Võlaõigus › Võõrandamislepingud

XXX kolmandasse jakku kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks.

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Asjaolud ja hageja nõue 30.10.2009 sõlmisid AK ja AD kinnistu müügilepingu, millega hageja müüs kostjale XXX külas asuva hoonestatud kinnistu (registriosa XXX) hinnaga 950 000 krooni (60 716,07 eurot). Kostja kohustus müügilepingu järgi tasuma müügisumma hageja kontole enne asjaõiguslepingu sõlmimist või hoiustama müügisumma notari kontol hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. Lepingus oli kokku lepitud, et asjaõiguslepingu lepingueseme üleandmiseks sõlmivad pooled 30.10.2011 eeldusel, et kostja on täitnud müügisumma tasumise kohustuse. 10.11.2009 kanti müügilepingu punkt 4.4. alusel kinnistusraamatusse kostja kasuks kinnistu omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks eelmärge. Määratud ajaks 30.11.2011 kostja müügisummat hageja arveldusarvele ega notar kontole üle ei kandnud ning notari juurde ei ilmunud. Hageja tegi kostjale ettepaneku tasuda summa ja ilmuda notari juurde 20.02.2012, kuid ka sel korral kostja müügisummat ei tasunud ning notari juurde asjaõiguslepingut sõlmima ei ilmunud. Kuna kostja keeldus asjaõiguslepingu sõlmimisest, esitas hageja 20.03.2012 kostjale avalduse müügilepingust taganemiseks ning nõudis kostjalt müügilepingu punkt 5.4. alusel 6 391,16 euro suuruse leppetrahvi tasumist ning kostja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks notariaalselt tõestatud nõusoleku andmist. Kostja ei ole tänaseni hagejale leppetrahvi tasunud ega andnud nõusolekut kinnistusraamatusse kostja kasuks seatud eelmärke kustutamiseks, mistõttu oli hageja sunnitud pöörduma kohtusse. Hageja palub kostjalt välja mõista leppetrahv summas 6 391,16 eurot ning viivis alates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohtuotsuse täitmiseni viivisemääraga 0,022 % tasumata põhinõudelt päevas. Samuti palub hageja kohustada kostjat andma nõusolek tema kasuks kinnistusraamatusse kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagava eelmärke kustutamiseks. Kostja arvamus Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et 30.10.2009 sõlmiti ostu-müügi eelleping. Samal ajal sõlmiti ka poolte vahel rendileping. Rendilepingu ning ostu-müügi eellepingu sõlmimisele eelnevalt andis hageja lisaks renditavale hoonele ka kõrvalhoone ostuõigusele suulise garantii. Kostja soov oli osta ka teine naaber kinnistu, mille dokumentide vormistamise lubas hageja lõpule viia. Hageja probleemi aga ei lahendanud. 15.08.2010 rebis torm laudalt pool katust. Hagejat informeeriti toimunust suuliselt ja kirjalikult. Katuse kahjustuse likvideerimine oli kinnisvara omaniku ehk hageja otsene kohustus, kuid hageja ühtegi remonditööd ei teinud. Vaatamata ka hoone väärtuse olulisele langemisele, hageja rendihinda

ei vähendanud. Kahe aasta jooksul on kinnisvara seisukord halvenenud, hooned lagunevad ja mädanevad ning seda mitte kostja süü tõttu. Kevadise lumesulaga jooksis katus läbi, millest koheselt informeeriti hagejat. Hageja sellele ei reageerinud ning katus on tänaseni parandamata. Kostja leiab, et kinnisvara ostust keeldumise põhjus on tingitud hagejapoolsest lepingu rikkumisest, kokkuleppest mitte kinnipidamisest ning kohustuste mittetäitmisest, so kõrvalhoone müügist keeldumine, rendiperioodil toimunud tormikahjustuste parandustöödest keeldumine ja kinnisvara korrashoiu kohustuse mittetäitmine. Kohtu põhjendused Kohus, võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. Ebaõige on kostja väide, et tegemist oli eellepinguga. 30.10.2009 sõlmisid pooled võlaõigusliku müügilepingu, milles oli kokku lepitud müügihind, lepingu eseme otsese valduse üleminek ja asjaõiguslepingu sõlmimise aeg (t. lk 11-18). Lepingu tekst on notari poolt tõlgitud, mistõttu selle sisu pidi olema kostjale arusaadav. Müügilepingu punkt 2.1. järgi oli müügihinnaks 950 000 krooni ning see tuli lepingu kohaselt tasuda enne asjaõiguslepingu sõlmimist kas hageja kontole või hoiustada asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise hetkeks. Asjaõiguslepingu sõlmimise aeg oli kokku lepitud lepingu punktis 4.1. Ekslikult on märgitud lepingus asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks 30.01.2009, tegelikult oli kokku lepitud 30.10.2011 ning selle üle pooltel vaidlus puudub. Kokkulepitud ajaks 30.01.2011 kostja müügihinda ei tasunud ning hageja teavitas kostjat teistkordselt asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juures aja broneerimisest 20.02.2012. Kostja teatele ei reageerinud, müügihinda ei tasunud ega ilmunud notari juurde. Tuginedes lepingu punktile 5.1. esitas hageja kostjale 20.03.2012 lepingust taganemise avalduse, mille kostja on kätte saanud 26.03.2012. Lepingust taganemise avalduses nõudis hageja kostjalt leppetrahvi 6 391,16 euro tasumist ühe nädala jooksul arvates taganemisavalduse jõustumisest ning nimetatud kohustusega täitmisega viivitamisel tasuma hagejale viivist. Hageja taganemisavaldus jõustus kahe nädala möödumisel selle kättesaamisest kostja poolt. VÕS § 158 lg 1 sätestab, et leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Vaidlus puudub selles, et kostja oli jätnud müügihinna tasumata ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks notari juurde kahel korral ilmumata, millest tulenevalt jäi asjaõigusleping poolte vahel sõlmimata. Kuna kostja oma lepingulisi kohustusi ei täitnud, oli hagejal õigus lepingu punkt 5.1. alusel lepingust taganeda. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, et lepingust taganemine oli tingitud hageja endapoolsest lepingu rikkumisest. Hageja väidetav kohustus korraldada nn kõrvalhoone müük kostjale, ei ole sõltuvuses XXX külas asuva hagejale kuuluva kinnistu asjaõiguslepingu sõlmimisega. 30.10.2009 sõlmitud müügileping sellist tingimust ei kajasta. Pooled olid müügilepingu punktis 3.1. kokku leppinud, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle hiljemalt 30.10.2009 ning punktis 3.3., et lepingu eseme juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko läheb ostjale üle otsese valduse üleandmisel.

VÕS § 214 lg 1 kohaselt peab ostja ostuhinna tasuma ka siis, kui ostetud asi on juhuslikult hävinenud või kahjustunud pärast asja juhusliku hävimise ja kahjustamise riisiko üleminekut temale. Seega tormi- ja lume sulamisel tekkinud kahjustused ei välistanud kostja lepingulist kohustust tasuda müügihind. Kohus leiab, et hageja leppetrahvi nõue kuulub rahuldamisele summas 6 391,16 eurot. VÕS § 101 lg 6 järgi võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral viivist. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Müügilepingu punktis 5.4. on pooled ette näinud leppetrahvi tasumisega viivitamisel 0,022% päevas iga viivitatud päeva eest. Hageja on arvestanud viivist 28 päeva perioodi 16.04.- 13.05.2012 eest 39,37 eurot. Tuginedes TsMS § 367 arvestab kohus viiviseid kuni kohtuotsuse tegemiseni ning sealt edasi protsendina kuni põhinõude täitmiseni. Alates 14.05.-16.10.2012 moodustavad viivised põhinõudelt 219.34 eurot. (6 391,16 x 0,022 % x 156 päeva). Kokku moodustab viivis kohtuotsuse tegemise aja seisuga 258,71 eurot. AÕS § 63 lg 8 kohaselt on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Vastavalt VÕS § 188 lg 2 vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Kuna kostja omandiõiguse üleandmise nõue, mille tagamiseks tehti kinnistusraamatusse eelmärge, on lõppenud, on hagejal koormatud kinnistu omanikuna õigus AÕS § 63 lg 8 alusel nõuda kostjalt eelmärke kustutamist ning kostja on kohustatud andma nõusoleku eelmärke kustutamiseks. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Koidula Laurisaar kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.