M-A E i hagi V R e ja V R vastu tahteavalduse andmise kohustuse tuvastamiseks ja valduse vabastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 07. mai 2013 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
M-A E i apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
15.10.2013, avalik kohtuistung
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: M-A E (isikukood XXXXXXX), esindajad adv Klen Laus ja adv Katri Tomson Kostja I: V R (isikukood XXXXXXX) Kostja II: V R (isikukood XXXXXXXX) Kostjate lepinguline esindaja adv Janno Kuusk
lepingulised
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 07.mai 2013 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
2.Kohustada V R t ja V R t andma nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 133102 (XXXXXXX) kolmandasse jakku tehtud kande nr 1 kustutamiseks, millega kanti kinnistusraamatusse eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks ühiselt V R e ja V R kasuks.
Kohustada V R t ja V R t vabastama Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 133102 kantud kinnistu asukohaga XXXXXXXXX ja andma kinnistu valdus üle M-A E ile.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta kõik esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kulud solidaarselt kostjate, V R e ja V R kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Credolin Kinnisvara esitas 06.07.2012 Harju Maakohtule hagi V R e ja V R vastu tahteavalduse andmise kohustamiseks ja valduse vabastamiseks. 04.02.2013 määrusega luges kohus hagejaks OÜ Credolin Kinnisvara asemel kinnistu uue omaniku M-A E i.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid esialgne hageja ja kostjad 19.12.2008 Harjumaal, Harku vallas, Tabasalu alevikus, XXXXXXXX asuva kinnistu (registriosa nr 133102) võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärgete kinnistamiseks. Alates 27.11.2012 on kinnistu omanik M-A E .
3.Kostjad ei täitnud kohaselt müügilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi. Müügilepingu p 8.1.2 kohaselt oli esialgsel hagejal kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni õigus müügilepingust taganeda, kui kostjad ei tasu müügilepingu alusel hagejale lepingu eseme ostuhinnalt tasumisele kuuluvat kahe kuu intressi. Kostjad tasusid kokku intressi 15 607,11 eurot, viimane intressimakse tehti 12.07.2011. 30.08.2011 saatis esialgne hageja kostjatele nõude müügilepingust tuleneva võla tasumiseks ja hoiatuse müügilepingust taganemiseks, mille kostja II sai kätte.
4.Esialgne hageja taganes 29.09.2011 notariaalselt tõestatud avaldusega müügilepingust, märkides taganemise alusena kostjate intressimaksete võla ja põhivõla osamakse võla. Taganemisavaldus edastati kostjatele posti teel tähitud kirjana koos väljastusteatega. Esialgne hageja nõudis kostjatelt nende kasuks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmist ja kinnistu valduse üleandmist. Kostjad seda ei teinud. Kostjate vastuväited
5.Kostjad vaidlesid hagile vastu. Puudub vaidlus, et kostjad jätsid lepingulised kohustused täitmata. Kostjate võimetus kohustusi täita tulenes majanduskriisist. Taganemisavaldust ei ole kostjale I kätte toimetatud. Lepingust taganemine ei ole kohane õiguskaitsevahend, sest taganemisavaldus tehti liiga hilja. Müügilepingu p-st 8.1.2 nähtub, et taganemise alus oli olemas juba 2009.a mais intressi osas ja juunis põhiosa makse osas. 2009.a septembris sõlmitud lepingu muudatusest nähtub,
et esialgne hageja teadis, et kostjad ei suuda lepingut täita. Sellele järgnenud kahe aasta ja kolme kuu pikkune periood ületab mõistliku aja. Mõistlik taganemise aeg oleks olnud kuus kuud. Esialgne hageja ei käitunud heas usus. Kinnistul asuv elamu on kostjate ja laste elukoht. Seaduse eesmärk ei saa olla hageja kui omaniku mugavus. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
6.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Poolte vahel ei ole vaidlust, et esialgne hageja ja kostja sõlmisid müügilepingu ja muutsid seda teise, käesoleva vaidlusega hõlmamata kinnistu osas. Müügilepingu täitmise tagamiseks kanti kinnistusraamatusse eelmärge mõlema kostja kasuks. Kostjad jätsid müügilepingust tulenevad rahalised kohustused osaliselt täitmata. Esialgse hageja määratud ajal ei ilmunud kostjad notari juurde.
8.Hageja nõuded rajanevad eeldusele, et esialgne hageja taganes müügilepingust kehtivalt. Kostjad leidsid, et taganemine ei olnud kehtiv. Esialgne hageja tugines müügilepingust taganemisel asjaoludele, et kostjad jätsid taganemisavalduse koostamise ajaks sissenõutavaks muutunud intressimaksed summas 70 640,06 eurot ja müügihinna osamakse koos viivistega summas 63 911,65 eurot tasumata. Kostjad ei vaielnud sellele väitele vastu.
9.Kohus leidis, et rahaliste kohustuste sellises ulatuses tasumata jätmine on oluline lepingurikkumine VÕS § 116 lg 2 p-de 1 ja 4 tähenduses. Müügilepingu p 8.1.2 järgi oli esialgsel hagejal õigus müügilepingust taganeda, kui kostjad ei ole tasunud vähemalt kahe kuu intresse.
10.Esialgne hageja andis täiendava tähtaja võla tasumiseks 30.08.2011 kirjaga ja ka 29.09.2011 taganemisavalduses. Avaldused saadeti kostja II aadressil, kes sai need kätte. Kostja II aadress on ka kostja I aadressiks. Kostja I kinnitas menetluse kestel, et ta elab samal aadressil. Seega jõudsid mõlemale kostjale ühiselt adresseeritud tahteavaldused mõlema kostja elukohta. Kui kostja II sai avaldused kätte, siis oli ka kostjal I mõistlik võimalus nendega tutvumiseks. Hageja tõendas, et ta soovis 29.09.2011 taganemisavalduse edastamist notari poolt. Kohtu hinnangul oli selline edastamisviis mõistlik. Avaldused saab lugeda kostjale I kättetoimetatuks nii TsÜS § 69 lg 3 kui ka TsMS § 322 lg 1 alusel. Seega leidis tõendamist täiendava tähtaja andmine ja taganemisavalduse kättetoimetamine mõlemale kostjale.
11.Kohus tõlgendas müügilepingu p 8.1.2 selliselt, et lepingupooled soovisid lugeda kahe kuu intressi maksmise kohustuse rikkumise oluliseks lepingurikkumiseks, sest nad sidusid sellega esialgse hageja taganemisõiguse. Esimene intressimakse tuli teha 10.01.2009 (müügilepingu p 3.7), järgnevad iga kuu 10. kuupäeval. Kostjatel tekkis kahe kuu intressi võlg 11.05.2009 ja püsis vähemalt kuni 12.07.2011, kui kostjad tasusid pärast pikemat vaheaega 6071,68 eurot, mille hageja luges 2011.a tasumisele kuulunud intressi katteks. Seega sai hageja olulisest lepingurikkumisest teada 11.05.2009. Hageja käsitlus, et tal tekkis iga kahe järgmise intressimakse tasumise kohustuse rikkumise tulemusel uuesti lepingust taganemise õigus, ei ole kooskõlas VÕS § 118 lg 1 eesmärkidega. Sel viisil ei saavutataks lepingu kehtivuse ajal õigusrahu küsimuses, kas lepingust saab veel taganeda. Hageja koostas taganemisavalduse 29.09.2011, st 28,5 kuud pärast olulisest lepingurikkumisest teadasaamist.
12.Pooled ei toonud esile asjaolusid, mis viitaks lepingu täitmise võimatusele. Samuti ei nähtu asja materjalist, et esialgne hageja oleks müügilepingu täitmist piisava hoolega jälginud ja kostjatele täitmise kohustust meelde tuletanud. Müügilepingu muutmisest 2009.a septembris võis kostjatel tekkida ebaselgus, milliseid makseid nad peavad edaspidi tasuma ja kas neil on esialgse hageja ees enne ostuhinna tasumise lõplikku
tähtpäeva (19.12.2013) veel kohustusi. Müügilepingu p 8.2 alusel pidid esialgse hageja lepingust taganemise korral jääma seni tasutud intressid leppetrahvina talle. Kostjad võisid 12.07.2011 makse tegemisel mõistlikult eeldada, et nad ei suurenda oma tegevusega tasutava leppetrahvi summat. Vastupidine käsitlus oleks kostjate suhtes ebaõiglane ega oleks kooskõlas VÕS § st 6 ja TsÜS §-st 138 tuleneva hea usu põhimõttega.
13.Käesoleva vaidluse asjaoludel oli rahalise kohustuse olulise rikkumise alusel müügilepingust taganemiseks mõistlik aeg kuus kuud. Selle perioodi jooksul sai majandus- või kutsetegevuses tegutsev lepingupool, nagu hageja, mõistlikult hinnata oma huvi lepingu edasikehtimise või tagasitäitmise vastu ning koostada ja esitada vastavad avaldused teisele lepingupoolele. Pikema perioodi puhul ei oleks täidetud VÕS § 118 lg 1 eesmärk õigusrahu saavutamiseks. Samuti oli kuuekuuline periood ka lepingu täitmise algfaasis piisav, hindamaks täidetud kohustuste ja kõigi kohustuste ulatust. Kuuekuulise perioodi möödumisel (11.11.2009) oli kostjatel tasutud intressimakseid 4,33 kuu eest ja tasumata 6,67 kuu eest. Samuti oli kuue kuu pikkune aeg mõistlikus suhtes intressinõude aegumistähtajaga, mis on TsÜS § 154 järgi kolm aastat alates selle kalendriaasta lõppemisest, mil igakuine nõue muutus sissenõutavaks. Esialgne hageja ei esitanud taganemisavaldust ega määranud täiendavat tasumise tähtaega kuue kuu jooksul alates olulisest lepingurikkumisest (intressi tasumisega viivitamine) teadasaamisest, mistõttu ta kaotas sel alusel lepingust taganemise õiguse.
14.Samadel põhjustel kaotas hageja õiguse taganeda müügilepingust kostjate põhivõla osamakse tasumisega viivitamise alusel. Ka selle kohustuse osas on mõistlikuks ajaks VÕS § 118 lg 1 tähenduses kuus kuud. Vastav kohustus muutus müügilepingu p 3.2 järgi sissenõutavaks 19.06.2009. Puudub vaidlus, et põhivõla osamakset ei tasutud ega muudetud tasumise tähtaega. Seega sai hageja selles osas lepingurikkumisest teada samuti 19.06.2009 ja mõistlik kuue kuu pikkune tähtaeg lepingust taganemiseks möödus 19.12.2009. Seega ei saanud hageja ka põhivõla osamakse tasumise kohustuse rikkumise alusel 29.09.2011 enam kehtivalt müügilepingust taganeda. Kuna taganemise kehtivus oli hageja mõlema nõude rahuldamise eeldus ja esialgne hageja ei taganenud müügilepingust kehtivalt, jääb hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
15.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostjate kanda.
16.Kohus kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme (VÕS § 118 lg 1 p 1), hindas ebaõigesti kogutud tõendeid või jättis nendele hinnangu andmata ning esitas otsuses puudulikke ja vastuolulisi põhistusi. Kohus rikkus otsuse tegemisel oluliselt menetlusõigusnorme (eelkõige TsMS § 230 lg 1, § 436 lg-d 1-4 ja § 442 lg 8).
17.Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et igakuiste intressimaksete tasumise kohustuse igakordsel rikkumisel ei teki eraldi lepingust taganemise õigust. Kohtu järeldused on motiveerimata ega tugine ühelegi õigusaktile.
18.Puudub vaidlus, et kostjatel oli OÜ Credolin Kinnisvara ees igakuiste intressimaksete tasumise kohustus ja kostjad tasusid viimase ülekandena 12.07.2011 intressivõlgnevuse katteks 6071,68 eurot (VÕS § 88 lg 6 p 1 kohaselt läks varasemate võlgnevuste katteks). Seega perioodi 2011.a mai - 2011.a september eest kostjad igakuiseid intressimakseid ei tasunud.
19.VÕS § 116 lg 1 kohaselt tekib lepingupoolel taganemisõigus lepingulise kohustuse olulisel rikkumisel. Kohustuse täitmine on VÕS § 2 lg 1 mõistes teatud teo tegemine või tegemata jätmine. Seadusandja on pidanud taganemise aluseks olevate kohustuste
all silmas iga kohustust eraldi, mitte lepinguliste kohustuste kogumit tervikuna. Iga intressimakse on iseseisev kohustus võlaõigusseaduse mõttes (VÕS § 116 lg 3). Samuti on analoogia korras kohaldatav TsÜS § 154, mis sätestab eraldi aegumistähtaja iga üksiku korduva kohustuse korral. Seega tuleb iga intressimakset käsitleda eraldi kohustusena. Kinnistu müügilepingu tingimustest ei nähtu, et lepingust võis taganeda üksnes igakuiste intressimaksete esmakordse võlgnevuse tekkimisel.
20.Ebaõige on kohtu seisukoht, et lepingust taganemise õigus tekib üksnes esmakordse rikkumise korral ja taganemisõigus on minetatud tulevaste kohustuste rikkumise korral, kui võlausaldaja ei tagane lepingust esimese rikkumise tulemusena. Kohtu järeldused ei tugine kehtivale seadusele ega kohtupraktikale. OÜ-l Credolin Kinnisvara tekkis müügilepingust taganemise õigus kostjate mistahes kahe osamakse tasumisega viivitamise korral. Korduvate maksete puhul tuleb vaadelda iga maksekohustust eraldi ja taganemisõigus tekib eraldi iga kohustuse rikkumise korral. Kohus kohaldas VÕS § 118 lg-t 1 ebaõigesti.
21.Ebaõige on kohtu käsitlus õigusrahu saavutamise eesmärgist olukorras, kus kostjate võlgnevus oli lepingust taganemise hetkeks ca 135 000 eurot ning vaatamata igakuiste maksete teostamise kohustusele ei tasunud kostjad intressimakseid. Viimane intressimakse teostati ca 2 aastat tagasi. Olukorras, kus kostjad ei täitnud mitu aastat teadlikult ja tahtlikult müügilepingust tulenevaid kohustusi, ei saa kohus anda kostjatele õigust tuginedes õigusrahu saavutamise argumendile.
22.Ebaõige on kohtu seisukoht, et mõistlik aeg lepingust taganemiseks möödus 11.11.2009. Kui kohus ka leidis, et iga maksekohustuse rikkumine ei anna eraldi alust taganemisõiguse teostamiseks, ei ole minetanud OÜ Credolin Kinnisvara taganemisõigust. OÜ Credolin Kinnisvara ei olnud taganemisavalduse esitamisega viivituses 28,5 kuud.
23.Kuna kostjad ei suutnud täita oma maksekohustusi, tuli OÜ Credolin Kinnisvara igakuiste intressimaksete tasumise tähtaegade osas kostjatele vastu, võimaldades tasuda kogunenud intressivõlgnevuse 2011.a suveks. Hageja esitas menetluses väited täiendava tähtaja andmise kohta, mida kinnitavad asjas kogutud tõendid ja millest nähtub, et 12.07.2011 tasusid kostjad OÜ-le Credolin Kinnisvara intressimaksena 6071,68 eurot (so ca 4,5 kuu intressid). Tegemist oli kõige suurema ülekandega, mis andis OÜ-le Credolin Kinnisvara õiguspärase ootuse, et kostjad tasuvad ka ülejäänud võlgnevuse. Kuna kostjad ei likvideerinud kogu intressivõlgnevust vaatamata lubadustele 2011.a suve jooksul, oli OÜ Credolin Kinnisvara sunnitud esitama 30.08.2011 kostjatele hoiatuse ja 29.09.2011 taganemisavalduse. Seega taganes OÜ Credolin Kinnisvara vaidlusalusest müügilepingust ca 2,5 kuud pärast viimast intressimakset ja ca 1 kuu pärast kostjatele antud lõplikku tähtaega intressimaksete tasumiseks. OÜ Credolin Kinnisvara taganes müügilepingust mõistliku aja jooksul.
24.Arusaamatud on kohtu järeldused, et kostjatel võis 2009.a sügisest tekkida ebaselgus, milliseid makseid nad peavad edaspidi tasuma ehk kas nad peavad intressimakseid üldse tasuma. Kohus väljus nimetatud järeldusega vaidluse raamidest, asudes seisukohale, millele kumbki pool menetluses ei tuginenud. Kostjad kinnitasid menetluses läbivalt intressimaksete võlgnevust OÜ Credolin Kinnisvara ees. Kostjad teostasid OÜ-le Credolin Kinnisvara pärast 2009.a intressimakseid (sh 12.07.2011 summas 6071,68 eurot). Kohtu eelnimetatud järeldus on meelevaldne ega ole kooskõlas asjas tuvastatud faktiliste asjaoludega. OÜ Credolin Kinnisvara 30.08.2011 hoiatuse ja 29.09.2011 taganemisavalduse vahele jäi terve kuu, kostjad ei täitnud oma maksekohustusi ega küsinud täiendavat tähtaega tasumiseks ka pärast hoiatuse
saamist. Seega ei saanud kostjatel olla ebaselgust kohustuste sisu osas ja kostjad hoidusid teadlikult ja tahtlikult maksekohustuste täitmisest kõrvale.
25.Ebaõiged on kohtu järeldused, et pooled ei toonud esile asjaolusid, mis viitaks lepingu täitmise võimatusele. Hageja viitas lepingu täitmise võimatusele nii 17.09.2012 menetlusdokumendis kui 23.04.2013 kohtuistungil. Lepingu täitmine osutus võimatuks kostjatest tulenevatel asjaoludel. Kuigi kostjad väitsid, et neil on huvi lepingut täita, ei ole nad tänaseni likvideerinud taganemisavalduse esitamise hetkeks tekkinud võlgnevusi ega teostanud ka pärast taganemisavalduse saamist ühtegi intressimakset. Kuigi kostjatel oli intresside igakuise maksmise kohustus, teostati viimane ülekanne OÜ-le Credolin Kinnisvara 12.07.2011, so ca 2 aastat tagasi. Olukorras, kus kostjad ei suutnud viimase kahe aasta vältel tasuda ühtegi osamakset, on ebausutav, et kostjad suudavad likvideerida nii intressimaksete võlgnevuse kui ka tasuda tuleviku intressimaksed ja müügihinna hiljemalt 19.12.2013 (müügilepingu p 3.3 ja 3.7).
26.Kostjad ei esitanud ühtegi tõendit, millest nähtuks nende suutlikkus müügilepingut täita. OÜ Credolin Kinnisvara taganes müügilepingust mõistliku aja jooksul. OÜ Credolin Kinnisvara uskus kostjate lubadusi kinnistu müügilepingu täitmise suutlikkuse kohta, millele andis alust ka kostjate viivitustega intressimaksete tasumine. Kostjad ei ole lepingut pärast 12.07.2011 makse teostamist edasi täitnud, seega on ilmne, et kostjad on kaotanud nii võime kui ka huvi kinnistut omandada.
27.Võlausaldajale võimaldatav õiguskaitsevahend peab olema tõhus. Käesoleval juhul on lepingust taganemine kõige kohasem ja tõhusam õiguskaitsevahend. Kuna kostjad on juba mitu aastat rikkunud raha maksmise kohustuste täitmist, ei ole nad ilmselgelt suutelised täitma ka teistest VÕS § 101 lg-s 1 loetletud õiguskaitsevahenditest tulenevaid (rahalisi) kohustusi. Seega on lepingust taganemise õiguskaitsevahendina kohaldamine parim võimalus tekkinud olukorra lahendamiseks, kuna vabastab kostjad raha maksmise kohustusest ja annab hagejale kinnistu tagasi. Kohus pani hageja ebaõiglasesse olukorda, võttes talt võimaluse oma õigusi teostada. Vastus apellatsioonkaebusele
28.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
29.Ringkonnakohus, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi ja jaotab teisiti menetluskulud.
30.Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle. OÜ Credolin Kinnisvara (esialgne hageja) ja kostjad sõlmisid 19.12.2008 XXXXXXXX alevikus XXXXXXX asuva kinnistu (registriosa nr 133102) võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärgete kinnistamiseks. Lepingu alusel kanti kinnistusraamatusse kostjate kasuks eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks. Lepingu p 3.2 järgi pidid kostjad tasuma ostuhinnast 500 000 krooni hiljemalt 6 kuu jooksul arvates müügilepingu sõlmimisest, ülejäänud ostuhind tuli lepingu p 3.3 järgi tasuda hiljemalt 19.12.2013. Lepingu p 3.7 järgi oli kostjatel kohustus tasuda igakuiselt ostuhinna tasumata osalt intressi 17,6% aastas. Kostjad ei tasunud kokkulepitud tähtajaks 19.06.2009 ostuhinna esimest osa ega kohaselt kokkulepitud intressi. Viimane intressimakse tehti 12.07.2011. Müügilepingu p 8.1.3 kohaselt oli esialgsel hagejal õigus lepingust taganeda, kui ostja ei ole tasunud müüjale ostuhinnalt tasumisele kuuluvat kahe kuu intressi. 30.08.2011 saatis esialgne hageja kostjatele nõude müügilepingust tuleneva võla tasumiseks ja
hoiatuse müügilepingust taganemiseks. Kostjad võlga ei tasunud ja esialgne hageja taganes 29.09.2011 notariaalselt tõestatud avaldusega müügilepingust. Selle kuupäeva seisuga oli kostjatel tasumata müügilepingu p-s 3.2 nimetatud ostuhinna osa, mis oli koos viivisega 63 911,65 eurot ja intressivõlg 70 640,06 eurot. Alates 27.11.2012 on kinnistu omanik M-A E .
31.Maakohus tuvastas õigesti, et kostjad on 30.08.2011 nõudekirja ja 29.09.2011 lepingust taganemise avalduse kätte saanud. Kostjad ei ole apellatsioonkaebusele esitatud vastuses sellele vastuväiteid esitanud. Samuti leidis maakohus õigesti, et kostjad on raha tasumata jätmisega rikkunud oluliselt lepingut VÕS § 116 lg 2 p-de 1 ja 4 tähenduses. Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel.
32.TsMS § 436 lg 4 sätestab, et otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Samuti ei või kohus hinnata esiletoodud asjaolu erinevalt mõlemast poolest. Maakohus märkis otsuses, et kostjatel võis 2009.a sügisest tekkida ebaselgus, milliseid makseid nad peavad tasuma ja kas neil on müüja ees enne ostuhinna tasumise lõpptähtpäeva veel kohustusi. Kostjad maakohtu menetluses sellisele ebaselgusele ei tuginenud. Vastupidi, nad ei vaielnud võla koosseisule ja suurusele vastu ning tunnistasid raha tasumise kohustuse rikkumist. Sellest järeldub, et kostjad teadsid, milliseid rahalisi kohustusi nad peavad lepingu järgi täitma.
33.Maakohus tuvastas, et kostjatel tekkis kahe kuu intressivõlg 11.05.2009 ja see püsis kuni 12.07.2011, mil kostjad tasusid pärast pikemat vaheaega 6071,68 eurot, mille hageja luges VÕS § 88 lg 6 p 1 alusel 2011.aastal tasumisele kuulunud intressi katteks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et hageja ei taganenud lepingust mõistliku aja jooksul pärast lepingurikkumisest teadasaamist ja ta kaotas taganemisõiguse, kui ei taganenud lepingust pärast esmakordse kahe kuu intressivõla tekkimist lepingu p 8.1.2 alusel hiljemalt 11.11.2009 ja lepingu p 3.2 järgi tasumisele kuulunud ostuhinna osas hiljemalt 19.12.2009. Kostjatel oli igakuuline intressi tasumise kohustus lepingu p 3.7 järgi kuni 19.12.2013, mil tuli tasuda ka kogu ostuhind. Lepingus ei ole kokku lepitud, et müüjal on lepingust taganemise õigus üksnes esmakordse rikkumise korral (siis, kui tekib esmakordselt kahe kuu intressivõlg või kui jäetakse maksmata esimene osa ostuhinnast) ja kui ta seda õigust ei kasuta, ei ole tal hilisemate lepingujärgsete maksete tasumata jätmise korral enam õigust lepingust taganeda.
34.Ringkonnakohus ei nõustu ka kohtu seisukohaga, et müüja taganemisõiguse kaotus on antud juhul õigusrahu huvides. Õigusrahu huve ei teeni olukord, kus kinnistu võlaõiguslik müügileping jääb vaatamata olulisele lepingurikkumisele kehtima ja kostjad ei peagi lepingu täitmiseks müüjale müügihinda ja intressi tasuma ega ka kinnistu valdust müüjale tagasi andma. Olukorras, kus kostjatel ei ole raha ostuhinna ja intressi tasumiseks, oli hageja valitud õiguskaitsevahend ainuvõimalik. Lepingu täitmist kui õiguskaitsevahendit ei ole hagejal võimalik antud juhul rakendada, kuna kostjate väitel ei ole nad suutnud lepingut täita halva majandusliku olukorra tõttu ja selle võimaliku paranemise kohta tõendid puuduvad.
35.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga ka selles, nagu ei oleks pooled toonud esile asjaolusid, mis viitaks lepingu täitmise võimatusele. Hageja tõi vastavad asjaolud esile 17.09.2012 menetlusdokumendis (t lk 48-51), märkides muu hulgas, et kostjad ei ole mitme aasta jooksul tasunud müüjale esimest osa ostuhinnast ja pärast 12.07.2011 intressimakseid, mis viitab võimetusele ja soovile lepingut täita. Kuigi kostjad väitsid 30.10.2012 sellele menetlusdokumendile vastates, et neil on huvi lepingut täita ja nende võimetus müügilepingust tulenevaid kohustusi täita on ajutise iseloomuga ning tingitud ülemaailmsest majanduskriisist (t lk 59,60), ei ole nad hagejale pärast
12.07.2011 midagi tasunud. Kostjad ei esitanud maakohtu menetluses ühtegi tõendit, millest nähtuks nende suutlikkus müügilepingut täita. Hageja teatas ringkonnakohtu poolt määratud tähtajaks, et kostjad ei tasunud lepingu järgi tasumisele kuuluvaid summasid ka lepingu lõpptähtajaks, so 19.12.2013 ja nad ei ilmunud sel päeval asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juurde.
36.Asja materjali kohaselt tasusid kostjad viimati intressi 12.07.2011 6071,68 eurot, kustutades sellega osa intressivõlast. Veenev on hageja väide, et müüjal oli õiguspärane ootus, et kostjad tasuvad ka ülejäänud võla 2011.a suve jooksul. Kuna kostjad seda ei teinud, esitas müüja 30.08.2011 kostjatele hoiatuse ja 29.09.2011 taganemisavalduse. Seega taganes müüja vaidlusalusest müügilepingust ca 2,5 kuud pärast viimast intressimakset ja ca 1 kuu pärast kostjatele antud tähtaega võla tasumiseks. Ringkonnakohtu hinnangul taganes müüja lepingust mõistliku aja jooksul ning leping on VÕS § 116 lg 1 ja § 186 p 5 alusel lepingust taganemisega lõppenud.
37.Lepingust taganemine vabastab VÕS § 188 lg 2 järgi mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Seega ei saa kostjad enam nõuda kinnistu omandiõiguse üleandmist ja sellekohane eelmärge tuleb kinnistusraamatust AÕS § 63 lg 8 alusel kustutada, sest märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud nõude lõppemise tõttu, mille tagamiseks märge tehti.
38.Kande kustutamiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Kostjad ei ole nõustunud tegema tahteavaldust eelmärke kustutamiseks. TsÜS § 68 lg 5 järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Seega tuleb kohustada kostjaid andma nõusolek Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna kinnistusregistri registriossa nr 133102 kolmandasse jakku tehtud kande nr 1 kustutamiseks, millega kanti kinnistusraamatusse eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks ühiselt kostjate kasuks.
39.Lepingu p 8.5 järgi on ostjad kohustatud lepingust taganemise korral lepingu eseme otsese valduse müüjale üle andma hiljemalt 10 päeva jooksul arvates taganemisavalduse esitamisest. Kostjad ei ole seda kohustust täitnud ja kasutavad kinnistut õigusliku aluseta, mistõttu on hageja õigustatud nõudma AÕS § 80 järgi temale kinnistu valduse üleandmist.
40.Kuna ringkonnakohus rahuldab apellatsioonkaebuse ja teeb uue otsuse, millega rahuldab hagi, kannavad TsMS § 162 lg 1 järgi kõik maakohtu ja apellatsioonimenetluse kulud kostjad, kelle kahjuks otsus tehti.
41.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule.
Ülle Jänes
Tiit Kollom
Ande Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.