Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Tsiviilasi nr 2-10-33486 lisadega ning lepingu kohtule ositi edastamise digitaalallkirja kinnituslehtedega tl 7-22), millega kostja kohustus andma hagejale üürile üüripinna Raeküla turu turuhoones asukohaga Riia mnt 108c, Pärnu. Lepingu punkt 4.7.2 kohaselt on hageja tasunud kostjale tagatisena kahe kuu põhiüüri summaga võrduva summa, so kokku 20 000 krooni (maksekorraldus tl 23). Lepingu punkt 3.3 kohaselt tuli nimetatud üüripind anda hageja käsutusse hiljemalt 1 kuu enne turuhoone avamist sellekohase üleandmise-vastuvõtmise aktiga, kusjuures turuhoone avamise aeg oli sama punkti kohaselt 20. märts 2010.a. Niisiis pidanuks üürileandja üüripinna üürniku kasutusse andma hiljemalt 20. veebruaril 2010.a. Kostja kokkulepitud ajal üüripinda üürniku kasutusse ei andnud ega sellekohase üleandmise-vastuvõtmise akti sõlmimise ettepanekut ei teinud. Alles neljapäeval, 01. aprillil 2010.a teatas kostja hagejale kavatsusest avada turuhoone laupäeval, 03. aprillil 2010.a. Reedel, 02. aprillil 2010.a käis hageja töötaja turuhoone ning üüripinnaga tutvumas. Selgus, et üüripind ei olnud ka nimetatud ajal üleandmiseks valmis. Samuti oli üüripind kõlbmatu kasutamiseks lepingu punktis 3.9 kokkulepitud sihtotstarbel (so toiduainete müügiks). Nii näiteks puudusid kraanikausid, millised on toiduainete, ja eriti lihatoodete, müügitegevuse puhul vältimatult vajalikud. Lisaks oli müügipind eelnevalt kokkulepitust väiksem. Ette nähtud kahe 3,5-meetrise külmleti asemel saanuks üüripinnale paigaldada vaid ühe seesuguse leti.

Tsiviilasi nr 2-10-33486 lõppviimistlus ning alles siis hakatakse tegema sanitaartöid. Raeküla Turuhoones ei tehtud ehitus-remonttöid vastupidises järjekorras. Mis käsitleb hageja väidet, et üüripind oli kokkulepitust väiksem, siis juhib kostja nii vastaspoole kui kohtu tähelepanu asjaolule, et kostja pakkus hagejale nii suuremat üüripinda kui ka teist üüripinda ning kostja soov oli jätkuvalt, et hageja alustaks müügitegevusega turuhoones alates 03. aprillist 2010.a. Kostja tegi hagejale omapoolse pakkumise üürisumma vähendamiseks kuid ka sellisest variandist hageja loobus, väites, et kuna Viiratsi Lihatööstus OÜ-s toimuvad suuremahulised tootmislikud ümberkorraldused, siis sellest sõltuvalt ei olnud nad üldsegi kindlad selles, et soovivad üüripinnal kauplema hakata. Hageja viitab enda lepingu erakorralises ülesütlemisavalduses, et ülesütlemise põhjuseks on tingitud: Kuna üürileandja on rikkunud lepingu punkti 3.3 ning üüripinna suurus ei vasta eelnevatele suusõnalistele kokkulepetele. Kostjale on teadmata, milliseid suusõnalisi kokkuleppeid hageja siin käsitleb. Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et hageja on käitunud vastuolus pooltevahelises üürilepingus kokkulepitule. Lepingu punkt 13.5 sätestab, et üürnikul/hagejal on õigus leping erakorraliselt üles öelda sellest ette teatades vähemalt 14 päeva arvates rikkumise kõrvaldamiseks antud heastamistähtpäevast kui üürileandjast tuleneval põhjusel ei ole üürnikul võimalik üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada. Üürnik võib sellisel juhul lepingu üles öelda alles pärast seda, kui ta on üürileandjale andnud eelnevalt mõistliku tähtaja üüripinna kasutamise võimaldamiseks ning üürileandja ei ole selle tähtaja jooksul võimaldanud üürnikul üüripinda kasutada. Seejuures loevad pooled mõistlikuks tähtajaks eelduslikult vähemalt 14 päeva, kuid teatud juhtudel võib see olla ka pikem tulenevalt olukorra iseloomust. Hageja ei ole seega käesoleva lepingu täitmisel lähtunud hea usu põhimõttest. Eelnevast nähtub, et hageja poolt hagiavalduses esitatud väited kostja süü osas on ebaõiged ning kostja on teinud kõik endapoolse selleks, et hageja oleks saanud üüritud pinda esimesel võimalusel sihtotstarbeliselt kasutada. Kuid nagu nüüdseks on selgunud, hagejal puudus tegelikkuses igasugune huvi Raeküla Turuhoones kauplema hakata. Signatel OÜ on investeerinud Raeküla Turuhoonesse üle 11,5 miljoni krooni ning kuna turu ärikontseptsioon on rajatud üüripindadele, siis on hoopiski hageja enda arusaamatu ja pahatahtliku käitumisega tekitanud kostjale nii varalist kui ka mittevaralist kahju.

3 (7)

Tsiviilasi nr 2-10-33486 •

• •

Lepingu p 3.3 järgi pidi kostja andma hagejale ruumid üle hiljemalt 1 kuu enne turuhoone avamist sellekohase üleandmise vastuvõtmise aktiga. Turuhoone valmimise ajaks on märgitud lepingus 20.03.2010.a. Avamise aega lepingus fikseeritud ei ole. Lepingu sõlmimise järel tasus hageja kostjale lepingu tagatisena kahe kuu üüri 20 000 krooni. Hageja esitas kostjale 12. aprillil 2010.a, tuginedes lepingu p-le 3.3 ja üüripinna suurusele, mis ei vastanud eelnevatele suusõnalistele kokkulepetele, lepingust taganemise avalduse ning tagatisena üleantud summa tagastamise nõude.

Seonduvalt VÕS § 118 lg-ga 1 oli ülesütlemise avaldus tehtud 11 päeva jooksul pärast seda, kui hageja sai lepingurikkumisest teada. Seda võib lugeda mõistlikuks ajaks. Antud juhul taandub esmane vaidlus poolte vahel lepingu p-le 3.3 märgitud tähtaegadele, so millisel kuupäeval pidi üürileandja võimaldama üürnikule üüripinna üleandmise. Kuna turuhoone valmimise ajaks oli lepingus märgitud 20.03.2010.a, leiab hageja, et üüripind tulnuks tema kasutusse anda hiljemalt 20. veebruaril 2010.a. Üüripinna valmimisolekust teatas Signatel OÜ hagejale aga 01. aprillil 2010.a ning sealhulgas ka kavatsusest avada turuhoone

4 (7)

Tsiviilasi nr 2-10-33486 taganemise kohta kehtivate õiguslike tagajärgedega. VÕS § 189 järgi peavad taganemise tagajärjel lepingupooled tagastama teineteisele lepingu järgi üleantu. Kuigi VÕS § 277 määrab kindlaks asjaolud, mille esinemisel on üürnikul võimalik üürilepingust taganeda, tuleb samas ka nende asjaolude esinemisel lisaks arvestada taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamise üldisi eeldusi, mis on sätestatud VÕS §-s 116. VÕS § 116 lg 1 näeb lepingust taganemise eeldusena ette lepingurikkumise olulisust, lg 2 loetleb näitlikult juhud, mille esinemisel saab olla tegemist olulise lepingurikkumisega. Ka pooled on üürilepingus viidanud üürniku õigusele lepingust taganeda. Lepingu p 13.3 annab üürnikule õiguse lepingust taganeda lepingus sätestatud juhtudel või õigusaktides sätestatud alustel. Sisuliselt viitab see lepingu punkt VÕS §-s 277 üürniku taganemisõigust reguleerivale sättele. Lepingus puuduvad viited kui pika viivituse ruumide üleandmisel loeksid pooled oluliseks lepingurikkumiseks. Seega tuleb lepingust taganemise õiguspärasuse kindlakstegemisel selgitama välja, kas lepingujärgse täitmise tähtaja ületamine vähemalt 29 päeva (teadaandmise päeva 01. aprilli ja avamise kuupäevast 03. aprillist kohustusliku üleandmise kuupäeva 03. märtsi vahe) võrra oli hageja jaoks oluline lepingurikkumine. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu p-d 3.3 oleksid olnud eraldi läbi räägitud ja pooled oleksid selles kokku leppinud, et oluliseks lepingurikkumiseks on igasugune viivitus ruumide üleandmisel või et lepingust võib taganeda tähtaja igasuguse rikkumise korral ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata. Nimetatu kokkuvõtteks leiab kohus, et arvestades üürilepingu 5-aastast kestvust ja kostja viivituse pikkust, ei ole mõistlik järeldada, et 29-päevane viivitus on oluline lepingurikkumine, mis kahjustaks sedavõrd olulisel määral hageja huvisid. Seega ei olnud lepingust taganemise materiaalsed eeldused p 3.3 alusel täidetud ning hageja ei olnud üürieseme üleandmise viivituse tõttu õigustatud lepingust taganema. Küll ei ole vastav üürieseme üleandmise ajaline viivitus lepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kohaselt ainsaks lepingust taganemise põhjuseks, vaid lisaks lepingu p 3.3 on hageja tuginenud ka üüripinna suurusele, mis ei vastanud poolte vahelistele eelnevatele suusõnalistele kokkulepetele. Kostja on ülesütlemise avalduse vastuses viidanud käesoleva ülesütlemise aluse osas üürilepingu p 14.5, mis sätestab, et lepingu sõlmimisega muutuvad kehtetuks kõik varasemad poolte vahel sõlmitud suulised ja kirjalikud kokkulepped ning seetõttu ei saa olla hageja esitatud väide üüripinna suuruse ja eelnevate suusõnaliste kokkulepete mittevastavuse kohta aluseks üürilepingu lõpetamiseks. Seega ei esita kostja otseselt vastuväiteid nimetatud kokkulepete sõlmimise kohta, kuid leiab, et lepingu allakirjutamise hetkest eelnevad kokkulepped ei kehti. Üürilepingus üüripinna suurust fikseeritud ei ole. Punkti 3.3 tuleb vastav suurus fikseerida aga lepingu lisaks 2 oleva üleandmise-vastuvõtmise aktiga, mida ka ülalpool kinnitatult poolte vahel ei koostatud. Kohtu hinnangul ei olnud vastava olukorra kirjelduse järgi hagejal kuni üleandmisevastuvõtmise akti koostamise hetkeni võimalik lähtuda üüripinna suuruse osas muust informatsioonist, kui poolte vahel suuliselt kokkulepitust, mistõttu konkreetse kokkuleppe osas ei saanud hageja ja kostja vahel kokkulepitu muutuda kehtetuks enne lepinguga vastava punkti reguleerimist. Ka VÕS § 14 lg 1 tulenevalt peavad lepingueelseid läbirääkimisi pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud (antud asjaoludest lähtuvalt enne kirjaliku kokkuleppe sõlmimist läbiräägitut ei ole kohtul võimalik pidada muuks kui lepingueelseks läbirääkimiseks) mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Sama paragrahvi teise lõike järgi lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja hagejale reaalselt väiksema üüripinna võimaldamisest teada ei andnud. Teavitamata jätmist ei saa aga lugeda õigustatuks lepingu p 14.5 viitamisega, sest sellisel juhul võinuks kostja peale üürilepingu allkirjastamist pakkuda 5 (7)

Tsiviilasi nr 2-10-33486 hagejale ka mitmeid kordi enam väiksemat üüripinda sama üürisumma eest, millist käitumist lepingupoole suhtes ei saa lugeda kindlasti üksteise huvisid arvestavaks. Hageja on hagiavalduses täiendavalt selgitanud, et ette nähtud kahe 3,5-meetrise külmleti asemel saanuks üüripinnale paigaldada vaid ühe seesuguse leti. Kostja konkreetsele seisukohale vastuväiteid esitanud ei ole, vaid pigem kinnitab olukorda, kuna on kohtule esitatud kirjalikus vastuses avaldanud, et pakkus hagejale ka teisi ja suuremaid üüripindasid ning üürihinna alandamist. Ka konkreetsed väited on kostja poolt tõendamata. Hagejale saadetud vastuses lepingu ülesütlemise kohta loetletud vastutulekud ei kajastu. Eeltoodu põhjal leiab kohus, et kostja poolt hagejale väiksema pinna pakkumist saab antud juhul pidada VÕS § 116 kohaldamise eeldusena oluliseks lepingurikkumiseks. Kahe leti asemel ühte letti mahutava pinna pakkumisel oleks olnud ilmselt märkimisväärne mõju hageja äritegevusele turuhoones kaubeldes. Ka VÕS 116 lg 2 sisalduv näidisloetelu kätkeb endas p 2 näol alust, mille alla vastav lepingurikkumine paigutub- rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kuna tegemist võis olla kuni 50 % võrra hageja äritegevust halvava asjaoluga, on mõistetav hageja huvi kadumine edasise lepingusuhte kohta. Samuti ei saa jätta tähelepanuta kostja poolt mitme lepingulise asjaolu rikkumise koosmõju, so nii üürieseme üleandmise tähtaja rikkumise kui ka üüripinna kokkulepetele mittevastavuse osas. Juhul kui kostja ka oleks pakkunud koheselt hagejale äritegevuse alustamiseks asemele teist üüripinda, oleks vastavasisulised läbirääkimised veelgi pikenenud hagejale üüripinna üleandmisega viivitavust ning kõne alla ei oleks tulnud enam pelgalt ca kuuajalisest rikkumisest üüripinna üleandmisel (arvestamata siinkohal avamise eelset sisseseadmise aega, millest hageja ilma jäi). VÕS § 116 lg 4 teine lause ei nõua VÕS § 116 lg 2 p 2 esineva kohustuse rikkumise korral ka täiendava tähtaja andmist lepingut rikkunud poolele puuduste kõrvaldamiseks. Täiendava tähtaja andmise välistab aga ka teise poole teavitus, et ta oma kohustust ei täida. Kohus möönab, et kokkulepitud suuruses üüripinna mittevõimaldamist võib sealhulgas välja lugeda kostja vastusest üürilepingu taganemise avaldusele, mille järgi kostja hinnangul poolte vahelised ning senini veel lepingus fikseerimata kokkulepped peale kirjaliku lepingu sõlmimist enam ei kehti. Asja lahendamisel ei arvesta kohus hageja viiteid üüripinna sanitaartingimustele vastamatuse osas, sest nimetatule ei ole hageja tuginenud ka lepingu ülesütlemise avalduses. Mõistmatu on aga ka kostja viide summadele, mida turuhoonesse investeerida tuli. Hageja üürilepingust taganemise avaldus on esitatud kostjale vähem, kui kümne päeva jooksul peale turuhoone avamist ning seda tingituna kostja enda tegevusest. Lepingu sõlmimisel kostjale makstud tagatist ei saanud kostja aga kasutada oma äritegevuseks või ruumide väljaehitamiseks, sest VÕS § 308 lg 2 tulenevalt peab üürileandja tagatisraha hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intressi nõuet hageja kostja vastu esitatud ei ole. Ülaltoodud asjaolude koosmõjus leiab kohus, et hagi on nii õiguslikult kui sisuliselt põhjendatud ja tuleb rahuldada. Hageja lepingust taganemise avaldus on kehtiv ning kokkulepetele mittevastava üüripinna pakkumisest tulenevalt olulisele lepingurikkumisele tuginev. Kostja ei ole täitnud oma kohustust seoses hageja poolse 14. jaanuaril 2010.a menetlusosaliste vahel sõlmitud üürilepingust taganemisega (VÕS § 276 lg 1 ja VÕS § 277 lg 1 tuginedes) tagastada hagejale VÕS § 189 sätestatult lepingu alusel üleantut, mistõttu on hagejal õigus nõuda kostjalt vastava rahalise kohustuse täitmist. Seega on seadusega kooskõlas hageja nõue välja mõista kostjalt üürilepingu alusel makstud tagatis summas 20 000 krooni, so 1278.23 eurot.

6 (7)

Tsiviilasi nr 2-10-33486 Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatult võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Rein Pokk Kohtunik

7 (7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.