Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

ühekordse infrastruktuuri kasutustasuna tasumist. Avaldajatel puudub XXXXX XXX väljaehitamise kohustus. Avaldajad on nõus tasuma põhjendatud teehoolduskulude eest igakuiselt st hooldustööde teostamise kuu eest sellele järgneval kuul esitatud arve ja selle aluseks olevate teenusarvete kättesaamisest 2 nädala jooksul, aga ka iga-aastaselt proportsionaalse osa maamaksust. Kui tasu pole võimalik määratleda kulupõhiselt ad hoc on avaldajad nõus juurdepääsu tee kasutamise eest tasuma iga aasta summas 8,93 eurot pluss 1/21 juurdepääsu tee aluse maa aastasest maamaksust (XXXXX XXXd kasutavad 21 kinnistu omanikku). Puudutatud isiku I seisukoht Puudutatud isik nõustub avaldajate taotlusega sõita üle kinnisasja, kuid soovib juurdepääsuõiguse eest kompensatsiooni. Puudutatud isik on teinud XXXXX XXX väljaehitamiseks märkimisväärseid kulutusi ning on välja ehitanud asfaltkattega tee. Kõnnitee ja tänavavalgustuse ehituse lõpetamine on seiskunud tulenevalt osade kinnistu omanike poolt tee väljaehitamise eest tasu maksmata jätmisest. Juba tehtud kulutused ja kulud teostatavatele töödele tee väljaehitamiseks on puudutatud isik jaotanud võrdselt teed kasutavate kinnistute vahel ning arvestades puudutatud isiku ühekordset taluvustasu, tuleb iga XXXXX XXX kasutava kinnistu osamakseks 18 000 eurot. Avaldajad on kuni käesoleva aasta aprillikuuni kasutanud kinnistut juurdepääsuteena ilma igasuguse tasuta ning ignoreerinud tasunõudeid eratee kasutamise eest. Vastuvõetamatu on olukord, mil osad XXXXX XXX juurdepääsuks kasutavad kinnistu omanikud on kinnistu ostmisel korrektselt tasunud tee väljaehitamise eest, kuid osad kinnistu omanikud eitavad Elmalin Kinnisvara osaühingu õigust saada tee kasutamise eest tasu. Avaldajate käitumine on viinud selleni, et puudutatud isik on tõkestanud avaldajate juurdepääsu üle oma kinnistu. Iga avaldaja tasub puudutatud isikule juurdepääsutee väljaehitamisega kantud kulud 1/16 osas (XXXXX XXX kasutavad 16 kinnistu omanikku) ja hüvitise omandiõiguse riive eest ühekordse tasuna summas 18 000 eurot või alternatiivselt 1800 eurot aastas. Tee kasutamine eeldab esmalt tee rajamist. Avaldajatel tuleb proportsionaalses ulatuses kanda nii tee hoolduskulud, tee rajamise kulud kui ka kompensatsioon omandiõiguse kitsenduse eest. Puudutatud isik palub arvestada, et kinnisasi asub Viimsi vallas, kus kinnistute hinnad on kõrgemad, teed ei ole võimalik kasutada muuks otstarbeks (nt parkla, laoplats), kinnistu väärtus väheneb müra, heitegaaside jm häirivate tegurite tõttu. Tasu tuleb tasuda alates 14.06.2013, mil avaldajad hakkasid teed kasutama. Viimsi valla seisukoht Vald on seisukohal, et avaldused tuleb rahuldada. Avaldajate kinnistutelt ei pääse käesoleval ajal avalikule teele muud moodi, kui avaldaja poolt välja toodud viisil. Avaldajate kinnistult pääseb avalikule teele vaid kasutades Elmalin Kinnisvara osaühingu omandis olevat XXXXX XXX. XXXXX XXX, mille pikkuse on ligikaudu 380 meetrit, suve-ja talihoolde orienteeruv maksumus on 2000 eurot koos käibemaksuga. Maakohtu määrus Maakohus rahuldas avaldused ning määras juurdepääsutee ja selle tingimused (AÕS § 156 lg 1 alusel). Menetluskulud jättis maakohus menetlusosaliste endi kanda. Kuna avaldajate kinnistule muu juurdepääs puudub, siis tuleb määrata juurdepääs nii jalgsi kui ka mootorsõidukiga. Elmalin Kinnisvara osaühing soovib saada juurdepääsu eest tasu. Juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja TeeS § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige TeeS-s sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Riigikohus on märkinud, et eratee omanik, kes peab AÕS § 156 lg 1 järgi lubama teed kasutada teisel isikul, võib nõuda hüvitist teise isiku teekasutuse tõttu kinnistu turuväärtuse vähenemise eest vaid ulatuses, milles see on suurem TeeS § 37 lg 3 järgi arvestatavast hüvitisest (otsus nr 3-2-1-90-11, p 12). Elmalin Kinnisvara osaühing esitas kohtule AS

2(6)

Viater Ehituse poolt koostatud tehtud tööde akti, millega soovib tõendada, et XXXXX XXX on Elmalin Kinnisvara osaühingu tellimusel tee ehitus läbiviidud. Nimetatud dokumendis on detailselt esitatud teostatud tööde loetelu, eristatud teostatud tööde kogused ja hinnad. Sisuliselt nõuab puudutatud isik avaldajatelt tee kasutamise hüvitisena kahju hüvitamist tee välja ehitamise eest. AÕS § 156 lg 1 ja riigikohtu praktika ei anna juurdepääsu määramisel kinnistu omanikule, üle kelle kinnisasja juurdepääs määratakse, selliste kulutuste hüvitamise õigust. Puudutatud isik on küll toonud välja, et sõidukite liikumine teel tekitab müra ja heitgaase, mis põhjustab kinnistu väärtuse vähenemist, kuid välja toodud kompensatsiooni summa 1800 eurot aastas ühelt avaldajalt, ei ole selle eest põhjendatud. Avaldajad soovivad juurdepääsu üle puudutatud isiku kinnistul asuvat teed eesmärgiga saada ligipääsu oma kinnistutele ja elamutele, mis ei tekita olukorda, kus müra ja heitgaaside hulga suurenemine eeldaks puudutatud isiku poolt väljatoodud summa tasumist. Asjaolu, et kinnistut ei ole muuks otstarbeks võimalik kasutada nagu näiteks parklana, laoplatsina vms ei ole antud juhul määravaks, kuna sisuliselt puudutatud isikul ei ole vastuväiteid tee kasutamise osas ja nimetatud väide puudutab vaid tasu suuruse määramist. Samuti puudutatud isiku kinnistul asub tee, mille kasutusotstarbe muutmist laoplatsiks või parklaks on kaheldav, kuna ülejäänud kinnistu osas juurdepääsu määramine ei takista laoplatside või parklate rajamist. Käesoleval juhul kohus ei ole täheldanud kinnisasja väärtuse vähenemist selliselt, mis tingiks tasu maksmist. Vald on kohtu pärimisele esitanud XXXXX XXX teelõigu, mis kuulub puudutatud isikule (u 380 m) suve-ja talihoolde orienteeruva maksumuse, milleks on 2000 eurot aastas. Avaldajad ei ole esitanud enda väljapakutud tasu suuruse osas ka tõendeid. Kohus lähtub teehoolduskulude suuruse määramisel valla esitatud andmetest. Tee kasutamise koormus jaguneb kõigi kasutajate vahel võrdselt. XXXXX XXX osa ääres, mis kuulub puudutatud isikule, asub 16 kinnistut (sh XXXXX XXX XX, mis kuulub puudutatud isikule). Seega tuleb igal avaldajal tasuda puudutatud isikule 2000 eurot/16 kasutajat = 125 eurot aastas. Juurdepääsu tasu määramisel ei arvestanud kohus maamaksu summaga. Maamaksuseaduse § 3 kohaselt maksab maamaksu üldjuhul maa omanik. Seega on tegemist omandi maksustamisega. Juurdepääsu seadmisel ei muutu koormatava kinnistu omandisuhe. Koormatava kinnistu omanikel ei ole käesoleva kohtuasja asjaoludel nende maa kasutamise võimalused kohtu määratava juurdepääsu tõttu senisest sedavõrd erinevad, mis annaks alust kaaluda maamaksu kohustusega arvestamist juurdepääsu eest määratava tasu arvutamisel. AÕS § 63 lg 1 p 4, § 631 lg 7 ja § 141 lg 3 alusel määras kohus kinnistusraamatusse märkuse kandmise. Kohus tuvastas koormatava kinnistu omanike kohustuse anda nõusolek kohtu määratud juurdepääsuõiguse kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks (KRS § 341 lg 8 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel). Määruskaebus Elmalin Kinnisvara osaühing palub tühistada maakohtu määrus osaliselt ning teha uus määrus, millega määrata, et iga valitseva kinnisasja omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma koormatud kinnisasja igakordsele omanikule 1925 eurot aastas iga valitseva kinnisasja kohta, alates 14.06.2013; tasu tuleb maksta iga aasta eest ette. Menetluskulud jätta avaldajate kanda. Kinnistu koormamisel kolmandate isikute õigustega väheneb kinnistu turuväärtus. Samuti on ilmne, et tee kasutamine TeeS § 37 lg 3 mõistes eeldab esmalt tee rajamist. Kuna avaldajad kasutavad puudutatud isikule I kuuluvat erateed oma kinnistutele juurdepääsuks, on XXXXX XXX (puudutatud isikule kuuluval kinnisasjal) ehitamise kulud tee kasutamisega seotud kulud TeeS § 37 lg 3 mõistes ning kuuluvad proportsionaalses osas avaldajate poolt hüvitamisele. Eeltoodust tulenevalt saab teha ühese järelduse, et kinnisasja omanikul, kes nõuab juurdepääsuteed üle võõra kinnisasja, tuleb

3(6)

proportsionaalses ulatuses kanda nii tee hoolduskulud, tee rajamise kulud kui ka kompensatsioon omandiõiguse kitsenduse eest. Antud juhul on maakohus avaldajatelt välja mõistnud ainult tee hoolduskulud ning on jätnud tee rajamise kulud ning kompensatsiooni omandiõiguse kitsenduse eest välja mõistmata. Samuti ei ole kohus arvesse võtnud puudutatud isiku maamaksu tasumise kohustust. Juhul, kui kohus määrab avaldajatele juurdepääsu, on käesolevas menetluses tehtud lahend avaldajate huvides. Seega TsMS § 172 lg-st 1 tulenevalt tuleb jätta kõik menetluskulud avaldajate kanda. Avaldajad paluvad jätta määruskaebuse rahuldamata. Viimsi vald on jätkuvalt huvitatud, et kogu XXXXX XXX oleks avalikus kasutuses, kuid juurdepääsuõiguse eest määratava tasu suurust olemasoleva eratee kasutamisel välja pakkuda ei oska. Maakohus määruskaebust ei rahuldanud ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel Tallinna Ringkonnakohtule läbivaatamiseks ja lahendamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ning määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea TsMS §-st 659 ja § 654 lg-st 6 tulenevalt vajalikuks neid käesolevas määruses korrata. Lisaks maakohtu põhjendustele ja vastuseks määruskaebusele märgib ringkonnakohus järgmist. Lahendis nr 3-2-1-85-05 on Riigikohus asunud seisukohale, et juurdepääsuõiguse andmise nõude näol on tegemist taotlusega kohtule lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu küsimused. Naaberkinnisasjade omanike õigused tasakaalustavad vastastikku üksteist ja nendega tuleb vastastikku arvestada, et oleks võimalik inimeste mõistlik ühiselu. Juurdepääsutee määramine on kohtu diskretsiooniotsustus, mille langetamisel peab kohus arvestama kõiki olulisi asjaolusid. Kohtu tehtud diskretsiooniotsuse sisu saavad kõrgema astme kohtud kontrollida piiratult, eelkõige selles osas, kas alama astme kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole kaevatud asjas juurdepääsu määramisel diskretsiooni piire ületanud. Puudutatud isik I on määruskaebuses vaidlustanud juurdepääsu eest tasu määramise. AÕS § 156 lg 1 järgi on ka juurdepääsu kasutamise eest tasu määramine kohtu diskretsiooniotsus (vt Riigikohtu 12.10.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-11, p 11), sest otsuse tegemisel tuleb kohtul kaaluda tasu määramise põhjendamiseks esitatud erinevaid asjaolusid. Hagita asjas TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi selgitab kohus ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Sama sätte lg 7 järgi peab kohus kontrollima avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole esitatud vastuväiteid. Käesolevas asjas on puudutatud isik I arvestanud juurdepääsu tasu suuruseks 1800 eurot aastas, millele lisandub 125 eurot aastas teehoolduskulude katteks. Avaldajad on nõustunud tasuma teehooldustöödeks 8.93 eurot aastas iga kinnistu kohta ning 1/21 juurdepääsu tee aluse maa aastasest maamaksumusest. Kehtiv materiaalõigus ei seo juurdepääsutee kasutamise eest makstava tasu suurust otseselt selleks kasutatava maatüki hooldamise kuludega või selle eest riigile tasutava maamaksu suurusega, vaid annab kohtule õiguse, kui naaberkinnisasjade omanikud ise kokkuleppele ei jõua, määrata konkreetseid asjaolusid arvestades õiglane ja mõistlik tasu. Määruskaebuse väide, et teeniva kinnisasja omanikul on õigus nõuda tasu juurdepääsu talumise eest ehk kompensatsiooni kinnisomandi kitsenduse eest, on iseenesest põhjendatud. AÕS § 156 lg 1 järgi

4(6)

on juurdepääsuga koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda juurdepääsu kasutamise eest tasu, mis lepitakse kokku või kokkuleppe puudumisel määrab selle kohus. Juurdepääsu kasutamise tasu peab kompenseerima juurdepääsuga koormatud kinnisasja väärtuse vähenemist ja/või koormatud kinnisasja omaniku õiguse kinnisasja teistsugusele kasutamisele piiramist. Kinnisasja kasutamine on piiratud näiteks siis, kui koormatud kinnisaja omanik ei saa juurdepääsu asukohaks määratud kinnisasja osa kasutada sihipäraselt põllumajanduslikuks või muuks otstarbeks. Käesolevas asjas on maakohus ringkonnakohtu arvates põhjendatult järeldanud, et puudutatud isik I ei ole põhistanud ega ka tõendanud juurdepääsuga koormamisest tingitud kinnisasja väärtuse vähenemist ega ka omandi kasutamise piiramist. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega ja lisab, et käesoleval juhul on arvestatavaks oluliseks asjaoluks ka see, et puudutatud isik I omandas vaidlusaluse kinnisasja 2006. Aastal. Omandades oli puudutatud isik teadlik Viimsi Vallavalitsuse 13.06.2000 otsusega nr 139 ja 18.01.2005 otsusega nr 9 kehtestatud detailplaneeringutest, mille mõlema järgi oli vaidlusaluse kinnisasja osa, millel paiknes olemasolev pinnakattega tee, määratud juurdepääsuteeks planeeritavatele XXXXX XXX äärsetele elamukruntidele ja see markeeriti detailplaneeringu joonisel avalikult kasutatavaks. Käesolevaks ajaks on detailplaneeringujärgne tee rajatud, kuid see ei ole määratud avalikult kasutatavaks puudutatud isiku I nõusoleku puudumise tõttu sõlmida TeeS § 4 lg 3 alusel vastav leping. Seega pidi puudutatud isik I kinnisasja omandamisel arvestama, et ta ei saa tulevikus vaidlusaluse tee alla jäävat maad eelduslikult kasutada muuks otstarbeks kui ainult teemaana ja ta sai ette näha, et teega piirnevate kinnisasjade omanikel on õigus nõuda juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt oma kinnisajale üle temale kuuluva kinnisasja. Seetõttu ei ole ringkonnakohtu arvates põhjendatud ka puudutatud isiku I see väide, et juurdepääsu tõttu ei saa ta vaidlusalust teed kasutada näiteks laoplatsina või parklana. Eeltoodust lähtuvalt nõustub ringkonnakohus ka maakohtu selle järeldusega, et ei ole alust kaaluda lisaks hoolduskuludele muu tasu määramist ja muu hulgas maamaksu kohustusega arvestamist juurdepääsu tasu määramisel. Määruskaebuse väide, et juurdepääsuteed kasutavad kinnistu omanikud on kohustatud kandma peale tee hoolduskulude ka tee ehituskulusid, ei ole põhjendatud. Kuivõrd puudutatud isik I tegi avaldajatele takistusi oma kinnistutele pääsemiseks, esitasid avaldajad kohtule nõude juurdepääsu määramiseks üle puudutatud isikule I kuuluva kinnisasja AÕS § 156 lg 1 alusel. AÕS §-s 156 sätestatud juurdepääsuõigus üle võõra kinnisasja on kinnisomandi eraõiguslik kitsendus, mis ei sisalda ei kohustust rajada (ehitada) juurdepääs ega ka kohustust kanda selle rajamiseks vajalikke ehituskulusid. Kuivõrd nimetatud sättest tuleneb koormatava kinnisasja omanikule üksnes talumiskohustus, siis on ka vastavat tasu võimalik nõuda üksnes juurdepääsu talumise eest. AÕS § 156 lg 1 sätestatud juurdepääsu kasutamise tasu on sisustatav kui hüvitis omandi väärtuse vähenemise eest ning kui hüvitis talumisega seotud ebamugavuste ja piirangute eest. Ringkonnakohus märgib lisaks, et tasu nõue juurdepääsutee rajamise eest on asjakohane juhul, kui teeniva kinnisasja omanik ja valitseva kinnisasja omanik lepivad kokku, et juurdepääsu tee rajab teeniva kinnisasja omanik ja kulud hüvitab valitseva kinnisasja omanik. Määruskaebuse esitaja viide tee rajamise eest tasu nõudmisel TeeS § 37 lg-le 3, mis sätestab eratee omaniku õiguse nõuda eratee kasutajalt tee kasutamisega seotud kulude katteks hüvitist, ei ole ringkonnakohtu arvates asjakohane. TeeS § 4 lg 2 järgi kohaldatakse avalikult kasutatavale teele juurdepääsule asjaõigusseaduse sätteid ning AÕS § 156 lg-s 1 on juurdepääsuga seoses tasu maksmine reguleeritud. Lisaks märgib ringkonnakohus, et kuigi juurdepääsu asukohta rajatud tee on oma olemuselt (era)tee, ei kohaldu nimetatud tee rajamisele, hooldamisele ja kasutamisele teeniva ja valitseva kinnisasja omanike omavahelises suhtes teeseaduse regulatsioon, kuna juurdepääsutee puhul ei ole tegemist teeseaduse mõistes eratee kasutamisega, vaid tehingu või kohtulahendi alusel tekkiva kinnisomandi eraõigusliku kitsendusega ning sellest tuleneva kasutusõigusega. Nii puudub teenival kinnisasjal asuva eratee omanikul õigus TeeS § 52 alusel keelata valitseva kinnisasja omanikul teed kasutada või sama seaduse § 23 lg 3 alusel juurdepääsuks määratud asukohal asuvat teed likvideerida.

5(6)

Vastavalt ei tulene teenival kinnisasjal asuva eratee omanikule juurdepääsu õigust omava kasutaja suhtes teeseadusest ka kohustusi, sh kohustust teed rajada, hooldada või parandada, kuivõrd tee kasutamine toimub sel juhul kohtulahendist tuleneva õiguse alusel (mitte TeeS § 52 sätestatud kinnisasja omaniku loa alusel). Maakohus on viidates Riigikohtu praktikale leidnud, et eratee omanikul on õigus nõuda tasuna vähemalt TeeS § 37 lg-e 3 järgses ulatuses tee kasutamisega seotud kulutusi ja eelkõige tee omaniku kohustuste täitmiseks tehtavaid kulutusi. Maakohus on järeldanud, et sellisteks kuludeks on eelkõige tavapärased tee suve- ja talihooldekulud ning mõistnud igalt avaldajalt välja juurdepääsutee kasutamise eest 125 eurot aastas, lähtudes tee hooldamiseks vajalikest kuludest. Nagu ringkonnakohtu poolt eelnevalt käsitletud, ei tulene teeniva kinnisasja omanikule valitseva kinnisasja kasuks juurdepääsu määramisest muid kohustusi peale talumiskohustuse. Ringkonnakohus märgib lisaks, et teistsugune käsitlus looks olukorra, kus juurdepääsutee rajamise, hooldamise vmt kohustuse kandjaks võib osutuda isik, kes oma vanuse, tervise või muu sarnase põhjuse tõttu ei ole võimeline talle pandud kohustusi täitma. Juurdepääsu määramisel AÕS § 156 lg 1 alusel lepitakse juurdepääsutee hooldamine valitseva kinnisasja ja teeniva kinnisasja omanike vahel kokku ja kui kokkuleppe järgi jääb juurdepääsu hooldajaks teeniva kinnisasja omanik, siis tuleb asjaosalistel kokku leppida ka hoolduskulude suurus ja kokkuleppe puudumisel määrab teeniva kinnisasja omaniku nõudel selle kohus. Käesoleval juhul ei ole maakohtu määrusega küll puudutatud isikut I määratud juurdepääsutee hooldajaks, kuid kuna menetlusosalistel ei ole vaidlust, et juurdepääsuteed hooldab teeniva kinnisasja omanik, siis on maakohus põhjendatult välja mõistnud juurdepääsutee kasutamise eest hoolduskulud valitsevate kinnisasjade omanikelt. Kuivõrd määruskaebus jääb rahuldamata, jäävad määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud määruskaebuse esitaja kanda.

Tiit Kollom

Ele Liiv

Ulvi Loonurm

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.