Otsuse tegemise aeg ja koht 08. mai 2013 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number
2-12-31304
Tsiviilasi
AS FI hagi RH OÜ ebaseaduslikuks valdusest 3 500 eurot
Hagihind
vastu
asja
väljanõudmiseks
Menetlusosalised ja nende Hageja AS FI(registrikood XXX, asukoht XXX), esindajad Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Mart Angerjärv (e-post [email protected]) Kostja RH OÜ (registrikood XXX, asukoht XXX), Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma (e-post [email protected]) Kohtuistung Kohtuistungil isikud
26.03.2013 osalenud Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Mart Angerjärv Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata AS FI hagi RH OÜ vastu asja väljanõudmiseks ebaseaduslikuks valdusest. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud täielikult 100% ulatuses AS FI kanda. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
1.OÜ TG ja OÜ R sõlmisid 16.10.2006 tähtajaga 10 aastat üürilepingu (edaspidi üürileping), mille kohaselt kohustus OÜ TG andma OÜ-le R üürile XXX, Tallinn asuvad pinnad (edaspidi üürpinnad) ning OÜ R kohustus üüripindade kasutamise eest maksma tasu (tl 6-7).
2.Harju Maakohtu 07.06.2010 määrusega kuulutati välja OÜ TG pankrot (tl 8).
3.14.12.2010 toimunud enampakkumisel omandas hageja OÜ-le TG(pankrotis) kuulunud kinnistu asukohaga XXX, Tallinn ning hageja kanti 13.01.2011 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse omanikuna 18.01.2011 (tl 9-12).
4.OÜ TG on 27.07.2011 äriregistrist kustutatud. Hageja nõue
5.Hageja palub kohustada kostjat vabastama üüripind asukohaga XXX, Tallinn. Hageja leiab, et kostjal puudub õiguslik alus üüripinna kasutamiseks. Hageja tugineb oma nõudes AÕS § 80 lg
1.Kostja vastuväited
6.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
7.Kostja märgib, et OÜ R ja kostja sõlmisid 14.12.2009 üürilepingu ülevõtmise lepingu, millisega kostja võttis OÜ-lt R üle kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad OÜ TG ja OÜ R vahel 16.10.2006 sõlmitud üürilepingust. Lepingu ülevõtmine kanti kinnistusraamatusse 25.01.2010. Kohtuotsuse põhjendus
8.Kohus lahendab antud asja lihtsustatud kirjeldava osaga juhindudes tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS) § 442 lg 7 ja § 444 lg 1. Lihtsustatud kirjeldava osa täiendamist ei saa nõuda, mistahes asjaoludel.
9.Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike tõenditega ning hinnanud neid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
10.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 231 lg 4 alusel omaksvõttu eeldatakse, kuni vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
11.Kohus on tuvastanud ning puudub vaidlus, et OÜ TG ja OÜ R sõlmisid 16.10.2006 tähtajaga 10 aastat üürilepingu, mille kohaselt kohustus OÜ TG andma OÜ-le R üürile XXX, Tallinn asuvad pinnad ning OÜ R kohustus üüripindade kasutamise eest maksma tasu (tl 6-7). Harju Maakohtu 07.06.2010 määrusega kuulutati välja OÜ TG pankrot (tl 8). 14.12.2010 toimunud enampakkumisel omandas hageja kinnistu asukohaga XXX, Tallinn ning hageja kanti 13.01.2011 kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse omanikuna 18.01.2011 (tl 9-12). Äriregistri andmetel on R H OÜ juhatuse liige RH (tl 18-19), OÜ TG juhatuse liige oli RH (tl 77) ja OÜ R (praeguse ärinimega OÜ M ) juhatuse liige on RH
12.Poolte vahel on vaidlus, kas kostjal on õiguslik alus üüripinna kasutamiseks. Hageja märgib, et:
2-12-31304 • • • •
üürilepingu ülevõtmine kostja poolt on tõendamata; 14.12.2009 kuupäeva kandev ülevõtmise leping on võltsitud; üüripinna kasutamise õigus on tõendamata; OÜ TG pankrotimenetluses ei olnud pankrotihaldurid üürilepingust teadlikud.
Kostja märgib, et: • OÜ R ja kostja sõlmisid 14.12.2009 üürilepingu ülevõtmise lepingu, millisega kostja võttis OÜ-lt R üle kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad OÜ TG ja OÜ R vahel 16.10.2006 sõlmitud üürilepingust; • kinnistusraamatusse on sisse kantud 25.01.2010 märkus üürilepingu kohta; • kostja arveldab üürnikuna alates 2009.a detsembrist ja hageja esitab kostjale üüriarveid; • OÜ TG, OÜ R ja kostja tegevuskoht on olnud alati XXX, Tallinn, sõltumata registriaadressidest ning äriühingud on olnud isikuliselt seotud; • märke kustutamine kinnistusraamatust tuleneb seadusest ja ei oma tähendust üürilepingu kehtivusele.
13.Võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 271 tulenevalt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 kohaselt kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Kohus leiab, et toimikus olevate materjalidega on tõendatud, et kostja kasutab vaidlusalust üüripinda üürilepingu ülevõtmise lepingu alusel. Kostja on esitanud 14.12.2009 sõlmitud üürilepingu ülevõtmise lepingu, millisega kostja võttis OÜ-lt R üle kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad OÜ TG ja OÜ R vahel 16.10.2006 sõlmitud üürilepingust ning OÜ TG on olnud sellega nõus (tl 61). Hageja väitel on tegemist võltsitud tõendiga, kuid samas ei ole hageja oma väiteid millegagi tõendanud. Asjaolu, et lepingu osapoolte asukoht on sama ning juhatuse liikmete vahel on isikuline seos, ei anna alust eeldada, et tegemist oleks võltsitud dokumendiga. Üürilepingu ülevõtmise lepingu poolteks on äriühingud ning ei ole ebatavaline ega õigusvastane, et perekonnaliikmed on samaaegselt mitme äriühingu juhatuse liikmeteks ning need äriühingud tegutsevad samal aadressil. Samuti ei pea äriühingu faktiline tegevus tingimata toimuma registriaadressil. Kostja väitel on OÜ TGOÜ R ja kostja tegevuskoht olnud alati XXX, Tallinn. Vastupidist hageja ei ole tõendanud. Kohtu hinnangul omab asjas aga suuremat tõenduslikku tähendust kinnisturaamatu kanne üürilepingu olemasolu kohta kostja kasuks. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on kinnistu XXX, Tallinn III jaos kanne nr 8 järgmises sõnastuses: „Märkus üürilepingu (üürilepingu pool: R H OÜ (registrikood XXX)) kohta tähtajaga 16.10.2016. 07.01.2010 kinnistamisavalduse alusel sisse kantud 25.01.2010. Kohtunikuabi Eha Soots“. Kanne on kustutatud 13.01.2011 kinnistamisavalduse alusel 18.01.2011 (tl 9-12). Asjaolu, et vastav märkus üürilepingu kohta on sisse kantud 25.01.2010, kinnitab kohtu hinnangul täiendavalt seda, et üürilepingu ülevõtmise leping sõlmiti enam kui aasta varem hageja poolt kinnistu omandamist, mistõttu puudub kohtul alus kahelda dokumendi kuupäevas 14.12.2009. Eeltoodu tõendite koostoime on aluseks hinnangule, et tegemist ei ole hilisemalt kohtumenetluse käigus vormistatud dokumendiga. Vastavalt kinnistusraamatuseaduse § 46 lg-le 1 selgitab kinnistamisavalduse läbivaatamisel kinnistamiseks pädev isik välja, kas: 1) on esitatud nõutavad dokumendid (§ 35), mis vastavad nõutavale vormile; 2) kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Seega kontrollitakse enne kande tegemist kinnistamisavaldust ka sisuliselt ning eelduslikult olid vastavad alusdokumendid üürilepingu märkuse kande tegemiseks ka esitatud. Alusdokumentideta ei oleks tehtud kinnistusraamatusse märkust kostjaga üürilepingu olemasolu kohta.
2-12-31304
14.Lähtuvalt VÕS § 324 lg-st 2 tagab kinnistusraamatusse kantud märge seda, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt käesoleva seaduse §-s 323 sätestatule üles öelda. Tegemist on informatiivse kandega, mitte õigussuhet tekitava või lõpetava kandega. Seetõttu ei oma üürilepingu kehtivuse osas tähendust see, et märkus üürilepingu kohta kustutati pärast kinnistu võõrandamist. Üürileping kehtis edasi ka pärast vastava märke kustutamist kinnistusraamatust. Et pankrotivarasse kuuluva hüpoteegiga koormatud kinnisasja müümise korral hüpoteegist tagapool olevad kanded kustutatakse, tuleneb pankrotiseaduse §-st 139. Kuivõrd märkus üürilepingu kohta kustutati tulenevalt seadusest ning see ei omanud õiguslikku jõudu üürilepingu kehtivusele, puudus kostjal ka alus kande kustutamist vaidlustada. See, et OÜ TG pankrotimenetluses ei olnud pankrotihaldurid üürilepingust teadlikud, ei tähenda iseenesest, et üürilepingut ei olnud sõlmitud. Kohus märgib, et kinnistusraamatus olev märkus oli piisavalt selgesõnaline, et ka pankrotihaldurid pidid aru saama, et vaidlusalune kinnistu oli koormatud üürilepinguga. Seega väide, et ei pankrotihaldurid ei teadnud üürilepingust ei ole tõsiselt võetav. Pankrotihalduritel oli võimalus küsida võlgniku juhatuse liikmelt selgitusi üürilepingu kohta.
15.Kohus leiab, et hageja ja kostja vahel üürisuhte olemasolu tõendab asjaolu, et hagejale on kostja poolt üüripinna kasutamine olnud hagiavalduse kohaselt teada alates 2011.a algusest ning hageja on kostjale üüripinna kasutamise eest ka arveid esitanud (tl 29). Seega on hageja oma tegevusega sisuliselt aktsepteerinud seda, et kostja vaidlusalust üüripinda kasutab. Hagejal oli pärast kinnistu omandamist õigus tulenevalt VÕS § 323 lg-st 1 üürileping kolme kuu jooksul üles öelda, kuid hageja ei ole vastavat võimalust kasutanud.
16.Kuna kohus leiab, et kostja valdab vaidlusalust üüripinda õiguslikul alusel, mis tuleneb OÜ TG ja OÜ R vahel 16.10.2006 sõlmitud üürilepingu ülevõtmisest, siis hagi rahuldamisele ei kuulu. Menetluskulud
17.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1, 2 jätab kohus kostja menetluskulud täielikult 100% hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on menetlusosalisel õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.