tl 66). Hageja väidete kohaselt ei olnud hagejal kahekuulist üürivõlga, mis oleks õigustanud üürilepingute punkti 13.3.1 alusel üürilepingute ülesütlemist. Puudub vaidlus, et üürilepingud läksid kostjale üle alates 2012.a juulist ning kostja ja endine üüripindade omanik OÜ XXX palusid 10.07.2012 teatises tasuda 2012.a juulikuu üüriarved uuele omanikule, so kostjale (I kd tl 56). Kohus märgib, et kostja etteheited hagejale 27.09.2012 edastatud teatises (I kd tl 199-200) selles osas, et hageja oli üürilepingute alusel perioodidel 01.12.2011-30.06.2012 ja 01.09.201130.06.2012 vähem üüri tasunud ning hagejal on seetõttu kostja ees võlg, ei ole asjakohased. Üürilepingud läksid kostjale üle 2012.a juulikuus ning kostjal oli õigus hagejalt üüri nõuda alates 2012.a juulikuust. Võimalikku varasemat võlgnevust ei saanud kostja arvestada ülesütlemise alusena. Kohus juhib tähelepanu asjaolule, et eelmisel omanikul puudus nõue hageja vastu, mida oleks loovutatud kostjale. Eelmise omaniku poolt üüri alandamine oli OÜ XXX ja hageja vaheline kokkulepe ning kostjal ei saa hilisemalt olla mingit puutumust sellesse. Vastavalt üürilepingute punktile 12.1 oli hageja kohustatud maksma antud kuu üürisumma ja reklaamitasu vastavalt kostja poolt väljastatud arvele hiljemalt jooksva kuu 10 (kümnendaks) kuupäevaks, eeldusel, et kostja on esitanud arve vähemalt 5 päeva enne maksetähtpäeva (I kd tl 21 ja 34). Kuivõrd kohus tuvastas eelnevalt, et kostja oli õigustatud nõudma üüri vastavalt üürilepingute punktides 2.6 ja 2.7 (I kd tl 15 ja 28) kokkulepitule, tuli hagejal tasuda 2012.a juulija augustikuu eest üüri kokku 2 178,10 eurot, so 513,85+513,85+575,20+575,20. Puudub vaidlus, et hageja oli 2012.a juuli- ja augustikuu üüriarvete nr A212022 ja A212087 tasumisega viivituses, mistõttu esitas kostja hagejale vastavate arvete eest 04.09.2012 viivisearve nr A212187 summas 80,66 eurot (I kd tl 58). Kostja poolt ülesütlemisteate esitamise ajaks, so 06.09.2012 ei olnud tulenevalt üürilepingute punktist 12.1 veel sissenõutavaks muutunud 2012.a septembrikuu üür. Muude võlgnevuste olemasolu 2012.a septembri alguses ei ole kostja tõendanud. Puudub vaidlus, et hageja tasus 05.09.2012 kostjale 2012.a juuli- ja augustikuu arvete eest kokku 1 363,20 eurot (I kd tl 59). Seega oli 06.09.2012 ülesütlemise teatise esitamise ajaks hageja võlgnevus kostja ees 895,56 eurot, so 2 178,10 + 80,66 – 1 363,20. Puudub vaidlus, et hageja tasus 11.09.2012 kostjale augustikuu kõrvalkulude arve nr A212255 ja septembrikuu üüriarve nr A212204 katteks 1 346,36 eurot (I kd tl 60). Kohtule ei ole viimati nimetatud arveid esitatud, mistõttu ei ole võimalik 2012.a augustikuu kõrvalkulude suurust kontrollida. Kostja kohtuteesidest (IV kd 53) nähtuvalt oli 2012.a augustikuu kõrvalkulud 664,76 eurot, kuna hageja tasus 11.09.2012 septembrikuu üüri katteks 681,60 eurot. Seega sai hageja senisele võlgnevusele lisanduda 2012.a septembrikuu üüri vähem tasumise tõttu täiendavalt 407,45 eurot. Seega oli üürilepingute ülesütlemise seisuga 27.09.2012 hageja võlgnevus kostja ees 1 303,01 eurot, so 895,56+407,45. Kostja ei ole tõendanud suurema võlgnevuse olemasolu. Kuivõrd 895,56 euro suurune võlg 06.09.2012 seisuga ja 1 303,01 euro suurune võlg 27.09.2012 seisuga ei ületanud kummagi üürilepingu puhul kahe kuu üürisummat, puudus kostjal nii 06.09.2012 kui 27.09.2012 seisuga alus üürilepingute punktidest 13.3 ja 13.3.1 tulenevalt üürilepinguid erakorraliselt üles öelda. Seega oli kostja tuginemine üürilepingute ülesütlemisel üürilepingute punktile 13.3.1 tühine. Kostja on kohtumenetluses tuginenud väidetele, et ütles üürilepingud erakorraliselt üles VÕS § 116 lg 2 p-de 2-4, § 117 lg 1 ja § 196 lg-te 1 ja 2 kohaselt, kuna hagejal oli üürivõlg ning hageja oli kostjale kinnitanud, et ei täida nõuetekohaselt septembrikuu ja järgnevate kuude üüri tasumise kohustust. Kostja hinnangul saab hageja rikkumisi ja vastuolulist käitumist käsitada ülesütlemist õigustava mõjuva põhjusena VÕS § 313 lg 1 mõttes. Puudub vaidlus, et hageja oli 2012.a juulikuu- ja augustikuu üüriarvete tasumisega viivituses. Samas tasus hageja 05.09.2012 (I kd tl 59) juuli- ja augustikuu arved ulatuses, millises hageja oli varasemalt tasunud eelmisele üürileandjale, kuna pidas siduvaks eelmise üürileandjaga sõlmitud soodusüüri kokkuleppeid. Hageja jätkas üürilepingute täitmist ka 2012.a septembrikuus, tasudes 11.09.2012 kostjale 2012.a

2-12-42381 augustikuu kõrvalkulude ja septembrikuu üüri eest 1 363,20 eurot (I kd tl 60). Lisaks on hageja väitnud, et kostja oleks saanud tagatisraha arvelt teha tasaarvestusi. Müügipinna üürilepingu punktidest 2.9, 2.10 ja 4.1 (I kd tl 15-16) ning laopinna üürilepingu punktidest 2.7, 2.8 ja 4.1 (I kd tl 28-29) tulenevalt oli hagejal kohustus tasuda kummagi üürilepingu tagatisrahaks summa, mis võrdus kahe kuu üürisummaga ning mille arvelt oli kostjal õigus rahuldada kõikvõimalikke üürilepingutest tulenevaid või üürilepingute täitmisega seotud nõudeid hageja vastu. Kostja ei ole väitnud, et hagejal oli tagatisraha tasumata. Ka uuele omanikule on üürilepingus sätestatu täitmiseks. Seega oli kostjal võimalik teha tagatisraha arvelt hageja võlgnevuste osas tasaarvestusi. Kuna kostjal oli võimalus teha tasaarvestus, siis ei ole vabandatav kostja käitumine takistada ruumide kasutamist kuni lepingu ülesütlemiseni s.o 27.09.2012. Eeltoodud asjaolusid arvesse võttes ei ole kohtu hinnangul kostja tõendanud hageja poolt sellist olulist lepingurikkumist VÕS § 116 tähenduses, mis oleks õigustanud üürilepingute erakorralist ülesütlemist. Samuti puudus alus lepingu erakorraliselt ülesütlemiseks VÕS § 117 alusel, kuivõrd hageja jätkas üürilepingu täitmist teatud ulatuses ka 2012.a septembrikuus. Tõendatud ei ole ka VÕS § 314-319 sätestatud mõjuvate põhjuste esinemist üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Kohus märgib, et kostja käitumine ruumide sulgemisel hagejale alates 07.09.2012 oli pahatahtlik, mida rõhutab asjaolu, et kostja võttis kogu ruumides olnud hageja vara (I kd tl 68-198) oma valdusse, mille ta võõrandas 18. oktoobril 2012 (I kd tl 236) XXX OÜ-le, kellega ta sõlmis vaidlusaluste ruumide osas üürilepingu 17.09.2012 s.o ajal, mil hageja oli veel õigustatud ruume kasutama. Hageja vara väärtus, mille kostja võõrandas oli kordi arv suurem hageja võlast.

18.Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastab, et hageja ja OÜ XXX vahel 28.04.2010 sõlmitud üürilepingute nr 30187 ja nr 30188 ülesütlemine 06.09.2012 avaldusega oli tühine ja üürilepingud on kehtivad. Menetluskulud
19.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1 jätab kohus hageja menetluskulud 100% ulatuses kostja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Maire Lukk Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.

  • 08.07.20262-26-107585/9Harju Maakohus Tallinna kohtumaja
  • 08.07.20262-26-110489/8Harju Maakohus Tallinna kohtumaja