Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

avalduse esialgsel esitamisel maakohtule, arvestades kaebuse ulatust ja seda, kas kaebus esitatakse elektrooniliselt veebilehe www.e-toimik.ee kaudu.

HAGIAVALDUS JA SELLE PÕHJENDUSED

KÜ Tuuslari 14 esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Gelena Grupp vastu 2 360.66 euro (36 936,24 krooni) nõudes ja menetluskulu 62.37 euro (975.92 krooni) hüvitamiseks. 23.09.2010 tegi kohus makseettepaneku, mis on võlgnikule kätte toimetatud 28.09.2010. 14.10.2010 esitas võlgniku esindaja G. K. makseettepanekule vastuväite. Pärnu Maakohtu 17.12.2010.a kohtumäärusega anti maksekäsu kiirmenetluses olev nõue üle hagimenetlusse. Pärnu Maakohtu 22.12.2010 kohtumäärusega edastati tsiviilasi kohtualluvuse Viru Maakohtu Jõhvi kohtumajale (saabus kohtusse 10.02.2011). Viru Maakohtu 14.02.2011 määrusega jäeti avaldus käiguta, avalduse esitajale anti tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks, so nõude esitamiseks ja põhjendamiseks hagiavaldusele ettenähtud vormis, lisades hagiavaldusele dokumentaalsed tõendid vastavalt menetlusosaliste arvule ning täiendava riigilõivu summas 416,96 eurot (6 524.08 krooni) tasumiseks ja maksekorralduse esitamiseks. Hageja kõrvaldas puudused 02.03.2011, esitades Viru Maakohtule hagi OÜ Gelena Grupp vastu 2 360,66 euro võlgnevuse nõudes. Hagiavalduse kohaselt on kostja mitteeluruumi M1, asukohaga xxx, omanik. Kostja on jätnud tasumata kommunaalteenuste eest hageja poolt esitatud arvete alusel, sellest tulenevalt on kostjal tekkinud võlgnevus hageja ees kogusummas 2 360,66 eurot, sh põhivõlgnevus summas 2 079,10 eurot ja viivised 281,56 eurot, ajavahemiku 01.01.2008 kuni 31.12.2008 eest. Hageja palus kostjalt välja mõista võlgnevus 2 360,66 eurot ja menetluskulud kogusummas 599,33 eurot. Hageja palus määrata täiendava riigilõivu summas 416,96 eurot tasumisele osamaksetena kohtu poolt määratud tähtaja jooksul (k. 1, tl. 33-57). Viru Maakohtu 15.03.2011 määrusega anti KÜ-le Tuuslari 14 tsiviilasjas nr 2-10-41750 riigipoolne menetlusabi, lubades tal tasuda haginõudelt riigilõivu summas 416,96 eurot osade kaupa, 3 kuu jooksul iga kuu 25. kuupäevaks summas 138,99 eurot kuus, alates 25.03.2011.a kuni 25.05.2011.a. (k. 1, tl. 58-60). Hageja esindaja tasus esimese osamakse 16.03.2011 (k. 1, tl. 64).

ASJA KÄIK

2011. a. KOHTUISTUNGID 09. juuni 2011 kohtuistungil jäi hageja seaduslik esindaja J. Kore hagis esitatud nõude juurde. Esindaja märkis, et on nõus kompromissi sõlmimisega, kuid see vajab täiendavat aega. Kostja esindaja palus samuti täiendavat aega, et hagejaga asja arutada ja sõlmida pooltevaheline kompromiss (k. 1 tl. 92).

KOSTJA SELGITUSED

ruumide soetamise hetkel teadlik võlgade olemasolust korteriühistu ees ning talle ei ole lepingu järgi üle läinud võlgade kustutamise kohustust. Sellegipoolest sai kostja 2008.a. jaanuari alguses hagejalt arve, milles oli kõigele lisaks ära toodud võlgnevus korteriühistu ees summas 36 493,95 krooni. See on võlg, mis tekkis endisel omanikul ning mille hageja soovis kostjalt välja mõista. Kostja antud asjaoluga ei nõustu, kuna see ei ole tema võlgnevus ning kostja ei ole endale võtnud võlgnevuse kustutamise kohustust, seega tuleb hagejal esitada pretensioonid OÜ Rest Agent vastu. Kostja ei nõustunud ka asjaoludega, et ta peab tegema eraldisi remondifondi ja maksma hageja kulusid kojamehe teenuste eest, sest need kulud ei puuduta kostjat, kostja on oma vara kindlustanud ning kostja koristab ise oma territooriumi kaupluse ümber. Seega leiab kostja, et hageja poolt esitatud nõuded on ebamääraselt suured ning neid tuleb vähendada. (k. 1, tl. 132-150).

HAGEJA ARVAMUS

KOSTJA SEISUKOHT

esitanud. Eelmisele hageja esindajale Paul Paasile on esitatud kõik dokumentaalsed tõendid. Kinnitused ja arvete tasumised OÜ Gelena Grupp poolt on KÜ-le Tuuslari 14 esitatud. Kostja poolt on tehtud kõik, et sõlmida kompromiss ja et jõuda reaalse summani, mida oleks võimalik korteriühistule maksta. Hageja ignoreeris kostja katseid. Sellepärast palub esindaja jätta hagiavaldus rahuldamata. Samuti ei räägi hageja 2008. aasta kohta õigust, et OÜ Gelena Grupp ei ole korteriühistule ühtegi senti maksnud. Paul Paas, kes oli enne hageja esindaja, talle on kõik need väljavõtted esitatud. Öelda, et kostja ei ole ühtegi senti maksnud, see on vale. Arved olid jaanuarist 2008. Peale mitme arve tasumist esindaja ei kinnita, et kõik arved on tasutud. Kõik on materjalide hulgas ja Paul Paasile esitatud. Hageja lepinguline esindaja S. G. leiab, et asja tuleb arutada sisuliselt. Hageja arvab, et kostja on võtnud seisukoha, et ajaliselt asja venitada, see toimus ka ühes teises tsiviilasjas nr 2-085985, kus viidati esindaja haigusele. 14.05.2012 Viru maakohus tegi otsuse ja nõudis kostjalt välja võlgnevuse 2005 aastast kuni 01.01.2008 aastani. Antud asjas on esitatud kõik dokumentaalsed tõendid. Viimase tähtaja määras kohus 13.12.2011 kohtuistungil ja selleks oli 06.01.2012. Esindaja leiab, et need dokumendid, mis on esitatud kostja poolt pärast seda tähtaega, tuleb jätta tähelepanuta. Kui nõustuda kostja iga taotlusega, siis jääb asi venima ja läbi vaatamata mitme aasta jooksul. Esindaja ei näe põhjust asja mitte arutada. Esindaja teatab, et see, mida kostja ütles, on paljasõnaline. Toimiku materjalides on 13.12.2011 protokoll, kus on kirjas, et kohus kohustab kostjat esitama arvestuse, kui palju ta maksma tegelikult kohustub ning ostu-müügilepingu koopia hiljemalt 06.01.2012. Mingeid kohustusi ei ole kohus hagejale pannud. Kompromissi osas hageja leiab, et kompromissi ei ole võimalik sõlmida, kuna kostja ei täida oma kohustusi, ta ei ole kordagi tasunud kommunaalteenuste eest kogu selle aja vältel. Hagejal on esitatud uus hagi kohtusse 2009 aasta kohta (k. 1, tl. 174175).

Hageja seadusliku esindaja J. K. ütluste kohaselt on olemas ka vee üldmõõtur ning üldmõõturi järgi on pidevalt vee ülekulu. Vastavalt üldmõõturile jagatakse vee kulu inimeste arvule nagu igal pool. Hr. K. ei esita ühegi mõõdiku andmeid. Kaks aastat ei ole hageja saanud ise näitusid võtta, kuna kostja läks talle kätega kallale. Kuid 2008. aastal käis hageja ise seal. Vee ülekulu on kirjalikult ka kirjas, kostja ei ole ühtegi asja nõudnud. Vee kohta on olemas protokoll, et vähem kui 2,5 kuupmeetrit inimese kohta ei saa kulutada. Hageja lepinguline esindaja S. G. teatas, et võlgnevus summas 32 530 krooni kujunes 2008. aasta jooksul, hagejale kuulub 227 ruutmeetrit. Kostja ei ole kunagi seaduslikus korras ühtegi korteriühistu otsust vaidlustanud ja kõrgemaks organiks on juhatuse liikmed. Hageja on kirjaliku menetlusega nõus ja soovib esitada veel täiendavaid tõendeid (k. 1, tl. 188-195).

ASJA EDASINE KÄIK

21.09.2012 esitas kostja esindaja kohtule taotluse 13.09.2012 kohtuistungi protokolli parandamiseks (k. 1, tl. 198-199).

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Tsiviilasjas ei ole vaidlust selle üle , et hageja on ostnud osaühingult REST AGENT 18.oktoobril 2007.aastal Viru Maakohtu Kinnistusosakonna Kohtla-Järve kinnistusjaoskonnas kinnistusregistrisse kantud korteriomandi , registriosa number 1166407, mille asukoht on Kohtla-Järve linnas Järve linnaosas Tuuslari 14. Kohtutoimiku I köitesse lehed 135 -147 lisatud hüpoteegiga koormatud korteriomandi müügileping, korteriomandit koormava hüpoteegiga tagatud nõuete muutmise leping, asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus. Vaidlus on sellest lepingust tulenevate kostja kohustuste üle. Eelnimetatud lepingu on tõestanud Jõhvi notar Tiit Juse ,kes kui notariaalakti tõestaja on andnud lepingu pooltele selgitusi. Notariaalakti selgituste osas punkt10.17 on notar selgitanud, et kui elamus, milles asub korteriomandi reaalosaks olev korter, on moodustatud korteriühistu, kohustub ostja täitma korteriühistu otsuseid, mis on vastu võetud korteriomandi mõtteliste osade majandamise reguleerimiseks enne käesoleva lepingu sõlmimist. Notariaalakti selgituste osas punkt 10.18 on kirjas , et korteriühistuseaduse§5ja§5 ́ tulenevalt, korteriühistu olemasolul loetakse korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev ja korteriomandi võõrandamisel korteriomandi võõrandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused lähevad korteriomandi omandajale üle korteriomandi ülemineku hetkest.

Notariaalakti selgituste osas p.10.20 on kirjas , et vastavalt korteriühistuseaduse § 7 lg 3 on korteriomandi omandaja kohustatud tasuma korteriühistul korteriomandi võõrandaja poolt tasumata jäänud majandamiskulude ja muude maksete eest. Hageja palub kostjalt välja mõista kulud ,mis tekkisid ajal ,mil kostja oli juba korteriomanik ning seega tuginedes korteriomandi seaduse (KOS) § 13 lg 1 kohaselt pidi ta kandma korteriomandi majandamise kulusid ja tasuma võrdeliselt makse temale kuuluva korteri mõttelise osa suurusega. Lisaks majandamiskuludele pidi eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu (KÜS § 15 ́lg 1) Hageja on esitanud kohtule ( tl 40-51) igakuised 2008.aasta KÜ Tuuslari 14 korterile nr 25 arvestatud majandamise kulude arved ,kokku 12 tk. ,mille ta on saatnud kostjale ja mille tasumist ta kostjalt on nõudnud. Arvete summa on kokku on 34915,71 krooni .Sellest arvas hageja maha 2384,90 krooni, mille kostja on hagejale korteri majandamise kulude eest tasunud. Kostja põhivõla summa ongi sellest tulenevalt 32530,81 krooni ehk 2079,10 eurot . Põhivõlalt on arvestatud viivis summas 281,56 eurot (4405,43 krooni). Igal kostjale esitatud arvel seisneb võlgnevus eelmiste tasumata arvete eest ning see kasvab igakuiselt maksmata võlasumma suuruses. Käesolevas hagis ei ole kostjalt võlgnevust, mis tekkis enne 01.01.2008, nõutud. Hageja nõuab ainult arvete tasumist perioodi eest 01.01.2008 kuni 31. 12. 2008, kuna eelneva perioodi võlg on kostjalt juba osaliselt välja mõistetud ning 2009 aastal tekkinud võlgnevuse osas on hagi Viru Maakohtusse kostjalt väljamõistmiseks 28.märtsil 2012 iseseisva hagina esitatud. Eelnenud perioodi võla väljamõistmise kohta on Viru Maakohus teinud 14.mail 2012 kohtuotsuse nr 2-08-5985 , see on kostja poolt vaidlustatud ning on käesoleva otsuse tegemise ajal Tartu Ringkonnakohtu menetluses .Hagis kostja 2009.aasta võlgnevuse nõude kohta Viru Maakohus veel otsust käesoleva otsuse tegemise ajaks teinud ei ole. Kohtule on esitatud KÜ Tuuslari 14 põhikiri (tl 122-129),milles on kirjas korteriühistu liikmete õigused, kohustused ja varaline vastutus, samuti ühistu liikme korteri majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Tuginedes KÜ Tuuslari 14 põhikirja punktile 89 on ühistu liikmete korteri mõtteliste osade majandamine kõigi ühistu liikmete ühine kohustus ning punktile 90 kannavad majandamise kulusid ühistu liikmed proportsionaalselt võrreldes nende omandiks oleva korteri üldpinna suurusega ja elamu üldpinnaga. majandamise kulud tasutakse igas kvartalis. Tuginedes KÜ Tuuslari 14 põhikirja punktile 31 on ühistu liige kohustatud täitma põhikirjast tulenevaid kohustusi ja nõudeid ning ühistu juhtimis-ja kontrollorganite otsuseid. Seega on kostja kohustused kirjas nii korteriühistuseaduse vastavates sätetes kui korteriühistu põhikirjas ning neid on kostjale selgitanud korteriomandi ostmisel ka notar. Kostjale esitatud arved(tl 40-51) on teenuste nimetuste viisi lahti kirjutatud, kohtule on esitatud korteriühistu üldkoosolekute protokollide väljavõtted (tl 52-56) selle kohta, kuidas kujunesid teenuste hinnad ning millises suuruses nad igale kinnistu osa omanikule maksmiseks kohustuslikud on. Kostjal ei ole olnud võimalus vaidlustada korteriühistu koosolekute otsuseid, kuna tema ei olnud nende vastuvõtmise ajal veel korteriomanik ,kuid korteriomanikuks saades omandas ta teiste korteriomanikega võrdsed või ainult temale kuuluva mitteeluruumi omaniku kohustused ,mida selgitas temale korteri ostmisel ka notar. Kohtule ja kostjale esitatud 12-l arvel olevate summade liitmisel ning kostja poolt makstud osa arvete koondsummast lahutamisel saame haginõudeks summa ,mida hageja nõuab ja mis eeltoodule tuginedes on põhjendatud. Kohus ei leia aga , et viiviste summa oleks kostjale ja kohtule arusaadavalt lahti kirjutatud. Hageja on küll selgitanud, et käesolevas hagis ta ei taotle kõikidel arvetel kirjas olevate võlasummade väljanõudmist , vaid piirdub ainult aastaga 2008 , viiviste osas aga hageja selgitus puudub. Kuni juulini 2008 esitatud arvetel on näha , et viiviseid ei ole arvestatud. Alates augustikuu 2008 arvest kuni detsembrikuu 2008 arveni kaasa arvatud on arvele märgitud kasvav viivis 368,77 krooni kuni 1102,45 krooni. Hageja nõue on aga saada kostjalt viiviseid 281,56 eurot. Kohus leiab , et viivisesumma põhjenduseks ei piisa hageja

märkusest, et viivist tuleb arvestada seaduse järgi 0,07 % tasumata summalt. Selleks tuleb esitada kostjale ja kohtule ka viivise arvestamise arvestus. Arvestus, mis on kohtule esitatud arvetel, on ebaselge ning selle lõppsumma on mitte 281,56 eurot , vaid 1102,45 krooni , st. eurovääringus 70,46 eurot . Kui sellele peaks lisanduma viivis kuni hagi kohtusse esitamiseni, siis sellist arvestust kohtule esitatud ei ole. Arvestus, millele hageja nõue tugineb, peaks olema esitatud TsMS § 230 lg 1-le tuginedes hagejal endal. TsMS § 230 lg 1 kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited ....“. Kohtul puudub kontrolli võimalus, kuidas hageja poolt esitatud viivisesumma kujunes. Seevastu võlgnevuse kujunemisel oli kontrolli võimalus olemas liites kõik arvetel olevad ja põhjendatud nõuded. Kostja on leidnud, et tema ei pea korteriühistule tasuma raha remondifondi ning tema ei pea kasutama majahoidja teenust. Kohus leiab , et kostja vastavate teenuste kasutamise eest tasu maksmisest vabastamine võinuks olla otsustatud mõnel korteriühistu üldkoosolekul ,millist otsust oleks saanud huvitatud isikud vaidlustada. Kohus ei saa vabastada kostjat korteriühistu poolt või kaudu temale osutatud teenuse eest tasumisest. Kostja leiab , et hageja esindaja Jaan Kore ei ole pädev korteriühistut esindama. Kohtule on esitatud KÜ Tuuslari 14 18.mai 2012 üldkoosoleku protokoll ,mille kohaselt Jaan Kore on korteriühistu juhatuse liige ning üldkasutamist võimaldav Registriosakonna andmebaas ei anna teistsuguseid andmeid. Ülaltoodud põhjustel tuleb hagi rahuldada osaliselt - kostjalt põhivõla nõudes summas 2079,10 eurot ning jätta rahuldamata viiviste - 281,56 euro nõudes.

MENETLUSKULUD

Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, /---/. Kuna hageja kogu nõue oli 2360,66 eurot ja rahuldatud osa on 2079,10 eurot , siis seega on hagi rahuldamise protsent 88,07 % .Seega menetluskulud tuleb kostjalt hageja kasuks välja nõuda hagi rahuldatud ulatuse protsendile vastavalt, mis on kooskõlas TsMS § 163 lg 1-ga: Hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades ,kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kostja menetluskulud peab kandma hageja hagi rahuldamata ulatuses , so. 11.93 % ulatuses. Tuginedes TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohtas tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Marge Tamme kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.