Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hagiavalduse asjaolud Hagiavalduse ja nõude täpsustuse kohaselt sõlmisid pooled 16. aprillil 2008.a üürilepingu, mille kohaselt kostja üüris hagejalt Tallinnas XXX asuvat laohoonet. 5.jaanuaril 2011 sõlmitud lisaga

pikendasid pooled üürilepingu tähtaega kuni 31. detsembrini 2015.

euro suuruses summas ja laohoone elektrivarustuseks paigaldatud kaabel väärtusega 2000 eurot. Kuna üürileping lõppes 29.aprillil 2011.a, siis on hageja nõue saamata jäänud üüritulu osas alusetu. 04.mail 2011.a. viis kostja laohoonest ära oma veel sinnajäänud vara. Laohoone uksed avas kostjale XXX territooriumil tegutsev hageja valvemeeskonna juht ja vara äraviimise juures viibis samuti hageja seaduslik esindaja TT. Hageja väide, et alates 02. maist 2011.a. on laohoone XXX, Tallinn seisnud tühjana ja seda ei ole keegi kasutanud, ei vasta tõele. Kostja on esitanud järelepärimised, mille tulemusena AIOÜ on teatanud, et nad on ajavahemikul juuni 2011.a. kuni oktoober 2011.a. kasutanud XXX, Tallinn laohoonet kokkuleppel hagejaga papi, paberi ladustamiseks ja tehnika remondiks. Ajavahemikul juuni 2011.a kuni oktoober 2011.a on P OÜ vedanud laohoonest XXX, Tallinn erinevaid tooteid ja materjale, mida A OÜ on laohoones oma seadmetega pakendanud ja oma tehnikaga sealt P OÜ autodele laadinud. OÜ P on teatanud, et kasutab XXX ladu kuni käesoleva ajani erikokkuleppe alusel alates 22.märtsist 2012.a. Hageja on kostjale 16.aprilli 2008.a üürilepinguga üürile andnud laohoone, mida ehitisregistri andmetel ei eksisteeri, sest XXX asuval kinnistul selliste mõõtmetega hoonet ehitisregistri andmetel ei ole. Kostja on seisukohal, et kuna sellist hoonet XXX kinnistul ehitisregistri andmetel ei ole, siis see laohoone oli määratud lammutatavaks juba enne 2008.a. (üürilepingu sõlmimise aeg) avariiohtliku seisukorra tõttu. Kostja on seisukohal, et hageja on oli andnud talle üürilepingu alusel kasutusse ehitise, millele ei ole kasutusluba antud avariiohtliku seisukorra tõttu. Kostja teatas hagejale laohoones toimunud avariist ja asus selle tagajärgi likvideerima hageja teadmisel ja nõusolekul tellides murdunud posti ja veel kahe posti tugevdamistöö K OÜ-lt, kes andis peale tööde valmimist tööle 2 aastase garantii. Kostja tellis ka ET OÜ-lt XXX kandekonstruktsioonide ekspertiisi, millest nähtub, et laohoone on endiselt ohtlik kasutamiseks eelkõige oma kandekonstruktsioonide ehitamise vigadest tingitud seisukorra tõttu. Kostja leiab, et postide tugevdamisega likvideeris ta tekkinud kahjustuse, hoone edasine ohtlikkus tuleneb eelkõige selle kandekonstruktsioonide mittevastavusest ehitise tugevuse ja vastupidavuse nõuetele. Sellise ristlõikega (35x35cm ja 27x27cm) kandeposte antud hoone puhul ehituslikult kasutada ei ole lubatud. Kuna kostja on karkassiposti kahjustuse parandanud, siis ta leiab, et hagejal ei ole alust nõuda kostjalt pärast üürilepingu lõppemist laohoone remonditööde eest hüvitist. Kohtuotsuse põhjendused Pooltel ei ole vaidlust, et nad sõlmisid 16. aprillil 2008.a üürilepingu, mille kohaselt kostja üüris hagejalt Tallinnas XXX asuvat laohoonet suurusega 800 m2, et üürilepingut pikendati 5. jaanuaril 2011 sõlmitud lisaga kuni 31. detsembrini 2015.a ning et kostja töötaja sõitis tõstukiga puruks laohoones oleva karkassposti, mis oli hoone kandekonstruktsiooniks ja millest hageja sai teada 02.veebruaril 2011.a. Pooltel on vaidlus üürilepingu lõppemise aja, üürivõlgnevuse suuruse ja karkassposti kahjustamisest tuleneva kahjuhüvitise nõude üle. VÕS § 271 lg 1 kohaselt kohustub üürnik maksma üürileandjale asja kasutamise eest tasu (üüri). VÕS § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kohustus loetakse kohaselt täidetuks, kui see on täidetud muuhulgas õigel ajal. VÕS § 108 lg 1 kohaselt juhul kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle kohustuse täitmist. Hageja väitel kehtis pooltevaheline üürileping kuni 28.märtsini 2013.a ja lõppes vastavalt 22.veebruaril 2012 kostjale adresseeritud teatele nr 2/02 hagejapoolse lepingu ülesütlemisega seoses üürivõlgnevusega lepingu punktide 10.4.1 ja 10.5 alusel. Kostja 28.märtsi 2011.a kirjast nähtuvalt esitas ta avalduse pooltevahelise üürilepingu lõpetamiseks alates 28. märtsist 2011.a seoses kolimisega teise linna. Kuigi kirjas on märgitud, et kostja soovib üürilepingu peatada, siis puudub vaidlus, et pooled mõistsid kirja lepingu lõpetamise mitte peatamise avaldusena.

VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Poolte vahel 16.aprillil 2008 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punkti 10.3 kohaselt oli pooltel õigus leping lõpetada teatades sellest teisele poolele ette kolm kuud, väljaarvatud lepingu punktis 10.4 kokkulepitud alustel. Lepingu punkti 10.4.1 kohaselt võis lepingu üles öelda, kui üürnikul esines üüri või kommunaalteenuste võlgnevus üle ühe kuu üürisumma vähemalt 30 päeva. Lepingu 05.jaanuari 2011.a muudatuse kokkuleppest nähtuvalt ei ole pooled hoolimata üürilepingu tähtajaliseks muutmisega lepingu punktis 10 sätestatud lepingu lõpetamise ja erakorralise ülesütlemise sätteid, sh punkte 10.3 ja 10.4 muutnud. Järelikult oli kostjal lepingu punktist 10.3 tulenevalt õigus tähtajaline leping kolmekuulise etteteatamise tähtajaga üles öelda. Seejuures ei vajanud lepingu pooled üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks punkti 10.3 alusel mõjuvat põhjust ega teise poole nõusolekut. Kostja kirja kättesaamist tõendab hageja esindaja allkiri kirjal ja tema poolt kuupäeva parandamine 28.maiks 2011.a. Kostja peab seda hagejapoolseks nõusolekuks lõpetada üürileping 28.maist 2011, millega hageja ei ole aga nõustunud. Hageja nõustumist lõpetada leping alates 28.maist 2011.a ei ole kostja muude tõenditega tõendanud ning üksnes hageja tehtud märkusest kostja kirjal, ei saa kohus seda ka kindlalt järeldada, mistõttu tuleb leping lugeda lõppenuks kostja avalduse esitamisest kolme kuu möödumisel so 28.juunist 2011.a. Kohus leiab, et kostja teade lepingu ülesütlemiseks ei ole vastuolus VÕS §-ga 325, kuna see on esitatud kirjalikult ning avalduses on märgitud lepingu ennetähtaegse lõpetamise alus ja tähtaeg. Kostja märgitud põhjust – kolimist teise linna, saab kohus lugeda mõjuvaks lepingu lõpetamise aluseks VÕS § 313 lg 1 mõttes. Kosta registrikaardi kannetega on tõendatud, et alates 21.10.2010 on kostja asukohaks Tallinna asemel Maardu. Et pooled peavad üürilepingut lõppenuks hiljemalt 28.juunist 2011.a tõendavad kogumis ka alljärgnevad kohtule esitatud tõendid ja vaidlustamata asjaolud: nii ei ole pooltel vaidlust selle üle, et pärast 2011.a märtsikuud hageja kostjale enam üüriarveid ei väljastanud, samas oli lepingu punkti 5.1 kohaselt üüri tasumise aluseks üürileandja poolt üürnikule väljastatud arve. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja viis oma vara üüritud pinnalt ära hiljemalt 4. mail 2011, mille tõttu kaotas hageja võimaluse pandiõiguse teostamiseks, et laohoone võtmed olid hagejale 29.aprillil 2011 üle antud ja hagejal oli laohoone valdus. Hageja raamatupidamise väljatrükist nähtuvalt on hageja jätkanud kostjale üüri arvestamist kuni 2011.a juunikuuni. Viimase üürimakse tasus kostja hagejale 30.03.2011. Peale seda on kostja tasunud kahel korral, 13.04.2011 ja 11.05.2011, kõrvalkulude eest. Hageja teostas tasaarvestuse tagatisdeposiidiga 1533,88 eurot 21.03.2012. Lepingu punktist 5.4 tulenevalt sai hageja teha tasaarvestuse tagatisdeposiidiga pärast üürilepingu lõppemist. AIOÜ on teatega on tõendatud, et nad on ajavahemikul juuni 2011.a kuni oktoober 2011.a kasutanud XXX, Tallinn laohoonet kokkuleppel hagejaga papi, paberi ladustamiseks ja tehnika remondiks. P OÜ vastusega kostja järelepärimisele on tõendatud, et ajavahemikul juuni 2011.a kuni oktoober 2011.a on nad vedanud laohoonest XXX, Tallinn erinevaid tooteid ja materjale, mida A OÜ on laohoones oma seadmetega pakendanud ja oma tehnikaga sealt P OÜ autodele laadinud. OÜ P teatega on tõendatud, et ta kasutab XXX ladu kuni käesoleva ajani erikokkuleppe alusel alates 22.03.2012.a. Kohus on seisukohal, et 29.aprilli 2011 hageja kirja kostjale, millest nähtub, et ta kasutab väljaüüritud varale tekitatud kahju kompenseerimiseks pandiõigust ning arestib üürniku vara, millega seoses võttis hageja kostjalt ära laohoone võtmed, ei saa pidada hagejapoolseks üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise teateks, kuna teade ei sisalda hageja tahet lõpetada

üürileping ennetähtaegselt ja VÕS § 307 võimaldab üürileandjal teostada pandiõigust. Asjaolu, et üüripinna üleandmise kohta lepingu punktis 11 sätestatud akti ei ole koostatud, ei oma üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise vaidluse seisukohalt tähendust. Eelnimetatu omaks tähendust, kui oleks esitatud VÕS § 335 alusel kahjuhüvitise nõue. Kuivõrd kohus on asunud eelpoolnimetatud tõenditele tuginedes seisukohale, et pooltevaheline üürileping lõppes 28.juunil 2011.a siis ei oma hageja 22.veebruaril 2012 kostjale adresseeritud teade nr 2/02 üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemise kohta seoses üürivõlgnevusega 28.märtsist 2013.a tähendust. Üürilepingu punkti 5.1 kohaselt pidi üürnik maksma üürileandja poolt väljastatud arve alusel jooksva kuu üürisumma 15.kuupäevaks üürileandja näidatud arvele. 05.jaanuari 2011 kokkuleppe punktist 3 nähtuvalt pidi kostja maksma hagejale alates 01.jaanuarist ühe euro ruutmeetri kohta so 800 eurot kuus, koos käibemaksuga 960 eurot ühes kuus. Et kostja tasus üüri viimati märtsikuu eest 30.märtsil 2011.a, siis on tal üürilepingust tulenev üüri võlgnevus aprilli, mai ja juunikuu eest, kokku 2880 eurot, millest tuleb maha arvestada tagatisdeposiit 1533,88 eurot. Seega kuulub hagi üürivõlgnevuse osas rahuldamisele osaliselt summas 1346,12 eurot. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt võib viivist nõuda arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Lepingu punkti 5.8 kohaselt on viivisemääraks 0,2% päevas võlgu olevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Hageja esitas viivise nõude arvestatuna alates märtsikuu 15.-ndast kuupäevast kuni 28.02.2013. Kuna kostja tasus viimase üürimaksena märtsikuu arve 30.märtsil 2011, siis on viivis märtsikuu eest kuni üürilepingu lõppemiseni 28.juunil 2011.a 104 päeva eest 199,68 eurot, aprillikuu viivis alates 15.aprillist kuni 28.juunini 2011.a 74 päeva eest 142,08 eurot, maikuu viivis 43 päeva eest 82,56 eurot ja juunikuu viivis 13 päeva eest 24,96 eurot, kokku 449,28 eurot. Kuna hagejal oli õigus üürilepingu lõppemisel teha lepingu punkti 5.4 järgi tasaarvestus tagatisdeposiiti kantud summaga, siis tuleb pärast üürilepingu lõppemist arvutada viivis 0,2% päevas üürivõla jäägilt 1346,12 eurot alates 29.06.2011 kuni 28.02.2013 so 611 päeva eest kokku 1058,40 eurot. Seega kuulub sissenõutavaks muutunud viivise nõue rahuldamisele osaliselt kokku summas 1507,68 eurot. Juhindudes TsMS §-st 367 tuleb mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis alates 29.02.2011 protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni. VÕS § 276 (2) sätestab, et üürnik peab asja kasutama hoolikalt ja vastavalt sihtotstarbele, millest üürileandmisel lähtuti. Üürilepingu punkti 6.3.10 kohaselt peab kostja üürnikuna hüvitama hoonele tekitatud kahju. VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui võlgnik on kohustust rikkunud. VÕS § 115 lg 1 kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 127 lõike 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt peab isik hüvitama kahjud üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 128 lg 3 sätestab, et otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Poolte kirjavahetusega on tõendatud, et hageja palus kostjal korduvalt likvideerida laohoone

avariiohtlik seisukord, mille tekitas kostja töötaja sõites tõstukiga puruks lage toestanud karkassposti, mille tagajärjel vajusid koos postiga alla ka postile kahelt poolt toetuvad laetalad ja paneellagi. Vaidlust ei ole, et posti parandamiseks tellis kostja OÜ-lt K betoontugevduste valamise murdunud karkassipostile ja veel kahele karkassipostile. Hageja tellitud ehitusekspertiisiga E OÜ-lt on tõendatud, et kuigi õnnetusjuhtumi järgselt valati postide tugevdamiseks nende alumiste otste ümber betoonsärgid, on hoone endiselt avariiohtlikus seisus, kuna murdunud post on viltu, posti ümber valatud betoonsärk ei taga postilt tuleva koormuse rakendumist taldmiku tsentrisse, hoone keskosas on posti ümbruses toimunud laepaneelide otste nihkumine tala peal, paneelide toepikkus on vähenenud ning ei pruugi olla enam nõuetekohane jne. ET OÜ ekspertiisiga on tõendatud, et kaldu oleval kohaselt tekib viltusele postile paindemoment, mis ei ole sellele postile lubatud ning posti tuleb tugevdada. OÜ K kirjaga 2. maist 2011 on tõendatud, et laohoone on endiselt varisemisohtlik. Seega on ehitusekspertiiside ja parandustöid teostanud OÜ K kirjaga tõendatud, et kostja tellitud parandustööd ei olnud kahjustuste kõrvaldamiseks piisavad. Hageja kandis ekspertiisi tellimise tõttu kulu 384 eurot, mis on tõendatud E OÜ 08.04.2011 arvega 211131. E OÜ laohoone karkassiposti ja tala tugevdamise lahenduse tellimisega augustist 2011 kandis hageja kulu 1100 eurot. JMOÜ arvega on tõendatud, et hageja kandis kulu betoonposti valamise ettevalmistustöödele 1661 eurot ja T OÜ arvega posti parandamisega seotud töödele maksumusega 9000 eurot. Tööde vastuvõtmist tõendab teostatud tööde akt 8 märtsil 2012. E OÜ aktiga on tõendatud, et

käibemaksu hüvitamiseks kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada; lõike 7 kohaselt ei või menetlusosaline menetluskulude kindlaksmääramise menetluse väliselt ega seal määratust suuremas ulatuses esitada menetluskulude kandmiseks kohustatud menetlusosalise vastu nõuet kulude hüvitamiseks kahju hüvitamise nõudena või muul sellesarnasel viisil. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.