KÜ Kangelaste 3 hagi G P vastu võlgnevuse ja viiviste nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: KÜ Kangelaste 3 (registrikood 80162521), asukoht: Kangelaste 3-50, 20305 Narva, seaduslik esindaja Nadezhda Isaeva, lepinguline esindaja vandeadvokaadi vanemabi Roman Golovenko, e-post: [email protected] Kostja: G P (isikukood xxxx), elukoht: xxxx, lepinguline esindaja, Deniss Matvejev, e-post: [email protected]
Hagihind Kohtuistung
13 820,58 eurot 28.08.2013
RESOLUTSIOON:
1.Rahuldada KÜ Kangelaste 3 hagi täielikult.
2.Välja mõista G Plt KÜ Kangelaste 3 kasuks võlgnevus summas 11 616,19 (üksteist tuhat kuussada kuusteist eurot, 19 senti) eurot, sellest põhivõlgnevus 8627,76 (kaheksa tuhat kuussada kakskümmend seitse) eurot ja viivis 2988,43 (kaks tuhat üheksasada kaheksakümmend kaheksa eurot, 43 senti) eurot.
3.Välja mõista G Plt KÜ Kangelaste 3 kasuks viivis protsendina põhinõudelt (8627,76 euro) alates 27.12.2012 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras (EKP intress + 7 % aastas). Menetluskulude jaotus
2.Kostja menetluskulud jätta tema enda kanda. Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks Viru Maakohtu Narva kohtumaja kantseleis 17.09.2013.a kell 16.00 ja toimetatakse kätte menetlusosalistele.
Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse ( TsMS § 187 lg 6 ja 442 lg 6) Asjaolud ja hageja nõue
1.27.12.2012 esitas KÜ Kangelaste 3 Viru Maakohtule hagi kostja G P vastu põhivõlgnevuse 8 627,76 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 2 988,43 euro ja viiviste väljamõistmiseks protsendina põhinõudelt summas 2 204,39 eurot. Hagi on Viru Maakohtu Narva kohtumajas menetlusse võetud 03.01.2013. Hagiavalduses esitatud asjaolud
2.Kostja on korteriomandite xxxx ja xxxx ning mitteeluruumid xxxx ja xxxx, xxxx omanik ja ühistu liige. Korteriühistu Kangelaste 3 on korteriomanike asutatud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on elamu Kangelaste 3, Narva korteriomandi eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Kostjal, kui mitteeluruumide omanikul on kohustus tasuda samadel alustel korteriomanikega KÜS 15 1 loetletud teenuste eest: majanduskulude, veevarustuse jm teenuste eest.
3.Kostja võlgneb hagejale ajavahemikus jaanuar 2010- november 2012 teenustasu ja tarbitud vee eest seisuga 01.12.2012- 8 627,76 eurot. Sel ajavahemikul kehtis teenustariif 0,78 eurot/m2 kohta ( so 12,20 kr/m2), mis oli vastu võetud 03.11.2009 üldkoosolekul. KÜS 7 lg 4 ja põhikirja p 3.2.12. kohaselt korteriühistu juhatus majandamiskulude maksmisega viivitamisel nõuda korteriomanikult kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Korteriühistu on viivist arvestanud koosmõjus seaduse ja põhikirjaga ning sissenõutavaks muutunud viivis on 31.11.2012 seisuga 2 988,43 eurot.
4.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja taotleb viivis tasumist põhinõudelt 100% ulatuses kuni põhinõude täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras, so 0,07 % päevas kuni põhinõude täitmiseni.
5.Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlgnevus 8 627,76 eurot, viivised summas 2 988,43 eurot (iga viivitatud päeva eest viivist 0,07 % päevas, maksmise kuule järgneva kuu esimesest päevast arvates), viivised protsendina põhinõudelt summas 2 204,39 eurot ning menetluskulud.
Nõude õiguslikul põhistamisel tugines hageja Korteriühistu seaduse § 7 lg 4, 13 lg 1, 4, 15 1. Kostja vastuväited
6.Kostja hagi ei tunnista. Kostja ei ole korteriühistu liige mitte korteriühistu moodustamisega, vaid hetkest, mil omandas eluruumid korteriomandina. Kostja leiab, et hageja ei ole kunagi osalenud kaasomanike mitteeluruumide majandamises. Kostja tasub teenuste eest, mida hageja osutab ning kokkuleppe alusel endise korteriühistu juhatusega. Kostja sõnul majandamiskulude teenustariif kohaldub eluruumile, mitte mitteeluruumile, kuna selline sõnastus üldkoosoleku protokollis puudub. Kostja leiab, et 03.11.2009 üldkoosoleku otsus on tühine, kuna üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda.
7.Hageja ja kostja vahel oli 03.06.2009 sõlmitud kokkulepe kostja poolt tarbitavatest korteriühistu teenusest ja tasust, mis kostja maksab hagejale majandamiskulude eest. Kokkulepped on seaduslikud ja kehtivad alates juunist 2009. Kostja paigaldas autonoomsed gaasiseadmed, täiesti uue elektrisüsteemi, uued aknad, uksed, värava, teostas keldri ja keldriruumides ning 1 korruse ruumis kõigi kommunikatsioonide täieliku renoveerimise. Tegi maja 3 ja 4 sissekäigu ja kaupluse ruumide kohal oleva varikatuse kapitaalremondi, vahetas välja sadevee kanalisatsioonitorustiku, likvideeris omal arvel elamu küttesüsteemi avarii, remontis kanalisatsiooni alates maja vundamendist kuni kanalisatsioonikaevuni, vahetas välja väliskanalisatsiooni ja remontis kaevu, asendades müüritise ülemised read.
8.Tasumine vee ja kanalisatsiooni eest toimub korteriühistu arvele vastavalt arvestite näitudele, mida kontrollivad AS Narva Vesi töötajad. Elamu esimesel korrusel paiknevate mitteeluruumide omanikul on oma küte, mis paigaldati 2000-2002 aastal, enne korteriühistu asutamist. Mitteeluruumide omanikud ostsid iseseisvalt veevarustuse ja kanalisatsiooniga seostud teenuseid ja tasusid nende eest. Vesi tuli majja uute torude kaudu, mis olid rekonstrueerimise tulemusel paigaldatud üksnes mitteeluruumide M1, M2, M4, M5, M 6 ja M7 vahendite arvel. Kostja selgitab, et ülisuured klaasist aknavitriinid on maja ehitusprojekti kohaselt piirderajatised, so maja fassaadi selleks seinaks, mis asendab maja seina telliskivimüürist.
9.Kostja on töid teostanud ja tasub õigeaegselt alates 01.01.2010 järgmiste teenuste eest avariiteenus, suitsu-ja ventilatsioonikanalite puhastus, väliskanalisatsiooni ja väliskaevude läbipesemine, hoone kindlustus, raamatupidamisteenindus.
10.Kostja märgib, et kohus tunnistas tühiseks tsiviilasjas nr 2-12-6418 korteriühistu 16.11.2011 üldkoosoleku otsuse, millega kinnitati 17.09.2010 ja 30.05.2011 otsused, mistõttu ei saa 30.05.2011 üldkoosoleku protokolli lugeda dokumentaalseks tõendiks.
11.Kostja leiab, et 17.09.2010 põhikiri on vastu võetud 9 korteriomaniku poolt ja põhikirja võltsimise faktis toimub kriminaalmenetlus.
12.Hageja viivise nõue ei ole heauskne kuna hageja nõuab esmakordselt viivist hagiavalduses. 03.06.2009 võeti vastu otsus Korteriühistu ja mitteeluruumide kaasomanike vahel maja remonditööde lõpetamiseks.
13.Elamus Kangelaste pr.3, Narva, on 1.korruse mitteeluruumid, vastavalt 1966.a. ehitusprojektile, sisseehitatud ega ole eales elamufondi kuulunud. Ehitusprojekti kohaselt oli maja esimene korrus tervikuna ettenähtud kaubanduspindadeks. Mitteeluruumide ehituse
tellijaks ja omanikuks oli ENSV Kaubandusministeerium, kuna antud mitteeluruumid olid projekti järgi ettenähtud üksnes kaubanduseks ja elamufondiga ei olnud ega ole neil midagi tegemist. Elamufond oli aga Elamuvaldus AS hooldada. Suhted 1.korruse omanike ja AS Elamuvaldus vahel kujunesid välja suhetena kaasomanike vahel, sest mitteeluruumidel on autonoomsed sisse – ja väljapääsud, täiendavalt on rajatud kohad peale – ja mahalaadimistöödeks (estakaadid), nende keldriruumid on elumajast isoleeritud, neil on eraldi sissekäigud, punkrid kaupade otseseks mahalaadimiseks ega ole midagi ühist elanike trepikodade ja keldritega, kaupluse Motovelokaubad (M6 ja M7) kaubanduspinnad olid sihipäraselt Kaubandusministeeriumi poolt üle antud erastamiseks vastavalt 30.11.1992.a. Aktile nr.17-504 ja erastatud Kostja poolt 1993.a. oktoobris. Seejuures juhime eriti kohtu tähelepanu sellele, et M3, erinevalt kaubanduspindadest M1, M2, M4, M6 ja M7, oli elukorteriteks nr.1 ja nr.2, kaubanduspindadeks mitte ettenähtud, ja olid elamufondist viidud välja hiljem. KÜ oli asutatud ja registreeritud 19.03.2002.a., s.o. 10 aastat peale mitteeluruumide N1, M2, M4, M5, M6 ja M7 erastamist.
14.Viited KÜ üldkoosolekute protokollidele ei ole õiguspärased, kuna kõik KÜ üldkoosolekud on vaidlustatud tsiviilkohtumenetluse korras: 2-10-2328 (liidetud 2-103765),2-10-48236, 2-12-6418, 2-12-23343, 2-12-32719, 2-12-36841 ja 2-13-1485. Kohtuotsuste kohaselt tsiviilasjas 2-12-6418 on KÜ 16.11.2011 üldkoosoleku otsused, samuti tsiviilasjas nr.2-10-48236 02.07.2010.a. üldkoosoleku otsused tunnistatud tühiseks (seaduslikult ei ole tänaseni jõustunud). Lisaks on üldkoosolekute protokollide protokollija N.I ja koosoleku juhataja O.N suhtes algatatud kriminaalmenetlus võltsimise kahtlustuses.
15.Vastavalt Korteriomandiseaduse §1 lg.1, korteriomand on omandiõigus elamu reaalosale, mis on ühendatud mõttelise osaga kaasomandis, mille juurde reaalosa kuulub. Reguleerimata küsimuste osas kohaldatakse korteriomandi suhtes Asjaõigusseaduse sätteid, mis puudutavad kinnisomandit, mitte aga Korteriühistuseaduse sätteid. Kaasomandi eseme haldamist, vastavalt KOS §15 lg.1, peavad korteriomanikud teostama ühiselt, kui seaduses või korteriomanike kokkuleppega ei ole ettenähtud teisiti, mitte aga ainult üks pool – korteriühistu. 16.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja kohtukulud hageja kanda. Hageja seisukoht kostja vastusele
17.KOS § 1 lg 1 alusel on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. KOS § 2 lg 1 sätestab, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Seega ühe kinnisomandi korteriomanditeks on nii eluruumid kui mitteeluruumid.
18.KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks.
19.Teenustariif seisneb kuludest jooksvale hooldamisele (nt. tehnovõrkude hooldamine, laenu tagastamine, kindlustuse tasumine jne.), kuludest ehitiste ja territooriumi korrashoiule
(nt. prügi väljavedu, kojamehe ja koristaja töötasud, majapidamiskulud jne.), halduskuludest (nt. valitseja töötasu, raamatupidamisteenused, postikulud, kantseleitarbed, panga teenused jne.) ja remondifondist. Kõik teenustariifi seisnevad kulud on vajalikud kulud elamu säilitamiseks ja korrapäraseks funktsioneerimiseks, mida hageja kannab reaalselt.
20.KÜS § 151 lg 1 alusel on majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. KÜS § 151 lg 2 sätestab, et eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid.
21.KÜ põhikirja punktist 3.2.9 tuleneb, et teenustasu on maja majanduskulutused ning see sisaldab maja ja selle juurde kuuluva maatüki, ehituskonstruktsioonide, sanitaartehniliste (küte, gaasi, veevarustus, kanalisatsioon, soojussõlmed) ja elektritehniliste süsteemidehooldamist, üldkasutatavate kohtade elektrienergiaga varustamist, eraldusi remondifondi, administratiivkulutusi, teleantennide ja süsteemide hooldust, laenu kustutamist jne. Eeltoodust nähtub, et hagejate üldkoosolekutel kinnitatud teenustariif, mille alusel nõuab hageja tasuma kostjalt tema omandis olevate mitteeluruumide eest, on majandamiskulu KÜS § 151 mõttes.
22.Kostja vastuse juurde olid lisatud 03.06.2009 sõlmitud kokkulepped (vastuse lisad 4 ja 5). Antud kokkulepete sisuks on majandamiskulude arvestamise aluste muutmine ja majandamiskulude suuruse vähendamine kostja jaoks. Hageja leiab, et antud kokkulepped on tühised.
23.Majandamiskulude suurust võib muuta ainult korteriühistu üldkoosolek. MTÜS § 19 lg 1 p 5 alusel kuulub üldkoosoleku pädevusse majandusaasta aruande kinnitamine. Vastavalt enne 17.09.2010 kehtinud kostja põhikirja punktile 5.2. liikmete üldkoosolek on ühistu kõrgeim juhtimisorgan. Tema pädevusse kulub: majandusaasta aruande ja eelarve kinnitamine; kapitalide moodustamine; sisseastumis-, osa ja muude maksete suuruse ja korra määramine; majandus- ja kommunaalmaksete arvutamise aluste määramine. Vastavalt kehtiva põhikirja punktile 5.2.g ja 5.2.k. üldkoosoleku pädevusse kulub: sihtotstarbeliste fondide moodustamine ja nende suurus; majandusaasta aruande ja majandustegevuse aastakava kinnitamine. Sellest tuleneb, et juhatuse poolt kostjaga sõlmitud kokkulepe on seaduse- ja põhikirjavastane. KÜ üldkoosolek pole otsustanud antud kokkuleppe sõlmimist ega kiitnud seda heaks. Seega on nimetatud kokkuleppe sõlminud isik, kellel puudus selleks volitus. TsÜS § 129 lg 1 sätestab, et teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Kuna KÜ üldkoosolek pole otsustanud kokkuleppe sõlmimist (majandamiskulude suuruse muutmise osas) ega kiitnud seda heaks, siis eelpool nimetatud kokkulepe on tühine. Vastavalt TsÜS §-le 87 seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing on tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda.
TsÜS § 84 lg 1 kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11 jõudis järeldusele, et kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult põhikirja muutmiseks ja selleks ettenähtud korras, siis võivad need otsused olla tühised MTÜS § 241 lg 1 järgi. Hageja leiab, et kõik otsused, millega muudetakse majandamiskulude arvestamise aluseid, on ilma põhikirja muutmiseta tühised.
24.Kostja leidis, et tehing ei saa olla tühine kahel alusel. Hageja ei ole nõus antud kostja arvamusega. Hageja arvab, et ühel ja samal tehingul võivad olla erinevad tühise tehingu tunnused. Täiendavalt 12.02.2013 seisukohas öeldule leiab hageja, et kostja poolt endise KÜ liikmetega 03.06.2009 sõlmitud kokkulepped on heade kommetega vastuolus. 03.06.2009 sõlmitud kokkulepetega on rikutud võrdse kohtlemise printsiipi. 03.06.2009 kokkuleppe alusel peab hageja tasuma teenustasu summas 0,06 EUR/m2 (1,01 krooni/m2). Samal ajal kõik teised korteriomanikud maksavad teenustasu summas 0,78 EUR/m2 (12,20 krooni/m2). Hageja tegeleb korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühise majandamisega, milleks kogub korteriomanikelt raha, s.o teenustasu. Hageja leiab ebaõiglaseks, et üks kaasomanikest, s.o kostja, kannab kaasomandi majandamisega seotud kulutusi 12 korda vähem kui kõik teised kaasomanikud. TsÜS § 86 lg 1 sätestab, et heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine.
25.Osa kostja poolt märgitud töödest ei ole seotud kaasomandiga, s.o kaupluse ruumi remont, kaupluse keldriruumide akende vahetamine. Lumehoidjad elamu katusel olid paigaldatud KÜ poolt. Tasaarvestuse avaldus ei ole käesoleva ajani kostja poolt hagejale esitatud ega esitatud ka vastuhagi.
26.Kostja tugineb oma vastuses hagiavaldusele sellele, et viivise nõudmine on hea usu põhimõtte vastane. Hageja ei ole nõus kostja arvamusega. Hageja õigus tuleneb nii seadusest (KÜS § 7 lg 4) kui ka põhikirjast (p.3.2.12). Hagiavalduse esitamise momendi seisuga ei olnud võlgnevus tasutud, seega on hagejal õigus, s.h hea usu põhimõtte vastavalt, arvutada kostjale ka viiviseid. Hageja leiab, et viivise arvutamine võib olla hea usu põhimõtte vastane, kui viivised arvutakse pärast seda kui võlgnevus on tasutud ja võlgnikul tekkis arusaam, et hageja viivist temalt ei nõua. Omalt poolt ei täida kostja mitu aastat oma majanduskulude kandmise kohustust hageja ees ning jätkab antud tegevust ka pärast hagi esitamist. Sellepärast on hageja seisukohal, et kostja tuginemine hea usu põhimõtte sättele on alusetu. Kostja seisukoht
27.03.06.2009.a kokkulepped on sõlmitud hageja ja kostja vahel. Hageja poolt kokkulepped allkirjastas hageja juhatuse liige O F, kes seisuga 03.06.2007.a oli kantud Mittetulundusühinguste ja sihtasutuste registrisse hageja juhatuse liikmena (tõendatakse lisana 2) ja kellel on esindusõigus kõikides juriidilistes küsimustes. Selle peale hageja põhikirja, mis oli jõus seisuga 03.06.2007.a (hageja 12.02.2013.a vastuse lisa 1), punkti 5.14 kohaselt, juhatuse pädevusse kuulub majandus- ja kommunaalmaksete suuruse ja nende tasumise korra määramine ning ühistu liikmete ajutine vabastamine sihtotstarbeiste maksete tasumisest. Ülaltoodu alusel, kostja teeb järeldust, et hageja juhatusel oli nii esindusõigus kui ka pädevus 03.06.2007.a kokkulepete sõlmimiseks ja majandamiskulude suuruse muutmiseks kostja jaoks.
28.Kostja leiab, et hageja esindajal puuduvad volitused korteriühistu esindamiseks, kuna ükski üldkoosolek ei ole korteriühistu juhatusele sellist õigust andnud. Kostja ei nõustu hagi tõendamiseks hageja poolt esitatud arvetega. Kostja sõnul arved ei puuduta mitteeluruumi omanikke. Kohtumenetluse käik
29.Kohtuistungil jäi hageja põhinõude ja viivise nõude juurde. Kohus ei rahuldanud kostja taotlust tunnistajate ülekuulamiseks, tõendamaks asjaolu, et 03.11.2009 üldkoosoleku otsus on tühine. Kohus leidis, et kostja on mööda lasknud selleks KÜS § 13 lg 3 ettenähtud vaidlustamise tähtaja. Korteriühistu 03.11.2009 üldkoosoleku otsus on seadusjõus. Kohus ei rahuldanud kostja taotlus jätta hagi läbivaatamata. Kohus leidis, et hageja volitused on kehtivad. Mittetulundusühingute ja sihtasutuse registri registrikaardi väljavõtte kohaselt on juhatus valitud alates 21.06.2012 ning igal juhatuse liikmel on õigus esindada mittetulundusühingut iseseisvalt. Põhikirja kohaselt kehtivad juhatuse liikme volitused kaks aastat. Hagejal on õigus palgata esindaja kohtuasjade ajamiseks. Kohus ei rahuldanud kostja taotlust hagide liitmiseks põhjusel, et 03.11.2009 korteriühistu otsust ei ole vaidlustatud ja kohus leiab, et hagide liitmine ei võimalda nende kiiremat lahendamist. Maakohtu otsuse põhjendused
30.Pooled vaidlevad, kas mitteeluruumid M6 ja M7 omanikud on korteriühistu Kangelaste 3 korteriühistu liikmed, kas korteriühistu 03.11.2009 üldkoosoleku otsus on tühine, kas 03.06.2009 sõlmitud kokkuleppe korteriühistu juhatuse liikme ja kostja G P vahel on seadusjõus. Pooled vaidlevad majandamiskulude tasumise õigsuse, sh viiviste arvestamise seaduslikkuse üle.
31.Kohus analüüsib esmalt kas mitteeluruumid M6 ja M7 omanikud on korteriühistu Kangelaste 3 korteriühistu liikmed. Korteriühistute tegevuse alused on sätestatud korteriühistuseaduses (KÜS). KÜS § 2 lg 1 (2007 kehtinud redaktsioon) kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriomandiseaduse § 2 lg 1 (2007 kehtinud redaktsioon) kohaselt korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või
lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. Seega juba 2007 aastal olid mitteeluruumid seaduse tähenduses korteriomandi mõiste all ning mitteeluruumide omanikud olid korteriühistu liikmed. Kohus märgib, et vastavalt KÜS § 3 lg 1 toimub korteriühistu asutamine mittetulundusühingute seaduses ettenähtud korras korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub korteriomandi eseme mõtteliste osade kaudu suurem osa ehitisest ja maatükist. Seega pidi asutamiseks olema korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanike enamuse otsus. Kohus leiab, et asjaolu, et mitteeluruumide omanike ei kantud korteriühistu asutamisel liikmete nimekirja, ei tähenda, et mitteeluruumi omanikud ei ole korteriühistu liikmed. Kostja ei ole vaidlustanud korteriühistu asutamise seaduslikkust.
32.Pooled vaidlevad selle üle, kas 03.11.2009 üldkoosoleku otsus on tühine. Kohus tuvastas, et 03.06.2009 kehtinud KÜ Kangelaste 3 põhikirja punkt 5.11 kohaselt (II kd tl 7-8) on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal on üle poole liikmetest. Kui üldkoosolekule ei ilmunud nõutav arv liikmeid tuleb üldkoosolek uuesti kokku kutsuda sama päevakorraga hiljemalt ühe kuu jooksul. Teistkordsel kokku kutsutud üldkoosolek on otsustusvõimeline sõltumata kokkutulnud liikmetest. Kohus tuvastas, et korteriühistu 03.11.2009 üldkoosolek oli korduskoosolek ning selles võis osaleda määramata arv liikmeid. Kohtule esitatud protokolli kohaselt osales korduskoosolekul 19 korteriomanikku (I kd tl 20).
33.Riigikohtu 13.02.2012 lahendi 3-2-1-116-11 kohaselt korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Kohus märgib, et kuna korteriühistu 03.11.2009 otsust ei ole vaidlustatud, on see seadusjõus ja kõigile liikmetele kohustuslik. Kohus leiab, et käesoleval ajal ei saa tugineda hageja esitatud korteriühistu üldkoosoleku teistele otsustele, kuna need on kostja poolt vaidlustatud, ja kohtuotsused ei ole jõustunud. Nimetatud põhjusel ei analüüsi kohus teisi korteriühistu üldkoosoleku otsuseid. Kohus ei analüüsi sel põhjusel ka Korteriühistu 17.09.2010 põhikirja ja selle sätteid, kuna kohus lähtub nõude lahendamisel vaidlustamata 03.11.2009 korteriühistu otsusest, mis võeti vastu ajal, mil kehtis eelmine korteriühistu põhikiri.
34.Pooled vaidlevad selle üle kas 03.06.2009 sõlmitud kokkulepped (I kd tl 55 p-56) korteriühistu juhatuse liikme ja kostja G P vahel on seadusjõus. MTÜS § 29 lg 1 (03.06.2009 kehtinud redaktsioon) kohaselt juhatus võib vastu võtta otsuseid, kui selle koosolekus osaleb üle poole juhatuse liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema esindatuse nõuet. Kui juhatus koosneb mitmest liikmest, on juhatuse otsuse vastuvõtmiseks nõutav juhatuse koosolekus osalenud juhatuse liikmete poolthäälteenamus, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Sama seaduse § 29 lg 3 kohaselt MTÜS §-s 29 lõikes 1 sätestatut järgimata võib juhatus vastu võtta otsuse koosolekut kokku kutsumata, kui selle poolt hääletavad kirjalikult kõik juhatuse liikmed ja põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti.
35.Kohus tuvastas, et 03.06.2009 kehtinud KÜ Kangelaste 3 põhikirja p 5.17 kohaselt on juhatus pädev otsuseid vastu võtma, kui juhatuse koosolekust võtab osa vähemalt 1⁄2 juhatuse liikmetest. Kokkulepete sõlmimise ajal oli mittetulundusühingute ja sihtasutuse registri registrikaardi väljavõtte kohaselt KÜ Kanglaste 3 juhatuses alates 28.08.2007 O F, V B, J V, J S, N S, so viis isikut (II kd, tl 82). Kohus tuvastas, et 03.06.2009 kokkulepete sõlmimise juures olid korteriühistu Kangelaste 3 juhatuse liige O. F. Juhatuse protokoll oli koostatud 03.06.2009 ning sellest võtsid osa kaks juhatuse liiget O F ja N S. Kohus märgib, et 03.06.2009 juhatuse koosolekust võttis osa vähem kui Kangelaste 3 põhikirjas p 5.17 sätestatud koosseisust, so rikuti kvooruminõuet juhatuse kokkukutsumisel.
36.Riigikohtu 22.10.1999 lahendi nr 3-2-1-14-99 p 8 kohaselt võib kohus lepingu kehtetuks lugeda. Juhatuse liikmete poolt kostjaga ilma volituseta sõlmitud lepingule tuleb hinnang anda lähtudes (kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud seadusest). TSÜS § 129 lg 1 sätestab, et teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud juhul, kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Kuna KÜ Kangelaste juhatus või üldkoosolek pole seda lepingut hiljem heaks kiitnud, siis puudub alus tehingu TsÜS § 84 lg 1 alusel algusest peale kehtivaks lugemiseks.
37.Kohus tuvastas, et 03.11.2009 üldkoosoleku p 1 kohaselt võeti vastu otsus uue maja teenindamise ja hooldamise tariifi kinnitamise kohta endise 10,00 krooni/1 m2 eest alates 01.11.2009 12,20 krooni/1 m2 . Nimetatud otsusega on vastuvõetud uus otsus, kus osalesid korteriühistu juhatuse liikmed O F, kes juhtis üldkoosolekut ja N S, kes protokollis nimetatud üldkoosolekut (I kd tl 19 p).
38.Vastavalt 03.11.2009 kehtinud KÜ Kangelaste 3 põhikirja punkt 4.5 kohaselt (II kd tl 7-8) tasuvad ühistu liikmed elamu majandamis- ja hooldusega seotud majandamiskulud ning kommunaalteenused. Vastavalt põhikirja punktile 4.6 majandus-ja kommunaalmaksete arvutamise (tariifid ja hinnad) alused sätestatakse üldkoosoleku otsuses, sama põhimõte on sätestatud põhikirja punktis 5.2. Järelikult oli 03.11.2009 korteriühistu üldkoosolekul õigustatud vastu võtma majandus-ja kommunaalmaksete arvutamise (tariifid ja hinnad) aluseid.
39.Kostja on väitnud, et 03.06.2009 kokkulepped on sõlmitud juhatuse liikme O F poolt, kel olid kõik õigused selliste kokkulepete sõlmimiseks. Kohus märgib, et asjaolu, et põhikirja punktis 4-6 ja 5.14 on sätestatud, et majandus-ja kommunaalmaksete suurused ja nende tasumise kord määratakse ühistu juhatuse otsusega, ei tähenda et juhatus võib oma otsuste vastuvõtmisel seadusenõudeid eirata, eelkõige MTÜS-sätteid, mis reguleerivad juhatuse otsuste vastuvõtmise korda. Kohus luges KÜ Kangelaste 3 ja kostja G P 03.06.2009 kokkulepped (I kd tl 55 p-56) tühiseks. Eeltoodud põhjusel ei analüüsi kohus kas kokkulepped on tühised ka muudel hageja poolt viidatud alustel.
40.Pooled vaidlevad majandamiskulude ( tariifide) tasumise õigsuse ja tõendatuse üle.
Riigikohtu 13.02.2012 lahendi 3-2-1-116-11 kohaselt korteriühistu liikmete otsused võetakse vastu liikmete üldkoosolekul. Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub KÜS § 13 lg 1 järgi otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Korteriühistu liikmel on KÜS § 13 lg 3 järgi õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta on KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Riigikohus on viidatud sätete alusel korduvalt leidnud, et kui korteriühistu liige ei ole ühistu üldkoosoleku otsust vaidlustanud, on see talle täitmiseks kohustuslik (vt nt Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 11; 16. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-10, p 15). Korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsusest kui tehingust tulenevad õigused ja kohustused ka neile korteriühistu liikmetele, kes otsuse vastuvõtmisel ei osalenud või hääletasid selle vastu. Kostja vaidlustas majandamiskulude (tariifide) tasumise põhjendusel, et korteriühistu on temaga sõlminud 03.06.2009 kokkuleppe, mille kohaselt peab ta täitma remondikohustust. Kostja on tasunud vee eest, selles osas vaidlus puudub. KÜS §-s 151 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu seaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. 13.02.2012 Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-116-11 p 28 kohaselt on majandamiskulud KÜS-i tähenduses on KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loetakse KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Hageja on kohtule esitatud arvete jm dokumentidega (II kd, tl 22-39 p) tõendanud, et ta on täitnud korteriühistu majandamisfunktsioone ja tasunud maja majanduskulutusi, mistõttu ei arvesta kohus kostja vastuväiteid, et hageja ei ole nõude põhistamiseks tõendeid esitanud. Pooltel puudub vaidlus tarbitud veeteenuse üle, kostja sõnul tasub ta igakuiselt vee eest.
41.Kohus leiab, et asjaolu, et mitteeluruumi omanik on remontinud tema äriotstarbeks kasutavat hooneosi ei anna põhjust jätta tasumata majandamiskulude eest, mille suurus on vastu võetud korteriühistu 03.11.2009 üldkoosoleku otsusega. Kostja on ise väitnud, et ta ei ole esitanud korteriühistule nõuet hüvitada talle tekitatud kulud, lisaks ei ole kostja esitanud antud asjas vastuhagi, mistõttu ei saa kohus analüüsida kostja väiteid tema poolt tehtud remonditööde kohta. Hageja on kuludele vastu vaielnud põhjusel, et kostja ei ole hagejale tasaarvestuse avaldust esitatud ega esitatud antud menetluses vastuhagi. Kohus ei analüüsi nimetatud põhjustel kostja esitatud dokumente remondikulude kandmise osas ja vastavaid lepinguid tööde teostamiseks ( tl 106-108 p, 125 p-127p, 128-141). Pooltel puudub vaidlus kostja poolt tarbitud maagaasi ja elektrienergia osas, mistõttu ei analüüsi kohus kostja esitatud dokumente nende teenuste tarbimise osas ( tl 60 p-101).
42.Kinnistusregistri järgi on mitteeluruumi M6 pind 63,7 m2 ja M7 pind 281,6 m2. Seega mitteeluruumide pind on kokku 345,3 m2. Kostjale on arvestatud alates jaanuarist 2010 kuni
novembrini 2012 (kaasa arvatud) majandamiskulude eest tasumiseks teenustariifi 1 m2 järgi 12,20 krooni (0,78 eurot). Kostja on võlgnevuse osaliselt tasunud, kuid on võlgnevuses summas 8 627,76 eurot.
43.Kohus leiab, et rahuldamisele kuulub ka hageja nõue viivise väljamõistmiseks. Kostja ei ole vaidlustanud arvete kättesaamist. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. KÜS § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Sama sätestab korteriühistu põhikiri. Kohus tuvastas, et kostjale on igakuuliselt esitatud 05. kuupäeval arved, mille tasumise tähtaeg oli 25 kuupäev ( II kd tl 40-57 p). Kostjale on viivist arvestud KÜS § 7 lg 4 kohaselt. Sissenõutavaks muutunud viivis on 31.11.20012 seisuga 2 988,43 eurot.
44.VÕS § 162 lg 1 kohaselt kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, võib kohus seda leppetrahvi maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel vähendada mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuse täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kohus leiab, et hageja taotletud viivis ei ole ebamõistlikult suur, kuna protsent 0,07 % tuleb korteriühistuseadusest. Lisaks märgib kohus, et kostja on arvete kättesaamisel arvete tasumist osaliselt ignoreerinud.
45.TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Hageja taotleb viivis tasumist põhinõudelt 100% ulatuses kuni põhinõude täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras, so 0,07 % päevas kuni põhinõude täitmiseni. Hageja põhinõue ja viivisenõue on võlgnevus summas 11 616,19 (põhivõlg 8 627,76 eurot ja viivised 2 988,43 eurot). Ühe aasta eest arvestatud viivise summa on 2 204,39 eurot ( põhivõlg 8 627,76 eurot x 0,07 % x 365 päeva). Eeltoodud põhjendustel kuulub kostjalt G Plt KÜ Kangelaste 3 kasuks väljamõistmisele võlgnevus summas 11 616,19 eurot, sellest põhivõlgnevus 8 627,76 eurot ja viivis 2 988,43 eurot. Lisaks kuulub G Plt KÜ Kangelaste 3 kasuks väljamõistmisele viivis protsendina põhinõudelt (8627,76 euro) alates 27.12.2012 kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras (EKP intress + 7 % aastas). Kohtukulude jaotusest
46.TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses.
TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Hagi täieliu rahuldamise korral jäävad hageja menetluskulud kostja kanda. Kostja menetluskulud jäävad tema enda kanda. Kohus selgitab, et menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumist (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega. Kohtuotsuse kuulutamine
47.TsMS § 452 lg 1 kohaselt tehakse kohtuotsus avalikult teatavaks kuulutamisega või kohtukantselei kaudu. TsMS § 453 lg 1 ja 2 kohaselt kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemine ei välista ega piira kohtu kohustust toimetada kohtuotsus menetlusosalistele kätte, kui seda ei anta talle kätte TsMS § 453 lõikes 1 nimetatud viisil. Eeltoodud põhjendustel tehakse kohtuotsus avalikult teatavaks Viru Maakohtu Narva kohtumaja kantseleis 17. septembril 2013.a kell 16.00 ja toimetatakse menetlusosalistele kätte. Kohus juhindus TsMS § 173, 174, 436, 442, 452,453, 630-632 nõudeist. (allkirjastatud digitaalselt) Kristel Vedro kohtunik Viru Maakohtu 20.09.2013 kohtumääruse RESOLUTSIOON:
1.Parandada Viru Maakohtu 17. september 2013.a kohtuotsuses tsiviilasjas nr 2-1255248 ilmsed ebatäpsused.
2.Parandada Viru Maakohtu 17. septembri 2013.a kohtuotsuse resolutsiooni punkti 3 viimases lauses ja kohtuotsuse punkti 45 viimases lauses märgitud ebatäpsusi järgmiselt: Kohtuotsuse resolutsiooni punkti 3: Välja mõista G P KÜ Kangelaste 3 kasuks viivis protsendina põhinõudelt (8627,76 euro) alates 27.12.2012 kuni põhinõude täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras (so 0,07 % päevas). Kohtuotsuse punkti 45 viimast lauset: Lisaks kuulub G P KÜ Kangelaste 3 kasuks väljamõistmisele viivis protsendina põhinõudelt (8627,76 euro) alates 27.12.2012 kuni põhinõude täitmiseni KÜS § 7 lg 4 sätestatud määras (so 0,07 % päevas).
3.Viru Maakohtu 17. septembri 2013.a otsusele teha märge otsuse parandamise kohta Viru Maakohtu 20. septembri 2013.a määrusega. 4 . Määrus saata teadmiseks menetlusosalistele.
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.