Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Kuna kostjad said hagejale kahju tekitamisest teada hiljemalt üüritud ruumide valduse üleandmise päeval, so 05.08.2009, siis palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista ka hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise seadusest tulenevas määras ja viivise 0.022% päevas põhinõudest alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni. Hageja palus kostjatelt solidaarselt välja mõista põhivõlgnevuse 445 339 krooni, viivise summas 7912,11 krooni ja viivise alates hagi esitamisest kuni põhinõude täitmiseni 0,022 % päevas põhinõudest. 17.06.2010 esitas hageja täiendava hagiavalduse, milles palus tuvastada OÜ Laesson & Partnerid poolne üürilepingu ülesütlemise tühisus. Üürilepingu ülesütlemisel ei ole täidetud ülesütlemise eeldused. Ülesütlemise alusena ei ole viidatud ühelegi seadusest või lepingust tulenevale õiguslikule alusele ning põhjendus on üldsõnaline ja ebamäärane. Üürilepingu ülesütlemiseks ei ole esinenud üürnikust mittesõltuvat põhjust. Pole esinenud ka üüripinna kasutamise takistust ega üürileandja poolset rikkumist. Loetletud puudused on alusetud ja tõendamata. Võimalike pisipuuduste või jooksvate küsimuste lahendamine ei anna alust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Samuti kinnitas OÜ Laesson & Partnerid üüripinna vastuvõtmisel, et üüripind vastab lepingu tingimustele ja puuduvad pretensioonid üüripinna seisundi osas. Üürnik ei ole vastavalt VÕS § 277 lg-le 2 jätnud endale õigust kasutada VÕS §-s 278 nimetatud õiguskaitsevahendeid. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud. Pooled pidasid üürilepingu sõlmimiseks läbirääkimisi arvestusega, et tegemist on viimistletud ja täielikult valmis ruumidega, mida näitab ka kokkulepitud üürihind, mis oli lepingu sõlmimise ajal keskmiselt makstavatest hindadest kõrgem. Kuna hageja ei olnud üüritud ruumide ehitamisega graafikus ja OÜ Laesson & Partnerid soovis nimetatud ruume kasutada muuhulgas koolitusruumidena, millele kehtivad erinõuded, siis leppisid pooled kokku, et hagejal jäävad vastavad viimistluskulud tegemata ja kuna OÜ Laesson & Partnerid pidi selle arvel tegema täiendavaid kulutusi, siis lepiti kokku üürihinna alandamises. Üürihinna alandamise mahuna lepiti kokku summa, mille hageja eelduslikult hoidis kokku standardprojekti järgi siseviimistluse teostamata jätmisega. Üürilepingu p 2.2 eesmärk ei olnud kohustada OÜ Laesson & Partnerid ruume välja ehitama, vaid tagama hagejale kontrollimehhanism lepingu objektil tehtavate tööde üle. Siseviimistluslahenduse täpne sisu jäi OÜ Laesson & Partnerid määrata, piiranguks oli vaid hoone kinnismälestisena kaitse all olemisest tulenev hoone kaitserežiimi järgimine. Pooltevahelise lepingu lisadest 1-3 nähtub, milline oleks pidanud olema hageja poolt teostatud standardlahendus, tegelikkuses aga OÜ Laesson & Partnerid lahendus erineb oluliselt hageja lahendusest juba ruumide paigutuse osas. Näiteks kergvaheseinu ega põrandakatet hageja poolt ei paigaldatud. Lepingu lisaks 3 olevast üüripinna üleandmis-vastuvõtuaktist nähtuvad akti koostamise ajaks hageja standardprojekti mahus teostatud tööd, mis ei hõlma vaheseinu, põrandakatet, pistikuid, lüliteid, valgusteid ega muid taolisi lõppviimistluse elemente. Hageja väide üürihinna alandamisele käibemaksu lisamise kohta on vale. See, et käibemaksu ei ole üürihinna alandamisele lisatud, nähtub hageja poolt kostjale esitatud arvest ja poolte käitumisest, sellist maksukohustust ei ole kunagi deklareeritud, tegemist oli hinnaalandusega kompenseerimaks läbirääkimiste käigus oluliselt muutunud lepinguliste kohustuste vahel tekkinud ebaproportsionaalsuse kaotamiseks ning selline vastastikuste kohustuste kujundamise abil toimunud poole kokkuhoiu ja teise poole lisandunud kulude kompenseerimine ei ole käibeks käibemaksuseaduse tähenduses. Pooled ei ole kunagi silmas pidanud, nagu oleks OÜ-l Laesson & Partnerid kohustus ehitada üüripind välja vastavalt hageja projektile ja hankida sinna projektis nimetatud asjad. OÜ Laesson & Partnerid viis siseviimistlustööd läbi endapoolse siseviimistlusprojekti alusel, mis oli hagejale esitatud ja Tallinna Kultuuriväärtuste ameti ning Tervisekaitseinspektsiooni poolt heaks kiidetud

ning mille põhjal anti hageja hoone osale kasutusluba. Hageja poolt nimetatud esemeid ei ole kunagi lepingu eseme jaoks soetatud ega lepingu esemele paigutatud. Seega ei ole võimalik ka nende esemete lepingu esemelt eemaldamine ega sellel teel hagejale kahju tekitamine. OÜ Laesson & Partnerid eemaldas ruumidest lahkumisel valgutid ja pistikudpesad, esitlustehnika, köögimööbli ja tarvikud koos tehnikaga, eritellimusel valmistatud klaasuksed, disainvaiba, porivaiba ja kardinad. Eemaldati esemed, mis on hoonet ja ruume rikkumata eemaldatavad. OÜ Laesson & Partnerid kui lepingupooleks oleva juriidilise isiku väidetavat lepingurikkumist ei saa üle kanda Tuulikki Laessonile kui juhatuse liikmele. Vastuhagi Pooltevahelise üürilepingu erakorraline ülesütlemine oli tingitud ruumide olulistest puudustest, mille tõttu ei olnud üüripind eesmärgipäraselt kasutatav ning üürileandja keeldus ka puuduste kõrvaldamisest. OÜ Laesson & Partnerid kasutas üüripindu muuhulgas koolitusruumidena. Viimaste puhul on oluline ventilatsiooni, jahutuse ja kütte reguleerimise võimaluse olemasolu, ruumide helipidavus, kõrgendatud nõudmised jäätmekäitlusele, transpordikorraldusele, läbipääsusüsteemile ja ruumide ohutusele. Üüripinnal esinenud puudusteks olid probleemid vahelagede vajumisega, helipidavuse ja tuleohutusega, kütte, ventilatsiooni, jahutuse ja veevarustusega, jäätmekäitlusega, valvesignalisatsioonisüsteemidega, transpodikorraldusega, läbipääsu- ja fonolukusüsteemiga, postkastidega, üldise heakorraga, läbipääsu haldusega. OÜ Laesson & Partnerid teavitas hagejat korduvalt vahelagede vajumisega seonduvatest probleemidest ja nõudis puuduste kõrvaldamist. 26.06.2009 esitas OÜ Laesson & Partnerid taas nõude vahelagede vajumisest tingitud puuduste kõrvaldamiseks, kus esitas ka hoiatuse, et üüripinna nõuetele vastavuse tagamata jätmise korral on hageja valmis lepingu üles ütlema ning kasutama oma seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Hageja keeldus 08.07.2009 puuduste kõrvaldamisest. Üüripinnal esinenud puuduste tõttu oli üürilepingu täitmise väärtus kokkulepitust madalam. Kokku on OÜ Laesson & Partnerid perioodil detsember 2007 kuni 05.08.2009 lepingu täitmise väärtusest enam üüri maksnud 95 255,68 krooni. Üürilepingu p 5.4 alusel maksis OÜ Laesson & Partnerid 01.10.2007 hagejale ka tagatisraha kahe kuu üüriraha ulatuses summas 186 600 krooni, arvestatult üüripinna suurusega 311 m2, üürilt 300 kr/m2. Eelnimetatud tagatisraha ei ole OÜ-le Laesson & Partnerid senini tagastatud. Üürnikul on VÕS § 308 lg 3 alusel tagatisraha tagastamise nõude õigus tulenevalt sellest, et poolte vahel lõppes üürisuhe 05.08.2009. OÜ Laesson & Partnerid intressinõuet ei ole küll võimalik lepingu p 5.4 kohaselt esitada, ent intressinõue on võimalik üüripinna lepingus märgitust tegelikkuses väiksema suuruse tõttu alusetult enammakstud tagatisrahalt summas 8220 krooni. Vastavalt VÕS § 308 lg-le 2 ja Eesti Panga statistika järgsele 2007 intressimäärale on 01.10.2007 kuni 11.05.2010 enammakstud tagatisrahalt makstava intressi suuruseks 996,89 krooni. Investeeringute tegemisel lähtus üürnik üürilepingu 5-aastasest perioodist ning võimalusest investeeringuid nimetatud aja vältel tarbida. OÜ-l Laesson & Partnerid oli võimalik kasutada ja sellega seonduvalt ka amortiseerida üksnes 692 päeva ulatuses 1827 päeva pikkusest lepinguperioodist ning seetõttu on üürniku investeeringud muutunud kasutuks 1135 päeva ulatuses. Eelnevast tulenevalt on amortiseerumata investeeringute väärtuseks 516 280,57 krooni. OÜ Laesson & Partnerid on seoses üüripinnaga teinud järgnevad investeeringud: sanitaartehnilised tööd 1154,24 krooni, digitahvlite kaabeldus ja võrgutarvikute paigaldus 14 117,91 krooni, köögimööbli montaaž 10 000 krooni, tõstetööd 1650 krooni, uste paigaldus 40 670 krooni, põranda tasandus 17 615 krooni, vaiba paigaldus 26 742,5 krooni, marmor 15 680 krooni, köögipõranda põrandaplaadi paigaldus 2950 krooni, köögi põrandaplaat 5761,50 krooni, kilbitööd ja tarvikud 7756 krooni, kaabliteed 10 099 krooni, kaablid ja kaabeldus 86 517 krooni,

pistikupesade ja lülitite paigaldus 20 583 krooni, põrandaküte ja selle paigaldus 17 043 krooni, valgustite paigaldamine 60 623 krooni, tööde teostamise tööprojekt 35 000 krooni, tööde teostamise dokumentatsioon 18 600 krooni, akvaariumi ja tehnika paigaldamine 1779,66 krooni, vaibarullide tassimine 1600 krooni, ruuteriga seonduvad tööd 317 krooni, ehitustööd 312 846 krooni, ehitusjärgne koristamine 9800 krooni, sisekujundusprojekt 81 250 krooni, metallmööbli paigaldus 5832 krooni, valgustikast ja sellega seotud materjalid ning tööd 25 065,70 krooni. Kuna üürileping on OÜ Laesson & Partnerid poolt üles öeldud üürileandjast tuleneval põhjusel, on tal õigus nõuda vastavalt üürilepingu p-le 10.14 üürileandjalt leppetrahvi kahe kuu üürisumma ulatuses, seega summas 178 380 krooni. Seoses üüritud asja puudusega on OÜ-l Laesson & Partnerid tekkinud kahju summas 580 492 krooni. Kahju tekkimise alused on järgnevad: ennetähtaegselt lõppenud üürilepingu tõttu kasutuks muutunud varasemalt üüripinnaga seoses tehtud investeeringud summas 516 280,57 krooni, ennetähtaegse üürilepingu lõppemisega kaasnenud täiendavad kulud kolimisele summas 147 335,75 krooni, üüripinna puuduste tõttu saadud väiksem vastusooritus summas 95 255,68 krooni. Kokku on tekkinud seega kahju 758 872 krooni, millest kuulub mahaarvamisele leppetrahviga katmisele kuuluv 178 380 krooni ning seega jääb kahjunõudeks 580 492 krooni. Eeltoodust tulenevalt palus OÜ Laesson & Partnerid Rotermann City OÜ-lt 186 600 krooni tagatisraha, 178 380 krooni leppetrahvi, 580 492 krooni leppetrahvi ületava kahju väljamõistmist. Muuhulgas nõudis OÜ Laesson & Partnerid alusetult enammakstud tagatisrahalt intressi 8220 krooni alates 01.10.2010 kuni kohtuotsuse tegemiseni. OÜ Laesson & Partnerid soovis tasaarvestada vastuhagis esitatud nõuded kattuvas ulatuses hageja poolt käesolevas tsiviilasjas OÜ Laesson & Partnerid vastu esitatud nõuetega osas, milles põhihagis esitatud nõuded kohtuotsusega põhjendatuks loetakse. Hageja vastus vastuhagile Hageja vaidles vastuhagile vastu. VÕS § 338 lg 1 alusel on vastuhagis esitatud nõuded aegunud ning vastuhagi tuleks jätta rahuldamata aegumise tõttu. Vastuhagi esitati alles 12.05.2010, s.o rohkem kui kolm kuud pärast aegumist. Vastuhagis nimetatud asjaolud ei vasta enamuses osas tegelikkusele ning väited faktiliste asjaolude osas on eksitavad. Väide liiga kõrge üürihinna kohta on paljasõnaline ja tegelikkusele mittevastav. Tegelikkusele ei vasta ja on paljasõnalised ka vastuhageja väited puudustest teavitamise ja puuduste kõrvaldamisest keeldumise kohta. Väidetud puudused ei vasta suures osas tegelikkusele. Isegi kui üüripinnal esines mingeid puuduseid ning selline asjaolu peaks leidma tõendamist, siis kindlasti ei olnud üüripinnad kasutuskõlbmatud. Pooltevahelist õigussuhet reguleeris üürileping. Väidetavate puuduste juures ei ole täpsustatud ega viidatud, millist lepingulist või seadusest tulenevat kohustust on hageja rikkunud või millise lepingu või seaduse sättega on olnud vastuolus üüripinna seisukord – seega ei ole piisavalt määratletud nõude alust. Hageja ei vaidle vastu sellele, et ta ei ole tagatisraha tagastatud. Tagatisraha ei ole enne vastuhagi esitamist nõutud. Hagejal on endiselt nõuded tagatisraha ületavas summas kostjate vastu. Hagejal on tagatisraha kinnipidamise õigus ka seetõttu, et OÜ-l Laesson & Partnerid on maksamata hagejale üüriraha. Tagatisrahalt intressi nõudmine on alusetu. Väide üüripinna väiksema suuruse osas on tegelikkusele mittevastav ja tõendamata. Lepingu p 5.4 järgi on tagatisraha suuruseks kahe kuu üüriraha ning seega oleks tagatisraha suuruse ebaõigsuse aluseks üüriraha suuruse ebaõigsus, mitte aga üüripinna suuruse ebaõigsus. Isegi juhul, kui oleks selgunud, et üüripind on väiksem, siis ainuüksi sellisest asjaolust ei teki üürileandjale intressi maksmise kohustust. Alusetu on ka leppetrahvi nõue. Hageja ei ole pannud toime sellist lepingurikkumist, mis annaks aluse üürileping üles öelda, pigem oli hagejal õigus leping üles öelda vastuhageja

pikaajalise võlgnevuse tõttu. Kuna OÜ-l Laesson & Partneird puudus lepingu ülesütlemiseks õiguslik alus, siis puudub tal ka ülesütlemisest tulenev kahjuhüvitamise nõue. OÜ Laesson & Partnerid on käitunud hea usu vastaselt ja pahatahtlikult, esitades jooksvaid küsimusi helistamise asemel kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, esitades pretensioone umbmääraselt, käitudes vastuoluliselt jne. Vastuhagis esitatud nõuded ja väited ei põhine poolte vahel kirjalikult kokku lepitul ning isegi kui oleks olemas suulised kokkulepped, siis oleks need vorminõuete rikkumise tõttu TsÜS § 77, § 83 ja lepingu p-de 13.2 ning 14.6 alusel tühised. Vastuhageja ei ole esitanud üürilepingu sõlmimisel mingeid täiendavaid nõudeid hoone tehnosüsteemide ümberehitamiseks tema spetsiifiliste vajaduste järgi. Esimese astme kohtu otsus ja selle põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis OÜ-lt Laesson & Partnerid välja Rotermann City OÜ kasuks põhivõlgnevuse 23 547,54 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise alates 05.08.2009 kuni 14.03.2011 ja alates 15.03.2011 viivise põhinõudelt iga viivitatud päeva eest VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Tuulikki Laessoni vastu jättis kohus hagi rahuldamata. Vastuhagi jättis kohus rahuldamata. Hageja menetluskulud jäid 78 % osas OÜ Laesson & Partnerid kanda, Tuulikki Laesson menetluskulud hageja kanda. Hageja on esitanud kostja vastu lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude. Kahju tekitamise aluseks on asjaolu, et üürnik ei täitnud üüritud asja korrashoiu kohustust ja andis tagasi rikutud ruumid. Seega on oluline välja selgitada, kas lepingus oli sätestatud kostja kohustus, mille rikkumist kostja ette heidab, kas kostja rikkus seda kohustust ning tekitatud kahju suurus ning kas Tuulikki Laesson vastutab hageja ees OÜ Laesson & Partnerid tegevusest tulenevalt. Hageja on välja toonud ka asjaolu, et kostja ütles üürilepingu üles õigusliku aluseta. Antud juhul ei ole aga tegemist hageja esitatud eraldi tuvastusnõudega, vaid hagi alusena välja toodud asjaoluga, millele hageja on tuginenud hagiavalduses. Kohtule esitatud üürilepingust nähtub, et p 2.2 järgi annab üürileandja üürnikule üle viimistlemata pinna ja üürnikul on kohustus teostada siseviimistlustööd. Siseviimistlustööde tegemine on parendused VÕS § 284 ja 285 mõttes. Seega OÜ-l Laesson & Partnerid oli kohustus teha parendusi ning pooled leppisid lepingu p-s 2.4 kokku parenduste hüvitamise VÕS § 285 lg 3 mõttes. Parenduste hüvitamisel ei ole üürnikul õigust neid kaasa võtta. Järelikult pidi OÜ Laesson & Partnerid üüritud asja hagejale üle andma koos parendustega, s.t mitte nii, nagu ta ruumid enda valdusesse sai, vaid sellises seisukorras, nagu need oleks pidanud pärast parenduste tegemist olema. Parenduste tegemise ulatuse on pooled kokku leppinud lepingu lisas 4. Vastavalt hageja poolt esitatud standardlahenduse nimekirjale on puudu põrandakate, klaasist vaheseinad ja valgustid ning lülitid, kokku 555 039 krooni väärtuses siseviimistlust. Käibemaksu lisamine kahju suurusele on ebaõige. Asjaolu, et üüriarvetele on lisatud käibemaks, ei tähenda, et kahjunõude esitamisel tuleb see arvestada kahju suuruse sisse. Nii hageja kui ka kostja puhul on tegemist juriidiliste isikutega, kellel on õigus saada käibemaksuseaduse § 31 lg 1 alusel sisendkäibemaks tagasi. Hageja on oma nõude OÜ Laesson & Partnerid vastu tasaarvestanud, kostjad ei ole esitanud vastuväiteid tasaarvestuse kehtivusele. Seega tuleb hageja kasuks OÜ-lt Laesson & Partnerid VÕS § 101 lg 1 p 3 alusel välja mõista 555 039-186 600=368 439 krooni ehk 23 547,54 eurot. Vastuhagis on kostjad esitatud nõude tagatisraha tagastamiseks. Kuna tagatisraha on hageja poolt hagiavalduse esitamisega tasaarvestatud, hageja on teinud vastavasisulise avalduse VÕS § 198 järgi, tuleb nimetatud nõue jätta rahuldamata. Kohtu hinnangul üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv. OÜ Laesson & Partnerid kirjadest hageja õiguseellasele RC Kinnisvarale nähtub, et OÜ Laesson & Partnerid on esitanud üürileandjale etteheiteid ja ka kahjunõudeid üüritud asja kvaliteedi osas, kuid ei ole võimalikke puuduseid seostanud lepingu ülesütlemise või üürihinna alandamisega, samuti ei ole üürnik

andnud tähtaegu puuduste kõrvaldamiseks. 29.06.2009 kirjas on loetletud üles rida üürieseme puuduseid ja antud hagejale tähtaeg 06.07.2009 esitamaks tegevuskava üüripinna nõuetele vastavuse tagamiseks. Kirjas on märgitud, et üüritud asja lepingutingimustele vastavuse tagamata jätmisel kaalub OÜ Laesson & Partnerid lepingu ülesütlemise võimalust ja kahju hüvitamist. Järgnevalt on üürnik üürilepingu oma 20.07.2009 avaldusega üles öelnud, tuues selle aluseks asjaolu, et hageja ei ole kõrvaldanud üüritud asja puuduseid ja üürnikul ei ole võimalik tegeleda ruumides oma põhitegevusega. Kuivõrd OÜ Laesson & Partnerid on oma 29.06.2009 kirjas andnud hagejale tähtaja mitte üüritud asja puuduste kõrvaldamiseks, vaid tegevuskava esitamiseks, millele hageja on 08.07.2009 kirjas vastanud, et tegevuskava esitamine ei ole võimalik, kuna puudused ei ole konkreetselt välja toodud, siis ei ole üürnik üürileandjale andnud mõistlikku tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, mis on VÕS § 279 lg 1 järgi eeltingimuseks üürilepingu ülesütlemisele. Järelikult ei ole lepingu ülesütlemine kehtiv. Lepingu ülesütlemisest tuleneb ka OÜ Laesson ja Partnerid leppetrahvi ja kolimiskulude hüvitamise nõue. Lepingu p 10.4 seostab leppetrahvi nõudeõiguse tekkimist üürilepingu ülesütlemisega üürniku poolt, siis ei ole see eeldus täidetud. OÜ Laesson & Partnerid kirjadest nähtub, et OÜ Laesson & Partnerid ei ole esitanud hageja vastu leppetrahvi nõuet. See on esitatud alles vastuhagis. Ligemale aasta pärast lepingu ülesütlemist esitatud leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul ja see tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaielnud selle üle, et ruumid anti hagejale üle 05.08.2009 ning sellest ajast tuleb lugeda leping lõppenuks. OÜ Laesson & Partnerid esitas vastuhagi investeeringute hüvitamiseks hageja vastu 12.05.2010, seega on nõue tulenevalt VÕS § 338 lg-test 1 ja 3 aegunud ja tuleb jätta 516 280,57 krooni osas rahuldamata. VÕS § 278 p 4 sätestab, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik alandada üüri vastavalt VÕS § 296 sätestatule. VÕS § 296 lg 2 sätestab, et kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on VÕS § 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu üksnes vähenenud, võib üürnik alandada üüri puudusele vastaval määral puudusest teada saamisest kuni puuduse kõrvaldamiseni kestnud ajavahemiku eest. Eelnimetatud õiguskaitsevahendite eeltingimuseks on teatamiskohustus, mis on sätestatud VÕS § 282 lg 1 p-s 1. Teatamiskohustus hõlmab endas puuduse sidumist kujundusõigusega. Seega pidi üürnik hinna alandamiseks tegema hagejale tahteavalduse, milles oleks tulnud välja tuua üüritud asja puudused ning seostada puuduste olemasolu hinna alandamisega. OÜ Laesson & Partnerid on 29.06.2009 kirjas esitanud üüri hinna alandamise avalduse alates 04.02.2008. Varasemalt ei ole OÜ Laesson & Partnerid seostanud väidetavaid üüritud asja puuduseid hinna alandamisega. OÜ Laesson & Partnerid ei saanud tagasiulatuvalt kasutada kujundusõigust, kui ta ei ole andnud hagejale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ja sidunud puuduste kõrvaldamata jätmist hinna alandamisega. Hinna alandamine saab toimuda üldjuhul etteulatuvalt. OÜ Laesson & Partnerid tõendamiskoormuseks on tuua välja asjaolud, et üürnikul ei olnud võimalik ruume sihtotstarbel kasutada. Sellist asjaolu ei ole aga välja toodud. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et OÜ Laesson & Partnerid kasutas üüritud ruume sihtotstarbel kuni nende üleandmiseni hagejale. OÜ Laesson & Partnerid nõue täitmise väärtuse vähenemise hüvitamiseks on hinna alandamine. OÜ Laesson & Partnerid on esitanud kolimiskulude hüvitamise nõude seoses lepingu ülesütlemisega. Kuna lepingu ülesütlemisel puudus õiguslik alus, puudub ka põhjuslik seos tekkinud kahjuga ning nimetatud nõue tuleb jätta rahuldamata. Hageja on esitanud hagi VÕS § 1043 alusel ka OÜ Laesson & Partnerid juhatuse liikme Tuulikki Laessoni vastu. Tuulikki Laesson vastutab küll OÜ Laesson & Partnerid tegevuse, s.o õiguste ja kohustuste realiseerimise eest, kuid see ei tähenda tema enda otsest vastutust OÜ Laesson & Partnerid tegevuse eest. Seega ei ole tegemist õige kostjaga ning Tuulikki Laessoni suhtes tuleb jätta hagi rahuldamata.

Põhjendatud on OÜ-lt Laesson & Partnerid VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 järgi välja mõista viivis alates kohustuse täitmisega viivitamisest. Viivitus algas ajast, mil OÜ Laesson & Partnerid sai teada kohustuse tekkimisest, s.o kahju tekitamisest alates 05.08.2009. Viivis tuleb arvestada põhjendatud kahjunõudelt kuni kohtuotsuse tegemiseni summas 2897,76 eurot. TsMS § 367 järgi tuleb OÜ-lt Laesson & Partnerid välja mõista pärast kohtuotsuse tegemist sissenõutavaks muutuv viis põhinõudelt 23 547,54 eurot iga viivitatud päeva eest VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras, kuid mitte rohkem kui põhinõue. Apellatsioonkaebus OÜ Laesson & Partnerid palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega kohus osaliselt rahuldas hagi ja jättis täies ulatuses rahuldamata vastuhagi. Teha asjas uus otsus, millega rahuldada vastuhagi ning jätta täies ulatuses rahuldamata hagi. Alternatiivselt saata asi vastavas osas maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud jätta hageja kanda. Vaidlustatud otsuse tegemisel on kohus võtnud aluseks vaid üürilepingu p 2.4 formaalse teksti, jättes täielikult tähelepanuta lepingu muud sätted ja tõendid, mis kajastavad tegelikku olukorda ja poolte arusaamist lepingust. Lepingu p 2.4. näol oli tegemist hagejapoolse tüüplepinguga, mis oli koostatud olukorraks, kus hageja on enda poolt arendatud kinnisvaras bürooruumid tüüpprojekti kohaselt välja ehitanud. OÜ Laesson & Partnerid ei saanud aga tulenevalt oma tegevuse eripärast tüüplahendusega ruume üldse kasutada. Piiratud ajaressursi tõttu ei koostatud uut üürilepingut, vaid tehti olemasolevasse lepinguprojekti paar muudatust. Seejuures sai punkt 2.4 sõnastatud ebatäpselt ning ei pruugi kajastada poolte tegelikku tahet lepingu sõlmimisel. Lähtudes kohtule esitatud tõenditest ja lepingu teistest punktidest, oleks kohus pidanud lepingu punkti 2.4. tõlgendama mitte kui kokkulepet parenduste eest makstava kompensatsiooni kohta, vaid kui kokkulepet, et üürihinda alandatakse summa võrra, mille üürileandja kokku hoiab. Kohus on ekslikult järeldanud, et pooled on lepingu p-s 2.2 kokku leppinud OÜ Laesson & Partnerid kõrvalkohustuse teha üüripinnal lepingu lisas 4 toodud parendused. Kohtule esitatud tõenditest ja faktiväidetest järeldub, et tegelikult ei pidanud kumbki pool mitte ühelgi ajahetkel silmas, et üüripinnale pidanuks tegema parendused, mis on toodud lepingu lisas 4. Hageja ei ole esitanud mitte ühtegi tõendit, et ta oleks avaldanud soovi lepingu lisas 4 nimetatud projekti kohaste parenduste üüripinnale tegemiseks. Asjaolude pinnalt on arusaadav, et lepingu p 2.2 eesmärgiks on eelkõige hageja vabastamine ruumide viimistlemise kohustusest, mitte ruumide viimistlemise kohustuse panemine üürnikule. Pooled leppisid kokku, et hageja jätab vastavad viimistlemiskulud tegemata ja kuivõrd hageja hoiab seetõttu olulisel määral kokku ja üürnik saab esiteks objekti, mis ei vasta kokkulepitud üürihinnale ja teiseks peab ilmselt tegema kulutusi, et objekti üldse mingil moel kasutama hakata, siis alandab hageja üürihinda. Tegemist oli meetmega poolte lepinguliste kohustuste tasakaalu säilitamiseks. Üürihinna alandamise mahuna lepiti kokku summa, mille hageja eelduslikult kokku hoidis, ehk summa, mis oleks kulutatud üüripinna siseviimistlusele hageja standardprojekti järgi. Lisa 4, kuigi see esialgselt oli mõeldud kajastama kulutusi, mis tuleb teha, kajastab tegelikkuses seetõttu kulutusi, mida hageja oleks teinud, kui ta oleks ellu viinud enda standardlahenduse. Kohus on pidanud võimalikuks rakendada lepingu p 2.4. puhul äärmiselt formalistlikku gramatilist tõlgendamist, samal ajal aga jätnud tähelepanuta teised sätted. Lepingu p-st 4.6. tuli pind üle anda sellises seisundis, nagu see oli saadud, ehk viimistlemata ruumina, mitte koos kindlaksmääratud parendustega. Samuti on jäänud tähelepanuta lepingu p 7.7, mis sätestab, et üüripinna parendamisel üürniku poolt on üürnik õigustatud lepingu lõppemisel võtma ära parendused, mida saab ära võtta üüripinda kahjustamata, välja arvatud juhul, kui üürileandja nõuab parenduse endale jätmist mõistliku hüvitise eest. Seega on asjas oluline välja selgitada, kas parendusi sai eemaldada ilma kinnisasja kahjustamata ning kas üürileandja

on nõudnud mingite konkreetsete parenduste endale jätmist. Kohus nimetatud asjaolusid välja selgitanud ei ole. Kohus on otsuses leidnud, et leping lõppes 05.08.2009, ehk OÜ Laesson & Partnerid poolt ülesütlemisavalduses nimetatud ajal. Samas on kohus leidnud, et ülesütlemisavaldusel puudus õiguslik alus. Ülesütlemise õigus on ühepoolne kujundusõigus, mis eksisteerib vaid teatud eelduste täitmise korral ehk juhul, kui on olemas ülesütlemiseks vajalik õiguslik alus. Vaatamata kohtu vastupidisele seisukohale oli OÜ-l Laesson & Partnerid kohtu poolt viidatud VÕS § 279 lg 1 alusel õigus leping üles öelda. Ülesütlemisõiguse eelduseks on esiteks, et hageja teadis puudustest või pidi neist teadma ja ei kõrvaldanud puudusi mõistliku aja jooksul. Puudustest on OÜ Laesson & Partnerid teateid edastanud kogu üürisuhte vältel. Kuna üürisuhe kestis septembrist 2007 kuni augustini 2009, oli mõistlik aeg puuduste kõrvaldamiseks ilmselgelt ületatud. Enamik puudustest jäi aga kõrvaldamata ja paljudele teadetele puudustest ei ole vastustaja vastanud. Hageja ei ole esitanud tõendeid, millest nähtuks puuduste kõrvaldamine. Teiseks peavad vastavad puudused olemas olema ja kas välistama või oluliselt takistama üüritud asja kasutamist. OÜ Laesson & Partnerid on esitanud arvukalt tõendeid, samas kui hageja väitis paljasõnaliselt, et puuduseid ei olnud, esitamata ühtegi tõendit. Seega VÕS § 279 lg-s 1 sätestatud eelduse, et puudus peab asja kasutamist oluliselt takistama või välistama, täidetus oli piisavalt tõendatud ning põhistatud. Kohus on OÜ-le Laesson & Partnerid ette heitnud, et ta ei andnud täiendavat tähtaega puuduste kõrvaldamiseks, kuid on samas jätnud tähelepanuta, et hagejalt on palutud esitada tegevuskava puuduste kõrvaldamiseks, viidates samas enda õigusele kasutada kõiki võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendeid ning et hageja teatas seepeale puuduste kõrvaldamisest keeldumisest. Tulenevalt VÕS § 114 lg-st 1 ei olnudki üürnikul tegelikult täiendava tähtaja andmise kohustust. Kohus on jätnud tähelepanuta seisukohad ja tõendid, mille kohaselt hageja soovis survestada OÜ-t Laesson & Partnerid lepingut üles ütlema, et saaks ruumid üürida välja Tallinna Linnavalitsusele. Vastav asjaolu on oluline, kuna selgitab, miks keelduti puuduste kõrvaldamisest ja toetab seega OÜ Laesson & Partnerid vastavat faktiväidet. Kohus on rikkunud TsMS § 5 lg 1, kvalifitseerides vastuhagis esitatud nõude omaalgatuslikult ümber. Kohus on leidnud, et OÜ Laesson & Partnerid kahju hüvitamise nõude puhul on osas, milles kahju nõutakse lepingukohasest väiksema väärtusega täitmise eest, tegemist hoopis hinna alandamise nõudega. OÜ Laesson & Partnerid on esitanud kahju hüvitamise nõude vastavalt VÕS § 278 p-le 3. Kohus leiab ebaõigesti, et vastuhagi on aegunud VÕS § 338 lg 1 alusel. Nimetatud sätet ei saa antud asjas kohaldada. Vastuhagis ei ole ega saagi olla tegemist üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõudega, sest see on üürileandjal olev nõue üürniku vastu viimase poolt tehtud muudatuste või halvenduste eest. Asjale tehtud kulutuste hüvitamist ega omapoolsete muudatuste äravõtmist ei ole vastuhagis nõutud. Vastuhagis on nõutud lepingus kokku lepitud leppetrahvi, tagatisraha tagastamist, intressi ülemääraselt makstud tagatisraha osa kasutamise eest ning leppetrahvi ületava kahju hüvitamist. Viimane koosneb mittekohase täitmise tõttu saamata jäänud täitmise väärtusest, hageja poolt üüripinnale tehtud investeeringute väärtuse osast, milles need jäid hageja poolt kasutamata ning ennetähtaegsest ülesütlemisest tulenenud kolimiskuludest. Investeeringute amortiseerumata osa eest kahjunõude esitamist ei saa samastada asjale tehtud kulutuste hüvitamise nõudega. Asjale tehtud kulutuste nõue ei oleks põhjuslikus seoses mitte üürileandja rikkumisega, vaid kulutuste tegemise fakti endaga. Kohus on ebaõigesti leidnud, et leppetrahvi nõue on lõppenud, kuna see ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Hagi esitati 21.10.2009 ning OÜ Laesson & Partnerid väljendas esitatud seisukohtades, et soovib esitada vastuhagi, mis osundas ka soovile ja võimalusele esitada leppetrahvi nõue. Olukorras, kus üks lepingu osapooltest on otsustanud pooltevahelise

õigusrahu hagi esitamisega rikkuda, peab teisel poolel olema võimalik kasutada ka seadusest ning lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid ja oma kohustusi rikkunud pool ei saa sel juhul tugineda argumendile, et leppetrahvi nõuet ei ole justkui õigeaegselt esitatud. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Vastuapellatsioonkaebus Roterman City OÜ palub tühistada maakohtu otsuse osas, milles kohus on jätnud resolutsioonis lahendamata lepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamise nõude ja teha selles osas uus otsus, millega tunnistatakse tühiseks OÜ Laesson & Partnerid poolt lepingu ülesütlemine. Menetluskulud jätta OÜ Laesson ja Partnerid kanda. Seoses vastuhagi esitamisega esitas hageja kohtule samas asjas täiendava nõude, milles palus tuvastada OÜ Laesson ja Partnerid üürilepingu ülesütlemise tühisus. Kohus on otsuses tuvastanud, et OÜ Laesson & Partnerid poolt üürilepingu ülesütlemine ei ole kehtiv, kuid ekslikult asunud seisukohale, et tegemist pole eraldi tuvastusnõudega, vaid hagi alusena toodud asjaoluga ja jätnud resolutsioonis nõude lahendamata. Vastus vastuapellatsionkaebusele OÜ Laesson ja Partnerid vaidleb vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 14.03.2011 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 korrata. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Kolleegiumil puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Maakohus on kõiki tõendeid kogumis hinnates õigesti põhihagi osaliselt rahuldanud ja vastuhagi jätnud rahuldamata. Maakohus on kooskälas TsMS § 442 lg-ga 8 põhjendanud, miks ta osade tõenditega ei arvesta. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja I andis hagejale vaidlusalused ruumid üle 05.08.2009. Maakohus leidis ka õigesti, et nimetatud ajast tuleb lugeda leping lõppenuks. Hageja on ka seda kuupäeva oma tegudega tunnustanud. Üüriarved on esitatud ka nimetatud kuupäevaga seostatult. Kumbki pool ei ilmutanud peale nimetatud kuupäeva huvi lepingu edasise täitmise vastu. Maakohtu otsusest saab järeldada vaid, et leping lõppes konkludentselt. Kostja I märkis kaebuses, et maakohus on küll otsuses leidnud, et ülesütlemisavaldusel puudus õiguslik alus, kuid ülesütlemise õigus on ühepoolne kujundusõigus, mis eksisteerib vaid teatud eelduste täitmise korral ehk juhul, kui on olemas ülesütlemiseks vajalik õiguslik alus. Hageja on nõude alusena tuginenud asjaolule, et üürilepingu ülesütlemine kostja poolt ei olnud kehtiv. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ja leiab, et maakohus tuvastas õigesti, et kostja I poolt üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtiv ja maakohus on seda otsuses piisavalt põhjendanud. Kuna see on üks asjaoludest, millele on hageja hagiavalduses tuginenud, siis ei pidanud maakohus nimetatud asjaolu tuvastama resolutsioonis eraldi, nagu märgitakse vastuapellatsioonkaebuses.

Kostja I on leidnud ebaõigesti, et tulenevalt VÕS § 114 lg-st 1 ei olnud üürnikul tegelikult täiendava tähtaja andmise kohustust. Selliseid asjaolusid, mis annaksid alust sellise järelduse tegemiseks, apellatsioonkaebuses esitatud ei ole. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et vaidlustatud otsuse tegemisel on kohus võtnud aluseks vaid üürilepingu p 2.4 formaalse teksti, jättes täielikult tähelepanuta lepingu muud sätted ja tõendid, mis kajastavad tegelikku olukorda ja poolte arusaamist lepingust. Lepingu p

kõik parendused, mida füüsiliselt on võimalik eemaldada, arvestamata seejuures, kas sellega üüripinda rikutakse või mitte. Apellatsioonkaebuses apellant õigustabki oma sellist arusaamist näiteks põrandakatte, pistikute, lülitite, vaheseinte taaskasutamise võimalusega oma uuel üüripinnal. Kolleegium nõustub hageja seisukohaga, mille kohaselt lepingu punkte 2.4, 4.6 ja 7.7 ei saa vastandada, s.t ei saa järeldada, et üks punkt tühistab teise. Maakohus on õigesti leidnud, et apellant pidi jätma üüripinnale parendused, mida ei saanud eemaldada üüripinda rikkumata ning need parendused, mille eest maksti apellandile hüvitust. Ülaltoodu alusel on maakohus põhjendatult rahuldanud põhihagi osaliselt. Kolleegium leiab, et maakohus jättis põhjendatult rahuldamata vastuhagi. Maakohus leidis õigesti, et kostja I tagatisraha nõue tuli jätta rahuldamata põhjusel, et tagatisraha on tasaarvestatud hageja poolt VÕS § 198 kohaselt. Hageja on teinud vastavasisulise avalduse. Kostja I ei ole esitanud tasaarvestusavaldusele vastuväiteid tasaarvestuse piirangute kohta VÕS § 200 alusel. Pooled on lepingu p.-s 5.4 kokku leppinud, et lepingu lõppemisel tagatisraha tasaarvestatakse võlgnetava summaga. Nii on ka hageja toiminud. Maakohus leidis õigesti, et VÕS § 159 lg 2 kohaselt kaotab kahjustatud pool õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et ta leppetrahvi nõuab. Vaidlus puudub selles, et kostja I ei ole hagejale enne kohtumenetlust leppetrahvi nõuet esitanud. Nimetatud nõue on esitatud alles vastuhagis 12.05.2011 (t.l. 57, II kd). Apellatsioonkaebuses leidis kostja I, et olukorras, kus üks lepingu osapooltest on otsustanud pooltevahelise õigusrahu hagi esitamisega rikkuda, peab teisel poolel olema võimalik kasutada ka seadusest ning lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid ja oma kohustusi rikkunud pool ei saa sel juhul tugineda argumendile, et leppetrahvi nõuet ei ole justkui õigeaegselt esitatud. Kostja I selline seisukoht ei tulene seadusest. Leppetrahvi nõue tulnuks esitada mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist, mitte aga üürileandja poolt hagi esitamisest alates. Lepingu p. 10.14 kohaselt on lepingu üürnikupoolsel ülesütlemisel üürileandjast tuleneval põhjusel, s.h hoone kasutuskõlbmatuks muutumise tõttu, õigus nõuda leppetrahvi. Kolleegium nõustub maakohtuga, et leppetrahvi nõude esitamise mõistlikku aega tuleks hakata arvestama kõige hiljemalt ajast, mil kostja I ruumidest välja kolis, s.t 05.08.2009. Maakohus leidis õigesti, et OÜ Laesson & Partnerid kirjadest nähtub, et OÜ Laesson & Partnerid ei ole esitanud hageja vastu leppetrahvi nõuet. See on esitatud alles vastuhagis. Ligemale aasta pärast lepingu ülesütlemist esitatud leppetrahvi nõue ei ole esitatud mõistliku aja jooksul. Apellatsioonkaebuses leiab kostja I ebaõigesti, et vastuhagi ei ole osaliselt aegunud VÕS § 338 lg 1 alusel ja et nimetatud sätet ei saa antud asjas kohaldada, kuna vastuhagis ei ole ega saagi olla tegemist üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõudega, sest see on üürileandjal olev nõue üürniku vastu viimase poolt tehtud muudatuste või halvenduste eest. Kolleegium nõustub hageja seisukohaga, mille kohaselt sõltumata kostja püüdest nimetada kostja poolt üüripinnale tehtud kulutuste hüvitamise nõuet tekitatud kahju hüvitamise nõudeks, on see siiski VÕS § 338 lg-s 1 nimetatud hüvitusnõue. VÕS § 338 lg 1 kohaselt üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuste äravõtmise nõude aegumistähtaeg on 6 kuud. Vastuhagis on esitatud kahjunõue summas 516 280, 57 krooni, millises ulatuse kostja I on teinud investeeringuid, mis on üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tõttu muutunud osaliselt kasutuks (t.l. 66, II kd). Kolleegium leiab, et nimetatud nõue on üürniku poolt esitatud asjale tehtud kulutuste nõue. Nimetatud nõudele on maakohus põhjendatult kohaldanud aegumist. Nimetatud nõude aegumistähtaeg hakkab kulgema üürniku nõuete puhul leppingu lõppemisest. Kolleegium leiab, et maakohus ei ole ületanud hagi piire, nagu märgitakse apellatsioonkaebuses. Maakohus leidis põhjendatult, et OÜ Laesson & Partnerid kahju

hüvitamise nõude puhul osas, milles kahju nõutakse lepingukohasest väiksema väärtusega täitmise eest, on tegemist sisuliselt hinna alandamise nõudega. Maakohus on otsuses põhjendanud, miks nimetatud nõue rahuldamisele ei kuulu. Kolleegium nõustub vastavate põhjendustega. Kuna maakohus leidis, et kostja I poolt üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtiv, siis on jäetud põhjendatult rahuldamata ka kostja I poolt vastuhagis esitatud kolimisega seotud kulutuste hüvitamise nõue. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses ega vastuapellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus ja vastuapellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Apellatsiooniastme menetluskuludest tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kostja I kanda 95% ja hageja kanda 5%. TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Gaida Kivinurm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.