Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

Asjaolud ja hagejate nõue Hagejad on Pärnus Mai 16 asuva korterelamu korterite (korteriomandite) nr 69 (Riina Tshaikovski) ja nr 70 (Maire Põldsam) omanikud. Nimetatud korterelamut köetakse nii elektri- kui kaugküttega. Hagejad seadistasid oma korterid kaugküttesüsteemilt üle elektriküttele 1996. a. Hagiavalduse kohaselt toimus elektriküttele üleminek vastavalt kohaliku omavalitsuse ja pädevate ametiasutuste poolt kooskõlastatud AS Arinco Projektbüroo projektile, mis vastab Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994 määruse nr 46 „Olemasolevate hoonete (elamute) kütmisel ning sooja veega varustamisel elektri- ja soojusenergia üheaegse kasutamise eeskiri“ nõuetele. Hoone valdajaks oli kuni 20.02.1997 munitsipaalettevõte (ME) Ranna. Ettevõtte direktor K T on keskkütteseadmete eemaldamiseks andnud nõusoleku, viseerides 06.08.1996 elektriküttele üleminevate korterite sellekohased taotlused. Viidatud nõusolek Riina Tshaikovski korteri osas nähtub ka sooja vee ja keskkütte sulgemise aktidest, mis on kinnitatud ME Ranna templijäljendiga; vastavad dokumendid koostati ka Maire Põldsami korteri kohta, kuid need ei ole säilinud. Koos elamu ühe korteritebloki küttesüsteemi ümberseadistamisega likvideeriti omanike nõusolekul elamu üldkasutatavates ruumides kaugkütteseadmed. KÜ Mai 16 asutati ja põhikiri kinnitati 16.04.1998 asutamiskoosoleku otsusega, ühistu kanti registrisse 18.05.1998. 16.01.2010 toimunud KÜ Mai 16 üldkoosoleku päevakorras oli „Keskkütte taastamine kõigis Mai 16 korterites 1. märtsiks 2010 ja alates 1. märtsist 2010 keskküttekulude jaotamine vastavalt KÜ Mai 16 põhikirjale“. Üldkoosoleku toimumise kohta koostati protokoll, millest nähtuvalt osales üldkoosolekul 66 korteriühistu liiget. Samasisuline otsus võeti vastu 53 poolthäälega, vastuhääli oli 7, erapooletuid 6. Kohtule esitatud hagis palusid hagejad tunnistada kehtetuks üldkoosoleku kõnealune otsus, sest 1) üldkoosoleku kokkukutsumisel ja otsuse vastuvõtmisel on rikutud seaduse ja KÜ Mai 16 põhikirja nõudeid (hagejad ei saanud teadet koosoleku toimumisest, tegelikkuses puudus üldkoosolekul põhikirjaga nõutud kvoorum); 2) üldkoosolek ei olnud materiaalõiguslikus mõttes pädev vastu võtma vaidlustatud otsust, kuna kaugkütte taastamine hagejate korterites ei kujuta endast elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikke toiminguid. Riina Tshaikovski ja Maire Põldsam taotlesid kohtule esitatud hagis KÜ Mai 16 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist ning juhul, kui kohus üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamise nõuet ei rahulda, tuvastada, et kostjal puudub hagejate vastu kaugkütte taastamise nõudeõigus. Korteriühistu ei ole pädev nõudma, et hagejad taastaksid keskkütte, sest hagejad seadistasid oma korterid elektriküttele õiguspäraselt, s.o sel ajal kehtinud korra kohaselt. Korteriühistu ei ole pädev nõudma keskkütte taastamist ka seetõttu, et vastavas otsuses ei ole põhjendatud, et taastamine oleks ratsionaalne ja vajalik ning majanduslikult põhistatud korterelamu majandamiseks ja säilitamiseks. Vastupidi, korterites kaugkütte taastamine ei kujuta endast elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikku toimingut. Kostja seisukoht Kostja vaidles hagile vastu. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Ebaõige on hagejate väide, nagu oleks seoses küttesüsteemi ümberseadistamisega likvideeritud kõigi korteriomanike nõusolekul elamu üldkasutatavates ruumides kaugkütteseadmed. Kaugkütteseadmeid ei likvideeritud. Hagejad seadistasid endale kuuluvad mõttelised osad eluruumidest ümber ilma hoone valdaja nõusolekuta.

Tsiviilasi nr 2-10-17772 Hagejate poolt esitatud Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994 määruse nr 46 punktist 4 nähtub, et hagejatel oli kohustus mitte halvendada elektriküttele või soojaveevarustusele ülemineku puhul teiste tarbijate elektrienergiaga varustamise töökindlust, ohutust ega teiste samas hoones või elamus paiknevate ruumide soojuslikku režiimi. Hagejate esitatud projektist nähtub ka 07.10.1996 märkus selle kohta, et kooskõlastatud on magistraalliini peakaitse, kuid kütteviisi otsustab majavaldaja. Seega puudus hagejatel korteriomanikena õigus võtta vastu otsus minna üle elektriküttele. Kostja ei nõustunud hagejate seisukohaga, et ME Ranna direktori K T viseeringut 26.08.1996 taotlusel ja keskkütte sulgemise akte saab käsitleda valdaja nõusolekuna. Elamu valdajateks olid korterite omanikud, mitte munitsipaalettevõte, kellel lasus seadusest tulenev hoone haldamise kohustus. Seega ei olnud hagejate sellekohane tegevus seaduslik. 16.01.2010 toimunud KÜ Mai 16 üldkoosolekul osales 66 korteriühistu liiget 130-st liikmest ning seega oli kostja üldkoosolek põhikirja punktis 6.3 sätestatu kohaselt otsustusvõimeline. Ebaõige on hagejate väide, nagu oleks kostja rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise ja otsuste vastuvõtmise nõudeid. 16.01.2010 toimunud üldkoosoleku kutsus kokku juhatus, paigutades kokkukutsumise teate ööl vastu 02.01.2010 igas trepikojas asuvale korteriühistu teadetetahvlile. Koosolekut tuletati ühistu liikmeile meelde ka neile saadetud arvetel. Kuna ka hagejad viibisid üldkoosolekul, puudub alus arvata, et hagejad ei saanud üldkoosoleku toimumise kohta teadet. Ebaõige on väide, et 16.01.2010 üldkoosolek ei olnud materiaalõiguslikus mõttes pädev vastu võtma hagejate poolt vaidlustatud otsust, kuna korterites keskkütte taastamine ei kujuta endast elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalikke toiminguid. Elamu tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine on eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis ning see on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Kostja poolt tellitud ja märtsis 2006 OÜ Termopilt poolt koostatud Mai 16 elamu soojusauditist nähtuvalt ei võimalda elamu küttesüsteem ümberhäälestust, mistõttu võib piirete kaudu vähendamise arvestuslik efekt ka saavutamata jääda, väljendudes hoopis ruumide ülekütmises. Küttesüsteemi tasakaalustamiseks on vajalik tellida tasakaalustusprojekt, mille raames arvutatakse uuesti üle iga radiaatori koormused ning määratletakse vajalikud vooluhulgad igas püstikus. Kuna hagejad ei taga oma korteriomandites piisavat soojustemperatuuri, kasutavad nende korterid soojusenergiat kõrvalasuvate keskküttega köetavate korterite arvelt. Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi tellimusel 2006. a koostatud analüüsi „Küttekulude jaotamine korruselamus korterite hoone ühtsest küttesüsteemist lahtiühendamise korral“ kohaselt põhjustab üksikute korterite lahtiühendamine lisaks küttesüsteemi töö halvenemisele ka negatiivset mõju hoone ehituskonstruktsioonidele ning mida rohkem on selliseid ebaühtlaselt köetavaid kortereid, seda suurem on vastav kahjulik mõju. Maakohtu otsus Maakohus rahuldas hagi osaliselt, tühistas KÜ Mai 16 liikmete 16.01.2010 üldkoosoleku otsuse osas, millega otsustati taastada keskküte kõigis Mai 16 asuvates korterites 1. märtsiks 2010. Hageja nõude, mis käsitles otsuses keskküttekulude jaotust, jättis kohus läbi vaatamata. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. TsÜS § 38 lg 1 kohaselt võib huvitatud isik nõuda kohtus juriidilise isiku organi seaduse või põhikirjaga vastuolus oleva otsuse kehtetuks tunnistamist. Korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamist käsitleb erisättena KÜS § 13 lg 3, mille kohaselt on korteriühistu liikmel õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtusse kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Mittetulundusühingute üldkoosolekute kehtetuks tunnistamise korda reguleerib erisättena ka MTÜS § 24 lg 1. Kohus asus seisukohale, et käesolevas asjas tuleb kohaldada korteriühistuseadust kui eriseadust, kuid küsimustes, mida nimetatud seadus

Tsiviilasi nr 2-10-17772 ei reguleeri, tuleb kohaldada mittetulundusühingute seaduse sätteid (KÜS § 1 lg 2). Hagejatel oli seega õigus esitada hagi kohtusse KÜS § 13 lg 3 alusel kolme kuu jooksul alates üldkoosoleku otsusest teadasaamisest. Hagejad on palunud tunnistada kehtetuks kostja 16.01.2010 üldkoosoleku otsus, mille sõnastus on protokolli kohaselt järgmine: Keskkütte taastamine kõigis Mai 16 korterites 1. märtsiks 2010 ja alates 1. märtsist 2010 keskküttekulude jaotamine vastavalt KÜ Mai 16 põhikirjale. Kohus pidas hagejate väidet kvoorumi puudumise kohta ebaõigeks, sest otsuste vastuvõtmiseks piisas 66 häälest (vastavalt KÜS §-le 101 ja põhikirja punktile 6.3). Põhikirja vastav regulatsioon on kooskõlas ka MTÜS § 21 lg 2 teise lause ning seda täiendava KÜS § 4 lg 2 sätetega. Kuivõrd korteriühistuseadus ega põhikiri ei kehtesta nõudeid üldkoosoleku protokollile, viitas kohus vastava hinnangu puhul MTÜS § 21 lg-le 6, samuti Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-58-11 antud juhistele. Üldkoosolekust osavõtnud isikute arvu tuvastamisel tugines maakohus kostja esitatud protokollile koos selle lahutamatuks lisaks oleva osavõtnute nimekirjaga. Hagejad ei ole ka väitnud, et volikirjade ja isikusamasuse kontrollimine ei olnud avalik, sellekohaseid pretensioone ei nähtu ka koosoleku protokollist. Kui kostja keeldus hagejatele protokolli lisasid andmast, siis oleksid hagejad võinud esitada nõude hagina VÕS § 1015 alusel. Asjaolu, et kõnealune nimekiri sisaldab isikukoode, ei ole takistuseks selle esitamisel, sest delikaatsed isikuandmed oleks saanud nimekirjast välja jätta. Nimetatud asjaolud ei muuda aga lisasid olematuks. Kohus jõudis veendumusele, et koosolek oli otsustusvõimeline, seega hagejate nõue otsuse tühistamiseks kvoorumi puudumise tõttu ei leidnud tõendamist. Ka koosoleku kokkukutsumise korra rikkumise osas pidas kohus hagejate väiteid alusetuiks. Kohus, tuginedes MTÜS § 21 lg-tele 5 ja 6, leidis, et suures kortermajas teadetetahvli kasutamine kutsete/teadete jaoks on igati mõistlik. Selles osas pidas maakohus hagejate tuginemist seaduserikkumisele kohatuks ka seetõttu, et hagejad ise osalesid koosolekul (said oma arvamust väljendada ja hääletamisel osaleda). Arvestades pooltevahelist varasemat kohtuvaidlust, võib kohtu arvates ka järeldada, et koosolek korraldati seekord erilise hoolega (kohus tugines seejuures ka kostja seaduslike esindajate vande all antud seletustele). Olulisima küsimusena käsitles kohus hagejate nõude aluseks olevat asjaolu, et kostjal puudus pädevus vaidlusaluse otsuse vastuvõtmiseks. Seaduse tõlgendamisel pidas kohus selles osas oluliseks Riigikohtu otsust nr 3-2-1-50-11, mida kohus menetlusosalistele kohtuistungil ka tutvustas. Kuna nimetatud tsiviilasja faktoloogia on käesoleva juhtumiga analoogne (korteriühistu otsusega kohustati elamu ühtsest küttesüsteemist eraldunud korteriomanikku taastama keskküttesüsteem ja otsustati jagada edaspidi küttekulud ühistu põhikirja kohaselt), mistõttu on nimetatud lahendis väljendatud seisukohad TsMS § 693 lg 2 mõtte kohaselt kohaldatavad ka praegusel juhul. Seega tuleb ka antud juhul tugineda asjaõigusseadusele. Korteri eraldamist elamu üldisest küttesüsteemist tuleb seega pidada kaasomandis oleva asja oluliseks muutmiseks AÕS § 74 lg 1 mõttes, mida saab lahendada üksnes kaasomanike kokkuleppel ja mida võib asendada vaid korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Kui majas oli üks ühine küttesüsteem, oli nõutav kõigi korteriomanike nõusolek. Juhul kui selline nõusolek oli olemas, vajas seda ka küttesüsteemi esialgsel kujul taastamine. Seetõttu pidas kohus antud juhul vajalikuks tuvastada, millistel tingimustel hagejad oma korterid üldisest (kaug)küttesüsteemist lahti ühendasid ja elektriküttele üle läksid. Hagejad esitasid kohtule vastava projekti koos 26.08.1996 taotlusega (viseeritud ME Ranna juhataja K. T poolt), sooja vee ja kütte sulgemise aktid korteris nr 69, samuti kuulati kohtus tunnistajana üle K. T ning vande alla andsid seletuse hagejad. Kohus pidas oluliseks Pärnu Linnavalitsuse 02.12.1994 määrusega nr 46 kehtestatud „Olemasolevate hoonete (elamute) kütmisel ning sooja veega varustamisel elektri- ja soojusenergia üheaegse kasutamise eeskirja“, mis oli sel ajal elektriküttele ülemineku aluseks. Esitatud tõendite põhjal jõudis maakohus järeldusele, et hagejad ega ka ükski teine elektriküttele üleläinu ei pidanud vajalikuks küsida ega küsinud selleks teiste korteriomanike nõusolekut. Kohus asus seisukohale, et

Tsiviilasi nr 2-10-17772 hagejad läksid elektriküttele üle õiguspäraselt, sest kevadel 1997 ei olnud viidatud nõusoleku saamiseks vajadust. Sellel ajal ei olnud elamus loodud korteriühistut, maja haldamisega tegeles ME Ranna ehk varemnimetatud linnavalitsuse määruse punkti 6 kohaselt valdaja. Valdaja juhataja viseering oli selle nõude täitmiseks piisav otsustus kõigi korteriomanike eest. Kostja esitatud 2000. a dokumentatsioon näitab üksnes trepikodade radiaatorite mahamonteerimist, mitte aga varasemaid töid hagejate korterites. Sõltumata hageja Maire Põldsami dokumentatsiooni puudulikkusest ei ole võimalik järeldada, et hageja tegevus ei olnud kooskõlas nimetatud määrusega. Ka tunnistaja K. T kinnitas, et vastavad kooskõlastused ja aktid elektriküttele üleminekuks seoses külmade korteritega said nii vaidlusaluses majas kui teistes suurtes kortermajades tehtud, mistõttu asjaolu, et munitsipaalettevõtte arhiivis ei ole säilinud 14 aasta vanuseid dokumente, ei anna alust muuks järelduseks. Pealegi olid linnavalitsuse määruse nõuded projektide, kooskõlastuste ja kulude kandmise osas piisavalt ranged, mistõttu nende täitmisel võiks maja valdaja kooskõlastuse lugeda kõikide korteriomanike nõusolekuks. Kohus ei nõustunud kostjaga, et vastavad linnavalitsuse õigusaktid, projektid ja kooskõlastused ei asendanud kaasomanike nõusolekut. Korteriomanikud olid hagejate üleminekuga elektriküttele vaikimisi nõustunud, kuivõrd 7-8 aasta jooksul ei olnud nende poolt ühtki nähtavat pretensiooni hagejate tegevuse suhtes esitatud. Samas pidas kohus vaieldavaks küsimust, kas 1997. a oli elektriküttele üleminekuks nõusoleku saamine üldse vajalik, sest selleks ajaks ei olnud majas ühtset ja ühist küttesüsteemi säilinud (tunnistaja E. Nugise sõnul oli tema elektriküttele üle läinud juba 1994. a). Kuivõrd kohus tuvastas, et sisuliselt oli hagejail elektriküttele üleminekuks olemas kõigi kaasomanike nõusolek, peaks vastavalt eelmärgitud Riigikohtu seisukohale olema sarnane nõusolek ka (kaug)küttesüsteemi taastamiseks, kas siis kõigi korteriomanike eraldiseisva nõusoleku või korterühistu üldkoosoleku otsuse näol, mille poolt hääletavad kõik korteriomanikud. Selles mõttes võib teatud tingimustel korteriühistu vastava otsuse vastuvõtmiseks pädev olla, kuid kuna vaidlusaluse otsuse poolt on hääletanud vaid 53 korteriomanikku, siis ei ole otsus kooskõlas seadusega ning tuleb KÜS § 13 lg 3 alusel tühistada. Kohus märkis, et kui hagejad oleks elektriküttele üle läinud õigusvastaselt, tuleneks korteriühistu vastava otsuse vastuvõtmise õigus KÜS § 13 lg 3 ning § 151 lg-te 1 ja 2 sätetest ning see ei vajaks erilist põhjendamist ega kõigi korteriomanike nõusolekut (piisab lihthäälteenamusest). Kuivõrd kohus nimetatud alusel hagi rahuldab, puudub vajadus hagejate alternatiivnõuete käsitlemiseks. Tuginedes Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-50-11 leidis kohus, et tühistada ei saa kogu vaidlusalust otsust, sest otsus sisaldab ka osa, mis räägib keskküttekulude jaotamisest vastavalt kostja põhikirjale. Selles osas tuleb hagejate nõue jätta läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel, sest põhikirjajärgne küttekulude jaotus ei saa rikkuda hagejate õigusi, põhikirja vastuolule seadusega ei ole hagejad viidanud. Põhikirjaga kooskõlas olevat üldkoosoleku otsust, kui põhikirjas endas puudub vastuolu seadusega, ei saa lugeda tühiseks ega tühistada. Otsuse vastuolule heade kommetega ei ole hagejad menetluses tuginenud. Kuna hagi rahuldati ühel alusel kolmest ning kohus jättis hagejate ühe nõude läbi vaatamata, siis on kohtu hinnangul õige lähtuda menetluskulude jaotuse osas TsMS § 163 lg 1 sätetest ja jätta kulud poolte endi kanda. Keeruline oleks arvestada hagejate kulutusi seoses ühe või teise nõudega, sest hagi rahuldamise korral peaks menetluskulud kandma kostja (TsMS § 162 lg 1), selle läbivaatamata jätmise korral aga hageja (TsMS § 168 lg 2). Sisuliselt on tegemist hagi osalise rahuldamisega. Riina Tshaikovski ja Maire Põldsami apellatsioonkaebus Hagejad vaidlustavad maakohtu otsuse osas, millega kohus jättis läbi vaatamata KÜ Mai 16 üldkoosoleku 16.01.2010 otsuse osas, millega määrati jaotada alates 01.03.2010 keskküttekulud vastavalt korteriühistu põhikirjale ehk jäeti sisuliselt rahuldamata hagejate poolt esitatud

Tsiviilasi nr 2-10-17772 alternatiivne nõue tuvastada kostjal hagejate vastu kaugkütte taastamise nõudeõiguse ja hagejatel sellega seotud kulude kandmise kohustuse puudumine, ning osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Apellandid paluvad teha ringkonnakohtul uus otsus, millega rahuldada hagejate nõue tuvastada, et hagejatel puudub kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulude kandmise kohustus ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kaebuse kohaselt on maakohus rikkunud TsMS § 442 lg-s 5 sätestatut, kuna otsus ei sisalda hagejate alternatiivnõude rahuldamata jätmise kohta selget ja asjakohast resolutsiooni. Hagejate alternatiivnõude (tuvastada, et hagejatel puudub kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulud kandmise kohustus) lahenduseks ei saa olla kaevatavas kohtuotsuses esitatud otsustus - jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata nõue otsuse tühistamiseks osas, millega jaotati alates 01.03.2010 keskküttekulud vastavalt KÜ Mai 16 põhikirjale, sest põhikirjajärgne küttekulude jaotus ei saavat rikkuda hagejate õigusi. Apellandid on seisukohal, et kohus on rikkunud menetlusõiguse norme, jättes välja selgitamata asjas tähtsust omavad asjaolud, ei arutanud menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid nii faktilisest kui õiguslikust küljest, ei teinud otsust kõigi nõuete kohta jne. Kohus jättis välja selgitamata ja pooltega arutamata kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulude kandmist puudutava hageja nõude asjaolud. Hagejad ei ole asjas esitanud nõuet - tuvasta, et hagejatel puudub korteriühistu põhikirjast tulenevalt või sellega seotult kulude kandmise kohustus korteriühistu ees. Kohus on käesolevas kontekstis väljunud TsMS § 439 mõttes esitatud nõude piiridest. Kohus jättis otsuses esitamata selge ja asjakohase resolutsiooni hagejate alternatiivnõude kohta - tuvastada, et hagejatel puudub kaugkütte taastamise nõudeõigusega seotud kulude kandmise kohustus. Kohus ei juhtinud asja sisulise menetluse käigus poolte tähelepanu asjaolule, et üldkoosoleku otsus - alates 01.03.2010 keksküttekulude jaotamise kohta vastavalt korteriühistu põhikirjale - ei tarvitse rikkuda hagejate õigusi, ega andnud pooltele võimalust selles osas oma seisukohta väljendada ja seda põhjendada. Menetluskulude poolte endi kanda jätmine on põhjendamatu. Kohus ei arvestanud TsMS § 162 lg-st 1 tulenevat põhimõtet, mille kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus oleks pidanud menetluskulude jaotuse puhul arvestama, et alternatiivnõuetest peamise ja tähtsama osa rahuldamine ei ole õiguslikult käsitletav hagi osalise rahuldamisena. Hagi osaline rahuldamine ei saa väljenduda ebaõige kohtulahendi kaudu, millega jäetakse haginõue põhjendamatult läbi vaatamata. Antud juhul puuduvad ratsionaalsed argumendid selle kohta, et hagejate menetluskulude väljamõistmine kostjalt (kelle kahjuks on otsus sisuliselt tehtud) oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. KÜ Mai 16 apellatsioonkaebus Kostja ei nõustu maakohtu otsusega osas, millega hagi KÜ Mai 16 üldkoosoleku otsuse tühistamiseks rahuldati. Apellant palub teha selles osas uue otsuse ning jätta hagi rahuldamata. Kooskõlas KÜS § 13 lg-ga 4 on korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmiseks kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Elamu tehnosüsteemide või nende osade paigaldamine või eemaldamine on eluruumi hooldus, kuna sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis, mis on korteriühistu majandustegevusest tulenev kohustus. Kostja on korduvalt viidanud oma sellekohasele kohustusele ning esitas tõendid küttesüsteemi taastamise vajaduse tõendamiseks. Kohus jättis otsuses selle kohta seisukoha võtmata, märkides küll, et üldkoosoleku otsus ei ole kookõlas seadusega, kuid ei täpsustanud, millise sättega on see vastuolus. Kohus jättis käsitlemata kostja väited ja tõendid, mis puudutavad korterelamus ühtse süsteemina projekteeritud kütte osalise eemaldamise kahjulikke mõjutusi. Kohus ei andnud hinnangut asjas teostatud eksperthinnangule. Kohus, viidates Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-50-11, jättis tähelepanuta, et 130-liikmelisel

Tsiviilasi nr 2-10-17772 korteriühistul ei õnnestu otsuses kirjeldatud seisukohta arvestades elamu säilimise tagamiseks vajalikke, otseselt kõigi korteriomanike huve puudutavaid, otsuseid vastu. KOS § 2 mõttest tuleneb, et küttesüsteem (s.h küttesüsteemi püstikud ja radiaatorid) on korteriomanike kaasomandis. Korteriomanikud valdavad ja kasutavad kaasomanikena AÕS § 72 järgi küttesüsteemi kui tervikut ühiselt ning vastutavad ühiselt ka selle korrasoleku eest. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjas lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alahoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Eeltoodud seisukohale on jõudnud Riigikohus otsuses nr 3-2-1-38-05. Korter on seega selgelt piiritletud asukoht elamus, ruumide paigutus selles ning suurus ruutmeetrites, mille juurde kuuluvad ka küttesüsteemid. TsÜS § 55 kohaselt on ehitise olulised osad asjad, millest see on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata. Hoone olulisteks osadeks on ka kütteseadmed. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et hagejad on läinud elektriküttele üle seaduslikult. Selline järeldus ei tugine asjas kogutud tõenditele. Hagejate seletused ega maja haldajalt saadud kooskõlastused ei tõenda selle ülemineku seaduslikkust. Ka Riigikohus on avaldanud seisukohta (otsus nr 3-2-1-12-04), et projekteerimis- ja ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid kaasomandis oleva asja kasutamisel. Seega ei asenda õigusaktides sätestatud dokumentatsioon AÕS §-des 72 ja 74 sätestatud kaasomanike enamuse otsust või kaasomanike kokkulepet asja valdamiseks, kasutamiseks ja käsutamiseks. Kaasomanike suhteid reguleerivate õigusaktide seisukohalt ei tõenda elektriküttele ülemineku kooskõlastused selle ülemineku õiguspärasust. TsÜS § 138 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. Antud juhul on tõendatud hagejate poolt kahju tekitamine teistele korteriühistu liikmetele: ühtsest küttesüsteemist eraldumise tõttu on elamu soojusjaotus ebaühtlane, sest hagejad ei taga oma korterites piisavat temperatuuri ning kasutavad kõrvalasuvate korterite soojusenergiat. Kuna kohus on jätnud analüüsimata kohtumenetluse käigus kogutud tõendid, on see tinginud materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise. Kohtuotsuse põhjendused ei vasta seadusele (TsMS § 442 lg 8). Kaevatavas kohtuotsuses ei ole kohus hinnanud poolte esitatud tõendeid, on jätnud märkimata seaduse, mida kohaldas, otsuses puuduvad põhjendused, miks kohus kostja väiteid ei arvesta. Ka tõendeid on kohus analüüsinud valikuliselt. Vastused apellatsioonkaebusele Hagejad vaidlevad kostja apellatsioonkaebusele vastu, kostja vaidleb vastu hagejate apellatsioonkaebusele. Mõlemad pooled paluvad oma vastustes jätta kohtuotsus vastaspoole kaebuses taotletud osas muutmata ja kaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuste väited ei anna alust Pärnu Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebused rahuldamata. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ta neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebustele märgib kolleegium alljärgmist. Pärnu Maakohus kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Korteri eraldamine elamu üldisest küttesüsteemist on käsitletav kaasomandis oleva asja olulise muutmisena AÕS § 74 lg 1 mõttes, mida saavad otsustada üksnes kaasomanikud. Mai 16 elamus oli algselt üks ühine küttesüsteem, seega oli selle muutmiseks vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kuigi kohus tuvastas, et 1996. aastaks oli elamu küttesüsteem muudetud (vähemalt 1994. a olid osa korteritest juba läinud üle

Tsiviilasi nr 2-10-17772 elektriküttele), pidas ta siiski vajalikuks hinnata, kuidas toimus hagejate eluruumide kaugküttesüsteemist eraldumine ja elektriküttele üleminek. Kolleegium nõustub maakohtu poolse tõenditele antud hinnangule tugineva seisukohaga, et hagejad viisid oma korterid (korteriomandid) elektriküttele üle õiguspäraselt, sest hagejate poolt 1996. a kevadel sooritatud toiminguid (projekt, kooskõlastused, kulude kandmine) tuleb vaadelda õigusaktidega kooskõlas oleva tegevusena, millest tulenevalt võib seda tinglikult võrdsustada kaasomanike nõusolekuga. Kuigi ehitustegevust reguleerivad õigusaktid ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid, nagu kostja oma kaebuses õigesti märgib, ei tähenda see, et kohtul ei olnud õigust hinnata kõiki asjaolusid kogumis ning neile tuginedes kujundada oma seisukoht. Kindlasti ei saanud kohus siinkohal unustada ülemineku ajal valitsenud halba olukorda kortermajade kütmisel ning ligi 10-aastast ajavahemikku, mil elamu kaasomanikud olid vaikimisi toimunuga nõustunud. Kostja apellatsioonkaebuses sisalduv hinnang ei ole vastavuses tegelike asjaoludega. Eeltoodule tuginevalt leidis maakohus õigesti, et ka kaugküttesüsteemi taastamiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, mida antud juhul aga kostja üldkoosoleku otsus ei väljenda. Kuna vaidlustatud otsuse poolt on hääletanud 130-st ühistu liikmest (kaasomanikust) 53, siis ei saa sellise otsusega hagejaid vastavaks tegevuseks ka kohustada. Korteriühistu üldkoosoleku otsuse õigsuse seisukohalt ei oma tähtsust see, kas kõigilt kaasomanikelt on võimalik nõusolekut saada või mitte või kui raske see ühistu jaoks on. Praegusel juhul on tegemist üldkoosoleku ebapädeva otsusega, kohustamaks omanikke, s.h hagejaid, taastama kõigis Mai 16 elamus asuvates korterites keskküte, mistõttu tuli see tühistada. Seda järeldust ei väära ka eksperthinnang, milles käsitletakse projekteeritud kütte osalise eemaldamise kahjulikku mõju. Mai 16 asuva elamu küttesüsteemi rekonstrueerimise käigus on korteriühistul võimalik korralda elamus tervikuna uus ühtne küttesüsteem (ka hagejad on sellega üheselt nõustunud). Pealegi nähtub toimiku materjalist, et üksikutes korterites vana küttesüsteemi taastamine ei anna tõenäoliselt soovitud tulemust. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate apellatsioonkaebuses sisalduvate väidetega menetlusõiguse normide rikkumise kohta. Kuna maakohus tühistas korteriühistu üldkoosoleku otsuse osas, millega otsustati taastada keskküte kõigis Mai 16 asuvates korterites 1. märtsiks 2010, siis ei vajanud lahendamist hagejate alternatiivne nõue - tuvastada, et kostjal puudub hagejate vastu kaugkütte taastamise nõudeõigus ja hagejatel sellega seotud kulude kandmise kohustus. Kostja vastav otsus oli kohtu poolt tühistatud, mistõttu ei saa tõusetuda küsimust vastavate kulude hüvitamisest. Alternatiivsete nõuete esitamine tähendab hagejate soovi ühe (esimese) nõude rahuldamata jätmisel vaadata läbi järgmine (teine) nõue. Seega, kui kohus rahuldab hageja nõude, ei vaja hageja alternatiivsed nõuded lahendamist (põhjendamist) ning kohtuotsuse resolutsioon ei pea neid kajastama (TsMS § 442 lg 8 viimane lause). Hagejate-apellantide teistsugune käsitlus ei ole kooskõlas seadusega. Selle käsitluse seisukohti ei põhjenda ka asjaolu, et kohus jättis vaidlustatud otsuse osaliselt tühistamata (hagejate vastava nõude läbi vaatamata). Keskküttekulude jaotamine vastavalt põhikirjale ei saa rikkuda antud juhul kellegi õigusi (ega teki sellest ka hagejatele kohustusi). Põhikirja kohaselt jaotatakse elamu majandamise ja hooldamise kulud ühistu liikmete vahel proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas. Seega sõltub ühistu liikme kulude kandmise kohustus eelkõige osutatava/vahendatava teenuse arvestuslikust hulgast (maksumusest), kui ühistu liikmele (korteriomanikule) teenust ei osutata/vahendata, siis tasu temalt nõuda ei saa. Sel põhjusel ei näe ringkonnakohus vajadust ega võimalust kohtuotsust hagi läbivaatamata jätmise osas muuta ega ka alternatiivset nõuet lahendada. Maakohus on vastava seisukoha väljendamisel tuginenud põhjendatult Riigikohtu otsusele nr 3-2-1-50-11. Tegemist ei olnud hagejate jaoks üllatusliku otsustusega. Maakohtu viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-50-11 seisukohti on kohus pooltele kohtuistungil selgitanud (vastavat märget sisaldab nii kohtuotsus kui 13.10.2011 toimunud kohtuistungi protokoll - tl 24, III köide).

Tsiviilasi nr 2-10-17772

Ka menetluskulude jaotuse osas ei ole ringkonnakohtul põhjust Pärnu Maakohtu otsust muuta. Antud juhul on kohus hagi rahuldanud osaliselt, mistõttu võis kohus kohaldada TsMS § 163 lg-st 1 tulenevat põhimõtet jätta menetluskulud poolte endi kanda. Kolleegiumi arvates on selline otsustus õige ja põhjendatud, arvestades eriti seda, et kostjaks on mittetulundusühinguks olev isik korteriühistu. Apellatsioonimenetluse kulude jaotus Kuna ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse muutmata ning mõlemad apellatsioonkaebused rahuldamata, siis kooskõlas TsMS § 171 lg-ga 1 jätab ta menetlusosaliste apellatsioonimenetluse kulud nende endi kanda.

Ü. Jänes

T. Kollom

I. Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.