Harju Maakohus
Kohtunik
Tiia Mõtsnik
Otsuse tegemise aeg ja koht
28. november 2013.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-15149
Tsiviilasi
XXX hagi XXX vastu ebaseaduslikust valdusest
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX, e-post XXX)
eluruumi
väljanõudmiseks
Hageja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Helina Luksepp (Osaühing Advokaadibüroo Consensus, e-post [email protected]) Kostja: XXX(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Arvo Junti
Menetlustoimingu tegemise viis
Kohtuistungi toimumise aeg 28.11.2007.a.
Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kohus selgitab, et vastavalt TsMS § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud
menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue XXXesitas 13.07.2005 hagi XXXvastu eluruumi väljanõudmiseks ebaseaduslikust valdusest. Hagiavalduse kohaselt on hageja omandanud korteriomandi aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) müügitehinguga XXX(isikukood XXX). 24.03.2005 kanti hageja korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse sisse. Hagiavalduses on märgitud, et enne müügilepingu sõlmimist, käis hageja koos müüjaga, s.o XXX(isikukood XXX), müüdavat korterit üle vaatamas ning selle käigus kinnitas müüja, et tal on kokkulepe kostjaga, mille kohaselt viimane vabastab eluruumi oma asjadest hiljemalt korteri valduse hagejale üleandmise päevaks. 2005. a aprillis pidi toimuma korteri valduse üleandmine, kuid see osutus võimatuks, kuna kostja keeldus hagejat eluruumi sisse laskmast ega nõustunud ka ise välja kolima. Kuivõrd hageja on korteri omanik, kuid ei saa seda ise kasutada, siis leiabki hageja, et kostja rikub alusetult tema omandiõigust Tallinnas XXX asuvale korteriomandile ning nõuab kohtu kaudu kostja väljatõstmist kõnealusest korterist. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et hageja ning XXX(isikukood XXX) vaheline 18.03.2005 sõlmitud käsutustehing ei omanud õiguslikke tagajärgi, kuivõrd XXX(isikukood XXX) ei olnud isikuks, kellel oli õigus XXX korteriomandi käsutuseks. Kostja on seisukohal, et XXX(isikukood XXX) ei saanud anda ega andnud hagejale üle korteriomandi omandiõigust. Kostja märgib, et tsiviilasjas nr 2-07-49505 tehtud otsuses on kohus leidnud, et kostja ja XXX(isikukood XXX) vahel 13.08.2004 korteriomandi üleandmiseks sõlmitud asjaõigusleping on kehtetu. Kostja leiab, et kuivõrd XXX(isikukood XXX) ei saanud korteri omanikuks, puudus tal õigus seda käsutada ning sõlmida lepinguid kolmandate isikute, sh hagejaga. Lisaks eeltoodule on kostja seisukohal, et hageja poolt korteri omandamine ei olnud heauskne, sest ta oli teadlik, et XXX(isikukood XXX) ei olnud õigust vaidlusaluse korteriomandi võõrandamiseks. Kostja leiab, et hageja ning XXX(isikukood XXX) vahel 18.03.2005 sõlmitud asjaõigusleping on tühine ka tulenevalt XXX(isikukood XXX) poolt vaidlusaluse korteri käsutuse eesmärgist, mis on vastuolus heade kommetega. Viimast põhjendab kostja sellega, et XXX(isikukood XXX) sai korteri omanikuks pettuse teel ning korteri edasimüümine oli osa vastavast kuriteost. Nimelt, XXX(isikukood XXX) otsene tahtlus ja käitumise eesmärk oli pettuse teel odavalt omandatud korteriomand kasumlikult realiseerida kolmandale isikule müümise teel. XXX(isikukood XXX) poolt pettuse teel korteri omandamine on tuvastatud kriminaalasjas nr 1-07-9467 tehtud kohtuotsusega. Eeltoodu alusel leiabki kostja, et hageja ja XXX(isikukood XXX) vahel sõlmitud käsutustehing oli heade kommete vastane, kuivõrd selle tehinguga vabanes XXX(isikukood XXX) kuriteo teel omandatud varast. Hageja seisukoht kostja vastuse osas Hageja märgib, et 21.04.2008 määrusega peatati menetlus käesolevas tsiviilasjas kuni kohtulahendi jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-07-49505. Tsiviilasjas nr 2-07-49505 jõustus maakohtu ja ringkonnakohtu otsus, mis jättis maakohtu otsuse muutmata 28.08.2013. Tsiviilasjas nr 2-07-49505 esitas kostja hagi, milles palus tunnustada kostja ja XXX(isikukood XXX) vahel 13.08.2004 sõlmitud korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu kehtetust, tunnustada XXX(isikukood XXX) ja hageja vahel 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisust ning
alternatiivselt XXX(isikukood XXX) välja mõista 500 000 krooni kahju hüvitamiseks. Tsiviilasjas nr 2-07-49505 rahuldati küll nõue 13.08.2004 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu kehtetuks tunnistamiseks, kuid 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu tühisust kohus ei tunnustanud. Hageja on seisukohal, et kostja pole suutnud tõendada tema pahausksust korteri omandamisel. Samuti leiab hageja, et asjaõiguslik leping ei saa olla vastuolus heade kommetega ning XXX(isikukood XXX) poolt hagejale korteri müümine ei olnud iseenesest heade kommete vastane. Hageja on seisukohal, et ta on korteriomandi heauskne omandaja ning ta on saanud korteriomandi omanikuks õiguspäraselt. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada. TsMS § 438 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Poolte vahel puudub vaidlus järgnevates asjaoludes. 13.08.2004 sõlmiti kostja ja XXX(isikukood XXX) vahel müügi- ja asjaõigusleping, mille tulemusel kanti kinnistusraamatusse 13.09.2004 korteriomandi aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) omanikuna sisse XXX(isikukood XXX). XXX(isikukood XXX) müüs kõnealuse korteriomandi edasi hagejale. Vastav müügi- ja asjaõigusleping sõlmiti poolte vahel 18.03.2005 ning hageja kanti kinnisturaamatusse korteriomandi omanikuna sisse 24.03.2005. Kriminaalasjas nr 1-07-9467/8 mõistis Harju Maakohus XXX(isikukood XXX) süüdi kelmuse teel kostjalt korteri asukohaga XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) väljapetmises ning vastav otsus jõustus 10.11.2009. Vaidlus on antud juhul poolte vahel selles, kas hageja on saanud koretriomandi omanikuks ning kas kostja peab sellest tulenevalt vabastama ja välja kolima korterist aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX). Hageja leiab, et ta on omandanud kõnealuse korteri õiguspärasel teel ning antud juhul takistab kostja hagejal omandi kasutamist. Kostja on seisukohal, et hageja pole saanud korteri omanikuks, sest hageja ja XXX(isikukood XXX) vahel 18.03.2005 sõlmitud asjaõigusleping on tühine. Kostja leiab, et hageja ning XXX(isikukood XXX) vaheline 18.03.2005 sõlmitud käsutustehing ei omanud õiguslikke tagajärgi, kuivõrd XXX(isikukood XXX) ei olnud isikuks, kellel oli õigus XXX korteriomandit käsutada. Lisaks leiab kostja, et hageja ei omandanud korteriomandit heauskselt ning hageja ja XXX(isikukood XXX) vahel 18.03.2005 sõlmitud käsutustehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kohus märgib, et kostja hagi alusel toimus menetlus tsiviilasjas nr 2-07-49505, milles kohus tuvastas, et 13.08.2004 kostja ja XXX(isikukood XXX) vahel sõlmitud asjaõigusleping XXX korteriomandi üleandmiseks on kehtetu, kuid 18.03.2005 hageja ja XXX(isikukood XXX) vahel sõlmitud asjaõigusleping XXX korteriomandi üleandmiseks on kehtiv. Muuhulgas on kohtud tsiviilasja nr 2-07-49505 raames analüüsinud XXXheausksust XXX korteriomandi omandamisel ning 18.03.2005 sõlmitud asjaõiguslepingu kooskõla heade kommetega. Tsiviilasjas jõudis nii maakohus kui ka ringkonnakohus üheselt järeldusele, et XXXoli heauskne omandaja ning 18.03.2005 sõlmitud asjaõigusleping ei olnud vastuolus heade kommetega. Seega puudub kohtul vajadus hakata antud juhul täiendavalt analüüsima kostja väiteid, mis puudutavad hageja poolt korteriomandi pahauskset omandamist ja 18.03.2005 sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust heade kommetega vastuolu tõttu.
Kostja on 25.10.2013 kohtule esitatud seisukohtades muuhulgas leidnud, et kuivõrd XXX(isikukood XXX) ei saanud XXX korteriomandi omanikuks, siis polnud ta õigustatud vastavat korterit käsutama. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg 1 kohaselt on isik, kes on asja üleandmisega omandanud heauskselt, on asja omanik asja oma valdusse saamise ajast ka siis, kui võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. AÕS § 641 lg 1 kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Seega on kinnisomandi tekkimise eelduseks kahe tingimuse esinemine, milleks on notariaalselt tõestatud asjaõiguslepingu sõlmimine ja selle alusel kinnistusraamatusse kande tegemine. Valduse üleandmine ei oma kinnisomandi tekkimise seisukohast tähendust. AÕS § 561 lg 1 sätestab, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi või piiratud asjaõiguse kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged. Kohus märgib täiendavalt, et Riigikohus on mitmetes lahendites (nt lahendites nr 3-2-1-92-06, 3-2-1-41-06, 3-2-1-164-05, 3-2-1-90-04) kinnitanud seisukohta, mille kohaselt ainuüksi käsutusõiguse puudumine (s.o asjaõiguslepingu sõlmimine isiku poolt, kes ei ole õigustatud eset käsutama) ei too kaasa kinnisasja üleandmiseks sõlmitud asjaõiguslepingu tühisust, st asjaõiguslepingu kehtivust tuleb eristada käsutuse kehtivusest. Kui asjaõigusleping kehtib, kuid selle sõlminul puudus käsutusõigus, on võimalik kinnisasja heauskselt omandada. Lahendis 3-2-1-92-06 on Riigikohus selgitanud täpsustavalt, et AÕS § 561 lg 1 kohaselt on oluline üksnes omandaja heausksus kinnistusraamatu kannete ebaõigsuse suhtes. Lähtudes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 139, tuleb heausksust eeldada, st vastupidist väitev isik peab seda tõendama. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Antud juhul on tsiviilasjas nr 2-07-49505 tuvastatud, et XXXomandas korteri aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) kinnistusraamatu andmetele tuginedes ja sealjuures heauskselt. Kohtule pole esitatud ei tsiviilasjas nr 2-0749505 ega käesolevas tsiviilasjas tõendeid, mille alusel oleks võimalik asuda teistsugusele seisukohale. XXXon kinnistusraamatusse kõnealuse korteri omanikuna sisse kantud 24.03.2005. Seega on täidetud kõik AÕS §§ 561 lg 1, 641 lg 1, § 95 lg 1 tulenevad eeldused kinnisomandi õiguspäraseks omandamiseks. Eeltoodu ning tsiviilasjas nr 2-07-49505 tuvastatud asjaolude alusel leiab kohus, et XXXon korteri aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) heauskne ja õiguspärane omanik. Vastavalt AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle. Omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Sama sätte lõike 2 järgi võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega.
Kohus märgib, et antud juhul ei võimalda kostja hagejal teostada korteriomandiga aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) seadusest tulenevaid omaniku õigusi. Ühtlasi pole kostja esitanud tõendeid, mille alusel oleks tõendatud tema õigus hagejale kuuluvat korterit vallata. Seega puudub kostjal õiguslik alus hagejale kuuluva korteri valdamiseks ning tegemist on ebaseadusliku valdusega. AÕS § 34 lg 1 kohaselt on valdus seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb õiguslikul alusel või mitte. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Sama sätte lõige 2 sätestab, et omaniku nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse. Eeltoodu alusel leiab kohus, et hagi tuleb rahuldada ning korteriomand aadressil XXX, Tallinn (registriosa nr XXX) välja nõuda kostja ebaseaduslikust valdusest kostja korterist väljatõstmise teel. Menetluskulud Riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 25 lg 2 kohaselt määrab kohus riigi õigusabi saaja hüvitamiskohustuse täpse suuruse ja hüvitamise üksikasjaliku korra kindlaks riigi õigusabi andmise otsustamisel käesoleva seaduse § 16 kohaselt kindlaksmääratud hüvitamiskohustuse ulatust ja hüvitamise korda ning temalt nõutud ettemaksu arvestades. Harju Maakohtu 23.11.2005 määrusega on kostjale antud riigi õigusabi RÕS § 8 p 1 alusel, mille kohaselt pole kostjal kohustust hüvitada riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulusid. Seega vabastab kohus XXXriigi õigusabi tasu ja kulude riigituludesse tasumise kohustusest. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad ülejäänud menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Tiia Mõtsnik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.