2-12-12911/13 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

Kostja on XXX - XXX asuva korteriomandi omanik alates 23.08.2011. Majas tegutseb korteriühistu XXX. Hageja osutab korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühist majandamist. Hageja esitab kostjale igakuiselt arveid osutatud kommunaalteenuste eest ja majandamiseks vajalike kulude katteks. Kõigi arvete arveldus põhineb KÜ üldkoosolekute otsuste ja kommunaalteenust osutatavate firmade poolt esitatud arvete alusel. Kostja, omandades korteri augustis 2011, sai korteriühistu liikmeks omandiõiguse ülemineku päevast, s.o 23.08.2011 omanikuna kinnistusraamatusse sissekandmise päevast alates. Samast päevast läksid kostjale üle kõik endise korteriomaniku korteriühistu liikme kohustused korteriühistu ees, sealhulgas kohustus korteri arvete tasumise osas. Seisuga juuli 2011 oli korteri võlgnevus 571,05 eurot. Kostja ei täida korteriühistu liikme kohustusi nõuetekohaselt, kuna ei tasu temale esitatavaid arveid tähtajaliselt ja täies ulatuses. Seisuga 01.03.2012 on kostja võlgnevus hageja ees 777,19 eurot. Viivise arvestusel lähtub hageja korteriühistuseaduse § 7 lg-s 4 ettenähtud suurusest, mis on 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest arve tasumise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. Tuginedes TsMS §-le 367 taotleb hageja kostjalt viiviste väljamõistmist arvestusega 0,07 % võlgnevast põhinõudest päevas iga viivitatud päeva eest kuni kostjapoolse võlgnevuse täieliku tasumiseni. Korteriomandiseaduse § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. Korteriühistuseaduse § 151 lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistuseaduse tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja on korteriühistu liige ja kohustatud tasuma korteriühistuseaduse §-s 151 sätestatud kulusid. Korteriühistuseaduse § 5 lg 2 järgi loetakse korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Korteriühistuseadus § 51 näeb ette, et korteriühistu olemasolul lähevad korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. Eeltoodust lähtudes kohustub kostja tasuma endise omaniku tasumata jäänud arved. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittenõuetekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Jättes õigeaegselt arved tasumata, on kostja rikkunud oma seadusest tulenevat kohustust, mis seisnes korteri majandamiskulude maksmise kohustuses. VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 101 lg 1 p 1 ja 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Korteriühistuseaduse § 7 lg 4 kohaselt majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 % maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest päevast arvates. Hageja kasutab seadusega ette nähtud õigust ja arve tasumise viivitamisel arvestab viivist 0,07 % iga viivitatud kalendripäeva eest. VÕS § 88 lg 8 kohaselt, kui võlgnik peab lisaks rahalisele põhikohustusele tasuma kulutusi ja

intressi, loetakse, et täitmine on toimunud esmalt kulutuste, seejärel juba sissenõutavaks muutunud intressi ning lõpuks põhikohustuse katteks. Sama paragrahvi lõike 9 kohaselt ei või võlgnik võlausaldaja nõusolekuta määrata kohustuse täitmiseks käesoleva paragrahvi lõikes 8 sätestatud erinevat järjekorda. Arve tasumisel esimesena kaetakse viivised, seejärel kõige varasem sissenõutavaks muutunud kohustus kuni kogu võlgnevuse tasumiseni. Kostja jätkab arvete mittetasumist. Seisuga 31.08.2012 suurenes hageja võlgnevus 1053,49 euroni ja viimane tasumine oli juulis 2012 ühe kuu eest. Endine korteri omanik IP ei ole vaidlustanud tasumiseks esitatud arveid ega esitanud kirjalikke pretensioone. Kostjal on õigus esitada endisele korteriomanikule tagasinõue tema eest täidetud kohustuse ulatuses. Hageja ei nõustu kostja väitega, et hageja ei ole suutnud temale esitada tutvumiseks nõutavaid arveid. Seoses raamatupidamise teenust osutava firma vahetusega 2012. aastal anti korteriühistule üle arhiividokumendid koondtabelina, mitte eraldi arvetena. Hagiavalduse esitamisel oli esitatud ka nõutavad tasud tabelina kuude, teenuste ja tasude lõikes. Seega on hageja seisukohal, et kostja nõudmine arvete esitamise kohta 2009. aastast kuni tänaseni on põhjendamatu. Soovi korral on kostjal võimalik tutvuda kõikide algdokumentides olnud andmetega ja arvestustega ühistu kontoris. 03.10.2012 avalduses suurendas hageja nõuet 963,32 (sh põhivõlg 739,06 eurot ja viivis 224,26 eurot). Menetluse käigus hageja täpsustas nõude suurust. Hageja taotleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 718,46 eurot, mille moodustab põhinõue 465,09 eurot ja viivisenõue 31.12.2012 seisuga 253,37 eurot; välja mõista kostjalt hageja kasuks viivist suurusega 0,07% päevas tasumisele kuuluvast põhinõudest alates 01.01.2013 kuni põhinõude täitmiseni; jaotada kohtulahendis menetluskulud selliselt, et kõik hageja poolt kantud menetluskulud jäävad kostja kanda. Kostja vastuväited Kostja tunnistab osaliselt tema vastu esitatud hagi. Kostja nõuab, et KÜ XXX esitaks igakuiseid arveid alates aastast 2009 kuni käesoleva ajani. 2009. aasta oli esitatud üks ekslik arve, millega endine korteriomanik (IP) ei olnud nõus (remondikulud olid liiga suured). IP on KÜ-lt mitu korda arvete koopiaid palunud, kuid pole midagi saanud. Kostja esitas hagejale palve, et soovib eelmiste aastate arveid vaadata, kuid hageja seda ei võimaldanud. Kostja on nõus tasuma osa maksmata arvetest, kuid ainult osaliselt, sest IP poolt vaidlustatud ja maksmata jäänud arve pole tõendatud ning hagejal pole õigust seda arvet kostja käest sisse nõuda. Kohtuistungil tunnistas kostja hageja nõuet osaliselt: põhivõlga 406,56 euro suuruses, tunnustatud viivisenõude suurust ei osanud kostja öelda. Kostja ei tunnista põhinõuet 58,53 euro suuruses. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostja vastusega, uurinud tõendeid ning kuulanud pooled kohtuistungil ära, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Hageja taotleb kostjalt põhivõlgnevuse 465,09 eurot ja viivise 253,37 eurot väljamõistmist. 31.01.2013 kohtuistungil on kostja kinnitanud, et ta tunnistab põhivõlga 406,56 euro osas ning vaidleb hageja nõudele vastu 58,53 euro ulatuses. Seega on kostja hagi 406,56 euro ulatuses õigeks võtnud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 440 lg 1 kohaselt, kui kostja võtab kohtuistungil või kohtule esitatud avalduses hageja nõude õigeks, rahuldab kohus hagi. TsMS § 440 lg 2 kohaselt hagi õigeksvõtmine protokollitakse. Antud juhul on kohus hagi õigeksvõtu protokollinud ning kostja on seda kinnitanud oma allkirjaga (lk 123). TsMS § 444 lg-st 3 tulenevalt võib kohus tagaseljaotsuse või hagi õigeksvõtul põhineva otsuse teha kirjeldava ja põhjendava osata. Tulenevalt eeltoodud sättest jätab kohus kohtuotsusest välja

põhjendava osa seoses hageja nõudega, mille osas kostja on hagi õigeks võtnud. Hageja ja kostja vahel on vaidlus, kas nõue on põhjendatud 58,53 euro ulatuses. Nimetatud nõude puhul on tegemist 2011. aasta septembrikuu arvega, mis on kajastatud hageja esitatud koondarvel (lk 120). Kostja kinnitusel on ta nimetatud summa 01.10.2011 koos oktoobri arvega tasunud, kui selgitus oli vale ning hageja arvestas seda ettemaksuna. Hageja on esitanud kohtule korteriarvete arvestuse (lk 31), millest nähtuvalt on hageja esitanud kostjale seoses 2011. aasta septembrikuuga arve nr 2011-09/26, mis koosneb järgnevatest kuludest: 1,16 eurot lift, 17,37 eurot remont, 0,97 eurot küte, 9,84 eurot veesoojendamine, 14,56 eurot vesi ja kanalisatsioon, 11,28 eurot hooldus, 1,69 eurot prügivedu, 1,47 eurot üldelekter, 0,19 eurot üldvesi. Kokku 58,53 eurot, millele lisandub viivis 12,10 eurot. Kohus märgib, et nähtuvalt hageja konto väljavõttest (lk 44-45) on kostja tasunud hagejale 30.11.2011 59,75 eurot selgitusega „arve nr 2011-10/026 58,53 eur arve eest ja 1,22 eur viiviseid 30 päeva maksetähtaja ületamise eest“. Nimetatud arvele eelnevalt on kostja tasunud hagejale 28.09.2011 seoses arvega nr 2011-08/026, samas ei nähtu hageja konto väljavõttest, et kostja oleks hilisemalt teinud hagejale ülekande seoses 2011. aasta septembrikuise arvega, s.o seoses arvega, mis oleks tähistatud 2011-09/26. Seega ei nähtu esitatud tõenditest, et kostja oleks hagejale tasunud 2011. aasta septembrikuu arve. Korteriomandi seaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-st 1 tulenevalt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p-de 1 ja 6 kohaselt, kui võlgnik on kohustust rikkunud nõuda kohustuse täitmist ja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. Tulenevalt eeltoodust on hagejal õigus nõuda kostjalt 2011. aasta septembri kuu tasumata arvet 58,53 euro ulatuses ning ühtlasi viiviseid, kuna kostja ei ole talle KOS § 13 lg-st 1 tulenevat kohustust nõuetekohaselt täitnud. Korteriühistu seaduse (KÜS) § 7 lg 4 kohaselt võib majandamiskulude maksmisega viivitamisel korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates. TsMS §-st 367 tulenevalt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Seega on hageja hagi kogu ulatuses põhjendatud ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus 465,09 eurot ning viiviseid alates 01.10.2008 kuni 31.12.2012 253,37 eurot. Kokku 718,46 eurot. Samuti tuleb kostjalt hageja kasuks TsMS § 367 alusel alates 01.01.2013 välja mõista viivis 0,07% päevas põhinõudelt (465,09 eurot) kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni hageja kasuks. Kooskõlas TsMS § 124 lg-ga 1 ja § 133 lg-tega 1, 2 on hagihind 805,31 eurot (põhinõue 739,06+viivis 66,25), millelt hageja tasus riigilõivu 191,73 eurot (hagihinna hulka on arvestatud pärast 1.07.2012 esitatud viivisenõue.)