Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Sirje Ormani büroosse ja palus väljastada endale 13.08.2004 sõlmitud laenuleping, millega tõlgi vahendusel tutvudes selgus, et laenulepingu asemel on sõlmitud korteri ostu-müügileping. 15.04.2005 esitas hageja Tallinna Põhja Prokuratuurile avalduse tema suhtes toimepandud kelmuse uurimise algatamiseks, 23.04.2005 algatati kriminaalasi ja süüdimõistev kohtuotsus jõustus A. Ki suhtes 10.11.2009. 17.05.2005 koostas notar Ragne Tehver hageja nimel avalduse 13.08.2004 korteriomandi müügilepingu tühistamiseks, mis saadeti kostjatele. Hageja leidis, et 13.08.2004 sõlmitud leping oli vastuolus heade kommete ja avaliku korraga, kuna kostja pettis hagejat lepingu sõlmimisel, pani sellega toime kuriteo ja sai kuriteo toimepanemisega varalist kasu. Kostjate vaheline tehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega, kuna 18.03.2004 käsutustehing oli tühine ja tehingu eesmärk oli kuritegelik. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. A K leidis, et pooltel oli kokkulepe, et hageja müüb oma korteri kostjale, kuid kasutab ise korterit elu lõpuni, kostja lubas hagejat vajadusel abistada. Notari juures kinnitas hageja, et tuli korterit müüma ja on raha kätte saanud. Notar tõlkis lepingu vene keelde. Tehingu tühisuse ja tühistamise aluseks ei saa olla üks ja sama alus; tehingu tühistamine ei ole toimunud seaduses ettenähtud tähtaja jooksul, kuna hageja sai teada asjaolust, et korter on müüdud, 2004. aasta oktoobris teenuste eest maksma minnes, kuid avaldus tehingu tühistamiseks on tehtud 17.05.2005. Tehingut ei ole tühistatud, kuna avaldus on suunatud kostjatele palvega tehing tühistada, mida kostjad ei ole teinud. V L leidis, et hageja ei saa nõuda võlaõigusliku lepingu tühisuse tuvastamist, mille pooleks ta ise ei ole. Hageja ei saa nõuda ka asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist põhjusel, et võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma, kuna kostja tugines kehtivale kinnistusraamatu kandele, mille kohaselt oli A. K korteri omanikuks. Hageja ei esitanud väiteid ega tõendeid selle kohta, et kostja oleks pahauskne omandaja. Kuna V. L vara võõrandamise kuritegelikkusest ei teadnud ega pidanudki teadma, siis selline tehing ei ole vastuolus heade kommetega. Kinnisomandi üleandmise eelduseks ei ole valduse üleandmine. Kostja on vara heauskselt omandanud ja on vara omanik, V. L ei ole seotud A. Ki toimepandud kuritegudega. Esimese astme kohtu otsus 18.05.2012 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi AKi vastu ja mõistis A. Kilt hageja kasuks välja 44 650,35 eurot ning viivise põhinõudelt 31 955,82 eurolt alates 05.08.2009 kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses. Kohus jättis rahuldamata nõude 18.03.2005 sõlmitud lepingu tühisuse tunnustamiseks. Kohus jättis V. Li menetluskulud hageja kanda, A. Ki menetluskulud 40% ulatuses hageja kanda ja hageja menetluskulud 60% ulatuses A. Ki kanda. A. Kilt mõisteti riigituludesse menetluskulu 5 019,15 eurot. Pooltel ei olnud vaidlust selles, et hageja ja A. K sõlmisid 13.08.2004 notar Sirje Ormani büroos korteriomandi Sõpruse pst 188-2 Tallinnas müügilepingu ja asjaõiguslepingu. Hagiavaldusest tulenevalt seisnes pettus selles, et hagejale teadaolevalt sõlmis ta kostjaga laenulepingu. Kohtuotsustega kriminaalasjas 1-07-9467 mõisteti A. K süüdi muuhulgas hagejale kuuluva korteriomandi kelmuslikus omandamises. 17.05.2005 notar Ragne Tehveri büroos hageja tehtud avaldusest korteriomandi müügilepingu tühistamiseks nähtuvalt sai hageja pettusest aru 2004. aasta detsembris, mil talle tuli teade, et kinnistusraamatu kannetes on tehtud muudatused ja korteri omanikuna on sisse kantud A. K. Kostjad ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et hageja sai pettusest teada hiljemalt 2004. a oktoobris, kui ta läks kommunaalmakseid maksma ja talle teatati korteri müügist ja uuest

omanikust. Kohus leidis, et avaldus korteriomandi müügilepingu tühistamiseks on tehtud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaja jooksul. Avaldust tuleb käsitleda kui hageja tahet ka asjaõiguslepingu tühistamiseks. Kohus leidis, et korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine pettuse tõttu ei anna alust asjaõiguslepingu lugemiseks vastuolus olevaks heade kommetega, kuna TsÜS § 94 on erinormiks TsÜS § 86 suhtes, mistõttu tehingu tühistamise aluseks olevad asjaolud ei saa olla samal ajal tehingu tühisuse aluseks heade kommete vastasuse tõttu. Asjaolu, et hageja ei saanud korteri müügi eest lepingus kokkulepitud hinda, ei muuda samuti kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingut vastuolus olevaks heade kommetega, sest see puudutab müügilepingu täitmist. Samuti ei muuda käsutustehingut heade kommetega vastuolus olevaks asjaolu, et A. K võõrandas korteriomandi V. Lile, mida saab pidada tavapäraseks majandustegevuseks. Korteriomandi käsutustehingut ei saa pidada vastuolus olevaks heade kommetega põhjusel, et A. K mõisteti süüdi ja teda karistati hageja korteriomandi kelmusliku omandamise eest, sest sellega anti kostja käitumisele karistusõiguslik hinnang. Tähtsust ei oma asjaolu, et hageja ei ole üle andnud kostjatele korteriomandi valdust, kuna kinnisomandi üleandmise eelduseks ei ole valduse üleandmine. Kinnisomandi üleandmiseks on asjaõigusseaduse § 641 järgi vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Hageja kaotas A. Ki õigusvastase tegevuse tulemusena omandiõiguse korterile ning sai korteri müügitehingu tulemusena vaid 20 000 krooni. Kostja võõrandas korteriomandi 520 000 krooni eest. Kohus leidis, et kahjuhüvitis 500 000 krooni ehk 31 955,82 eurot tuleb välja mõista AKilt. Kohaldamisele kuulub TsÜS § 149, kuivõrd leping on tühistatud pettuse tõttu. Nimetatud sätte kohaselt on aegumistähtajaks 10 aastat. Hagejal on õigus nõuda kahju VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi. Tallinna Ringkonnakohtu lahendist tulenevalt algas aegumine TsÜS § 147 lg-te 1 ja 2 kohaselt alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Nõude aegumine algas mõistliku aja jooksul pärast hageja poolt 17.05.2005 tehtud taganemisavalduse kättesaamist A. Ki poolt. Seega hageja, esitades nõude 03.08.2009, on teinud seda aegumistähtaja kestel ning hagi ei ole aegunud. VÕS § 113 kohaselt on hagejal õigus nõuda viivist. Kohus leidis, et AKilt tuleb välja mõista viivis 01.09.2005 - 04.08.2009 - 12 694,53 eurot ning viivis põhinõudelt 31 955,82 eurolt alates 05.08.2009 kuni nõude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud suuruses. Tuginedes kinnistusraamatu kandele, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine (AÕS § 561). Heausksust eeldatakse, tuvastamist pole leidnud V. Li pahausksus. Tunnistaja ütlustest ei saa teha järeldust, nagu oleks kostja olnud teadlik, et kinnistusraamatu kanne on vale. Kuivõrd V. L omandas korteri heauskselt, leidis kohus, et 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi müügileping, asjaõigusleping ja hüpoteegiga koormamise leping ei ole ka vastuolus heade kommetega. Kuidas V L suhtles korteriühistuga, ei oma tähtsust. Kuna kohus rahuldas kolm hagiavalduses esitatud nõuet kostja AKi vastu ja jättis teised nõuded rahuldamata, siis tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 ja § 165 lg-st 1 tuleb kostja V Li menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda, kostja AKi menetluskulud 40% ulatuses hageja kanda ning hageja menetluskulud 60% ulatuses jätta A Ki kanda. Apellatsioonkaebus D K palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti rahuldamata hagi AKi ja V Li vahel 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse

tunnustamiseks ning menetluskulude jaotuse osas, uue otsusega rahuldada hagi ja jätta menetluskulud kostjate kanda. Kohus on rikkunud otsuse põhjendamise nõuet ja kõigi tõendite analüüsimise nõuet, jätnud ebaõigesti kohaldamata TsÜS § 86. Otsuses puudub käsitlus A. Ki 18.03.2005 käsutustehingu heade kommete pärasuse või vastasuse kohta tulenevalt A. Kist. Kohus võttis seisukoha üksnes V. Li heausksuse kohta. Lepingu tühisus tuleneb TsÜS § 86 alusel sellest, et A. Ki poolt nii 18.03.2005 käsutustehing ise, selle tegemine, kui käsutustehingu eesmärk oli kuritegelik. Riigikohus on leidnud, et tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (RK 32-1-80-05). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Seega saab heade kommete vastasus enamasti puudutada vaid käsutustehingu aluseks olevat kohustustehingut. Siiski on Riigikohus eranD jaatanud käsutustehingu vastuolu heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (RK 3-2-1-80-05). A. K pani süstemaatiliselt toime kelmusi, saavutas kuritegeliku pettuse teel D. Kga lepingu sõlmimise kaudu enda kandmise kinnistusraamatusse. D. Kga lepingu sõlmimine ja selle sisu oli suunatud üldiselt hukkamõistetavale tegevusele, mis seisnes kuriteo toimepanemises ja sellest ebaseaduslikult varalise kasu saamises. Kriminaalasjas on tuvastatud, et A. K tegutses ühesugusel viisil kõigi kannatanute − L L, D K ja T B − suhtes toime pandud kuriteoepisoodides. A. K müüs kannatanute korterid kolmandatele isikutele edasi peagi pärast ostmist. Kriminaalasjas on seega kohtud õigesti andnud karistusõigusliku ja moraalselt hukkamõistva hinnangu A. Ki poolt korteriomandi edasikäsutamisele. Käsutustehing ise oli heade kommete vastane, sest A. K sellega vabanes kuriteo esemest. Kurjategija poolt kelmuse teel saadud eseme teadlikult edasiandmine on vastuolus ühiskonna arusaamaga õiglasest ja moraalsest käitumisest. Käsutustehing moodustab ka iseseisvalt kuriteo koosseisu KarS § 202 järgi, kuid kõnealuses kriminaalasjas konsumeerus kuritegu kelmuse koosseisus. KarS § 202 kohaselt karistatakse kuriteo toimepanemise tulemusena saadud vara turustamise eest. A. Ki poolt kelmuse teel D. Klt saadud õiguse objekti − kinnistusraamatu kande − turustamine oli kuritegelik. Seega on ilmne, et A. Ki poolt kandest tulenevate õiguste turustamine, s.t õiguste üleandmise kokkulepe, oli heade kommete vastane. Eeltoodust tulenevalt nähtub, et nii 18.03.2005 tehing ise kui ka selle eesmärk oli kuritegelik, seega heade kommete vastane. Kohtuotsuse osa, millega jäeti hagi rahuldamata, aluseks olev käsitlus on sügavalt ekslik. Hinnangust, et V. L on korteri heauskselt omandanud, on ebaõigesti järeldatud selle tehingu kooskõla heade kommetega. Otsuses ei ole käsitletud tõendeid, mis kinnitavad, et V. L teadis või pidi teadma A. Ki õigustuste puudumisest 18.03.2005 asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu sõlmimisel. V. L oli kriminaalasjas nr 1-07-9467 tuvastatu kohaselt juba varasemalt puutunud kokku A. Ki sellise tegevusega. T B müüs 20.09.2004 ostu-müügilepinguga korteriomandi A. Kile, 10.01.2005 müüs AK nimetatud korteriomandi notariaalselt tõestatud ostu-müügilepingu alusel edasi M Lile. Kriminaalasjas tunnistaja V. V ütluste kohaselt oli A. S üürisuhe V. Li ja A. Kiga. V. V ütluste kohaselt A. S ütles, et üürib korterit Lilt ja Kilt. Nimetatud

asjaolu kinnitab ka, et kostjad tegutsesid olulisel määral kooskõlastatult ning ei ole mõeldav, et V. L midagi A. Ki tegevusest ja tegelikest suhetest ei teadnud. Kohtuotsuses on põhjendamatult välistatud V. Li käitumise käsitlusest suhtlemine korteriühistuga. Asjaolu, et V. L ei huvitunud korteriomandi suhtes omanikuna käitumisest, kinnitab, et ta oli teadlik tehingute fiktiivsusest. Vastus apellatsioonkaebusele V L vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. AK ei ole oma seisukohta kaebuse osas kohtule esitanud. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium, tutvunud tsiviilasja materjalidega ja esitatud apellatsioonkaebusega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata. Apellant on kaebuses vaidlustanud maakohtu otsuse ainult osas, milles maakohus jättis rahuldamata hageja nõuded kostjate vahel 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse tunnustamiseks ning jagas menetluskulud. Eeltoodu tõttu kolleegium TsMS § 651 lg 1 järgi ei kontrolli maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust osas, milles maakohus rahuldas nõuded kostja A. Ki vastu tehingu kehtetuse tuvastamiseks ja raha nõudes. TsMS § 4 lg 2 järgi hagimenetluses määravad pooled vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise ja § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 363 lg 1 p-d 1 ja 2 sätestavad, et hagiavalduses märgitakse hageja selgelt väljendatud nõue (hagi ese) ja hagi aluseks olevad faktilised asjaolud (hagi alus). TsMS § 370 lg 2 võimaldab hagejal esitada alternatiivseid nõudeid ja määrata, et ta soovib rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. Hageja esitas maakohtule hagi AKi vastu poolte vahel 13.08.2004 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kehtetuse tuvastamiseks või alternatiivselt eeltoodud tehingute tühisuse tuvastamiseks ning A Ki ja V Li vastu 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse tunnustamiseks ning alternatiivselt selle nõudega palus ta A Kilt välja mõista 500 000 krooni. Hagi on rahuldatud 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asukohaga Sõpruse pst 188-2 Tallinnas asuva korteri müügilepingu ja asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamise ja AKilt 500 000 krooni väljamõistmise nõudes. Hageja poolt nõutud 500 000 krooni oli korteriomandi väärtus, millele hageja kaotas hagis vaidlustatud tehingutega omandi. 02.11.2009 menetlusdokumendis (I kd lk 169-178) selgitas hageja, et ta soovib A. Kilt 500 000 krooni väljamõistmist juhul, kui kohus jätab rahuldamata nõude 18.03.2005 asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu osas. Apellatsioonkaebuses on hageja palunud tühistada maakohtu otsuse ainult selles osas, millega maakohus jättis tuvastamata 18.03.2005 asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse. Samas ei ole apellant kaebuses selgitanud, et tema kaebuse rahuldamisega peaks kaasnema maakohtu otsuse tühistamine osas, milles maakohus mõistis A Kilt välja 31 955,82 eurot (500 000 krooni) ja sellele lisanduva intressi 12 694,53 eurot. Seega on apellant esitanud oma nõude vastuoluliselt, kuna alternatiivselt esitatud nõuete korral ei ole võimalik rahuldada mõlemat nõuet. Juhul, kui üks alternatiivne nõue on rahuldatud, siis teise nõude rahuldamine ei ole enam võimalik. Arvestades aga seda, et hageja on esitanud alternatiivsed nõuded 18.03.2005 asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingute tühisuse tunnustamise või A Kilt 500 000 krooni saamiseks viisil, kus ta palus lepingute tühisuse tuvastamise nõude rahuldamist kaaluda esimeses järjekorras ja alles pärast selle rahuldamata jätmist A. Kilt 500 000 krooni

väljamõistmist, siis kontrollib kolleegium maakohtu otsust esimese alternatiivse nõude ehk 18.03.2005 tehinguid puudutavate nõude lahendamise osas. Kuna maakohus on tuvastanud, et 13.08.2004 sõlmitud asjaõigusleping oli tühine, s.t AKil puudus Sõpruse pst 188-2 korteriomandi käsutusõigus, siis hindas maakohus, kas V L omandas korteriomandi heauskselt. Arvestades, et V. L omandas korteriomandi, tuginedes kinnistusraamatu kandele ja tema heausksust eeldatakse, pidi hageja esile tooma ja tõendama asjaolusid, millest saaks järeldada, et V. L ei omandanud korteriomandit heauskselt. Seega pidi hageja esile tooma, et V. L teadis, et kinnistusraamatu kanne on ebaõige. Kolleegium ühineb maakohtu arvamusega, et hageja ei ole tõendanud V. Li pahausksust. Kolleegium ei nõustu kaebuse väitega, et kostja V. Li pahausksus tuleneb kostja A. Ki kuritegelikust käitumisest ja tema väidetavatest eesmärkidest. A. Kile teadaolevaid asjaolusid ei saa automaatselt üle kanda V. Lile, vaid lähtuda tuleb sellest, mida teadis V. L. Seda, et V. L oleks olnud teadlik A. Ki tegudest, ei ole võimalik hageja poolt esitatust järeldada. Eeltoodu ei tulene kriminaalasjas nr 1-07-9467 tehtud kohtuotsusest. Asjaolu, et T B ostetud korteri müüs A. K 10.01.2005 M Lile, ei tähenda, et V L oleks teadlik olnud hageja korteriomandi ostmise asjaoludest. Apellant ei ole esile toonud, milline seos on M Lil ja V Lil. Ainuüksi sama perekonnanime kandmine ei kinnita apellandi poolt väidetut. Samuti ei tõenda hageja väiteid tunnistaja V V ütlused, mille kohaselt A. S väitis talle, et ta üürib A. Kilt ja V. Lilt korterit. Kuna korteri omanik oli algselt A. K ja pärast seda V. L, siis väited korteri üürimise kohta ei olnud vastuolus tegelike asjaoludega ja kolleegium ei nõustu apellandiga, et eeltoodu näitab, et A. K ja V. L tegutsesid koos. Samuti ei saa V. Li teadmist A.Ki tegevusest järeldada sellest, et V. L ei suhelnud korteriühistuga. Apellant ei ole täpsustanud, mida mõista korteriühistuga suhtlemise all. Tavapäraselt korteriomanik on kohustatud täitma oma kohustused korteriühistu ees ja täiendavalt muud suhtlemist tavapäraselt korteriomandi omaniku ja korteriühistu vahel ei toimu. Eelnevalt on kolleegium rõhutanud, et kohus menetleb tsiviilasja lähtudes hageja esitatud nõuetest. Käesolevas asjas on hageja püstitanud oma nõude viisil, kus ta vaidlustab küll kostjate vahel sõlmitud asjaõiguslepingu, kuid selliselt püstitatud nõue ei anna hagejale võimalust oma omandiõigust taastada, mis arvestades hageja poolt väljendatut, võiks olla tema eesmärgiks. Hageja nõuet omandi kaitseks ega tahteavalduse asendamiseks esitanud ei ole. Maakohus andis hagejale 29.11.2007 määrusega menetlusabi ja vabastas ta menetluskulude, sh ka riigilõivu maksmisest. Ringkonnakohus on 20.06.2012 määrusega jätkanud D. Kle menetlusabi andmist ja vabastanud ta riigilõivu tasumisest apellatsioonkaebuselt. Kolleegium leiab, et D.K tuleb TsMS § 190 lg 7 järgi vabastada riigilõivu riigituludesse tasumise kohustusest. Maakohus on menetlusabi andes välja selgitanud, et hageja on üksi elav eakas inimene, kelle ainsaks sissetulekuks on pension ja kes A. Ki poolt toimepandud kuriteo tulemusena on kaotanud oma kodu. Eeltoodu on kolleegiumi arvates mõjuvaks põhjuseks, mis annab aluse TsMS § 190 lg 7 kohaldamiseks. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb apellatsioonimenetluse kulud (välja arvatud riigilõiv) jätta apellandi kanda.

Iko Nõmm

Ande Tänav

Margo Klaar

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.