2.Jätta AIOÜ nõue KK(pankrotis) pankrotimenetluses summas 1 103 651,91 eurot tunnustamata. Menetluskulude kindlaksmääramine Menetluskulud jätta hageja kanda Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.AIOÜ (edaspidi hageja) esitas 21.02.2012.a Harju Maakohtule hagi pankrotihaldur Indrek Lepsoo (edaspidi kostja) vastu nõude tunnustamiseks KK ́i (pankrotis) pankrotimenetluses (tl 2-8).
1.1.Hagiavalduse kohaselt kuulutas Harju Maakohus 15.06.2011.a kell 14.00 välja KK ́i (edaspidi võlgnik) pankroti, määrates pankrotihalduriks kostja. 31.01.2012 toimus võlgniku võlausaldajate teine nõuete kaitsmise koosolek, kus vaadati läbi FTOÜ (pankrotis) ja hageja nõuded. Kõik kaitsmisele esitatud nõuded esitati tähtaegselt. Hageja kaitsmisele esitatud nõue oli kokku 1 103 651,91 eurot. Kostja esitas vastuväite kogu nõudele täies ulatuses, so summas 1 103 651,91 eurot. Lisaks pankrotihaldurile esitas hageja nõudele vastuväite ka võlgnik, kes leidis oma vastuväidetes, et käenduslepinguga on käendatud OÜ SV(edaspidi SV) ees OÜ BRE(pankrotis)edaspidi BRE) ja AS Hansapank vahelisest laenulepingust tulenevaid kohustusi ning SV-l ei saanud sellest tulenevalt tekkida käendus-lepingust tulenevat õigust esitada nõue võlgniku vastu, käendus ei ole muutunud sissenõutavaks, nõue on aegunud, käenduslepingus on käenduse piirmäär märkimata ja tegemist on hageja kahju hüvitamisnõudega, mida käendusleping ei hõlma. Hageja leiab, et kostja vastuväide on alusetu.
1.2.Hagiavalduse kohaselt 25.05.2007.a sõlmiti BRE ja SV vahel kinnistu müügi-ja asjaõigusleping, millega BRE müüs ja SV ostis Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. XXX kantud kinnistu, nimetusega XXX maatükk I koos oluliste osade ja päraldistega. Vastavalt kinnistu müügilepingu p-le 1.1.4. oli kinnistule seatud I järjekoha hüpoteek summas 16 510 000 krooni AS Hansapank kasuks. Kinnistu müügilepingu p 3.1. kohaselt oli kinnistu müügihind 22 268 400 krooni. Vastavalt lepingu p-le 3.2. oli ostja müügihinnast lepingu sõlmimise hetkeks tasunud 17 268 400 krooni. Samal päeval, so 25.05.2007.a sõlmis võlgnik SVga käenduslepingu, mille p.1.1. kohaselt kohustus võlgnik kui käendaja vastutama SV kui võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees. Võlgnik andis käenduse juhuks, kui AS Hansapank (AS Swedbank) peaks tema kasuks seatud ühishüpoteegi hageja kinnistul sundkorras täitma. 15.08.2008.a müüs SV kinnistu hagejale. Kinnistu müügilepingu p.1.5.kohaselt oli kinnistule seatud hüpoteek AS Hansapank kasuks ja kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele. Kinnistu hind vastavalt lepingu p-le 2 oli 1 781 472 krooni. Kinnistu müügilepingule lisaks sõlmisid SV ja hageja 15.08.2008.a nõude loovutamise lepingu, millega müüja andis ostjale üle nõudeõiguse võlgniku vastu lähtuvalt viimasega sõlmitud käenduslepingust. 16.04.2009.a saatis AS Swedbank hagejale teate kinnisasjale sissenõude pööramise ja võõrandamise kavatsusest. Panga nõue oli kokku 16 092 972,6 krooni, kuna võlgnik panga nõuet ei täitnud. Kordusenampakkumise akti (26.05.2010.a) kohaselt müüdi hagejale kuuluv kinnistu BRE võla tagatiseks EL Eesti OÜ-le hinnaga 600 000 krooni. Hageja jäi kinnistust enampakkumise tõttu 26.05.2010.a ilma, kaotades sellega kinnistu eest makstud 17 268 400 krooni (1 103 651,91 eurot).
1.3.Uus Maa Kinnisvarakonsultatsioonide OÜ ekspertarvamuse nr. XXX kohaselt oli kinnistu turuhind ilma hüpoteegita müügi hetkel 10 700 000 krooni. Hüpoteegi 16 510 000 krooni olemasolu muutis kinnistu tegeliku turuväärtuse nulliks. Arvestades hüpoteegi olemasolu ja kinnistu tegelikku väärtust müüdi SV-le hinnaga 22 268 400 krooni kinnistu, millel polnud müügi hetkel ega ka hiljem üldse mingit majanduslikku väärtust. Kinnistu 25.05.2007.a müügilepingus sätestatu ei vastanud tegelikule olukorrale, kuna müügihind loeti küll osaliselt tasutuks FTOÜ (pankrotis) nõude 17 268 600 krooni tasaarvestamise teel, aga samas jäi kinnistule hüpoteek summas 16 150 000 krooni AS Hansapank kasuks. SV-le müüdi võlgniku initsiatiivil kinnistu, mis juba müügilepingu sõlmimise ajal oli majanduslikult väärtusetu. Kinnistu müügi-lepingus puuduvad poolte kohustuste täitmisele või õiguste kaitsele suunatud tavapärased võla-õiguslikud kokkulepped ja mõistusepärasus. Kinnistu müüjal on puudunud tegelik kavatsus oma kohustuste
2-12-7769 täitmiseks ja FTOÜ (pankrotis) nõude rahuldamiseks. Sel põhjusel sõlmiti FTOÜ-ga (pankrotis) kokkulepped, et jätta viimasele mulje, nagu sooviks BRE kinnistu võla katteks müüa õige hinnaga ning nagu oleks võlgnikul kavatsus rahuldada kinnistule seatud hüpoteegiga tagatud krediidiasutuse nõue. Kuna SV võõrandas käenduslepingust tuleneva nõude-õiguse võlgniku vastu hagejale, on uueks võlausaldajaks võlgniku suhtes hageja. Võla suurus tuleneb nõudeavaldusele lisatud kinnistu müügilepingu p-st 3.1., mille kohaselt kinnistu müügi-hinnast on müüjale tasutud 17 268 400 krooni. Kuna hageja tasus SV-le 1 781 472 krooni, millise summa võrra nõude loovutaja nõue väheneb, jääb lõplikuks nõudesummaks müüjale alusetult tasutud raha, so. 17 268 400 krooni ehk 1 103 651,91 eurot.
1.4.Hageja leiab, et võlgniku esitatud vastuväited hageja nõudele on alusetud. Käenduslepingu ps 1 on sõnaselgelt öeldud, et võlgnik käendab SV ees kohustusi juhul, kui AS Hansapank (Swedbank) peaks tema kasuks seatud ühishüpoteegi sundkorras täitma. Käendaja vastutab võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees. Kuna kinnistu AS Swedbank võla katteks müüdi, on võlausaldajal õigus käenduslepingu alusel saada võlgnikult tagasi kogu kinnistu ostmiseks makstud raha ehk 1 103 651,91 eurot, sest just selles summas ületavad BRE rahalised kohustused võlausaldaja kohustusi BRE ees. BRE ei esitanud nõuet OÜ FT(pankrotis) pankrotimenetluses. Harju Maakohtu 25.05.2010.a määrusega kinnitati OÜ FTpankrotihalduri poolt esitatud jaotusettepanek. Jaotusettepanekus tunnustati OÜ MPT, OÜ SO ja OÜ SV nõuded. BRE nõuet ei esitanud ja sellist nõuet ei ole ka kunagi tunnistatud. Järelikult ei ole tõene väide, et SV jättis raha maksmata. Hageja leiab, et võlgniku väide nõude aegumise kohta on tühine. Antud juhul ei olnud käendus piiratud ei rahasumma ega tähtajaga. Kinnistu võõrandati 26.05.2010.a enampakkumise teel, millega võla-usaldaja ostetud kinnistust ilma jäi, seega lõppeb nõude esitamise tähtaeg 26.05.2013.a. Käenduslepingu sõlmimise ajal ei olnud võlgnik käsitletav tarbijana, kuna ta tegutses majandus-tegevuses otseses seoses konkreetse kinnistu arendamisega läbi BRE. Õige ei ole ka väide, et vastutuse piirmäär on käenduses märkimata. Lepingus on sõnaselgelt kirjas, et käendaja vastutab ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees. Käenduse piirmäär on seega konkreetselt sätestatud, ehk selleks on ostetud kinnistu lepingujärgne hind 22 268 400 krooni ehk 1 423 210,15 eurot. Hageja palub hagi rahuldada ja tunnustada hageja nõuet KK (pankrotis) pankrotimenetluses summas 1 103 651,91 eurot.
2.Hageja oma 10.04.2012.a kohtule esitatud seisukohas kostja vastuväidetega hagile ei nõustu (tl 88-94).
2.1.Hageja leiab, kostja puhul ei ole tegemist tarbijakäenduslepinguga VÕS § 143 tähenduses, kuna kostja ise ei ole selles lepingus vaadeldav tarbijana. Käendusleping sõlmiti konkreetsel eesmärgil, et garanteerida hagejale müüdud kinnistult hüpoteegi kustutamine, mis oli seatud AS Swedbank kasuks. Juhul, kui pank kinnistu sundkorras realiseerib, maksab käendaja hagejale kinni summa, mis hagejal saamata jääb. Käenduslepingu sõlmimise ajal oli BRE osanik ja ainus juhatuse liige NR, kes on võlgniku KK abikaasa. Nimetatud äriühingu tegelik juht oli KK, kes tegutses seonduvalt majandus- või kutsetegevusega.
2.2.Hageja arvates tõele ei vasta kostja väide, et sõlmitud käenduslepingus ei ole määratud käendaja vastutuse piirmäära ja isegi kui eeldada, et selleks on kinnistu hind, siis algab kostja vastutuse piirmäär summast 22 268 400 krooni. On selge, et kui kinnistu võõrandatakse hagejalt põhjusel, et kostjaga seotud äriühing ei ole oma võlga hüpoteegipidaja ees tasunud ja kinnistu võõrandatakse, on SV rahaline kohustus BRE ees – (miinus) 17 268 400 krooni, ehk siis sellise summa on BRE SV-le võla katteks võõrandatud kinnistu eest võlgu. Mõlemad pooled said lepingut sõlmides aru, millist kohustust ja mis ulatuses kostja käendab.
2.3.Hageja vaidleb vastu kostja vastuväitele, et kuna hageja väidetavalt ei täitnud kostja ees oma kohustusi, ei olegi hagejal nõudeõigust tekkinud. BRE pidi tegelikult enne 5 miljoni krooni saamist hagejalt maksma hagejale 2 000 000 krooni hiljemalt 15.06.2007.a. Seda kohustust kostja ei
2-12-7769 täitnud. Harju Maakohtu 03.10.2007.a otsusega tsiviilasjas nr 2-07-30863 mõisteti kostjalt välja tasumata summa 1 986 600 krooni. Seda raha kostja äriühing hagejale ei maksnud ja ka täitemenetluses ei ole olnud seda võimalik kätte saada. Järelikult on kostja hagejale jõustunud kohtuotsuse alusel 2 miljonit krooni võlgu, mitte vastupidi. Tühipaljas on ka kostja seisukoht, et hageja tegevuse tulemusel ei olnud BRE-l võimalik maksta oma võlgu AS-le Hansapank. BRE erikontrolli aktist nähtuvalt on kostja K. K omastanud nimetatud äriühingust 12 959 812,08 krooni ja raha on omastanud ka kostja abikaasa NR, samuti kostjaga seotud teised äriühingud ja isikud.
3.Hageja leiab oma 22.05.2012.a täiendavas seisukohas, et kriminaalmenetluses nr 07230101573 kogutud tõendid lükkavad ümber kostja väited, et BRE tegelik juht ei olnud KK. Samuti viitab hageja, et 12.03.2008.a esitas hageja BREl-e notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avalduse, mille p-s 1 teatas, et alandab ostuhinda 11 568 400 krooni võrra, kuna müüja on viinud ostja eksitusse ja ostjat petnud kinnistu tegeliku turuhinna suhtes. Seega puudus hagejal või hagejaga seotud isikul 08.05.2008.a igasugune kohustus maksta kostjaga seotud äriühingule 5 000 000 krooni. Kostja jäi kohtuotsusega hagejaga seotud äriühingule OÜ FT(pankrotis) võlgu 2 000 000 krooni, mille tasumiseks kostjal rahalised vahendid puudusid. Seega ei olnud OÜ FT(pankrotis) võlg BRE ees suurem kui 3 000 000 krooni, mille tasumiseks tulenevalt ostuhinna alandamise avaldusest ka igasugune mõistlik põhjendus või lepinguline kohustus puudus (tl 185-188).
4.18.09.2012.a toimunud eelistungil jäi hageja oma varasemate seisukohtade juurde (tl 206-207).
Kostja vastuväited
5.Kostja oma 26.03.2012.a kohtule esitatud vastuses hagi ei tunnista ja vaidleb hagile täies ulatuses vastu (tl 77-83).
5.1.Kostja leiab, et 25.05.2007.a võlgnikuga sõlmitud käendusleping on tühine, kuna selle puhul on tegemist tarbijakäenduslepinguga, kuivõrd võlgnik ei tegutsenud käendust andes majandus- või kutsetegevuse raames. Käenduslepingu sõlmimisel ei olnud KK BRE juhatuse liige ega osanik. Võlgniku ja OÜ SV vahel sõlmitud käenduslepingus ei ole määratud käendaja vastutuse piirmäära. Käendatav kohustus on piiritletud (mitte piiratud) vaid ebamäärase selgitusega. Käenduslepingus tuleb käendaja vastutusmäär väljendada konkreetse summana või äärmisel juhul väga selge selgitusega, millest on kahtlusteta võimalik maksimaalvastutuse ulatus tuvastada. Vastasel juhul on tarbijakäendusleping VÕS § 143 lg 2 kohaselt tühine. Hagiavaldusest nähtuvalt ka hageja ei suuda asuda kindlale seisukohale, milline summa käenduse piirmäärana kehtestatud oli. Kostja leiab, et käenduse piirmäär on käenduslepingus määramata, kuivõrd kinnistu müügilepingu kohaselt on SV rahalisteks kohustusteks BRE ees kinnistu müügihind ehk 22 268 400 krooni, siis käenduslepinguga ei ole määratud mitte vastutuse ülempiir, vaid alampiir, millest alates vastutus algab (vastutatakse summa eest, mis ületab 22 268 400 krooni).
5.2.Käenduslepinguga saab käendajalt nõuda vaid põhilepingus kokkulepitud kohustuse täitmist, mitte põhilepingus kokkulepitud kohustust käenduslepinguga laiendada. Käesoleval juhul on käenduslepinguga võetud kohustusi, mida põhilepingus üldse ei ole kokku lepitud. Kinnistu müügilepingus on täielikult reguleerimata olukord, mis tekib juhul, kui AS Hansapank kasuks seatud hüpoteek sundkorras täidetakse ja SV saab sellega kahju. See aga ongi käesoleval hetkel hageja nõudeks, mille ta loovutuse teel SV-lt omandas. Seega kuivõrd käenduslepingu eesmärgiks saab olla vaid põhikohustuse täitmise tagamine, mitte põhilepingus kokku leppimata kohustuste võtmine, on käesoleval juhul käendusleping TsÜS § 87 kohaselt täies ulatuses tühine.
5.3.Tulenevalt eelpool kirjeldatud määramatusest seoses maksimumsummaga, on tühine käendusleping ka lähtuvalt VÕS § 142 lg 2, mille kohaselt tulevast kohustust võib käendada üksnes juhul, kui kohustus on piisavalt määratletav. Käesoleval juhul on kohustus äärmiselt ebaselgelt ja
2-12-7769 vastuoluliselt määratletud. Sellest tulenevalt ei olnud käendajale võimalik üheselt aru saada käendatavast kohustusest ja seetõttu on käendusleping tühine. Käenduslepingu punkti 1.1. kohaselt on käenduslepinguga KK käendanud SV ees BRE ja AS Hansapank vahelisest laenulepingust tulenevaid kohustusi. Kuivõrd nimetatud laenulepingus SV ei olnud võlausaldajaks ega kohustatud isikuks, siis tal ei saanud ka sellest lepingust tulenevalt KK vastu mingeid nõudeid tekkida.
5.4.Isegi kui käendusleping oleks kehtiv, siis selle alusel hagejal nõudeõigust ei ole tekkinud. Käenduskohustuse tekkimiseks pidid olema täidetud kaks eeldust. Kinnistu müügilepingu p 3.3. kohaselt kohustus SV BRE-le tasuma 5000 000 krooni hiljemalt 08.05.2008.a. Antud kohustuse on SV jätnud täies ulatuses täitmata ning seetõttu ei ole SV-l ka käenduslepingu alusel nõudeõigust tekkinud. Seega kuivõrd käenduskohustuse tekkimise üks eeldus on täitmata, siis hagejal nõudeõigus puudub. Siinjuures on arusaamatu hageja väide, et BRE ei ole nimetatud nõuet OÜ FT (pankrotis) pankrotimenetluses kunagi esitanud ja seda ei ole seal ka tunnustatud, millest tulenevalt olevat alusetu väide, et SV jättis 5 000 000 krooni maksmata. BRE-l on kinnistu müügilepingu kohaselt nõue SV, mitte OÜ FT(pankrotis) vastu. Seega käesoleval juhul ei puutu asjasse see, kas BRE on selle nõude OÜ FT(pankrotis) pankrotimenetluses esitanud või mitte. Käendusleping näeb käenduse tekkimise ühe obligatoorse alusena selgelt ette OÜ SV poolt BRE-le 5 000 000 krooni tasumise. Käendusleping ei näinud ette selle kohustuse täitmise ja käenduse tekkimise alternatiive, mille kohaselt 5 000 000 krooni ei ole vaja maksta, kui nõuet ei esitata OÜ FTpankrotimenetluses jne. Veelgi enam, hageja nõudest on selgelt näha, et kõnealune 5 000 000 krooni on SV poolt tasumata. Kuigi kinnistu müügilepingu kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 22 268 400 krooni, on hageja nõudeks hagiavalduses 17 268 400 krooni, mis SV kinnistu eest tasus, st 5 000 000 krooni on siiani tasumata.
5.5.Kostjale antud selgituste kohaselt tekkisid probleemid just seoses sellega, et SV jättis 5 000 000 krooni BRE-le tasumata. Enne kinnistu müügilepingu sõlmimist oli pooltel kokkulepe, et SV poolt tasumisele kuuluv 5 000 000 krooni tasutakse AS-le Hanspank BRE laenu katteks. Seega juhul, kui SV oleks oma kohustuse õigeaegselt täitnud, oleks AS-i Hansapank laenu vähendatud sedavõrd, et AS Hanspank oleks kõnealuselt kinnistult hüpoteegi maha võtnud ja tema nõudeid oleks jäänud tagama vaid teisel kinnistul olnud hüpoteek. Kuivõrd aga SV ei olnud 5 000 000 krooni tasunud, ei olnud võimalik ka AS-i Hanspank ees laenukohustusi vähendada, mistõttu pank ka kinnistut hüpoteegist ei vähendanud. See selgitab loogikat, miks SV oli nõus ühishüpoteegiga koormatud kinnistu omandama. Tegemist oli notariaalse tehinguga, milles notar selgitas tehingupooltele kõik tehinguga seotud riskid. Samuti on ju arusaadav, et isik ilma põhjuseta 16 510 000 kroonise hüpoteegiga kinnistut ei omanda. Seega vastupidiselt hageja väidetele tehingutes „mõistuspärasus“ ei puudunud, vaid tehing oli loogiline täpselt sinnamaani, kuni SV-l tekkis kohustus tasuda viimase osamaksena 5 000 000 krooni. Samuti hüpoteegi realiseerimise hetkel ei olnud kinnistu omanikuks enam SV, vaid hageja. Seega hüpoteegi realiseerimisel võis kahju tekkida vaid hagejale, mitte SV-le. Seetõttu ei saa ka SV-lt omandatud nõude alusel hageja kostjalt midagi nõuda. Tegemist on selgelt hageja enda kahjunõudega. Hageja ei saa aga KK vastu sellist kahjunõuet esitada, sest poolte vahel mistahes lepinguline suhe puudub.
5.6.SV-le on kahju tekkimine välistatud ka muul põhjusel. SV ja BRE vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingu p 2.2.2. ja 5.1. oli selgelt kirjas, et müüdav kinnistu on AS Hansapank kasuks hüpoteegiga koormatud ning SV nõustub sellega. Seega VÕS § 218 lg 4 tulenevalt on OÜ SV poolt mistahes kahjunõuete esitamine välistatud, sest professionaalse lepingupoolena pidi ta sellega seotud riske ette nägema. Mis aga kõige olulisem, siis kinnistu müügilepingus ei olnud BRE-le ette nähtud kohustust AS-i Hanspank ühishüpoteeki kustutada isegi pärast tehingut. Seega võib üheselt öelda, et kinnistu hind sisaldas riski, mis hüpoteek endaga kaasa võis tuua. Oluline on veel märkida, et isegi kui tegemist oleks SV kahjunõudega, siis tema väidetavast 17 268 400 kroonisest kahjunõudest ei ole maha arvutatud 1 781 472 krooni, mille hageja talle kinnistu eest poolte vahel 15.08.2008.a kinnistu müügilepingu alusel tasus. Nimelt SV sai kinnistu võõrandamisest selle summa võrra tulu. Kui ta ei oleks BRE-lt kinnistut omandanud, ei oleks tal olnud ka võimalik seda tulu teenida.
2-12-7769
6.02.05.2012.a esitatud täiendavas vastuses leiab kostja, et hageja väited ei anna alust hagi rahuldamiseks. Hageja toob välja asjaolu, et enne kui SV pidi BRE.le tasuma 5 000 000 krooni, pidi BRE tasuma OÜ-le FT(pankrotis) 2 000 000 krooni hiljemalt 15.06.2007. Seda tõendavat Harju Maakohtu 03.10.2007 otsus tsiviilasjas nr 2-07-30863, millega mõisteti BRE-lt OÜ FT(pankrotis) kasuks välja 1 986 600.- krooni. BRE seda kohustust aga ei ole täitnud. Kostja märgib, et hageja on pidanud tõenäoliselt üheks ja samaks äriühinguks erinevaid äriühingud, milleks on SV ja OÜ FT(pankrotis). Kuigi SV ja OÜ FT(pankrotis) on otseselt või kaudselt ühe ja sama isiku omandis (IT), on siiski tegemist erinevate õigussubjektidega. BRE õigussuhe SV-ga on täiesti eraldiseisev BRE õigussuhtest OÜ-ga FT(pankrotis). Hageja on aga SV ja OÜ FT(pankrotis) samastanud ja seetõttu ongi ekslikult leidnud, et BRE kohustuste täitmine on kuidagi põhjuslikkuses seoses SV kohustuste täitmisega BRE-le (tl 179-182).
7.Kostja 27.06.2012.a täiendavas vastuses kostja leiab, et SV poolt 12.03.2008.a BRE esitatud ostuhinna alandamise avaldus on tühine, millel ei ole mitte kunagi õiguslikke tagajärgi olnud. Hinna alandamise eelduseks on, et täidetud oleksid nii materiaalsed kui formaalsed eeldused, vastasel juhul hinna alandamine taotletud õigusliku tagajärge kaasa ei too. Kuigi SV poolt hinna alandamise avalduse esitamise näol on hinna alandamiseks formaalsed eeldused täidetud, on aga täitmata hinna alandamise materiaalsed eeldused. BRE ei ole mitte kunagi seda hinna alandamist tunnistanud. Sellest tulenevalt on ka põhjendamatud hageja seisukohad, mis kõnealusele hinna alandamisele tuginevad (tl 194-197).
8.18.09.2012.a toimunud eelistungil jäi kostja oma varasemate seisukohtade juurde.
Kohtuotsuse põhjendused
9.Kohus, vaadanud läbi hagiavalduse ja kostja vastuse koos hageja ja kostja täiendavate seisukohtadega, kuulanud poolte esindajad ära eelistungil ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
10.Asjas poolte poolt vaidlustamata asjaolude ja esitatud tõendite alusel loeb kohus tuvastatuks järgmised asjaolud: - 25.05.2007.a sõlmiti BRE ja SV vahel kinnistu müügileping ja asjaõigusleping, millega BRE müüs ja SV ostis Harju kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriossa nr. XXX kantud kinnistu, nimetusega XXX maatükk I koos oluliste osade ja päraldistega. Vastavalt kinnistu müügilepingu p-le 1.1.4. oli kinnistule seatud I järjekoha hüpoteek summas 16 510 000 krooni AS Hansapank kasuks. Kinnistu müügilepingu p 3.1. kohaselt oli kinnistu müügihind 22 268 400 krooni, millest p 3.2. kohaselt loeti pooltevahelise tasaarvestuse kohaselt tasutuks 17268400 krooni ja p 3.3. kohaselt ostja kohustus tasuma ülejäänud 5 miljonit krooni müüjale hiljemalt 08.05.2008 (tl 10-18); -
25.05.2007.a sõlmisid KK ja SV käenduslepingu, mille p.1.1. kohaselt võttis võlgnik kui käendaja SV kui võlausaldaja ees kohustuse käendada BRE ja AS Hansapank vahel sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustisi, mille tagamiseks oli seatud XXX maatükk I kinnistule ühishüpoteek AS Hansapank kasuks juhul, kui võlausaldaja on BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007 sõlmitud kinnistu müügilepingust tulenevad rahalised kohustused BRE ees täitnud ja AS Hansapank peaks tema kasuks seatud ühishüpoteegi sundkorras täitma. Sellisel juhul käendaja vastutab võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab BRE ja võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud kinnistu müügilepingus sätestatud võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees (tl 19-20);
2-12-7769
-
25.02.2008 Uus Maa Kinnisvarakonsultatsioonide OÜ ekspertarvamuse nr. XXXkohaselt oli kinnistu XXX maatükk I turuhind ilma hüpoteegita 27.05.2007 seisuga 10 700 000 krooni (tl 167-171);
-
12.03.2008 notariaalselt tõestatud ostuhinna alandamise avaldusega tühistas OÜ SV25.07.2007 kinnistu müügi-ja asjaõiguslepingu punkti 3.2. ja alandas punktis 3.1. nimetatud kinnistu müügihinda 10700 000 kroonile (tl172-176);
-
15.08.2008.a müüs OÜ SV XXX maatükk I kinnistu hagejale ja kinnistu müügilepingu p.1.5.kohaselt oli kinnistule seatud hüpoteek AS Hansapank kasuks summas 16 510 000 krooni ja kinnistu igakordne omanik on kohustatud alluma kohesele sundtäitmisele. Kinnistu hind vastavalt lepingu p-le 2 oli 1 781 472 krooni, millise summa oli ostjale müüjale tasunud enne lepingu sõlmimist (tl 21-27);
-
15.08.2008 sõlmisid SV ja hageja 15.08.2008.a nõude loovutamise lepingu, mille objektiks on p 2.1. kohaselt OÜ-le SV kuuluva nõudeõiguse müük võlgniku vastu 25.05.2007 käenduslepingust tulenevalt juhul, kui AS Hanspank pöörab kinnistu müügilepingu p-s 1.5. nimetatud hüpoteegi summas 16 510 000 krooni sundtäitmisele koos kõikide sellega seotud nõuetega (tl 28-29);
-
16.04.2009.a saatis AS Swedbank hagejale teate kinnisasjale sissenõude pööramise ja võõrandamise kavatsusest ja tegi ettepaneku BRE eest võla 16092972,86 krooni tasumiseks (tl 30-31);
-
Kordusenampakkumise akti (26.05.2010.a) kohaselt müüdi hagejale kuuluv kinnistu OÜ BRE (pankrotis) võla tagatiseks ELEesti OÜ-le hinnaga 600 000 krooni (tl 32-33);
-
15.06.2011.a kell 14.00 välja KK ́i (edaspidi võlgnik) pankroti, määrates pankrotihalduriks kostja (tl 45-56,60-61)
-
27.06.2011 esitas hageja KK(pankrotis) pankrotimenetluses nõude võlgniku vastu summas 1 103651,91 eurot (17268400 krooni), millele esitasid 31.01.2012 võla-usaldajate üldkoosolekul (teine nõuete kaitsmine) vastuväited võlgnik ja haldur, mille tulemusena hageja nõuet üldkoosolek ei tunnustanud. Võlgniku vastuväidete kohaselt: a) käenduslepinguga on käendatud OÜ S ees OÜ BRE (pankrotis) ja AS Hansapank vahelisest laenulepingust tulenevaid kohustusi. Kuivõrd nimetatud laenu-lepingus OÜ SVei olnud võlausaldajaks ega kohustatud isikuks, siis tal ei saanud ka sellest lepingust tulenevalt KKvastu mingeid nõudeid tekkida; b) kuivõrd OÜ SVjättis OÜ-le BRE(pankrotis) 5 miljonit krooni maksmata, siis käendus ei ole sissenõutavaks muutunud (vt kinnistu müügilepingu p 3.3. ja käenduslepingu p 1.1.); c) isegi kui käendus oleks sissenõutavaks muutunud, on nõue aegunud; d) käenduslepingus on käenduse piirmäär märkimata, seega on leping § 143 lg 2 alusel tühine. Kuivõrd KKei olnud OÜ BRE(pankrotis) juhatuse liige, siis ei saa ka eeldada, et ta oleks selle lepingu sõlminud oma majandus- ja kutse-tegevuse raames; e) tegemist on OÜ A kahju hüvitamisnõudega, mida käendusleping ei hõlma. Parimal juhul võiks selle nõude esitada vaid OÜ BRE(pankrotis) vastu (tl 56-58,62-66).
11.Hageja on esitanud oma nõude pankrotihalduri vastu tuginedes pankrotiseaduse (PankrS) § 106 lg 1, millest nähtuvalt kui nõuete kaitsmise koosolekul nõuet, selle rahuldamisjärku või nõuet tagavat pandiõigust ei tunnustatud, otsustab nõude või pandiõiguse tunnustamise võlausaldaja hagi
2-12-7769 alusel kohus. Kui nõude või pandiõiguse vastu on vaielnud haldur, on kostjaks haldur, kellel on kõik võlgniku kui kostja õigused ja kohustused. Pankrotihaldur kui kostja on esitanud hagi vastu vastuväited, mis osaliselt langevad kokku võlgniku vastuväidetega hageja nõudele. Kostja vastuväited hageja nõudele on kokkuvõtlikult järgmised: 1) võlgniku poolt SV-ga sõlmitud käendusleping on tühine, kuna tegemist on tarbijakäenduslepinguga, milles ei ole määratud käendaja vastutuse piirmäära; 2) käenduslepinguga on võetud kohustusi, mida põhilepingus üldse ei ole kokku lepitud; 3) käenduslepingus näidatud käendaja kohustused ei ole piisavalt määratletud; 4) isegi kui käendusleping on kehtiv, ei ole hagejal nõudeõigust tekkinud; 5) SV-le ei ole kahju tekkinud, kuna hüpoteegi realiseerimise ajal oli kinnistu omanikuks juba hageja ja väidetav kahju ei ületa käendaja vastutuse ülempiiri; 6) kinnistu omandaja pidi ette nägema, et kinnistu võidakse sundmüügi korras realiseerida.
12.Kohus nõustub kostja põhjendustega, et võlgniku ja SV vahel 25.05.2007.a võlgnikuga sõlmitud käendusleping on tühine, kuna tegemist tarbijakäenduslepinguga , milles ei ole kokku lepitud käendaja vastutuse rahalist maksimusummat (VÕS § 143 lg 1-2). VÕS § 34 kohaselt tarbija on füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus-ja kutsetegevuse läbiviimisega. Tarbijakaitseseaduse § 2 p 1 kohaselt tarbija on füüsiline isik, kellele pakutakse või kes omandab või kasutab kaupa või teenust eesmärgil, mis ei seondu tema majandus - või kutsetegevusega. Asjas ei ole vaidlust, et käenduslepingu sõlmimise ajal ei olnud võlgnik kinnistu müüja BRE osanik ega juhatuse liige ja selleks oli võlgniku abikaasa NR. Hageja väite, et kuivõrd võlgnik tegi BRE nimel korduvalt suures mahus tehinguid ja ta on omandanud vastavalt audiitori poolt läbiviidud erikontrolli tulemustele BRE-st ilma lepingulise või muu dokumentaalse aluseta 828282 eurot, on ta käsitletav BRE tegeliku juhina ja teda ei saa käsitleda tarbijana, loeb kohus mittetõendatuks. Viidatud erikontrolli aktist sellist järeldust teha ei saa. Kuigi KK on BRE juhatuse liikme NR abikaasana osaühinguga seotud isikuks, ei nimetata teda BRE tegelikuks juhiks (tl 96164). Muid tõendeid pole kohtule esitatud.
13.Käenduslepingu tühisusega seonduvalt nõustub kohus kostjaga ka selles, et vaidlusaluses SV ja võlgniku vahelises käenduslepingus ei ole käendaja vastutust rahalises maksimumsummas selgelt määratletud. Kohus ei nõustu hageja arvamusega, et see on lepingu tõlgendamise teel sõnaselgelt tuvastatav. Kohus märgib, et ka hageja enda seisukohad, millest lähtuda käendaja vastutuse määratlemisel, on erinevad. Hagiavalduses hageja leiab, et selleks on ostetud kinnistu lepingujärgne hind 22 268 400 krooni ehk 1423 210 eurot, oma 10.04.2012 täiendavas seisukohas hageja leiab, et selleks on 17 268 400 krooni. Kohus nõustub kostja osundusega, et sedavõrd ebamääraselt nagu käenduslepingu punktis 1.1.(...Käendaja vastutab Võlausaldaja ees ulatuses, mis ületab OÜ BRE ja Võlausaldaja vahel 25.05.2007.a sõlmitud Kinnistu müügilepingus sätestatud Võlausaldaja rahalisi kohustusi OÜ BRE ees) ei ole VÕS § 143 lg 2 kohaselt lubatud käenduse piirmäära sätestada ja lepingupunkti sõnastuse tegemist ei ole mitte käendaja vastutuse ülempiiri, vaid alampiiri määramisega (vastutab ulatuses, mis ületab võlausaldaja rahalisi kohustusi BRE ees), st vastutab alates summast 22268400 krooni jne. Kohus leiab, et käenduse ülempiiri ei saa tuletada lepingu tõlgendamise teel, seda enam olukorras, kus on vaieldav, millised olid 25.05.2007 lepingust tulenevad võlausaldaja rahalised kohustused BRE ees - kas 22 268 4000 krooni, 17 268 400 krooni või mingi muu summa.
14.Kohus nõustub kostjaga ka selles, et vaidlusalune käendusleping ei vasta käenduslepingu suhtes sätestatud tingimustele , st et see peab olema põhikohustusega lahutamatult seotud (VÕS§ 142 lg 1) ja tulevast kohustust võib käendada üksnes juhul, kui käendus on piisavalt määratletud (VÕS § 142 lg 2 teine lause). Käenduslepinguga on küll võimalik laiendada põhivõlgniku kohustuste täitmise eest vastutavate isikute ringi, kuid keelatud on laiendada põhivõlgnikule ettenähtud kohustusi (VÕS § 142 lg 3). Käesoleval juhul on käenduslepinguga pandud käendajale kohustus vastutada selliste kohustuste eest, milles võlausaldaja lepingupooleks üldse ei ole
2-12-7769 (käendaja peaks vastutama BRE ja panga vahelisest laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise eest?). Kui hageja väidab, et käenduslepingu sõlmimise eesmärgiks oli tagada võlausaldaja huvide kaitse juhuks kui pank otsustab kinnistule seatud hüpoteegi realiseerida, siis BRE ja SV vahelises 25.05.2007 kinnistu müügi - ja asjaõiguslepingus on täielikult jäänud reguleerimata olukord, millised kohustused tekivad müüjale juhul kui panga kasuks seatud hüpoteek sundkorras täidetakse ja ostja peaks jääma ostetud kinnistust ilma. Hageja väide, et ostjat võlgniku poolt müügilepingu sõlmimisel peteti, on vastuolus kinnistu müügilepinguga sätetega. Lepingu p 2.2.2. kohaselt oli ostja teadlik kinnistut koormavast ühishüpoteegist, kuid ei omanud sellega seoses müüjale mingeid pretensioone. Punkt 2.2.4 kohaselt oli ostja täielikult teadlik kõikidest lepingu esemega seonduvatest asjaoludest ning vabastas müüja vastutusest lepingu esemega seonduvate puuduste eest, välja arvatud puuduste osas, mis on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Eeltoodust tulenevalt ei olnud BRE-l kui põhivõlgnikul SV kui võlausaldaja suhtes mitte mingeid kohustusi seonduvalt olukorraga, mis tekib juhul, kui pank otsustab hüpoteegi kinnistu sundmüügi kaudu realiseerida ja ostja jääb seetõttu omandatud kinnistust ilma. Kui põhivõlgnikul (BRE-l) mingeid kohustusi sellega seonduvalt ei olnud, siis järelikult puudusid need ka käendajal, kuna põhivõlgnik ja käendaja vastutavad üldjuhul solidaarselt (VÕS § 145 lg 1).
15.Kohus nõustub kostja vastuväidetega ka selles osas, et ka käenduslepingu tingimustest johtuvalt ei ole hagejal nõudeõigust tekkinud, kuna puuduvad tõendid, et SV oleks oma kohustused BRE ees täitnud, st et oleks olnud tasutud kinnistu müügihinna lõpposa 5 miljonit krooni. Käendusleping nägi käenduse tekkimise ühe alusena (teine alus oli panga poolt ühishüpoteegi sundkorras täitmine) ette ostja poolt müüjale kogu müügihinna 5 000 000 krooni tasumise. Kohus jagab hinnangut, et hageja väited selle kohta, mille kohaselt nimetatud summa tasumine tulenevat sellest, et BRE ei esitanud oma nõuet OÜ FT(pankrotis) pankrotimenetluses ja seda ei tunnistatud, ei oma puutumust käesoleva asjaga. BRE-l võib kinnistu müügilepingu kohaselt olla nõue SV vastu, mitte aga OÜ FTvastu. Käendusleping ei näinud ette selle kohustuse täitmise ja käenduse tekkimise alternatiive, mille kohaselt 5 000 000 krooni ei ole SV-l vaja maksta, kui nõuet ei esitata OÜ FTpankrotimenetluses jne. Ka hageja nõudest on selgelt näha, et kõnealune 5 000 000 krooni on tasumata, sest kuigi kinnistu müügilepingu kohaselt oli kinnistu müügihinnaks 22 268 400 krooni, on hageja nõudeks hagiavalduses 17 268 400 krooni, so 5 miljonit krooni vähem. Kohus ei saa nõustuda ka hageja väitega, et kostja võlgneb vastavalt Harju Maakohtu 03.10.2007 otsusele hagejale 2 miljonit krooni. Hageja poolt esitatud kohtu-otsusest nähtuvalt on nimetatud summa välja mõistetud mitte kostjalt, vaid BRE-lt FTOÜ kasuks (tl 165-166). Kohus peab nõustuma kostja osundusega, et ilmselt peab hageja äriühinguid SV ja FTekslikult üheks ja samaks äriühinguks. Mis puudutab SV poolset 12.03.2008 hinna alandamise avaldust, millega väidetavalt tühistati 25.07.2007 kinnistu müügi-ja asjaõiguslepingu punkti 3.2. ja alandati punktis 3.1. nimetatud kinnistu müügihinda 10700 000 kroonile, siis hagiavaldusest nähtuvalt ei ole ka hageja ise oma nõude puhul sellega arvestanud. Samuti on asjakohane kostja osundus, et hinna alandamise kehtivuseks on vajalikud lisaks formaalsetele eeldusele ka materiaalsed eeldused, st kohustuse mittekohane täitmine kohustatud poole poolt (VÕS § 112 lg 1), müügilepingu puhul lisanduvad veel täiendavad tingimused (VÕS § 218 jt). Ostuhinna alandamise avalduse kohaselt olevat BRE heade kommete vastaselt petnud SV-d kinnistu tegeliku turuhinna suhtes ja vastavalt Uus Maa ekspertarvamusele on kinnistu õigeks turuhinnaks 10 700 000 krooni (tl 172-186). Kuivõrd kostja ostuhinna alandamist vastustab, siis kohus leiab, et ainult nimetatud ekspertarvamusele tuginemine ei ole piisav , kuna eksperdid on ise märkinud, et tegemist on kutseala standarditele mittevastava lühihinnanguga. Seonduvalt väitega, et BRE on käitunud vastuolus heade kommetega, kohus osundab kinnistu müügilepingu punktile 2.2.3. ja 2.2.4. , mille kohaselt ostjal on olnud võimalik küsida müüjalt lepingu eseme kohta täiendavat informatsiooni ja eriteadmisi omavate isikute abi, samuti on ostja teadlik kõikidest lepingu esemega seonduvatest asjaoludest ning vabastab müüja vastutusest lepingu esemega seotud puuduste eest, v.a puuduste
2-12-7769 osas, mis tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu. Seega võib nõustuda kostjaga, et SV ja hageja olid teadlikud, milliste riskidega seotud kinnistu nad omandasid ja pidid sellega arvestama.
16.Kuna ainuüksi eeltoodud kostja vastuväited on aluseks hageja nõude rahuldamata jätmiseks, puudub kohtul vajadus analüüsida ka kostja poolt esitatud teisi vastuväiteid hageja nõudele. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja nõude vaidlustamine kostja poolt võlgniku KK(pankrotis) suhtes nõuete kaitsmise koosolekul oli seaduslik ja põhjendatud, mistõttu kohus jätab hagi rahuldamata.
Menetluskulude jaotus
17.TsMS § 161 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus jätab hagi rahuldamata, jäävad menetluskulud hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 178 lg 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Kui koos menetluskulude jaotusega määrati kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurus, saab hüvitatavate menetluskulude suurust vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates. /allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.