Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue

endale 13.08.2004 kostjaga I sõlmitud laenuleping, millega tõlgi vahendusel tutvudes selgus, et laenulepingu asemel on sõlmitud korteri ostu-müügileping. Nimetatud väide on vastuolus hagiavaldusele lisatud tõendiga ehk 17.05.2005 notar Ragne Tehveri büroos hageja tehtud avaldusega korteriomandi müügilepingu tühistamiseks, millest nähtuvalt sai hageja pettusest aru 2004.a detsembris, mil talle tuli teade, et kinnistusraamatu kannetes on tehtud muudatused ja korteri omanikuna on sisse kantud kostja I. Kostjad ei ole tõendanud oma väiteid selle kohta, et hageja sai pettusest teada hiljemalt 2004.a oktoobris, kui ta läks kommunaalmakseid maksma ja talle teatati korteri müügist ja uuest omanikust, kostjast I. Hagiavaldusest ei saa seda järeldada, sest avaldusest nähtuvalt ei saanud hageja sellel ajal veel aru, et kostja I on teda petnud 13.08.2004 lepingu sõlmimisel, sest ta on küsinud kostjalt I selgitusi kostja korteriomanikuks kandmise kohta ja uskunud kostja väidet, et tegemist oli ekslikult tehtud kandega. Seega sai hageja teada pettusest 2004.a detsembrikuus, mida ta ise kinnitas 17.05.2005 notar Ragne Tehveri büroos tehtud avalduses korteriomandi müügilepingu tühistamiseks. Avaldus korteriomandi müügilepingu tühistamiseks on tehtud TsÜS § 99 lg 1 p-s 2 sätestatud tähtaja jooksul. Hoolimata 17.05.2005 avalduse teksti ebaõnnestunud ja mitmetimõistetavast sõnastusest, on avaldus pealkirjastatud kui avaldus korteriomandi asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X müügilepingu tühistamiseks ja selline avaldus on notaril palutud 17.05.2005 kostjatele edastada, mida notar on ka teinud. Järelikult kuulub hagiavalduses esitatud nõue tuvastada hageja ja kostja I vahel 13.08.2004 sõlmitud korteriomandi müügilepingu kehtetus rahuldamisele. Nõue tuvastada hageja ja kostja I vahel 13.08.2004 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu kehtetus tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole selles, et hageja tühistas 17.05.2005 avalduses üksnes korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, kuid ei tühistanud samal ajal sõlmitud asjaõiguslepingut. Seega ei ole alust asjaõiguslepingu kehtetuse tuvastamiseks lepingu tühistamise tõttu. Hageja on väitnud veel seda, et tema ja kostja I vahel sõlmitud asjaõigusleping on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. TsÜS § 6 lg 4 kohaselt ei sõltu käsutustehingu kehtivus õiguse ja kohustuse üleandmiseks kohustava tehingu kehtivusest. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et asjaõigusleping omandi üleandmise kohta on käsutustehinguna õiguslikult neutraalne ega saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine. Hageja esitatud asjaolu, korteriomandi müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimine pettuse tõttu, ei anna alust vaidlusaluse asjaõiguslepingu lugemiseks vastuolus olevaks heade kommetega, kuna TsÜS § 94 on erinormiks TsÜS § 86 suhtes, mistõttu tehingu tühistamise aluseks olevad asjaolud ei saa olla samal ajal tehingu tühisuse aluseks heade kommete vastasuse tõttu. Asjaolu, et hageja ei saanud korteri müügi eest lepingus kokkulepitud hinda, ei muuda samuti kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingut vastuolus olevaks heade kommetega, sest see puudutab müügilepingu täitmist. Samuti ei muuda käsutustehingut heade kommetega vastuolus olevaks asjaolu, et kostja I võõrandas korteriomandi kostjale II, mida saab pidada tavapäraseks majandustegevuseks. Korteriomandi käsutustehingut ei saa pidada vastuolus olevaks heade kommetega põhjusel, et kostja I mõisteti süüdi ja teda karistati hageja korteriomandi kelmusliku omandamise eest, sest sellega anti kostja käitumisele karistusõiguslik hinnang. Tähtsust ei oma asjaolu, et hageja ei ole üle andnud kostjatele korteriomandi valdust, kuna kinnisomandi üleandmise eelduseks ei ole valduse üleandmine. Kinnisomandi üleandmiseks on AÕS § 641 järgi vajalik õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Hageja esitas 3.08.2009 kostja I vastu alternatiivse nõudena kahju 500 000 krooni hüvitamise nõude, kui kohus jätab tuvastusnõuded osaliselt või täielikult rahuldamata, kuna hageja kaotas kostja I õigusvastase tegevuse tulemusena omandiõiguse korterile ning sai korteri müügitehingu tulemusena vaid 20 000 krooni. Kostja I võõrandas korteriomandi kostjale II aga 520 000 krooni eest. Kostjad palusid alternatiivselt esitatud nõudele kohaldada aegumist ja jätta see aegumise tõttu rahuldamata, kuna nõue on esitatud kohtule pärast kolmeaastase aegumistähtaja möödumist. TsÜS

150 lg 1 sätestab, et kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Eelpool on tõendatud, et hageja sai 2004.a detsembrikuus teada sellest, et ta on laenulepingu asemel sõlminud kostjaga I korteriomandi asukohaga XXXXXXX XXX XXX-X Tallinnas müügitehingu hinnaga 465 000 krooni ning et kinnistusraamatu kannetes on tehtud muudatused ja kostja I on kantud kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Seega pidi hageja samal ajal, 2004.a detsembris, saama teada, et kostja on tekitanud talle kahju, kuna hageja ei olnud enam korteriomandi omanik ega saanud kätte kostjalt lepingus märgitud korteriomandi müügihinda. Seega hakkas hagi aegumise 3-aastane tähtaeg kulgema 1.01.2005 ja lõppes 31.12.2008. Järelikult on 3.08.2009 esitatud kahju hüvitamise nõue aegunud, ning kostjate nõudel tuleb kohaldada aegumist ja jätta hagi aegumise tõttu rahuldamata. Hageja hagi kostjate vahel 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asukohaga XXXXXXX XXX XXXX Tallinnas asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata, kuna vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse tuvastamise hagi esitamise õigus on kostjal I või kostjal II ning hüpoteegi seadmise lepingu puhul ka hüpoteegipidajal, kes kõik on lepingu poolteks. Mitte kumbki kostjatest ei ole nendevahelist müügi- ega asjaõiguslepingut vaidlustanud, seega on lepingud kehtivad. Kohtupraktikas on asutud seisukohale, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest ning et ainuüksi võlaõigusliku positsiooni kahjustamine ei ole piisav. Käesolevas asjas ei ole hageja toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et 18.03.2005 kostjate vahel sõlmitud asjaõigusleping mõjutaks hageja asjaõigusi. Tehingu tühisuse tuvastamise korral ei saaks hageja nõuda kostjalt II korteriomandi tagastamist ja kinnistusraamatu kande muutmist või korteriomandi väärtuse hüvitamist, kuna seda saaks nõuda kostja I. Hageja ei saa nõuda kostjatevahelise asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist põhjusel, et võõrandaja ei olnud õigustatud omandit üle andma, kuna kostja II vastuväidete kohaselt tugines ta kehtivale kinnistusraamatu kandele, millest nähtuvalt oli kostja I korteri omanikuks ning hageja ei ole esitanud väiteid ega tõendeid selle kohta, et kostja II oleks pahauskne omandaja. Kostjatevahelise asjaõiguslepingu kehtivust ning hagemisõigust ei mõjuta asjaolu, et hageja ei ole korteriomandi valdust kostjatele üle andnud. Hageja ei ole tõendanud, et kostja II oleks seotud kostja I toimepandud kuritegudega. Hageja õigusi ei mõjuta mingil viisil 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi hüpoteegiga koormamise võla- ja asjaõiguslik leping. Järelikult ei ole hagejal õigust hageda vaidlusaluse kinnisasja omandi üleandmise asjaõiguslepingu ja korteriomandi hüpoteegiga koormamise lepingu tühisuse tunnustamist. Apellatsioonkaebus

seisukohta, et ta on 13.08.2004 lepingu tühistanud ka asjaõiguslepingu osas. Juhul, kui kohtule jäi midagi arusaamatuks, oli kohtul õigus nõuda hagejalt selgitusi või hagejat küsitleda. Kohtu eelmenetluse ülesannete, eelkõige kohustuse välja selgitada menetlusosaliste faktilised ja õiguslikud väited, rikkumise tõttu tuleb asi saata tühistatavas osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Nimetatud rikkumise tõttu on kohtuotsus 13.08.2004 lepingu tühistatuse küsimuses põhjendamata, ja hageja edasikaebeõiguse tagamisest tulenevalt ei saa ringkonnakohus ise esmakordselt asuda lepingu tühistatuse asjaolu tuvastama. Kuigi 17.05.2005 tühistamisavalduses ei olnud eraldi rõhutatud käsutustehingu või asjaõiguslepingu tühistamist, on tehingu tõlgendamise teel ilmne, millele hageja tahe oli suunatud. Õigusteadmisteta vanaduspensionärile ei ole teada, et müügilepingu osaks ei ole müüdava asja omandi üleandmise kokkulepe, mille kehtivus ei sõltu võlaõiguslepingu kehtivusest. Avalduse allkirja kinnitanud notar ei selgitanud ega pidanudki selgitama hagejale avalduse sisu ega tagajärgi. Hageja soovis tühistada 13.08.2004 vormistatud lepingu tervikuna. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kostja I kui kelmuse toimepanija pidi teadma, et hageja tahteks oli tühistada 13.08.2004 vormistatud leping tervikuna, s.o ka omandi üleandmise kokkuleppe osas. Samuti tuleneb tühistamisavaldusest, milles oli esitatud käsutustehingu tühistamisele omased põhjendused, et hageja tahteks oli tühistada 13.08.2004 leping ka asjaõiguslepingu osas. Hagejale esitatud informatsiooni kohaselt ja tema arusaama järgi kirjutas ta alla laenulepingule ning kui ta oleks suutnud aru saada sooritatud tehingu olemusest, ei oleks hageja tehingut teinud. Hageja oli eksimuses lepingu asjaõigusliku osa olemuses, ta ei saanud aru, et vormistati omandi üleandmise kokkulepe. Seega nähtub avalduse põhjendustest, et hageja tahteks oli tühistada 13.08.2004 leping tervikuna, ka asjaõiguslepingu osas. Seega kohtu järeldus, mille kohaselt ei ole alust asjaõiguslepingu kehtetuse tuvastamiseks tühistamise tõttu, on ebaõige. 13.08.2004 leping on tühistatud ka asjaõiguslepingu osas. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt käsutustehingut ei saa pidada vastuolus olevaks heade kommetega põhjusel, et kostja I mõisteti süüdi ja teda karistati hageja korteriomandi kelmusliku omandamise eest. Asjaõigusleping võib olla vastuolus heade kommetega, kui käsutustehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane. Kohus on ekslikult lahutanud karistusõiguse normid muudest sotsiaalsetest, antud juhul moraalinormidest. Isiku käitumisele karistusõigusliku hinnangu andmisel on alati tegemist sotsiaalse reaktsiooniga normivastasele käitumisele. Kuritegelik käitumine on ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne ja taunitav Riigikohtu lahendites nr 3-2-1-80-02 (p 10) ja 3-2-1-140-07 (p 30) toodud seisukohtade mõttes. Antud karistusõiguslik hinnang on aluseks moraalse hinnangu andmisele ja TsÜS § 86 kohaldamisele. Seda tuleb maakohtu poolt asja uuel läbivaatamisel arvestada kostjate vahel 18.03.2005 sõlmitud asjaõiguslepingule hinnangu andmisel. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole hageja välja toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et 18.03.2005 kostjate vahel sõlmitud asjaõigusleping mõjutaks hageja asjaõigusi. Samuti on ebaõige kohtu seisukoht, mille kohaselt tehingu tühisuse tuvastamise korral ei saaks hageja nõuda kostjalt II korteriomandi tagastamist ja kinnistusraamatu kande muutmist või korteriomandi väärtuse hüvitamist. Kohtu viidatud nõuded korteriomandi tagastamiseks või väärtuse hüvitamiseks ei ole asjaõiguslikud nõuded, nende aluseks ei ole asjaõigus. Kohtu otsustus võimatuse kohta esitada tulevikus nõue omandiõiguse tunnustamisena kinnistusraamatu kande parandamiseks ei ole põhjendatud. Jääb arusaamatuks, millistel kaalutlustel on kohus selle võimaluse välistanud. Seisukoht ei põhine seadusel ega saa põhjendamatuse tõttu olla aluseks tuvastusnõude sisuliselt hindamata jätmisele. TsMS § 436 lg 1 rikkumise tõttu ja hageja edasikaebeõiguse tagamiseks tuleb asi saata tagasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja oli korduvalt välja toonud,

kuidas 18.03.2005 asjaõigusleping mõjutab tema asjaõigusi. Kohus ei ole hageja esitatud materjalisse süvenenud ja on rikkunud TsMS § 392 lg 1 p 3. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt hageja ei ole esitanud väiteid ega tõendeid selle kohta, et kostja II oleks pahauskne omandaja. Kohus jättis õigusvastaselt rahuldamata hageja 07.10.2009 taotluse V. V. tunnistajana ülekuulamiseks ja seda põhjendusega, et tunnistaja ütlused ei ole asjassepuutuvad. V. V. võis anda ütlusi S.-nimelise isiku kohta, kes oli seotud mõlema kostjaga ja oli seotud mitmes kelmuse episoodis, ning anda ütlusi muu hulgas V.Limbergi motiivide kohta. Tõendi vastuvõtmisest keeldumine ei olnud õiguspärane ja on viinud ebaõigete järelduste ja otsuseni. Tõendi vastuvõtmiseks ja esmakordseks hindamiseks tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ebatäpne on kohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud kostja II seotust kostja I toimepandud kuritegudega. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostja II seos kostja I poolt toimepandud kelmusega seisnes nende vahel sõlmitud asjaõiguslepingus. Seose kirjeldus oli esitatud põhjalikult 2.11.2009 terviktekstis ja hageja jääb täielikult selle juurde. Omandaja heausksus ei saa muuta asjaõiguslepingut kehtivaks. Seevastu võib kostja II teadmine kostja I käsutusõiguse puudumisest olla täiendavaks aluseks, lugemaks lisaks kostja I käsutustehingu heade kommete vastasusele asjaõigusleping tühiseks ka kostja II käsutustehingu heade kommete vastasuse tõttu, sest sel juhul võib kostja II tegevus evida karistusõiguslikku tähendust KarS §-s 209 või §-s 202 toodu toimepanemises osalemisena vähemalt kaudse tahtlusega. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt hageja õigusi ei mõjuta mingil viisil 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi hüpoteegiga koormamise asjaõiguslik leping. Kuna hageja jäi 13.08.2004 lepingu kehtetuse tõttu jätkuvalt korteri omanikuks, mõjutavad 18.03.2005 asjaõiguslepingud (omandi üleandmise ja hüpoteegiga koormamise lepingud) hageja omandiõigust ning tal on õigus hageda 18.03.2005 asjaõiguslepingute tühisuse tunnustamist. Ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõue on aegunud. Põhjendamatu on kohtu hinnang, et kahju hüvitamise hagi aegumise tähtaeg hakkas kulgema 1.01.2005. TsÜS § 147 lg -st 1 ja lg-st 2 tulenevalt algab aegumistähtaeg alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Nõude aegumine ei saa alata enne, kui õigustatud isik sai teada nõude esitamise õigusest. Võlausaldajal tekib õigus nõuda kahju hüvitamist alates vastava õiguskaitsevahendi kasutamisest, s.t kahjunõude esitamisest võlgnikule, või pärast kahju hüvitamise nõude esitamisest mõistliku aja möödumist. Õigus nõuda nõude täitmist ei saa tekkida enne selle nõude esitamist. Hageja esitas kahju hüvitamise nõude 04.08.2009. Kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg ei alanud enne kriminaalasjas tehtud Harju Maakohtu 02.02.2009 otsuse jõustumist vastavalt Riigikohtu 10.11.2009 otsusele. Hageja ei pidanud seni teadma, et tal on kahju hüvitamise nõude õigus, sest oli ebaselge, kas kostja I on hagejale kahju tekitanud. Kohus ei ole kahjunõude käsitlemisel toiminud ammendavalt. Kohus ei ole kontrollinud, kas nõue võib mitte olla aegunud muul õiguslikul alusel esitatuna. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt on käesoleva paragrahvi lõigetes 1–3 nimetatud nõuete aegumistähtaeg kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Kostja I tunnistati süüdi hageja suhtes tahtliku kuriteo toimepanemises, kostja I käitumine oli tahtlik. Hageja ja kostja I vahel 13.08.2004 sõlmitud lepingust tulenev kahju võib seisneda tasumata ostuhinnas. Kahju hüvitamise nõude aegumistähtaeg ei saanud alata enne kahju tekkimist. Juhul, kui kohus jätab tuvastusnõude(d) rahuldamata, on hagejal tekkinud kahju omandiõiguse kaotamise näol. Nimetatud kahju ei ole veel tekkinud, vaid see tekib juhul ja siis, kui jõustub tuvastushagi rahuldamata jättev otsus. Juhul, kui tuvastusnõue rahuldatakse, ei ole hagejal ka kahju tekkinud. TsÜS § 167 lg 1 kohaselt peatub nõude aegumine õigustatud ja kohustatud isiku vahel peetavate läbirääkimiste toimumise ajaks, kui läbirääkimisi peetakse nõude või asjaolu üle, millest nõue võib tuleneda. Kohus on käsitanud kohustatud isikuna ka kostjat II, kes esitas kahju hüvitamise nõudele

ka ise aegumise vastuväite. Hageja ja kostja II vahel toimusid 2008.-2009.a läbirääkimised, poolte vahel oli edastatud järgmine kirjavahetus: kostja II 20.09.2008 vastuses esitatud kompromissettepanekud, kostja II 05.12.2008 kompromissettepanekud ja hageja 11.03.2009 vastus kompromissettepanekutele. Seega oli nõude aegumine peatunud vähemalt 5 kuu ja 22 päeva jooksul kuni 11.03.2009. Sõltumata eeltoodust on kostja I poolt aegumise vastuväite esitamine lubamatu hea usu põhimõttega vastuolu tõttu (TsÜS § 138) ja tuleb jätta arvesse võtmata. Riigikohus leidis lahendis nr 3-2-1-65-03, et üheks kostja tsiviilõiguseks on õigus nõuda kohtult aegumise kohaldamist, ja et kostja oli õigusvastaselt toimimisega hagejat eksitanud aegumise suhtes tähtsust omava olukorra suhtes. Nimetatud asjaolud võivad kogumis tähendada seda, et kostja aegumise kohaldamise taotlus tuleb jätta õiguse kuritarvitamise tõttu rahuldamata ja hagi sisuliselt lahendada, eelkõige kui hagi rahuldamata jätmisega võivad hagejale kaasneda olulised negatiivsed tagajärjed. Kostjal I hageja suhtes kuriteo toime pannuna ei ole õigust esitada aegumise vastuväidet ajaperioodi alusel, mil tema kuritegu menetleti. Kostja I poolt kriminaalmenetluse jooksul oma süü eitamine ei ole karistatav, kuid see ei ole ka õiguspärane. Kriminaalmenetluses kahtlustatava poolt ebaõigete väidete esitamise (süüteo varjamise) ebaõigus ammendub tema süüditunnistamise aluseks oleva teo ebaõiguses ning süüteo eest mõistatav karistus “heastab” ka kriminaalmenetluses isiku poolt süüteo varjamise ebaõiguse. Kostja I õigusvastane tegevus on takistanud hagejal kahjunõude esitamist. Hea usu põhimõttest tulenevalt võib jätta kohaldamata seadusest tuleneva, kui see on ebaõiglane. Antud juhul, kui tuvastusnõuded jäävad rahuldamata, on hagejal, kes sel juhul on kaotanud kostja I kuritegeliku tegevuse tõttu oma kodu, viimane lootus mingisugusele eluasemele üksnes kurjategijalt kahjuhüvitise väljamõistmise korral. Vastus apellatsioonkaebusele

pealkirjast ja jätnud nõude rahuldamata otsuses hageja väidetele vastamata, rikkudes sellega TsMS § 436 lg-s 1 sätestatud otsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuet. Hageja on hagiavalduses käsitlenud asjaõiguslepingu tühistamist ja selgitanud, et ta ei soovinud korterit üldse käsutada. Hagiavalduses väljendatud seisukohtade osas oleks kohtul võimalik saada hagejalt endalt selgitusi ja vajadusel küsitleda teda. Maakohus peab uuel asja arutamisel selgitama hageja tegeliku tahte ja seda tõlgendada seda kooskõlas TsÜS § 75 lg-ga 1. TsÜS § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Vastuseks hageja apellatsioonkaebusele seoses hageja nõudega tunnustada kostja I ja kostja II vahel 18.03.2005 sõlmitud korteriomandi asjaõiguslepingu ja hüpoteegiga koormamise lepingu tühisust märgib ringkonnakohus järgmist. Ekslik on maakohtu seisukoht, et hagejal puudub hagi esitamise õigus, kuivõrd ta ei ole vaidlusaluse lepingu pooleks. Tegelikult sõltub hageja perspektiiv vaidlustada eelnimetatud lepingut 13.08.2004 sõlmitud asjaõiguslepingu üle peetava vaidluse tulemusest. Vaidlust ei ole selles, et 13.08.2004 sõlmitud müügileping on kehtetu. Kui asja lahendamisel kohus tuvastab, et 13.08.2004 sõlmitud asjaõigusleping osutub kehtivaks, siis saab hageja nõuda VÕS § 1028 alusel kostjalt I raha. Kui asja lahendamisel jõuab kohus järeldusele, et hageja ja kostja I vahel 13.08.2004 sõlmitud asjaõigusleping on tühine, s.t kostjal puudus XXXXXXX XXX XXX-X korteriomandi käsutusõigus, tuleb hinnata, kas pole toimunud kostja II poolt eelnimetatud korteriomandi heauskset omandamist. Arvestada tuleb, et heausksust eeldatakse ja kostja II on menetluses tuginenud kehtivale kinnistusraamatu kandele. Asja lahendamisel tuleb tuvastada, kas kostja II teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatu kanne on vale. Hageja peab vastavad asjaolud esile tooma ja kohus peab neid kontrollima, et tuvastada hageja nõude rahuldamise eeldusteks oleva asjaoluna, et kostja II oli pahauskne omandaja (tsiviilasjas on esitatud hulgaliselt tõendeid, millele maakohus ei ole hinnangut andnud, rikkudes sellega TsMS § 436 lg 1 nõuet). Tulenevalt TsMS § 4 lg-st 2 määravad pooled hagimenetluses vaidluse eseme ja menetluse käigu ning otsustavad taotluste ja kaebuste esitamise ning TsMS § 5 lg 2 kohaselt määrab pool ise, milliste tõenditega ta enda poolt valitud asjaolusid tõendab. Seoses eeltooduga oli ebaõige jätta maakohtu poolt rahuldamata hageja poolt 7.10.2009 esitatud taotlus tunnistaja V. V. ülekuulamiseks, kuivõrd hageja selgitas piisavalt tunnistaja ülekuulamise vajadust. Hageja selgitas, et tunnistaja võib anda ütlusi kostja I ja kostja II seoste kohta vaidlusaluse korteriga, sest tunnistaja võiks anda ütlusi S.-nimelise isiku kohta, kes oli seotud mõlema kostjaga ja seotud mitmes kelmuse episoodis. Vastuseks hageja apellatsioonkaebuse väitele seoses alternatiivse nõude aegumisega, märgib ringkonnakohus järgmist. Apellatsioonkaebuses vaidlustab hageja kohtuotsuses väljendatud seisukohta, mille kohaselt hageja alternatiivne kahju hüvitamise nõue on aegunud. Hageja peab põhjendamatuks kohtu hinnangut, et kahju hüvitamise hagi aegumise tähtaeg hakkas kulgema 2005. aasta 1. jaanuaril. Hageja leiab, et 4.08.2009 esitatud hagi ei ole aegunud. TsÜS § 147 lg 1 ja lg 2 tulenevalt algab aegumistähtaeg alates ajahetkest, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Ringkonnakohus leiab, et selle nõude puhul algab aegumine mõistliku aja jooksul pärast hageja poolt 17.05.2005 tehtud taganemisavalduse kättesaamisest kostja I poolt. Kuna kohus ei ole vaidluse lahendamisel välja selgitanud asja lahendamiseks olulisi asjaolusid, ei ole kohtuotsuse puudulikkus ringkonnakohtu poolt kõrvaldatav, sest vaja on tuvastada uusi asjaolusid ja hinnata seni kohtu poolt hindamata tõendeid, mistõttu tuleb asi saata uueks läbivaatamiseks esimese astme kohtule eelmenetluse staadiumist. Ringkonnakohus ei pea antud

asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest uute faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite esmakordse hindamise korral peab olema pooltele tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Asja uuel läbivaatamisel võib maakohus teha hagejale ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks TsMS § 230 lg 2 teise lause järgi. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-80-08 juhtinud tähelepanu asjaolule, et kohus peab hageja nõude kvalifitseerimisel ise selgeks tegema, milliseid asjaolusid peavad pooled tõendama, ja seda pooltele ka selgitama, s.t täitma eelmenetluse ülesanded. Menetluskulud jaotatakse asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

Ulvi Loonurm

Reet Allikvere

Ele Liiv

Otsus parandatud 15.10.2010 määrusega

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.