26.septembril 2012.a. kell 14.00 kohtu tsiviilkantselei kaudu Kentmanni 13, Tallinnas
teatavakstegemise aeg ja koht Tsiviilasja number
2-11-39371
Tsiviilasi
S OÜ hagi MA OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, üürilepingu täitmisele kohustamiseks ja valduse teostamise takistamise keelamiseks
Menetlusosalised ja nende
Hageja S OÜ (registrikood xxx, asukoht xxx); Hageja lepinguline esindaja Aleksander Laus (isikukood 36711260033, aadress Vilde tee 57-83, Tallinn 13421, e-post [email protected]); Kostja: MA OÜ (registrikood xxx, asukoht xxx); Kostja lepinguline esindaja advokaat Kreet Ruus (Advokaadibüroo Entsik & Partnerid, Tornimäe 5, Tallinn 10145, e-post: [email protected]).
esindajad
Hagihind
11 043,96 eurot
Kohtuistungi aeg ja koht
Kohtuistung 06.09.2012.a.,
Kohtuistungil osalenud
Hageja esindaja ilmumata, palunud asja arutada ilma tema kohalolekuta, Kostja lepinguline esindaja advokaat Kreet Ruus.
menetlusosalised
RESOLUTSIOON
1.Jätta hagi rahuldamata.
2.Tühistada Harju Maakohtu 29.08.2011.a. määrusega tsiviilasjas 2-11-39371 kohaldatud hagi tagamise abinõu, millega keelati MA OÜ-l mistahes takistuste tegemine S OÜ-le Xxx, Tallinnas asuval kinnistul (registriosa nr xxx) ja selle oluliseks osaks olevas hoones üüritud ruumide valdamisel, sealhulgas keelata MA OÜ-l sissetungimine S OÜ valduses olevatesse autode hoolduskeskuse ruumidesse, kommunaalteenuste osutamise katkestamine ja muud teod, mis on suunatud kinnisasjal olevate ruumide valduse omavolilisele ülevõtmisele ja S OÜ poolse üüritud ruumide valduse teostamise takistamisele kinnisasjal.
Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta hageja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
Hageja nõue ja selle põhjendused
1.S OÜ esitas 23.08.2011.a. Harju Maakohtule hagi MA OÜ vastu. Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt sõlmisid OÜ B ja S OÜ tähtajalise üürilepingu, mille esemeks olid autoremondiks ja hoolduseks sobivad ruumid aadressil Xxx Tallinn. Üürileping sõlmiti tähtajaga 5 aastat. 17.08.2011.a. vahetas kostja Xxx hoonel kõik lukud, ei andnud hagejale võtmeid ja jättis hageja ilma võimalusest pääseda iseseisvalt Xxx asuvatesse ruumidesse. 18.08.2011.a. edastas kostja hagejale kirjaliku teate, et on omandanud enampakkumisel Tallinnas Xxx asuva kinnistu. Samas teates informeeriti hagejat ka sellest, et kostjale on üle läinud omandatud kinnisasjaga seotud õigused, sama teatega edastati hagejale ka üürilepingu erakorralise ülesütlemise teade. Üürilepingu ülesütlemise põhjusena tõi kostja esile, et üüritavad ruumid on tervisele ohtlikud. Hageja on seisukohal, et ei ole oma käitumisega andnud põhjust üürilepingu ülesütlemiseks, ka ei nõustu hageja sellega, et üüritud ruumid on muutunud kasutamiskõlbmatuks või tervisele ohtlikuks. Xxx hoone koosneb kahest poolest, hageja üürib ruume uues osas, mis on kasutamiseks kõlblik, ei ole tervisele ohtlik ega vaja renoveerimist. Hageja on seisukohal, et kostja on ilmses eksimuses tuues üürilepingu ülesütlemise alusena selle, et üüritavad ruumid on tervisele ohtlikud. Ka on üürilepingu ülesütlemine tühine, kuna üürilepingu ülesütlemise avaldus ei sisalda lepingu lõppemise päeva. Hageja palub tuvastada kostjapoolse tähtajalise üürilepingu ülesütlemise tühisus, kohustada kostjat täitma tähtajalist üürilepingut ja keelata kostjal hagejale üüritud ruumide valduse teostamise takistamine. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused
2.Kostja vaidleb hagile vastu. 28.10.2009.a. algatas kohtutäitur Kaire Põlts täitemenetluse võlgniku B OÜ osas. Vaidlusalune OÜ B ja S OÜ vaheline tähtajaline üürileping, millega S OÜ üüris ruume Tallinnas, xxx, sõlmiti 26.03.2010.a. so täitemenetluse kestel ning veidi enne kohtutäituri poolset varade arestimist 13.04.2010.a. Kostja leiab, et üürilepingu ülesütlemine ei ole tühine, kuivõrd ülesütlemisavaldusel on sätestatud, et ülesütlemine jõustub ülesütlemisavalduse kättesaamisega. Ülesütlemisavaldus anti üürnikule üle 18.08.2011.a., seega üürileping lõppes 18.08.2011.a. Hindamaks omandatud
kinnistu ehitustehnilist seisukorda tellis MA OÜ ekspertarvamuse SSSK OÜ-lt. SSSK OÜ ekspertarvamuses tuvastati rohkelt olulisi puuduseid ning leiti, et kui nimetatud puuduseid ei kõrvaldata, võidakse tunnistada kehtetuks hoone kasutusluba, kuivõrd omanik ei ole täitnud ehitusseaduses esitatud nõudeid, hoone on ohtlik inimese elule, tervisele, varale ja keskkonnale. SSSK OÜ ekspertarvamuses leiti, et xxx hoones on mitmeid olulisi ehituslikke vigu, mis muudavad hoone nõuetele mittevastavaks. Arvestades asjaolu, et hageja peaks väidetavalt tegelema sõidukite hooldamisega, rikub hageja märkimisväärselt ka töötervishoiu ja tööohutuse norme. Lisaks veevarustuse puudumisele, puudub ka kanalisatsioon. Küttesüsteem ei ole korras, tuleohutussüsteem, tuleohutuse hooldusleping ja evakueerimisskeem koos evakueerimisteedele viitavate valgustitega, mis oleksid varustatud automaatsete akudega puuduvad. Ventilatsioonisüsteem ei tööta korrektselt, kuna ei ole tehtud filtrite perioodilist puhastust. Konstruktiivne osa on hoone vanas osas roostetanud ja armatuur on ilma kaitsekihita ja nii edasi. Kostja huviks ja kohustuseks on viia hoone xxx kinnistul vastavusse ehitusnormide ja -standarditega ning tagada ehitise ohutus inimestele ja keskkonnale.
3.SSSK OÜ ekspertarvamust kinnitab ka riiklikult tunnustatud ehitusekspert LS, kes on leidnud teostatud ekspertiisis samuti märkimisväärselt puuduseid (ekspertiisi järelduste, piltide ja kokkuvõtte osa lisatud). Selleks, et viia hoone kasutuskõlblikku ja ohutusse seisundisse, peab kostja vähemalt projekteerima ja välja ehitama kinnistu vee-, kanalisatsiooni- ja elektrivõrk ning sõlmida vastavate võrkude valdajatega liitumislepingud. Ekspert on tõdenud, et OÜ B hooletu tegutsemise tulemusena on hoone muutunud tervikuna jätkuvaks majandustegevuseks kasutuskõlbmatuks ja inimese tervisele ohtlikuks. Ühtlasi peab ehitusekspert põhjendatuks alustada koheselt ehitustöödega, eelkõige katuse remondi, hallitusega ruumide lammutamisega ja territooriumi korrastamisega. Kinnistu ei ole vahetult ühendatud ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniga ning puuduvad liitumis- ja teenustelepingud. Puudub elektrienergia kasutamiseks seaduslik liitumisleping ja tarbimisleping. Rikkumisi on tuvastanud ka Põhja - Eesti Päästekeskus ning määranud tähtajad, millal tuleb puudused kõrvaldada. Neist olulisimad ja mahukamad tööd on tule ja suitsu levimise takistamiseks, evakuatsiooni tagamiseks ja päästetööde kergendamiseks jaotada MA OÜ töökoja hoone tuletõkkesektsioonideks vastavalt normide nõuetele. Kostja palub jätta hagi rahuldamata, menetluskulud jätta hageja kanda. Kohtu põhjendused
4.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad ning tutvunud toimiku kõigi materjalidega, leiab, et hagiavaldus tuleb jätta rahuldamata. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lg 2 sätestab, et pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või selle vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 järgi kohus rajab otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
Võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1, 2 ja 3 sätestavad, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
6.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et OÜ B ja S OÜ sõlmisid 26.03.2010.a. tähtajalise üürilepingu, mille esemeks olid kontori-, töökoja- ja abiruumid asukohaga Xxx Tallinnas. Üürileping sõlmiti tähtajaga 5 aastat so kuni 26.04.2012.a. (t/l 11-15, 83-87, 123-126). Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostja ütles 18.08.2010.a. avaldusega äriruumide üürilepingu üles põhjusel, et xxx kinnistu on täielikult kasutuskõlbmatu ning oluliste puuduste tõttu ohtlik üürnikele ja nõudis üüripindade viivitamatut vabastamist (t/l 16-17, 129-130). Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 alusel tuvastatuks.
7.Hageja on seisukohal, et tema valduses olevad äriruumid ei ole kasutuskõlbmatud või tervisele ohtlikud. Hageja leiab, et ta kasutab Xxx kinnistul asuva hoone uut, alles 2 aastat tagasi ehitatud autohoolduse osa, mis ei vaja remonti. Kostja on oma seisukohtade kinnitamiseks esitanud kohtule OÜ SSSK eksperthinnangu, millest nähtub, et ekspertiisi objektiks oleva Tallinnas Xxx on mitmeid olulisi ehituslikke vigu. Muuhulgas tõi ekspert esile, et puudub kehtiv leping veevarustuse ja kanalisatsiooni võrkude valdajaga, puudub püsiskeemijärgne veevarustus ja kanalisatsioon, autoservise ruumides puudub õli ja muude kahjulike jääkide kanalisatsiooniheitmiseelne süsteem. Elektrivarustuse osas tõi eksperthinnang esile, et puudub liitumisleping elektrienergiat tarniva organisatsiooniga, puudub elektrivarustussüsteemi hooldusleping selleks luba omava organisatsiooniga, transiitelektrikilpide seisund ei vasta normatiividele, kaabeljuhtmestik on osaliselt rikutud, puudub sertifitseeritud tuleohutussüsteem nii bürooruumides kui ka autoservise värvikambrites (t/l 89-90, 131-132). AS 07.09.2011.a. koostanud ekspertiisiakti, millest nähtub, et hoone Xxx, Tallinn kaitselülitite ja juhtmestiku parameetrid ei vasta nõuetele. Elektripaigaldise kohta puuduvad skeemid ja paigaldusplaanid, mille tõttu ei ole võimalik avarii korral ja remondiks seadmeid välja lülitada (t/l 97-98, 140-141). Põhja-Eesti Päästekeskuse Tuleohutusbüroo on kostjale 05.09.2011.a. teinud ettekirjutuse mille p. 4 kohaselt tuleb tule ja suitsu levimise takistamiseks, evakuatsiooni tagamiseks, päästetööde kergendamiseks jaotada kostja töökoja hoone tuletõkkesektsioonideks vastavalt normide nõuetele, milleks tagada tuletõkkevaheseintes läbivate tehnosüsteemide ja avatäite tulepüsivusaeg vähemalt 50% tuletõkkevaheseinale ettenähtud tulepüsivusajast (t/l 95-96, 142-143). Kohtule on esitatud ka riiklikult tunnustatud eksperdi LS arvamus Tallinnas Xxx asuva krundi seisundi kohta. Muuhulgas märgib riiklikult tunnustatud ekspert viidatud arvamuse p 3.1, et hoone A omas kasutusluba, 2007...2009 ehitatud hoone C ei oma kasutusluba ja ei ole riiklikusse ehitisregistrisse kantud. Hoonete A ja C senised ehitusprojektid ei sisalda välimisi ega sisemisi tehnovõrke, need tehnovõrgud on ehitatud tõenäoliselt ehitusprojektita, pole läbi viidud võrkude katsetusi ja seni pole olnud tehnovõrkude hooldajaid. Krundil olev gaasikatlamaja ei oma ehitusprojekti, vastuvõtuakti, on puudunud seni hooldaja.
8.Kohus leiab, et üürileandja huvi teostada kasutamiskõlbmatus olukorras olevas hoones remondi- ja ehitustöid on olulisem ja kaalub üles üürniku huvi kasutada lepingujärgset äripinda, mistõttu oli kostjal VÕS § 313 lg 1 sätestatud mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingu p 6.1 sätestab, et leping lõpeb selle tähtaja möödumisel, kui lepingut ei ole varem üles öeldud. Leping lõpeb ka äriruumide või hoone hävimisel või kasutuskõlbmatuks muutumisel (t/l 13).
9.Kohus selgitab, et üürilepingu erakorraline ülesütlemine on võimalik juhul, kui on olemas ruumi seisukorrast tingitud kestev objektiivne oht. Kohtu hinnangul on käesolevas asjas tõendatud, et kostjal oli seaduses sätestatud alus äriruumi üürilepingu ülesütlemiseks. Kuigi kohtule esitatud dokumentaalsetest tõenditest nähtub, et hageja valduses olevatel ruumidel esineb ka kiirelt kõrvaldatavaid puudusi, selgub sealt ka see, et ruumidel on selliseid terviseohtlikke puudusi, mille kõrvaldamine on aeganõudev. Kohtu hinnangul on
sellisteks puudusteks muuhulgas töökoja hoone tuletõkkesektsioonideks jaotamine ja autotöökoja ruumidesse õli ja muude kahjulike jääkide kanalisatsiooniheitmiseelse süsteemi ehitamine. Ka puuduvad elektripaigaldise kohta skeemid, juhtmestik on osaliselt rikutud ja vajab väljavahetamist. Hoone Xxx elektripaigaldis ei vasta standarditele ja selle kasutamine ei ole lubatav. Hageja valduses oleval värvimisruumis puudub tuleohutussüsteem. Ka on korrast ära ventilatsioon. Eriteadmistega isikud on muuhulgas välja toonud selle, et hagejavalduses oleval hoonel puudub kasutusluba. Kohtu hinnangul muudavad eelpool loetletud puudused autoremonditöökoja sellisel kujul kasutamiskõlbmatuks. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, millest kohus saaks järeldada, et hageja valduses olevad ruumid on tegelikkuses kasutuskõlblikud ning ei oleks ohtlikud. TsMS § 272 lg 2 järgi on dokumendid ka ametlikud ja isiklikud kirjad, kohtulahendid teistes kohtuasjades ning menetlusosalise poolt kohtule esitatud eriteadmistega isikute arvamused. TsMS § 230 lg 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti.
10.VÕS § 325 lg 1, 2 ja 5 sätestavad, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1–4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.
11.Kohus leiab, et äriruumide üürilepingu ülesütlemise teade vastab VÕS §-s 325 sätestatule, ülesütlemise teate tühisust kohus tuvastanud ei ole. Hageja arvamus nagu ei nähtuks viidatud ülesütlemisavaldusest üürilepingu lõppemise kuupäev on ekslik. Ülesütlemise avaldusest nähtub, et kostja ütles üürilepingu nr 03-1 üles viivitamatult ning ülesütlemine jõustub ülesütlemiseavalduse üürnikule üleandmise hetkest. Õiguskirjanduses on asutud seisukohale, et lepingu lõppemise päeva ei pea kuupäevaliselt näitama, selle võib teates esitada ka ajavahemiku läbi ning vastav ajahetk tuleb esitada selliselt, et lepingu lõppemise ajahetke oleks võimalik välja arvutada (VÕS II, kommenteeritud väljaanne lk 263). Kohtu hinnangul on käesoleval juhul kostja piisavalt selgelt fikseerinud lepingu lõppemise aja, seega ei ole üürilepingu ülesütlemine tühine.
12.Kõige eelpooltoodu alusel asub kohus seisukohale, et hagi ei ole põhjendatud ning rahuldamisele ei kuulu.
13.Kõik kohtuotsuses käsitlemata menetlusosaliste väited ning esitatud tõendid hagiavalduse läbivaatamisel kohtu arvates tähtsust ei oma ja seetõttu kohus neid lahendis ei käsitle. Tsiviilasja hinna kindlaksmääramine
14.Tsiviilasja hinna määramisel juhindub kohus TsMS § 122 lg 1 sätestatust, mille kohaselt on tsiviilasja hind hagihind ja TsMS § 128 sätestatust, mille alusel üüri- või rendilepingu või muu sellesarnase kasutuslepingu kehtivuse või kestuse üle peetava vaidluse korral on hagihind vaidlusalusele ajale, kuid mitte pikemale ajale kui ühele aastale, langevate kasutustasude kogusumma. Lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral on hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Vastavalt TsMS § 123 tsiviilasja hinna arvestamisel võetakse aluseks hagi või muu avalduse esitamise aeg. Tulenevalt eeltoodust on käesoleva hagi hinnaks 11 043,96 eurot. Hagi tagamise tühistamine
15.TsMS § 386 lg 4 esimese lause kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata, ja määrusega, kui hagi jäetakse läbi vaatamata või kui asjas menetlus lõpetatakse. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata, tuleb 26.08.2011.a. kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu tühistada. Menetluskulude jaotamine
16.TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab hagi rahuldamata jäävad poolte menetluskulud hageja kanda.
17.TsMS § 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Vastavalt TsMS § 174 lg 3 hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Marget Henriksen Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.