Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

hageja tasuma ajavahemikul 01.11.2010 - 31.10.2011 müügipinna kasutamise eest igakuiselt üüri kokku 4020 krooni (256,92 eurot) käibemaksuga. Müügipinna üürilepingu punktide 2.7 ja 12.1 kohaselt oli hageja alates 01.11.2011 kohustatud tasuma igakuiselt üüri summas 8040 krooni (513,85 eurot) käibemaksuga. 28.04.2010 sõlmisid hageja ja OÜ Combinent müügipinna üürilepinguga seotud äriruumi üürilepingu nr 30188, mille alusel andis OÜ Combinent hagejale üürile samas asuva üüripinna suurusega 150 m2 kasutusotstarbega ladu, tähtajaga 5 aastat. Laopinna üürilepingu punktide 2.6 ja 12.1 kohaselt kohustus hageja tasuma laopinna kasutamise eest igakuiselt üüri 9000 krooni (575,20 eurot). 10.07.2012 edastasid kostja ja OÜ Combinent ühisteate Mustika keskuse üürnikele. Teate kohaselt müüs OÜ Combinent vastavalt 05.07.2012 sõlmitud notariaalsele müügilepingule Tallinnas asuva Mustika keskuse kostjale. Teate kohaselt jäid sõlmitud üürilepingud kehtima vastavalt lepingus sätestatud tingimustele ning kostja võttis üürilepingutest tulenevad õigused ja kohustused üle alates 01.07.2012. Seoses sellega paluti tasuda juuli 2012 üüriarved uuele omanikule, s.o kostjale. Kostja esitas 01.07.2012 hagejale arve nr A212022 üürilepingutest tuleneva üüri tasumiseks 1089,76 eurot ja 01.08.2012 arve nr A212087 summas 1089,76 eurot. 04.09.2012 esitas kostja hagejale viivisearve nr A212187 arvetele nr A212022 ja nr A212087 summas 80,66 eurot. Hageja tasus 05.09.2012 kostjale 1363,20 eurot selgitusega „arved nr A212022 ja A212087“. 06.09.2012 saatis kostja hagejale e-kirja, milles teatas, et lõpetab vastavalt üürilepingute punktile 13.3.1 erakorraliselt üürilepingud nr 30188 ja nr 30187 alates 27.09.2012. Hageja tasus 11.09.2012 kostjale 1346,36 eurot selgitusega „arve nr A212204 ja A212255“. Poolte vahel on vaidlus üüri suuruse üle alates juulist 2012 ning selle üle, kas üürilepingu erakorralise ülesütlemise eeldused olid täidetud ja kas ülesütlemine on kehtiv või mitte. Müügipinna üürilepingu punkti 17 ja laopinna üürilepingu punkti 18 kohaselt tuli lepingute muudatused ja täiendused vormistada kirjalikult ning allkirjastada poolte poolt. Puudub vaidlus, et kirjalikke kokkuleppeid hageja ja OÜ Combinenti vahel üürilepingutest tuleneva üüri alandamiseks ei sõlmitud. Vastavat asjaolu on kinnitanud OÜ Combinent juhatuse liige AL 17.12.2012 antud kirjalikus kinnituskirjas ning tunnistajana antud ütlustes. Tunnistaja VL ütluste kohaselt puudus tal lepingute allkirjastamise õigus ning allkirjastamiseks läksid lepingud AL-ile. Tunnistaja JTL, kes on Mustika keskuses asuva Prisma peremarketi juhatuse liige, ütluste kohaselt räägiti asjad läbi VL-ga, kuid kirjalikud kokkulepped sõlmiti AL-iga. Vaidlusalused üürilepingud on allkirjastanud OÜ Combinent juhatuse liige AL. Vastavalt lepingule pidi lepingu muutmine olema kirjalik ning lepingutest ei tulenenud, et OÜ Combinent töötajal oli volitus lepinguid muuta. Lisaks nähtub kostja ja OÜ Combinenti poolt 10.07.2012 Mustika keskuse üürnikele saadetud teatisest, et sõlmitud üürilepingud jäid kehtima vastavalt lepingus sätestatud tingimustele. Asjaolu, et hageja võis üüri alandamiseks saavutada suulisi kokkuleppeid VL-ga, ei tähenda, et need oleksid pooltele siduvad pärast Mustika keskuse omaniku vahetust. Pooltele saavad siduvad olla üksnes kirjalikult sõlmitud muudatused. Kostja ja OÜ Combinent vahel 05.07.2012 sõlmitud müügilepingu punktides 1.12.2.1 ja 1.12.2.4 on OÜ Combinent kinnitanud, et ei ole sõlminud muid kirjalikke ega suulisi kokkuleppeid üürilepingute muutmiseks või lõpetamiseks või muude üürilepingute sõlmimiseks, välja arvatud kostjale Due Diligence’i käigus avaldatud osas, mis puudutavad igakuiseid käskkirju üürilepingute alusel tasumisele kuuluva üüri muutmiseks ning müügipileteid (tl 197, II köide). Kostja väidete kohaselt otsustas soodusüüri kohaldamise OÜ Combinent igakuiselt, mille kohta väljastati käskkiri. Soodusüüri kohaldamise asjaolusid on kinnitanud tunnistaja AL, kes märkis lisaks, et eelnimetatud käskkirjad olid pigem majasisesed ning nende alusel esitati üürnikele arveid (tl 47-48, IV köide). Üürilepingute punkti 12.1 kohaselt kohustus hageja üüri tasuma vastavalt üürileandja poolt

väljastatud arvele. Tunnistaja VL ütlustest (tl 41-42, IV köide) ja hageja poolt kohtule esitatud OÜ Combinent arvetest (tl 40-55a, I köide) nähtub, et OÜ Combinent esitas hagejale soodusmääraga arveid perioodil 01.11.2011 – 30.06.2012. Kohtu hinnangul tõendavad vastavad arved soodusüüri tasumise võimaldamist üksnes nende kuude eest, mil vastavad arved on esitatud. Nimetatud arvetega ei ole võimalik tõendada üüri püsivat alandamist, kuivõrd selles osas puudus pooltel ka kirjalik kokkulepe. Eeltoodust tulenevalt ei ole üüri püsiv alandamine alates juulist 2012 tõendatud, mistõttu oli kostja alates juulist 2012 õigustatud nõudma hagejalt üürilepingutes kokkulepitud üüri, s.o müügipinna eest vastavalt müügipinna üürilepingu punktile 2.7 – 8040 krooni (513,85 eurot) kuus käibemaksuga ja laopinna eest vastavalt laopinna üürilepingu punktile 2.6 – 9000 krooni (575,20 eurot) kuus käibemaksuga. Üürilepingute punktide 13.3 ja 13.3.1 kohaselt oli üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda sellest üürnikule kirjalikult 20 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata (v.a, kui vastavas punktis on sätestatud teisiti) järgmistel juhtudel: üürniku koguvõlgnevus lepingust tuleneva üürisumma, reklaamitasu, tagatisraha, kommunaalteenuste ja lepingust tulenevate muude rahaliste kohustuste täitmisel ületas kahe kuu üürisummat. Juhul, kui selline võlgnevus tekkis üüriaastas esmakordselt, kaotas üürileandja ülesütlemise õiguse, kui üürnik etteteatamistähtaja jooksul võlgnevuse likvideeris. Lähtuvalt müügipinna üürilepingu punktist 2.7 oleks kahekuuse üürivõla suurus 1027,70 eurot. Lähtuvalt laopinna üürilepingu punktist 2.6 oleks kahekuuse üürivõla suurus 1150,40 eurot. Mõlema üürilepingu ülesütlemiseks üürilepingu punktide 13.3.1 alusel oleks seega pidanud olema hageja võlg kokku 2178,10 eurot. Võlaõigusseaduse ei keela äriruumide üürilepingu erakorralise ülesütlemise osas kalduda lepinguga kõrvale VÕS §-s 316 sätestatust. Lisaks kinnitasid pooled müügipinna üürilepingu punktis 21.3 ja laopinna üürilepingu punktis 22.3, et kõigis lepingu sätetes on kokku lepitud ja kummalgi poolel oli võimalik iga sätte sisu mõjutada. Samuti kinnitasid pooled, et nende mõistliku arvamuse kohaselt ei kahjusta ükski lepingu säte ebamõistlikult ühtegi poolt ning poolte õigused ja kohustused on lepingus tasakaalus. Pooled kinnitasid, et pidasid lepingu kõiki tingimusi mõistlikeks ning kohustusid neid täitma. Eeltoodust tulenevalt ei ole kohtu hinnangul üürilepingute punkt 13.3.1 tühine tüüptingimus. Nähtuvalt kostja 06.09.2012 e-kirjast hagejale, ütles kostja üürilepingud erakorraliselt üles vastavalt üürilepingute punktile 13.3.1 alates 27.09.2012. Seega oli hageja õigustatud ruume kasutama vastavalt kostja saadetud e-kirjale kuni 27.09.2012. Seega kostja tegevus sulgeda hagejale ruumid alates 07.09.2012 oli vastuolus enda saadetud teatega. Kostja etteheited hagejale 27.09.2012 edastatud teatises, et hageja oli üürilepingute alusel perioodidel 01.12.2011 – 30.06.2012 ja 01.09.2011 – 30.06.2012 vähem üüri tasunud ning hagejal on seetõttu kostja ees võlg, ei ole asjakohased. Üürilepingud läksid kostjale üle juulis 2012 ning kostjal oli õigus hagejalt üüri nõuda alates juulist 2012. Võimalikku varasemat võlgnevust ei saanud kostja arvestada ülesütlemise alusena. Eelmisel omanikul puudus nõue hageja vastu, mida oleks võidud kostjale loovutada. Eelmise omaniku poolt üüri alandamine oli OÜ Combinent ja hageja vaheline kokkulepe, mistõttu ei ole kostjal sellesse mingit puutumust. Vastavalt üürilepingute punktile 12.1 oli hageja kohustatud maksma antud kuu üürisumma ja reklaamitasu vastavalt kostja poolt väljastatud arvele hiljemalt jooksva kuu 10. kuupäevaks, eeldusel, et kostja on esitanud arve vähemalt 5 päeva enne maksetähtpäeva. Kuivõrd kohus eelnevalt tuvastas, et kostja oli õigustatud nõudma üüri vastavalt üürilepingute punktides 2.6 ja 2.7 kokkulepitule, tuli hagejal tasuda juuli- ja augustikuu 2012 eest üüri kokku 2178,10 eurot (513,85+513,85+575,20+575,20). Puudub vaidlus, et hageja oli juuli ja augusti 2012 üüriarvete nr A212022 ja A212087 tasumisega viivituses, mistõttu esitas kostja hagejale vastavate arvete eest

04.09.2012 viivisearve nr A212187 summas 80,66 eurot. Kostja poolt ülesütlemisteate esitamise ajaks, s.o 06.09.2012 ei olnud tulenevalt üürilepingute punktist 12.1 veel sissenõutavaks muutunud septembrikuu 2012 üür. Muude võlgnevuste olemasolu septembri alguses 2012 ei ole kostja tõendanud. Puudub vaidlus, et hageja tasus 05.09.2012 kostjale 2012.a juuli- ja augustikuu arvete alusel kokku 1363,20 eurot. Seega oli 06.09.2012 ülesütlemise teatise esitamise ajaks hageja võlgnevus kostja ees 895, 56 eurot. Puudub vaidlus, et hageja tasus 11.09.2012 kostjale augusti kõrvalkulude arve nr A212255 ja septembri üüriarve nr A212204 katteks 1346,36 eurot (neid arveid ei ole kohtule esitatud, mistõttu ei ole võimalik augusti 2012 kõrvalkulude suurust kontrollida). Kuna hageja tasus 11.09.2012 septembrikuu üüri katteks 681,60 eurot, olid augusti kõrvalkulud 664,76 eurot. Seega sai hageja senisele võlgnevusele lisanduda septembri 2012 üüri vähem tasumise tõttu 407,45 eurot, mistõttu oli üürilepingute ülesütlemise seisuga 27.09.2012 hageja võlgnevus kostja ees 1303,01 eurot (895,56+407,45). Kostja ei ole tõendanud suurema võlgnevuse olemasolu. Kuivõrd 895,56 euro suurune võlg 06.09.2012 seisuga ja 1303,01 euro suurune võlg 27.09.2012 seisuga ei ületanud kummagi üürilepingu puhul kahe kuu üürisummat, puudus kostjal nii 06.09.2012 kui 27.09.2012 seisuga alus üürilepingute punktidest 13.3 ja 13.3.1 tulenevalt üürilepinguid erakorraliselt üles öelda. Seega oli kostja tuginemine üürilepingute ülesütlemisel üürilepingute punktile 13.3.1 tühine. Kostja on kohtumenetluses tuginenud väitele, et ütles üürilepingud erakorraliselt üles VÕS § 116 lg 2 p-de 2-4, § 117 lg 1 ja § 196 lg-te 1 ja 2 kohaselt, kuna hagejal oli üürivõlg ning hageja oli kostjale kinnitanud, et ei täida üüri tasumise kohustust nõuetekohaselt ka edaspidi. Kostja hinnangul saab sellist vastuolulist käitumist käsitleda ülesütlemist õigustava mõjuva põhjusena VÕS § 313 lg 1 mõttes. Puudub vaidlus, et hageja oli juuli ja augusti 2012 üüriarvete tasumisega viivituses. Samas tasus hageja 05.09.2012 juuli ja augusti arved ulatuses, mis vastas hageja poolt eelmisele üürileandjale varasemalt tasutule, kuna pidas siduvaks eelmise üürileandjaga sõlmitud soodusüüri kokkuleppeid. Hageja jätkas üürilepingute täitmist ka septembris 2012, tasudes 11.09.2012 kostjale augusti kõrvalkulude ja septembri üüri eest 1363,20 eurot. Lisaks on hageja väitnud, et kostja oleks saanud tagatisraha arvelt teha tasaarvestusi. Müügipinna üürilepingu punktidest 2.9, 2.10 ja 4.1 ning laopinna üürilepingu punktidest 2.7, 2.8 ja 4.1 tulenevalt oli hagejal kohustus tasuda kummagi üürilepingu tagatisrahaks summa, mis võrdus kahe kuu üürisummaga ning mille arvelt oli kostjal õigus rahuldada kõikvõimalikke üürilepingutest tulenevaid või üürilepingute täitmisega seotud nõudeid hageja vastu. Kostja ei ole väitnud, et hagejal oli tagatisraha tasumata. Ka uuele omanikule on üürilepingus sätestatu täitmiseks. Seega oli kostjal võimalik teha tagatisraha arvelt hageja võlgnevuste osas tasaarvestusi. Kuna kostjal oli võimalus teha tasaarvestus, siis ei ole vabandatav kostja käitumine takistada ruumide kasutamist kuni lepingu ülesütlemiseni 27.09.2012. Eeltoodud asjaolusid arvesse võttes ei ole kostja tõendanud hageja poolt sellist olulist lepingurikkumist VÕS § 116 tähenduses, mis oleks õigustanud üürilepingute erakorralist ülesütlemist. Samuti puudus alus lepingu erakorraliselt ülesütlemiseks VÕS § 117 alusel, kuivõrd hageja jätkas üürilepingu täitmist teatud ulatuses ka septembris 2012. Tõendatud ei ole ka VÕS § 314 - 319 sätestatud mõjuvate põhjuste esinemist üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks. Maakohus pidas vajalikuks märkida, et kostja käitumine ruumide sulgemisel alates 07.09.2012 oli pahatahtlik, mida rõhutab asjaolu, et kostja võttis kogu ruumides olnud hageja vara oma valdusse ning võõrandas selle 18.10.2012 Survisor OÜ-le, sõlmides viimasega vaidlusaluste ruumide osas üürilepingu 17.09.2012, s.o ajal, mil hageja oli veel õigustatud ruume kasutama. Hageja vara väärtus, mille kostja võõrandas, oli mitmeid kordi suurem hageja võlast.

Apellatsioonkaebus

Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kuigi maakohus leidis õigesti, et hageja ja eelmine üürileandja ei sõlminud kokkuleppeid üürilepingutes kirjalikult fikseeritud üüri püsivaks alandamiseks ning hagile lisatud arved tõendavad vastava kuu eest soodusüüri tasumise võimaldamist, asus ta sellest hoolimata seisukohale, et kostja 06.09.2012 üürilepingute ülesütlemise avaldus on tühine, kuivõrd kostjal polnud õigust tugineda üürilepingute punktile 13.3.1 ega ühelegi seaduses sätestatud ülesütlemise alustest. Kostja on jätkuvalt seisukohal, et hageja avaldused ja käitumine andsid kostjale alust eeldada, et hageja ei kavatsegi üürilepingutest tulenevaid kohustusi enam nõuekohaselt täita. Kostja tõi maakohtu menetluses välja, et tal oli ülesütlemisavalduse esitamisel õigus tugineda lisaks juba sissenõutavaks muutunud võlgnevusele ka eeldusele, et hageja ei täida nõuetekohaselt septembri 2012 ega järgnevate kuude eest üüri tasumise kohustust. Maakohus on kostja märgitud seisukohale küll viidanud, kuid ei ole piisavalt põhjendanud, miks ta ei nõustu kostjaga, et hageja avaldused ja käitumine andsid kostjale aluse tugineda üürilepingute ülesütlemisel ka VÕS § 116 lg 2 p-dele 2-4, §-le 117 ja § 313 lg-le 1. Kostjal oli täielik alus eeldada, et hageja ei täida üürilepingutest tulenevaid kohustusi. Üürilepingute kostjale ülemineku järgselt jättis hageja juuli ja augusti 2012 üüri tasumata täies summas, s.o ei tasunud üüri isegi väidetava suulise kokkuleppe järgi vähendatud määras. Veelgi enam, vastusena kostja meeldetuletustele teatas hageja, et ei aktsepteeri üüriarveid ega kavatsegi üüri tasuda. Maakohus märkis otsuses lakooniliselt, et kostjal polnud alust üürilepingute ülesütlemisel tugineda VÕS §-le 117, kuna hageja jätkas üürilepingute täitmist teatud ulatuses ka septembris 2012. Maakohtu järeldus on põhjendamata ja vastuoluline. Nii leiab maakohus küll esmalt, et hageja rikkus oma kohustusi (ja tasus ka septembris üüri osaliselt), kuid teisalt jällegi, et VÕS §-le 117 kostja tugineda ei saanud. Seejuures ei nähtu maakohtu otsusest ühtegi põhjendust, miks ei andnud hageja süstemaatilised rikkumised alust kohaldada VÕS § 117 lg-t 1. Nimetatud sättest tuleneb, et ülesütlemise eelduseks on olulise lepingurikkumise toimepanemine. Oluline rikkumine võib seisneda ka lepingu osalises täitmises. Olukorras, kus maakohus tuvastas, et hageja pidi juuli ja augusti 2012 eest üüri tasuma täies mahus, ei saa olla vaidlust selles, et 06.09.2012 osalise makse tegemisega (ja sedagi vastavalt 52- ja 26-päevase viivitusega) pani hageja toime üürilepingute rikkumise. Samuti ei ole vaidlust selles, et hageja teatas kostjale sõnaselgelt, et ta üüriarveid ei aktsepteeri ega kavatsegi kostjale nõutavas summas üüri tasuda. Seda otsest tahteavaldust kinnitas hageja veelkord oma faktilise käitumisega, tehes 06. ja 11.09.2012 üürimaksed üksnes osalises summas. Arvestades eelnevat, oli kostjal ülesütlemisavalduse esitamisel täielik alus eeldada, et hageja jätkab üürilepingutest tulenevate maksekohustuste rikkumist nii septembri 2012 kui sellele järgnevate kuude eest. Vaieldamatult on üüri süstemaatiline vähemtasumine käsitatav üürniku põhikohustuse olulise rikkumisena ja seda eriti äripinna üürilepingute puhul, mil kokkulepitud üürivoo tähtaegne laekumine on üürileandja jaoks äärmiselt oluline (kuna üürileandjal on kaubanduskeskusega seonduvalt omakorda kohustused kolmandate isikute ees). Seega kohaldas maakohus otsuses ebaõigesti VÕS § 117 lg-t 1. Kuigi kostja tugines maakohtu menetluses VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud konkreetsetele ülesütlemise alustele, jättis maakohus need väited tähelepanuta ja vastavate sätete eeldused kontrollimata, viidates otsuses lakooniliselt üksnes VÕS §-le 116. Maakohtu otsus on seetõttu vastuoluline, kuivõrd maakohus ise tuvastas, et hageja rikkus korduvalt üürilepingutest tulenevaid kohustusi (mis vaieldamatult annab aluse üürilepingute erakorraliseks ülesütlemiseks). VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud normide oluline rikkumine andis kostjale aluse öelda üürilepingud üles. Kostja kui üürileandja peamine huvi oli saada hagejalt tähtaegselt üüri-

lepingutes kokkulepitud suuruses üürimakseid. Ühelgi mõistlikul äripinna üürileandjal poleks mingit huvi jätkata üürisuhet üürnikuga, kes on avaldanud nii otseste tahteavalduste kui oma faktilise käitumisega, et ta ei kavatsegi üüri maksmise kohustust nõuetekohaselt täita. Sellises olukorras ei saanud kuidagi eeldada ka kostjalt üürilepingute täitmise jätkamist. Seega oli tegemist VÕS § 116 lg 2 p-s 2 sätestatud olulise rikkumise juhuga. Arvestades, et hageja eiras kostja saadetud üüriarveid täiesti teadlikult, rikkus hageja oma kohustusi tahtlikult VÕS § 116 lg 2 p 3 mõttes. Hageja avaldused ja faktiline käitumine andsid kostjale täieliku aluse eeldada, et hageja ei täida üüri maksmise kohustust nõuetekohaselt ka edaspidi. Tegemist oli kohustuste olulise rikkumisega VÕS § 116 lg 2 p 4 mõttes. Seega kohaldas maakohus ebaõigesti VÕS § 116 lg 2 pte 2-4 (koostoimes VÕS § 116 lg-ga 6 ja § 196 lg-ga 2). Kohus jättis täielikult käsitlemata kostja väited, et hageja kohustuste rikkumist ja vastuolulist käitumist saab käsitada ülesütlemiseks alust andva mõjuva põhjusena VÕS § 313 lg 1 mõttes. Maakohus viitas küll VÕS §-dele 314-319, kuid jättis seejuures tähelepanuta, et VÕS § 313 lg 2 kohaselt ei välista §-des 314-319 sätestatud konkreetse erialuse puudumine ülesütlemist VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud üldalusel, s.o mõjuval põhjusel. Olukorras, kus hageja näol oli tegemist süstemaatilise võlglasega, ja hageja oli teatanud nii otseste tahteavalduste kui faktilise käitumisega, et ei kavatsegi kostja üüriarveid aktsepteerida, ei saanud kostjalt kuidagi eeldada üürilepingute täitmise jätkamist. VÕS § 8 lg 2 järgi on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Oma kohustusi süstemaatiliselt ja tahtlikult rikkuva üürniku huvi üürilepingu täitmise suhtes ei kaalu üles üürileandja huvi lõpetada sellise üürnikuga üürisuhe ja võtta asemele kohustusi korrektselt täitev üürnik. Arvestades eelmärgitut tõlgendades kohus VÕS § 313 lg-t 2 liialt kitsendavalt ning jättis vääralt kohaldamata VÕS § 313 lg 1. Maakohtu otsusest ei selgu üheselt arusaadavalt, mil viisil mõjutab tagatisraha olemasolu üürileandja ülesütlemisõigust (ja ülesütlemisavalduse kehtivust). Maakohtu viide tagatisrahale ei ole üürilepingute ülesütlemise kontekstis kuidagi asjakohane. Üürilepingute punkti 12.3 kohaselt ei vabasta tagatisraha olemasolu üürnikku üürisumma tasumise kohustusest. Ühestki võlaõigusseaduse ega poolte vahel kehtinud üürilepingute sättest ei tulene piirangut, mille kohaselt ei ole üürileandjal õigust öelda üürilepinguid üürniku rikkumistele tuginedes üles, kui üürniku võlgnevus on võimalik vähemalt osaliselt katta tagatisraha arvelt. Selline seisukoht on vastuolus tagatisraha olemusega, milleks on üürileandjale täiendava tagatise andmine, mitte aga olemasolevate õiguskaitsevahendite kasutamise piiramine. Ka Riigikohtu otsusest 3-2-1-29-10 tuleneb, et tagatisraha olemasolu ei piira üürileandja õigust öelda üürileping erakorraliselt üles, mistõttu on maakohtu otsuses sisalduv viide tasaarvestuse võimalusele asjakohatu ning vastav kaalutlus ei saanud kuidagi olla lubatavaks argumendiks kostja ülesütlemisavalduse tühisuse tuvastamisel. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Samas ei nõustu vastustaja maakohtu tõlgendusega hageja ja OÜ Combinent vahel sõlmitud üüri alandamise kokkuleppele, sest kohus on vastava järelduse teinud üksnes selle põhjal, et lepingute kohaselt tuli lepingumuudatused sõlmida kirjalikult. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu kaevatava otsuse tühistamiseks, kuid kohtuotsuse põhjendusi tuleb muuta. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 21 jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Maakohus, tuvastanud, et hageja ja OÜ Combinent vahel oli küll suuliselt lepitud kokku üürilepingutes märgitud üürihinnast erinevas suuruses üüri tasumises, leidis, et tegemist ei olnud

siiski üürilepingute muutmisega (VL-l puudus volitus esindada üürileandjat üürilepingute muutmisel), mistõttu lasus hagejal kohustus tasuda üüri vastavalt kostja esitatud arvetele. Maakohtu hinnangul tõendavad OÜ Combinent arved soodusüüri tasumise võimaldamist üksnes nende kuude eest, mil vastavad arved esitati, seega ei tõenda need üüri püsivat alandamist, kuivõrd puudub sellekohane kirjalik kokkulepe. Sellest tulenevalt asus maakohus seisukohale, et kostjal oli õigus alates juulist 2012 nõuda hagejalt üürilepingutes kokkulepitud üüri, s.o müügipinna eest 8040 krooni ehk 513,85 eurot kuus käibemaksuga (p 2.7) ja laopinna eest 9000 krooni ehk 575,20 eurot kuus käibemaksuga (p 2.6). Ringkonnakohus selle käsitlusega ei nõustu. Kolleegiumi arvates on maakohus hinnanud tõendeid ebaõigesti. Kohtu poolt uuritud tõendid, sh tunnistajate ütlused, kinnitavad hageja seisukohta, et üürileandja leppis hagejaga üürilepingute sõlmimisel kokku, et lepingutes näidatakse üüri suurused erinevalt sellest, milles tegelikult kokku lepiti. Nii nähtub ka kohtus tunnistajana ülekuulatud VL ütlustest, et üürileandja sõlmis üürnikega kokkuleppeid üüri püsivaks alandamiseks, kusjuures sellised kokkulepped sõlmiti kõikide üürnikega, sh hagejaga. Tõenditega kooskõlas on sellekohane selgitus, et suuremat üürimäära näidati lepingutes eelkõige seetõttu, et investeeringu saamiseks oli vajalik pangale näidata kindlaid rahavooge (täituvust). Asjaolu, et AL ei kinnitanud VL-le volituste andmist üüri suuruse osas kokkulepete sõlmimiseks, ei tõenda, et viidatud isikul selline volitus ka tegelikult oleks puudunud. Nii on ka tunnistaja JTL kinnitanud, et kõigil teemadel, sh rahalistel, suhtles üürnikega üksnes VL. Hageja poolt kohtu ette toodud asjaoludest ja uuritud tõenditest saab üheselt järeldada, et üürileandja oli VL esindust aktsepteerinud. Tõendite põhjal ei ole alust järeldada üürihinna igakordset alandamist või igakuisest nõudest teatud osas loobumist, sest hageja tasus madalamat hinda (ühes ja samas määras) alates üürilepingute sõlmimisest. Pealegi ei ole kostja väidetud üürileandja käskkirju („sisedokumente“) hagejale kunagi esitatud (nende esitamist ei ole ka väidetud). Nõustuda tuleb hagejaga, et isegi juhul, kui VL oleks volitusi ületanud, sõlmides püsiva suulise kokkuleppe üüri alandamiseks, oleks üürileandja seaduslik esindaja pidanud sellest üürnikke, sh hagejat, koheselt teavitama. Mingit sellekohast teadet ei ole hagejale esitatud. Vastupidi, nii tõenditest nähtuvalt kui on eluliselt usutav see, et kirjalikus lepingus kajastatust madalama üüri tasumises lepiti kokku samaaegselt üürilepingu sõlmimisega, seejuures tähtaega selleks eraldi määramata. Eeltoodud käsitlus vastab ka VÕS § 13 lg-le 3, mille kohaselt ei oma tähtsust asjaolu, et üürilepingute kohaselt pidid lepingumuudatused kehtivuse omandamiseks olema sõlmitud kirjalikult. VÕS § 13 lg 3 järgi ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Seega puudub alus kokkuleppelise vorminõude kohaldamiseks, sest üks lepingupooltest sai teise lepingupoole käitumisest aru, et viimane on nõus lepingu muutmisega muus vormis. Kirjaliku vormi järgimata jätmine ei kinnita seetõttu kokkuleppe puudumist. Kui kaubanduskeskuse tegevjuhina töötanud VL-l oleks volitus lepingute muutmiseks ka puudunud, siis tuleks OÜ Combinent kui üürileandja käitumist hinnata alandatud üürihinna heaks kiitmisena TsÜS § 129 lg 1 tähenduses: üürisuhte kestel kohaldati ühesugust üürimäära. Vaidlust ei olnud selles, et äriühingu juhatus oli teadlik suuliselt kokkulepitud üürihinnast. Seda kinnitavad muuhulgas ka üürnikule väljatud üüriarved. Antud juhul on leidnud tõendamist, et hageja ei ole teinud ühtegi makset kirjaliku lepingu järgses üürisummas. Sellest järelduvalt ei saa nõustuda maakohtuga võlgnevuse suuruse arvestuse osas, küll aga sellega, et kostjal puudus seaduslik alus öelda üürilepinguid punktide 13.3 ja 13.3.1 alusel erakorraliselt üles. Võlaõigusseadus ei keela äriruumide üürilepingu erakorralise ülesütlemise osas kalduda lepinguga kõrvale VÕS §-s 316 sätestatust. Üürilepingute punktidest 13.3 ja 13.3.1 tulenevalt oli üürileandjal õigus leping erakorraliselt üles öelda, sellest üürnikule kirjalikult 20 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata, kui üürniku koguvõlgnevus lepingust tulenevate tasude

osas ületas kahe kuu üürisummat, va siis, kui võlgnevus tekkis üüriaastas esmakordselt ja kui üürnik etteteatamistähtaja jooksul võlgnevuse tasus. Seega, kui kostja tugines üürilepingute ülesütlemisel kõnealustele punktidele, ei olnud tal võimalik hiljem vastavat alust täiendada. Nähtuvalt kostja 06.09.2012 e-kirjast hagejale, ütles kostja üürilepingud erakorraliselt üles vastavalt üürilepingute punktile 13.3.1 alates 27.09.2012. Vaatamata sellele on maakohus analüüsinud otsuses ka muid aluseid, mis võimaldaksid üürileandjal lepinguid erakorraliselt üles öelda. Kolleegium ei nõustu apellandiga, nagu oleks maakohus kohaldanud materiaalõiguse vastavaid norme ebaõigesti. Maakohus leidis põhjendatult, et kostjal puudub alus tugineda VÕS § 117 lg-le 1. Et hageja teatas kostjale, et ta ei ole nõus arvetel märgitud üürisummade tasumisega, ei ole hinnatav teatena kavatsusest lepingut mittetäita. Praeguse otsuse tulemusel ei oleks pärast 06.09.2012 ja 11.09.2012 maksete sooritamist võimalik enam ka rääkida kohustuse osalisest täitmisest. Vaieldamatult oli kostja kui üürileandja jaoks oluline üüri tähtaegne laekumine, kuid menetluses tuvastatu põhjal ei ole hageja poolt selle kohustuse rikkumist VÕS § 117 lg 1 tähenduses võimalik järeldada. Neid asjaolusid, millest võiks tuletada hageja kavatsust toime panna olulist lepingurikkumist, ei ole tuvastatud (pigem on tõendatud, et hageja kohustus oli vaieldav). Ka VÕS § 116 lg 2 p-de 2-4 kohaldamise osas nõustub ringkonnakohus maakohtuga. Mõjuvat põhjust lepingu ülesütlemiseks VÕS § 316 lg 1 tähenduses ei olnud kohtul võimalik tuvastada. Pealegi ei olnud kostja üürileandjana lepingute ülesütlemisel nimetatud alustele ka tuginenud. Ülesütlemisavaldust tuli hinnata siiski sellisena, kuidas see hagejale edastati (TsÜS § 71). Kostja ei tuginenud avalduses sellele, et tal on põhjust eeldada, et hageja rikub üürnikuna tulevikus oluliselt oma kohustusi või et üüri kahe kuu eest tasumata jätmine ja selle suuruse üle vaidlemine, sõltumata lepingutes kokkulepitust, on oluline lepingurikkumine või hinnatav mõjuva põhjusena öelda leping üles. Maakohus ei seostanud ülesütlemisõigust tagatisraha olemasoluga, nagu väidab apellant. Kaebuses sisalduv sellekohane käsitlus ei ole kooskõlas otsuse sisuga. Pigem on maakohus tagatisraha hinnanud siiski sellest aspektist, kas kostjal oli alust võtta üürilepingute esemeks olevad ruumid hagejalt üle enne teates märgitud lepingute lõppemise tähtpäeva (tasaarvestuse võimalus välistab kostja käitumise vabandatavuse ruumide kasutamise takistamisel). Kuigi vastava seisukoha avaldamine ei olnud antud vaidluse kontekstis vajalik, ei mõjuta see maakohtu otsuse lõppjärelduse õigsust. Menetluskulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata, jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Alates 01.01.2015 on muutnud menetluskulude kindlaksmääramise kord. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-147-14 (p 22) märkinud, et tsiviilasjades, milles lõpplahend kas või ühes kohtuastmes on tehtud enne 01.01.2015, ilma et selles menetluskulud oleksid rahaliselt kindlaks määratud, määrab kogu asja menetluskulud kindlaks maakohus määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist (TsMS § 177 lg 1 p 2 ja lg 2), andes õigustatud menetlusosalisele mõistliku tähtaja menetluskulude ja vajadusel neid tõendavate dokumentide esitamiseks ning kohustatud menetlusosalisele vastuväite esitamiseks. Kui menetlusosaline ei esita kohtu määratud tähtaja jooksul menetluskulude nimekirja, määrab maakohus TsMS § 174 lg 1 teise lause kohaselt kindlaks sellise menetluskulu, mida on võimalik määrata tsiviilasja materjalide alusel (eelkõige riigilõiv). Kuna maakohus ei määranud otsuses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, määrab ka ringkonnakohus oma otsuses vaid menetluskulude jaotuse.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ü. Jänes

/allkirjastatud digitaalselt/ M. Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ I. Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.