Pankrotiõigus › Muud hagimenetluse pankrotiasjad

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 olemasolu ja kinnistu tegelikku väärtust müüdi SV-le hinnaga 22 268 400 krooni kinnistu, millel polnud müügi hetkel ega ka hiljem üldse mingit majanduslikku väärtust. Kinnistu 25.05.2007.a müügilepingus sätestatu ei vastanud tegelikule olukorrale, kuna müügihind loeti küll osaliselt tasutuks Fastest Trade OÜ (pankrotis) nõude 17 268 600 krooni tasaarvestamise teel, aga samas jäi kinnistule hüpoteek summas 16 150 000 krooni AS-i Hansapank kasuks. SV-le müüdi võlgniku initsiatiivil kinnistu, mis juba müügilepingu sõlmimise ajal oli majanduslikult väärtusetu. Kinnistu müügilepingus puuduvad poolte kohustuste täitmisele või õiguste kaitsele suunatud tavapärased võlaõiguslikud kokkulepped ja mõistuspärasus. Kinnistu müüjal puudus tegelik kavatsus oma kohustuste täitmiseks ja Fastest Trade OÜ (pankrotis) nõude rahuldamiseks. Sel põhjusel sõlmiti Fastest Trade OÜ-ga (pankrotis) kokkulepped, et jätta viimasele mulje, nagu sooviks BRE kinnistu võla katteks müüa õige hinnaga ning nagu oleks võlgnikul kavatsus rahuldada kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud krediidiasutuse nõue. Kuna SV võõrandas käenduslepingust tuleneva nõudeõiguse võlgniku vastu hagejale, on uueks võlausaldajaks võlgniku suhtes hageja. Võla suurus tuleneb nõudeavaldusele lisatud kinnistu müügilepingu p-st 3.1, mille kohaselt kinnistu müügi-hinnast on müüjale tasutud 17 268 400 krooni. Kuna hageja tasus SV-le 1 781 472 krooni, millise summa võrra SV nõue väheneb, jäi lõplikuks nõudesummaks müüjale alusetult tasutud raha, s.o 17 268 400 krooni ehk 1 103 651,91 eurot. Nõuete kaitsmise koosolekul esitatud võlgniku vastuväited on alusetud. Käenduslepingu p-s 1 on sõnaselgelt öeldud, et võlgnik käendab SV ees kohustusi juhul, kui AS Hansapank peaks tema kasuks seatud ühishüpoteegi sundkorras täitma. Käendaja vastutab võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees. Kuna kinnistu AS-i Swedbank võla katteks müüdi, on võlausaldajal õigus käenduslepingu alusel saada võlgnikult tagasi kogu kinnistu ostmiseks makstud raha ehk 1 103 651,91 eurot, sest just selles summas ületavad BRE rahalised kohustused võlausaldaja kohustusi BRE ees. BRE ei esitanud nõuet OÜ Fastest Trade (pankrotis) pankrotimenetluses. Harju Maakohtu 25.05.2010.a määrusega kinnitati OÜ Fastest Trade pankrotihalduri poolt esitatud jaotusettepanek. Jaotusettepanekus tunnustati OÜ Maxi Petrol Trade, OÜ Semafor Oil ja OÜ Semilux Vara nõuded. BRE nõuet ei esitanud ja sellist nõuet ei ole ka kunagi tunnistatud. Järelikult ei ole tõene väide, et SV jättis raha maksmata. Võlgniku väide nõude aegumise kohta on tühine. Antud juhul ei olnud käendus piiratud ei rahasumma ega tähtajaga. Kinnistu võõrandati 26.05.2010.a enampakkumise teel, millega võlausaldaja ostetud kinnistust ilma jäi, seega lõppeb nõude esitamise tähtaeg 26.05.2013.a. Käenduslepingu sõlmimise ajal ei olnud võlgnik käsitletav tarbijana, kuna ta tegutses majandustegevuses otseses seoses konkreetse kinnistu arendamisega läbi BRE. Õige ei ole ka väide, et vastutuse piirmäär on käenduses märkimata. Lepingus on sõnaselgelt kirjas, et käendaja vastutab ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees. Käenduse piirmäär on seega konkreetselt sätestatud, ehk selleks on ostetud kinnistu lepingujärgne hind 22 268 400 krooni (1 423 210,15 eurot). Kostja vastuväidetele vaidles hageja vastu. Võlgnikuga ja SV vahel sõlmitud käenduslepingu puhul ei ole tegemist tarbijakäenduslepinguga võlaõigusseaduse (VÕS) § 143 tähenduses, kuna võlgnik ise ei ole selles lepingus vaadeldav tarbijana. Käendusleping sõlmiti konkreetsel eesmärgil, et garanteerida hagejale müüdud kinnistult hüpoteegi kustutamine, mis oli seatud AS-i Swedbank kasuks. Juhul, kui pank kinnistu sundkorras realiseerib, maksab käendaja hagejale kinni summa, mis hagejal saamata jääb. Käenduslepingu sõlmimise ajal oli BRE osanik ja ainus juhatuse liige N R , kes on võlgniku abikaasa. Nimetatud äriühingu tegelik juht oli võlgnik, kes tegutses seonduvalt majandus- või kutsetegevusega. Tõele ei vasta kostja

3(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 väide, et sõlmitud käenduslepingus ei ole määratud käendaja vastutuse piirmäära ja isegi kui eeldada, et selleks on kinnistu hind, siis algab kostja vastutuse piirmäär 22 268 400 kroonist. On selge, et kui võlgnikuga seotud äriühing ei ole oma võlga hüpoteegipidaja ees tasunud ja seetõttu kinnistu võõrandatakse, on SV rahaline kohustus BRE ees miinus 17 268 400 krooni, ehk siis sellise summa on BRE SV-le võla katteks võõrandatud kinnistu eest võlgu. Mõlemad pooled said lepingut sõlmides aru, millist kohustust ja mis ulatuses võlgnik käendab. Hageja vaidles vastu ka kostja väitele, et kuna hageja väidetavalt ei täitnud kostja ees oma kohustusi, ei olegi hagejal nõudeõigust tekkinud. Võlgniku äriühing BRE pidi tegelikult enne 5 miljoni krooni saamist hagejalt maksma hagejale 2 miljonit krooni hiljemalt 15.06.2007.a. Seda kohustust võlgnik ei täitnud. Harju Maakohtu 03.10.2007.a otsusega tsiviilasjas nr 2-0730863 mõisteti võlgnikult välja tasumata summa, 1 986 600 krooni. Seda raha võlgniku äriühing hagejale ei maksnud ja ka täitemenetluses ei olnud seda võimalik kätte saada. Järelikult on võlgnik hagejale jõustunud kohtuotsuse alusel 2 miljonit krooni võlgu, mitte vastupidi. Tühipaljas on ka kostja seisukoht, et hageja tegevuse tulemusel ei olnud BRE-l võimalik maksta oma võlga AS-le Hansapank. BRE erikontrolli aktist nähtuvalt on võlgnik omastanud nimetatud äriühingust 12 959 812,08 krooni, raha on omastanud ka võlgniku abikaasa N. R, samuti võlgnikuga seotud teised äriühingud ja isikud. Oma 22.05.2012.a täiendavas seisukohas leidis hageja, et kriminaalmenetluses nr 07230101573 kogutud tõendid lükkavad ümber kostja väited, et BRE tegelik juht ei olnud võlgnik. Samuti viitas hageja, et 12.03.2008.a esitas hageja BRE-le notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avalduse, mille p-s 1 teatas, et alandab ostuhinda 11 568 400 krooni võrra, kuna müüja on viinud ostja eksitusse ja ostjat petnud kinnistu tegeliku turuhinna suhtes. Seega puudus hagejal või hagejaga seotud isikul 08.05.2008.a igasugune kohustus maksta võlgnikuga seotud äriühingule 5 000 000 krooni. Võlgnik jäi kohtuotsuse alusel hagejaga seotud äriühingule OÜ Fastest Tarde (pankrotis) võlgu 2 000 000 krooni, mille tasumiseks tal rahalised vahendid puudusid. Seega ei olnud OÜ Fastest Trade (pankrotis) võlg BRE ees suurem kui 3 000 000 krooni, mille tasumiseks tulenevalt ostuhinna alandamise avaldusest ka igasugune mõistlik põhjendus või lepinguline kohustus puudus. Kostja vastuväited

4(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 käenduslepinguga võetud kohustusi, mida põhilepingus üldse ei ole kokku lepitud. Kinnistu müügilepingus on täielikult reguleerimata olukord, mis tekib juhul, kui AS-i Hansapank kasuks seatud hüpoteek sundkorras täidetakse ja SV saab sellega kahju. See aga ongi käesoleval hetkel hageja nõudeks, mille ta loovutamise teel SV-lt omandas. Seega, kuivõrd käenduslepingu eesmärgiks saab olla vaid põhikohustuse täitmise tagamine, mitte põhilepingus kokkuleppimata kohustuste võtmine, on käesoleval juhul käendusleping tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 järgi täies ulatuses tühine. Tulenevalt eespool kirjeldatud määramatusest seoses käenduse maksimumsummaga, on käendusleping tühine ka lähtuvalt VÕS § 142 lg-st 2. Käesoleval juhul on kohustus äärmiselt ebaselgelt ja vastuoluliselt määratletud. Sellest tulenevalt ei olnud käendajal võimalik üheselt aru saada käendatavast kohustusest. Käenduslepingu p 1.1. kohaselt on võlgnik käenduslepinguga käendanud SV ees BRE ja AS-i Hansapank vahelisest laenulepingust tulenevaid kohustusi. Kuivõrd nimetatud laenulepingus ei olnud SV võlausaldajaks ega kohustatud isikuks, siis tal ei saanud ka sellest lepingust tulenevalt võlgniku vastu mingeid nõudeid tekkida. Isegi, kui käendusleping oleks kehtiv, siis selle alusel ei ole hagejal nõudeõigust tekkinud. Käenduskohustuse tekkimiseks pidid olema täidetud kaks eeldust. Kinnistu müügilepingu p

5(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 SV, vaid hageja. Seega hüpoteegi realiseerimisel võis kahju tekkida vaid hagejale, mitte SV-le. Seetõttu ei saa ka SV-lt omandatud nõude alusel hageja kostjalt midagi nõuda. Tegemist on selgelt hageja enda kahjunõudega. Hageja ei saa aga võlgniku vastu sellist kahjunõuet esitada, sest poolte vahel mistahes lepinguline suhe puudub. SV-le on kahju tekkimine välistatud ka muul põhjusel. SV ja BRE vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingu p-des 2.2.2. ja 5.1. oli selgelt kirjas, et müüdav kinnistu on AS-i Hansapank kasuks hüpoteegiga koormatud ning SV nõustub sellega. Seega VÕS § 218 lg-st 4 tulenevalt on SV poolt mistahes kahjunõuete esitamine välistatud, sest professionaalse lepingupoolena pidi ta sellega seotud riske ette nägema. Lisaks, kinnistu müügilepingus ei olnud BRE-le ette nähtud kohustust AS-i Hanspank ühishüpoteeki kustutada, isegi mitte pärast tehingut. Seega võib üheselt öelda, et kinnistu hind sisaldas riski, mida võis hüpoteek endaga kaasa tuua. Oluline on veel märkida, et isegi kui tegemist oleks SV kahjunõudega, siis tema väidetavast 17 268 400 kroonisest kahjunõudest ei ole maha arvutatud 1 781 472 krooni, mille hageja talle kinnistu eest poolte vahel 15.08.2008.a kinnistu müügilepingu alusel tasus. Nimelt sai SV kinnistu võõrandamisest selle summa võrra tulu. Kui ta ei oleks BRE-lt kinnistut omandanud, ei oleks tal olnud ka võimalik seda tulu teenida. 02.05.2012.a esitatud täiendavas vastuses leidis kostja, et hageja on SV ja OÜ Fastest Trade (pankrotis) samastanud ja ekslikult leidnud, et BRE kohustuste täitmine on kuidagi põhjuslikus seoses SV kohustuste täitmisega BRE-le. Kuigi SV ja OÜ Fastest Trade (pankrotis) on otseselt või kaudselt ühe ja sama isiku omandis (Ilmar Tolmats), on siiski tegemist erinevate õigussubjektidega. BRE õigussuhe SV-ga on täiesti eraldiseisev BRE õigussuhtest OÜ-ga Fastest Trade (pankrotis). 27.06.2012.a esitatud täiendavas vastuses leidis kostja, et SV poolt 12.03.2008.a BRE-le esitatud ostuhinna alandamise avaldus on tühine. Hinna alandamise eelduseks on, et täidetud oleksid nii materiaalsed kui formaalsed eeldused, vastasel juhul hinna alandamine taotletud õiguslikku tagajärge kaasa ei too. Kuigi SV poolt hinna alandamise avalduse esitamise näol on hinna alandamiseks formaalsed eeldused täidetud, on täitmata hinna alandamise materiaalsed eeldused. BRE ei ole mitte kunagi seda hinna alandamist tunnistanud. Sellest tulenevalt on ka põhjendamatud hageja seisukohad, mis kõnealusele hinna alandamisele tuginevad. Esimese astme kohtu otsus

25.05.2007.a sõlmisid K K ja SV käenduslepingu, mille p 1.1. kohaselt võttis võlgnik kui käendaja SV kui võlausaldaja ees kohustuse käendada BRE ja AS Hansapank vahel

6(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustisi, mille tagamiseks oli seatud Teisepere maatükk I kinnistule ühishüpoteek AS Hansapank kasuks juhul, kui võlausaldaja on BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingust tulenevad rahalised kohustused BRE ees täitnud ja AS Hansapank peaks tema kasuks seatud ühishüpoteegi sundkorras täitma. Sellisel juhul käendaja vastutab võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees (I kd, tl 19–20); -

25.02.2008.a Uus Maa Kinnisvarakonsultatsioonide OÜ ekspertarvamuse nr 0383/028 kohaselt oli kinnistu turuhind ilma hüpoteegita 27.05.2007.a seisuga 10 700 000 krooni (I kd, tl 167–171);

-

12.03.2008.a notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avaldusega tühistas OÜ Semilux Vara 25.07.2007.a kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu p 3.2. ja alandas p-s 3.1. nimetatud kinnistu müügihinda 10 700 000 kroonile (I kd, tl 172–176);

-

15.08.2008.a müüs OÜ SV kinnistu hagejale ja kinnistu müügilepingu p 1.5. kohaselt oli kinnistule seatud hüpoteek AS Hansapank kasuks summas 16 510 000 krooni ja kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele. Kinnistu hind vastavalt lepingu p-le 2 oli 1 781 472 krooni, millise summa oli ostja müüjale tasunud enne lepingu sõlmimist (I kd, tl 21–27);

-

15.08.2008.a sõlmisid SV ja hageja nõude loovutamise lepingu, mille objektiks on p 2.1. kohaselt OÜ-le Semilux Vara kuuluva nõudeõiguse müük võlgniku vastu 25.05.2007.a käenduslepingust tulenevalt juhul, kui AS Hansapank pöörab kinnistu müügilepingu p-s

-

16.04.2009.a saatis AS Swedbank hagejale teate kinnisasjale sissenõude pööramise ja võõrandamise kavatsusest ja tegi ettepaneku BRE eest võla, 16 092 972,86 krooni tasumiseks (I kd, tl 30–31);

-

Kordusenampakkumise akti (26.05.2010.a) kohaselt müüdi hagejale kuuluv kinnistu OÜ Baltic Real Estate (pankrotis) võla tagatiseks Ektornet Land Eesti OÜ-le, hinnaga 600 000 krooni (I kd, tl 32–33);

-

15.06.2011.a kell 14.00 kuulutas kohus välja K K i pankroti, määrates pankrotihalduriks kostja (I kd, tl 45–56, 60–61);

-

27.06.2011.a esitas hageja K. Ki (pankrotis) pankrotimenetluses nõude võlgniku vastu summas 1 103 651,91 eurot (17 268 400 krooni), millele esitasid 31.01.2012.a võlausaldajate üldkoosolekul (teine nõuete kaitsmine) vastuväited võlgnik ja haldur, mille tulemusena hageja nõuet üldkoosolek ei tunnustanud. Võlgniku vastuväidete kohaselt: a) käenduslepinguga on käendatud OÜ Semilux ees OÜ Baltic Real Estate (pankrotis) ja AS Hansapank vahelisest laenulepingust tulenevaid kohustusi. Kuivõrd nimetatud laenulepingus OÜ Semilux Vara ei olnud võlausaldajaks ega kohustatud isikuks, siis tal ei saanud ka sellest lepingust tulenevalt K K i vastu mingeid nõudeid tekkida; b) kuivõrd OÜ Semilux Vara jättis OÜ-le Baltic Real Estate (pankrotis) 5 miljonit krooni maksmata, siis käendus ei ole sissenõutavaks muutunud (vt kinnistu müügilepingu p 3.3. ja käenduslepingu p 1.1.); c) isegi kui käendus oleks sissenõutavaks muutunud, on nõue

7(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 aegunud; d) käenduslepingus on käenduse piirmäär märkimata, seega on leping § 143 lg 2 alusel tühine. Kuivõrd K K ei olnud OÜ Baltic Real Estate (pankrotis) juhatuse liige, siis ei saa ka eeldada, et ta oleks selle lepingu sõlminud oma majandus- ja kutse-tegevuse raames; e) tegemist on hageja kahju hüvitamise nõudega, mida käendusleping ei hõlma. Parimal juhul võiks selle nõude esitada vaid OÜ Baltic Real Estate (pankrotis) vastu (I kd, tl 56–58, 62–66). Hageja on esitanud oma nõude pankrotihalduri vastu tuginedes pankrotiseaduse (PankrS) § 106 lg-le 1. Pankrotihaldur kui kostja on esitanud hagi vastu vastuväited, mis osaliselt langevad kokku võlgniku vastuväidetega hageja nõudele. Kostja vastuväited hageja nõudele on kokkuvõtlikult järgmised: 1) võlgniku poolt SV-ga sõlmitud käendusleping on tühine, kuna tegemist on tarbijakäenduslepinguga, milles ei ole määratud käendaja vastutuse piirmäära; 2) käenduslepinguga on võetud kohustusi, mida põhilepingus üldse ei ole kokku lepitud; 3) käenduslepingus näidatud käendaja kohustused ei ole piisavalt määratletud; 4) isegi, kui käendusleping on kehtiv, ei ole hagejal nõudeõigust tekkinud; 5) SV-le ei ole kahju tekkinud, kuna hüpoteegi realiseerimise ajal oli kinnistu omanikuks juba hageja ja väidetav kahju ei ületa käendaja vastutuse ülempiiri; 6) kinnistu omandaja pidi ette nägema, et kinnistu võidakse sundmüügi korras realiseerida. Kohus nõustus kostja põhjendustega, et võlgniku ja SV vahel 25.05.2007.a sõlmitud käendusleping on tühine, kuna tegemist on tarbijakäenduslepinguga, milles ei ole kokku lepitud käendaja vastutuse rahalist maksimumsummat (VÕS § 143 lg-d 1–2). Asjas ei ole vaidlust, et käenduslepingu sõlmimise ajal ei olnud võlgnik kinnistu müüja, BRE osanik ega juhatuse liige ja selleks oli võlgniku abikaasa N R . Hageja väite, et kuivõrd võlgnik tegi BRE nimel korduvalt suures mahus tehinguid ja ta on omandanud vastavalt audiitori poolt läbiviidud erikontrolli tulemustele BRE-st ilma lepingulise või muu dokumentaalse aluseta 828 282 eurot, siis on ta käsitletav BRE tegeliku juhina ja teda ei saa käsitleda tarbijana, luges kohus mittetõendatuks. Viidatud erikontrolli aktist sellist järeldust teha ei saa. Kuigi võlgnik on BRE juhatuse liikme N.R abikaasana osaühinguga seotud isikuks, ei nimetata teda BRE tegelikuks juhiks (I kd, tl 96–164). Muid tõendeid pole kohtule esitatud. Käenduslepingu tühisusega seonduvalt nõustus kohus kostjaga ka selles, et vaidlusaluses SV ja võlgniku vahelises käenduslepingus ei ole käendaja vastutust rahalises maksimumsummas selgelt määratletud. Kohus ei nõustunud hageja arvamusega, et see on lepingu tõlgendamise teel sõnaselgelt tuvastatav. Kohus märkis, et ka hageja enda seisukohad, millest lähtuda käendaja vastutuse määratlemisel, on erinevad. Hagiavalduses leidis hageja, et selleks on ostetud kinnistu lepingujärgne hind 22 268 400 krooni ehk 1 423 210 eurot, oma 10.04.2012.a täiendavas seisukohas leidis hageja, et selleks on 17 268 400 krooni. Kohus nõustus kostja osundusega, et sedavõrd ebamääraselt nagu käenduslepingu p-s 1.1. („...Käendaja vastutab Võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab OÜ Baltic Real Estate ja Võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud Kinnistu müügilepingus sätestatud Võlausaldaja rahalisi kohustusi OÜ Baltic Real Estate ees.“) ei ole VÕS § 143 lg 2 kohaselt lubatud käenduse piirmäära sätestada ja lepingupunkti sõnastuses ei ole tegemist mitte käendaja vastutuse ülempiiri, vaid alampiiri määramisega (vastutab ulatuses, mis ületab võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees), s.t vastutab alates summast 22 268 400 krooni jne. Kohus leidis, et käenduse ülempiiri ei saa tuletada lepingu tõlgendamise teel, seda enam olukorras, kus on vaieldav, millised olid 25.05.2007.a lepingust tulenevad võlausaldaja rahalised kohustused BRE ees – kas 22 268 400 krooni, 17 268 400 krooni või mingi muu summa.

8(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 Kohus nõustus kostjaga ka selles, et vaidlusalune käendusleping ei vasta käenduslepingu suhtes sätestatud tingimustele (VÕS § 142 lg-d 1–3). Käesoleval juhul on käenduslepinguga pandud käendajale kohustus vastutada selliste kohustuste eest, milles võlausaldaja lepingupooleks üldse ei ole (käendaja peaks vastutama BRE ja panga vahelisest laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest?). Kui hageja väidab, et käenduslepingu sõlmimise eesmärgiks oli tagada võlausaldaja huvide kaitse juhuks kui pank otsustab kinnistule seatud hüpoteegi realiseerida, siis BRE ja SV vahelises 25.05.2007.a kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingus on täielikult jäänud reguleerimata olukord, millised kohustused tekivad müüjale juhul, kui panga kasuks seatud hüpoteek sundkorras täidetakse ja ostja peaks jääma ostetud kinnistust ilma. Hageja väide, et ostjat võlgniku poolt müügilepingu sõlmimisel peteti, on vastuolus kinnistu müügilepingu sätetega. Lepingu p 2.2.2. kohaselt oli ostja teadlik kinnistut koormavast ühishüpoteegist, kuid ei omanud sellega seoses müüjale mingeid pretensioone. P 2.2.4 kohaselt oli ostja täielikult teadlik kõikidest lepingu esemega seonduvatest asjaoludest ning vabastas müüja vastutusest lepingu esemega seonduvate puuduste eest, v.a puuduste osas, mis on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Eeltoodust tulenevalt ei olnud BRE-l kui põhivõlgnikul SV kui võlausaldaja suhtes mitte mingeid kohustusi seonduvalt olukorraga, mis tekib juhul, kui pank otsustab hüpoteegi kinnistu sundmüügi kaudu realiseerida ja ostja jääb seetõttu omandatud kinnistust ilma. Kui põhivõlgnikul (BRE-l) mingeid kohustusi sellega seonduvalt ei olnud, siis järelikult puudusid need ka käendajal, kuna põhivõlgnik ja käendaja vastutavad üldjuhul solidaarselt (VÕS § 145 lg 1). Kohus nõustus kostja vastuväidetega ka selles osas, et ka käenduslepingu tingimustest johtuvalt ei ole hagejal nõudeõigust tekkinud, kuna puuduvad tõendid, et SV oleks oma kohustused BRE ees täitnud, s.t et oleks olnud tasutud kinnistu müügihinna lõpposa 5 miljonit krooni. Käendusleping nägi käenduse tekkimise ühe alusena (teine alus oli panga poolt ühishüpoteegi sundkorras täitmine) ette ostja poolt müüjale kogu müügihinna, 5 miljonit krooni, tasumise. Kohus jagas hinnangut, et hageja väited selle kohta, mille kohaselt nimetatud summa tasumine tulenevat sellest, et BRE ei esitanud oma nõuet OÜ Fastest Trade (pankrotis) pankrotimenetluses ja seda ei tunnistatud, ei oma puutumust käesoleva asjaga. BRE-l võib kinnistu müügilepingu kohaselt olla nõue SV vastu, mitte aga OÜ Fastest Trade (pankrotis) vastu. Käendusleping ei näinud ette selle kohustuse täitmise ja käenduse tekkimise alternatiive, mille kohaselt 5 miljonit krooni ei ole SV-l vaja maksta, kui nõuet ei esitata OÜ Fastest Trade (pankrotis) pankrotimenetluses jne. Ka hageja nõudest on selgelt näha, et kõnealune 5 miljonit krooni on tasumata, sest kuigi kinnistu müügilepingu kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 22 268 400 krooni, on hageja nõudeks hagiavalduses 17 268 400 krooni, s.o 5 miljonit krooni vähem. Kohus ei nõustunud ka hageja väitega, et kostja võlgneb vastavalt Harju Maakohtu 03.10.2007.a otsusele hagejale 2 miljonit krooni. Hageja poolt esitatud kohtuotsusest nähtuvalt on nimetatud summa välja mõistetud mitte kostjalt, vaid BRE-lt Fastest Trade OÜ (pankrotis) kasuks (I kd, tl 165–166). Kohus nõustus kostja osundusega, et ilmselt peab hageja äriühinguid SV ja Fastest Trade OÜ (pankrotis) ekslikult üheks ja samaks äriühinguks. Mis puudutab SV-poolset 12.03.2008.a hinna alandamise avaldust, millega väidetavalt tühistati 25.07.2007.a kinnistu müügi- ja asjaõiguslepingu p 3.2. ja alandati p-s 3.1. nimetatud kinnistu müügihinda 10 700 000 kroonile, siis hagiavaldusest nähtuvalt ei ole ka hageja ise oma nõude puhul sellega arvestanud. Samuti on asjakohane kostja osundus, et hinna alandamise kehtivuseks on vajalikud lisaks formaalsetele eeldusele ka materiaalsed eeldused, s.t kohustuse mittekohane täitmine kohustatud poole poolt (VÕS § 112 lg 1), müügilepingu puhul lisanduvad veel täiendavad tingimused (VÕS § 218 jt). Ostuhinna alandamise avalduse kohaselt olevat BRE heade kommete vastaselt petnud SV-d kinnistu tegeliku turuhinna suhtes ja vastavalt Uus Maa ekspertarvamusele on kinnistu õigeks

9(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 turuhinnaks 10 700 000 krooni (I kd, tl 172–186). Kuivõrd kostja ostuhinna alandamist vastustab, siis kohus leidis, et ainult nimetatud ekspertarvamusele tuginemine ei ole piisav, kuna eksperdid on ise märkinud, et tegemist on kutseala standarditele mittevastava lühihinnanguga. Seonduvalt väitega, et BRE on käitunud vastuolus heade kommetega, osundas kohus kinnistu müügilepingu p-dele 2.2.3. ja 2.2.4., mille kohaselt ostjal on olnud võimalik küsida müüjalt lepingu eseme kohta täiendavat informatsiooni ja eriteadmisi omavate isikute abi, samuti on ostja teadlik kõikidest lepingu esemega seonduvatest asjaoludest ning vabastab müüja vastutusest lepingu esemega seotud puuduste eest, v.a puuduste osas, mis tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Seega võib nõustuda kostjaga, et SV ja hageja olid teadlikud, milliste riskidega seotud kinnistu nad omandasid ja pidid sellega arvestama. Kuna ainuüksi eeltoodud kostja vastuväited on aluseks hageja nõude rahuldamata jätmisele, puudus kohtul vajadus analüüsida kostja poolt esitatud teisi vastuväiteid hageja nõudele. Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et hageja nõude vaidlustamine kostja poolt võlgniku, K K i (pankrotis) suhtes nõuete kaitsmise koosolekul oli seaduslik ja põhjendatud, mistõttu kohus jättis hagi rahuldamata. Apellatsioonkaebus

10(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 õiguslikke tagajärgi, varjates tehinguga oma tegelikku tahet. Arvestades kinnistu müügilepingut ja asjaolu, et kinnistule oli seatud BRE kohustuste täitmise tagamiseks hüpoteek panga kasuks, saab VÕS § 29 lg 4 mõttes iga mõistlik isik aru, et käenduslepingu sõlmimine oli hageja jaoks mõistlik ja tavapärane tegevus, eesmärgil maandada ostja jaoks hüpoteegiga seotud riske. Hageja viitab VÕS § 29 lg-le 8 ja leiab, et käesoleval juhul ei esine ühtegi õiguslikku alust, mille kohaselt ei oleks käenduslepingu tingimused seaduslikud või kehtivad. Selgusetuks jääb ka see, mida peab kohus silmas hageja kohustuste täitmata jätmisena võlgniku ees. Teatavasti on hageja ühepoolselt hinda alandanud. Hagejale on müüdud väärtusetu kinnistu, mille müügiga seoses alustati kriminaalmenetlust. Asja tehioludest tulenevalt ei saa eluliselt usutavate asjaolude baasil ja mõistlikult eeldada, et hagejal on varalisi kohustusi võlgniku ees. Vastustaja seisukoht

11(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769 olemasolul. Aga juhul, kui menetlusosaline, saades maakohtu menetluse ajal uue tõendi ning möödunud ei ole ka viimaste seisukohtade esitamise tähtaeg, seda tõendit maakohtule ei esita ja laseb maakohtul teha otsuse, mis on apellandi hinnangul ebaõige põhjusel, et maakohus ei võtnud asja lahendamisel aluseks seda tõendit, mida apellant ise maakohtule ei esitanud, siis ei saa apellant seda tõendit ka ringkonnakohtule esitada. Vastav tõend oli olemas maakohtu menetluse ajal ja apellant ei kasutanud maakohtus ära neid menetluslikke võimalusi, mida seadus apellandi poolt väidetud olukorras pakkus. Harju Maakohtu kohtuniku poolt saadetud e- kiri on toimikus juba olemas. Kuigi apellant tugineb samadele väidetele, mille osas on maakohus juba seisukoha kujundanud ja millega ringkonnakohus nõustub, märgib ringkonnakohus apellatsioonkaebusele vastuseks siiski järgmist.

12(13)

Tsiviilasi nr: 2-12-7769

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Kaupo Paal

13(13)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.