2-08-4575/29 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Harju Maakohus Tartu mnt kohtumaja - lahend.ee

Vastuhagi Esitatud vastuhagi kohaselt vaidlusaluse lepingu p 1.7 kohaselt jõustub kõnealune äriruumi vastuhagejale üleandmise momendist. Lepingu p 1.1 ja 4.8 kohaselt alles peale vastuvõtuüleandmisakti alusel ruumide üleandmist võib kostja arvestada renditasu ja vastuhageja on kohustatud seda maksma. Määratud tähtajaks vastuhagejale ruume üle ei antud, vaatamata sellele nõudis kostja, et vastuhageja maksaks tema kontole 7 613.80 krooni (486.61 eurot), mida vastuhageja ka tegi. Vastuhageja ei ole samuti kunagi arvanud, et 20.06.2007 koostatud aktiga talle oleks üle antud lepingus nimetatud ruumi. Antud akt on oma olemuselt dokument, mis tõendab üksnes ehitusfirma teostatud tööde vastuvõtmist. Vastuhageja lähtus poolte vahel sõlmitud lepingust, mille kohaselt tuli hagejal renditud pinnad üle anda hiljemalt 01.06.2007. Vastuhageja arvestas nimetatud tähtajaga ning tellis selle jaoks renditud pinnale sisustuse, suveks kasutatava ja müüdava kauba jm vajaliku, mida aga sihtotstarbeliselt realiseerida ei saanud, kuivõrd renditud pind anti kostjale üle alles 31.08.2007, s.o 3 kuud hiljem. Seega ei saanud vastuhageja vastukostja poolt rendipinna mittetähtaegse üleandmise tõttu kaubandustegevust teostada, millega on hageja rikkunud lepingut ja tekitanud kostjale kahju. Samuti hankis vastuhageja suvekaubad ja kassasüsteemi, mida aga kasutada ei saa, kuna tema teised kauplused on vastavate süsteemidega juba varustatud ning soetatud süsteem seisab kostjal kasutuna laos. Sellega on vastuhagejale tekkinud kahju summas 31 078.85 krooni (1 986.30 eurot). Vastuhageja tellis ruumidesse mööbli pidades silmas konkreetse ruumi mõõtusid, kahju kokku 57 631.67 krooni (3 683.34 eurot), turvasüsteemi soetamisega tekkinud varaline kahju 9 658.30 krooni (617.28 eurot). Lisaks soetas vastuhageja muusikakeskuse kõlarid, prooviruumi peeglid ja kardinapuud, mis samuti seisavad kasutult laos, kuna neid kasutada ei ole võimalik. Kahju on kõnealusega vastuhagejale tekkinud 12 194.40 krooni (779.36 eurot). Kontoritarvete soetamisest tekkinud kahju 3 988.40 krooni (254.91 eurot) ja tellitud reklaamtoodangu kahju 21 867.94 krooni (1 397.62 eurot). Kahju hulka tuleb arvata ka saamata jäänud tulu, milleks on 109 150 krooni (6 975.96 eurot). Vastuhageja palub välja mõista kahju kokku summas 299 895.41 krooni (19 166.81 eurot).

Kohtuotsuse põhjendused Kohus määras asjas 28.09.2011 toimunud kohtuistungil asja arutamine edasi lükata ja jätkata asja menetlust kirjalikus menetluses. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Esiteks analüüsib kohus põhihagi nõudeid, põhjendusi ja kostja vastuväiteid. VÕS § 8 lg 2 sätestab, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. VÕS § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 277 lg 1 sätestab, et kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. VÕS § 296 lg 1 sätestab, et üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada võlaõigusseaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Pooled sõlmisid 24.08.2006 äriruumi rendilepingu XXX, mille p 3.1 alusel kostja kasutusse anti äriruumid nr 1,7 ja 27 asukohaga XXX, Tallinn üldpinnaga 98,14 m2.. Hageja kohustus renditud ruumid kostjale üle andma hiljemalt 01.06.2007. Kuna oli tegemist uusehitisega sai hageja ruumide valduse üle anda 20.06.2007. Kostja võttis ruumid vastu pretensioonideta ja hakkas neid koheselt kasutama. Kostja keeldus tasumast hageja poolt esitatud arveid rendi ja osutatud teenuste eest ning esitas 17.08.2007 lepingust taganemise avalduse (I kd tl 73).

28.09.2011 toimunud istungil on hageja märkinud, et nõude suuruseks on 91 985.85 krooni (5 878.97 eurot), kuivõrd esitatud arvete põhjal on nõude suuruseks kokku 116 520.85 krooni (7 447.04 eurot), millest kuulub lahutamisele kostja poolt tasutud tagatisraha 24 535 krooni (1 568.07 eurot), seega summaks jääb 91 985.85 krooni (5 878.97 eurot). Lisaks nõuab hageja viiviseid arvestuse järgi, mis on esitatud asja materjalide hulgas II kd tl 86. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 24.08.2006 äriruumi rendilepingu XXX, mille p 3.1 alusel kostja kasutusse anti äriruumid nr 1,7 ja 27 asukohaga XXX, Tallinn. Samuti ei ole vaidlust selles, et lepingujärgne üüripind oli 98,14 m2. Hageja esitatud ehitusdokumentatsioonis on üleandmise ajal reaalse üüripinnana kajastatud 101 m2. Kostja pinna suurust hinnata ei oska. Hageja on asja materjalide juurde esitanud oma nõude tõendamiseks äriruumi üürilepingu (I kd tl 4-17). 20.06.2007 on sõlmitud rendipinna üleandmise – vastuvõtu akt nr 03-07, mille kohaselt on märgitud rendipinna suuruseks 101 m2. Kõnealusele dokumendile on ATFIE ka alla kirjutanud. Kohtu hinnangul on ainetud kostja väited nagu eelosundatud akt näitaks ehitustööde puudusi (IV kd tl 10 pöördel), kuivõrd selle pealkirjast on võimalik järeldada akti andmise eesmärki. Samuti ei ole tõendatud kostja väide selle kohta, et allkiri kõnealusele aktile võeti kostjalt ehituslike puuduste kohta, mitte see ei tähenda ruumide üleandmist. Esitatud materjalide põhjal on tõendatud üüri arvestamise õiguse ja üüri tasumise kohustuse tekkimise ajahetk, mis kajastati 20.06.2007 rendipinna üleandmise vastuvõtu aktis (I kd tl 1921). Kostja on küll selgitanud, et tema hinnangul väljendab akt pigem ehitustööde puuduste esile toomist, kuid ei ole esile toonud ühtki põhjendatud selgitust sellele, miks akt ei peaks kinnitama üüripinna üleandmist üürnikule lepingu kontekstis. Tunnistaja MKütlustega on tõendamist leidnud asjaolu, et kostja tegi suuri ettevalmistusi kaupluse avamiseks, tema oli selleks avamiseks valmis, tal oli palju müüjaid ja õhupallid olid väljas. Kohus leiab, et veenvalt on esitatud tõenditega põhistatud asjaolu, et AT avas kaupluse 11.07.2007 (II kd tl 184). Hageja on samuti tõendanud asja materjalide hulgas olevate fotodega, et hiljemalt 13.07.2007 oli üüripind viidud kostja poolt sellisesse seisu, et kauplemine võis alata (III kd tl 56-61). Ekspertiisiakti nr XXX kohaselt ei leitud viiteid esitatud pildifailide tahtlikult muutmisele, eesmärgiga luua vale ettekujutlus piltidel kujutatud sündmuste või objektide kohta, mistõttu on põhjendatud lugeda tõendatuks eeltoodu põhjal, et kaupluse avamiseks takistused puudusid. Kuivõrd kostja on vaidlustanud ka üüripinna suuruse, mille kohaselt erines see hagejaga kokkulepitust, asub kohus seisukohale, et kuivõrd kostja eelnimetatud akti allkirjastas pretensioonideta, olles teadlik üüripinna suurusest, milleks on ka ülalnimetatud 20.06.2007 akti kohaselt 101 m2, siis kostja omapoolsed vastuväited nagu hageja oleks poolte vahelist lepingut rikkunud, on ainetud. Vastuväited nagu hageja on omavoliliselt suurendanud rendile antavat pinda, ilma seda kostjaga kooskõlastamata (III kd tl 20) on eeltoodust tulenevalt alusetud. Kostja tugineb VÕS § 296 lg-le 1, mille kohaselt ei pea ta maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada VÕS §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Kohus asub seisukohale, et eelnimetatud sättes osundatud eeldusi antud asjas ei esine ning kostjal ei ole olnud õigust üüri ja kõrvalkulude maksmisest kõrvale hoida. Hageja on esitanud arve nr M638 10.07.2007 summas 20 183.70 krooni (1 289.97 eurot), arve nr M743 01.08.2007 summas 29 795 krooni (1 904.25 eurot), M856 03.09.2007 summas 29 795 krooni (1 904.25 eurot), arve nr M986 01.10.2007 summas 29 795 krooni (1 904.25 eurot) ning arve nr M1100

01.11.2007 summas 6 952.15 krooni (444.32 eurot), milledest nähtub kostja kohustuse suurus, kuid kostja ei ole omapoolset kohustust täitnud ning on jätnud esitatud arved tasumata. Asjas on tõendamist leidnud ka see, et 20.06.2007 anti rendipind üle kostjale üleandmise vastuvõtu aktiga ning pood oli avamiseks valmis. Kostja ei ole seevastu hageja esitatud seisukohti veenvate tõenditega ümber lükanud. 28.09.2011 toimunud istungil on hageja kinnitanud, et kommunaalteenuste osas neil kostja vastu nõue puudub. Eeltoodust tulenevalt, leiab kohus, et põhihagi kuulub rahuldamisele 91 985.85 krooni (5 878.97 euro) ulatuses. VÕS § 113 lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub seitse protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kostja antud asjas viivise vähendamist nõudnud ei ole. Hageja on palunud viivise välja nõuda 05.03.2010 arve alusel, mille kohaselt on viivise summa 677.49 eurot (IV kd tl 17). Kostja ei ole viivisele sisulisi vastuväiteid esitanud ja on leidnud üksnes, et kuivõrd põhinõue ei kuulu rahuldamisele on põhjendamatu ka viivise nõue. Kuivõrd hagi kuulub põhinõudes rahuldamisele, kohustub kostja tasuma hagejale VÕS § 113 lõikest 1 tulenevalt ka viivist. Kostja viivise vähendamist taotlenud ei ole, mistõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivised summas 677.49 eurot. Vastuhagi Alljärgnevalt analüüsib kohus vastuhagi nõudeid, põhjendusi ja kostja vastuväiteid. Vastuhageja palub vastukostjalt välja mõista otsese kahju summas 139 227.96 krooni (8 898.29 eurot) ja saamata jäänud tulu 160 667.45 krooni (10 268.52 eurot). VÕS § 128 lg 1 sätestab, et hüvitamisele kuuluv kahju võib olla varaline või mittevaraline. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et varaline kahju on eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu. VÕS § 128 lg 3 kohaselt otsene varaline kahju hõlmab eelkõige kaotsiläinud või hävinud vara väärtuse või vara halvenemisest tekkinud väärtuse vähenemise, isegi kui see tekib tulevikus, ning kahju tekitamisega seoses kantud või tulevikus kantavad mõistlikud kulud, sealhulgas mõistlikud kulud kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks ja hüvitise saamiseks, muu hulgas kahju kindlaks tegemiseks ja kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks. Kostja selgitas 28.09.2011 toimunud istungil, et tellis kaupluse sisustamiseks seadmed ja mööbli. Kassasüsteemi ei ole olnud võimalik kasutada, kuivõrd hageja sulges kaupluseruumid. Kassasüsteemi väärtuse tõendamiseks on vastuhageja esitanud arved (I kd tl 134). NVAS poolt väljastatud üleandmise-vastuvõtmise aktiga on tõendatud, et vaidlusalune müügisüsteem on vastuhagejale üle antud (I kd tl 122), kuid kõnealusega ega esitatud arvetega ei saa hinnata just vastuhageja poolt esile toodud kassasüsteemi väärtust.

Samuti on kostja esitanud asja materjalide juurde arved 07-017 68, tl 123 I kd summas 9 246 krooni (590.93 eurot), ettemaksu arve NV – 07 summas 7 315.41 krooni (467.54 eurot), tl 128 I kd, tl 134 I kd arve nr 07-01769 summas 1 817.20 krooni (116.14 eurot). Kohus asub seisukohale, et õige on vastukostja poolt esile toodud argument, et esitatud arvetest ei nähtu nende seost vaidlusaluse üüripinnaga, ega ole tõendamist leidnud asjaolu, et arved on tasutud. Samuti ei ole antud asjas tõendamist leidnud asjaolu, et esemeid ei ole olnud võimalik näiteks järelturul võõrandada (IV kd tl 42). Kohus leiab, et esitatud asjaoludele ja tõenditele tuginedes ei ole vastuhagi esitaja veenvalt põhistanud, et vastuhagejale on hagiavalduses toodud otsene kahju tekkinud. Kostja väidetav otsene kahju seisneb selles, et üüriobjektile soetatud vara muutus väärtusetuks selle kasutamise võimatuse tõttu üüritud ruumides, kuhu kogu sisutus oli spetsiaalselt tellitud ja see võimatus oli tingitud hageja poolt lepingu rikkumisest, mis seisnes äriruumide mitte üleandmisest, alusetute arvete esitamisest ja lõpptulemusena ruumide ning kostja vara üle võtmises, mille tulemusena polnud kostjal võimalik täita üürilepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi. Üüriobjektile soetatud vara seisab kasutult laos ning kahju hüvitamisel on kostja nõus selle hagejale andma. VÕS § 278 lg 3 kohaselt kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist. VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Vastuhagile on lisatud küll hulgaliselt arveid-saatelehti, kuid vastuhageja poolt esitatud väited kahju tekitamise osas ei ole kohtu hinnangul veenvat tõendamist leidnud. Esitatud arvetest, mis on väidetavalt otsese varalise kahju suuruse arvutamise aluseks, ei nähtu nende seost vaidlusaluse üüripinnaga, samuti ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et vastuhageja on arved tasunud. Vastuhageja on asunud seisukohale, et tema otsese kahju suurus on 139 227,96 krooni (8 898,29 eurot), mis seisneb selles, et hageja viivitas renditud pindade üleandmisega ligikaudu 3 kuud. Kuivõrd kohus on põhihagis ülalöelduga tuvastanud, et pinnad on üle antud 20.06.2007, siis ei ole vastuhagis esitatud nõudel, mille kohaselt on kahju tekkimine seoses renditud pindade üleandmise viibimisega põhjendamatu. Kostja on seisukohal, et temale tekitatud varalist kahju tõendavad kohtule esitatud arved, kuid kohtu hinnangul ei ole esitatud materjalide põhjal järeldada, et kostja oleks reaalselt vastavad kulud kandnud seoses vaidlusaluse üüripinnaga. Arvete esitamine ei tähenda automaatselt vastavate kulude ka reaalset kandmist, mistõttu nimetatud osas on vastuhagi tõendamata. VÕS § 128 lg 4 kohaselt saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Vastuhageja on tõendanud saamata jäänud tulu suurust asjaoluga, et pidi kauba alla hindama. Vastukostja vaidleb allahindlusest tulenevale saamata jäänud tulule vastu, kuna sellest ei ilmne seost vaidlusaluse rendipinnaga ning väidetava tulu arvutamise metoodika. Kohus asub seisukohale, et kostja esitatud tõend ei põhista nõuet saamata jäänud tulu hüvitamiseks, kuna sellest ei nähtu, et allahindlus oli tingitud hageja tegevusest, mitte muudest asjaoludest, näiteks