KÜ Kivi 5 hagi M.K. ja E.S. vastu nende kohustamiseks paigaldada enda korterisse keskkütteradiaatorid ja taastada maja ühtne küttesüsteem
Tsiviilasja hind
3 500 eurot
apellatsioonikohtus Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 27. detsembri 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M.K. ja E.S. apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende
Apellandid (kostjad): M.K. (isikukood XXXX)
esindajad
(isikukood XXXX) ja E.S.
Vastustaja (hageja): Korteriühistu (KÜ) Kivi (registrikood 80207850), seaduslik esindaja Matti M.
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Muuta Tartu Maakohtu 27. detsembri 2013 otsus resolutsiooni punkti 3 ja sõnastada see alljärgnevalt: „3. Resolutsiooni punkti 2 täitmiseks M.K. l ja E.S. l paigaldada korterisse veega kütteradiaatorid kokku maksimaalselt kuni 43 ribiga kolme kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest.“
2.Muus osas jätta Tartu Maakohtu 27. septembri 2013
Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus
Jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus solidaarselt M.K. ja E.S. kanda.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
ASJAOLUD
1.KÜ Kivi 5 (hageja) esitas 13. märtsil 2013 Tartu Maakohtule hagi M.K. ja E.S. (kostjad) vastu nende kohustamiseks paigaldada enda korterisse keskkütteradiaatorid ja taastada maja ühtne küttesüsteem, nagu see oli enne omavolilist radiaatorite mahavõtmist 2007. Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjatele Jõgeva linnas Kivi 5 asuvas korterelamus korter XXXX. Kostjad on jaanuarist 2009 omavoliliselt korterist demonteerinud kõik keskkütteradiaatorid ja korter on maja küttesüsteemist välja lülitatud. Kostja E. S. esitas korteriühistu juhatuse koosolekul 25.11.2008 avalduse korteri maja küttesüsteemist välja lülitamiseks. Kostjatele vastavat luba ei antud. 19.08.2009 tegi Jõgeva Linnavalitsus kostjatele ettekirjutuse ja kohustas neid taastama oma korteris keskküttesüsteem. Ettekirjutust kostjad ei täitnud. Korteriühistu 06.10.2009 üldkoosoleku otsusega kohustati kostjaid ühtset küttesüsteemi taastama. Käesoleva ajani ei ole kostjad küttesüsteemi taastanud. Kuna kaasomanikud ei ole andnud kostjatele nõusolekut küttesüsteemis muudatuste tegemiseks, siis on hagejal õigus AÕS § 89 ja KOS § 11 lg 1 p 1 alusel nõuda kostjatelt rikkumise kõrvaldamist. Samuti on hagejal õigus VÕS § 115 ja § 136 alusel nõuda kostjatelt tekitatud kahju hüvitamist natuuras. Hageja ei nõustunud kostjate väitega, justkui oli elamu küttesüsteem rikutud juba enne kostjate poolt radiaatorite demonteerimist. Küttesüsteem töötas tõrgeteta 2006/2007 kütteperioodini. Hageja ei nõustunud kostjate seisukohaga, et nõue on aegunud. Hageja leidis, et nõude aegumistähtaeg ei ole kolm aastat, nagu kostjad seda väidavad, vaid TsÜS § 146 lg 4 alusel kümme aastat, kuna kostjad on rikkunud oma kohustusi tahtlikult.
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Vastuväidete kohaselt oli kortermaja küttesüsteem rikutud juba enne kostjate korteri väljalülitamist küttesüsteemist. Ka korterist XXXX on eemaldatud kütteradiaatorid ning OÜ Termopilt poolt 2008 septembris koostatud Kivi 5 elamu küttesüsteemi korrastamise projektis toodi välja, et paljudes korterites on ilma küttesüsteemi projektita paigaldatud uusi ja
ümber ehitatud vanu radiaatoreid korteriomanike oma äranägemise järgi, ilma, et oleks kinni peetud küttesüsteemi kui terviku toimimise põhimõttest. Seetõttu on kostjatele arusaamatu hageja väide, et kahju tekkis kostjate tegevuse tulemusel. Hageja ei ole selgitanud, kuidas ja kui suurt kahju on kostjate tegevus põhjustanud, samuti seda, kuidas kütteradiaatorite tagasi panemine lõpetab kaasomanikele kahju tekkimise. Maja küttesüsteemi tuleks korrastada ühtselt. Kostjad taotlesid aegumise kohaldamist. Korteriühistu 06.10.2009 üldkoosoleku protokollist nähtub, et hageja oli juba siis teadlik kütteradiaatorite eemaldamisest kostjate korteris. Hageja on esitanud hagi pärast kolme aasta möödumist, seega on nõue aegunud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus rahuldas 27. detsembri 2013 otsusega hagi ja kohustas M. K. ja E. S. paigaldama nende kaasomandis olevasse korterisse, asukohaga Jõgeva linnas XXXX, keskkütteradiaatorid, taastades seeläbi omavoliliselt teostatud ümberehitustööde eelse olukorra. Resolutsiooni punkti 2 täitmiseks tuleb M. K. ja E. S. paigaldada korterisse veega kütteradiaatorid kokku maksimaalselt kuni 43 ribiga hiljemalt 01. märtsiks 2014. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostjad taotlesid küttesüsteemi lahtiühendamiseks ja radiaatorite eemaldamiseks teiste korteriomanike nõusolekut, kuid nõusolekut ei antud. 25.02.2011 esitasid kostjad kohtule avalduse korteri küttesüsteemi lahtiühendamise õiguse tuvastamiseks ja küttevõla mittetasumise õiguse tuvastamiseks. Tartu Maakohtu 28.10.2011 määrusega tsiviilasjas nr 2-11-7774 otsustas kohus nõusolekut korteri küttesüsteemi lahtiühendamiseks mitte anda. Kohus määras, et korteriomandi XXXX kaasomanikel (kostjatel) tuleb tasuda keskkütteks kasutatava soojusenergia eest 20% ulatuses sellest summast, mis kuuluks sellel korteril tasumisele olukorras, kui korteriomand on ühendatud elamu üldisesse keskküttesüsteemi. Kohus leidis, et nõude lahendamisel ei kuulu kohaldamisele võlaõiguslikud kahju hüvitamise sätted. Kohtu hinnangul on hageja nõude puhul tegemist asjaõigusliku nõudega rikkumise kõrvaldamiseks. Nõude aluseks on AÕS § 72 lg 5, mille kohaselt on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kohus leidis, et hagi tuleb rahuldada. Asjas on tuvastatud, et kostjad on muutnud kaasomandi esemeks olevat küttesüsteemi, demonteerides enda korterist kütteradiaatorid, omamata selleks teiste kaasomanike nõusolekut. Kostjate tegevus on ületanud kaasomandi tavakasutusest tekkivad mõjud ja sellega on rikutud teiste kaasomanike kaaskasutust. Kostjate tegevuse puhul on tegemist teiste kaasomanike õiguse rikkumisega ning hageja taotleb olukorra taastamist ja seeläbi rikkumise kõrvaldamist. Kostjad on menetluse käigus loobunud vastuväidetest nõudele küttesüsteemi taastamiseks ja radiaatorite paigaldamiseks. Maakohus kohustas kostjaid paigaldama nende omandis olevasse korterisse keskkütteradiaatorid, taastades seeläbi kostjate poolt omavoliliselt teostatud ümberehitustööde eelse olukorra. Kostjad taotlesid hageja nõudele aegumise kohaldamist. Hagejal oli õigus nõuda kostjatelt rikkumise kõrvaldamist alates 2009 jaanuarist, kui kostjad omavoliliselt ühisest küttesüsteemist eraldusid ja radiaatorid enda korterist demonteerisid. Hageja esitas hagi kohtule 2013. aastal. Maakohus leidis, et nõude esitamise ajaks ei olnud möödunud TsÜS §-s 149 ette nähtud kümneaastane aegumistähtaeg ja hageja nõue ei ole aegunud. Maakohus märkis, et kostjad taotlesid korteriühistult küttesüsteemist eraldumiseks luba aastal 2008, aga luba ei antud. Seejärel pöördusid kostjad sellise loa saamiseks kohtu poole, kes jättis kostjate nõude rahuldamata ja sellekohane kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-11-7774 jõustus
Riigikohtu määrusega 01.10.2012. Seega on alates 01.10.2012 lõplik otsus selle kohta, et kostjate eraldumine küttesüsteemist ei ole toimunud lubatud viisil (on omavoliline) ja sellest ajast alates saaks lugeda nõude aegumistähtaega tehingulisel alusel (TsÜS § 146 lg 1). Kohus määras TsMS § 445 lg 1 alusel poolte taotlusel kindlaks otsuse täitmise viisi ja tähtaja. Maakohus leidis, et otsuse täitmise viis on võimalik määrata vastavalt hageja nõudele. Kostjad ei esitanud hageja sellistele nõudmistele ka vastuväiteid. Hageja taotlusel määras maakohus kindlaks, et kostjatel tuleb paigaldada korterisse veega keskkütteradiaatorid kokku kuni 43 ribiga. Hageja nõudis, et kostjad paigaldaksid enda korterisse kütteradiaatorid 01. jaanuariks 2014. Kostjad teatasid, et on nõus paigaldama radiaatorid 01. märtsiks 2014. Maakohus leidis, et radiaatorite paigaldamise tähtaeg tuleb määrata kindlaks nii, nagu kostjad seda taotlesid. Kohtu hinnangul on hageja taotletud tähtaeg ebamõistlikult lühike ning ei ole täidetav. Maakohus ei määranud kindlaks kostjate poolt kütte eest tasumise korda. Kohus märkis, et kostjatel on õigus paigaldada radiaatoritele mõõturid. Selleks ei ole vaja teiste korteriomanike luba. Kütte eest tasumiseks mõõturite alusel on aga vajalik kõigi korteriomanike kokkulepe. Kohus jättis TsMS § 162 lg 1 ja § 165 lg 1 alusel poolte menetluskulud kaaskostjate kanda võrdsetes osades.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.M. K.ja E. S. esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad Tartu Maakohtu 27. detsembri 2013 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud M. M. , V. V. ja E. K. kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud põhjenduste kohaselt: 1) on maakohtu resolutsioon ebamäärane, sest kohtuotsuse täitmiseks vajalik radiaatoriribide arv on ebaselge; 2) on meelevaldne maakohtu järeldus, et küttesüsteemi rikkumises on süüdi kostjad. Maakohus on projekteerija T. Jõesaare projekti alusel leidnud, et kostja on küttesüsteemi rikkumises süüdi. Samas on projekteerija selgelt viidanud, et elamu paljudes korterites on projektita paigaldatud uusi (lisatud tuntavalt küttepinda) ja ümber ehitatud vanu radiaatoreid korteriomanike vaba valiku alusel. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et elamul Kivi 5 puudub küttesüsteemi projekt. Seega ei ole võimalik selgeks teha, milline paljudest rikkumistest korteriühistu liikmete poolt on küttesüsteemi ära rikkunud ning rikkujana vaid kostjaid käsitleda on korteriühistu liikmete ebavõrdne kohtlemine. Korteri küttesüsteemi taastamise aluseks saab olla vaid projekt, et tagada korteriühistu liikmete võrdne kohtlemine. Praegusel juhul maakohus võrdse kohtlemise põhimõtet järginud ei ole; 3) on maakohus tuginenud KÜ Kivi 5 ebaõigele väitele, et kuna radiaatorid on eemaldatud, siis toimub kütmine teiste korterite arvelt. Selleks on apellantidele määrusega nr 2-11-774 kehtestatud kohustus maksta 20% sellest summast, kui korter oleks ühendatud süsteemi alates 01.01.2009 (sarnaselt korteriga XXXX) kuni küttesüsteemi korrastamiseni, mida senini tehtud ei ole. Korterisse oli juba enne radiaatorite eemaldamist paigaldatud õhksoojuspump, mis hoiab temperatuuri 20 kraadi juures. Seega ei tarbi korter soojust teiste korterite arvelt.
5.KÜ Kivi 5 vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja Tartu Maakohtu 27. detsembri 2013 otsuse muutmata ja menetluskulude apellantide kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt:
1) on maakohtu otsusest selge, et kostjatel tuleb paigaldada korterisse veega keskkütteradiaatorid kokku kuni 43 ribiga. Kütteperioodil eluruumile kohase temperatuuri saavutamine ühe radiaatoriribiga ei ole tõenäoline, mistõttu on apellantide küsimus asjakohatu; 2) on ebaõige apellantide seisukoht, et nende korteri küttesüsteemi taastamine on võimalik vaid projekti alusel. Kostjate poolt nõutud projekti asendab edukalt kohtuotsus ja/või linnavalitsuse ettekirjutus, mille täitmine tagab kostjatele ühistu teiste liikmete poolt ka võrdse kohtlemise; 3) ei ole apellandid tõendanud, et apellantide korteris paigaldatud õhksoojuspump tagab seal alaliselt vajaliku temperatuuri, sh ajal, mil apellandid korterit eluruumina ei kasuta.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
27.detsembri 2013 otsus sisuliselt muutmata. Muuta tuleb vaidlustatud otsuse resolutsiooni punkti 3, milles oli antud kostjatele tähtpäev korterisse kütteradiaatorite paigaldamiseks 01.03.2014. Arvestades ringkonnakohtu otsuse tegemise kuupäeva 28. aprill 2014, tuleb määrata uus tähtaeg radiaatorite paigaldamiseks ning ringkonnakohus määrab, et kostjad peavad paigutama korterisse veega kütteradiaatorid kolme kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Kuna Tartu Maakohtu 14. mai 2012 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata. Maakohus on õigesti hinnanud asjas olevaid tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
7.Ebaõige on apellantide väide, et maakohtu vaidlustatud otsuse resolutsioon on ebamäärane seetõttu, et vajalik radiaatoriribide arv on ebaselge. Vaidlustatud kohtuotsuse resolutsioonist tuleneb, et apellandid peavad paigaldama neile kuuluvasse korterisse kütteradiaatoreid kokku maksimaalselt kuni 43 ribi, s.o ribide arv võib olla väiksem (lähtuvalt apellantide endi soovist), kuid ei või olla suurem. Seega vastab vaidlustatud otsuse resolutsioon TsMS § 442 lg-s 5 sätestatule ning on arusaadav ja täidetav.
8.KÜS § 2 lg 1 määrab korteriühistu pädevuse, mille järgi on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Mõtteliste osade ühine majandamine tähendab KÜS § 15 ja § 151 järgi nii majandustegevuse kava, aruandeid kui ka majandamiskulusid. KÜS §151 lg 2 järgi loetakse eluruumi hoolduseks KÜS-i tähenduses töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks KÜS-i tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Nende kohustuste täitmisel peab korteriühistu arvestama korteriomanike kui korteriomandite mõtteliste osade kaasomanike õigustega. AÕS § 72 lg-s 1 sätestatakse, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppe või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Seadusandaja on siiski nimetanud ka juhtumid, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel, mitte enamuse otsusega. Nii võib AÕS § 74 lg 1 alusel kaasomandis oleva asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on ühtlasi
ühise asja oluline muutmine, seega küsimus, mida tuleb lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel. Selle kokkuleppega on võrdsustatav korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kõigi korteriomanike nõusolek on nõutav, kui majas on üks ühine küttesüsteem. Korteriühistu Kivi 27.veebruari 2009 üldkoosolek on kinnitanud muuhulgas juhatuse 25.11.2008 otsuse, millega ei lubatud korterit XXXX elamu keskküttesüsteemist välja lülitada (tl 21, 28). Seega puudus kostjatel kõigi korteriomanike nõusolek korteri eraldamiseks elamu üldisest küttesüsteemist. Korteriühistu Kivi 06. oktoobri 2009 üldkoosolek on kinnitanud juhatuse 18.09.2009 otsuse korteris XXXX elamu ühtse küttesüsteemi taastamise kohta, s.o üldkoosolek on kohustanud kostjaid taastama ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta eemaldatud küttesüsteemi oma korteris. KOS § 12 lg 3 kohaselt võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt; kui korteriomandi reaalosa ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest.
9.Kaasomanike nõude korral endise olukorra taastamiseks ei oma tähtsust see, kas ainuüksi kostjad on süüdi elamu üldise küttesüsteemi rikkumises või mitte. Kostjad on AÕS § 74 lg-t 1 rikkudes eraldunud üldisest küttesüsteemist ning seetõttu on neil vastava nõude esitamise korral kohustus taastada endine olukord. Asjakohatu on apellantide väide, et kuna projekteerija T. Jõesaare seisukoha kohaselt on elamu paljudes korterites ilma küttesüsteemi projektita paigaldatud uusi ja ümber ehitatud vanu radiaatoreid korteriomanike vaba valiku alusel, siis ei ole võimalik kindlaks teha, milline paljudest rikkumistest on küttesüsteemi ära rikkunud. Nagu juba eelnevalt märgitud, on korteriühistu esitanud kostjate vastu nõude korteris üldise küttesüsteemi taastamiseks ning seetõttu on asjakohatu kostjate viide sellele, et ka teised korteriühistu liikmed on oma tegevusega viinud üldise küttesüsteemi tasakaalust välja.
10.Kuna hageja on esitanud nõude kostjate vastu korteris elamu ühtse küttesüsteemi taastamiseks, siis ei oma asja lahendamise seisukohalt tähtsust see asjaolu, kas vaidlusalusesse korterisse paigaldatud õhksoojuspump tagab vajaliku temperatuuri või mitte (s.o kas vaidlusaluse korter tarbib soojust teiste korterite arvelt või mitte).
11.Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt apellantide kanda. Ringkonnakohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 ja 3 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.