Hageja seaduslik esindaja ED, hageja lepinguline esindaja Marina S , kostja lepinguline esindaja advokaat Kelli Ristal
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada.
2.Välja mõista Osaühingult BK OÜ B kasuks põhivõlg 44 738.15 eurot, intress 1659.39 eurot, seisuga 20.09.2012 viivis 17 313.50 eurot ja alates 21.09.2012 kuni põhinõude täieliku tasumiseni viivis protsendina 0.05 % põhinõudest (44 738.15 eurot) päevas.
3.Rahuldada kostja esindaja 11.01.2013 esitatud protokolli parandamise taotlus.
Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest (29.01.2013). Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et TsMS § 187 lg 6 kohaselt seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue
1.OÜ B (hageja) esitas 01.10.2012 maakohtule hagi Osaühingu BK(kostja) vastu võlgnevuse 44 738.15 eurot, intressi 1659.39 eurot, seisuga 20.09.2012 sissenõutavaks muutunud viivise 17 313.50 eurot ja lisanduva viivise nõudes. Nõue tuleneb poolte vahel 25.08.2009 sõlmitud laenulepingust nr XXX, millega hageja andis kostjale laenu 800 000 krooni.
2.Kohus jätab otsuse kirjeldavas osas märkimata nõuete kohta esitatud väited, vastuväited ja esitatud tõendid (TsMS § 444 lg 1). Kohtuotsuse põhjendused
3.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
4.Vaidlustamata asjaolude kohaselt: • Poolte vahel on sõlmitud 25.08.2009 laenuleping, millega hageja andis kostjale laenu 800 000 krooni (tl 6-9); • Laenuleping on hageja poolt üles öeldud ja sellest tulenev kohustus on muutunud sissenõutavaks (tl 10-12); • Hageja ja C OÜ (üürileandja) vahel on 25.08.2009 sõlmitud allüürileping XXX, millega hageja üüris äripinda Tallinnas XXX asuvas kaubanduskeskuses (tl 46-48); • Üürileping lõppes 30.09.2011 (protokoll, tl 175)
5.Poolte vahel on laenulepingust tulenev võlasuhe. VÕS § 396 lg 1 järgi laenulepinguga kohustub üks isik (laenuandja) andma teisele isikule (laenusaaja) rahasumma või asendatava asja (laen), laenusaaja aga kohustub tagasi maksma sama rahasumma või tagastama sama liiki asja samas koguses ja sama kvaliteediga. Puudub vaidlus, et kostja laenulepingust tulenevat kohustust nõuetekohaselt ei täitnud ning hagejal oli õigus tähtajaline laenuleping erakorraliselt üles öelda ning nõuda kohustuse täitmist. Kostja ei ole nendele asjaoludele vastu vaielnud.
6.Kostja leiab, et hagejal ei ole nõuet kostja vastu, sest nõue on tasaarvestusega lõppenud ja pärast tasaarvestust võlgneb hageja kostjale 1250.72 eurot. VÕS § 186 p 2 järgi võlasuhe lõpeb tasaarvestusega. Käesolevas asjas puudub vaidlus, et VÕS § 198 sätestatud
tasaarvestuse formaalsed eeldused on täidetud (tl 123). Vaidlus on vaid selle üle, millal selline avaldus vastaspoolele tehti. Samuti tuleb kohtul tuvastada, kas tasaarvestuse materiaalsed eeldused on täidetud. VÕS § 197 lg 1 järgi kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 197 lg 2 järgi tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.
7.Kostja on tasaarvestuseks esitanud nõude, mis tuleneb hageja ja C OÜ vahelisest üürisuhtest, mis on kostjale loovutatud (tl 46-49, 122). VÕS § 164 lg 1 esimese lause järgi võlausaldaja võib oma nõude võlgniku nõusolekust sõltumata anda lepingu alusel tervikuna või osaliselt üle teisele isikule (nõude loovutamine). VÕS § 171 lg 1 järgi võlgnik võib uue võlausaldaja nõude vastu lisaks vastuväidetele, mis tal on uue võlausaldaja vastu, esitada kõiki vastuväiteid, mis tal olid senise võlausaldaja vastu nõude loovutamise ajal. Seega tuleb kohtul hinnata hageja vastuväiteid, mis tulenevad 25.08.2009 üürilepingust ning tuvastada, kas kostjal on nõue hageja vastu.
8.VÕS § 271 järgi üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Üürilepingus oli kindlaks määratud üür, mida hageja pidi üürileandjale maksma. Kuna hageja äritegevus ei läinud hästi, siis tegi hageja üürileandjale avalduse üüri alandamiseks. Sellist kokkulepet kirjalikult ei vormistatud. Üüri alandamise suuline kokkulepe on tõendatud tunnistajate AB’e ja ED ütlustega ning üüriarvetega (tl 176-177, 158-165). Suulise kokkuleppe kohaselt tuli hagejal tasuda üüri 10 000 krooni kuus. Vaidlus on pooltel selles osas, kas üüri vähendamise kokkulepe võttis hagejalt ära kohustuse tasuda vähendatud üüri ja lepingus sätestatud üüri vahe või mitte. Kostja leiab, et tegemist oli tingimusliku kokkuleppega, mille rikkumisel tuleb hagejal maksta üürileandjale lepingujärgne üür ning seda ka tagant järele vähendatud üüriperioodi osas. Hageja sellega ei nõustu.
9.Hagejale esitati tasumiseks üüriarveid ning need võeti tagatisrahana (e deposiit) tasutud 200 000 kroonist maha. Kostja väide, et alandatud üüri võis maksta vaid rahaliste maksetega, on väär, sest esitatud asjaoludel üürileandja kasutas tagatisrahana tasutud raha. Seda tõendab asjaolu, et ühelgi hagejale esitatud arvel ei ole märgitud võlgnevust (tl 158-165). Võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt (VÕS § 6 lg 1). Sellest tulenevalt ei tohi ka võlausaldaja käitumine olla vastuoluline. Käesoleval juhul leiab kohus, et suulise kokkuleppe osas ei ole võimalik lepingupoolte ühist tegelikku tahet kindlaks teha, mistõttu tuleb tõlgendada kokkulepet nii, nagu lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (VÕS § 29 lg 4). Tunnistaja AB’e ütluste kohaselt saavutati hagejaga kokkulepe, et makstakse üüri vähemalt 10 000 krooni kuus. Selliselt lepiti eraldi kokku iga kuu ja vastavalt olukorrale esitati arved (tl 176). Kui seda summat ei tasuta, siis pidi esitatama arve lepingus sätestatud määras, e täis üüritasu. Kohtule
on esitatud arved nn vähendatud üüritasu osas alates detsember 2010 kuni juuli 2011 (tl 158165).
10.04.04.2012 on üürileandja koostanud arve 04-25, kus on välja arvutatud lepingus sätestatud kõrgem üür alates 01.06.2010 kuni 30.09.2011 summas 48 430.05 eurot (tl 111). Kohus loeb tõendatuks, et selline arve on hagejale saadetud 04.05.2012, kui saadeti hagejale ka nõude loovutamise ja tasaarvestuse avaldus (tl 147-150). Üheski teises kohtule esitatud tõendist ei nähtuks, et hagejale oleks kehtestatud kirjaliku üürilepingu järgne üüritasu või nõutud tagant järele tasumata üüri. Samuti nähtub üürileandja enda kirjalikust teatest, et kui vähendatud üüri kokkulepet rikutakse, siis taastub koheselt 25.08.2009 allüürilepingust poolte vahel kokkulepitud üürimäär. Ka nimetatud dokumendis ei ole sätestatud, et seda nõutakse tagant järele. Kohtu hinnangul on pooled suulise kokkuleppega muutnud üürilepingut üüritasu suuruse osas ning sellisel viisil lepingu muutmine on VÕS § 13 lg 2 tulenevalt kehtiv. Esitatud asjaoludel leiab kohus, et poolte kokkuleppe alusel tuli hagejal tasuda vähendatud üüri ning hageja ei pidanud tagasiulatuvalt kõrgemat üüri tasuma. Sellist tõlgendusviisi kinnitab ka hageja ja üürileandja käitumine lepingu kehtivuse ajal.
11.Järgmisena tuleb kohtul tuvastada, kas hageja rikkus vähendatud üüri tasumise kokkulepet, mille tagajärjel taastus kõrgem üüritasu määr. Kostja väitel ei tasunud hageja üüri nõuetekohaselt alates 01.09.2010 (protokoll tl 175). Kohus sellise kostja väitega ei nõustu, sest kohtule on esitatud arved, millest nähtuvalt puudus hagejal võlgnevus. Samuti ei ole esitatud ühtegi teist tõendit mis kinnitaksid kostja väidet, et aset leidis hagejapoolne üüritasu maksmise kohustuse rikkumine. Kohus loeb tõendatuks tunnistajate ütluste ja hageja avalduse alusel, et septembris 2010.a võeti üüritasu hageja poolt ette makstud deposiidist (tl 146).
12.Puudub vaidlus, et üüritud ruumides toimus uputus (protokoll, tl 175). Samas on vaidlus selle üle, kui kaua ei saanud hageja ruume kasutada. Üürnik ei pea VÕS § 296 lg 1 tulenevalt maksma üüri, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Vaidlustamata asjaoludel välistas uputus täies ulatuses üüritud ruumide kasutamise. Hageja väidab, et ruume ei saanud kasutada alates juulikuu algusest kuni septembri lõpuni (protokoll tl 175). Tunnistaja AB’e ütluste kohaselt olid uputuse tagajärjed nädala-kahe jooksul likvideeritud (tl 176). Samas on tunnistaja AB avaldanud, et arveid hagejale enam ei esitatud ja need esitati uuele firmale. Tunnistaja ED ütluste kohaselt tehti remonti ruumides paar kuud ning septembri lõpus oli ruumides sees uus üürnik Liviko (tl 177). Nende kuude eest üürileandjale üüri ei tasutud ning tunnistaja ED ütluste järgi rääkis ta sellest üürileandja esindajaga, e AB’ega (tl 177). Kuna tunnistaja AB teadis uputusest, siis teadis ta ka asjaolust, et üüritud ruumide kasutamine on täies ulatuses takistatud. Tunnistaja AB’e ütlused üürilepingu kehtivuse, ruumide kasutamise ja tasumise osas pärast uputust on ebatäpsed ja nende alusel ei ole võimalik asjaolude tuvastamine (tl 176). Hinnates eeltoodud tõendeid kogumis leiab kohus, et tõendatud on, et pärast üürilepingu lõppemist ei jäänud hageja üürileandjale võlgu ning seetõttu ei ole kostja tasaarvestus kehtiv.
13.Väär on kostja esindaja seisukoht, et hageja ei ole tasumata üüri nõude suurust vaidlustanud. Hageja on olnud terve menetluse jooksul seisukohal, et tal puuduvad
kohustused üürileandja ees ning üürilepingu poolte vahel ei olnud kokkulepet tasuda tagant järele kõrgemat üüri. Samuti ei tõenda 08.05.2012 Harju Maakohtu määrus kostja väiteid, et hageja on tasaarvestust tunnistanud (tl 127-131). Kostja ajutise halduri aruandes on hageja nõue kajastatud (tl 94).
14.Kostja ei ole hagiavalduses toodud võlgnevuse suurusele ega arvestusele vastu vaielnud. Kuna tasaarvestus ei ole kehtiv, siis kuulub hageja nõue täies ulatuses rahuldamisele. Esitatud asjaoludest tulenevalt võttis kaubanduskeskuse omanik potentsiaalsetelt üürnikelt ettemaksu (nn deposiiti), et kaubanduspinnad välja ehitada. Hageja pidi tasuma 1 000 000 krooni, millest tagatisrahana 200 000 krooni tasuti allüürileandjale ning 800 000 krooni osas sõlmiti omanikuga eraldi laenuleping. Kohus ei ole nende asjaolude pinnalt tuvastanud, et nende lepingute üheaegne sõlmimine ning osaliselt kattuvad asjaolud välistaksid hageja nõude maksmapaneku. Tegemist on siiski kahest erinevast lepingust tekkinud võlasuhetega, millel olid erinevad lepingupooled. Asjaolu, et nimetatud laenuleping ja allüürileping olid sõlmitud ühel ja samal päeval ning kostja arvates on need seotud, ei anna alust hageja nõude rahuldamata jätmiseks.
15.Laenulepingu p 5.1 järgi on pooled kokku leppinud viivisemääras 0.05 % päevas. Kostja ei ole viivisearvestusele vastuväiteid esitanud. Hageja nõue TsMS § 367 järgi kuulub rahuldamisele.
16.Kostja esindaja on 11.01.2013 esitanud protokolli parandamise taotluse (tl 181-182). Kohtu hinnangul kuulub taotlus rahuldamisele TsMS § 53 lg 2 ja 4 alusel, kuna protokollis on ilmselge viga. Hageja ei vaidle kostja taotlusele vastu (tl 186). Protokolli leheküljel 6 on kostja esindaja viimase lausena protokollitud: „Palume hagiavaldus rahuldada“ (protokoll, tl 179). Õigeks tuleb lugeda lause: „Palume hagiavaldus jätta rahuldamata“. Menetluskulud
17.Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses (TsMS § 173 lg 1). TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 tulenevalt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. TsMS § 174 lg 3 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule, käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud juhul vastavalt ringkonnakohtule või Riigikohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.