Täitmine › Muud täitmisasjad

kinnistu 2000 euro eest. Kinnistu ostuhind loeti tasutuks tasaarvelduse korras kostjale II tasumata töötasu arvelt. Äriregistri teabesüsteemi kohaselt oli kostja II perioodil 17.02.2006 - 29.03.2011 kostja I osanik. Maksukohustuslaste registri andmetel on kostja I deklareerinud kostjale II töötasu väljamakseid alates juulist 2002 - veebruarini 2011. Rahvastikuregistri andmetel omavad kostja II ja Ü J (OÜ Hnizdo Krcmaroy juhatuse liige 11.08.2000 - 19.08.2010 ja 04.04. 25.05.2011) nelja ühist last. Hageja leidis, et 05.04.2011 sõlmitud müügitehingu tagajärjel muutus kostja I sisuliselt varatuks. Vaidlustatava tehinguga kahjustati sissenõudja huve. Kostja I pangakontod on alates 30.03.2011 arestitud ja nendel puuduvad rahalised vahendid, avalike registrite andmete kohaselt puudub kostjal vara, mille arvel võiks maksunõuded rahuldada. Arvestades eeltoodut ei jätku kostja I olemasolevatest varast hageja võlanõude ja kohtutäituri kulude rahuldamiseks, seega on TMS §-s 187 sätestatud hagi esitamise eeldused täidetud. Kostja I võõrandas vara kostjale II turuhinnast tunduvalt madalama hinnaga. Kostja I juhatuse liige Ü J võõrandas kinnistu perioodil, kus maksuhaldur kontrollis 25.08., 10.09. ja 17.02.2010 korralduste alusel kostja I käibemaksu ja tulumaksu arvestamise ning deklareerimise õigsust maksustamisperioodil märts 2008 - juuli 2010. Kostja I eesmärk ei olnud realiseerida registervara käibevahendite saamise eesmärgil, vaid eesmärgiga vabaneda äriühingule kuuluvast registervarast ning eesmärgiga pääseda riigieelarvesse tasumisele kuuluvate maksude tasumisest. Ü J , olles kostja I juhatuse liige, oli teadlik, et äriühingul on täitmata maksukohustused, jäänud deklareerimata maksud ning oli teadlik sellest, et kontrolli tulemusena määratakse äriühingule juurde täiendavalt tasumisele kuuluvad maksud, võõrandas teadlikult kinnisvara, mille tulemusena muutis äriühingu varatuks. Tegemist oli kinke iseloomuga lepinguga, mille eesmärk oli ettevõttest kogu väärtuslik vara välja viia ja vältida hageja nõude rahuldamist nimetatud vara arvelt. Võõrandatud vara tunduvalt suuremat turuväärtust kui oli müügihind, tõendavad portaali City24 sama asukohaga müügipakkumised, millest nähtuvalt pakkumised sama asukohaga maale on ruutmeetri hinnaga 4 - 17 eurot. Vaidlusaluse kinnistu müügipakkumisel on müügihinnaks 226 000 eurot, s.o 336 eurot 81 senti m2 eest. Müügilepingu kehtetuks tunnistamisel peab kostja II TMS § 195 alusel andma sissenõudja kasuks täitemenetlust läbiviiva kohtutäituri käsutusse müügilepingu eseme. TMS § 195 eesmärgiks on taastada lepingueelne olukord (restitutsioon) ning tagastada võlgniku vara, mis on läinud tema omandist välja tagasivõidetava tehinguga. Müügilepingu kehtetuks tunnistamisega kaasneb kostja II kohustus müügilepingu eseme omand tagasi kanda. Kinnistu tagasikandmiseks tuleb sõlmida uus asjaõiguslik leping ja kanda kinnistusraamatusse kostja I. TsÜS § 68 lg 5 ja TMS § 184 alusel palus hageja kohut kohustada kostjat II tagasi kandma omandi müügilepingu eseme ja anda nõusolek kostja I kandmiseks kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna. Kostjate vastuväited 2.OÜ Hnizdo Krcmaroy (kostja I) hagile ei vastanud. K K (kostja II) hagi ei tunnistanud. Kostja II ei vaidlustanud kostja I maksuvõla kujunemist, selle jagunemist erinevate maksude lõikes, maksuhalduri toimingute loendit, kostja I juhatuse liikmete loetelu, poolte vahel sõlmitud müügilepingusse puutuvat, rahvastikuregistri andmeid.

Kostja II ei saanud kostjalt I kokkulepitud töötasu ca 70 000 krooni ulatuses. Õige ei ole hageja seisukoht, et sissenõude pööramine võlgniku varale ei vii nõude rahuldamiseni. Kostja I lagunemisel võttis teine pool väärtuslikuma osa firmast välja seadmetes. Hageja võimaluste juures on see vara leitav ja realiseeritav ja viiks hageja nõude rahuldamiseni. Hageja on läinud kergema vastupanu teed ja lähtunud registriandmetest, asudes väitma sõlmitud müügitehingu kinke iseloomu. TMS § 187 hagi esitamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ei ole märkinud, milline oli kinnistu turuhind, kuid väitis, et kostjale II müüdi see turuhinnast tunduvalt madalama hinnaga. Hageja poolt viidatud City24 portaalis avaldatud kuulutuse puhul pakuti kahte kinnistut müügiks. Vaidlusalusel kinnistul puuduvad kommunikatsioonid, vaba juurdepääs, elektrivarustus. OÜ Varleton omandas 06.02.2003 kinnistu 10 000 krooni eest. Kostja I võlgnes kostjale II 8947 eurot, 6729 eurot 90 senti ja 3999 eurot 97 senti, kokku 19 676 eurot 90 senti. Esimese astme kohtu otsus 3.Harju Maakohus jättis 09.05.2013 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostjate vahel 05.04.2011 sõlmitud kinnisasja müügilepingu järgi müüs kostja I (tehingu tegemise ajal ärinimega OÜ Varleton) kostjale II kinnisasja Riia mnt 13a, Võiste alevikus Tahkuranna vallas Pärnumaal 2000 euro eest, millega lepingu pooled lugesid ostja poolt müüjale täielikult tasutuks tasaarvestuse korras müüja poolt ostjale tasumata töötasu 2000 euro suuruses (lepingu p 4.2.1). Kostjat I esindas lepingu sõlmimisel juhatuse liige Ü J . Hageja väitel võõrandas kostja I kinnisasja perioodil, mil Ü J teadis, et maksuhaldur kontrollis 25.08., 10.09. ja 17.02.2010 korralduste alusel kostja I käibemaksu ja tulumaksu arvestamise ja deklareerimise õigsust. Tehingu eesmärgiks ei olnud käibevahendite saamine, vaid registervarast ja tasumisele kuuluvate maksude tasumisest vabanemine. Hageja arvates oli tegemist kinkelepingu iseloomuga tehinguga, kuna kostja I võõrandas kinnisasja kostjale II turuhinnast tunduvalt madalama hinnaga (TMS § 189 lg 2). Tehingu hinna osas lähtus kohus eksperthinnangust, mis tehti hageja taotluse alusel kohtu poolt ekspertiisi määramise täitmiseks. Ekspert hindas kinnisasja väärtuseks 20 000 eurot. See on 10 korda suurem hind kui see, mis on märgitud kostjate vahelisse lepingusse. 28.12.2011 Arco Vara müügikuulutus vaidlusaluse kinnisasja kohta ja City24 kuulutus ei tõenda müügiks pandud asja hinda. Asjaolu, et kostja I võlgnes kostjale II 19 000 eurot, luges kohus tõendatuks Varleton OÜ juhatuse 04.04.2011 otsusega. See vastas Varleton OÜ pearaamatusse märgitule. Hinnates tõendeid kogumis, leidis kohus, et kostja I võlgnes kostjale II tunduvalt rohkem, kui lepingusse märgiti. Eluliselt usutavaks luges kohus kostja väite, et lepingusse märgiti müügihinnana 2000 eurot selleks, et lepingu sõlmimise kulusid kokku hoida. Lepingute sõlmimisel praktikas toimitakse nii. See tuleb lugeda üldteada asjaoluks. Õige on kostja väide ka selle kohta, et ta tõi välja summa, mida kostja I talle võlgnes enne, kui sai teada eksperdi poolt määratud kinnistu väärtuse. Kohus leidis, et tegemist ei olnud kinke iseloomuga tehinguga. Apellatsioonkaebus

4.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada, jätta menetluskulud kostjate kanda. Maakohus sedastas otsuses, et on üldteada asjaolu, et lepingute sõlmimise praktikas märgitakse müügilepingusse müügihinnana väiksem summa, et lepingukulusid kokku hoida. Apellandi arvates on kohus taolise väitega vääralt tõlgendanud materiaalõigust ning on õiguskäibes kasutatava kirjeldatud praktika justkui heaks kiitnud, mis on aga üheselt mõistetavalt vale. Esiteks, kirjeldatud viisil käitumine – lepingusse teadvalt tegelikkusele mittevastavate andmete märkimine – võib tekitada kahtluse, et tegemist on näiliku tehinguga TsÜS § 89 mõttes, millega soovitakse varjata mõnda muud tehingut. Juhul kui on tegemist notariaalset tõestamist vajava tehinguga ja notariaalselt tõestatud tehingus on näidatud erinev hind sellest, milles tegelikult kokku lepiti, on see notariaalselt tõestatud müügileping kui näilik leping tühine ning eraldi tuleb hinnata suulises vormis tehtud lepingut tegelikult kokku lepitud hinnaga, mis aga on vormivea tõttu tühine. Teiseks, jääb arusaamatuks, miks on sellisel juhul üldse ette nähtud notariaalselt tõestatud lepingutasud, miks on seadusega nende määrad kehtestatud ning kuhu sellest saadav tulu lõppkokkuvõttes laekub. Väites, et notariaalselt sõlmitud lepingute puhul on mõistetav lepinguhinna väiksemana näitamine, on kohus ilmselgelt vähendanud kõnealuse õigusinstituudi usaldusväärsust ning õiguskindlust. Kolmandaks on notari tasu seaduse § 4 kohaselt tehinguväärtuse määramisel kinnisasja või ehitise minimaalväärtuseks 6391 eurot. Seega oleks müügilepingus saanud kinnistu hinnana näidata ka üle kolme korra suuremat summat, makstes samu lepingutasusid. Eeltoodule tuginedes on apellant seisukohal, et kohus on meelevaldselt tõlgendanud kinnisasja müügilepingu sõlmimisega kaasnevaid seadustes määratud kohustuslike tingimuste sisutähendust ning aktsepteerinud kõrvalekallet õiguskuulekast käitumisest. Apellandi hinnangul on kohus vääralt tõlgendanud müügilepingu kontseptsiooni lepingusse märgitud ostuhinna osas ning loonud olukorra, kus lepingus määratud hinnal pole reaalselt sisutähendust ega väärtuskindlust. Apellant on seisukohal, et müügilepingus sätestatud hind on osapooltele siduv, mistõttu on kohus müügitehingu piiridest väljunud, seda meelevaldselt muutnud ning lugenud tõendatuks, et lepingu sõlmimise tegelikuks eesmärgiks oli suuremas ulatuses nõuete tasaarvestamine. Kirjeldatud järelduste tegemine pole kooskõlas müügilepingu materiaalõigusliku tähendusega, eelkõige tehingus kokkulepitud hinna tasumise konstruktsiooniga. Maakohus tasaarvestas vastustaja II nõuded vastustaja I vastu notariaalselt tõestatud müügilepingu objektiks oleva kinnisasja tegeliku väärtusega. Asjaõigusseaduse § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama või võõrandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud. Seega on seadus dikteerinud imperatiivse normi näol kindla vormi kinnisvara müügilepingu sõlmimise jaoks. Sellest tulenevalt peab ka selle lepingu muutmine toimuma samas vormis ehk notariaalselt tõestatult. Maakohus, tasaarvestades vastustaja II nõuded vastustaja I vastu kõnealuse kinnisasja tegeliku väärtusega, seega sisuliselt muutes 05.04.2011 sõlmitud kinnisasja müügilepingus märgitud ostuhinda, on ilmselgelt ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi ning loonud olukorra, kus notariaalselt sõlmitud kinnistu müügilepingut muudetakse kohtuotsuses märgituga, mitte notariaalselt tõestatud lepinguga. 05.04.2011 sõlmitud müügilepingu punktis 4.1.2 on kirjas, et lepingu sõlmimisega lõpetavad lepinguosalised kõik nende vahel varem sõlmitud lepinguobjekti müüki puudutavad kokkulepped. Viidatud tingimus on notariaalselt sõlmitud kinnisvara müügitehingute puhul enamasti tüüptingimuseks. Seega, kui vastustajate vahel ka oli veel täitmata kohustusi, mis

olid seotud kinnisvara müümise ning selle ostuhinna tasaarveldamisega, siis pärast lepingu sõlmimist need lõppesid. Sellest tulenevalt on nii vastustajad, kui ka kohus ebaõigesti tõlgendanud materiaalõigust, leides, et notariaalselt sõlmitud lepingu tingimusi on hilisemalt võimalik muuta lihtsalt sedastades, et osapoolte vahel eksisteerivad jätkuvalt teatud rahalised nõuded. Apellant leiab, et kõnealuse müügilepingu puhul on tegemist kinkelepingu iseloomuga tehinguga. Apellandi arvates on ilmne, et lepingu poolte kohustused on ebavõrdsed – müüja kohustus ostjale andma kinnistu väärtusega 20 000 eurot, mille ostuhinna ostja 2000 euro nõudega tasaarveldas. Seega on vara müügihinna ja turuhinna vahe kümnekordne. Lisaks sellele on lepingupooled lähikondsed, mis räägib samuti selle kasuks, et sõlmitud müügilepingul oli kinkelepingu iseloom. Vastustaja seisukoht 5.Kostja I ei ole apellatsioonkaebusele vastanud. K. Klein palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohtu otsus

Et kostja I võõrandas vara tunduvalt alla selle turuhinna, leidis tõendamist maakohtu poolt määratud ekspertiisiga, kus ekspert hindas kinnisasja väärtuseks 20 000 eurot (I kd, lk 205232). Õige on apellandi väide, mille kohaselt on müügilepingus sätestatud hind osapooltele siduv ning kohtu tõlgendus müügihinna muutmise ehk lepingusse mittevastavate andmete märkimise kohta on meelevaldne ja seadusele mittevastav käsitlus. Notariaalselt tõestatud lepingus märgitud hinda kui lepingu tingimust ei ole võimalik muuta paljasõnaliste väidete alusel nagu seda on teinud maakohus. Kostja II väitel välistab tehingu kinkeiseloomu asjaolu, et kostjal I oli töötasu võlg kostja II ees, mille likvideerimiseks kostja I kinnistu võõrandas. Ringkonnakohus leiab, et kostja I, võõrandades kinnistu, mille turuhind oli 20 000 eurot, kostjale II 2000 euro eest, mis tasaarveldati, on teinud kinkeiseloomuga tehingu, mis tuleb TMS § 189 alusel tunnistada kehtetuks. Kinnistu on võõrandatud tingimustel, kus müügi- ja turuhinna vahe oli kümnekordne, millega kahjustati võlausaldaja huve. Tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamisel on kostja II TMS § 195 lg 1 kohaselt kohustatud andma tagasi hageja kasuks täitemenetlust läbiviiva kohtutäituri käsutusse 05.04.2011 sõlmitud lepingu alusel saadud kinnisasja. Kostjat II tuleb kohustada kandma tagasi müügilepingu eseme omand ja andma nõusolek OÜ Hnizdo Krcmaroy kandmiseks kinnistusraamatusse eelnimetatud kinnisasja omanikuna ja kostja II omanikukande kustutamiseks. Apellatsioonkaebuse rahuldamisel ja maakohtu otsuse tühistamisel ning uue otsusega hagi rahuldamisel jäävad asjas kantud menetluskulud kostjate kanda võrdsetes osades. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule.

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.