Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1 (14)

2-11-44227 Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja Suurpea Varahaldus OÜ kanda. Menetlusosaline võib nõuda Pärnu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse kohaselt Ambeon Ehitus OÜ võõrandas 10.03.2006.a. müügilepingu alusel enda 40%-lise osaluse OÜ-s Calitar Consult OÜ-le Suurpea Varahaldus , müügihinnaga 790 000 krooni. Eelnimetatud müügilepingu kohaselt võõrandasid oma osaluse OÜ-s Calitar Consult ka teised osanikud Pirmax Trade OÜ ja M.J., misjärel koondus kostja kätte 100% osalus OÜ-s Calitar Consult. Põhiline vara, mida OÜ Calitar Consult müügi hetkel omas, oli 50%-line osalus osaühingus Conmar Consulting. Müügilepingu kohaselt ei pidanud kostja tasuma müügisummat koheselt, vaid ühe kuu jooksul pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi müügilepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandis Kuusalu vallas Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluva maa-alade kinnistamise kohta. OÜ-le Conmar Consulting kuulus müügilepingu sõlmimise ajal Suurpea külas, endise sõjaväelinnaku maa-alal, kokku 43 vallasasjast hoonet ja rajatist, mis olid omandatud 24.11.2005.a. müügilepingu alusel ja millised on selles müügilepingus üles loetletud. OÜ Conmar Consulting omandis olnud hoonete ja rajatiste juurde on erastatud ostueesõigusega maad kahes etapis: esmalt on erastatud Instituudi maaüksus. Vastavalt ehitisregistri väljavõttele on Instituudi kinnistul asumas seitse hoonet, mille hulgas on ka kõik hooned, mis olid 10.03.2006.a. osade müügilepingu ajal OÜ Conmar Consulting OÜ omandis. Teise järguna on erastatud Linnaku maaüksus, mis on esmakinnistatud 20.07.2011.a. Vastavalt ehitisregistri väljavõttele on Linnaku kinnistul asumas 67 hoonet ja rajatist, mille hulgas on ka kõik hooned ja rajatised, mis olid 10.03.2006.a. osade müügilepingu ajal OÜ Conmar Consulting omandis. Eeltoodust tulenevalt saabus tingimus 10.03.2006.a. müügilepingu täitmiseks 22.08. 2011.a., sest 21.07.2011.a. kuupäeva seisuga oli esmakinnistatud maa kõikide OÜ Conmar Consulting omandis olnud hoonete ja rajatiste juurde. Kostja oli kohustatud tasuma müügisumma ühe kuu jooksul pärast esmakinnistamist, mistõttu muutuski nõue sissenõutavaks alates 22.08.2011.a. Kostja ei ole müügilepingust tulenevat ostusumma maksmise kohustust täitnud, mistõttu on õigustatud kohtuliku nõude esitamine. Algne müüja OÜ Ambeon Ehitus loovutas müügilepingust tuleneva nõude 18.02.2008.a. OÜ-le Vestok Varahaldus (praeguse ärinimega MVM Housing OÜ) . Kostja on nõude loovutamisest teadlik. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Müüja on oma kohustused täitnud, sest müügilepingu esemeks olnud 40%-line osalus OÜ-s Calitar Consult on ostjale üle antud. Müügilepingust tulenev tingimus ostusumma tasumiseks on saabunud ja nõue summas 790 000 krooni e. 50 490.20 eurot on muutunud sissenõutavaks. Tulenevalt VÕS § 113 lg 1 võib hageja nõuda 2 (14)

2-11-44227 viivist. Müügilepingu p.-st 2.3. tulenevalt muutus hageja nõue sissenõutavaks alates 22.08.2011.a., mistõttu on kostja ostusummade tasumisel juba kuu aega viivituses. Seega on kostjal tekkinud kohustus seadusjärgse viivise tasumiseks. Hagi esitamise hetkeks on kogunenud viivist summas 5040 krooni (8,25% a.*29 p.* 790 000 kr) ehk 322 eurot. Hageja palub mõista OÜ-lt Suurpea Varahaldus OÜ MVM Housing kasuks põhikohustuste täitmisena välja 50 490, 2 eurot; viivise 19.09.2011.a. seisuga 322 eurot ja alates 20.09.2011.a. viivis VÕS § 113 lg.1 sätestatud määras protsendina põhinõudelt kuni põhinõude täitmiseni ; menetluskulud jätta kostja kanda. Kostja kirjalikud vastuväited Kostja 23.12.2011.a. kirjalikus vastuses hagi ei tunnista. Hageja on hagiavaldust esitades käitunud pahaukselt, sest ei ole pöördunud samas küsimuses kordagi kostja poole. Tavapärane tsiviilõiguste teostamine ja õiguskaitsevahendite kasutamine eeldab, et esmalt pöördutakse teise poole ja alles seejärel, kui kokkuleppel lahendust ei saavutata, pöördutakse kohtu poole. Käesoleval juhul ei ole OÜ Ambeon Ehitus ega tema väidetav hagejast õigusjärglane kordagi pöördunud kostja poole küsimusega selle kohta, kas poolte vahel sõlmitud müügileping on täidetud. Kui hageja oleks enne võtnud ühendust kostjaga, siis oleks kostja selgitanud hagejale, mis osas poolte vaheline leping täitmata on ja OÜ Ambeon Ehitus oleks saanud poolte vahelise lepingu lõplikult täita ning sellest tulenevalt oleks pooled saanud võimalikud erimeelsused lahendada kokkuleppel. Kostja ei pea esitatud nõuet põhjendatuks ja vaidleb sellele vastu. Kostja leiab, et müüja ei ole täitnud 10. märtsil 2006. a notariaalse osaühingu osade müügilepingu punktis 2.3 sätestatud kohustust, mis on müügihinna tasumise eelduseks. Müügileping näeb punktis 2.3 ette, et müügihind tasutakse müüjale ühe kuu jooksul pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi lepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandisse kuulunud Kuusalu vallas Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluvate maa-alade kinnistamise kohta. Vastavalt Kuusalu Vallavalitsuse 29. novembri 2005. a tõendile asuvad endise Suurpea sõjaväeosa hooned ja rajatised ca 50 ha suurusel maa-alal. Hageja on täitnud oma kohustuse anda ostjale üle 40%-line osalus OÜ-s Calitar Consult, kuid hageja ei ole täitnud müügilepingu punktis 2.3 toodud ostja kohustuse sissenõutavaks muutumise eeldust - maa ostueesõigusega erastamise käigus esmakannete tegemine kinnistusraamatusse kõigi lepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandisse kuulunud Kuusalu vallas Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluva maa-alade kinnistamise kohta. Kõnealuse müügitehingute mõte ei olnud müüa lihtsalt osalust, vaid oluline oli just osaga kaasneva õiguse võõrandamine. Sellisele poolte tahtele osundab selgelt lepingu p 2.3, mis seob lepingu tasu sõltuvusse just erastamisõiguse lõpuleviimisest. Kui poolte tahe oleks olnud suunatud üksnes osaluse müügile, siis ei oleks lepingu tasu seatud sõltuvusse kõigi hoonete juurde maa kinnistamisest. OÜ-le Conmar Consulting kuulus müügilepingu sõlmimise ajal Suupea külas kokku 43 vallasasjast hoonet ja rajatist. Hagiavalduses on hageja välja toonud, et hagi esitamise ajaks on erastatud kaks maaüksust kokku (2,27+20,73)=23 ha ulatuses, mis ei ole isegi pool müügilepingus kokku lepitud erastamisele kuuluvast maast. Lisaks ei ole olnud võimalik erastada kõikide Conmar Consulting omandisse lepingu sõlmimise hetkel kuulunud ehitiste juurde kuuluvat maad. Seega ei ole täidetud müügilepingu punktist 2.3 tulenev müügihinna sissenõutavaks muutumise eeldus, millest tulenevalt ei ole sissenõutavaks muutunud kostjapoolne kohustus tasuda müügihind. Kuni käesoleva ajani ei ole olnud võimalik erastada maad OÜ-e Conmar Consulting kuulunud Varjend pos 88 ja paadi kuuri vundamendi juurde. Sellest tulenevalt ei ole realiseerinud ka müügilepingus poolte vahel kokkulepitu, et erastatava maa suurus on ligikaudu 50 ha. Eelneva põhjal leiab kostja, et ei vasta tõele hageja poolt hagiavalduses

3 (14)

2-11-44227 väidetu, et 21. juuli 2011. a seisuga oli esmakinnistatud maa kõikide OÜ Conmar Consulting omandis olnud hoonete ja rajatiste juurde. Tulenevalt sellest, et hageja nõue ei ole muutunud sissenõutavaks, on alusetu ka kohustuse täitmisega viivitamisest tekkinud viivisenõue summas 322 eurot. Seega ei ole täidetud ostja kohustuse täitmise eeldus ning sellest tulenevalt ei ole sissenõutavaks muutunud kostja kohustus tasuda müügisumma 50 490,20 eurot. Kuna müügilepingujärgne müüja ei ole suutnud tagada maa erastamist nende hoonete juurde ning on andnud müügilepingus tõele mittevastavaid kinnitusi, siis on kostja kasutanud müüja suhtes lepingust ja seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Müüja ei ole kostja pöördumistele kordagi vastanud. Kostja on müüjat korduvalt ähvardanud leppetrahviga ning leppetrahvinõude ka esitanud. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Menetluse käik Hageja kirjalikus arvamuses hagi vastuse kohta 18.01.2012.a. leiab, et vaidlus taandub asjaolule, kas müügilepingust tuleneva ostusumma sissenõutavuse tingimus on saabunud või mitte. Müügilepingu p. 2.3. kohaselt tasutakse müügihind müüjale ühe kuu jooksul pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi müügilepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandis Kuusalu vallas Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluva maa-alade kinnistamise kohta. Kostja vastuväite kohaselt ei ole 43-st vallasasjast hoonest ja rajatisest praeguseks kinnistatud kaks – varjend pos 88 ja paadi kuuri vundament. Nimetatud rajatised on aga kinnistatud. Varjend pos 88 (registrikood 1202515) on kostja omandis oleva Instituudi kinnistu koosseisus. Paadi kuuri vundament (registrikood 220423990)asub katastriüksusel nr 42301:003:0834, mis omakorda kuulub OÜ Asereston kinnistu „Sadam“ koosseisu. Eeltoodust tulenevalt on mõlemad kostja viidatud rajatised kinnistatud, s.t. nende juurde kuuluvad maa-alad on erastatud ja ostusumma on seega muutunud sissenõutavaks. Ebaõige on kostja väide, et müügilepingus on lepitud kokku erastatava maa suuruseks 50 ha, mille realiseerumine oleks tingimuseks müügisummade sissenõutavaks muutumiseks. Müügilepingu p. 2.3. on selgelt kirjas, et „vastavalt Kuusalu Vallavalitsuse 29.11.2005.a. tõendile asuvad endise Suurpea sõjaväeosa hooned ja rajatised ca 50 ha maa-alal. Ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus selgub Suurpea 1 ja Suurpea 2 detailplaneeringu käigus.“ Seega ei ole pooled leppinud kokku, et ostusumma maksmiseks peab kostjale erastatava maa olema ca 50 ha suurune. Ostusumma saamiseks pidi Conmar Consulting OÜ omandis olevad hooned ja rajatised olema esmakinnistatud, rohkem tingimusi leping ei sätesta. Viide erastatava maa-ala suurusele ei sätesta mingit poolte kokkulepet, vaid see täpsustab, millistest hoonetest ja rajatistest on jutt (st tegemist oli Suurpea sõjaväeosa hoonete/rajatistega). Müüja ei saanud kuidagi tagada erastatava maa-ala lõplikku suurust, see ei ole ju tema pädevuses, ka leping viitab, et erastatava maa-ala suurus täpsustub edasiselt. Leppetrahvi nõuet ei ole kostja müüjale esitanud ning jääb selgusetuks, millist lepingu punkti on rikutud. Kostja esitas 28.09.2012.a. täiendava vastuse hagile, mille kohaselt müügilepingu, mille täitmist hageja kostjalt nõuab, poolteks on müüjatena Pirmax Trade OÜ (pankrotis, müüja I), Ambeon Ehitus OÜ (müüja II) ja M.J. (müüja III) ning ostjaks kostja. Osade müügilepingu punkt 2.3, mille osas vaidlus käib, näeb ette, et punktis 2.1.2. nimetatud müügihind (802 000 krooni) tasutakse müüjale 1 ja punktis 2.2. nimetatud müügihind (790 000krooni) tasutakse müüjale 2 ja punktis 2.2. nimetatud müügihind (8 000 krooni) tasutakse müüjale 3 ühe kuu jooksul pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi käesoleva osade

4 (14)

2-11-44227 müügilepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandis Kuusalu vallas Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluvate maa-alade kinnistamise kohta. Conmar Consulting OÜ omandisse kuulusid ehitiste müügilepingu kohaselt 43 ehitist, mille hulgas ka Varjend pos 88 ja Paadi kuuri vundament. Kostja sõlmis osade müügilepingu üksnes eeldusel, et ta saab osaühingu osade omandamise läbi ka ehitiste müügilepingu punktis 1.1. ja 1.2 välja toodud 43 ehitise omanikuks. Müüjad kinnitavad osade müügilepingus, et Suurpea väeosa hooned ja rajatised (kokku 43 ehitist) on Conmar Consulting OÜ omandis ning osade müügilepingu järgi saab nende juurde ostueesõigusega maad erastada kostja. Vastavalt Kuusalu Vallavalitsuse 29.11.2005 tõendile asusid ehitiste müügilepingu esemeks olevad endise Suurpea sõjaväeosa hooned ja rajatised ca 50 ha suurusel maa-alal. Seega on müüjad osade müügilepingu punktis 2.3. (koosmõjus ehitiste müügilepingu punktidega 1.1. ja 1.2) kinnitanud, et kostja omandab Conmar Consulting OÜ omandis olevad 43 ehitist, mille juurde on tal võimalik erastada ca 50 ha suurune maa-ala. See oligi lepingute eesmärk ja seda ei ole eitanud ka hageja. Hageja on hagiavalduses välja toonud, et hagi esitamise ajaks on erastatud kaks maaüksust kokku 23 ha (2,27+20,73) ulatuses. Kuna osade müügileping aga näeb ette, et hooned ja rajatised asuvad ca 50 ha suurusel maa-alal, siis ei ole käesolevaks ajaks kinnistatud isegi mitte poolt lepinguga kokku lepitud erastamisele kuuluvast maast. Sellest nähtub, et osade müügilepingu punktis 2.3. sätestatud tingimus ei ole täidetud vastupidiselt sellele, mida väidab hageja. Kui lepingu sõlmimise eesmärgiks oleks olnud näiteks 25 ha maa erastamise saavutamine, siis oleks leping sõlmitud ilmselt hoopis teistel tingimustel. Müüjad on küll andnud kostjale üle osaühingu Calitar Consult OÜ osad, kuid jätnud täitmata osade müügilepingu punktist 2.3. tuleneva kohustuse, mille kohaselt pidi kostja saama Conmar Consulting OÜ omandis Kuusalu vallas Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluvad maa-alad kinnistada. Nimetatud kohustuse täitmine on osade müügilepingu punktist

5 (14)

2-11-44227 koormatud ehitiste müügilepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sh üüri-, rendivõi muude kasutuslepingutega. Kostja ei ole kunagi Paadi kuuri vundamenti enda omandisse saanud ega saanud sinna juurde ka maad erastada. Paadi kuuri vundament asub Asereston OÜ-le (registrikood 10936808) kuuluval kinnistul nr 11128902 (katastritunnusega 42301:003:0834) ning kuulub koos kinnistuga Asereston OÜ-le. Kostja leiab, et osade müügileping ei näe ette mitte lihtsalt ehitiste müügilepingu punktis 1.1. ja 1.2. toodud ehitiste kinnistamise, vaid Conmar Consulting OÜ omandis olevate ehitiste juurde kuuluvate maaalade kinnistamise kostja kasuks. Kostja on seisukohal, et hageja on väidetega, nagu oleks osade müügilepingu punkt 2.3. täidetud kuna ehitis on ju kinnistatud (olgugi, et kellegi teise kasuks), rikkunud kohustust käituda tsiviilprotsessis heauskselt. Lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Sama sätte lg 6 kohaselt tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Selge on see, et müüjate ja kostja vahelise osade müügilepingu eesmärk oli omandada nii osaühingu Calitar Consult OÜ osad kui ka Conmar Consulting OÜ-le kuuluma pidanud 43 ehitist, mille läbi oleks kostjal olnud võimalus erastada ehitiste juurde ostueesõigusega maad ca 50 ha nagu sätestab osade müügilepingu punkt 2.3. Ehitiste Varjend pos 88 ja Paadi kuuri vundamendi ning nende aluse maa näol on tegemist kinnisvaraalaselt ja majanduslikult väga väärtuslike objektidega. Tegu on vahetult mereäärsete ehitistega . Kostja kindel soov ja eesmärk oli nimetatud ehitiste juurde maa kinnistamine, millest tulenevalt oli see seatud ka ostuhinna 50 490,20 eurot tasumise eelduseks. Seda tingimust aga ei saabunud. Tulenevalt müüjatepoolsest osade müügilepingu p-de 3.1.5, 3.1.11, 3.1.13 rikkumisest on kostja esitanud Ambeon Ehitus OÜ-le 07.08.2006 ka leppetrahvi nõude. Kostja on vastusele lisanud nõude- ja tasaarvestusavalduse, mis on Ambeon Ehitus OÜ-le edastatud 07.08.2006.a. Kuna müüjad lepingut rikkusid, esitas kostja müüja Ambeon Ehitus OÜ vastu 07.08.2006 leppetrahvi nõude summas 1 841 587,50 krooni e.117 698,90 eurot. Samas tegi kostja Ambeon Ehitus OÜ-le tasaarvestusavalduse, tasaarvestades enda nõude summas 117 698,90 eurot Ambeon Ehitus OÜ osade müügilepingu punktist 2.2. tuleneva nõudega summas 50 490,20 eurot. Tasaarvestusest ülejääva summa 67 208,69 eurot palus kostja Ambeon Ehitus OÜ-l tasuda kostja arvelduskontole. Ambeon Ehitus OÜ leppetrahvi maksmata osa kostjale ei tasunud. Lepptrahvinõue koos tasaarvestuse avaldusega esitati ka teistele müüjatele. Lisaks lepingu punktides 2.1. ja 2.2. kindlaks määratud müügihinna osadele (1 110 917,50 krooni, 790 000 krooni ja 8 000 krooni) on lepingu punktides 2.4, 2.5. ja 2.6. kokku lepitud ka kostja kohustus tasuda hageja ja teiste müüjate eest Conmar Consulting OÜ ja Calitar Consult OÜ laenud Balti Investeeringute Grupi Pank AS-le, Pirmax Trade OÜ-le (müüja I) ja Ambeon Ehitus OÜ-le (müüja II). Kostja tasus Balti Investeeringud Grupi Pank AS-le Conmar Consulting OÜ võla summas 156 350,64 eurot. Pirmax Trade OÜle tasus kostja Calitar Consult OÜ võla summas 114 703,93 eurot. Lisaks tasus kostja Ambeon Ehitus OÜ-le Calitar Consult OÜ võlgnevuse summas 28 760,24 eurot. Seega on kostja tasunud lepingulise kohustusena Calitar Consult OÜ osade eest võlgnevusi kokku 299 814,82 eurot. Tasutud võlgnevused on osa Calitar Consult OÜ osade müügihinnast, mis koos osade müügilepingu punktis 2.1. ja 2.2. toodud summadega moodustavad osaühingu osade kogu müügihinna summas 421 816,88 eurot. Kostja on ostuhinnast summas 421 816,88 eurot tasunud lepingu sõlmimisel võlgade katteks koguni 71,08%. Lisaks võlgadele on kostja osade müügilepingu sõlmimisel tasunud Pirmax Trade OÜ-le ka 19 743,43 eurot ja sõlminud käesolevaks hetkeks teiste müüjatega kompromissi ostuhinna tasumise kohta. Seega võib lugeda kogu ostuhinnast 421 816,88 eurot, mis moodustub osade müügilepingu punktides 2.1. ja 2.2. toodud müügihinnast ja punktides 2.4, 2.5. ja 2.6. toodud võlgnevustest, kokku tasutuks 299 814,82 eurot+19 743,43 eurot+51 257,14 eurot+ 511,29 eurot =371 326,68 eurot, mis teeb kogu ostuhinnast 88%. Ülejäänud 12% müügihinnast ei ole aga sissenõutavaks muutunud, kuna täidetud ei ole osade

6 (14)

2-11-44227 müügilepingu punktist 2.3. tulenev eeldus. Nimetatud osas ei saa müügihind enam sissenõutavaks muutuda müüjatele esitatud leppetrahvi nõude tasaarvestamise tõttu. Ka teised müüjad on nõudnud kostjalt osade müügilepingu punktis 2.2. toodud ostuhinna tasumist. Pirmax Trade OÜ-lt nõude omandanud ARH Ehitusjuhtimise OÜ ja müüja M.J. on pöördunud kostja poole kohustuse täitmise nõudega. Teised müüjad ei ole iseenesest osade müügilepingu rikkumist eitanud vaid on leidnud, et kostja poolt tasaarvestatav leppetrahv on liiga suur. ARH Ehitusjuhtimise OÜ, kes on omandanud müüja Pirmax Trade OÜ lepingust tuleneva nõude ja müüja M.J. on sõlminud kostjaga ostuhinna tasumise osas notariaalsed kompromissilepingud. Müüjad on kompromissilepingutes tunnistanud, et nad ei ole täitnud lepingust tulenevat kohustust ning mitmed müüjate poolt lepingus antud kinnitused ehitiste omandiõiguse kohta ei vastanud tõele, mistõttu ei saanud Conmar Consulting OÜ maad erastada algselt kokkulepitud ulatuses ning kostja ja Conmar Consulting OÜ pidid maa erastamiseks kandma täiendavaid ja märkimisväärselt suuri kulutusi. Müüjatega saavutati kokkuleppe, millega nad vähendasid oluliselt müügihinda. Hageja keeldus kompromissist. Hagi on alusetu ja tuleb jätta rahuldamata. Hageja 19.10.2012.a. kirjalikus arvamuses leiab et kostja tõlgendused on ebaõiged. Hageja õiguseellane OÜ Ambeon Ehitus on võõrandanud oma 40%-lise osaluse osaühingus Calitar Consult, millele kuulus 50%-line osalus OÜ-s Conmar Consulting (ehitiste, kui vallasjade omanik). Seega on juriidiliselt võimatu, et OÜ Calitar Consult osaluse müüja oleks saanud lubada ostjale (kostjale), et viimane omandab 10.03.2006.a. müügilepingu alusel OÜ Conmar Consulting omandis olevad ehitised. Müüja võõrandas OÜ Calitar Consult osaluse, mille väärtus seisnes selles, et ostja sai omandi ja otsustusõiguse OÜ Calitar Consulting 50% tütarfirmas ehk OÜ-s Conmar Consulting. Just OÜ Conmar Consulting omas vallasasjadest ehitisi, mille juurde oli võimalik erastada maad. Seega on ka ebaõige väide, et kostja pidi müügilepingu p. 2.3. järgi saama erastada maad – maade erastamise subjekt oli OÜ Conmar Consulting, kelle nimele on Linnaku ja Instituudi kinnistud ka algselt kinnistatud. 10.03.2006.a. müügilepingu p. 2.3. on märgitud, et ehitised paiknevad ca 50 ha suurusel maaalal ja ehitiste juurde maa erastamise täpne suurus selgub planeeringute käigus. Sama teave sisaldub kostja esitatud Loksa vallavalitsuse 29.11.2005.a. tõendis. Müügilepingu p. 2.3. kohaselt muutus OÜ Calitar Consult osaluse müügisumma sissenõutavaks, kui erastamise käigus on tehtud ehitiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi käesoleval ajal Conmar Consulting OÜ omandis asuvate ehitiste juurde kuuluva maa-ala kinnistamise kohta. Ehitised võisid ju peale müügilepingu sõlmimist ka Conmar Consulting OÜ omandist välja minna, mis ei oleks vääranud aga müügisummade sissenõutavaks muutumist. Ajas ei ole ilmselt vaidlust, et kõigi 10.03.2006 seisuga Conmar Consulting OÜ omandis olnud 43 ehitise juurde on maad erastatud, need vallasasjad on kõik kinnistatud. Pooled ei ole kokku leppinud, et 24.11.2005.a. ehitiste müügileping oleks 10.03.2006.a. müügilepingu lahutamatu osa, nagu kostja püüab oma täiendavas vastuses väita. Tegelikult annab 24.11.2005.a. ehitiste müügileping lihtsalt ülevaate või nimekirja OÜ Conmar Consulting omandis olnud ehitistest, vallasasjade omand läks sel ajal üle notariaalse lepingu vormistamisel. Kostja poolt esitatud kohtulik kompromiss ei näita , et varjend pos. 88 ei oleks olnud OÜ Conmar Consulting omandis. Vastupidi see kinnitab, et OÜ Conmar Consulting säilitas omandi nimetatud ehitisele. Kompromissist ei nähtu tegelikult, milliste ehitiste osas vaieldi ja mis oli vaidluse sisu. Tegemist on olnud seotud isikute vahelise tegevusega, hageja Lahemaa SPA Halduse OÜ juhatuse liige R.A. on olnud 2006-2009 ühtlasi kostja OÜ Conmar Consulting juhatuse liige . Nüüd on mõlemad mehed OÜ Conmar Consulting likvideerijad. Enamgi veel, kostja Suurpea Varahalduse OÜ ja Lahemaa SPA Halduse OÜ on 26.11.2010.a. ühinenud Eelnev tähendab seda, et kohtuvaidlus ja kohtulik kompromiss on ilmselt olnud ilma tegeliku sisuta, tehtud muudel eesmärkidel, kui omandi üle vaidlemiseks. Hageja on seisukohal, et paadikuuri

7 (14)

2-11-44227 vundament kuulus 10.03.2006.a. seisuga OÜ Conmar Consulting omandisse, vastupidiseid andmeid asja juures ei ole. OÜ Asereston on erastanud maad sadamakai kui rajatise juurde, mitte paadikuuri vundamendi juurde. OÜ Asereston on omandanud sadamakai eelnevalt Loksa vallalt enampakkumise raames, paadikuuri vundamendi omandamise kohta igasugused andmed puuduvad. Ilmselt on paadikuuri vundament mõõdetud erastamise käigus OÜ Asereston omandisse nö. tehnilise vea tõttu, kuid müüjad ei saa selle eest vastutada. Kostja või Conmar Consulting OÜ oleksid pidanud ise jälgima, et osa nende omandatud vallasasjadest ei erastataks võõra maa hulka ja vajadusel vaidlustama sellised erastamise korraldused. Leppetrahvi nõudmiseks ei ole sisulist alust, kuna OÜ Ambeon Ehitus ei ole andnud müügilepingus mingeid ebaõigeid kinnitusi. Teiseks on hageja seisukohal, et kostja peab tõendama 07.08.2006.a. kuupäeva kandva avalduse edastamist OÜ-le Ambeon Ehitus, st. sellise tahteavalduse jõustamist. Hageja on arvamusel, et 6,5 aastat leppetrahvinõude esitamiseks on ebamõistlikult pikk aeg ja kostja on leppetrahvinõude igal juhul kaotanud. Ühtlasi on hageja arvamusel, et 07.08.2006.a. leppetrahvinõue ja tasaarvestuse avaldus on fabritseeritud. Seda kinnitab asjaolu, et kostja esialgse hagivastuse kohaselt ei ole kostja veel midagi avaldanud väidetavast tasaarvestuse teostamisest. Samuti on kostja esialgse hagivastuse p. 2.7. kohaselt olnud seisukohal, et paadikuuri vundamendi juurde ei ole olnud võimalik maad erastada. 07.08.2006.a. avalduses on kostja aga “juba teadnud”, et paadikuuri vundament on kinnistatud OÜ Asereston nimele. ARH Ehitusjuhtimise OÜ on kompromisslepingu kohaselt omandanud nõude OÜ-lt Pirmax Trade. See tähendab seda, et ARH Ehitusjuhtimise OÜ ei olnud asjas müüja ega saa anda mingeid kinnitusi omandiõiguste või leppetrahvile allumise kohta. Äriregistri andmetel on OÜ Pirmax Trade registrist kustutatud. Samas peab notariaalse osade müügilepingust tulenevate nõuete loovutamine olema samuti notariaalne , vastasel juhul on loovutus vormivea tõttu tühine. A.-K.J.ga tehtud kompromiss on üllatav, sest nimetatud isiku suhtes on välja kuulutatud pankrot. Kui A.-K.J.l oli nõue müügilepingust tulenevalt, siis oli see pankrotivara hulka kuuluv vara. PankrS § 35 lg 1 p 3 kohaselt kaotab pankroti väljakuulutamisega füüsilisest isikust võlgnik õiguse teha tehinguid seoses pankrotivaraga. Järelikult on selline kompromiss tühine TsÜS § 87 järgi, kuna seadusest tulenevat keeldu on eiratud. Hageja palub hagi rahuldada. Kohtuistungil 01.04.2013.a. hageja esindaja jäi esitatud hagi juurde ja palus hagi rahuldada. Kohtuistungil 01.04.2013.a.kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Otsuse kirjeldavat osa on lihtsustatud vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 444 lg 1 sätetele. Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Kohus kuulanud ära menetlusosalised , tunnistajate ütlused ja tutvunud asjas kogutud kirjalike tõenditega leidis, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. 10.03.2006.a. võõrandasid OÜ Pirmax Trade, OÜ Ambeon Ehitus ja M.J. enda osaluse OÜ-s Calitar Consult OÜ-le Suurpea Varahaldus (I toimik tl.7-13). Pirmax Trade OÜ müüs oma osa nimiväärtusega 16 000 krooni hinnaga 1 110 917.50 krooni, millisest summast 308 917.50 krooni on enne lepingu sõlmimist hoiustatud notari ametialasel kontol ning notar kannab peale lepingu sõlmimist 3 päeva jooksul raha müüja arvele. Lepingu p.2.1.2 kohaselt 802 200 krooni tasutakse vastavalt lepingu p.-le 2.3. Lepingu p. 2.2 kohaselt OÜ Ambeon Ehitus müüs oma osa nimiväärtusega 16 000 krooni hinnaga 790 000 krooni ja M.J. müüs

8 (14)

2-11-44227 oma osa nimiväärtusega 8000 krooni hinnaga 8000 krooni. Lepingu p.2.3 järgi lepingu punktis 2.1.2. ja punktis 2.2. nimetatud müügihind tasutakse müüjatele 1 kuu jooksul pärast seda, kui maa ostueesõigusega erastamise menetluse käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi lepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandis Kuusalu vallas, Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluva maa-alade kinnistamise kohta. Vastavalt Kuusalu Vallavalitsuse 29.11.2005.a. tõendile asuvad endise Suurpea sõjaväeosa hooned ja rajatised ca 50 ha suurusel maa-alal. Ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus selgub Suurpea 1 ja Suurpea 2 detailplaneeringu käigus. Lepingu p.2.4 järgi ostja kohustus tasuma Balti Investeeringute Grupi Pank AS-le ja Conmar Consulting OÜ vahel sõlmitud laenulepingust tuleneva võla summas 2 446 356 krooni, mis oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud notari kontol. Lepingu p. 2.5 kohaselt ostja kohustus tasuma OÜ-le Pirmax Trade Calitar Consult OÜ võla summas 1 794 726.50 krooni, mis oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud notari kontol. Lepingu p. 2.6 järgi ostja kohustus tasuma OÜ Ambeon Ehitus ja Calitar Consult OÜ vahel sõlmitud laenulepingust tuleneva võla summas 450 000 krooni, mis oli hoiustatud notari kontol. Seega osade ostumüügi hind on kokku 1 110 917.50 + 790 000 + 8000 + 2 446 356 + 1 794 726.50 + 450 000 = 6 600 000 krooni s.o. 421 816.88 eurot. Kostja on tasunud osade müügihinnast 308 917.50 krooni + 2446356+ 1 794 726.50 + 450 000 = 5 000 000 krooni s.o. 319 558.24 eurot + kompromissi raames 10 000 eurot+ 100 eurot = 329 658.24 eurot s.o. 78,15%. Müüja OÜ-le Ambeon Ehitus on tasumata lepingu p.-is 2.2 nimetatud müügihind 790 000 krooni e. 50 490.20 eurot. OÜ Ambeon Ehitus loovutas osade müügilepingust tuleneva nõude hagejale OÜ-le Vestok Varahaldus, praeguse ärinimega MVM Housing OÜ (I toimik tl. 26- 30, 57-58). VÕS § 208 lg.1 järgi asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva , valmistatava v. müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Poolte vahel on vaidlus kas osade müügilepingu p.-is 2.2 nimetatud müügihind 50 490.20 eurot on muutunud sissenõutavaks vastavalt osade müügilepingu p-le 2.3, mille kohaselt müügihind tasutakse müüjale ühe kuu jooksul pärast seda , kui maa ostueesõigusega erastamise käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse kõigi käesoleva lepingu sõlmimise ajal Conmar Consulting OÜ omandis Kuusalu vallas, Suurpea külas asuvate hoonete ja rajatiste juurde kuuluva maaalade kinnistamise kohta. Osade ostu-müügilepingu p.2.3 nimetatud OÜ Conmar Consulting omandis Kuusalu vallas, Suurpea külas asuvad hooned ja rajatised on need 43 ehitist , mis on OÜ Conmar Consulting ostnud 24.11.2005.a.- ehitiste müügileping, Rapla notar Raul Joamets ametitoimingute raamatu reg.nr. 6605 (I toimik tl.37-46). Seda kinnitas ka hageja esindaja eelistungil 29.10.2012.a. (I toimik tl.223). 42 ehitise juurde on maa ostueesõigusega erastatud ja hoonete ja rajatiste omaniku s.o. OÜ Conmar Consulting kasuks on tehtud esmakanne kinnistusraamatusse- Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna reg.osa nr. 12741902 Instituudi kinnistu, asukohaga Harjumaa, Kuusalu vald, Pärispea küla, pindala 22 663 m2 (I toimik tl.17) ja Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna reg.osa nr. 13792502 Linnaku kinnistu asukohaga Suurpea küla, Kuusalu vald, Harju maakond, pindala 20, 57 ha ja 1601 m2 (I

9 (14)

2-11-44227 toimik tl.21). Seega kostja väited selles osas, et varjend pos.88 juurde ei ole maa esmakinnistatud OÜ-le Conmar Consulting , ei ole põhjendatud ega tõesed. Kui kostja tegi ehitise omandamiseks lisakulutusi ei anna see alust väita, et hoone juurde ei ole maa esmakinnistatud OÜ Conmar Consulting kasuks. Samuti nähtub kostja poolt kohtule esitatud Harju Maakohtu määrusest 2-06-14550 21.09.2007.a. , et Lahemaa SPA Halduse OÜ loobus maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamisest (I toimik tl.148-151). Üks ehitis s.o. paadi kuuri vundament asub Sadama kinnistul, Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna reg.osa nr. 11128902 asukohaga Suurpea külas, Kuusalu vallas, Harjumaal, pindala 5262 m2 ja on esmakinnistatud 19.07.2006.a. OÜ-le Asereston ( I toimik tl. 97-98). VÕS § 29 lg.1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Lg. 4 kohaselt kui lepingupoole ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha , tõlgendatakse lepingut nii , nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Arvestades poolte poolt kohtule esitatud tõendeid pole lepingupoolte ühist tegelikku tahet võimalik üheselt tuvastada. Seega kohus leiab, et lepingut tuleb tõlgendada vastavalt VÕS § 29 lg.4 s.t. kohaldada tõlgendust , mida annaks lepingule mõistlik isik. Kohus leiab, et osade müügilepingu p. –is 2.3 osade ostuhind on seatud sõltuvusse maa ostueesõigusega erastamise käigus hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakande tegemisest kinnistusraamatusse põhjusel, et maa erastatakse hoonete omaniku OÜ Conmar Consulting kasuks. Seda seetõttu, et ostja ostis OÜ Calitar Consult osad ja antud osaühing oli OÜ Conmar Consulting osanik, kellele kuulusid ehitised ja rajatised ning antud asjaolu mõjutas ilmselt müügihinna suurust. Kui kõikide ehitiste juurde oleks maa erastatud ja esmakinnistatud ükskõik kelle kasuks, siis müügihind oleks ilmselt väiksem ning poleks ka põhjust tasumata müügihinna maksmine seada sõltuvusse maa esmakinnistamisest. Samas kostja väited, et osade müügilepingu põhiline eesmärk oli võõrandada kostjale erastamisõigus ja selle teostamiseks vajalikud vallasasjaks olevad ehitised, ei ole põhjendatud ega tõendatud. Sõlmitud on osade müügileping ning Osade müügihinnast on ostja poolt koheselt tasutud 319 558.24 eurot s.o. enamus. Seega hageja väited selles osas, et paadi kuuri vundamendi juurde on maa esmakinnistatud OÜ-le Asereston ja müügilepingu p.2.3 ei sätestanud, kelle kasuks pidi maa olema esmakinnistatud, ei ole põhjendatud. Mis puudutab kostja väiteid , et varjend pos 88 enda omandisse saamiseks tuli kostjal teha suuri lisakulutusi, ei oma nõude sissenõutavaks muutumisel tähendust, kuna maa, kus asub varjend pos.88 on esmakinnistatud OÜ-le Conmar Consulting. Kostja väited, et maad pidi ehitiste juurde saama erastada 50 ha, ei ole põhjendatud. Osade müügilepingu p.2.3 on selgesõnaliselt märgitud, et vastavalt Kuusalu Vallavalitsuse 29.11.2005.a. tõendile asuvad ehitised endise Suurpea sõjaväeosa hooned ja rajatised ca 50 ha suurusel maa- alal. Ehitiste juurde maa ostueesõigusega erastatava maa täpne suurus selgub Suurpea 1 ja Suurpea 2 detailplaneeringu käigus. Seega erastatava maa suurus ei sõltunud osade müüjast ja müüja ei saanud vastutada erastatava maa suuruse eest ning nimetatud asjaolu ei saanud ka osade müügilepingu p. 2.3 järgi mõjutada hageja nõude sissenõutavaks muutumist. Detailplaneeringu v. maa ostueesõigusega erastamise korralduste vaidlustamine toimub Halduskohtumenetluse seadustikus sätestatud korras.

10 (14)

2-11-44227 VÕS § 111 lg.1 järgi kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping) , võib üks lepingupool oma kohustuste täitmisest keelduda , kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud v. andnud täitmise tagatise v. on kinnitanud , et ta kohustuse täidab. Lg. 3 järgi kohustuse täitmisest ei või keelduda , kui see ei oleks asjaolusid arvestades mõistlik v. ei vastaks hea usu põhimõttele, eelkõige kui teine lepingupool on oma kohustuse suuremas osas v. oluliste puudusteta täitnud. Poolte vahel peab olema sõlmitud kehtiv leping, millest tulenevad poolte vastastikused kohustused (nt. asja üleandmine ja ostuhinna tasumine). Antud juhul on tegemist OÜ Calitar Consult osade ostu-müügilepinguga ja vastavalt äriregistri andmebaasile on ostja OÜ Suurpea Varahaldus alates 10.03.2006.a. OÜ Calitar Consult osade ainuomanik (II toimik tl.117120). Osade müügilepingu järgi on osade eest osaliselt ostuhinna tasumise kohustus seatud sõltuvusse OÜ Conmar Consulting omandis oleva 43 hoone juurde maa esmakinnistamisest. 42 hoone juurde on maa ostueesõigusega erastatud ja maa omanikuna on kinnistusraamatusse kantud OÜ Conmar Consulting (s.o. 97.67% ). 1 rajatis s.o. paadi kuuri vundament ,paikneb OÜ Asereston kinnistul. Tegemist on rajatisega , millel ilmselt oluline väärtus puudub, kuna tegemist on vundamendiga. OÜ Asereston on maa erastanud Suurpea väikesadamakai juurde suurusega 5262 m2 ning antud territooriumile on jäänud ka vaidlusalune paadi kuuri vundament (I toimik tl.172-176). Seega erastatava maa suurus antud paadi kuuri vundamendi juurde oleks olnud ilmselt väiksem kui 5262m2. Maa ostueesõigusega erastamist OÜ –e Asereston oli paadi kuuri vundamendi omanikul võimalik vaidlustada, kuid seda ei ole tehtud. Kinnistusraamatusse on OÜ Asereston kasuks esmakanne tehtud 26.04.2006.a. kinnistamisavalduse alusel 19.07.2006.a. (I toimik tl.97-98). Ka seda ei ole vaidlustatud. Kohus leiab, et hageja on põhikohustuse (osade üleandmine) 100% täitnud ja ka lisakohustus on suuremas osas s.o. 97,67% ja oluliste puudusteta täidetud ning kostja on täidetud kohustuse vastu võtnud. Seega on hageja tasunõue muutunud sissenõutavaks. Tasu maksmisest täielikult keeldumine ei vasta hea usu põhimõttele, kuna antud õiguskaitsevahend on ebaproportsionaalne võrreldes rikkumise raskusega. Kostja pidi tasuma osade müügilepingu p.-le 2.3 järgi ostuhinnast kokku 802000 krooni + 790 000 krooni + 8000 krooni = 1600 000 krooni s.o. 102 258.64 eurot. Tasutud on kostjal nimetatud summadest vastavalt kompromissile 10 000 + 100 = 10100 eurot s.o. 9,87%. Vaidlusaluse paadikuuri vundamendi väärtus ei ole ilmselgelt 50 490.20 eurot. Samuti 43 hoonest on 42 hoone juurde maa erastatud ja esmakinnistatud OÜ-le Conmar Consulting. Paadi kuuri vundamendi juurde maa esmakinnistamine OÜ-le Conmar Consulting ei ole enam võimalik s.t. tegemist on kohustusega, mida ei ole enam võimalik täita. Kostja saab nõuda rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Kostja väitel on ta 07.08.2006.a.saatnud OÜ-le Suurpea Varahaldus leppetrahvi nõude ja tasaarvestusavalduse (I toimik tl.132-133). Kostja poolt kohtule esitatud 07.08.2006.a. avaldusest nähtub, et leppetrahvi nõue esitatud vastavalt OÜ Calitar Consult osade ostu – müügilepingu p-le 3.31, mille kohaselt lepingu p.-des 3.1.1. kuni 3.1.5 ja 3.1.8 kuni 3.1.13 märgitud ükskõik millise avalduse ja /või kinnituse tõele mittevastavuse korral tasuvad müüjad solidaarselt leppetrahvina ostjale 1 841 587.50 krooni. Kostja leiab, et müüjad on rikkunud lepingu p.3.1.5, 3.1.11 ja 3.1.13 s.t. on selgunud, et Conmar Consulting OÜ peab olema kostjaks kohtuvaidluses varjend pos. 88 ehitise osas , kus hageja Lahemaa SPA Halduse OÜ nõuab ehitise omandi tunnustamist. Samuti sai Suurpea Varahaldus OÜ teada , et paadi kuuri vundament on juba kinnistatud OÜ-le Asereston. Ambeon Ehitus OÜ, Pirmax Trade OÜ ja M.J. on aga 10.03.2006.a. sõlminud Calitar Consult OÜ osade müügilepingus kinnitanud, et ehitised varjend pos.88 ja paadi kuuri vundament kuuluvad Conmar Consulting OÜ-le ning Conmar Consulting OÜ-l puuduvad võlgnevused ja/või kohustused kolmandate

11 (14)

2-11-44227 isikute ees. Seega müüjate avaldused ei vasta tõele, millest tulenevalt nõuab OÜ Suurpea Varahaldus müüjatelt solidaarselt leppetrahvi 1 841 587.50 krooni ja esitab tasaarvestusavalduse ning tasaarvestab osade ostu – müügilepingu p.2.1 nimetatud OÜ Ambeon Ehitus nõude 790 000 krooni oma leppetrahvinõudega ning pärast tasaarvestamist jääb OÜ-l Ambeon Ehitus tasuda OÜ-le Suurpea Varahaldus veel 1 051 587 , 50 krooni (I toimik tl.132- 133). Hageja väitel ei ole leppetrahvi nõuet ja tasaarvestusavaldust OÜ-le Ambeon Ehitus esitatud. VÕS § 159 lg.1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. VÕS § 159 lg.2 järgi kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. VÕS § 197 lg.1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled ) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma v. täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 198 järgi tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. TsÜS § 69 lg.1 järgi kindlale isikule (tahteavalduse saaja) suunatud tahteavaldus tuleb tahteavalduse tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Lg.2 järgi tahteavaldus on kätte saadud , kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- v asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kostja ei ole kohtule usaldusväärselt tõendanud , et ta on 07.08.2006.a. leppetrahvi nõude ja tasaarvestusavalduse OÜ-le Ambeon Ehitus esitanud ja OÜ Ambeon Ehitus on selle kätte saanud. Sel ajal oli OÜ Ambeon Ehitus asukoha aadress Xxxxx, xxxxx xxxxx ja juhatuse liikmeks M.M. 21.07.2005- 03.07.2008.a. Alates 18.09.2006.a. kuni 04.02.2008.a. oli juhatuse liikmeks J.K. (tl.203- 206). Kostja väitel saadeti leppetrahvi nõue ja tasaarvestusavaldus OÜ-le Ambeon Ehitus tähitud postiga , kuid postikviitungit ei ole alles. Seda ei ole ka kohtule esitatud. Kostja ei ole ka muude tõenditega leppetrahvi ja tasaarvestusavalduse saatmist postiasutuse kaudu tõendanud (postiasutuse kinnitus v. tunnistaja ütlused saadetise postitamise kohta). Kostja taotles tunnistajana ära kuulata J.R., kes väidetavalt oli OÜ Ambeon Ehitus esindaja ja firmaga seotud isik. Tunnistaja J.R. kohtuistungil antud ütluste kohaselt teab ta OÜ-t Ambeon Ehitus, kuna tagas selle ettevõtte laenu oma varaga. Juhatuse liige oli M.M. , kes lubas laenu tagamise eest osalust ettevõttes. Laen sai võetud kindla otstarbega omandada vallasvara, mis kuulus L.R.iga seotud ettevõttele. Hakkasid M.M.iga otsima võimalusi , kes oleks sellest projektist huvitatud. Kui M.M. oli vahi all , siis kahe objektiga olid probleemid, esitati tasaarvestusnõue , tema sai sellest koopia. Kui käis vahi all olevat M.M.it külastamas ja arutas temaga probleemi ning M.i seisukoht oli sõlmida OÜ-ga Suurpea Varahaldus kokkulepe. Tal polnud volitust OÜ-d Ambeon Ehitus esindada, oli suuline kokkulepe M.M.`iga. Ta sai aru, et oli OÜ Ambeon Ehitus 50% osade omanik, aga see jäi vormistamata (II toimik tl.184-185). Tunnistaja M.M., kes oli OÜ Ambeon Ehitus juhatuse liige, kohtuistungil antud ütluste kohaselt oli OÜ Ambeon Ehitus aadressiks Xxxxx xx, xxxxxs, kus elavad tema sugulased ja neile oli antud korraldus kirjad vastu võtta. J.R. on tuttav OÜ Reiholz kaudu , ta ei ole olnud OÜ Ambeon Ehitus töötaja ega tal polnud antud volitusi firmat esindada. J.R. käis teda vahi

12 (14)

2-11-44227 all vaatamas ja ähvardamas. Kui ta oli vanglas juhatas ettevõtet J.K.. Leppetrahvi nõuet ei ole talle esitatud. (II toimik tl.183-184). J.R. väitel käis ta M.M.it vanglas vaatamas ja teatas leppetrahvinõudest. Samas on kostja esitanud kohtule tõendina J.R. 31.07.2006.a. taotluse Tartu Vanglale kokkusaamiseks kinnipeetav M.M.`iga 04.08.2006.a. v. sobival kuupäeval (II toimik tl.6). Leppetrahvi nõue ja tasaarvestusavaldus kannab aga hilisemat kuupäeva s.o. 07.08.2006.a. (I toimik tl.132). Seega ei läinud tunnistaja J.R. vanglasse M.M.`it vaatama seoses leppetrahvi nõude või tasaarvestusavaldusega, kuna vanglale taotluse esitamisel, ei olnud leppetrahvi nõuet ja tasaarvestusavaldust veel OÜ-le Ambeon Ehitus üldse esitatud. ÄS § 180 lg.1 järgi juhatus on osaühingu juhtorgan, mis esindab ja juhib osaühingut. Antud juhul ei ole J.R. olnud OÜ Ambeon Ehitus juhatuse liige ega ka osanik, samuti mitte ettevõtte töötaja. Kohtule esitatud tõenditest nähtub , et J.R. ja M.M.`i vahel olid suured erimeelsused seoses laenudega , mille kohta kohtule esitatud kohtulahendid tsiviilasjades 206-35488 ja 2-08-3662(II toimik tl.44-51, 55-56). M.M. on esitanud politseile 26.01.2007.a. ka kuriteokaebuse (II toimik tl.58-60). J.R. oli OÜ Reiholz juhatuse liige (II toimik tl.16,54). Seega ei ole ka usutav, et M.M. volitas J.R.`t OÜ- d Ambeon Ehitus esindama. Kostja poolt on esitanud kohtule 10.04.2012.a. kompromissleping OÜ-ga ARH Ehitusjuhtimise OÜ-ga (nõude omandanud Pirmax Trade OÜ-lt ) ja 24.07.2012.a. kompromissleping M.J. ja A.-K.J.`ga, kuid nimetatud lepingud teiste osade müüjatega ei tõenda, et OÜ-le Ambeon Ehitus on leppetrahvi nõue ja tasaarvestusavaldus esitatud 07.08.2006.a. (I toimik tl.136-138, 127-131). Kompromisslepingud on sõlmitud 6 aastat hiljem ning millal teistele osade müüjatele leppetrahvi nõuded esitati ei ole teada, kuna vastavaid andmeid ei ole kohtule esitatud. Kuna OÜ Ambeon Ehitus juhatuse liige M.M. viibis vahi all perioodil 06.07- 21.11.2006.a. , siis ei ole kohtule arusaadav, miks peale vahi alt vabastamist temaga leppetrahvi ja tasaarvestuse osas läbirääkimisi ei peetud (I toimik tl.207-219, 185). Antud juhul ei saa lugeda J.R.`t OÜ Ambeon Ehitus esindajaks ka vastavalt TsÜS § 118 lg.2, mille kohaselt kui esindajana tegutseva isiku avaldused v. käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks , ning esindatav teab v. peab teadma , et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub sellise isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Antud asjas ei ole millegagi tõendatud, et OÜ Ambeon Ehitus juhatuse liige M.M. teadis v. pidi teadma, et J.R. tegutseb OÜ Ambeon Ehitus nimel ja talus sellist tegevust. Kuna kostja ei ole tõendanud leppetrahvi nõude esitamist 07.08.2006.a. ja selle kättesaamist OÜ Ambeon Ehitus poolt, siis vastavalt VÕS § 159 lg.2 on kostja kaotanud õiguse leppetrahvi nõuda. Seega kohus leiab, et hagi põhinõudes kuulub rahuldamisele. VÕS § 113 lg.1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis) arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse võlaõigusseaduse §-is 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8 % aastas. Enne 15.04.2013.a. kehtima hakanud võlaõigusseaduse muudatusi ,7% aastas. VÕS § 94 lg.1 kohaselt kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele v. lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1.juulit, kui seaduses v. lepinguga ei ole ette nähtud teisiti.

13 (14)

2-11-44227

Hagi esitamise seisuga 19.09.2011.a. on hageja arvestanud viivist alates 22.08.2011.a. summas 322 eurot. Osade müügilepingu p.2.3 järgi tuli ostu- müügihind tasuda 1 kuu jooksul pärast seda , kui maa ostueesõigusega erastamise käigus on tehtud hoonete ja rajatiste omaniku kasuks esmakanne kinnistusraamatusse. Linnaku kinnistu esmakinnistatud 20.07.2011.a. Viivis perioodil 22.08.2011.a. – 31.12.2011.a. 8,25 %, perioodil 01.01.2012- 31.12.2012.a. 8 %, perioodil 01.01.2013- 14.04.2013.a. 7,75% ja 15.04.2013- kohtuotsuse tegemiseni 06.05.2013.a. 8,75 %. Põhjendatud viivis perioodil 22.08.2011- 31.12.2011.a. on 8,25% aastas s.o. 8,25 : 365= 0,022 % päevas s.o. 11,10 eurot päevas (põhivõlg 50 490.20 eurot, sellest 0,022 % on 11,10 eurot) x 133 päeva = 1476.30 eurot; viivis perioodil 01.01.2012- 31.12.2012.a. on 8% aastas, põhivõlg 50490.20 eurot, viivis 8% aastas s.o. 4039.20 eurot; viivis perioodil 01.01.201314.04.2013.a. 7,75% aastas e. 0,021% päevas s.o. 10,60 eurot päevas x 104 päeva = 1102.40 eurot ja perioodil 15.04.2013- 06.05.2013.a. 8,75% aastas e.0,023% päevas s.o. 11,61 eurot x 22 päeva = 255,42 eurot. Seega on põhjendatud viivis kokku 1476.30 + 4039.20 + 1102.40 + 255,42 = 6873.32 eurot ja TsMS § 367 järgi alates 07.05.2013.a. viivis tasumata põhivõlalt VÕS § 113 lg.1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla tasumiseni. Kuna hagi kuulub rahuldamisele tuleb jätta jõusse 29.09.2011.a. hagi tagamise määrus, millega kohus seadis hagi tagamiseks hüpoteegi MVM Housing OÜ-le kuuluvale Instituudi kinnistule , Harju Maakohtu kinnistusosakonna Harju jaoskonna reg.osa nr. 12741902 summas 50 490.20 eurot Suurpea varahaldus OÜ kasuks (I toimik tl.74-76). Menetluskulude jaotus Kuna hagi kuulub rahuldamisele tuleb vastavalt TsMS § 162 lg.1 jätta menetluskulud kostja kanda. /digitaalselt allkirjastatud/ Ivika Sillaots Kohtunik

14 (14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.