Asjaõigus › Omandiasjad

Pärnu Maakohtu esimees kohtuniku taandamise taotluse rahuldamata /kd.II,

20.09.2012 määrusega lükkas kohus 26.09.2012 määratud kohtuotsuse kuulutamise ja menetluse

peatamise taotluse lahendamise edasi kuni Riko Tšabani poolt esitatud hagi menetlusse võtmise otsustamiseni /kd.II, t.l.135-136/. 14.01.2013 võttis kohus Riko Tšabani hagi menetlusse /toimik nr.2-12-30037, t.l.123-124/. 26.03.2013 koostatud määrusega liitis kohus tsiviilasjad nr.2-11-43509 ja 2-12-30037 ühte menetlusse, uuendades ühtlasi tsiviiasja nr.2-11-43509 arutamise ja jättes Riko Tšabani poolt 1.08.2012 esitatud menetluse peatamise taotluse rahuldamata /kd.II, t.l.141-142/. 6.05.2013 määras kohus poolte nõusolekul asja lahendamise kirjalikku menetlusse, määras kohtuvaidluste teeside esitamise tähtaja ja tegi teatavaks kohtuotsuse kuulutamise aja /kd.II, t.l.172/. Kaja Maametsa hagi asjaolud ja nõue 19.06.2009 sõlmisid pooled kinnistu võlaõigusliku müügilepingu koos eelmärke kinnistusraamatusse kandmisega /kd.I, t.l.11-19/. Müügilepingu esemeks oli sihtotstarbeline elamumaa asukohaga xxxxxxxx xxxx, xxxxxxxx xxxx, xxxx xx.xx (kinnistusregistriosa nr.xxxxxx, katastritunnus xxxxxxxxxxxxxx, pindala 1195 ruutmeetrit). Müügileping p.3.1. kohaselt oli lepingu eseme müügihinnaks 1 150 000 eesti krooni ja lepingu p.3.2. kohaselt kohustus Ostja tasuma kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni igakuiselt vähemalt 1000 eesti krooni. Lepingu p.6.1.2. kohaselt oli Müüjal õigus lepingust taganeda, kui Ostja ei täida müügilepingu p.3 tulenevat ostuhinna tasumise kohustust, st Osta ei ole tasunud Müüja pangakontole igakuiselt vähemalt 1000 eesti krooni või ei tõenda krediidilepingu kehtivust. Eeltoodule tuginedes taganes hageja 30.06.2010 notariaalse aktiga nr.1487 /kd.It.l.31-34/ 19.06.2009 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust. VÕS §-dest 195 ja 196 tulenevalt ei ole nõutav, et ülesütlemisavaldusel oleks avaldatud ülesütlemise põhjus, piisav on tahe leping lõpetada. Lepingus taganemine oli tingitud kahest asjaolust: esiteks jättis kostja tasumata lepingu p.3 tuleneva esimese makse ja teiseks kujunes kirjavahetusest kostjaga hagejal arusaam, et kostjal puudub maksevõime, kuna tal puudub täiendav tagatis. 25.06.2012 toimunud kohtuistungil kinnitas E-K T, et pidas hagejaga e-kirja vahetust enda ja abikaasa nimel, andis selgitusi 18.02.2010 ja 28.02.2010 /kd.I, t.l.191/ saadetud e-kirjade kohta ning kinnitas, et hageja võis nimetatud kirjadest aru saad nii, et nad seda maja osta enam ei taha. Ühtlasi on tunnistaja sellega õigeks võtnud, et sellesisulised kirjad on hagejale edastatud ning kostja vastuväide e-kirjavahetuse moonutamise kohta on ainetu ning tuleb jätta tähelepanuta. Kostja e-kirjades oli hagejale selge sõnum, mis tekitas arusaama, et kostjal puudub maksevõime ja edasine venitamine suurendab veelgi juba tekkinud kahju. Kinnistu võlaõiguslik müügileping ei sätesta, millal ajaliselt oli hagejal õigus lepingust taganemiseks. Hageja arusaama kohaselt tekkist tal õigus lepingust taganeda, kui ta oli 100% veendunud, et kostjal puudub maksevõime. Kostja ja kostja tunnistajad on kohtumenetluses esitanud eksitavaid väiteid selle kohta, et kinnistu

hind oli liiga kõrge, maja külm, elektrijuhtmed vahetamata ning hageja oli kinnistut müües leppetrahvi peale väljas. Samuti seoses kinnistul paiknevate ehitiste võtmete üleandmisega. See kinnitab kostja püüdu oma rikkumist vabandada, kasutades selleks ebasobivaid võtteid. Peale hageja-poolset lepingust taganemist ei andnud kostja, lisaks eelmärke kustutamiseks avalduse esitamata jätmisele, üle ka valdust. Valduse üleandmine toimus peale kohtuistungit 2012 märtsikuus. Hageja on seisukohal, et kostja on saanud kasutuseelise ajal, mil hagejal ei olnud võimalik oma omandit kasutada. Müügilepingu p.6.4 kohaselt on müügilepingust taganemisel p.6.1. alusel Ostja kohustatud Müüjale tasuma leppetrahvi 150 000 krooni. Müüjal on õigus tasaarvestada ostja poolt juba tasutud ostuhind leppetrahvi nõudega. Hageja esitas leppetrahvi nõude koos taganemisavaldusega 30.06.2010 /kd.I, t.l.31-34/, mille kostja sai kätte 17.07.2010 /kd.I, t.l.35/. Leppetrahvi eesmärgiks on tagada lepingu täitmist, mida selgitas lepingu sõlmimisel ka notar. Leppetrahvi kokkulepe võimaldab vältida tegelikult tekkinud kahju tõendamiskoormuse jagamist või selle kandmist, kuna leppetrahvi võib nõuda sõltumata sellest, kas kahju üldse tekkis. Leppetrahv võib olla väljendatud ühekordse summana või protsendina teatud summast. Kõnesolevas asjas on pooled kokku leppinud konkreetses summas, mis moodustab 10% tehingu väärtusest, mis on mõistlik, kooskõlas praktikaga ja proportsionaalne rikkumise ulatusega. Hageja õigustatud ootus oli müüa kinnistu hinnaga 1 150 000 EEK so 73 498.40 eurot. Lepingust taganemise aja seisuga olid hinnad turul oluliselt langenus. Kui kostja olnuks maksevõimeline, ei oleks hageja kahju saanud, milline tänasel päeval ulatub 25 563.66 euroni. Vaatamata asjaolule, et kostja sai taganemisavalduse kätte 17.07.2010, ta sellele ei reageerinud ning ignoreeris edaspidi hagejaga suhtlemist, mis kinnitab kostja pahatahtlikkust. Eelmärke kustutamiseks esitas kostja avalduse ja vabastas valduse alles peale 5.03.2012 toimunud kohtuistungit. Pooled on võlaõiguslikus müügilepingus p.6.4 kokku leppinud, et muid rahalisi nõudeid seoses käesoleva lepinguga (sealhulgas kahju ja kulutuste hüvitamise nõuet), ei esitata, mistõttu peaks leppetrahv katma nii tekitatud kahju nõude kui kasutuseelise väärtuse, mida ta kõnesoleval juhul ei kata. Seega puuduvad alused leppetrahvi vähendamiseks. Kuna kostja on võlaõigusliku müügilepingu alusel hagejale tasunud 21 000 EEK ehk 1342.14 eurot, vähendab hageja leppetrahvi nõuet 8244.60 eurole. Hageja on arvestanud kostjale viivist summalt 8244.60 perioodil 25.07.2010 kuni 13.05.2013 VÕS §-de 94 ja 113 lg.1 alusel summas 1845.65 eurot. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahv summas 8244.60 eurot, viivis seisuga 13.05.2013 summas 1845.65 eurot ja tulevikus tekkida võiv viivis alates 14.05.2013 0,01% päevas kuni põhinõude täitmiseni. Hageja leiab, et Riko Tšabani poolt esitatud hagi tuleb jätta rahuldamata, kuivõrd selles esitatud väited on eelpoolkäsitletule tuginedes paljasõnalised ja tõendamata.

Riko Tšaban’i hagi asjaolud ja nõue 19.06.2009 sõlmisid Riko Tšaban (ostja) ja Kaja Maamets (müüja) notariaalse võlaõigusliku müügilepingu, mille esemeks oli kinnistu asukohaga xxxxxxxx xxxx, xxxx xx.xx. Lepingi p.3.1. kohaselt oli kinnistu ostuhinnaks 1 150 000 krooni, millest ostja pidi lepingu p.3.2 kohaselt tasuma kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni igakuiselt 1000 krooni kostja kontole. Lepingu p.4.1 järgi kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks müüjalt ostjale 18 kuu jooksul arvates eellepingu sõlmimisest eeldusel, et hageja on täitnud lepingu p.3 kokkulepitud viisil ostuhinna tasumise kohustuse ja kostjale teatanud või tõendanud krediidilepingu sõlmimist. Lepingu p.6.1. kohaselt oli müüjal õigus eellepingust kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga taganeda, kui 1) ostja ei ilmu notari juurde asjaõiguslepingu sõlmimisele, 2) ostja ei täida eellepingu p.3 võetud ostuhinna tasumise kohustust või ei tõenda krediidilepingu kehtivust. Lepingu p.6.4 sätesta, et lepingust taganemisel p.6.1 alusel kohustus ostja tasuma müüjale leppetrahvi 150 000 krooni. Müüjal oli õigus tasaarvestada ostja poolt juba tasutud ostuhind leppetrahvi nõudega ning müüjal ei olnud õigus esitada ostja vastu mistahes muid rahalisi nõudeid seoses lepinguga (sealhulgas kahju ja kulutuste hüvitamise nõuet). 7.05.2010 pöördus Riko Tšaban kirjalikult Kaja Maametsa poole nõudega, et kostja täidaks endale lepinguga võetud kohustusd. Samuti tegi hageja kostjale ettepaneku vähendada kokkulepitud müügihinda, kuna kinnistul asuval elamul olid ilmenenud mitmed varjatud olulised puudused, millest müüja ei olnud ostjat teavitanud /kd.I, t.l. 168-172/. Oma väidete kinnituseks esitas kostja eksperthinnangu kinnistu väärtuse kohta, akti elamu elektriseadmete seisukorra kohta ja hinnapakkumise elektritööde tegemiseks /kd.I, t.l. 152-167/. 30.06.2010 tõestas Tallinna notar Ragne Tehver Kaja Maametsa avalduse, millega müüja taganes kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ning esitas ostjale, so Riko Tšabanile leppetrahvi nõude. Hageja leiab, et kostjal puudus õigus kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust taganemiseks ja leppetrahvi nõudmiseks. Hageja tasus kostjale lepingu p.3 märgitud summasid alates 2009 aasta augustikuust kuni 2011 maikuuni kokku 21 kuu vältel 21 000 krooni. Kostja taganes lepingust 30.06.2010, kuid võttis hagejalt nimetatud lepingust tulenevat makset summas 1000 krooni kuus vastu veel ligi ühe aasta jooksul, so kuni maikuuni 2011. Seega puudusid hagejal kostja ees võlgnevused ning kostja ei saanud lepingust taganeda, mistõttu on alusetu ka leppetrahvi nõue. Ebaõige on kostja väide, et hageja jättis tasumata esimese igakuulise makse. Lepingu p.3.2 ei olnud kokku lepitud tasumise kuupäeva. Hageja kinnitab, et kinnistu valduse ülevõtmisel teatas kostja, et „selle 11 päeva eest“ (hageja peab silmas ajavahemikku 19.06.2009 kuni 1.07.2009) ei ole hagejal tarvilik 1000 kroonist makset maksta ning tasumine hakkab toimuma alates 1.08.2009.

Kostja on tagantjärele tõlgendanud lepingut selliselt, et kuuline arvestus pidi algama alates 19.06.2009. Hageja tõlgendas lepingut ning sai kostja kinnitusest aru selliselt, et igakuuline makse tähendab makseid alates kuu esimesest päevast. Kostja ei juhtinud kordagi hageja tähelepanu igakuulise maksekohustuse väidetavale mittetäitmisele ja võlgnevuse olemasolu, käitudes seega vastuolus hea usu põhimõttega. Samuti ei andnud hageja kostjale mõistlikku aega 11-päevase võlgnevuse tasumiseks, hoides kostjat tahtlikult eksimuses. Hageja hinnangul tulnuks lepingust taganemise teatisesse märkida taganemise põhjus, so millist kohustust hageja rikkus, samuti kui suur oli väidetav võlgnevus. Kuna taganemisavalduses see kirjas ei ole, on taganemine tühine. Asjakohatu on kostja väide, et ta taganes lepingust ka seetõttu, et hagejal puudus maksevõime. Poolte vahel sõlmitud leping andis kostjale võimaluse lepingust taganemiseks ja leppetrahvi nõudmiseks vaid kahel juhul – kui hageja jätab tasumata igakuise makse või kui tal puudub kehtiv krediidileping. Hageja ei ole maksekohustust rikkunud ning kehtivat krediidilepingut ei olnud hagejal põhjust esitada, kuna 18-kuuline tähtaeg asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei olnud veel saabunud. Kehtiva krediidilepingu olemasolu tulnuks hagejal tõendada siis, kui ta soovinuks kinnistut osta krediidi abil. Käesoleval juhul ei olnud hageja veel otsustanud, kas ta ostab krediidi abil või muul viisil. Lisaks eeltoodule ei ole pangad keeldunud hagejale laenu andmast, kuid ei väljasta oma lubaduste kohta kirjalikke dokumente. Seega olid kostja eeldused hageja maksejõuetuse kohta alusetud. Kokkuvõtlikult leiab hageja järgmist: Kostja ei saanud võlaõiguslikust müügilepingust taganeda üldse ega ka lepingu p.6.1.1 ja ja 6.1.2 alusel, kuna hageja oli lepingu p.3 sätestatud kohustust korrektselt täitnud. Kostja ei andnud hagejale täiendavat mõistlikku tähtaega väidetava võla tasumiseks enne lepingust taganemist ega nimetanud ka võla suurust. VÕS § 116 lg.4 kohaselt ei ole lepingust taganemine ilma täiendava tähtajata lubatud, kui taganemise korral kannaks rikkunud pool ebamõistlikult suurt kahju. VÕS § 116 lg.1 kohaselt võib lepingupool taganeda lepingust, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Käesoleval juhul ei ole tegemist olulise rikkumisega, sest 11-ne päeva eest makse maksmata jätmine lepingu ebatäpsuse ja kostja vastuolulise käitumise tõttu, ei saa olla oluline kohustuste rikkumine. Isegi kui oletada, et hagejal olnuks ostuhinna tasumisel mingi võlgnevus, siis VÕS § 118 lg.1 p.1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda, kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui sai oluliset lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Kui oletada, et hagejal oli võlgnevus esimese kuu eest (mida tal ei olnud), oli mõistlik aeg lepingust taganemiseks ammu möödas, sest 12 kuud ei ole mõistlik aeg.

Kuna kostjal puudus alus lepingust taganemiseks, on alusetu ka leppetrahvi nõue. Kostja on võtnud hagejalt vastu lepingu p.3 alusel tasutud ettemaksu veel 11 kuud peale kostja poolt lepingust taganemist ning on seega hagejalt alusetult saanud 11 000 krooni ehk 703.03 eurot, mille hageja on õigustatud kostjalt alusetu rikastumise sätete alusel välja nõudma. Hageja palub oma hagi rahuldada, st tuvastada võlgnevuse puudumine, lepingust taganemise põhjendamatus ja leppetrahvi tasumise kohustuse puudumine. Tuvastatud asjaolud 19.06.2009 sõlmisid Kaja Maamets (müüja) ja Riko Tšaban (ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu (edaspidi Leping) ja eelmärke kinnitamise kokkuleppe /kd.I, t.l. 11-19/, mille kohaselt müüs Kaja Maamets temale kuuluva kinnistu asukohaga xxxxxxxx, xxxx xx.xx Riko Tšabani’le hinnaga 1 150 000 eesti krooni. Pooled leppisid kokku, et asjaõigusleping omandi üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 18 kuu jooksul arvates Lepingu sõlmimisest (Lepingu p.4.1), kuid Lepingu eseme otsene valdus loetakse ostjale üleläinuks Lepingu sõlmimisel (Lepingu p.5.1). Kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni kohustus ostja tasuma ostuhinnast igakuuliselt 1000 eesti krooni (Lepingu p.3.2) /kd.I, t.l.13-14/. Lepingu p.-de 6.1, 6.1.1. ja 6.1.2 kohaselt oli müüjal õigus Lepingust taganeda kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni seitsmepäevase etteteatamistähtajaga (so täiendav tähtaeg kohustuste täitmiseks), kui ostja ei ilmu asjaõiguslepingu sõlmimisele või ei täida Lepingu p.3 võetud ostuhinna tasumise kohustust või ei tõenda krediidilepingu kehtivust. Lepingu p.6.4 oli kokku lepitud, et Lepingust taganemisel Lepingu p.6.1 alusel kohustub ostja tasuma müüjale leppetrahvi 150 000 eesti krooni ning müüjal puudub õigus esitada ostjale muid rahalisi nõudeid, sh kahju ja kulutuste hüvitamise nõuet /kd.I, t.l.15/. 7.05.2010 tegi ostja (so Riko Tšaban) müüjale ettepaneku tekitatud kahju hüvitamiseks /kd.I, t.l.168-172/. Nimetatud dokumendis süüdistab ostja müüjat tema kallutamises pettuse abil tehingut tegema, mille läbi on ostja olulist kahju saanud (teostatud remont, makstud maksud, kulutused küttele, hävinud kodutehnika, luhtunud lootused jms) ja oma lepinguliste kohustuste mittetäitmises (Lepingu eseme otsese valduse ja eseme päraldiste mitteüleandmine, rahvastikuregistri andmete muutmata jätmine), mille tulemusena ei ole ostja saanud pangast laenu taotleda. Nimetatud dokumendis tehakse müüjale ettepanek kas ostuhinda vähendada 200 000 eesti kroonini või hüvitada ostjale tekitatud kahju 300 000 eesti krooni ja viimane taganeb võlaõiguslikust müügilepingust. Kaja Maamets eelkirjeldatud ettepanekutele ei vastanud, vaid esitas 30.06.2010 notariaalse võlaõiguslikust müügilepingust taganemise avalduse /kd.I, t.l.31-34/, kohustades ostjat ilmuma eelmärke kustutamise avalduse allkirjastamiseks notaribüroosse, esitades leppetrahvi summas 140 000 eesti krooni tasumise nõude ja lõpetades poolte vahel sõlmitud rendilepingu, kohustusega kinnistul painev elamu ja abihooned vabastada 10 päeva jooksul alates taganemise jõustumisest.

Riko Tšaban’ile on taganemisavaldus kätte toimetatud 17.07.2010 /kd.I, t.l.35/. Enne 1.08.2012 esitatud hagi Riko Tšaban Lepingust taganemist vaidlustanud ei ole ega ole teinud ka muid kirjalikke või suulisi avaldusi Kaja Maametsale lepingust taganemisega seoses. Eelmärke kustutamise avalduse allkirjastamiseks Riko Tšaban notari juurde /kd.I, t.l.35/ ei ilmunud ega astunud samme valduse üleandmiseks omanikule, jätkates nii Lepingu p.3 sätestatud maksete kui ka rendimaksete tasumist Kaja Maametsale kuni 2011.a. maikuuni /kd.II, t.l.45-47/. 7.05.2012 toimunud kohtuistungil selgitas Riko Tšaban, et sai aru müüja soovist Leping lõpetada, kuid jätkas maksmist (nii ostusummat kui renti), kuna omanik ei tulnud valdust üle võtma /kd.II, t.l.40/. Kaja Maametsa väitel käsitles ta ostusumma tasumise jätkamist Riko taganemisavalduses esitatud leppetrahvi nõude tasumisena /kd.II, t.l.41/.

Tšabani poolt

Tunnistajate E K-T ja M L ütluste kohaselt kolis perekond Tšaban Kaja Maametsale kuuluvalt kinnitult ära 2010.a. juunikuus /kd.II, t.l.61, 59/. Valduse ametlik üleandmine toimus kohtumenetluse käigus 11.03.2012 /kd.II, t.l.12/. 16.04.2012 koostatud menetlusdokumendis loobus Kaja Maamets oma nõuetest valduse vabastamise ja eelmärke kustutamisega seoses /kd.II, t.l.20/, kuna Riko Tšaban oli vastavad nõuded täitnud /kd.II, t.l.10-12/. Kohtu seisukoht ja põhjendused VÕS § 116 lg.1 kohaselt võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Sama seaduse lg.2 p.4 kohaselt on olulise lepingurikkumisega tegemist juhul, kui kohustuste rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Poolte vahel sõlmitud Lepingu p.6.1 andis müüjale õiguse Lepingust taganeda, kui ostja ei ilmu asjaõiguslepingu sõlmimisele, ei täida lepingu p.3 sätestatud ostuhinna tasumise kohustust või ei tõenda krediidilepingu kehtivust /kd.I, t.l.15/. Poolte vahel toimunud e-kirjavahetusest /kd.I, t.l. 191-193/ nähtuvalt tekkisid ostjal makseraskused igakuiste osamaksete tasumisega, kahtlused oma võimalustes asjaõiguslepingut (mille sõlmimises hiljemalt 18 kuu jooksul olid pooled müügilepingu p.4.1 kokku leppinud) rahastada, samuti kõhklused selle sõlmimise otstarbekuses, kuna võlaõiguslikus müügilepingus kokkulepitud hind ja kinnistul paikneva elamu olukord ostjat enam ei rahuldanud. Kaja Maametsale 20.02.2010 ja 28.02.2010 saadetud e-kirjast /kd.I, t.l.192, 193/ ilmneb üheselt ostja soov müüjaga kokku leppida, et 19.06.2009 sõlmitud Leping lõpetada. Kuna müüja (kohati üsna ebakultuursel viisil /kd.II, t.l.13/) oli selgitanud kompromissi võimatust, esitas Riko Tšaban müüjale 7.05.2010 kahju hüvitamise nõude /t.l.168-172/.

Kohtu hinnangul ei ole võimalik nimetatud dokumenti nii sisuliste kui vormiliste puudujääkide tõttu käsitleda Lepingust taganemise avaldusena. Samuti ei saa seal sisalduvaid ettepanekuid müüjale ning nende esitamise viisi pidada õiguslikult põhjendatuks. Kohus leiab, et kujunenud olukord ei andnud müüjale enam mõistlikku põhjust eeldada, et teine lepingupool oma lepingulised kohustused täidab. Seega oli tegemist VÕS § 116 lg.1 p.4 sätestatud olulise lepingurikkumisega, milline andis Kaja Maametsale õiguse lepingust taganema. Ebaõige on Riko Tšabani väide, et taganemisavalduse tegemise ajal tal võlgnevus puudus. Pooled sõlmisid võlaõigusliku müügilepingu 19.06.2009. Lepingu p.3.2 /kd.I, t.l.13/ kohaselt kohustus ostja tasuma ostuhinnast kuni asjaõiguslepingu sõlmimiseni igakuiselt vähemalt 1000 eesti krooni. Vaidlus puudub selles, et esimese makse tegi Riko Tšaban 20.08.2009 /kd.I, t.l.173/, seega kaks kuud peale lepingu sõlmimist. Antud asjas puuduvad tõendid, et poolte vahel olnuks kirjalik või suuline kokkulepe, et Lepingu p.3.2 hakkab kehtima 2009 aasta augustikuust alates. Seega oli Kaja Maametsal lepingust taganemiseks ka Lepingu p.6.1.2 sätestatud alus. Ebaõige on Riko Tšabani väide, et teine lepingupool ei nõudnud võlgnevuse tasumist, hoides teda selliselt eksituses. Nii poolte vahel peetud kirjavahetus /t.l.kd.I, t.l.191/ kui tunnistaja Enel Kivastik-Tšabani ütlused /kd.II, t.l.61/ kinnitavad, et Kaja Maamets nõudis võlgnevuste likvideerimist ning arvestades Lepingu kestvust, andis selleks ka mõistliku aja. Kuna ostjal oli taganemisavalduse esitamise ajal Lepingu p.3.2 sätestatud ostuhinna tasumise osas võlgnevus, millest ta pidi teadlik olema, on müüjal Lepingu p.6.4 tulenevalt õigus leppetrahvi tasumist nõuda. VÕS § 158 lg.1 kohaselt on leppetrahv lepingus ettenähtud kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud summa, mida võib VÕS § 161 lg.1 kohaselt nõuda tegelikust kahjust sõltumata. VÕS § 162 lg.1 kohaselt võib kohus, kui tasumisele kuuluv leppetrahv on ebamõistlikult suur, vähendada seda maksmiseks kohustatud lepingupoole nõudmisel mõistliku suuruseni, arvestades eelkõige kohustuste täitmise ulatust tema poolt, teise lepingupoole õigustatud huvi ja lepingupoolte majanduslikku seisundit. Kaja Maamets leiab, et leppetrahvi vähendamiseks puudub alus, kuna tema kahju ületab leppetrahvi suuruse. Seoses 19.06.2009 sõlmitud Lepinguga oli müüjal õigustatud ootus müüa kinnistu hinnaga 73 498.40 eurot. Turusituatsiooni muutumise tõttu on hinnad tänaseks langenud 30-50% ja sellest tingitult on kahju suuruseks 25 563.66 euro. Valduse üleandmata jätmisega on Riko Tšaban saanud kasutuseelise, mille väärtus on asukoha üürihinda silmas pidades 7360 eurot. Riko Tšabani käitumisest tingitult ei olnud Kaja Maametsal kuni 11.03.2012 võimalik temale kuuluva kinnistuga ühtegi tehingut teha, sh alustada

müügiprotsessi uue võimaliku ostjaga. Riko Tšaban, pidades leppetrahvi nõuet põhjendamatuks, on avaldanud arvamust, et tema poolt peale Lepingust taganemist alusetult tasutud 11 000 eesti krooni ehk 703.03 eurot ongi leppetrahv /kd.II, t.l.42,43/. Samuti on kostja avaldanud seisukohta, et leppetrahv on „üle mõistuse suur“, võrreldes väidetava võlaga /kd.II, t.l.42/. Kohus leiab, et Lepingus kokkulepitud leppetrahvi täies ulatuses väljamõistmine ei ole kõnesoleval juhul põhjendatud, arvestades eelkõige rikkumise ulatust, millega leppetrahvi nõudmise õigus on Lepingu kohaselt seotud. Kohustatud poole võlgnevus ettemaksu osas (mille suurust hageja ei ole täpsustanud), võis olla maksimaalselt 2000 krooni ehk 127.82 eurot, leppetrahvi suurus aga 9586.75 eurot. Lepingust taganemise peamine põhjus, so müüja arusaam, et ostjal puuduvad majanduslikud võimalused ja sellest johtuvalt ka soov 19.06.2009 sõlmitud võlaõiguslikku müügilepingut täita, ei anna Lepingu kohaselt alust leppetrahvi nõuda. Kehtiva krediidlepingu olemasolu ei olnud ostja kohustatud lepingust taganemise ajaks veel tõendama. Seega on ostuhinna tasumise kohustuse rikkumine ainus alus leppetrahvi nõudmiseks. Leppetrahvi nõude sisustamine (või täpsemalt leppetrahvi vähendamise lubamatuse põhistamine) tegeliku kahjuga ei ole VÕS §-dest 158 lg.1 ja 161 lg.1 tulenevalt õiguslikult korrektne ning on põhjendamatu ka seetõttu, et Kaja Maametsa poolt kirjeldatud kahju ei tekkinud ainult ja üksnes teise lepingupoole süül. Kindlasti ei ole Riko Tšaban süüdi turusituatsiooni muutumises (küll aga võis see olla üks põhjustest, miks ostja hakkas otsiva võimalusi võlaõiguslikust müügilepingust vabanemiseks) ning alusetu on panna Riko Tšabanile kogu süüd ka selles, et Kaja Maamets ei saanud pea kahe aasta vältel peale Lepingust taganemist temale kuuluvat kinnistut kasutada. Kohtule on menetluse käigus jäänud arusaamatuks, mis takistas Kaja Maametsal oma valduse taastamist. Tunnistajate M L ja E K T ütluste kohaselt 2010 aasta juunikuust alates ostja ja tema perekond kinnistut enam ei kasutanud /kd.II, t.l.59, 61/. Tunnistaja M L ütluste kohaselt 2011.a. juunikuus kokkulepitud võtmete üleandmisele Kaja Maamets ei ilmunud /kd.II, t.l.59/. Kuna võlaõigusliku müügilepinguga omand üle ei läinud ning taganemisavalduses oli üles öeldud ka rendileping /kd.I, t.l.32/, oli omanikul õigus, vaatamata elamu võtmete olemasolule või puudumisele, oma valdus taastada. Valduse taastamise asemel jätkas Kaja Maamets Riko Tšabanilt osamaksete ja rendimaksete vastuvõtmist, milleks tal 30.06.2010 alates õiguslik alus puudus. Kohus nõustub poolte seisukohaga, et peale Lepingust taganemist Riko Tšabani poolt tasutud osamakseid võib käesoleval ajal käsitleda leppetrahvi tasumisena ning tasaarvestada hageja nõudega. Peale ostja poolt Lepingu alusel tasutu (10 000 eesti krooni ehk 639.12 euro) tasaarvestamist on Kaja Maametsa leppetrahvi nõude suuruseks 8947.63 eurot. Kõiki eelkirjeldatud asjaolusid arvesse võttes peab kohus leppetrahvi mõistlikuks suuruseks 2000 eurot, millest tuleb lugeda tasutuks 703.03 eurot, so peale hageja taganemisavaldust Riko Tšabani poolt tehtud osamaksed summas 11 000 eesti krooni. Seega kuulub Riko Tšaban’ilt väljamõistmisele leppetrahv

summas 1296.97 eurot. Kohus ei pea põhjendatuks leppetrahvi mittetasumisest tulenevalt viivise nõuet perioodil 25.07.2010 kuni 13.05.2013 summas 1845.65 eurot. VÕS § 113 lg.1 kohaselt võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist arvates kohustuse sissenõutavaks muutumises. Kõnesoleval juhul on poolte vahel õiguslik vaidlus lepingust taganemise õiguspärasuse ja leppetrahvi nõude põhjendatuse üle, mistõttu ei saa väita, et kostja pidi olema teadlik sellekohase rahalise kohustuse olemasolust ja suurusest nõude esitamisest, so taganemisavalduse tegemisest alates. Seda enam, et hageja, jätkates ostuhinna tasumiseks tehtud maksete vastuvõtmist, tekitas kostjale arusaama, et Leping ei ole lõppenud ning tema kohustust on täita Lepingut /kd.II, t.l.64/. Põhjendatud on tulevikus tekkida võiva viivise nõue, mistõttu on Riko Tšaban kohustatud tasuma viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni rahalise kohustuse kohase täitmiseni. Riko Tšabani hagi võlgnevuse puudumise, lepingust taganemise põhjendamatuse ja leppetrahvi tasumise kohustuse puudumise tuvastamise nõudes tuleb jätta rahuldamata, kuna see ei ole tõendamist leidnud. TsMS § 162 lg.1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 163 lg.1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. TsMS § 168 lg.4 kohaselt kannab hageja hagist loobumise korral kostja menetluskulud, välja arvatud juhul, kui ta loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on nõude pärast hagi esitamist rahuldanud. Kaja Maametsa poolt esitatud hagi sisaldas kolme nõuet, millest kaks kostja poolt kohtumenetluse käigust täideti ja mille tõttu hageja neist loobus. Seega tuleb nimetatud nõuetega seonduvad menetluskulud jätta TsMS § 168 lg.4 kohaselt kostja kanda. Kaja Maametsa poolt esitatud leppetrahvi nõude rahuldab kohus osaliselt, mistõttu kannavad pooled, vastavalt TsMS § 163 lg.1 menetluskulud võrdsetes osades. Eeltoodust tulenevalt kannab Kaja Maametsa hagiga seonduvad menetluskulud 83 % ulatuses kostja (2/3 + pool 1/3-ndikust). Kohus jätab Riko Tšabani hagi täies ulatuses rahuldamata, seega kannab menetluskulud hageja.

(Allkirjastatud digitaalselt) Kohtunik Anne Randjärv

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.