S.A. Cito OÜ hagi FIE Kristo Saaremägi vastu 2 624.72 euro võlgnevuse ja lisanduva viivise nõudes 3 393.40 eurot
Hagi hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: S.A. Cito OÜ (registrikood 10797175, asukoht: Oja 13, 43401 Aseriaru küla, Aseri vald), lepinguline esindaja: vandeadvokaadi abi Rait Sarjas (e-post: [email protected]);
Kostja: FIE Kristo Saaremägi (registrikood 11130390, asukoht: Koila küla, 44008 Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa), lepinguline esindaja: Ingridt Allemann (e-post: [email protected]). Asja läbivaatamise kuupäev 19. märts 2014 / Kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista FIE-lt Kristo Saaremägi hageja S.A. Cito OÜ kasuks võlgnevus 1 240 (üks tuhat kakssada nelikümmend) eurot ja 87 senti, s.h põhivõlgnevus 1 150.40 eurot ja seisuga 20.03.2014 arvestatud viivis 90.47 eurot.
3.Välja mõista FIE-lt Kristo Saaremägi hageja S.A. Cito OÜ kasuks viivis põhinõudelt 1 150.40 eurolt alates 21.03.2014 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. 1 (12)
4.Jätta 36.58% hageja S.A. Cito OÜ menetluskuludest kostja FIE Kristo Saaremägi kanda ja 63.42% kostja menetluskuludest hageja kanda.
5.Saata kohtuotsus menetlusosaliste esindajatele teadmiseks. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule (Kalevi 1, Tartu) 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
ASJAOLUD
1.31. mail 2013 esitatud hagiavalduse kohaselt poolte vahel sõlmitud suuline rendilepingu alusel kostja rentis hagejalt põllumaad hagejale kuuluval kinnistul Koila farmi (kinnistusregistriosa nr 2918731). Hageja kohustus andma kostjale kasutamiseks põllumaa ning kostja kohustus maksma selle eest tasu. Kostja ei ole enda lepingust tulenevat kohustust maksta renditud maa eest renditasu täitnud.
2.05.04.2013 esitas hageja kostjale pretensiooni ja palus tasuda võlgnevus summas 2 505.61 eurot. 12.04.2013 esitatud vastuses kostja ei nõustunud võlgnevust tasuma. Hageja on esitanud kostjale arve nr 122 maa rendi tasumiseks 2010.a eest summas 575.20 eurot ja arve nr 211 2011.a eest summas 1 100 eurot, mis on kostjal tasumata. Maa renditasu turuhind oli 2011.a 55 eurot hektar. Eeltoodust tulenevalt on kostja põhivõlg hageja ees summas 1 675.20 eurot.
3.Kuna kostja on olnud arvete maksmisega viivituses, arvestab hageja ka viivist tulenevalt arvel märgitust – 0,1% päevas. 2010.a maksmata arve eest arvestab hageja viivist alates 20.09.2011 kuni 31.05.2013 summas 356.62 eurot (575,20 x 0,1% x 620 päeva). 2011.a maksmata arve eest arvestab hageja viivist alates 08.12.2011 kuni 31.05.2013 summas 592.90 eurot (1 100 x 0,1% x 539 päeva). Kostja võlgneb ühtekokku 2 624.72 eurot.
4.Hageja palus vastavalt VÕS § 8 lg 2, § 11, § 339, § 342 lg 1 välja mõista kostjalt hageja kasuks rendilepingu järgne põhivõlgnevus summas 1 675.20 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis summas 949.52 eurot ning viivis seadusjärgses määras kuni kohustuse kohase täitmiseni.
KOSTJA VASTUVÄITED
5.15. juulil 2013 esitatud vastuses kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et kui hageja nõuab temalt väidetavalt talle maksmata jäetud rendi tasumist, siis peab hageja eelkõige tõendama, et tema ja kostja vahel valitsesid rendisuhted ja et pooled olid maa kasutamise eest kokku leppinud hageja arvetel näidatud summades rendi tasumise. Ainuüksi sellest, et hageja esitab kohtule kaks arvet, mille eest ollakse temale väidetavalt võlgu, kostja arvates ei piisa.
6.Kostja ei eita, et 2007.a sai ta viieks aastaks enda kasutusse Lääne-Virumaal Viru-Nigula vallas Koila külas asuvast hagejale kuuluvast 26.11 ha suurusest Koila Farmi kinnistust 19 ha suuruse loodusliku rohumaatüki (heinamaa), kuid erinevalt hageja poolt väidetust, ei ole tema kunagi sõlminud hagejaga selle maa kasutamise kohta ei suulises ega ka mingis muus vormis rendilepingut. Pooltevahelise suulise kokkuleppe kohaselt andis hageja selle heinamaatüki kostjale 2 (12)
2-13-27614 kasutamiseks ja kostja kohustus selle maatüki üles harima ja kandma selle maatüki tema kasutuses oleku ajal kõik selle korrashoidmise ja säilitamisega seotud vajalikud kulud.
7.Ühelgi aastal alates 2007.a maatüki enda valdusesse ja kasutusse saamisest kuni hageja poolt 13.09.2011.a arve nr 122 esitamiseni ei ole hageja varasemalt esitanud kostjale ühtegi arvet maa kasutamise eest renditasu saamiseks. Samuti ei ole hageja väidetava rendi tasumata jätmise kohta esitanud sel perioodil kostjale ka mingis vormis pretensioone ega nõudekirju. Seega ei pidanud kostja hagejale renti tasuma ja antud juhul ei saa kuidagi rääkida pooltevahelisest rendisuhtest VÕS § 339 tähenduses. Seda, et sellist kokkulepet ka tegelikkuses ei eksisteerinud, kinnitab ka hageja enda käitumine, sest miks muidu esitas ta kostjale 2010.aastal maa kasutamise eest arve alles 2011.a septembri lõpus.
8.Tegelikkuses oli asi muus ja hageja teab seda ise väga hästi, mis juhtus poolte vahel 2011.a. kevadel. Nimelt tuli sel ajal ilmsiks tõsiasi, et hageja on 2010.a asunud omavoliliselt kasutama kostjale kuuluvaid maid 32 ha suurusel pinnal ja üritanud nende maade eest saada läbi PRIA ka toetusi. Sellest teada saades puhkes hageja ja kostja vahel tüli ja see kestab tänaseni. Lisaks selgus samal ajal, et 2011.a kevadel esitas hageja samale maale, mille ta kostja kasutusse oli andnud ja mille eest ta nüüd tagantjärele renti küsib, lisaks kostjale ka ise PRIA-le taotluse pindalatoetuse saamiseks. Tulemusena jäeti toetusest ilma nii hageja kui kostja. See ärritas hagejat veelgi ning pärast seda vahejuhtumit hakkaski hageja esmakordselt rääkima rendi tasumisest. Kostja sellega nõus ei olnud ja otsustas oma saagi koristada ning lõpetada hagejaga mistahes suhted tema maa kasutamise osas.
9.Vahetult pärast saagi koristamist saigi kostja hagejalt esmakordselt arve, mis kannab 13. septembri 2011.a kuupäeva ning numbrit 122 ja mille sisuks on Koila Farmi põllu maa rent 20 ha eest rendihinnaga 28.76 eurot hektar ehk kokku summas 575.20 eurot. Kaks kuud hiljem, s.o. 30.novembril 2011 sai kostja hagejalt uue arve nr. 211 sama maatüki kasutamise eest rendihinnaga nüüd juba 55 eurot hektar ja kokku summas 1 100 eurot. Kuigi hageja väidab hagiavalduses, et tegemist on 2010 ja 2011.a. renditasudega, arvetelt seda ei nähtu.
10.Kuna kostja ei ole hagejaga leppinud kokku maa kasutamise eest renditasu maksmises, siis ei ole tal hageja ees ka mingeid täitmata varalisi kohustusi ja sellest tulenevalt ei ole põhjendatud ka hageja viivisenõue tema vastu.
HAGEJA SEIUKOHAD
11.11. septembril 2013 esitatud seisukohas märgib hageja, et esiteks on kostja renti tasunud (selles osas on olemas kostja kinnitus 15.06.2011) ning teiseks ei oleks rendi nõudmisest loobumine teatud perioodi eest tõendiks, et poolte vahel puudub rendisuhe või et hageja on loobunud rendi nõudmisest.
12.Kostja väidab, et ta ei pidanud tasuma renti, kuna korrashoiukohustuse täitmine oli maa kasutamise tasuna piisav. Kostja poolne maa korrashoiu ja parendamise kohustus tuleneb juba rendilepingu olemusest ning selle kohustuse täitmine ei võta hagejalt rendileandjana renditasu nõude esitamise õigust. Samuti on ebaõige, et kostja kasutusse anti heinamaa. Maa-ameti andmebaasi väljavõttest nähtub, et Koila farmi kinnistul on haritavat maad 23.10 ha ning looduslikku rohumaad kõigest 0,18 ha. 3 (12)
2-13-27614
13.Kostja väide, et hageja andis vaidlusaluse maatüki kostja kasutada 5-aastaseks perioodiks, ei ole õige. Hageja sõlmis kostjaga kokkuleppe, et rendileping sõlmitakse üheks aastaks ning lepingu lõppedes pikendatakse seda juhul, kui kostja on nõus tasuma hagejale renditava maa eest kokkulepitava hinna, milline pidi lähtuma turuhinnast. Seda asjaolu, et pooled pidid hinna iga aasta osas kokku leppima, tõendab nii kostja poolt 15.06.2011 saadetud elektronkiri, millises ta avaldab oma seisukoha rendi suuruse osas kui ka hageja poolt PRIA-le 06.09.2010 esitatud seletuskiri, millises hageja selgitab, et kostjaga puudub kokkulepe rendi suuruse osas.
14.2010.a ning 2011. jätkas kostja maa kasutamist, kuigi poolte vahel kokkulepe puudus. Arusaamatul põhjusel keeldus kostja kujunenud olukorras üldse rendi tasumisest. Kuna poolte vahel kokkulepet ei olnud, esitasid nii hageja kui kostja PRIA-le taotluse ühtse pindalatoetuse saamiseks põllumassiivi nr 65559527786 osas, milline asub hagejale kuuluval kinnistul. PRIA on kinnitanud oma 28.08.2012.a elektronkirjaga, et osutatud põllumassiivi osas toimus topelttaotlemine. Hageja peab vajalikuks selgitada, et lisaks maa sihtotstarbelisest kasutamisest saadavale tulule on kostja taotlenud ning ka saanud aastatel 2007-2010 toetusi ka PRIA-lt. 2011.a ei määratud toetust kummalegi taotlejale, selgitusena toodi välja, et maa kasutajaks ja seega ka kulutuste tegijaks on kostja.
15.Kuna poolte vahel oli rendisuhe, ent kokkulepe puudus hinnas, on tegemist olukorraga, millises on lahtiseks jäetud üks lepingutingimus. Algne poolte vaheline kokkulepe oli, et igal aastal tasub kostja hagejale turuhinna. Hageja andis maatüki kostjale kasutada, eeldades, et pooled jõuavad hinnas kokkuleppele nii 2010. kui 2011.a osas, ent kokkulepet paraku ei sündinud. Nimetatud olukorda reguleerib VÕS § 26 lg 5, millega kooskõlas on hageja määranud nii 2010.a rendi suuruse (arvega nr 122) kui 2011.a rendi suuruse (arve 211). 2010.a renditasu osas on Kostja ise nõusoleku andnud (15.06.2011.a elektronkiri), mistõttu ei saa pooltel selles osas vaidlust olla. 2011.a eest nõuab hageja renditasu keskmist turuhinna ulatuses. Kostja enda avaldatu kohaselt turuhinnaks 55 eurot/ha, millises summas rendi tasumist ka nõuab.
KOSTJA SEISUKOHAD
16.07. oktoobril 2013 esitatud vastuses kostja on seisukohal, et hageja esitatud kirjavahetus ei tõenda seda, et poolte vahel oli Koila farmi maa kasutamiseks sõlmitud rendileping ja et ta just selle maa kasutamise eest maksis Hagejale 26 000 krooni renti. Kostja peab vajalikuks märkida, et alates 2006.a (hagile antud vastuses on märgitud ekslikult 2007.a.) kuni 2010.a kasutas ta hagejale kuuluvaid maid oluliselt suuremas ulatuses kui 20 ha ning alates 2010.a jäi tema kasutusse ainult Koila farmi maa. Summa (26 000 krooni), millest e-kirjavahetuses juttu on, ei olnud tasu Koila farmi maa kasutamise eest, vaid summa, mida kostja tasus temale esitatud arvete alusel kõigi maade kasutamise eest kokku. Seda, et tegemist ei olnud tõepoolest ainult Koila farmi maa rendiga, kinnitab ka Kristo Saaremägi poolt 15.06.2011 S A`ile saadetud e-kirjale eelnenud S Ai poolt 14.06.2011.a kostjale saadetud e-kiri.
17.Asjaolu, et kostja 2010.a maa kasutamise eest kuni 2011.a suveni renti maksma ei pidanud ja et ta ka sellekohast arvet hagejalt ei saanud, kinnitab ka tema poolt hagejale 15.06.2011 saadetud e-kirja lõpp, milles ta märgib, et „Ainuke maa, mis ma sinult rendin, on Koila Farmi põld (PRIA taotlusel 20 ha), mis teeb kokku 575,2 eurot. Ootan sellekohast arvet juba veebruarist alates, nagu sulle varem ka öelnud olen juba“. Samuti kinnitab seda asjaolu ka Hageja arve nr. 122, mis esitati Kostjale alles 13.09.2011 pärast seda, kui kostja poolt konkreetse maatüki kasutamine lõpetati. 4 (12)
2-13-27614
18.Hageja poolt esitatud e-kirjavahetus kinnitab pigem just kostja väiteid selle kohta, et tegelikult ei olnud pooled ühelgi aastal maa kasutamise tasus kokku leppinud. Vastasel korral ei oleks nad alles 2011.a juunis 2010.a rendisumma suuruse üle vaielnud. Hageja saaks kõige paremini oma nõude olemasolu tõendada tema poolt aastate lõikes kostjale esitatud rendiarvetega. Nendest selguks, kui suures summas ja millise maatüki kasutamise eest kostja oli kohustatud hagejale aastate lõikes renti tasuma. Hagejal peaksid kõik kostjale ajavahemikul 2006-2011 esitatud rendiarved veel alles olema ja ei saa olla ühtegi mõistlikku põhjendust, miks ta neid kohtule esitada ei saa. Kostja arvates ei ole käesoleval ajal vaidlusalune, kas ta on hagejale tema maade kasutamise eest renti tasunud, vaid vaidlusalune on see, kas ta üldse pidi ja kui pidi, siis mis ajast alates ning kui palju ta pidi maksma renti Koila farmi maa kasutamise eest.
19.Kuigi hageja on seadnud kahtluse alla kostja väited selle kohta, et ta ei pidanud kuni 2011.a sügiseni Koila farmi maa eest renti tasuma, ei ole hageja ka ise vastupidist, et kostja pidi selle maa eest renti tasuma, tõendanud.
20.Hageja esitatud lisa 5 näitab maa kasutuse tüüpi 2013.a seisuga, mitte ei kajasta 2006.a aegset seisu, mil kostja selle maatüki enda kasutusse sai. Oma varasema väite kinnituseks on kostja teinud taotluse PRIA-le ja palunud väljastada temale tema poolt PRIA-le 2006.a esitatud pindalatoetuse taotluse koopia koos Koila Farmi (põld nr. 36) põllumassiivi kaardiga.
21.Vastuolulised on ka kõik ülejäänud hageja vastuses toodud väited. Kostja Hageja väidetega ei nõustu. Esiteks ei tõenda hageja poolt kohtule esitatud lisa 6 mitte kuidagi seda, et leping Koila farmi maa kasutamiseks sõlmiti üheks aastaks. See dokument (seletuskiri) kujutab endast tegelikult hageja poolt PRIA-le antud vastust selle kohta, miks ta esitas 2010.a Koila farmi maale topelttaotluse toetuste saamiseks, kui tegelikult kasutas seda maad kostja. Samuti ei kinnita hageja väiteid 1.aastase lepingu kohta ka 15.06.2011 elektronkiri. Kui leping oleks sõlmitud 1 aastaks nagu hageja väidab ja see pikenes vaid juhul, kui kostja oli nõus tasuma hagejale kokkulepitud hinna, siis tekib küsimus, kuidas pikenes 2009.a sõlmitud leping 2010.aastaks, kui pooled ei olnud veel isegi 2011.a suveks 2010.a maa hinnas kokkulepet saavutanud. 22 Kui leping oli sõlmitud 1.aastaks ja hageja kostjaga 2009.a lõpus järgnevaks aastaks rendi suuruse osas kokkuleppele ei jõudnud, siis miks hageja juba 2010.a alguses lepingut üles ei öelnud. Kuna pooled ei olnud ei 2010.a ega ka 2011.a rendi suuruse osas kokku leppinud, siis ei saa kostja nõustuda ka hageja poolt ühepoolselt tagantjärgi määratud rendihinnaga.
KOHTUISTUNG
23.Kohus arutas asja 20. jaanuaril 2014 toimunud kohtuistungil. Kohtuistungil hageja esindajad jäid hagi juurde. Hageja muutis viivisenõuet selliselt, et palub välja mõista viivis hagi esitamise seisuga lähtudes TsMS § 367.
24.Kostja ja tema esindaja käid kostja vastuväidete juurde, leides, et kostja ei ole kasutanud rendi suhte alusel hageja maid.
25.Kohtuistungil pooled esitasid taotluse istungi edasi lükkamiseks, pooltele täiendavate tõendite esitamise tähtaja määramiseks ning asja edasi kirjalikus menetluses lahendamiseks, mille kohus rahuldas. 5 (12)
2-13-27614
TÄIENDAVAD SEISUKOHAD
26.19. veebruaril 2014 esitas hageja kohtule täiendava seisukoha analoogse maa renditasu suuruse kohta aastatel 2010-2011, võttes võimalusel arvesse ka PRIA toetuse saamist/mittesaamist. Hageja esitas 12.02.2014 koostatud teabepäringu PRIA-le, millises hageja palus informatsiooni PG Estate Estonia OÜ-lt renditud põllumassiividele 2010.a ja 2011.a taotletud ja saadud toetuste osas. Vastuses teabepäringule teavitas PRIA, et katastriüksustel 15301:001:0031 asuvatele põllumassiividele 66059397077 (6,63 ha) ja 66059354886 (4,39 ha) ning katastriüksusel 15401:001:0141 asuvale põllumassiivile 6589535293 (20,32 ha) on 2011.a taotlenud ebasoodsamate piirkondade toetust ja ühtset pindalatoetust hageja. Pindala, millisele toetust taotleti, on sisuliselt sama Koila farmi kinnistu pindalaga – Koila farmil 20 ha, PG Estate Estonia OÜ-lt renditud maade puhul 19,64 ha. Võttes arvesse, et Koila farmi kinnistu seisukord oli oluliselt parem – tegemist oli viljakasvatuseks sobiva maaga, mitte aga heinamaaga, mida hageja rentis sisuliselt sama tasu eest – ei ole hageja poolt nõutud hind 55 eurot hektari kohta ülemäärane, vaid tegemist ongi selle piirkonna keskmise turuhinnaga.
27.19.02.2014 esitas ka kostja kohtule täiendava seisukoha põllumajandusmaa võimaliku rendi suuruse kohta aastatel 2010-2011 sarnases piirkonnas. Kostja lepinguline esindaja esitas ViruNigula Vallavalitsuse soovitusel teabepäringud Rabaveere Farm OÜ-le, Aasukalda Farm OÜ-le, Varudi Mõis OÜ-le ja Puico Grupp OÜ-le. Kõigi eelnimetatud äriühingute poolt antud vastustest nähtub, et Puico Grupp OÜ kasutas kõiki tema kasutusse antud maid nii 2010 kui 2011. täiesti tasuta, tehes üksnes kulutusi maa ülesharimisele ja korrashoiule. Ülejäänud kolm ettevõtjat (Rabaveere Farm OÜ, Aasukalda Farm OÜ ja Varudi Mõis OÜ) maksid osade maade kasutamise eest renti ja osa maid kasutasid nad tasuta, kandes üksnes maa korrashoidmisega seotud kulud. Vastustest selgub seegi, et kõik need neli põllumajandusettevõtjat said PRIA toetusi ja sõltumata selle saamisest oli maa rendihind nii 2010 kui 2011.a kõigil sarnane, kõikudes 2010.a. 0-350 krooni/ha ja 2011.a. 0-25 eurot/ha. Eelnimetatud tõendid kinnitavad kostja ütlusi selle kohta, et tegelikult kasutatigi aastatel 2010-2011 Viru-Nigula vallas maid valdavalt tasuta ja maakasutajate kuludeks olidki maa korrashoidmise ja säilitamisega seotud kulud ning maaomaniku eest tasutud maamaks. Sarnaselt kasutas Viru-Nigula vallas asuvaid hagejale kuuluvaid maid ka kostja kuni 2011.a kevadeni, mil tekkis esimene tüli hageja ja kostja vahel seoses PRIA toetuste saamisega ja pärast mida hageja 2011.a septembris kostjale juba ka esimese rendiarve esitas. Nimetatud tõenditest ei nähtu, et aastatel 2010-2011 oleks kehtinud Viru-Nigula vallas põllumajandusmaa rentimisel keskmise turuhinnana hageja väidetud 55 eurot/ha.
VASTUVÄITED TÄIENDAVATELE SEISUKOHTADELE
28.03.03.2014 esitatud seisukoha järgi hagejale teadaolevalt on vastused/arvamused väljastanud isikute juhatuse liikmed või prokurist kostja head tuttavad, mistõttu ei pruugi nende poolt antud hinnangud olla objektiivsed. Olulisem aga on asjaolu, et Kostja on esitanud tõenditena kolmanda isiku vastused küsimustele, ent ei ole esitanud ühtegi dokumenti, millised tõendaksid kolmandate isikute väiteid. Kolmandatel isikutel ei oleks olnud keeruline esitada rendilepingud või vähemalt loetelu rendilepingutest ning märkida sinna juurde rendi suurus. Praegusel juhul seda tehtud ei ole, mistõttu on tegemist kirjalikus vormis esitatud kolmanda isiku paljasõnaliste väidetega. Kostja on kinnitanud, et poolte vahel oli 2010. aasta osas rendi suuruse kohta kokkulepe, ka oma kirjades OÜ-le Rabaveere Farm, OÜ-le Varudi Mõis ning OÜ-le Aasukalda Farm märgib kostja, et hagejal oli õigus temalt renti nõuda. Hageja on tõendanud, et tema poolt 2011. aasta eest nõutud renditasu ei olnud ülemäärane, vaid vastas kohalikule turuhinnale, kuna hageja ise rentis samas 6 (12)
2-13-27614 piirkonnas maid hinnaga, mida nõuab kostjalt. Kostja ise on kinnitanud, et 2012. aastal rentis ta maid hinnaga 55 eurot hektar.
29.03.03.2014 esitas ka kostja lepinguline esindaja kohtule seisukoha hageja täiendavale seisukohale. Kostja leiab, et kuigi Ida-Virumaal asuv Aseri vald piirneb läänest tõepoolest LääneVirumaal asuva Viru-Nigula vallaga, ei saa hageja esitatud rendilepingut Viru-Nigula vallas asuva Koila Farmi maade rendihinna määramisel arvestada. Kostja arvates ei iseloomusta üksik rendileping mitte kuidagi antud piirkonna keskmist rendihinda tervikuna ja lisaks ei ole välistatud, et konkreetne leping väljendab kõrgeimat rendihinda Ida-Virumaal Aseri vallas, mitte aga keskmist hinda. Ja ammugi ei väljenda see Lääne-Virumaal Viru-Nigula vallas vaidlusalusel perioodil tasutavaid keskmisi hindu. Lisaks on esitatud lepingu sisus väga palju küsitavusi, mis tahes-tahtmata tekitab mõtte, et tegu võib olla fabritseeritud tõendiga ja on seetõttu ebausaldusväärne. Esiteks on esitatud lepingu tekstis viidatud mitmes kohas punktidele, mida konkreetses lepingus tegelikult ei esine. Samuti on selle rendilepinguga hõlmatud maatükk, mida tegelikkuses maakatastris ei ole olemas. Kolmandaks tekitab küsitavusi lepingu kehtivuse tähtaeg (sõlmitud 01.03.2011 ja kehtib kuni 30.09.2011) ja säte, mis lubab lepingu sõltumata selle lühiajalisusest pooltel igal ajal lõpetada. Kostja arvates ei ole Ida-Virumaal Aseri vallas hageja poolt esitatud rendilepinguga hõlmatud maad sarnased Lääne-Virumaal Viru-Nigula vallas asuva Koila Farmi maaga. Hageja renditud maade näol Aseri vallas on tegemist heinamaaga, mis ei ole haritav ja millel paikneb käesoleval ajal osaliselt tuulepark. Kostja renditud maa puhul (Koila Farmi maa) on tegemist haritava maaga.
KOSTJA SEISUKOHAD
30.14. märtsil 2014 esitatud kostja seisukoha kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja on S A`ile või tema lähikondsetele või temaga seotud juriidilistele isikutele kuuluvaid maid alates 2006.a. kuni 13.09.2011.a põllumajandusliku tootmise eesmärgil kasutanud. 2006.a ja 2007.a oli kostja kasutuses kokku 3 kinnistut kogupindalaga 66,5 ha, s.h. põllumassiiv nr. 65559527786 ehk põld nr. 36 (vaidlusalune Koila Farmi kinnistu) suurusega 20 ha. Kostja lõpetas nendest maatükkidest kahe Ida-Virumaal Aseri vallas asuva maatüki kasutamise juba 2009.a. Maatükkide kostja kasutuses ja valduses oleku 5 aasta jooksul, on kostjale üldse esitatud tasumiseks kokku 3 arvet. Esimese arve sai kostja 10.03.2010.a FIE M Alt selgitusega „teenused“ summale 16 000 krooni, teise arve 15.03.2010 FIE S Ailt selgitusega „teenused“ summale 16 000 krooni ja kolmanda arve 13.09.2011.a S.A. Cito OÜ-lt selgitusega „maa rent Koila Farmi põld“ summale 575,20 eurot. Peale maa kasutamise lõpetamist sai kostja veel ka neljanda arve, s.o. 30.11.2011 S.A.Cito OÜ-lt summale 1 100 eurot selgitusega „ Maa rent Koila“ (vaidlusalune). Eelöeldust nähtub, et esmakordselt esitas hageja kostjale Koila Farmi maa kasutamise eest rendinõude 13.09.2011.
31.Kostja ei nõustu hagejaga väitega, mille kohaselt „2010.a. renditasu osas on kostja ise nõusoleku andnud (15.06.2011.a elektronkiri)“. Hageja poolt osundatud e-kirjas ei viita mitte ükski sõna sellele, et jutt käiks 2010.a renditasust. Kirja kirjutamise ajal pakkus kostja välja, et ta on nõus tasuma ainsa sel aastal tema kasutuses oleva maa (Koila Farmi maa) eest renti arvestusega 28,76 eurot/hektar, mis kokku teinuks 575,20 eurot, kuid siis hageja selle hinnaga ei nõustunud.
7 (12)
2-13-27614
32.Kostja on kõigi nende aastate jooksul, mil ta hagejale kuuluvat maad kasutas, olnud teadmisel, et tegemist oli 5 aastaks sõlmitud lepinguga, s.t. lepingu kehtivusaeg pidi lõppema 01.10.2011.a. Kuni 13.09.2011.a ei toimunud poolte vahel mingeid läbirääkimisi lepingu pikenemise küsimuses. Maakasutus jätkus aasta-aastalt automaatselt ilma, et pooled oleksid mingeid läbirääkimisi lepingu pikenemise osas pidanud. Sellest tulenevalt on kostja pigem arvamusel, et pooltevaheline leping oli tegelikult juba aastaid tagasi muutunud tähtajatuks.
33.Kostja arvates on tingimusteks, milles pooled peaks olema alati kokkulepe saavutanud, üldjuhul lepingu ese ja hind. Kostja sõlmis hagejaga maa kasutamiseks lepingu tingimusel, et ta harib heinamaa üles ja kannab selle maa tema kasutuses oleku ajal kõik selle korrashoidmise ja majandamise säilimisega seotud kulud, s.t. pooled leppisid 2006.a lepingu sõlmimisel kokku hinnas 0.- krooni, mis kehtis kuni 2010.a lõpuni ja peale euro kasutuselevõttu 0 eurot. Mitte kunagi ei ole pooled leppinud kokku selles, et hagejal kui rendileandjal on rendi suuruse osas ühepoolne lepingu muutmise õigus. Kostja on arvamusel, et kui hageja soovis lepingu tingimusi muuta, siis pidanuks ta kostjale sellekohast tahet ka väljendama. Vastavalt TsÜS § 69 tuleb tahteavaldus väljendada ja see muutub kehtivaks tahteavalduse adressaadi poolt kättesaamisega. Ilmselgelt ei saa tahte väljenduseks ehk lepingu tingimuste muutmiseks pidada arve esitamist suvalise ühepoolselt kehtestatud hinna alusel. Ilma vastava kokkuleppeta on hageja ühepoolne rendihinna tõstmine 2010.a 0.- eurolt 28,76 eurole/ha ja 2011.a. 0.- eurolt 55 eurole/ha alusetu.
34.Kui kohus leiab, et kostja on kohustatud maksma hagejale 2010 ja 2011.a vaatamata vastavasisuliste kokkulepete puudumisele maa kasutamise eest renti, siis tuleb hinna määramisel juhinduda VÕS § 28 lõikes 2 sätestatust.
35.Hageja esitatud tõendeid ei saaks hinna määramise vajadusel arvesse võtta, sest esitatud rendileping ei kajasta lepingu täitmise kohas seda liiki lepinguliste kohustuste täitmise eest tavaliselt tasutavat hinda, vaid kajastab teises maakonnas tasutavat hinda. Samas on üldtuntud ja teada ka fakt, et Ida-Virumaal on põllumajandusmaa rendihind läbi aegade olnud kõrgem kui Lääne-Virumaal. Lõpetuseks tahab kostja märkida ka seda, et hageja on tõlgendanud kostja sõnu 4 suurimale põllumajandusettevõtjale saadetud kirjades valesti, jättes kontekstist välja lause teise poole. Kostja tõepoolest märkis neis teabenõuetes, et hagejal oli õigus hakata renti küsima, kuid kostja märkis seejuures ka seda, et selle saamine eeldas mõlemapoolset kokkulepet. Selle viimase lause osa on hageja tähelepanuta jätnud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
36.Kohus tutvunud hagiavalduse, kostja vastuse ja poolte seisukohtadega, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ning uurinud tsiviilasja toimikus olevaid dokumentaalseid tõendeid leidis, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
37.Võlasuhte tekkimise alusel on sätestatud võlaõigusseaduse (VÕS) § 3 p 1, mille kohaselt võlasuhe võib tekkida lepingust. VÕS § 8 lg 1 järgi leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. VÕS § 9 lg 1 alusel leping sõlmitakse pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. 8 (12)
2-13-27614
38.Kinnistusregistri elektroonilise väljavõtte kohaselt alates 28.07.2004 kuulub S.A Cito OÜ-le (hagejale) omandiõiguse alusel kinnistu Koila Farmi, kinnistusregistriosa nr 2918731, asukohaga Viru-Nigula vald, Lääne-Virumaa, pindalaga 26.11 ha, sihtotstarbega 100% maatulundusmaa (t. lk. 8). Hagiavalduse kohaselt kostja kasutas põllumaad hagejale kuuluval kinnistul Koila Farmi rendilepingu alusel ja kohustus maksma selle eest tasu. Kostjal ei ole vaidlust hagejale kuuluva põllumaa kasutamise üle. Kostja ei vaidle vastu, et 2006.a sai ta viieks aastaks enda kasutusse Lääne-Virumaal Viru-Nigula vallas Koila külas asuvast hagejale kuuluvast 26.11 ha suuruse Koila Farmi kinnistust 20 hektari suuruse loodusliku rohumaatüki (heinamaa). Kostja vaidleb hagile vastu põhjusel, et kostja pole sõlminud hagejaga selle maa kasutamise kohta rendilepingut ning et suulise kokkuleppe kohaselt andis hageja selle heinamaatüki kostjale kasutamiseks ja kostja kohustus selle maatüki üles harima, kandma selle maatüki tema kasutuses oleku ajal kõik selle korrashoidmise ja säilitamisega seotud vajalikud kulud. Sellega on tõendatud, et poolte vahel oli lepinguline suhe. Vaidluse lahendamiseks analüüsib kohus, kas kostja väited, et tegemist oli tasuta kasutamise lepinguga, on põhjendatud ning kas ja millises ulatuses hagi tuleb rahuldada.
39.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 tulenevalt otsust tehes hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. Kui asjas on esitatud mitu nõuet, teeb kohus otsuse kõigi nõuete kohta.
40.Pooled on ettevõtjad äriseadustiku (ÄS) § 1 mõttes, hageja on ÄS § 135 lg 1 sätestatud äriühing, kostja aga ÄS § 75 alusel registrisse kantud füüsilisest isikust ettevõtja. VÕS § 28 reguleerib hinna määramist, mille järgi majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingute puhul eeldatakse, et need on tasulised. Kostja ei vaidle vastu, et hagejale kuuluvad maad oma majandustegevuses kasutas. Kostja on esitanud muu hulgas ka Põllumajanduse Registrite ja Informatsiooni Ametile (PRIA) taotlused hagejalt oma kasutusse võetud maadele pindalatoetuste saamiseks (t. lk. 43, 48, 62-65), mis kinnitab, et tegelikult poolte vahel sõlmitud leping oli sõlmitud majandus- kutsetegevuses, mille tõttu kehtib VÕS § 28 lg 1 sätestatud tasu maksmise eeldus. Kohus leiab, et tasuta kasutamise lepingu sõlmimise tõendamise tõendamiskoormis on poolel, kes tasuta kasutamisele tugineb. Üldjuhul ei ole võimalik äriühingute (ettevõtjate) vahel sõlmitud lepingutes tasuta kasutamises suuliselt kokku leppida, sest VÕS § 28 lg 1 sätestatud eelduse välistamine peab olema kirjalikult vormistatud.
41.Eeltooduga on tuvastatud, et poolte vahel sõlmitud leping on rendileping. Rendilepingu mõiste on sätestatud VÕS § 339 ja mille kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). VÕS § 340 lg 2 sätestab, et põllumajandusliku rendilepingu kohta sätestatut ei kohaldata rendilepingule, mille esemeks on alla 2 hektari suurune maatükk. Käesolevas vaidluses on lepingu esemeks 20 hektari suurune maatükk (t. lk. 43), millest tingituna saab järeldada, et vaidlusele on kohaldatav VÕS § 340 sätestatud põllumajanduslik rendileping, mille esemeks sama paragrahvi 1 lõike järgi võib olla peamiselt põllumajanduslikuks tootmiseks määratud ettevõte, sealhulgas põllumajandusliku tootmisega seotud mittepõllumajanduslik ettevõte, põllumajanduslik kinnisasi või selle osa. Põllumajandusliku kinnisasja rentimisel eeldatakse, et rendileping hõlmab ka päraldisi ja kinnisasjaga seotud õigusi.
9 (12)
2-13-27614
42.TsMS § 439 järgi kohus ei või otsuses ületada nõude piire ega teha otsust nõude kohta, mida ei ole esitatud. Hageja nõudeks on renditasu nõudmine 2010 ja 2011 aastate eest. Kuna teisi nõudeid menetluses esitatud ei ole, siis käesoleva vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust asjaolul, kas rendileping oli sõlmitud määratud ajaks (kuni 1 aasta) või määramata ajaks. Ei ole tähtsust ka sellel, kas ja millisel viisil rendileping pikenes ning kas ja millal rendileping muutus tähtajatuks. Samuti ei ole tähtsust sellel, kas ja millal toimus rendilepingu ülesütlemine ning kas rendileping on kehtiv. Ei ole mingit tähendust ka sellel, kas kostja on varasemate aastate eest renditasu maksnud või mitte. Ka hageja poolt arvete esitamata jätmisel ei ole tähtsust, sest kohustus ei teki arve esitamisest ning arve esitamata jätmine ei vabasta kohustuse täitmisest.
43.VÕS § 26 lg 2 tulenevalt, kui lepingupooled ei jõua lahtises tingimuses kokkuleppele või kui lepingupool või kolmas isik ei määra lahtist tingimust, ei mõjuta see lepingu kehtivust, kui ei saa eeldada lepingupoolte teistsugust tahet. Käesoleva otsuse punktis 40 kohus on leidnud, et poolte vahel sõlmitud lepingu näol ei ole tegemist tasuta kasutamise lepinguga. VÕS § 26 lg 9 p 1 kohaselt lepingupool võib nõuda, et lahtise tingimuse määraks kohus, kui lepingupooled ei saavuta selle tingimuse suhtes kokkulepet. Sama paragrahvi 10. lõike järgi kohus määrab lepingu lahtise tingimuse, lähtudes lepingu olemusest ja eesmärgist. Käesolevas vaidluses ei ole võimalik asuda seisukohale, et renditasu suuruses kokkuleppe puudumise tõttu jäi rendileping sõlmimata. Kostja on ka ise leidnud oma 14.03.2014 seisukohas, et kui kohus leiab, et kostja on kohustatud maksma hagejale 2010 ja 2011.a vaatamata vastavasisuliste kokkulepete puudumisele maa kasutamise eest renti, siis tuleb hinna määramisel juhinduda VÕS § 28 lõikes 2 sätestatust.
44.Renditasu suuruse määramiseks on hageja esitanud tema ja PG Estate Estonia OÜ vahel 01.03.2011 sõlmitud rendilepingu nr 4308/4258/4304, mille kohaselt kolme Aseri vallas asuva kinnistu eest üldpindalaga 23.19 ha on hageja 15.11.2011 tasunud renditasu 1 252.26 eurot, s.o 54 eurot hektari eest (t. lk. 108-112). Kostja esitatud OÜ Aasukalda Farm e-kirja kohaselt aastatel 2010 ja 2011 Viru-Nigula vallas suurim rent oli 200 krooni (12.78) eurot) hektar ja väiksem rent 45 krooni (2.88 eurot). Varudi Mõis OÜ 13.02.2014 e-kirja kohaselt vaidlusalusel ajal olid rendisummad 0.- kuni 25 eurot hektar. Rabaveere Farm OÜ 14.02.2014 e-kirja kohaselt 2010 aastal oli keskmine rendimakse 200 krooni (12.78 eurot), 2011 aastal oli keskmine rendimakse 20 eurot hektari kohta. (t. lk. 119-124).
45.Hageja on 13.09.2011 koostanud kostjale arve nr 122 Koila Farmi 20 hektari rendi eest summas 575.20 eurot, s.o 28.78 eurot hektari kohta tasumise tähtajaga 20.09.2011. Arvel ei ole viidet perioodi kohta, mille eest arve esitatakse ega viidet lepingule, mille alusel seda esitatakse. Hagiavalduses väidab hageja, et arve nr 122 on esitatud 2010 aasta eest. 30.11.2011 on hageja koostanud kostjale arve nr 211 Koila Farmi 20 hektari rendi eest summas 1 100 eurot, s.o 55.00 eurot hektari kohta, tasumise tähtajaga 07.12.2011. Ka sellel arvel ei ole viidet perioodi kohta, mille eest arve esitatakse ega viidet lepingule, mille alusel seda esitatakse. Hagiavalduses väidab hageja, et arve nr 211 on esitatud 2011 aasta eest.
46.Hagejale 15.06.2011 saadetud e-kirjas kinnitab kostja, et maa hind on sama, mis kokku lepiti neli aastat tagasi, s.o 450 krooni (28.76 eurot) hektari kohta ning mis kostja 2009 aastal tagantjärgi ära maksis summas 26 000 krooni. Ainuke maa, mida kostja rendib, on Koila Farmi, mis teeb kokku 575.20 eurot. Kostja ootab sellekohast arvet juba veebruarist alates (t. lk. 43). Hageja esitatud arve nr 122 ja kostja e-kirjaga on tuvastatud, et tegelikult on pooled saavutanud 10 (12)
2-13-27614 kokkulepet 2010 renditasu kohta summas 575.20 eurot, mis ei sisalda käibemaksu. Nimetatud renditasu on 25.24 euro/ha võrra väiksem hageja poolt esitatud rendilepingus nr 4308/4258/4304 toodud Aseri vallas renditud sarnaste põllumaade rendihind ning 3.78 eurot/ha võrra väiksem Varudi Mõis OÜ 13.02.2014 e-kirjas toodud Viru-Nigula vallas renditud sarnase põllumaa suurem rendihind. Hageja ei ole toonud ühtegi mõislikku põhjendust, miks kostja peab tasuma 2011 aasta eest renditasu võrreldes 2010. aastaga 26.24 eurot võrra suuremas summas (55 - 28.76). 2011 aastal ei ole Eesti majanduses ega põllumajanduses olulisi muutusi toimunud, mistõttu ole põhjendatud kostjalt 2011 aasta eest 2010 aasta renditasust suuremas summas tasu väljamõistmine. Kohus hinnanud esitatud tõendeid kogumis rahuldab hagi põhisummas 1 150.40 eurot, s.h renditasu 2010 aasta eest 575.20 eurot ja 2011 aasta eest 575.20 eurot, so iga aasta eest 28.76 eurot/hektar.
47.VÕS § 82 lg 7 alusel kohustus muutub sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist pärast käesoleva paragrahvi lõikes 3 nimetatud kohustuse täitmiseks mõistlikult vajaliku aja möödumist. Käesoleval juhul kohtul ei ole võimalik tuvastada, millal kostja kohustus sissenõutavaks muutus. Asjas ei ole tõendatud, et kohustus muutus sissenõutavaks arve esitamisega. VÕS § 82 lg 3 järgi, kui kohustuse täitmise aega ei ole kindlaks määratud ja see ei tulene ka võlasuhte olemusest, peab võlgnik kohustuse täitma selle täitmiseks mõistlikult vajaliku aja jooksul pärast lepingu sõlmimist või muul alusel võlasuhte tekkimist, arvestades eelkõige kohustuse täitmise kohta, viisi ja olemust. 05.04.2013 esitas hageja pretensiooni ja palus kostjalt tasuda võlgnevus hiljemalt 15.04.2013. Seda kohus loeb tasumise nõude esitamiseks, mille alusel loeb nõude sissenõutavaks muutunuks alates 16.04.2013. Kuna kostja ei ole selleks ajaks kohustust täitnud, siis kuulub kostjalt väljamõistmisele hageja kasuks viivis alates 16.04.2014 kuni 20.03.2014 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras summas 90.47 eurot. Viivise arvestab kohus alljärgnevalt: 16.04.2013 - 30.06.2013 77 päeva x 1 150.40 x 8.75% aastas (0.024% päevas) = 21.25 eurot; 01.07.2013 - 31.12.2013 184 päeva x 1 150.40 x 8.50% aastas (0.023% päevas) = 48.68 eurot; 01.01.2014 – 20.03.2014 79 päeva x 1 150.40 x 8.25% aastas (0.0226% päevas) = 20.54 eurot Kokku 90.47 eurot
48.Hageja on taotlenud TsMS § 367 alusel viivise väljamõistmist kuni põhivõlgnevuse tasumiseni, mistõttu ka alates 21.03.2014 kuni põhinõude täitmiseni kulub kostjalt väljamõistmisele viivis põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulud
49.Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Kooskõlas TsMS § 163 lg 1 hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hagi rahuldatakse summas 1 240.87 (1 150.40 + 90.47), mis on 36.58% hagist. Seega kohus jätab 36.58% hageja menetluskuludest kostja kanda ja 63.42% kostja menetluskuludest hageja kanda. 11 (12)
2-13-27614
50.Kohtuotsus on tehtud ülaltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 405 lg 1, § 434, § 436, § 438, § 442, § 453 lg 1, lg 2, § 631, § 632 lg 1 sätete kohaselt.
/digitaalselt allkirjastatud/
Ifret Mamedguseinov Kohtunik
12 (12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.