Asjaõigus › Omandiasjad

Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused 23.03.2012.a. kohtule esitatud hagiavalduse (tl 1-3) kohaselt Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna registriosa numbri XXX all on registreeritud kinnisasi XXX, Tallinn, mille kaasomanikeks on 3/6 osas hageja ja 3/6 osas kostja. Hageja omandas 3/6 kaasomandist oma emalt kinke teel 03.02.2011.a., millest alates on hageja pidanud kostjaga läbirääkimisi ühise asja kokkuleppeliseks valdamiseks ja kasutamiseks. Vaatamata sellele, et kostja on hageja täditütar, ei ole pooled saavutanud mingitki kokkulepet asja ühiseks valdamiseks ja kasutamiseks. Hageja sooviks on kogu aeg olnud asuda oma perega talle osaliselt kuuluvasse elamusse elama. Kuna kostja viibib seoses õpingutega alaliselt Hollandis, puudub tal otsene huvi kokkuleppe sõlmimiseks, mis otseselt takistab hagejal talle kuuluvat omandiosa kasutamast. 1954.aastal ehitatud elamu vajab kohest kapitaalremonti, et säilitada elumajana. Hageja sellekohastele ettepanekutele kostja vastuseid ei anna. Hageja taotleb kaasomandi lõpetamist kaasomanike vahelise enampakkumisega müügi teel, enampakkumise alghinnaks turuväärtus 128 000 eurot. Hageja palus lõpetada kinnisasja XXX, Tallinn kaasomand ja müüa XXX, Tallinn kinnistu kaasomanike MM ja MM vahelisel enampakkumisel; menetluskulud jätta kostja kanda. Harju Maakohus 29.03.2013 määrusega võttis hagi menetlusse (tl 37-38). Kostja vastuväited ja nende põhjendused Vastuses hagile (tl 48-51) kostja nõustub kaasomandi lõpetamisega, kuna elamu tubade ruumiline asetus ei võimalda hoonet kaasomandina ühiselt kasutada selliselt, et mõlema kaasomaniku kasutuses oleks ruumid vastavalt nende mõtteliste osade suurusele. Ruumide kaasomandina kasutamiseks on hageja teinud ettepanekuid, millised ei ole võimaldanud kostjal ruume vastavalt tema osa suurusele kasutada. Elamu vajab kohest renoveerimist. Elamu kaasomandina kasutamise korral ei ole võimalik elamu renoveerimist läbi viia. Kostja nõustub hagejaga, et kaasomandi lõpetamine on hädavajalik. Hageja ettepanek kaasomandi lõpetamiseks kinnistu võõrandamise teel on esmakordne ja üllatav. Seadusest tulenevalt lõpetatakse kaasomand eelkõige kaasomanike kokkuleppel ja kokkuleppe mittesaavutamisel kohtus. Hagiavalduse esilehel hindab hageja kogu kinnisasja väärtuseks 128 000 eurot, hagiavalduse kolmandal lehel soovitakse kaasomand lõpetada kaasomanike vahelise enampakkumisega müügi teel, kusjuures enampakkumise alghinnaks oleks 128 000 eurot. Enampakkumise objektiks käesolevas asjas saab olla ainult teisele kaasomanikele kuuluv osa, so 3/6 kinnistust, mitte kogu kinnistu. Kui hageja hindab võõrandamisele kuuluva 3/6 osa kinnistu maksumuseks 128 000 eurot, on kostja valmis talle kuuluva mõttelise osa kohtuväliselt hagejale võõrandama. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 2 ei näe ette, et sugulussuhte olemasolu korral tuleb kaasomand lõpetada kaasomanike vahelise enampakkumise teel. Lihtsast loogikast lähtuvalt on seaduseandja loonud võimaluse kaasomandi lõpetamiseks kaasomanike vahelise enampakkumise teel vaid juhul, kui kaasomanike on vähemalt kaks ning nad ei ole saavutanud omavahelist kokkulepet kaasomandi müügiks ja mõlemad kaasomanikud soovivad üksteise osa omandada ja nad ei ole saavutanud osa võõrandamiseks kokkulepet. Hagist ei nähtu, et hageja oleks soovinud kostjale kuuluvat 3/6 mõttelist osa kinnistust omandada. Kostja kinnitab, et temal puudub

soov osa enampakkumisel osaleda ning hagejale kuuluvat kaasomandi osa omandada. Kaasomandi lõpetamine viisil, mis võimaldab ühe kaasomaniku poolt asja alghinnaga omandamist, ei ole asjaõigusseadusega kooskõlas. Kostja leiab, et kaasomandi lõpetamine kaasomanike vahelise enampakkumise teel on vastuolus kaasomanike huvidega ning kaasomandi lõpetamine sellisel viisil ei ole AÕS-ga kooskõlas ja lubatav. Kaasomandi lõpetamise ainsaks võimalikuks viisiks, jättes kõrvale asja reaalosadeks jagamise või asja ühele kaasomanikule jätmise, saab olla kaasomandi lõpetamine asja avalikul enampakkumisel müümise teel ning raha jagamine vastavalt kaasomanike osade suurusele. Kostja arvates on hageja jätnud kasutamata seaduses ette nähtud võimalused asja kohtuväliseks lahendamiseks ning seetõttu tuleb põhjendamatu hagi esitamisega seotud menetluskulud jätta täies ulatuses hageja enda kanda. Kohtuistung Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde. Hageja taotleb kaasomanike vahelist enampakkumist, et hind oleks objektiivne. Menetluskulud palub jätta kostja kanda. Kostja on nõus kaasomandi lõpetamisega, aga mitte sellisel viisil. Kaasomanike vaheline enampakkumine eeldab, et mõlemad kaasomanikud soovivad asja omandada. Kostja ei soovi omandada teise poole kaasomandit. Ei kujune enampakkumist, vaid asja müük hageja poolt soovitud hinnaga. Kostja on vastuses teinud ettepaneku lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel. Kostja on nõus oma osa müüma hagejale hinnaga 90 000 eurot. Pooled arutasid kompromissi, kuid kompromissile ei jõudnud. Kohtuotsuse põhjendused Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Kohus tuvastas, et poolte kaasomandis on kinnistu asukohaga XXX, Tallinn (registriosa nr XXX). Hagejale kuulub 3/6 kaasomandist ning kostjale 3/6 kaasomandist (tl 5). Asjas ei ole vaidlust, et Kinnistu sihtotstarve on 100% elamumaa, pindalaga 1092 m2 ning sellel asub eritisregistri andmetel elamu ja kuur. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et kaasomand tuleb lõpetada, kuna 1954.aastal ehitatud elamu vajab kohest renoveerimist. Kuna nende asjaolude üle ei ole vaidlust, ei pea kohus andma nende asjaolude kohta esitatud tõenditele (lk 6-7, 25-32) täiendavat hinnangut. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1 kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Nimetatud sätte mõtte kohaselt ei ole kaasomandi lõpetamise nõude esitamiseks vajalik põhjuse tõendamine/põhistamine, välja arvatud, kui kaasomanikud on kokkuleppel kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistanud (sama sätte lg 2). Antud asjas selline kokkulepe puudub. Vastavalt AÕS § 77 lg-le 1 ja 2 kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega on hageja nõude eeldusteks vaid kaasomandi olemasolu Kinnistule ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Kostja heidab hagejale ette, et hageja ei ole kõigepealt pöördunud kostja poole kaasomandi lõpetamiseks. Kohtule esitatud kirjavahetusest (tl 8-24) nähtub lisaks läbirääkimistele Kinnistu kasutamiseks ja valdamiseks ka hageja soov kaasomandit lõpetada. 29.08.2011.a. e-kirjas teatas hageja kostjale, et ootab kostjapoolseid konkreetseid ettepanekuid kaasomandi kasutuskorra

kindlaksmääramiseks kuni 10.09.2011.a. Hageja teavitas samas e-kirjas kostjat, et ettepanekute mitteesitamise korral pöördub hageja 11.09.2011.a. kohtusse hagiga kostja vastu kaasomandi lõpetamise nõudes. Kostja vastas e-kirjaga 10.09.2011, et tuletab hagejale meelde, et kostja ei ole kaasomandi lõpetamist/jagamist algatanud ning samuti ei sega kostjat kaasomand (tl 22). Eeltoodust tulenevalt on hageja pöördunud kostja poole kaasomandi lõpetamiseks enne hagi kohtusse esitamist ja seega nõude eeldus, poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes, on täidetud. Kuivõrd AÕS § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist, siis AÕS § 77 lg 1 alusel tuleb kaasomand lõpetada. Kohus saab otsustada kaasomandi jagamise viisi üle hageja nõudel, kusjuures kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis või vastuhagis. Hageja palub lõpetada kaasomand selliselt, et Kinnistu müüakse kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Hageja pakub Kinnistu enampakkumise alghinnaks 128 000 eurot (turuväärtus). Kohtul ei ole õigust otsustada kaasomandis oleva asja jagamist muul viisil, kui hageja on seda taotlenud. Kostja on kaasomandi lõpetamisega nõus, kuid ei ole nõus selle lõpetamise viisiga. Kostja leiab, et kinnistu tuleks müüa avalikul enampakkumisel, kuid ei ole esitanud vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks muul viisil. Kuna kostja ei ole vastuhagi esitanud, siis muul viisil esitatud taotlusest AÕS § 77 lg 2 järgi kaasomandi lõpetamise viisi valimiseks kohtule ei piisa. Vastasel juhul väljuks kohus hagi piiridest ja rikuks TsMS § 229 lg 1. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja ja kostja kaasomand kuulub lõpetamisele Kinnistu müümisega pooltevahelisel enampakkumisel alghinnaga 128 000 eurot ja kohus rahuldab hagi. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Hageja on taotlenud menetluskulude jätmist kostja kanda. Kostja leiab, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda seoses põhjendamatu hagi esitamisega. Kohus on eespool tuvastanud, et hageja ei ole esitanud põhjendamatut hagi. Hagi rahuldamisest või mitterahuldamisest sõltub TsMS § 162 jj kohaselt menetluskulude jaotus. Menetluskulude jaotamise üldreegli kohaselt (TsMS § 162 lg 1) kannab menetluskulud see pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega sõltub menetluskulude jaotus haginõude rahuldamise ulatusest. Kuid kaasomandi lõpetamisega seotud kohtumenetluse kulude jaotamisega seonduva osas on õigusemõistmine seisukoha kujundanud. Riigikohus leidis, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda (RKTKo 3-2-1-70-10). Eeltoodust tulenevalt jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/ Geete Lahi Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.