Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ulvi Loonurm ja Malle Seppik
Otsuse tegemise aeg ja koht
17.12.2012, Tallinn
Tsiviilasja number
2-11-32503
Tsiviilasi
VB hagi KÜ XXX vastu üldkoosoleku otsuste tühistamiseks (tühisuse tuvastamiseks) 1595 eurot
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 29.06.2012 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
VB apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
28.11.2012
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja VB (isikukood XXXXXXXXXX, elukoht XXX) Kostja KÜ XXX (registrikood XXXXXXXX, asukoht XXX), seaduslik esindaja OL
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 29.06.2012 otsus tühistada üldkoosoleku otsuse nr 10 ja menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagi osaliselt rahuldada. Samuti jaotada uuesti menetluskulud. Muus osas jätta Harju Maakohtu otsuse lõppjäreldus muutmata, täiendades otsuse põhjendusi.
2.Otsuse resolutsioon kehtib järgmises sõnastuses: 1) Hagi rahuldada osaliselt; 2) Tunnistada kehtetuks KÜ XXX 12.04.2011 üldkoosoleku otsus nr 10; 3) Ülejäänud osas jätta hagi rahuldamata; 4) Maa- ja apellatsioonikohtus kantud menetluskulud jätta kummagi poole enda kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohus võib asja läbi vaadata ja lahendada ilma kassatsioonikaebust kohtuistungil arutamata, kui ta ei pea istungit vajalikuks. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.12.07.2011 esitas VB hagi Harju Maakohtusse KÜ XXX vastu. Hageja palus tuvastada, et 1) kostja 12.04.2011 üldkoosoleku otsus vahetada katuse kate ja eterniidi asemele paigaldada sileplekk ning tööde teostajaks valida Ruukki AS koos alltöövõtjatega on tühine; 2) Juhul kui kohus leiab, et otsus ei ole tühine tervikuna tühistada otsus osaliselt, see on osas, millega otsustati tööde teostajaks valida alltöövõtjad. Lisaks palus hageja tühistada 3) sama üldkoosoleku otsuse säilitada korterite nr X ja nr XX küttetasude arvestamise erisused ning 4) otsuse, et olemasolevate hagide kulusid ei esitata juhatuse liikmete vastu, kuid kuna ühistu on need kandnud, jaotatakse ühistult väljamõistetud menetluskulud liikmete vahel võrdselt; 5) Juhul kui kohus leiab, et otsus ei ole tühine tervikuna, tühistada otsuse osas, millega otsustati jaotada kohtukulud ühistu liikmete vahel võrdselt.
2.12.04.2011 toimus KÜ XXX üldkoosolek, mille otsusest sai hageja teada 01.05.2011. Hageja ei ole volitanud ennast nimetatud koosolekul esindama OG, seega ei ole hagi aegunud.
3.Korteriühistul puudus õigus otsustada katuse katte vahetamise ning tööde teostaja valimise üle. Üldkoosoleku otsuste vastuvõtmise ajal kehtis elamul eterniitkatusega ehitusprojekt. Juhatuse liige OL oli ainuisikuliselt tellinud uue projekti katuse katte vahetamiseks ning esitanud selle ehitusloa saamiseks Tallinna Linnavalitsusele ja ainuisikuliselt sõlminud lepingu Ruukki AS-ga tööde teostamiseks.
4.Vastavate toimingute tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet tulenevalt korteriomandite seaduse (KOS) § 16 lõikest 1. Korteriühistul on 48 liiget, seega katuse katte vahetamiseks oli vaja kõigi 48 liikme nõusolekut. 12.04.2011 üldkoosolekul hääletas aga katuse katte vahetamise poolt 21 liiget, mis ei moodusta enamust ühistu liikmetest. Dokument, kuhu on andnud allkirja 32 liiget, on koostatud hilisemalt. Seega on otsus
tühine ning puudub alus teha töid maksumusega 800 000 krooni. Ka ei arutanud üldkoosolek alltöövõtjate üle, mistõttu ei saa tööde teostajaks valida alltöövõtjaid.
5.Korterite nr XX ja nr X omanikud lülitasid omavoliliselt üldkoosoleku otsuseta osaliselt oma korterid välja elamu üldküttesüsteemist, millega nad rikkusid seadust. Korterelamu küttesüsteem on kaasomand ja ilma kaasomanike nõusolekuta selline tegevus ei ole lubatud. Seega puudub seaduslik alus nendele küttetasu arvestamise erisuse kehtestamiseks. Otsusega, et korterid nr XX ja nr X maksavad küttekulude eest vähem, kui teised korteriomanikud, võeti sisuliselt vastu otsus, et osa nende korterite küttekuludest peavad kandma teised ühistu liikmed, sealhulgas hageja, ning selline otsus on vastuolus mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 22 lõikega X ja tühine.
6.Hageja ei vastuta korteriühistu kohustuste eest, mistõttu on ebaseaduslik üldkoosoleku otsus, et kohtukulud jäetakse võrdselt kõigi ühistu liikmete kanda. Liikmetele võib panna kohustusi ainult ühistu põhikirjas ettenähtud korras. Vastavalt põhikirjale liikmed ei vastuta ühistu kohustuste täitmise eest kolmandate isikute ees. Korteriühistu on juriidiline isik ja peab kandma oma kohustused ise. Üldkoosolek ei ole teinud otsust, et kohtukulusid ei esitata juhatuse liikmete vastu. Juhatuse liikmed ei käitunud oodatava hoolsusega, mida näitavad ka tsiviilasjade otsused. Kostja vastuväited
7.Kostja hagi ei tunnistanud.
8.Hagi on aegunud. Kostja elukaaslane OG, kes on ühtlasi ka korteriühistu juhatuse liige, viibis 12.04.2011 üldkoosolekul, kus algselt esitas hageja volikirja ning andis selle osas allkirja, kuid hiljem võttis volikirja tagasi ja kirjutas allkirja juurde „ekslikult“. Seega ei ole usutav, et hageja sai 12.04.2011 üldkoosoleku otsustest teada alles 01.05.2011.
9.Plekk-katus on elamule ette nähtud juba 1952. aasta ehitusprojektiga. Kuna elamus toimus tulekahju, siis nõukogude aja lõpus vahetati plekk-katus eterniidi vastu, kuid kuna algset ehitusprojekti ei ole keegi muutnud, siis puudub vajadus kõigi korteriomanike kirjalikuks kokkuleppeks. Tegemist on tavapärase valitsemise piiridega. Samuti on enamus ühistu liikmetest hääletanud plekk-katuse poolt, nimekirja on KÜ XXX esitanud ka Tallinna Linnavalitsusele enne ehitusloa saamist. Lisaks on esmakordselt katuse kattematerjali põhjendused ja otsused vastu võetud juba 19.10.2010 üldkoosolekul.
10.Korteriühistu võttis pakkumisi mitmelt äriühingult, seejuures osad pakkujad (Ruukki AS, Karu Katus AS) on pleki, selle spetsiaaldetailide ja valmis-konstruktsioonide maaletoojad ning konkreetseid paigaldustöid objektil teostavad nende partnerid, alltöövõtjad. Ruukki AS puhul nimetatakse neid Ruukki Ekspressiks. Ruukki AS pakkumistes oli alltöövõtjaks Astrade Grupp OÜ, mis oli arutamisel ka üldkoosolekul ja kirjas pakkumiste koondil, mis jagati eelnevalt ühistu liikmetele tutvumiseks.
11.Ühistu 12.04.2011 üldkoosolek ega juhatus ei ole viimastel aastatel vastu võtnud otsuseid kaasomandipõhise küttesüsteemi vähendamise osas ning korterite nr XX ja nr X küttetasude suuruse osas. Korteriühistu moodustati 1998. aastal. Enne seda haldas elamut AS L, kelle haldamise ajal teostas korteri nr XX omanik küttesüsteemide ümberehituse ja üldisest süsteemist eraldamise tööd ning kellega oli korteri omanikul kokkulepe tasumise erisuse osas. Vastavad dokumendid anti korteriühistule üle asutamisel. Korteri nr X omanik sai loa ja teostas küttesüsteemi ümberehituse 2000. aasta jaanuaris. Seega otsused tasude erinevate suuruste ja küttesüsteemist eraldumise kohta tehti enne, kui hakkas kehtima KOS. 12.04.2011 üldkoosolek jäi seisukohale, et aktsepteerib varasemalt tehtud
otsuseid ning on teadlik korterite nr XX ja nr X omanike ootustest kokkulepete täitmise osas. Samas üldkoosolek ei pidanud silmas, et olukord jääb selliseks lõpmatuseni, vaid et erisused lõpetatakse peale küttesüsteemi renoveerimist. Lisaks vastavalt KÜ XXX põhikirja punktile 6 on ühistu üldkoosolekul õigus võtta vastu majandamiskulude tasumise erisuste otsuseid.
12.Tsiviilasjad nr 2-09-17396 ja nr 2-09-58720 tehti kostja kahjuks ning tsiviilasi nr 2-0947532 lõppes kompromissiga, kus hageja võttis oma süüdistused tagasi. Korteriühistu kanda jäid õiglased kohtukulud, mille kostja on hagejale tasunud. Kostja on juriidiline isik ja peab kandma oma kohustusi ning vastutama kohustuste eest oma varaga. KÜ XXX vara ehk kapital koosneb põhikirja järgi osamaksudest ja sihtkapitalist. Hageja soov veeretada kulud ühistu tolleaegse juhatuse kanda on väiklane ega toetu seadusele. Juhatus tegutses vastavalt üldkoosoleku otsustele kas otseselt või kaudselt. Juhatuse liikmed täitsid oma kohustusi tavaliselt oodatava hoolsusega, tõendades seda üldkoosolekul tegelikult asetleidnud faktide ja 2010. aasta revisjonikomisjoni aruandega. Üldkoosolek otsustas ühelt poolt, et juhatuse liikmed ei kanna vastutust ja teisalt, et vajalik kapital hageja nõude täitmiseks korjatakse sihtotstarbelise maksena kõigi ühistu liikmete käest. Selline otsus tugines põhikirja punktile 3.2, kus on öeldud, et ühistu liikmele saab panna kohustusi üksnes üldkoosoleku otsusega ja vastavuses seadusega. Valdav osa ühistu liikmeid olid just seda meelt, et juhatuse liikmed on käitunud oodatava hoolsusega ja vabanevad seetõttu vastutusest vastavalt MTÜS § 32 lõikele 2. Esimese astme kohtu otsus
13.29.06.2012 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda.
14.Kohus leidis, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. MTÜS § 21 lõike 1 kohaselt üldkoosolek võib vastu võtta otsuseid, kui tema kokku kutsumisel on järgitud kõiki seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. Mittetulundusühingu põhikirjas võib sätestada, kui suure osa ühingu liikmete osavõtul on üldkoosolek otsustusvõimeline ning millises korras kutsutakse uus üldkoosolek kokku sel juhul, kui üldkoosolekul ei osalenud nõutav arv ühingu liikmeid. KÜ XXX põhikiri on vastu võetud 12.12.1997 ühistu asutamiskoosolekul ja on hetkel kehtivate seaduste punktidega vastuolus või ühistule olulised küsimused on selles reguleerimata. 12.04.2011 üldkoosoleku kokkukutsumise seaduspärasuse osas pooltel vaidlus puudus. Seega oli 12.04.2011 üldkoosolek kokku kutsutud kooskõlas MTÜS-s ja KÜ põhikirjas sätestatuga.
15.MTÜS § 22 lõike 1 kohaselt üldkoosoleku otsus on vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. 12.04.2011 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt hageja poolt vaidlustatud otsuste osas on enamus korteriühistu liikmeid hääletanud otsuste vastuvõtmise poolt. Seega on andnud oma nõusoleku otsus sellises redaktsioonis vastu võtta, nagu see on formuleeritud. Väär on hageja väide, et üldkoosolek ei võtnud vastu otsust, et kulusid ei esitata juhatuse liikmete vastu. Valdav osa ühistu liikmeid olid just seda meelt, et juhatuse liikmed on käitunud oodatava hoolsusega ja vabanevad seetõttu vastutusest vastavalt MTÜS § 32 lõikele 2.
16.Kostja esitas 12.04.2011 üldkoosoleku vaidlusaluste otsuste aluseks olevad tõendid: 19.10.2010 üldkoosoleku protokolli, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projekteerimistingimuste taotluse lisadega, RAS Kommunaalprojekt dokumendid korteri nr XX kohta aastast 1977 ja dokumendid korter nr X osas. Nendega on tõendatud korteriühistu poolt arutatud ja vastuvõetud vaidlusaluste otsuste põhjendatus.
17.Põhjendamatu on hageja seisukoht, et KÜ XXX elamu katuse katte vahetamiseks on vaja kõigi 48 liikme nõusolekut, seega korteriomanike kokkulepet tulenevalt KOS § 16 lõikes 1 sätestatust. Põhjendatud on katuse katte töö teostamine KOS § 15 lõigete 3 ja X alusel, mida kostja on eelnevalt tõendanud. Samuti on korteriühistu 48 liikmest 32 ühistu liiget andnud allkirja selle otsuse toetuseks. Apellatsioonkaebus
18.Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks arutamiseks. Menetluskulud jätta vastustaja kanda.
19.Maakohus leidis otsuses, et hagi tuleb rahuldada osaliselt, otsuse resolutsioonis aga on kirjas, et maakohus jätab hagi rahuldamata. Seega kohtuotsuse põhjendav osa ja resolutsioon on vastuolulised.
20.Maakohus jättis kohtuotsuse põhjendavas osas läbi vaatamata hageja nõudepunktid 1 ja 2 ning nõudepunktide 3 ja 4 alternatiivsed nõuded ega põhjendanud, miks hageja nõuded ja alternatiivsed nõuded tuli jätta rahuldamata.
21.Korteriühistu põhikirja p 6 sätestab, et elamu majandamise ja hooldamise kulusid kannavad ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks loetavate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas. Riigikohus leidis lahendis nr 3-2-1-146-10, et KOS § 13 lõike 1 teises lauses sätestatud kokkulepe, millega kaldutakse kõrvale lõikes 1 esimeses lauses sätestatud kulutuste jaotamise põhimõttest, tähendab, et kulude jaotamisega teistsugusel viisil kui võrdeliselt korteriomanikele kuuluvate kaasomandiosade suurustega peavad nõus olema kõik korteriomanikud. Kui puudub korteriomanike kokkulepe selle kohta, tuleb kulutuste jagamisel lähtuda seaduses sätestatud põhimõttest. Hageja leiab, et korteriühistu ei saa ilma korteriomanike kokkuleppeta jagada majandamise kulutusi ebavõrdselt, see tähendab korteritele nr X ja nr XX küttekulusid vähendada ning teistele korteritele, sealhulgas hagejale, suurendada.
22.Maakohus leidis, et tõenditeks, millega on tõendatud korteriühistu poolt arutatud ja vastuvõetud vaidlusaluste otsuste põhjendatus, on korteriühistu 19.10.2010 üldkoosoleku protokoll, Tallinna Linnaplaneerimise Ameti projekteerimistingimuste taotlus lisadega, RAS Kommunaalprojekt dokumendid korteri nr XX kohta aastast 1977 ja korter nr X osas. Maakohus ei uurinud ega analüüsinud teisi tõendeid. Apellant leiab, et need tõendid ei tõenda, et ühistu üldkoosolek oli õigustatud tegema otsuse küttekulude vähendamiseks.
23.Tsiviilasjas kohtukulude kandmine on korteriühistu kohustus. Need kulud ei ole majandamiskulud, sätestatud korteriühistuseaduse (KÜS) §-s 151 ja seega ühistu liige ei ole kohustatud neid maksma. Kohtukulud on kulud, mis on tekitatud korteriühistu organite ebaseaduslike otsustega ja neid kulud on kohustatud tasuma korteriühistu ise oma varast või siis esitama vastava nõude isikutele, kes osalesid ühistu organite töös ja tegid ebaseadusliku otsuse.
24.Vastavalt KÜS § 151 lõikele 1 ja ühistu põhikirja punktile 6 toimub majandamiskulude arvestamine eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta. Põhikirjas ei ole sätestatud teistsugust korda. Vastavalt KÜS-le majandamiskulude arvestamise korda reguleerib ainult KÜS või ühistu põhikiri. Ühistu organitel selline pädevus puudub. Seega isegi kui oletada, et üldkoosolekul oli õigus kohustada ühistu liikmeid tasuma kohtukulusid, ka siis oleks 12.04.2011 üldkoosoleku otsus tühine, kuna otsusega kulud jaotatakse liikmete
vahel võrdselt, aga mitte eluruumi üldpinna ruutmeetrite alusel. Vastavalt KÜS § 151 lõikele 1 korteriühistu üldkoosolekul puudub pädevus majanduskulude arvestamise korra muutmiseks.
25.Tegelikkuses üldkoosolek ei teinud otsust „Olemasolevate hagide kulusid ei esitata juhatuse liikmete vastu“. Selline otsuse sõnastus on fabritseeritud üldkoosoleku juhataja OL ja protokollija DH poolt. Kostja ei ole tõendanud, et selline otsus oli tehtud.
26.Tulenevalt KOS § 16 lõikest 1 elamu katuse rekonstrueerimine, see tähendab ehitamine ja suur ümberkorralduse tegemine, vajab korteriomanike kokkulepet. 12.04.2011 üldkoosoleku otsusega otsustati vahetada katuse kate, mis on ehitamine ja rekonstrueerimine ning suur ümberkorralduse tegemine ja seega ei ole üldkoosoleku pädevuses. Maakohus jättis analüüsimata esitatud tõendid, millised olid hageja väidete aluseks.
27.Maakohus rikkus eelistungi ja kohtuistungi läbiviimise korda ja hageja õigusi. Vahetult enne eelistungi algust hageja sai teada, et on olemas tõendid, mis omavad olulist tähtsust asja lahendamisel. Hageja teatas maakohtule eelistungil, et soovib esitada taotlusi, mida aga maakohus ei lubanud. Maakohus eelistungil otsustas, et jätab tähelepanuta kõik dokumendid, mis ei ole seotud 12.04.2011 üldkoosolekuga ja märgib seda kohtuotsuses. Maakohus kirjutas eelistungi ja kohtuistungi protokollis, et kohus poolte nõusolekul lõpetab eelmenetluse ja eelmenetluse jätkuna jätkab asja sisulist arutamist. See ei vasta aga tegelikkusele. Maakohus ei küsinud pooltelt nõusolekut ja hageja sellist nõusolekut ei andnud. Vastustaja seisukoht
28.Kostja palub jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
29.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära vastustaja esindaja selgitused ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada menetlusõiguse normide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus saab tühistatud osas teha ise uue otsuse, millega rahuldab hagi osaliselt. Samuti tuleb uuesti jaotada menetluskulud. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt.
30.Asjakohane on apellandi etteheide, et maakohtu otsuse resolutsioon ja põhjendava osa punkt 13 on vastuolulised – resolutsiooni kohaselt on hagi jäänud rahuldamata täielikult, põhjendava osa kohaselt aga osaliselt. Sellisena on maakohtu otsus vastuoluline ega vasta TsMS § 436 lõikes 1 sätestatud kohtuotsuse seaduslikkuse ja põhjendatuse nõuetele.
31.Asjakohane on ka apellandi etteheide maakohtule, et olukorras, kus kohus jättis hageja nõuded täielikult rahuldamata, ei sisalda otsus põhjendusi hageja alternatiivsete nõuete rahuldamata jätmise kohta. Lisaks on osaliselt jäänud vastamata hageja väidetele ka esmaste nõuete kohta. Selliselt on rikutud TsMS § 442 lõiget 8, mille kohaselt peab kohus otsuse põhjendavas osas märkima muu hulgas, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega ja analüüsima kõiki esitatud tõendeid ning seda esmase nõude rahuldamata jätmise korral ka teise alternatiivse nõude osas.
32.Hageja vaidlustas 12.04.2011 ühistu üldkoosolekul vastuvõetud 13-st otsusest 3 vastuolu tõttu seaduse ja põhikirjaga. Hageja ei esitanud väiteid koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise kohta. Seega vastav arutlus oli maakohtu poolt üleliigne ja see tuleb jätta otsuse
põhjendustest välja. Ka jättis maakohus käsitlemata aegumise vastuväite, kuid selles osas otsust edasi ei kaevatud. Alljärgnevalt täiendab kolleegium maakohtu lahendit osas, millega jäeti rahuldamata hagi üldkoosoleku otsuste nr 3 ja nr 6 kehtetuks tunnistamiseks. Lisaks leiab kolleegium, et hagi otsuse nr 10 kehtetuks tunnistamiseks kuulub rahuldamisele.
33.Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kehtivuseks ja täitmiseks on vajalik järgmiste tingimuste täitmine: otsustatud küsimuse lahendamine on korteriühistu liikmete pädevuses; küsimuse võis lahendada KÜS-i või KOS-i alusel häälteenamusega; otsus on vastu võetud ettenähtud häälteenamusega; otsus ei ole tehinguna tühine ega ole seda ka KÜS-i või MTÜS alusel kehtetuks tunnistatud.
34.Otsuse nr 3 (katuse katte vahetamine ja töö teostaja otsustamine) osas on hageja seisukohal, et see küsimus tuli lahendada KOS-i alusel kõigi korteriomanike kokkuleppel. Kolleegium hageja seisukohaga ei nõustu. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsevad nad KOS § 8 lõike 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones KÜS-i sätete järgi ning KOS-i rakendatakse niivõrd, kui see ei ole vastuolus KÜS-s sätestatuga. KÜS-s reguleerimata küsimustes rakendatakse KÜS § 1 lõike 2 alusel MTÜS-i sätteid. Eeltoodust tulenevalt tuleb seega esmalt tuvastada, kas otsustamisele kuuluva küsimuse lahendamist reguleerib KÜS.
35.Kolleegium on seisukohal, et katuse katte vahetamist olukorras, kus tegemist ei ole torendusliku kuluga, reguleerib KÜS ning seejuures ei oma tähendust ehitusseaduses (EhS) mõistele „ehitus“ antud tähendus. KÜS § 2 lõike 1 kohaselt on korteriühistu loomise eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja ühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Ühiseks majandamiseks tehtud kulutuste eest tasumiseks kogutakse ühistu liikmetelt KÜS § 151 ja ühistu põhikirja alusel majandamistasu. Sama sätte kohaselt loetakse vajalikeks kuludeks, mille eest ühistu liikmed tasuvad, muu hulgas kulusid eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hooldamiseks ja remondiks, kusjuures eluruumi remondiks loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras (ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist). Samuti võib remondi käigus tõsta elamu heakorrataset.
36.Puudub vaidlus, et elamu katus kuulub korteriomanike kaasomandisse sarnaselt näiteks ühises kasutuses olevate elamu torustikega. Riigikohus on korduvalt leidnud, et ühistu liikmete ühiseks huviks võib olla ka elamu küttesüsteemi korrasolek. Lahendis nr 3-2-1116-11 asus Riigikohus tulenevalt KÜS §-st 151 ja § 13 lõikest 4 ning tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 punktidest 1 ja 2 seisukohale, et häälteenamusega saab lisaks vajalike kulutuste tegemisele otsustada elamule ka kasulike kulutuste tegemist. Kasulikeks on TsÜS § 63 punkti 2 mõtte kohaselt kulutused, mille tagajärjel muutub ese paremaks, tema funktsionaalsus või väärtus suureneb.
37.Hageja ei ole vaidlustanud katuse katte vahetamise vajalikkust, kuid leiab sisuliselt, et silepleki valimine uueks kattematerjaliks on torenduslik ning et valida oleks tulnud eterniit. Kolleegium on seisukohal, et maakohtus kogutud tõendite kogumi põhjal on tõendatud, et vaidlustatud otsusega otsustasid ühistu liikmed teha elamule kasuliku kulutuse. 12.04.2011 koosoleku protokollist (t I kd lk 18-19) nähtub, et koosolekul puudus vaidlus selle üle, kas vahetamist üldse vaja on, kuid 30-st liikmest pooldas eterniiti vaid 7, plekki aga 23, neist Ruukki AS-i pakkumist 21. Samuti nähtub protokollist juhatuse
selgitus, et elamu projektijärgseks katusekatteks oligi plekk, mis aga peale 1985. aasta tulekahjut asendati eterniidiga. Kohtumenetluses esitas kostja väljavõtte projekti seletuskirjast (samas lk 72-73, 77), mille kohaselt oli elamule ette nähtud metallist katusekate. Hageja seda ümberlükkavat tõendit ei esitanud. Lisaks esitas kostja Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti kirja 26.03.2009 (samas lk 74), mille kohaselt on elamu näol tegemist esindusliku stalinistliku klassitsismi stiilis hoonega, milline paikneb Tallinna vanalinna muinsuskaitseala kaitsevööndis ning amet soovitas katuse katte vahetamisel asendada eterniitkatus sileplekk-katusega. 24.01.2011 projekteerimistingimuste taotluse (samas lk 157) kohaselt soovis ühistu taastada algupärase plekk-katuse ja vihmaveesüsteemid, millised olid hävinud tulekahju käigus. 11.02.2011 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud projekteerimistingimused (samas lk 75) lubasid katuse katteks kasutada klassikalist valtsplekki või analoogi.
38.Kolleegium ei näe alust ka hageja alternatiivse nõude rahuldamiseks seonduvalt otsusega nr 3. Kui korteriühistu pädevusse kuulus otsustada konkreetsel juhul katuse katte vahetamine, siis sai ühistu üldkoosolek otsustada ka, millise tootja materjali kasutama hakatakse. Tegemist on kulutuse tegemise otsuse ühe osaga. Koosoleku protokollist nähtub, et ühistu liikmetele tutvustati saabunud pakkumisi (vastav koond t I kd lk 50-51) ning toimus sellekohane arutelu. Protokollist ei nähtu, et oleks valitud konkreetne töövõtja, vaid valiti tootja, kelle plekki kasutatakse (AS Ruukki) ja kelle koostööpartnerid töö teostavad.
39.MTÜS § 22 lõike 1 kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud ühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat häälteenamuse nõuet. KÜ XXX põhikirja punkti 5.3 kolmanda lause kohaselt on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt anti üle poole koosolekul esindatud häältest, välja arvatud otsused põhikirja muutmise, täiendamise ja uue põhikirja vastuvõtmise ning ühistu ühinemise, jagunemise ja lõpetamise kohta, mis loetakse vastu võetuks juhul, kui poolt anti 2/3 koosolekul esindatud häältest. Otsuse nr 3 poolt hääletas vastavalt protokollile 30-st 21. Seega oli otsus vastu võetud nõutud häälteenamusega.
40.Koosoleku protokolli punktist 6 nähtub, et arutusel oli korteritele nr XX ja nr X kehtivate küttetasude arvestamise erisuste lõpetamine ja võeti vastu otsus säilitada olemasolevad erisused kuni küttesüsteemi renoveerimiseni (t I kd lk 20-21). Hagiavalduses oli hageja seisukohal, et sellega üldkoosolek otsustas, et nimetatud korterid maksavad vastavalt 36% ja 62% vähem, kui nad peaksid maksma tulenevalt korteri pinna ruutmeetritest.
41.Otsuse sellist sisu maakohtus kogutud tõendid ei kinnita. Nimelt on esitatud dokumentaalsed tõendid aprillist/maist 1997 ning jaanuarist/märtsist 2000 (t I kd lk 189191, 193-197) selle kohta, et korteri nr XX osas on ühistu talunud arvestuse erisusi alates ühistu loomisest ja korteri nr X osas alates aastast 2000. Nimetatud tõenditega on ümber lükatud ka hageja arusaam, et vastavate omanike poolt oli tegemist omavolilise küttesüsteemi ümber ehitamisega. Vaidlustatud otsusest nähtub, et ühistu liikmed otsustasid hea usu põhimõttest tulenevalt taluda kujunenud olukorda veel kuni elamu küttesüsteemi renoveerimiseni. Seega ei otsustatud 12.04.2011 erisusi kehtestada, vaid otsustati aastaid kehtivaid erisusi veel mitte lõpetada. Selline otsustus on kolleegiumi arvates mõistlik ka seetõttu, et kui korterite nr XX ja nr X omanikud peavad hakkama kütte eest maksma samadel alustel teiste korteriomanikega, peab olema neile tagatud ka samasuguse teenuse saamine kui teistele omanikele. Nähtuvalt esitatud tõenditest on nad praegu osaliselt elamu ühisest küttesüsteemist väljas. Hea usu põhimõttega on kooskõlas, kui tasu maksmise aluste muutumisega samaaegselt lülitatakse nad ka ühtsesse
küttesüsteemi, mis aga ilmselt enne küttesüsteemi renoveerimist majanduslikult mõistlik ei oleks (vähemalt saab nii järeldada koosolekul toimunud arutelust). Vaidlustatud otsuse poolt hääletas 30-st kohalolijast 17. Seega oli otsus vastu võetud põhikirjas ettenähtud häälteenamusega.
42.Küll aga ei saa kolleegium nõustuda maakohtuga selles, et ka vaidlustatud otsus nr 10 on kehtiv. Koosoleku protokollist nähtub, et otsuse poolt hääletas 30-st kohalolnust 15 (t I kd lk 24), seega pooled. Ühistu põhikiri (vaata kolleegiumi põhjendus eelpool punktis 39) näeb aga ette, et poolt peab hääletama üle poole (seega 50%+1 osalenud häältest). Seega ei saanud üldkoosolek lugeda otsust nr 10 vastuvõetuks ja tegemist on vastuolu tõttu põhikirjaga kehtetu otsusega MTÜS § 24 lõike 1 alusel. Eeltoodust tulenevalt ei analüüsi kolleegium vastuvõetud otsuse sisulist vastavust ühistu põhikirjale ja KÜS-i sätetele, sest käesoleva vaidluse lõpplahendile need asjaolud tähtsust ei oma.
43.Apellatsioonkaebuses esile toodud võimalikud menetluslikud rikkumised 08.05.2012 kohtuistungi läbiviimisel ei oma apellatsioonikohtu arvates sellist iseloomu, et oleksid toonud kaasa apellandi menetlusõiguste olulise rikkumise ja seetõttu kohtulahendi tühistamise. Apellant oleks saanud täiendavaid tõendeid esitada koos apellatsioonkaebusega ja vastavalt TsMS § 652 lõike 1 punktile 2 ning lõike 3 punktile 2 taotleda nende vastuvõtmist ja hindamist ringkonnakohtus. Apellant seda õigust ei kasutanud. Vastavalt TsMS § 4 lõikele 2 otsustavad hagimenetluses pooled, milliseid taotlusi nad esitavad. Kohtuistungi protokolli on maakohus parandanud (t II kd lk 112113). Samuti on põhjendatud, miks hageja taotlus parandamiseks rahuldamisele ei kuulunud. Kohtuistungi protokolli kohustuslik sisu on sätestatud TsMS §-s 50. Hageja ja tema esindaja said kohtuistungil sõna. Lisaks said pooled õiguse esitada peale istungit kirjalikud kohtukõne teesid (hageja teesid t II kd lk 99-108). Hageja nõuete sõnastuse seisukohalt kohtuistungi protokoll tähendust ei oma, sest nõuded peavad selgelt nähtuma hagiavaldusest (TsMS § 363 lõige 1 punkt 1).
44.Hagi ja apellatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu jäävad nii maakohtus kui apellatsioonimenetluses kantud kulud TsMS § 163 lõike 1 alusel vastava poole enda kanda.
Ulvi Loonurm
Malle Seppik
Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.